商业地产基础培训.docx

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1、商业地产底子培训商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于种种商品、办事或体念等经营用途的场合，包罗零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，一定有差别于住宅(指普通住宅、公寓、排屋和别墅，以下同)的其他特征：1可供选址少。住宅开发可选地块范畴广，差别的地块适宜开发差别类型的住宅；商铺开发选址局限于都市商贸中心和主要街道的沿街地段，地块供给量较小，可选择的范畴窄。2筹划难度高。一方面，商铺面对客户需求本性化特点越发鲜明，种种业态对商铺的要求不具有替代性。如果针对特定目标客户筹划设计的商铺招商不乐成，项目在短时间内

2、将很难找到符合的客户，从而使项目销售(招商)带来严重的结果。商铺投资受宏观经济、消费者行为的影响非常突出，对付大型商铺开发而言，预测人流、物流、车流和现金流的难度远远比开发住宅大。最要害的是，目前没有关于种种经营业态所要求的关于进深、开间、面积、层高、和柱距的设计参数和技能尺度，造成商铺筹划设计带有一定的盲目性。3政策影响大。对付商铺投资，政策层面的巨大影响不容忽视，这些政策主要指房地产开发政策、金融信贷政策、销售治理政策、工程建立政策等。首先，商铺开发报建除了领土、筹划、园林、消防、人防、市政等部分外，筹划方案还必须向市商委报审，设计必须切合都市商业网点的整体结构才可能得到通过。有的都市由于

3、商业设施较多，对开发大卖场和百货店甚至要召开市民听证会(如大连)，商铺项目通过政府各个部分审批的难度可想而知。其次，银行对商铺购置的抵押贷款条件与住宅有区别，商铺贷款至多6成10年，而住宅贷款可以8成30年。再者，商铺的层数少，凭据销售政策规定一般要到物业结构封顶才气预售，而高层、小高层住宅只要投资到达三分之一、已经确定竣工日期就可以预售，因此商铺开发要求生长商具有很强的资金实力。业界有人戏言，商业地产是资本的游戏。别的，商铺对政府区域筹划比住宅更敏感，都市功效结构的调解对商铺的收益将产生革命性的影响。4代价变革快。一般来说，修建物底商的代价是住宅代价的23倍，有的繁华街道甚至可以到达58倍；

4、少数拍卖的商铺(铺面和铺位)高达18万元。由于商铺的代价高，而影响其代价的因素甚多(如地段商情因子、客流量、可视性、交通条件、停车条件、硬件设施、筹划的科学性、商品经营类型、项目的运营特点区域未来生长趋势等)，因此商铺代价变革往往难以预料，其售价(租金)变革的幅度之大有时令人惊讶。而住宅是人类生存和生长资料，人们的购置行为主要受收入(财产)的约束，因此住宅代价变革相对商铺来说小得多。5市场跨行业。商铺市场既受房地产市场供求干系的影响，同时又受商业零售市场支配。商铺市场是房地产市场的一个分支，商铺的投资必须考虑整个房地产市场的供求状况、竞争态势；而商铺作为商品流通和办事运动的载体，与商业零售、餐

5、饮、娱乐、消费有着一定的关联性。在现实较好的宏观经济配景下，商铺与商业生长呈同向差别步的干系。因此商铺的市场跨越房地产和商业消费两个领域。6购置跨区域。虽然对付住宅而言，也存在诸如“温州购房团”这样的大型投资客，但人们购置住宅的首要目的仍能是居住，投资的身分相对较少，跨区域购房居住者总的比例不高；但是商铺的购置目的恰恰相反，投资是主要目的投资经营户较少。资本没有版图，更不存在区域障碍，深圳商铺有2030是港、澳投资客户，杭州2003年11月份举办的商铺展览会也有许多大都市的商业地产项目(如成都的熊猫国际商城)前来参展，并且销售业绩不俗。资本的趋利性使得商铺的购置具有很强的跨区域特征。另外，商铺

6、的使用年限短，凭据执法规定，商业用地土地使用年限40年：住宅用地使用年限70年，综适用地土地使用年限50年，这也是商铺差别于住宅的一个重要特征。从开发投资的角度讲，商铺也有许多差别于住宅的地方。1开发流程。商业地产的开发操纵内容遍及、庞大，全历程操纵开发主要流程如下：(1)项目拟选地区市场研判、项目选址；(2)项目构思与开端可行性研究；(3)签定土地使用权协议，取得土地；(4)详细市场观察；(5)项目市场定位与筹谋；(6)项目观点设计；(7)项目筹谋方案调解；(8)项目方案设计；(9)项目财务阐发与融资方案；(10)项目详细可行性研究及批复；(11)体例商业筹划书，进行项目融资；(12)项目招

7、商；(13)项目开端设计和施工图设计；(14)项目招标；(15)项目施工建立(到达一定形象进度可以预售)；(16)物业经营与治理。以上相关内容对付大型商业地产项目是必不可少的步调，对付小型商业地产项目可以简化项目观点设计和融资。与住宅开发流程相比，商业地产开发更强调市场的阐发研判、项目观点设计以及后续的商业筹划书、招商事情，这是商铺开发特有的事情内容。因此总体上商铺开发的流程比住宅开发更庞大，协调的难度也更大。2目标客户。商铺的目标市局面临两级客户，一是销售(招商)阶段的投资(投资经营)者，二是物业经营阶段的终端消费者。因此进行商铺筹谋时，不但要考虑投资(投资经营者)的需求特性，更要考虑终端消

8、费者的消费行为和心理特征。消费者是项目设计的底子因素，也是招商东西确定的依据。就住宅而言，面对的目标客户比力单一，居住需求目的明显，无须考虑终端消费者的需求特征。3营销推广。营销是房地产开发事情的重中之重，也是企业核心竞争力的重要方面。商铺开发与住宅开发在营销推广方面体现出差别。(1)营销主题。商铺营销主题宣传的是投资相关观点，以及商业气氛、商圈成熟度等方面，常出现的告白词有：“一铺养三代”、“风生水起，坐地生金”等等。住宅营销主题主要是宣扬一种未来的生活方法，使人们对项目具有较强烈的向往和期待，少数项目宣传投资观点。(2)营销周期。商铺营销的原则是迅速快捷，营销周期较短，通常69个月完成主要

9、销售任务，少少数项目的销售周期凌驾一年。如果营销周期拖得太长将使项目人气不旺，从而项目销售陷入困境。住宅的营销周期一般较长，尤其是分期开发的楼盘，少则一年，多则23年，具体时间视项目巨细而定。(3)推广节奏。住宅项日的营销周期较长，一个完整的营销推广包罗以下几个阶段：市场引导期内部认购期开盘期强销期连续期清盘期。但是商铺的营销推广节奏更主要会合在市场引导期、开盘期和强销期三个阶段，告白用度大部分用于开盘前的宣传造市。(4)媒介计谋。住宅营销宣传的主题是家的观点，宣传的内容为生活方法，接纳的媒介主要包罗精美的楼书和画册、迷人的电视告白、平面告白以及恒久保持的户外告白。商铺营销周期短，因此电视告白

10、少，楼书并不十分精美，主要媒介是专业杂志和报纸平面告白。(5)现场包装。住宅项目的售楼部、样板房、工地围墙等都是楼盘品质展示的重要窗口，这些地方的装潢考究，尽力营造出家的感觉，给人以温馨、情调和美的享受；但是商铺的现场包装主要偏重于商业气氛的渲染，现场的每一个信息都给投资者一种投资激动。(6)大众干系。房地产营销中的公关运动也称为“事件营销”。对住宅项目来说，公关运动主要接纳“业主联谊会”、“购屋赠礼品”、“体育角逐”、“楼盘模特”、“明星演出”等形式进行促销；而商铺更多的是通过“投资陈诉会”、“商家交换会”、“行业研讨会”、“记者招待会”和“大型歌舞演出”等公关运动进行促销。4运作模式。商铺

11、与住宅开发在运作模式上的差别首先体现在融资模式上，商业地产融资形式包罗预售(预租)、股权融资、债务融资和信托融资等；住宅项目融资主要方法是预售和银行短期贷款，在不得以的情况下也接纳股权互助的形式，信托融资方法则很少运用。其次，商业地产的运作中后期经营对物业的保值增值非常要害，这是投资者取得公道回报率的根本保障。大中型商业物业必须统一筹划、会合治理、统一经营，不然将容易造成杂乱，使项目的租金收益水平下降。基于这种认识，许多生长商在开发大中型商铺项目时往往聘请专门的商业经营机构统一经营，这样既有利于保值增值，并且也可以树立项目品牌。可以说商业物业的治理既和住宅物管相似，更有许多差别于住宅项目物管的

12、内涵，其赋予了物业治理新的办事内容。5投资效益。不管投资专业市场、商业步行街，照旧购物中心等商铺项目，一般而言，生长商为了包管后期经营效果，对物业的主要部分更多是接纳出租的方法以得到恒久稳定的现金流；有的生长商出于融资和战略生长的需要，可能接纳部分销售的方法以回笼资金。总的来说，商铺开发的投资接纳期较长，少则几年，多则十几年；而住宅项目到竣工时资金根本回笼，投资接纳期相对较短。但是，商铺项目的投资回报率却是住宅项目的几倍，有的中小型商铺的静态投回报率在50左右，至少30以上，并且还留下相当一部分牢固资产；大型商铺的投资收益率甚至更高，静态指标高达80，远远高于住宅项目。6项目风险。收益和风险就

13、像一对孪生兄弟，投资商铺的回报率高(这也是近两年全国各大中都市商铺供给繁荣的重要原因之一)，固然蕴涵的风险也更大，与住宅投资相比，这些风险主要体现在：(1)政策风险。商铺，是一个受政策影响很大的一种投资品种。国度的财产政策、税收政策、房贷政策对商铺开发的影响更大。并且，市场的不可预测性强，投资跨行业特征明显，这些因素使项目的成败受政策风险影响远甚于住宅。(2)代价风险。商铺的代价依赖于其产租(金)能力，代价的崎岖受到商气、人气、等因素影响，如果出现招商(销售)倒霉的局面，试图通过低落租金或售价来促销那是底子行不通的。绝大多数时候，商铺代价越低，招商(销售)反而越困难。而住宅的代价只要开发商愿意

14、低落到一定水平总是有人愿意买的。(3)经营风险。商铺主要接纳获取租金作为投资回报，在项目建立竣工时一般不可能接纳全部投资，因此商铺的投资开发要求自有资金较多，对付一些中小生长商，可能碰面临比开发住宅更大的财务风险。尤其是后期经营治理，商铺的风险更大。因为市场幻化莫测，如果市场预测禁绝，在经营中治理不善将可能造成严重的结果，从而使项目的投资收益遇到挑战。如何比力商铺与住宅的投资代价商铺投资者都体贴商铺的售价，它直接干系到商铺的投资回报率。有人认为，应该凭据同一区域住房的一定倍率来确定商铺售价，有人认为13是符合的，也有人认为14至16也是公道的。笔者认为比力商铺与住房的售价，简朴、片面地追究所谓

15、的倍率，既不科学，也容易对商铺投资者产生误导。商铺售价确定与住房售价无一定干系事实上，成熟的开发商、署理商，在制定商铺的售价时，通常都不是凭据商铺所在地住房的售价简朴地按某一倍率订价的，而是凭据商铺所在地现存的或潜在的有利于经商的种种因素来确定的，诸如商业气氛、人流、适宜经营的业态等。商铺与住房物业属性完全差别商铺与住房虽同属不动产，但纵然相互毗邻，抑或是上下连体的物业，除了物理特性相同之外，物业的其他所有属性都是完全差别的。好比商铺的土地使用权限仅40年（住宅一般为70年）；商铺产权所有人的户口不能迁入商铺；非餐饮用商铺禁绝接入煤气，等等。由此可见，一个商业代价不大的商铺，也不见得其代价一定

16、要凌驾住宅。商铺售价通常与住房售价呈反向互动干系，商铺代价会随商业气氛成熟而向上颠簸，二手商铺会因其周边商业气氛的培育成熟而代价上升，而二手住房的售价一般不会高于其周边的一手住房的代价。俗话说，商铺越用越升值，住宅越用越折旧。如果说，商铺的售价与其周围住宅房的售价是存在所谓比价倍率的话，那么，这种的反向走势又该作何解释呢？比价倍率没有科学测算方法尽管商铺的售价与住房的售价存在所谓的倍率一说，但现在还不能找到它的理论依据，大概说有一个站得住脚的科学的测算方法，也没有一种令人信服的公认的评估手段。因此，有理由对倍率的科学性提出质疑。笔者在此提醒宽大商铺投资者擦亮眼睛，要谨慎看待那些被人为地提高倍率

17、后，还被宣扬极有投资代价的商铺。一、中国商业生长轨迹及现状始于八十年代中期的商品流通体制革新和不停扩大的对外开放，使我国的商业零售业格式产生了巨大的厘革，旧式的百货商店、粮油副食店等逐渐衰落，取而代之的是多种形式的新型商业经营方法。第二次全国根本单位普查资料（以下简称普查资料）显示，2001年末，我国零售业企业法人到达39.9万个，比1996年增长41.5%；从经济类型看，内资企业占99.6%，外资企业占0.4%；从零售业态看，百货商店占14.1%，专业店占30.5%，超等市场占1.6%，其他业态占53.8%；从经营方法看，独立商店占67.9%，连锁商店占3.4%，其它商店占28.7%。超等市

18、场、大型综合超等市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场等生长迅速，彻底改变了已往百货商店单一的经营模式，形成了行业内多条理、多业态、开放式、竞争型的新格式。一些在国际上流行的新型零售业态也逐步进入我国并取得迅速普及和生长。本课题对我国商业零售经营多元化的现状和存在问题进行剖析，并预测其生长前景，提出相应的对策发起。一、零售业态及其演变所谓零售业态，是指针对特定消费者的特定需要，凭据一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店肆位置、店肆范围、店肆形态、代价政策、销售方法、销售办事等经营手段，提供销售和办事的类型化经营形态。零售业态可以分为两类：一类是按差别营销形式分别的业态，如折扣

19、商店、方便店、总署理、总经销、批零兼营、工商联营等；另一类是按企业组织形式分别的业态，如企业团体、超等市场、连锁店、综合商店、专业店、仓储店以及附设娱乐、餐饮、休闲的购物中心或商业城等。历史上，发达资本主义国度的零售业经历了三次革命性变革。第一次以百货商店的诞生为标记，1852年法国出现首家百货店，标记着零售业从已往疏散的、单一经营的商店生长为综合经营种种商品的百货商店；第二次以20世纪30年代兴起的超等市场为标记，它通过大量销售体制和自我办事方法，创造出深受消费者接待的薄利多销新业态；第三次以20世纪50年代的连锁经营的遍及生长为标记。近年来又出现了仓储式商场、专卖店、折扣店、步行商业街、购

20、物中心等零售新业态。纵观西方零售业态的生长可以看出其生长变革的趋势：从简朴到庞大、由低级到高级、从单体到复合体，由单纯买卖到多功效化。由零售生命周期理论可知，零售业态就像产物一样，也经过导入、生长、成熟和衰退阶段，并且随着市场与科技的不停生长，零售生命周期也在不停缩短。据有关专家测算，世界零售生命周期由已往的100年缩短到30至40年，进入20世纪90年代则缩短为10至15年。目前我国种种零售业态生命周期都比西方滞后一个阶段，且生命周期各阶段之间的过渡时间在日益缩短，这也是我国零售业所面临的最大挑战。二、零售业经营多元化的主要特点随着革新开放的深入进行，向市场经济转变的步调加快，种种新的零售业

21、态形式相继在我国登场，形成了业态竞争多元化的局面。原有的业态形式，如百货店、专业店不停向范例化生长；超市、连锁店、专卖店等新的业态也迅速生长起来。如今，仓储商场，廉价商店，以及邮购、电视购物、网上购物等无店肆零售形式，也相继问世。这些零售业态在产生和生长历程中出现出了极强的中国特色。（一）零售新业态短时间在中国零售市场相继出现发达国度零售新业态的产生是依次进入市场的。19世纪以前是一般零售店肆的时代；1852年出现了百货店，到20世纪初期居于主导职位；1930年出现了世界上第一祖传统超市，到50年代便流行世界；20世纪50年代初出现了折扣商店；60年代出现了方便店；70年代出现了购物中心等。近

22、三、四十年，新的业态形式相继出现，百货店超等市场接纳连锁经营的业态店无人售货方法等，每一种新兴业态的出现，都有一个时间隔断，每种业态形式都是随着时间的推移，并依次进入市场的。我国零售业新兴业态不是依次进入市场，而是险些同一时期进入的，并没有遵循上述一般纪律。我国从开国初期至20世纪90年代，百货店一直是主要的业态形式，超等市场、方便店、购物中心等新业态险些都是在20世纪90年代出现的。从开业时间看，主要经历两次岑岭，一次是19781991年革新开放初期，这一时期开业的零售业财产运动单位9.7万个，占2001年末营业单位总数的14.1%；第二次开业岑岭是19992001年，这一时期营业单位数占3

23、8.2%。2001年我国零售业财产运动单位当年新开业的达10.8万个,比1996年增长234.7%，多于1978-1991年开业的总和。（二）零售市场各经济类型经营比重产生明显变革，内资仍是主渠道普查资料显示，进入90年代以来，我国股份制、私营、外商与港澳台商投资的零售业企业出现出快速增长的态势，种种经济类型零售业企业经营比重产生了明显的变革。2001年末，在我国零售业财产运动单位中，国有单位11.3万家，占全部的17.9%，比1996年下降11.6个百分点；团体单位23.5万家，占37.2%，下降23.3个百分点；私营单位19.6万家，占31%，上升24.1个百分点；股份制单位7.3万家，占

24、11.6%，上升11.4个百分点（详见表1）。表119962001年零售业财产运动单位经济类型结构变动经济类型2001年1996年增减变动 单位数 （万个）比重 （%）单位数（万个）比重 （%）单位数（万个）比重 （%）全国国有团体私营24.1联营股份制外商投资港澳台投资其他由于我国零售业对外开放较晚，目前内资仍是零售业的主渠道，无论从单位个数照旧从从业人员、商品销售额看，我海内资零售业单位所占比重均在97%以上，处于绝对的主导职位。表2 2001年零售业财产运动单位人员与销售额组成从业人员组成（%）商品销售额比重（%）总 计100100国有团体联营私营18股份制20外商投资港澳台投资其他三）

25、新型零售业态异军突起从1992年开始，超等市场、便民连锁店、专卖店等新型零售业态迅速生长，在经济相比拟力发达的一些大都市中迅速扩展、占领市场，并显示出强大的生命力，方便店、仓储式商场、廉价商店、邮购、电视购物、电子商务等业态也相继登场，零售业出现出多样化的生长态势。从经营方法看，独立商店仍占据主要职位，连锁商店居第二位。从普查资料看，独立商店占单位总数的比重为64.2%，从业人员占总人数的62.7%，销售额占总销售额的62.9%；而连锁商店上述三者的比重分别为10.0%、12.7%和18.8%。其中连锁商店总店分别为1.2%、4.0%和3.4%，连锁商店分店数分别为8.8%、8.7%和15.4

26、%。从零售业态看，百货商店单位数所占比重不敷1/5，仅为16.5%，从业人数占1/4强，为27.9%，。在传统百货商店经营比重不停萎缩的同时，其它新型业态生长迅速，专业店可谓三分天下有其一，取代了昔日百货商店的职位，单位数比重达33.0%，从业人数所占比重为25.3%。超等市场的单位数占2.1%，从业人数占7.0%，也处于生长上升期。表32001年按经营方法和业态分组的零售业财产运动单位组成分组财产运动单位数从业人数商品销售额比重绝对数 （万个）比重 （%）绝对数 （万人）比重 （%）（%）总计63.2100100100一、经营方法 1、独立商店 2、连锁商店总店 3、连锁商店分店 9、其他二

27、、业态 1、百货商店 2、超等市场 3、专业店 9、其他四）地区生长不均衡由于我国经济生长的差别性，决定了商品市场在差别的区域也同样具有明显的差别性，经济发达的东部沿海省份，零售网点多，生长快，所占的市场份额也相对较大。普查资料显示，零售市场商业网点生长呈明显的不均衡性。我国东部地区零售企业单位数占据全国总量的一半以上，达61.8%，从业人数也占59.1%，而中、西部地区零售企业单位数分别占22.6%和15.6%，从业人数为26.5%和14.4%。（五）经营范围以小型企业为主对商业零售业来说，绝大多数企业都是小企业。从目前我国零售企业的经营范围看，主要以小型企业经营为主体。普查资料表明，按商品

28、年销售额分，100万元以下的经营单位数占全部零售业财产运动单位的76.1%，从业人员占42.2%，销售额占44.1%。其中50万元以下的经营单位数占66.3%，从业人员占33.2%，销售额占41.3%；居第二位的是100-1000万元的企业，三者比重分别为21.1%、33.7%和19.1%；1000万元以上的企业单位仅占2.9%、从业人员占24.1%，但销售额占据1/3强，达36.8%。表4 2001年按商品年销售额范围分组的零售业财产运动单位组成分组财产运动单位数从业人数商品销售额比重绝对数 （万个）比重 （%）绝对数 （万人）比重 （%）（%）总 计100100100100万元以下100-

29、1000万元1000万元-1亿元11亿元以上从企业的从业人员范围看，50人以下的企业居多，占企业单位总数的96.6%，从业人员占58.7%，销售额占73.3%；其中7人及以下的小企业，单位数占64.1%，从业人员占18.1%，但销售额占47.3%；8-19人的企业三者的比重分别为25.5%、23.3%和14.0%。50-99人的企业单位数占2.0%，从业人数占11.6%，销售额占8.5%。而100人以上的企业所占比重很小。表5 2001年按从业人员范围分组的零售业财产运动单位组成分组财产运动单位数从业人数商品销售额比重绝对数 （万个）比重 （%）绝对数 （万人）比重 （%）（%）总 计1001

30、0010050人以下50-99人100-999人1000人以上03.（六）重组吞并成为主题企业间联合、吞并、重组步调加快。从2000年以来，海内零售业先后出现了多起并购案，如新街口与东安团体联手创建了南京新街口团体有限公司，上海华联与南京西单、超市发的跨区域组合，华润收购万佳、百惠等。未来几年，吞并重组和企业间联合，将成为零售业加快范围扩张和跨地区生长的主要方法。（七）对外开放步调不停加快，使业态越发多样化、新型化我国流通领域的革新开放，使外商进入速度加快，竞争日益国际化。受现行政策的限制，目前外商与港澳台商投资企业在中国市场合占份额不到5%。从外商进入海内市场的时间看，主要会合在1997年后

31、。普查资料表明，2001年当年新开业的外资零售财产运动单位比1992-1995年的总和还多出51家，比1996年增长1.34倍。到2001年底，外商与港澳台商投资的零售业财产运动单位在中国已生长到5234家，其中外商投资单位占48.3%，港澳台商投资零售业单位占51.7%。从开业时间看，在2001年开业的有近1000家，占19.1%。目前外商在中国零售市场合经营的零售业态形式主要为大卖场、仓储式商场和会员店。到2001年底，家乐福在华已开设了27家分店，沃尔玛已开设了19家分店，麦德龙已开设了15家分店，711便利店也拿到了中国第一张外资连锁便利店经营牌照。外商投资的零售企业主要会合在上海、南

32、京、深圳、广州、南京、杭州等大中都市。三、推动零售业生长多样化的主要因素中国零售业的厘革，从总体上看反应了国际零售业生长的一般纪律，但也有其自身奇特的社会经济配景和生长轨迹。开国以后，由于长时期实行筹划经济体制，商品流通按国度统一计分别派调拨，商业机构实质是一个商品分派系统。零售业态根本上形成了以中小型百货商店与杂货店为主的单一结构业态。革新开放以后，随着筹划经济向社会主义市场经济的转化，尤其是随着经济连续高速增长和居民购置力水平的较快幅度跃升，客观上要求由货色品种齐全、购物情况优雅、附加办事功效完善的大型百货商店成为市场零售业态的主角。因此，这段时期的大型百货商店如雨后春笋般地在全国都市中拔

33、地而起。进入90年代中期，宏观经济出现有效需求不敷的态势，各地的大型商厦效益明显下降，问题开始袒露，与此同时，以自选超市、连锁店、便民店、仓储商场、专卖店等形式的零售业态却在海内大中都市中大行其道。由于这种零售业态具有经营用度低、本钱低、价位低、方便居民挑选等特色，因此吸引了越来越多的消费者。由此，在我国零售业态结构中形成了两个极度，一方面大型商厦经营日益困难，另一方面新兴业态却越开越多，越开越红火。有的新兴业态似乎一下子就冒了出来，跨越了资本主义商业革命一百多年的历程，从而形成了我国目前的多业态互补共存的零售业态格式。（一）生产力水平提高，为新兴零售业态的进入提供了供给方面的支持。百姓经济的

34、连续、快速增长，消费品供求干系的改进，为零售业态的多元化生长提供了坚固的物质底子。生产力的大生长，决定了产物的多样化和差别化，产物的多样化和差别化又进一步细分了消费者的需求，客观上需要多种零售业态形式来满足这种被细分的消费需求。1995年以来，我国绝大部分商品出现了供过于求的态势，消费品市场已由卖方市场变为买方市场。据中华全国商业信息中心统计，目前全国主要商品市场供过于求的商品所占比重已达85.5%。大量生产体制下的产物要求流通领域有相应的能力和机构来大量销售，促成产物代价的实现。大型综合超市和仓储超市、廉价商店等都是具有大量销售功效的业态。（二）日用消费市场的成熟水平不停增强，为新型业态提供

35、了前提条件。从商品品种结构，特别是从消费、使用历程对商品性能、代价的要求权衡，目前商品市场根本成熟，具有满足居民根本消费需求、代价低廉的商品品种所占比重逐渐提高，组成了以大批量廉价销售为特征的新型业态生存和生长的底子。综合超市、食品超市、便利店都属于此种类型。（三）居民收入、消费结构及消费行为的不停变革，客观上对新型业态提出了新的要求。1978年至2001年城镇居民人均可支配收入由343元增加到6860元，年均增长6.4%；农村居民人均纯收入从134元增加到2366元，年均增长7.3%。恩格尔系数下降速度较快，城镇居民进入到国际上认可的中等生活水平。消费结构中非商品性消费支出比例不停增加，尤其

36、是办事、精神和文化类消费上升速度很快。随着居民消费水平、消费结构的变革，其消费行为、消费方法、消操心理都产生了变革，这就对零售经营提出了新的要求。单纯增加商业设施，传统的业态类型、经营方法已经变得不能适应变革了的消费需要。消费水平和消费方法对零售经营提出了更高的要求，需要针对消费者差别类型的需求生长相应的业态类型，富厚商品品种。（四）与交通运输条件、都市化方法息息相关的生活方法变革，也促进了零售业的多样化经营。商业是与人、与人的生活方法息息相关的行业，一定受人的居住、交通、生活条件制约。以地区辽阔、居住疏散、公路和汽车为标记的美国生活方法形成了美国特定的零售业态格式；领土狭小、人口会合水平高、

37、以电车为主要交通东西的生活方法形成了日本特有的零售业态格式；在人口众多、交通不发达、大众交通仍然主要依靠大众汽车的我国大中都市，零售业态演变一定形成自己的特点，各业态网点选址及结构受交通及客流量的影响水平较大。（五）竞争机制对新兴业态起到一定的催化作用。从海内看，我国多元化的市场主体生长较快，非国有零售业（团体、个别、私营、外资）的商业网点和消费品销售额所占份额日益扩大。海内的竞争机制已开端形成。从国际看，参加WTO后，中国经济快速融入到世界经济一体化的大潮中。中国庞大的市场潜力，已吸引了欧、美、日等国度和地区的超等零售团体抢滩登岸。面对办事贸易逐步开放，处于厘革中的中国零售业也不得不调解自己

38、的生长偏向，吸收先进技能、更新治理理念，提高核心竞争力，以适应全球零售业厘革浪潮。因此，猛烈的海内、国际市场竞争，有力地促进了中国零售业态的创新。（六）经济全球化趋势的增强，使我国新兴零售业态在同一时期进入市场的特征愈加突显。20世纪80-90年代，经济全球化趋势日益增强，加快了世界各国之间的经济融合。资本的天性决定它总是要流动到使其边际收益最高、能够发挥最大效用的地方去，这使越来越多的外洋零售商争相进入我国方才开放的市场。因此，我国的零售业不可能按部就班地依次生长，也没有须要重走发达国度走过的漫长生长门路，它从筹划经济的落后状态一下跳进了现代零售业的国际化浪潮中，出现出各业态同时进入的特征。

39、（七）信息技能的遍及应用，有利于零售业态的多元生长。陪同着21世纪知识经济的到来，我国零售业态还将会产生深刻的厘革。技能进步、信息流传速度加快及知识笼罩面广，引起零售业治理方法与应用技能的厘革；同时，由于知识经济的相互渗透，人们思维方法变革，引起零售企业看法、经营方法的变革。四、零售企业经营方法生长中的几个问题近年来，种种现代零售业态，在海内大中都市不停涌现，虽然冲破了零售业态的单一化，形成了多种业态并存的格式，但总的来看，我国绝大多数零售企业的生长厘革仍是一种浅层外貌厘革，有的甚至偏离了正常的偏向，形成了整体上的虚浮状态。中国零售业经过革新后尽管有了质的奔腾，但仍存在着一些不容忽视的问题。第

40、一，业态结构不公道，结构失调。具体体现为都市大型商场超通例生长，传统商业中心重复建立，而农村新型业态生长滞后，网点数量不多，范围普遍偏小，超等市场的范围优势和低价特征难以体现。目前我国都市零售业态生长不平衡造成的结构失调，反应出零售业态结构紊乱、功效雷同、脱离消费需求现实等问题，一定水平上影响都市商业区域功效的发挥。在农村，由于农民的收入水平低，消费看法落后，重数量而轻质量，由此决定了新型业态比例低，呈小型化趋势，经营方法陈旧，治理方法落后，使得小型零售企业经营越来越困难。第二，业态组织化水平低、运作不范例，各业态的优势难以发挥。百货店恒久以来是各大都市零售业的龙头，但在猛烈的竞争中已袒露出许

41、多问题，尤其是市场定位和经营方法已不能适应多样化需求。其次就是超市不超、连锁不锁现象比力普遍。据外洋测算，连锁店的网点范围至少要生长到20家以上，年销售额在1亿元以上才会有盈利，但目前全国的连锁公司许多都没有到达这一范围，连锁优势底子发挥不出来。在农村，零售业态不范例体现尤为突出，以为超市就是开架售货，几家商店统一了店名、打扮、标识就是连锁，许多地方的连锁店外貌连锁而实质仍是单店操纵、各不相谋，很少真正做到“统一”配送、“统一”核算和“统一”治理。大多数小型店肆可以用“小、乱、低、差”四个字来归纳综合。第三，业态结构调解内容根本上是纯粹的模仿式。这是一种较为低级的和外在的创新，主要是简朴引进别

42、人模式，尤其是外洋商家的一些店肆形式、商品结构，模仿某些营销手段和本领等。应当认可，对付处在转轨和起步阶段的我国零售企业来说，这已经算是一种进步了，通过大胆引进，洋为中用，我们自己的现代零售企业正迅速蜕酿生长，制止了完全靠自己重新摸索。但是，也正是这种“拷贝式生长”使企业之间很难拉开档次，形成经营梯度，以致于市场上每出现一种新业态都有众多商家迅速效法跟上，业态趋同生长，最终导致同地区、同档次、同类型的多家企业之间展开太过竞争。第四，财产高度疏散。2001年我国零售业100强企业年零售额1903亿元，占全社会消费品零售总额的5.1%，其中只有一家过百亿的企业联华超市，销售额141亿元。美国的零售

43、巨头沃尔玛去年销售额高达2220多亿美元，是中国百强零售企业销售总额的8倍多。在美国，主要的零售市场前三各人企业的销售总额一般都占整个市场份额的70%以上。相对而言，中国的零售业高度疏散是当前最显著的特征。并且，目前还没有出现全国性的零售企业。最大的零售企业联华超市也只是在以上海为中心向周边地区生长。虽然跨地区生长已成为一个趋势，但目前还仅仅是开始，多数企业并没有找到跨地区扩张的有效途径，这也是财产疏散的底子原因。第五，经营方法缺乏竞争力。目前大型超市、便利店、仓储会员店、专业店等逐步成为主流。与此同时，连锁经营方法也逐渐在零售业中遍及接纳。但目前来看，并没有哪家企业真正创建起自己的竞争优势，

44、也没有哪一家企业创造出奇特的经营和治理方法。总体来说，目前零售业还缺乏现代的治理方法和手段，治理水平较低，员工缺乏培训，整个行业缺乏高素质的人才。治理上缺乏一贯性，办事上缺乏一致性，企业也就缺乏相应的形成差别化的有效步伐。五、零售企业经营方法的生长趋势阐发未来几年，我国零售业在范围不停扩大的同时，还将出现出以下几个生长趋势：（一）总体范围将不停扩大。据预测，未来五至十年，我国零售市场中，15%的市场份额将由中小超市占领，大卖场的市场份额约为10%，百货店业态将占10%，其他种种零售业态单体可能不会凌驾10以上的市场份额。零售业态间的竞争越发猛烈。大型综合超市和仓储式商品迎合人们“一站式”购物需

45、求，且又以产物富厚、代价低廉的优势拥有相当的竞争力，将成为内、外资企业竞争的核心。百货店将向细分化、本性化生长，传统百货店市场份额将逐渐萎缩，购物中心将在未来几年内有较大生长。新兴零售业态促进了现代物流业生长。近年来，海内零售业不停生长、整合，大大提高了经营化水平，促进了现代物流业的快速生长，企业内部的物流水平也将大大提高。（二）“范例化”是我国零售业态生长的一个主要趋势。第一，我国传统百货店将会从两个方面产生变革。一方面百货店原有的中低档商品和五金家电等商品会分流出去，让位给超市和专业店；百货店中高毛利、低周转的商品比重增加，并提高办事，从而走上范例化的门路。另一方面是一部分百货店仍然以大众

46、消费需求为目标市场，但将自身改变业态，向大型综合超市转化。从我国现阶段百货店整体生长来看，百货店业稳定中将有所下降，逐渐地到达数量上的平衡。第二，超等市场是我国零售业中的生力军。随着我国生产力水平的不停提高，生鲜食品从生产到消费之间的链条逐步形成，食品超市中生鲜食品的比重将会逐步增加，并到达范例化的水平。随着我国都市化进程的加快，都市人口迅速增加，大型综合超市会有更为辽阔的生长空间。一部分食品超市也将会生长成大型综合超市。这一业态将会成为中国零售业中的主导业态。第三，由于我国目前尚缺乏方便店所需要的强大的消费层的支持，以及生产力生长水平的限制，海内本土化的方便店的大范围生长还需要一定的时日。但是，随着我国经济的不停生长，人们生活节奏加快，以及外洋大型配送企业进入，会促进方便店这一业态的生长。第四，专业店尤其是专卖店在我国会有