如何进行房地产开发项目的质量管理.docx

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1、如何进行房地产开发项目的质量治理如何进行房地产开发项目的质量治理近十年以来，房地产开发项目如雨后春笋蓬勃生长，庞大的市场需求成绩了一大批开发商，也使一些初入地产界的大佬们由于未掌握地产开发纪律导致开发出来的产物不被市场认同，频于倒闭的边沿。是什么原因导致这种截然差别的结局呢？答案只有一个：由于产物的质量差而导致房产商倒闭。这里的质量是一个广义上的“质量”，它包罗：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期筹谋质量、设计质量、工程实施质量、物业治理质量等。下面就如何提高房地产开发项目的产物质量提出小我私家的想法。房地产开发项目的生命周期为：前期可行性研究产物筹谋设计实施交付等五大阶段。作好这五大

2、阶段的事情，使每一阶段都能提交切合市场需要、客户满意的产物，对房地产开发项目来说是至关重要的，也是干系到成败的底子。一、目前房地产开发项目的问题在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、筹谋阶段、设计阶段的质量治理，而把主要精力放在施工阶段。如果靠获取项目施工实施的施工单元，这虽然是须要的，但我们作为建立方，以项目而创建的团队，这种思维就应该改变。当开发项目进行到施工阶段时，产物筹谋、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，筹划设计方案、技能方案和设计图纸都已经审查通过，如果产物筹谋、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，筹划设计方案、技能方案和设计图纸不是最优，

3、很难包管工程项目的整体投资效益。有的房地产开发商片面地把可行性研究陈诉视为可批性陈诉，支付前期可行性陈诉咨询用度尺度远远低于市场的收费尺度。使得负担可行性研究陈诉体例的咨询单元，很少进行深入的市场观察(宏观、中观、微观观察)、对观察结果深入进行阐发和对筹划方案、户型、景观方案等进行多方案比选。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计用度，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题已严重影响了开发项目的产物质量。二、房地产开发项目的前期事情房地产开发项目前期事情，主要是指项目发起书、可行性研究陈诉、项目开发的产物筹谋等。前期事情的质量是整个工程房地产项目的要害。房地产项目的地段选择、范

4、围、筹划方案的内容、户型组成、潜在目标客户阐发、客户购置的心理阐发、配套设施水平阐发、开发项目的技能含量阐发、风险阐发、财政、经济效益和社会效益等是否深入全面，各项数据是否切合实际，直接决定着拟开发项目的前途和命运。小我私家发起从如下几点作手：1、创建开发项目质量治理责任制。 项目卖力人是开发项目质量的全权卖力人，必须亲自抓质量事情。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是：凭据投资人项目开发战略，市场定位目标，卖力体例开发项目质量筹划，并组织实施；按质量筹划规定，跟踪、督促、查抄项目质量筹划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、查抄和评审运动；对发明重大的治理方面或技能方面的质量问题

5、，组织研究解决，向项目团队卖力人陈诉；体例项目质量陈诉，报上级质检部分和项目经理。项目质量经理对证量的监视查抄，不能取代项目其它岗亭的质量职责，项目各个经理、专业卖力人、各部室、各专业人员各自均应完成自己应负的质量责任，项目质量才气有包管。2、制定开发项目的质量筹划。充实了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，熟悉地产行业动态走势，明确咨询结果的质量目标和质量尺度；熟悉咨询企业的质量治理体系文件，凭据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量治理体系。如是独立的开发项目团队，就应对开发企业的质量治理体系进行适当调解，把质量目标进行层层剖析，按质量筹划和实施步调层层落实

6、，一直落实到末端。每一条理职责、权限、资源分派以及包管质量的步伐都予以明确。质量治理筹划要简明扼要，重点突出，具有可操纵性。3、创建开发项目前期事情结果的质量评审制度。创建评审制度是包管和提高开发项目前期结果质量的重要手段，接纳德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以实时发明问题，优化前期事情结果。对项目咨询公司提供的项目咨询事情完成以后，开发商项目团队要求咨询公司先组织本项目人员对项目咨询结果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，咨询结果才气提交给委托方，建立方项目经理可邀请有关专家对咨询结果进行评审和完善，并形成性相应记载文件，以提高投资效益。在开发项目的前期咨询单元选

7、择上，应严格把关，现在相当数量的咨询公司似乎喜欢给业主提定性阐发陈诉而很少进行定量阐发（包罗财政阐发），阐发后没有结论，往往要业主凭据只有定性思路去作判断，去决策。其实这是由于业主的咨询委托办事范畴所致。首先，作定性和定量相结合的观察与阐发，一是用度高，二是业主对该项事情认识不敷，舍不得出钱，三是相当数量的咨询公司人员配置达不到作定量与定性相结合咨询要求。不外，作为进入WTO的大国，我们的治理要与世界接轨，照目前这种凭感觉上开发项目的作法，在不久将会成为历史。三、设计阶段的质量控制1、方案设计阶段在房地产开发项目中，前期的可行性研究陈诉、市场观察、开发项目的产物筹谋定位，是厥后作为筹划方案设计

8、的依据。作为房地产投资人，他投开发项目的底子目的是得到效益（经济效益和社会效益），因此，作为房地产开发商最好是请一个全程筹谋的咨询公司。在咨询公司得出较为科学的项目开发产物定位后，应该到场到后一阶段的筹划方案设计。开发商在寻找筹划筹划方案设计单元时也要对筹划方案设计的单元业绩进行综合考察，因为筹划方案设计是一个创造性的事情。凭据一些工程方案设计的经验教导，发起开发商凭据楼盘的筹谋定位，选择三家具有相应实力的筹划设计单元进行方案设计，在都有意向作该项目的几家方案设计单元作设计前，请作本项目咨询公司相关人员对方案设计单元进行项目可行性研究、产物市场定位的介绍解说，设计人员在此底子上进行筹划方案设计

9、。这就叫作承上启下，在方案设计历程中，作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干预干与，让设计师尽情发挥。在几家都拿出差别方案后，由建立方组织相关专家讨论会，评选出最优的开端筹划方案。建立方再与作出最优方案的开端设计单元签订条约，在此底子上进行细化，作出报批方案。2、施工图设计阶段 施工图设计是在开发项目的筹划方案审查通过的底子上进行的，因此，筹划方案是作项目开端设计的设计依据。工程设计一般按开端设计、施工图设计两个阶段进行。技能上庞大的特大型项目可按开端设计、技能设计和施工图设计三个阶段进行。二阶段设计和三阶段设计，是我国工程设计行业恒久形成的根本事情模式，各阶段的设计结果包罗设计说

10、明、技能文件(图纸)和经济文件(概预算)，其目的是通过差别阶段设计深度的控制包管设计质量。（1）、开发项目的设计阶段质量控制要领。 正确地体例设计任务书，设计任务书应以项目前期的筹谋定位、批准的筹划设计方案、以往工程设计的历史记载和编写人的经验为依据进行编写。 为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计历程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察陈诉等)、设计条约、政府有关批文、各项技能范例、气象、地域等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。在审查历程中，特别要注意太过设计和不敷设计两种极度情况

11、。太过设计，导致经济性差；不敷设计，存在隐患或功效低落。（2）、创建立计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计历程进行治理，监视查抄建立方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系文件情况，确保设计产物和办事满足条约规定的质量要求；组织设计筹谋，并将筹谋结果编人设计筹划；凭据项目筹划、项目质量筹划和设计筹划的规定，对设计历程进行控制；卖力各专业之间的衔接；卖力组织设计各专业的综合技能方案的审查和协调，确保综合技能方案的公道性；卖力组织或监视查抄设计各阶段的设计评审和设计验证；卖力控制设计变动，按设计变动控制步伐按规定进行控制；对设计要害控制点进行查抄，亲自组织或查抄对设计

12、质量有重大影响的运动和设计文件。（3）、明确建立方各专业工程师的监控设计质量的职责。 建立方各专业工程师要编写专业设计任务书，明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。作为建立方对设计监控一般都按专业监控，实行专业和项目组相结合的矩阵方法治理，要求设计单元的各专业部室和项目组与建立方相关专业人员和项目部形成对应衔接的事情干系，建立方相关人员对设计质量都负有治理和控制的职责。并接纳步伐对专业的设计历程实施有效的控制；要求设计单元为项目派遣切合资格要求的专业卖力人和各级设计人员，包管项目具有足够质量和数量的人力资源，以确保设计质量；卖力确定设计中接纳的专业技能方案，对设计专业技能方案的

13、先进性、可靠性、公道性卖力；组织或到场设计各阶段设计输入、输出、制品的评审或验证。四、施工阶段的质量控制施工是开发项目形成实体的历程，也是决定最终产物质量的要害阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目施工涉及面广，是一个极其庞大的历程，影响质量的因素许多，使用质料的微小差别、操纵的微小变革、情况的微小颠簸，机器设备的正常磨损，都市产生质量变异，造成质量事故。工程项目建成后，如发明质量问题又不可能像一些产业产物那样拆卸、解体、调换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工历程中的质量控制，就显得极其重要。1、 房地产项目施工前准备阶段质量治理。（1） 明确

14、质量目标 房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产物筹谋定位有关，同时与项目的进度控制、本钱控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目自己的特点。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入本钱加大，综合开发绩效低落。上述两方面都不是开发商的本意。 那么，如何准确地确定质量目标？首先，要进行质量投入的收益和用度阐发，在项目投资人和项目团队中增强质量本钱认识，要树立开发项目全寿命周期本钱看法。适当增加项目的一致本钱，淘汰非一致本钱；适当增加预防本钱，鼎力大举低落事故本钱。（2）制定项目建立实施的质量治理筹划 在确定了项目建立质量目标后，制定出实现

15、质量目标的步伐和要领，正确的使用筹划体例的输入、东西和技能（质量基准筹划、流程图、对峙设计样板带路、准确的使用质量尺度）体例切实可行的质量筹划。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量治理卖力，项目质量经理具体对项目质量卖力，项目团队各专业工程师对项目质量的范例卖力，实施单元负担对项目的结果卖力。（3）质量包管 质量包管就是实施质量筹划，增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。 如，开发项目工程建立严格实行招投标制和建立监理制，委托有资格的监理单元对中标的施工单元资质进行核查，使施工单元的资质品级与承揽的工程项目要求相一致，对施工人员素质和人员结构进行监控，使到场施工的人员技能水平与

16、工程技能要求相适应；在标前举行标前说明会，在会上开发商公然表明本开发项目的质量目标，进度目标，本钱控制目标以及招标条件，作到江太公垂纶愿者上钩；对施工组织设计和质量筹划进行审查；对进场的原质料、构配件和设备进行监控；对施工机器设备的选择，应考虑施工机器的技能性能、事情效率、事情质量和维修难易、能源消耗以及宁静、灵活等方面对施工质量的影响与包管；组织由设计单元和施工单元到场的设计交底和设计会审集会；查抄施工单元是否创建和健全了质量治理体系等。（4）开发项目建立的施工历程质量控制 项目施工历程中的质量控制，实际就是步伐控制和历程偏差控制。在房地产开发项目的建立历程中的历程控制就是对施工单元的事情历

17、程和阶段性结果与原条约所界定的事情范畴进行比力，找出事情范畴在执行中的偏差；运用条约确定的质量尺度、施工图及设计总说明与实际事情制品和半制品进行比力，找出偏差；运用经批准的施工方案、施事情业顺序与实际事情历程顺序进行比力找出偏差；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业历程进行跟踪，得出施工单元现场项目部是按现阶段施工顺序、要领、质量尺度继承作业照旧进行整改的意见和发起。以此确保工程的事情历程质量，只有确保了历程质量，才气确保产物的最终质量。在历程控制中需要用到的东西和技能有：查抄、绘制动态历程控制图和施事情业流程图。在实际事情中我们可以委托项目监理单元对施工单元质量治理体系的实施状况进行监控；监

18、视查抄在工序施工历程中的施工人员、施工机器设备、施工要领、工艺或操纵是否处于良好状态，是否切合包管质量的要求；做好设计变动的控制事情；做好施工历程中的查抄验收事情；做好工程质量问题和质量事故的处置惩罚，当出现不及格产物时，应要求施工单元接纳步伐予以整改，并跟踪查抄，直到及格为止；当施工现场出现质量异常情况，又未接纳有效步伐、隐蔽作业未经查验而擅自关闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不及格原质料或构配件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令；要对工程质料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度；对从事计量作业的操纵人员技能水平进行审核，对其计量作业结果进行评价和确认。 结论：在项目开发建立中实施质量筹划，要害是增强质量预防步伐的落实，适当增加预控本钱（一致质量本钱），鼎力大举淘汰返工本钱（非一致质量本钱）。按现代项目治理理念：高质量是筹划出来的，而非查抄出来的，如是查抄出来的，就势必增大不一致本钱，其实就是加大了质量投入。这对开发商是非常倒霉的。同时也低落了开发项目本应取得的经济效益。