商业地产培训知识房地产基础知识培训.docx

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1、商业地产培训知识第一章 房地产底子知识培训 一、房地产的观点1、 房地产的寄义房地产具体是指土地、修建物及其地上的附着物，包罗物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可支解性。包罗：1） 土地2） 修建物及地上附着物3） 房地产物权注：房地产物权除所有权外，另有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。2、 房产、地产两者间的干系及差别房产指种种明确了权属干系的衡宇及与之相连的构筑物或修建物；地产指明确了土地所有权的土地，既包罗住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包罗已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存

2、在着客观的、一定的联系，主要包罗几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从代价组成上看，房产代价岂论是买卖代价照旧租赁代价都包罗地产代价；c) 从权属干系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差别包罗几个方面：a) 二者属性差别；b) 二者增值纪律差别；c) 权属性质差别；d) 二者代价组成差别。3、 商业房地产的寄义人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功效多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功效，又有能满足商家经营、商务运动、市民投资等需要的经济功效。二、商业地产的类型1、商业物业分类表分类要领种类举例按市场形式分类大型商厦天河城广场、广百

3、新翼专业市场天河电脑城、白马打扮大厦小区商铺深圳四季花城商业街、祈福新村商业街按物业用途分类购物中心天河城、中华广场小区配套商铺骏景花圃商业街、华景新城商业街专业市场南岸装饰质料城、美居中心批发及商贸中心天雄布市餐饮及美食广场百福广场按修建特征分类商业大厦中泰国际广场、时代广场住宅区商铺即小区配套商业铺位临街商铺即市区门路临街商铺步行街露天商铺北京路步行街商铺地下商城流行前线、康王商业城按物业区位分类商业区物业名汇广场、名盛广场住宅区物业即小区配套商业铺位近郊物业顺德国际商业城、五洲装饰世界按经营方法分类统一经营物业以产权酒店和商务公寓接纳较多或只租不售的商业物业疏散经营物业大部分商铺（除生长

4、商返租外）按经营类别分类综合经营物业如大型商厦、小区商铺单一经营物业如专业市场、餐饮及美食广场按销售方法分类销售物业有产权的商铺多以销售为主租售物业广州国际玩具精品中心出租物业天河城广场、宏城广场按物业产权分类产权物业大部分的新建物业非产权物业临建物业或改建商铺2、衡宇修建结构分类类 型内 容编号名称1钢结构承重的主要结构是用钢质料制作的，包罗悬索结构。2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上制作的。如一幢衡宇一部分梁柱接纳钢筋混凝土构架制作3钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上制作的。包罗薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工要领施工的钢筋混凝土结构的修建物4殽

5、杂结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木制作的。如一幢衡宇的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，大概梁是木材制造，住是用钢筋混凝土制作5砖木结构承重的主要结构是用砖、木材制作的。如一幢衡宇是木制结构房架。砖墙、木柱制作的6其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等三、房地产专业名词1、修建专用术语1）都会筹划术语A) 都会筹划对一定时期内都会的经济和社会生长、土地利用、空间结构以及各项建立的综合摆设、具体摆设和实施治理。B) 都会底子设施都会生存和生长所必须具备的工程性底子设施和社会性底子设施的总称。C) 都会用地都会用地按都会中土地使用的主要性质分别的居住用地、大众

6、设施用地、产业用地、仓储用地、对外交通用地、门路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地的统称。居住用地在都会中包罗住宅及相当于居住小区及小区级以下的大众办事设施、门路和绿地等设施的建立用地。大众设施用地都会中为社会办事的行政、经济、文化、教诲、卫生、体育、科研及设计等机构或设施的建立用地。产业用地都会中工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其隶属设施（包罗其专用的铁路、码头和门路等）的建立用地。仓储用地都会中仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其隶属设施的建立用地。对外交通用地都会对外联系的铁路、公路、管道运输设施、口岸、机场及其隶属设施的建立用地。门路广场用地都会中门路

7、、广场和大众停车场等设施的建立用地。市政公用设施用地都会中为生活及生产办事的各项底子设施的建立用地包罗：供给设施、交通设施、邮电设施、情况卫生设施、施工与维修设施、殡葬设施及其它市政公用设施的建立用地。绿地都会中专门用以改进生态、掩护情况、为居民提供游憩园地和美化景观的绿化用地。特殊用地一般指军事用地、外事用地及保安用地等特殊性质的用地。水域和其它用地都会范畴内包罗耕地、园地、林地、牧草地、村镇建立用地、露天矿用地和弃置地，以及江、河、湖、海、水库、苇地、滩涂和渠道等常年有水或季候性有水的全部水域。保存地都会中留待未来开发建立的或禁止开发的筹划控制用地。D) 居住区筹划居住区筹划对都会居住区的

8、住宅、大众设施、大众绿地、室外情况、门路交通和市政公用设施所进行的综合性具体摆设。居住小区都会中由居住区级门路或自然分界线所围合，以居民根本生活运动不穿越都会主要交通线为原则，并设有与其居住人口范围相应的、满足该区居民根本的物质与文化生活所需的大众办事设施的居住生活聚居地域。居住组团都会中一般被小区门路分开，设有与其居住人口范围相应的、居民所需的下层大众办事设施的居住生活聚居地。2）修建面积密度每公顷修建用地上容纳的修建物的总修建面积。3）容积率一定地块内，总修建面积与修建用地面积的比值。4）修建密度一定地块内所有修建物的基底总面积占用地面积的比例。5）门路红线筹划的都会门路路幅的界限线。6）

9、修建红线都会门路两侧控制沿街修建物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称修建控制线。7）修建间距两栋修建物或构筑物外墙之间的水平距离。8）绿地率都会一定地域内种种绿化用地总面积占该地域总面积的比例。在居住区用地范畴内指种种绿地的总和占居住区用地的比率。绿地应包罗：大众绿地、宅旁绿地、大众办事设施所属绿地和门路绿地（即门路红线内的绿地），不包罗屋顶、晒台的人工绿地。9）占（基/用）地面积：指都会筹划行政主管部分确定的建立用地界线所围合的用地水平投影面积，不包罗代征地的面积。10）总修建面积：也叫“修建展开面积”。修建物各层水平投影面积的总和，包罗使用面积、帮助面积和结构面积三项。使用面积

10、指修建物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。在居住修建中的使用面积也称“居住面积”。帮助面积是指修建物各层平面为帮助生产或生活运动所占的净面积的总和，例如居住修建中的楼梯、走道、茅厕、厨房等。使用面积与帮助面积的总和称“有效面积”。结构面积指修建物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。11）都会底子设施都会底子设施分为工程性底子设施和社会性底子设施两类。工程性底子设施一般指能源供给、给水排水、交通运输、邮电通信、情况掩护、防灾宁静等工程设施。社会性底子设施则指文化教诲、医疗卫生等设施。我国一般讲都会底子设施多指工程性底子设施。2、设计范例术语1）修建面积房产的修建面积是指修建物外墙

11、外围所围成空间的水平面积，如果盘算多个的修建面积，则是各房产修建面积之和。修建面积包罗了房产的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。2）使用面积房产的使用面积，指房产各层平面中直接供使用者使用的净面积之和。盘算使用面积时有一些特殊划定：内墙面装修厚度计入使用面积。3）公用面积房产的公用面积是指房产内为客户收支方便、正常消费或生活所设置的大众走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时盘算的修建面积蓄在大众面积的分摊问题。4）实用面积它是修建面积扣除大众分摊面积后的余额。5）计租面积作为盘算房租的面积。非住宅用房按修建面积盘算。6）套内面积俗称地砖面积。它

12、是在实用面积的底子上扣除了柱体、墙体等占用空间的修建物后的一个内容空间的观点。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资非房产租赁市场。7）竣工面积竣工面积是指竣工的各幢衡宇修建面积之和。衡宇修建的竣工应是凭据设计要求全部完工，经验收及格的修建.8）共有修建面积系指各产权主配合占有或配合使用的修建面积。9）共有修建面积分摊系数整幢修建物的共有修建面积与整幢修建物的各套套内修建面积之和的比值，即为共有修建面积分摊系数。即公用修建面积分摊系数公用修建面积套内修建面积之和。10）层高层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国度在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包罗下层地板面或楼板面到上层

13、楼板面之间的距离。11）净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。12）实用率实用率是套内修建面积和房产面积之比，大于使用率。即实用率套内修建面积套内修建面积分摊的共有共用修建面积3、销售术语1）产权证书产权证书是指衡宇所有权证和土地使用权证。衡宇产权证书包罗：产权类别、产权比例。房产坐落地点、产权来源、衡宇结构、间数、修建面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产丈量部分的分户衡宇平面图。2）使用权房使用权房是指由国度以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以划定的租金尺度出租给居民的公有房产。3）公房公房也称公有房产，国有房产。它是指由国度以及国有企业、事业单位投资兴建、销

14、售的房产，在房产未出售之前，房产的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）返国度所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。上述两类房均为使用权房。4）不可售公房不可售公房是指凭据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5）已购公房已购公房又称售后公房，就是购置的公有房产。6）单位产权房单位产权房是指产权属于单位所有的衡宇，也称系统产权房、系统房。7）二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次生意业务时为一手，第二次生意业务则为二手。8）期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费

15、者在这一阶段购置房产时应签预售条约。期房在港澳地域称做为买楼花，这是当前房地产开发商普遍接纳的一种衡宇销售方法。购置期房也就是购房者购置尚处于制作之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的屋子。9）现房所谓现房是指开发商已办好房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购置房产时应签出售条约。10）准现房准现房是指衡宇主体已根本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的衡宇。11）配合共有房产配合共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。12）尾房尾房又称扫尾房。它是房地财产进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下

16、，当房产销售量到达80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。13）烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不敷、盲目上马，大概错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法接纳前期投资，更无力进行后续建立，甚至全盘停滞的积存楼宇。烂尾的情况一般不会产生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不停推进，一步步显现。14）销售面积销售面积是指商品房按套或单位出售，其销售面积为购房者所购置的套内或单位内修建面积（以下简称套内修建面积）与应分摊的共有修建面积之和。15）均价均价是指将各单位的销售代价相加之后的和数除以单位修建面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一

17、般不是销售价。16）起价起价也叫起步价，是指某房产销售代价中的最低代价，便是起价。17）预售价预售价也是商品房预（销）售条约中的专用术语；预售价不是正式代价，在商品房交付使用时，应按有批准权限部分审定的代价为准。18）一次性买断价一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性订价。一次性买断价属房产销售条约中的专用代价术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变动。19）定金定金是指当事人约定由一偏向对方给付的，作为债权包管的一定命额的钱币，它属于一种执法上的包管方法，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。凭据我国发法通则和包管法八十九条划定，定金应当以书面形式约

18、定，当事人在定金条约中应约定交付定金的期限。定金条约从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出条约标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房产卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。20）违约金违约金是指违约方凭据执法划定和条约的约定，应该付给对方的一定命量的钱币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有处罚性和赔偿性，但主要体现处罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有不对，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。四、修建识图1、修建图纸的内容及用途一套完整的修建图纸，凭据其专业内容或作用的差别，一般包罗：1）图纸目录包

19、罗每张图纸的名称、内容、图纸编号等，表明该工程图纸由哪几个专业的图纸及哪些图纸所组成，便于检索和查找。2）设计总说明主要说明工程的表面和总的要求。内容一般应包罗：A） 设计依据（如筹划限制、设计范围、修建面积以及有关的地质、气象资料等）；B） 设计尺度（如修建尺度、结构荷载品级、抗震要求等）；C） 施工要求（如施工技能、质料要求以及接纳新技能、新质料或有特殊施工的工艺说明）。以上各项内容，对付简朴的工程，也可以分别在各专业图纸上写成文字说明。3）修建施工图包罗总平面图、平面图、立面图、剖面图和结构详图。表现修建物的内部摆设情况，外部形状，以及装修、结构、施工要求等。4）结构施工图包罗结构平面摆

20、设图和各构件的结构详图。表现承重结构的摆设情况，构件类型，尺寸巨细及结构做法。5）设备施工图包罗给水、排水、采暖通风、电气等设备的平面摆设图、系统图和详图。表现上下水及暖气管线摆设，卫生设备及通风设备等的摆设，电气线路的走向和安装要求等。2、修建图纸中的常用标记及图例为了包管制图质量、提高效率、表达统一和便于识读，我国制订了国度尺度衡宇修建制图统一尺度，其中几项主要的划定和常用的表现要领如下：1）定位轴线在施工图中通常将衡宇的底子、墙、柱和梁等承重构件的轴线画出，并进行编号，以便于施工时定位放线和查阅图纸，这些轴线就是定位轴线。定位轴线接纳细点划线表现。轴线编号的圆圈用细实线，在圆圈内写上编号

21、。在平面图上水平偏向的编号接纳阿拉伯数字，从左向右依次编写。垂直偏向的编号接纳大写英文字母，自下而上依次编写，英文字母中的I、O、Z不得作轴线编号，以免与数字1、0、2殽杂。对付一些与主要承重构件相联系的次要构件，它的定位轴线一般作为附加轴线，编号可用分数表现。宅兆表现前一轴线的编号，分子表现附加轴线的编号。2）标高在总平面图、平面图、立面图和剖面图上，经常用标高标记表现某一部位的高度。种种图上所用的标高标记如下所示： 标高数值以米为单位（不标单位），一般标注至小数点后三位数。标高有绝对标高和相对标高两种。绝对标高：我国把青岛黄海的平均海平面定位绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总

22、平面图中的室外地面标高中接纳的一般都是绝对标高。3）尺寸标注施工图中均应注明详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界线、尺寸线、尺寸起止点和尺寸数字四个部分组成。凭据衡宇修建制图统一尺度划定，除了标高及总平面图上的尺寸以米为单位外，其余一律以毫米为单位。为了使图面清晰，尺寸数字后一般不必注明单位。3000标注数字尺寸线尺寸起止标记尺寸界线 在图形外面的尺寸界线是用细实线画出，一般应与被标注的长度垂直，但在图形里面的尺寸界线以图形的轮廓线和中线来取代。尺寸线必须用细实线画出，而不能用其他线取代；应与被注长度平行，且不宜凌驾尺寸界线。尺寸线的起止点用45的中粗斜短线表现，短线的偏向应以所标注数字为准，自数字左

23、下角向右上角倾斜。尺寸数字应标注在水平尺寸线的上方，垂直尺寸线作坊的中部。4）常用图例名称图例名称图例新设计修建物原有的修建物筹划扩建的预留地或修建物地下修建物或构筑物拆除的修建物修建物下面的通道散状质料 露天堆场5）修建施工图的识读要领一幢修建物从施工到建成，需要有全套的修建施工图纸作指导，一般一套图纸有几十张到几百张。阅读这些施工图纸要先从大方面看，然后再一次阅读细小部分，先粗看，再细看，平面图、立面图、剖面图和详图结合看。具体说，要先从修建平面图看起，若修建施工图第一张是总平面图，要看清楚新建修建物的具体位置和朝向，以及其周边修建物、构筑物、设施、门路、绿地等的漫衍或摆设情况，以及各单位

24、户型情况；平面图与立面图比较，看外观及质料做法；配合剖面图看内部分层结构；最后看详图了解须要的细部结构和具体尺寸与做法。3、修建质料修建质料是修建物的物质底子，它的性质、质量、品种和代价等直接干系到修建物的结构形式、修建功效质量和修建造价。1）修建质料的分类凭据质料来源差别，修建质料可以分为天然质料和人造质料；凭据使用部位差别，可以分为墙体质料、地面质料和屋面质料等；凭据质料功效差别，可分为结构质料、防水质料、保温质料和吸声质料等。为了研究学习方便，一般将质料的化学组身分为无机质料、有机质料和复合质料三大类；修建质料的分类无机质料金属质料玄色金属：钢、铁有色金属：铜、铝等及其合金非金属质料天然

25、石材：沙、石、种种岩石制品烧结与熔融制品：粘土砖、陶瓷、玻璃等胶凝质料：水泥、石膏、石灰。水玻璃、水泥混凝土、砂浆、硅酸盐水泥制品等有机质料植物类质料木材、竹材及其制品高分子质料塑料、涂料、胶粘剂等沥青及其制品石油沥青、煤沥青、沥青制品复合质料无机质料基复合质料钢筋混凝土、钢纤维混凝土有机质料基复合质料沥青混凝土、胶合板、纤维板等2）修建质料的基天性质A） 质料结构状态的主要参数 密度：质料再绝对密实状态（不含孔隙或空隙）下单位体积的质量。 体积密度：质料再自然状态下单位体积的质量。松散质料的体积密度一般成为聚集密度。 孔隙率：固体质料体积内孔隙体积所占的比例。 密实度：质料体积内被固体物质充

26、实的水平，即质料的绝对密实体积与其总体积之比。密度何体积密度主要反应质料的轻重，而孔隙率和密实度主要反应质料中孔隙的几多。一般情况下，质料的孔隙率越高（密实度越低），则质料的保温隔热性能、吸声性能和吸湿性能越好，而质料的强度低落，抗渗透性能、耐磨性能、抗冻性能、耐腐化性能、耐久性能越低。B） 质料的力学性质 强度：质料在外力作用下反抗破坏的能力称为强度，用质料在被破坏时的最大应力（单位面积蒙受的力）值来表现。凭据外力作用方法的差别，质料强度主要有抗拉强度、抗压强度、抗折强度和抗剪强度。差别的质料，对其强度的要求也不一样。如水泥以抗压强度为主，钢筋以抗拉强度为主。 弹性与塑性：质料在外力作用下产

27、生变形，外力去除后，仍能规复其原状的性质称为质料的弹性。反之，当外力去除后，不能完全恢回复状的性质称为质料的塑性。大多数修建质料都同时具有弹性和塑性，在外力不大的情况下，产生弹性变形，当外力凌驾一定命值后，便出现塑性变形。 韧性与脆性：质料在外力作用下，未产生明显变形就突然破坏的性质称为脆性，具有此性质的质料称为脆性质料，如石材、砖、素砼等。脆性质料一般抗压强度高于其抗拉强度。质料在打击、振动力作用下产生较大变形而不至被破坏的性质称为韧性，具有此性质的质料称为韧性质料，如钢材、木材等。 硬度与耐磨性：质料反抗较硬物体压入和刻划的能力称为硬度。质料反抗磨损的能力称为耐磨性。在修建工程中，用于路面

28、、地面、楼板面的质料都需要较高的硬度和耐磨性。C） 质料的物理性质 耐水性：质料恒久在水的作用下保持其原有性质的能力称为耐水性。修建工程中易于受水作用或易于受潮的部位所用的质料要求具有较好的耐水性。 抗渗性：质料反抗压力水或其他液体渗透的能力称为抗渗性。如卫生间的地面所使用的质料就要求有很好的抗渗性。 抗冻性：抗冻性是指质料在吸水饱和状态下反抗多次冻结和融化的作用而不被破坏，同时也不严重低落强度的性质。严寒地域修建物的外墙与外界打仗的构件所使用的质料，要求具有较好的抗冻性。 吸湿性：质料在空气中吸收水分的能力称为吸湿性。室内装饰质料具有一定的吸湿性，可以调治、稳定室内的湿度。 导热性：质料传到

29、热量的能力称为导热性，用物理学的导热系数表现。导热系数越小，则质料的保温隔热性能越好。质料的导热性能，取决于质料的化学组成、孔隙率、含水率、温差等因素。孔隙率高，保温性好；含水率高、温差大，保温性差；修建物外墙一般度接纳多孔的保温质料，如粘土砖、加气砼等。 热容量：质料吸收热量和释放热量的性质称为热容量。修建工程中接纳导热系数消，热容量大的质料可以起到保温隔热、保持室内温度恒定、节约能源的作用。一般情况下，砖混结构衡宇较之钢筋砼结构衡宇具有更好的保温隔热性能。 耐燃性与耐火性：质料反抗然受的性质称为耐燃性。修建质料按耐燃性分为4级：A级，不燃烧体；B1级，难燃体；B2级，可燃体；B3级，易燃体。质料反抗高热或火的作用，保持原有性质的能力，称为耐火性。耐火性与耐燃性差别，如钢材是不燃烧体，但在高温或火的作用下短时间内就会变形，失去原有的强度，甚至熔融，因而不术语耐火质料。修建质料或构件的耐火性用耐火极限表现，即从受火作用到失去支持能力、完整性被破坏或失去防火作用的时间。 吸声性与隔声性：声能穿透质料和被质料消耗的性质称为质料的吸声性。阻止声能穿透质料的性质称为隔声性。一般情况下，多孔质料吸声性较好，体积密度大的质料隔声性好，多层质料和带夹层的质料隔声性也较好。