天津房地产估价师《理论与方法》：估价报告的质量考试试卷.doc

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1、天津房地产估价师理论与方法：估价报告的质量考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某房地产的报酬率为8%,收益期限为30年时的价格为4000元。若报酬率为6、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元. A:3800 B：4500 C：5200 D：5600 E：工业用地的监测点评估价格 2、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是_。 A各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称 C各房地产

2、开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致 D各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值3、在同一商业辐射区域内,各商场位置的优劣，主要取决于_。 A交通的通达程度 B物业的规模大小 C人口的分布密度 D居民的购买能力 4、原国家计委、原建设部关于房地产中介服务收费的通知规定，房屋买卖代理收费，实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的。 A:1 B：2 C：3 D：4 E:执行层的组织协调5、在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0

3、.3、0。5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是_元/m2。 A100 B-50 C50 D100 6、_是指外汇买卖活动的总称。 A外汇市场 B外汇总市场 C汇兑买卖 D汇兑市场 7、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款.已知抵押贷款年利率为6.6%,期限为10年，购房者月还款额的增长率为0。5%，则购房者的首次还款额是（）元。 A2040。8 B3451。83 C5089.1 D6666。7 8、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是_. A依法登记的房地产权利受国家法律保护 B当事人对房地产权利的取得、变更、丧

4、失均需依法登记 C经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力 D房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的,应及时办理变更登记 9、房地产的行政法规是以颁布的。 A：中华人民共和国主席令 B：国务院令 C:国务院房地产行政主管部门部长令 D:省政府省长令 E：房地产估价机构必须加盖公章 10、主要是在会计中使用的价值概念是_。 A公允价值 B买卖价值 C保险价值 D计税价值11、公积金缴存比例是指职工个人缴存（或职工单位资助职工缴存）住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例，一般不低于_. A5 B7 C4% D6% 12、下列有关地籍图的阐述有误的是_。 A地籍测量绘制的图件称

5、为地籍图 B地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素 C地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等的依据,也是建立地籍档案必不可少的资料 D地籍要素指土地产权、地界和分区，及各部分的说明、注解和识别资料 13、全称为随机抽样调查。 A：重点调查 B:普查 C：典型调查 D:抽样调查 E：执行层的组织协调14、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%,那么该宗房地产30年收益价格为（)万元。 A112.5 B155。6 C144.6 D132。4 15、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于_。

6、 A收益现金流风险 B资本价值风险 C比较风险 D未来运营风险 16、单独编制的国家级历史文化名城保护规划,由国务院审批其总体规划的城市，报_审批。 A国家建设部 B国家文物局 C国家建设部和国家文物局 D国家建设部或国家文物局 17、B房地产开发公司在A市进行房屋拆迁时，认为所拆该市居民马某的住房院内的一平房为违章建筑，马某不服。最终判断马某住房院内的平房是否属于违章建筑，必须由出具证明. A:A市城市土地行政主管部门 B：A市城市建设行政主管部门 C:A市城市房产行政主管部门 D:A市城乡规划行政主管部门 E:房地产估价机构必须加盖公章 18、取得开发项目用地所发生的费用为。 A：用地使用

7、费 B：土地费用 C：土地转让费 D:土地租用费 E:借款合同 19、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价【2007年考题】 A:合法原则 B：最高最佳使用原则 C：估价时点原则 D：替代原则 E：工业用地的监测点评估价格 20、2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为元。 A:125 B：250 C：300 D：375 E：执行层的组织协调 21、注册房地产估价师继续教育由组织。

8、A：住房和城乡建设部 B:人力资源和社会保障部 C：省级政府建设主管部门 D:中国房地产估价师与房地产经纪人学会 E：执行层的组织协调 22、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。 A：乡级以上地方人民政府 B:乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门 C：县级以上地方人民政府 D:县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门 E：房地产估价机构必须加盖公章23、亦称分支行制,指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构的银行组织形式。 A：单元银行制 B：总分行制 C：集团银行制 D：连锁银行制 E：执行层的组织协调 24、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别

9、因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分,则个别因素修正系数为（). A1。05 B0.98 C0。95 D1.0325、某宗地的面积为1000，采用市场法进行评估.通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元,2190元和2220元,如果赋予这三个价格的权重分别为0。3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为元。 A：2160 B：2175 C:2181 D：2205 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选,所选的每个选项得 0.5 分）

10、 1、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有。 A:交通便捷程度 B：朝向、楼层 C:周围环境和景观 D：建筑规模 E：外部配套设施 2、耕地占用税是对征收的一种税. A：对占用耕地建房的单位和个人 B:对从事其他非农业建设的单位和个人 C：对占用耕地建房的单位，不包括个人 D：对从事其他非农业建设的个人,不包括单位 E：对从事其他非农业建设的单位，不包括个人3、房地产测绘的作用,_ A为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务 B为房地产管理提供信息服务 C为其他部门提供参考资料 D为房地产管理提供技术服务 E房地产测绘结果提供了房地产商品量的量度依据 4、房地产评估员的考试、认证工作

11、由_负责。 A国务院建设行政主管部门和人事主管部门 B国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门 C省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门 D省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门5、债券利率的高低,主要受等因素的影响。 A：银行利率 B:发行者的资信级别 C:偿还期限 D：发行者的企业特色 E：利率计算方式和资本市场资金供求关系 6、房地产估价师注册证书失效的情形有。 A：注册期满3年而未延续注册的 B：持续离开估价岗位超过1年的 C:年龄超过60周岁的 D：聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的 E:不具有完全民事行为能力的 7、下列属于品质标志的包括. A：人的性别

12、 B：班干部人数 C：人的年龄 D:工种 E：工人工资 8、运用平均增减量法进行估价的条件是_。 A房地产价格时间序列逐期升高或下降 B房地产价格的变动呈现出一定的规律性 C房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等 D房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近 9、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目,也可用来评价置业投资项目,但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是_。 A财务净现值 B投资利润率 C动态投资回收期 D财务内部收益率 10、估价报告书的内在质量包括_。 A估价结论的准确性 B文字表达水平

13、C估价方法选择的正确性 D参数确定的合理性11、在工程项目施工阶段,质量控制的任务主要是_。 A在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定 B对所选用的材料和设备进行质量评价 C对整个施工过程中的工程质量进行评估 D将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判 E确定质量控制的对象 12、盈亏平衡分析中,产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有。 A:产品总成本不随产销量变化 B：产品销售量等于生产量 C：单位产品变动成本不随产销量变化 D:单位产品销售价格不随产销量变化 E：单位产品固定成本不随产销量变化 13、房

14、地产开发成本的增加_房地产的价格。 A必定提高 B必定降低 C不一定提高 D不一定降低14、在地籍图中，属于地籍要素的有.（2009年试题) A：土地的编号 B:土地的利用类别 C:地理名称 D：房屋、道路、水系 E：土地的面积 15、要成为法人需要具备四个条件,下列说法不正确的是_。 A依法成立 B有必要的财产或经费 C有自己的名称、组织机构和场所 D能独立承担法律责任 16、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司）开发的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月,李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑

15、面积的价格为3000元.2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用.经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。 (2003年试题）下列关于王某转租该套住房的表述中,正确的有。 A：王某转租该套住房，必须经李某同意 B：王某已支付房租给李某,故李某不可以从房屋转租中获益 C:李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案 D：房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除 E:抵

16、押财产被查封 17、国家对房地产开发企业资质管理实行_ A统一审批 B国务院审批 C分级审批 D部门审批 18、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的_。 A20% B30 C40 D50% 19、某建筑为砖混结构、内外设备齐全的受腐蚀生产用房，它的耐用年限是_年。 A40 B35 C30 D20 20、下列保险中，属于商业保险的有_。 A保证保险 B劳动工伤保险 C信用保险 D健康保险 E责任保险 21、与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括. A：房地产开发贷款 B：土地储备贷款 C：个人住房抵押贷款 D：个人住房公积金贷款 E：在建工

17、程抵押贷款 22、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由负责。(2007年试题) A：开发商 B：监理单位 C：分包单位 D：总承包单位 E：借款合同23、影响工程造价的主要因素包括。 A：基本构造要素的单位价格 B：基本构造要素的实物工程质量 C：基本构造要素的实物工程数量 D：基本构造要素的实物工程概况 E：基本构造要素的实物工程特点 24、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分,具体包括有形的实体、该实体的质量以及（)。 A相应配套的基础设施 B土地的形状 C组合完成的功能 D立体空间25、下列费用中属于运营费用的有。 A：房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额 B：房地产税、人员工资、维修费、所得税 C：保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税 D:为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费 E：所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额