专题模块五：施工合同管理【可编辑范本】.doc

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1、23年全国二级注册建造师建筑工程管理与实务专题模块五:施工合同管理一、工程索赔 、索赔分析：业主或第三方原因承包商原因不可抗力原因工期索赔费用索赔各自分摊2、索赔成立的三个前提条件：1）与合同对照,事件已造成了承包人工程项目成本的额外支出，或直接工期损失;2）造成费用增加或工期损失的原因,按合同约定不属于承包人的行为责任或风险责任；)承包人按合同规定的程序和时间提交索赔意向通知和索赔报告。3、索赔的程序 注意28天：提出索赔的时效是28天,业主确认的时间也是28天，超过视为默认。4、索赔的计算：网络分析法,跟网络图中的总时差比较,影响工期在总时差之内,索赔不能成立；影响工期超过总时差,可以索赔

2、差额。现场发现文物，应该停止施工,保护现场，向上级主管部门报告。影响的工期和产生的费用都可以索赔。对业主和监理单位要求的再次检验,验收合格,应由建设单位承担费用,工期顺延；验收不合格,由承包单位承担费用，工期不顺延。二、施工合同、分包合同关于双方的责任与义务的规定建设单位-总包单位专业分包单位劳务分包单位:前者是后者的甲方。1、 专业分包合同内容:承包人（甲方）工作：组织分包人参加发包人组织的图纸会审,向分包人进行设计交底工作;随时为分包人提供确保分包工程施工所需要的场地和通道等；负责整个施工场地的管理工作协调分包人之间的交叉配合,确保分包人按照批准的施工组织设计工作。分包人(乙方)工作:对分

3、包工程进行设计、施工、竣工和保修；完成规定的设计内容报承包人(总包人）确认后在分包工程中使用，承包人(总包人）承担由此发生的费用。分包人向总包人提出工期顺延等要求应在发生顺延情况的1天内提出，总包人确认时间也在14天内.2、 违法分包行为:打印P28第11到第14行。门窗工程不能由建设单位直接分包,理由：建设单位不得将应由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。3、 总包人应提供总包与业主的承包合同给分包人查阅,但是其中有关工程价款的内容可以除外；分包人应履行并承担总包合同中与分包人有关的义务和责任；未经总承包人允许,分包人不得以任何理由与发包人或总监理工程师发生直接工作联系，

4、如有联系，被视为违约，承担违约责任。4、 劳务分包合同:劳务分包人的义务:对劳务分包合同范围内的工程质量向工程承包人(劳务分包合同的委托人）负责，不承担质量保修责任;提交每月工作计划,报表，提交原始技术经济资料，但不编制专项施工方案；工程承包人(劳务分包合同的委托人）义务:提供水、电等施工条件，提供图纸资料,提供临时设施等。劳务分包结算审核在4天内完成,审核确认后即支付全额劳务款项,不得以建设单位未支付工程款为由不支付劳务分包的报酬。三、建设工程施工合同的组成1、建设工程施工合同组成:“协议书”、“通用条款”、“专用条款”三部分组成，并有三个附件：“承包人承揽工程一览表”、“发包人供应材料设备

5、一览表”、“工程质量保修书”。2、建设工程合同文件的组成和优先解释顺序:协议中标投标书；专用通用与标准;图纸清单报价单。3、不可抗力时间造成的时间和经济损失,处理原则:打印P213倒数第7行到P2第1行。4、 发包人供应材料的进场程序和相关责任:打印:P26第5行到第23行1)到）.例题一打印P211案例2A3203-2背景、问题、答案例题二某新建办公大楼的招标文件写明：承包范围是土建工程、水电及设备安装工程、装饰装修工程;采用固定总价方式投标,风险范围内价格不作调整，但中央空调设备暂按120万元报价;质量标准为合格，并要求获省优质工程奖,但未写明奖罚标准;合同采用建设工程施工合同(示范文本)

6、（G-99-021)。 某施工单位以3260万元中标后，与发包方按招标文件和中标人的投标文件签订了合同。合同中还写明；发包方在应付款中扣留合同额%，即163万元作为质量履约保证金，若工程达不到国家质量验收标准,该质量履约保证金不再返还；逾期竣工违约金每天1万元；暂估价设备经承发包双方认质认价后，由承包人采购。 合同履行过程中发生了如下事件:事件一：主体结构施工过程中发生多次设计变更,承包人在编制的竣工结算书中提出设计变更实际增加费用共计万元,但发包方不同意该设计变更增加费。 事件二：中央空调设备经比选后,承包方按照发包方确认的价格与设备供应商签订了80万元采购合同。在竣工结算时,承包方按投标报

7、价1万元编制结算书，而发包方只同意按实际采购价8万元进行结算。双方为此发生争议。 事件三:办公楼工程经四方竣工验收质量为合格，但未获得省优质工程奖。发包方要求没收3万元质量保证金，承包人表示反对。 事件四:办公楼工程实际竣工日期比合同工期拖延了10天,发包人要求承包人承担违约金0万元承包人认为工期拖延是设计变更造成的，工期应顺延,拒绝支付违约金。问题： 1.发包人不同意支付因设计变更而实际增加的费用7万元是否合理？说明理由 2。中央空调设备在结算时应以投标价20万元,还是以实际采购价80万元为准？说明理由。 发包人以工程未获省优质工程奖为由没收163万元质量履约保证金是否合理?说明理由。 4。

8、承包人拒绝承担逾期竣工违约责任的观点是否成立?说明理由.答: 1.合理。原因是：按照相关规定,承包人在竣工结算时提出变更增加费用,已超过了合同示范文本约定的时间，按照施工合同示范文本过规定,增加变更价款应在发生变更后的14天内提出,索赔在发生索赔事件的28天内提出。2。应按实际采购价0万元来结算中央空调设备价款。因为合同约定暂估价设备经承发包双方认质认价后,由承包人采购,以实际采购价格作为结算依据符合合同要求。3.不合理.合同约定若工程达不到国家质量验收标准,该质量履约保证金不再返还，而本案工程已达到合同约定的合格标准。所以发包方没收163万元质量履约保证金没有依据。 4.不能成立.本案中承包

9、人未在约定时限内提出顺延或增加工期的要求,所以工期不能顺延,承包人应承担逾期竣工1天的违约金10万元。例题三背景材料 某住宅楼工程地下1层,地上18层，建筑面积220平方米。通过招投标程序,某施工单位与某房产地产开发公司按照建设工程施工合同签订了施工合同。合同总价款24万元,采用固定总价一次性包死，合同工期0天。 施工中发生了以下事件: 事件一:发包方未与总承包方协商便发出书面通知。要求本工程必须提前60天竣工 事件二：总承包方与没有劳务施工作业资质的包工头签订了主体结构施工的劳务合同总承包方按月足额向包工头支付了劳务费。但包工头却拖欠作业班两个月的工资。作业班组因此直接向总承包方讨薪，并导致

10、全面停工2天。 事件三:发包方指令将住宅楼南面外露阳台全部封闭,并及时办理了合法变更手续,总承包方施工三个月后工程竣工。总承包方在工程竣工结算时追加阳台封闭的设计变更增加费用3万元,发包方以固定总价包死为由拒绝签认。 事件四：在工程即将竣工前，当地遭遇了龙卷风袭击，本工程外窗玻璃部分破碎,现场临时装配式活动板房损坏。总承包方报送了玻璃实际修复费用5140元，临时设施及停窝损失费800元的索赔资料，但发包方拒绝签认.问题1、 事件一中，发包人以通知书形式要求提前工期是否合法?说明理由。2、 事件二中,作业班组直接向总承包方讨薪是否合法?说明理由3、 事件三中，发包方拒绝签认设计变更增加费是否违约

11、?说明理由4、 事件四中,总承包方提出的各项请求是否符合约定？分别说明理由。答案:1、 事件一中,发包人以通知书形式要求提前工期不合法，提前工期需要建设单位和施工单位协商后以书面形式的补充协议书确认。2、 事件二中,作业班组直接向总承包方合法,总包单位与没有劳务施工作业资质的包工头签订合同,属于违法分包，应负责解决劳务人员的工资。3、 事件三中，发包方拒绝签认设计变更增加费算违约,这不符合合同规定。设计变更内容不属于总价包干范围内，应该按变更确认增加费用。4、 事件四中,总承包方提出的外窗玻璃部分破碎，现场临时装配式活动板房损坏费用应由建设单位承担；停窝损失费索赔不能成立。遭遇龙卷风袭击属于不

12、可抗力引起的索赔,按照合同约定，不可抗力造成的工程损失由发包方承担；施工单位自己的人员、机械损失自己承担，窝工费不补偿，工期顺延。例题四 某工程项目,业主通过招标与甲建筑公司签订了土建工程施工合同,包括A、B、C、D、E、F、G、八项工作,合同工期36周。业主与乙安装公司签订了设备安装施工合同,包括设备安装与调试工作，合同工期18周。经过相互协调,编制了下图所示的网络进度计划。网络进度计划图该工程施工过程中发生了以下事件:事件一:基础工程施工时,业主负责供应的钢筋混凝土预制桩供应不及时,使A工作延误0.7周。事件二:B工作施工后进行检查验收时，发现一预埋件埋置有误，经核查,是由于设计图纸中预埋

13、件位置标注错误所致。甲建筑公司进行了返工处理，损失5万元,且使B工作延误1.5周。事件三：甲建筑公司因人员与机械调配问题造成C工作增加工作时间.5周,窝工损失 2万元。事件四：乙安装公司设备安装时，因接线错误造成设备损坏，使乙安装公司安装调试工作延误0。周,损失1万元。发生以上事件后，施工单位均及时向业主提出了索赔要求。问题:（1）施工单位对以上各事件提出索赔要求，分析业主是否应给予甲建筑公司和乙安装公司工期和费用补偿。（)如果合同中约定,由于业主原因造成延期开工或工期延期，每延期一周补偿施工单位60元,由于施工单位原因造成延期开工或工期延误,每延误一周罚款 000元。计算施工单位应得的工期与

14、费用补偿各是多少?答案：(1) 首先分析出网络计划的关键线路与相关参数:关键路线两条：AD-，和D设备安装F，计划工期36周.C工作总时差05周,工作总时差4周，B工作总时差周，H工作总时差17周。 业主钢筋混凝土预制桩供应不及时，造成工作延误,A工作是关键工作,业主应给甲建筑公司补偿工期0.7周和相应的费用。 业主应顺延乙安装公司的开工时间和补偿相关费用。 因设计图纸错误导致甲公司返工处理，由于 B工作是非关键工作,因为已经对A工作补偿工期，工作的总时差增加为1。7周，工作延误的1。周没有超过其总时差范围1.7周,故给予甲建筑公司补偿相应的费用,工期不补偿。 不影响乙公司工期，故不给与乙安装

15、公司补偿. 由于甲公司自身原因使C工作延长,不可以索赔,不给予甲建筑公司工期和费用补偿。 因未对乙安装公司造成影响，业主不对乙安装公司补偿。 由于乙安装公司的错误造成总工期延期与费用损失，有乙公司承担，业主不给予乙公司工期和费用补偿。 因为乙公司是业主直接分包的单位,对乙公司引起的对甲公司的工期延误和费用损失，业主应给予补偿. (2）甲公司应得到的工期补偿为:事件一：工期补偿0.7周事件二：工期补偿0周事件三：补偿0周 事件四：工期补偿0。5周 甲公司应得到的费用补偿为： 事件一:0。600=0.42万元事件二：5万元5万元事件三:0 事件四：0。500003万元 合计5。72万元 乙安装公司

16、应得到的工期补偿为0。7周 乙安装公司应得到的费用补偿为：事件一：0。76=0。42万元 事件四罚款：0。500。3万元 合计为：0.42-。3=0。12万元 例题五某酒店客房工程，面积400。某施工单位根据领取的招标文件和全套施工图，利用低价投标策略并中标。该施工单位（承包商）于2011年1月8日与业主(发包方）签订了固定总价施工合同，总价包干,合同工期为0天(日历天)。合同造价为248万元,其中已包含风险费。主要材料由业主提供，并运至施工现场。合同规定工程发生设计变更、现场条件变化和工程量增减都不得调整合同价格。合同的部分条款摘要如下： （1）协议书中的部分条款 1）工程概况 工程名称：某

17、办公楼; 工程地点:某市； 工程内容:建筑面积为40的建筑工程 2)工程承包范围 承包范围:某建筑设计院设计的施工图所包括的建筑、装饰工程。 3)合同工期 开工日期：011年12月1日； 竣工日期:212年月4日 合同工期总日历天数:0天（扣除春节3天) 4)质量标准 工程质量标准:达到甲方规定的质量标准。 5）合同价款 暂估合同价为贰佰肆拾捌万元人民币（48万元) 8)乙方承诺的质量保修 在该项目设计规定的使用年限（50年)内,乙方承担全部保修责任. 9）甲方承诺的合同价款支付期限与方式 工程预付款：于开工之日支付合同总价的作为预付工程款。 工程进度款:基础工程完工后，支付合同总价的0;主体

18、结构三层完成后,支付合同总价的0;主体结构全部封顶后，支付总价合同的20%；工程完工时，支付至合同总价的90%。为确保工期如期竣工，乙方不得因甲方资金的暂不到位而停工和拖延工期. （2）补充协议条款 1）乙方按业主代表批准的施工组织设计组织施工，乙方不应承担因此引起的工期延误和费用增加的责任。 2)甲方向乙方提供施工场地的工程地质和地下主要管网线路资料,供乙方参考使用。 3)乙方不能将工程转包,但允许分包,也允许分包单位将分包的工程再次分包给其他施工单位 施工单位于2011年11月2日按照业主的开工指令进场施工,开工后10天，业主对客房的装修设计进行较大变更,并增加了客房衣柜与窗套施工，并以设

19、计变更形式发给施工单位。该施工单位收到设计变更后，对设计变更引起的工程造价进行预算，增加工程造价约30万元。该施工单位及时向业主提出30万元的索赔要求。工程进行了一个月后，业主因资金不到位，不能按期支付工程进度款，口头要求承包商暂停施工20天,承包商也口头答应。恢复施工后不久，202年1月14日至21日,因罕见的暴风雪导致交通受阻,定购的几种主要装修材料滞留在运输途中，不能按时进场，导致停工7天。施工单位春节期间按有关规定放假7天，没有施工。施工单位向业主提出顺延工期34天。2。问题 ()该工程采用固定总价合同是否合适?为什么? (）该合同的变更形式是否妥当？为什么? （）因设计变更引起造价增

20、加承包商提出的索赔要求是否合理？说明原因。 (4)承包商可以提出的工期索赔应为多少天?说明理由. （）合同文件的组成内容有哪些？解释顺序如何？ (6)该合同拟订的条款有哪些不妥之处，应如何修改?答案： (1)该工程项目采用固定总价合同是合适的固定总价合同适用于工程量不大且能够较准确地计算、设计图纸完备、工期较短、技术不太复杂、风险不大的项目，该工程基本符合这些条件。 （）该合同变更形式不妥。根据中华人民共和国合同法的有关规定，建设工程合同应当采取书面形式,合同变更亦应当采取书面形式.本案例中业主口头要求临时停工,承包商亦口头答应，是双方的口头协议，且事后并未以书面的形式确认，所以该合同变更形式

21、不妥. (3)因设计变更提出的索赔要求不合理，原因是： 该施工合同为固定总价合同,合同约定因设计变更、现场条件变化，工程量增减都不得调整合同价格,因设计变更引起工程造价增加,其相关风险应由承包商承担. (4）承包商可以提出的工期索赔为7天,原因是： 因业主资金不到位,不能按期支付工程进度款,要求停工天,业主对停工承担责任,顺延工期是合理的。 罕见的暴风雪属于不可抗力产生的双方共同的风险，应延长工期7天。 春节期间已包含在合同工期内,春节放假是有经验的承包商能够预见的，是承包商应承担的风险，不应考虑其延长工期要求 (5)合同文件主要由下列几部分组成：1)本合同协议书；2）中标通知书;）投标书及其

22、附件;)本合同专用条款;5)本合同通用条款;6)标准、规范及有关技术文件；7)图纸；8)工程量清单;9）工程量报价单或预算书。上述文件的排列顺序即为合同文件的优先解释顺序，排在前面的文件具有优先的解释效力。双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件也视为合同的组成部分。 (6)该合同条款存在的不妥之处及其修改： )合同工期总日历天数不应扣除节假日,应该将节假日时间加到总日历天数中。 2）不应以甲方规定的质量标准作为该工程的质量标准,而应以建筑工程施工质量验收统一标准及相关验收规范作为该工程的质量标准。 3)质量保修条款不妥。应按建筑工程质量管理条例的有关规定执行。 4)“乙方不得因甲方资金的暂时不到位而停工和拖延工期不妥,条款显失公平，应说明甲方资金不到位在什么期限内乙方不得停工和拖延工期,且应规定逾期支付的利息如何计算。 5)补充条款第条中，“供乙方参考使用”不妥,应修订为保证资料(数据)事实、准确，作为乙方现场施工的依据。 6)补充条款第3条不妥,不允许分包单位再次分包。