动态财务管理在房地产开发项目中的应用探析.docx

《动态财务管理在房地产开发项目中的应用探析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《动态财务管理在房地产开发项目中的应用探析.docx（4页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、动态财务管理在房地产开发项目中的应用探析动态财务管理在房地产开发项目中的应用探析 摘要：相比于一般的工程项目，房地产开发项目具有投资大、周期长、影响因素多等特点，在项目开发过程中，很容易出现各种各样的财务风险，影响开放商的利润。对此，应用动态财务管理方法，对房地产开发项目进行管理，对财务风险进行控制，是非常必要的。本文结合动态财务管理的概念，分析了现阶段房地产开发项目财务管理中存在的问题，并对动态财务管理的实际应用情况进行了讨论。 关键词：动态财务管理 房地产开发项目 应用 城市化进程的加快，使得城市规模迅速扩大，城市人口不断增加，带动了房地产行业的快速发展。对于房地产项目开发中存在的财务风险

2、和财务管理问题，可以应用动态财务管理的方法进行解决，能够有效对项目开发成本以及资金流向进行控制，防止财务管理的混乱状况，促进房地产开发商经济效益的提高。 一、动态财务管理概述 动态财务管理，是一种现代化的财务管理方式，主要是通过对企业未来一段时间内财务状况及经营成果的模拟，结合一系列的动态财务指标以及分析方法，对企业财务随制约因素的变动过程进行反映，帮助企业从自身发展的实际出发，对财务管理的措施和方法进行改进。在房地产开发项目中，动态管理是指通过对项目未来可以接受的内涵报酬率、目标成本以及财务状况等的设定，结合相应的动态财务指标，利用现代化的信息管理手段及动态分析方法，对各种因素影响下的项目经

3、营成果进行预测和反映，通过动态目标与实际目标的对比，实现项目财务管理的全过程。 在房地产开发项目中，应用动态财务管理是非常必要的，一方面，应用动态财务管理是提高项目价值的要求。在市场竞争日趋激烈的背景下，房地产企业要想得到长远稳定发展，就必须不断提高自身财务管理水平，对房地产开发项目进行实时动态管理，降低项目运行中产生的各种成本费用，提升企业的市场竞争力。另一方面，应用动态财务管理是房地产企业自我完善的要求。房地产项目的开发需要投入大量的资金，而这些资金都需要开发商提前垫付，一般都会通过银行贷款的方式，维持项目的资金供应，在这个过程中，企业的资金使用成本较高。应用动态财务管理，能够使得企业管理

4、人员及时把握项目开发过程中的资金使用情况，帮助决策人员发现财务管理中存在的问题，从而减少财务风险，推动企业的自我发展和完善。 二、房地产开发项目财务管理中存在的问题 （一）管理意识淡薄 在当前市场经济环境中，许多房地产开发商对于财务管理工作并没有一个正确的认识，采用的是粗放的财务管理模式，在项目开发之前，没有进行相应的预算编制，对于资金的支出没有进行有效的控制，认为只要能够取得土地使用权，在保证质量的前提下，确保工程的按期交付，就可以获得可观的经济效益。不可否认，在当前房地产行业持续升温的背景下，这种房地产开发模式虽然粗放，也的确能够取得相应的收益，但是盲目的运作容易造成许多不必要的资金浪费，

5、降低项目开发带来的经济效益，减少企业的收入。 （二）管理制度欠缺 在房地产项目开发中，财务管理制度的不健全主要表现在缺乏相应的目标成本预算，没有对项目进行规范的预算编制，财务支出缺乏明确合理的计划，导致房地产开发商无法及时准确地把握资金流向，影响了其对于房地产开发活动的决策与判断，导致房地产项目的开发缺乏一个相对科学严谨的过程。 （三）管理难度较大 现阶段，我国房地产开发项目中，对于财务管理的认识还停留在会计管理层面上，对项目开发成本的管理只是简单的核算，运用会计知识对项目开发过程中存在的会计问题进行解决，而没有真正从房地产项目开发的全过程出发，进行相应的财务监督和控制，导致财务管理的难度大大

6、增加。 三、动态财务管理在房地产开发项目中的应用 （一）树立合理的成本管理思想 对于房地产开发项目的财务管理，最为核心的内容，就是成本管理，只有切实做好成本管理工作，才能够从根源上对项目成本进行控制，实现财务管理的规范化和标准化。从目前来看，在成本管理中，应该将以往“以核算为中心”的管理思想转变为“以控制为中心”的成本管理思想，在房地产开发项目的成本管理中，适当前移成本控制点，在立项阶段，结合相应的可行性分析，制定出全面细致的成本预算。如某房地产开发企业在合同签订前，组建调查小组，对房地产开发项目所需的开发费用及预期收益做了一个大致的了解，结合企业的利润空间，实现了对项目成本的有效控制，有效减

7、少了资金的无谓浪费，提高了该企业成本管理的安全性及有效性。 （二）强化成本的全过程控制 在房地产项目开发中，合同性成本、非合同性成本以及待发生成本共同构成了项目的动态成本，对于动态成本的管理，应该结合动态财务管理方式，实现成本的全过程控制。动态成本中变动性最大的部分是合同性成本，这种特性也决定了其必然是成本控制的核心和重点。工程合同容易受到各种因素的影响，存在很大的不确定性，也使得成本的控制呈现出复杂多变的特点，在实际操作中，“款项超付”、“变更黑洞”等成本失控现象时有发生，严重影响了成本控制的有效性。对此，在项目成本管理中，应该坚持以合同为中心，对项目整体的成本控制目标进行分解和细化，确保房

8、地产开发项目的每一个合同都拥有与之相对应的合约规划，房地产项目开发过程中的每一个环节、每一个时期，都具备统一标准的成本规划。这种规划不仅需要体现在对开发项目的明确指标要求上，也应该体现在资金的动态管理上，为项目动态财务管理提供必要的支撑。 （三）做好现金流的动态分析 房地产项目的开发可以看做是一种投资行为，对于开发商的现金流有着较高的要求，在房地产项目开发的过程中，做好财务管理，维护好企业现金流，是减少财务风险，确保房地产开发安全的关键所在。在传统静态财务管理中，房地产企业的财务管理停留在对各种表面数据的结算和控制，而没有真正触及房地产开发活动的真实资金状况，无法及时发现财务管理中存在的问题。

9、如某房地产公司在进行二期工程开发时，报告期内收入3800万元，利润值2600万元，平均净资产4800万元，通过静态分析可知该企业财务指标尚可。然而经深入分析，该企业年度内现金和现金等价物净增加-1100万元，说明该企业面临开发活动难以为继的困境。由此可知，对于房地产项目开发，静态财务分析无法对企业财务管理中的问题及时发现。采用动态财务管理模式，能够及时把握现金流的动态变化，更加深入准确地对房地产开发商的财务状况进行分析，确保资金的合理使用，提高财务管理效果。 （四）规范动态财务管理模式 房地产企业应该立足自身发展实际，及时更新财务管理观念，应用动态财务管理模式，对财务管理的目标和程序进行规范，

10、制定出切实可行的财务管理制度，确保动态财务管理作用的充分发挥，使得房地产企业能够及时发现并处理生产经营中存在的各种风险和隐患，实现资源的合理利用，促进企业财务管理水平和市场竞争力的不断提高，使得企业能够在日趋激烈的市场竞争中，占据一个有利的位置，获得更好的发展。 四、结束语 总而言之，在经济发展的带动下，我国的城市化进程不断加快，房地产行业也因此得到了迅猛发展。在房地产开发项目中，财务管理工作发挥着非常重要的作用，直接影响着房地产开发企业的经济效益。针对传统财务管理中存在的各种问题，房地产开发商应该立足自身的发展实际，积极引入动态财务管理模式，实现对开发项目的实时监督和成本控制，结合财务管理中存在的各种动态变化，确保财务管理的有效展开，推动房地产企业的稳定健康发展。 4