电大-房地产估计-复习资料7.doc

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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date电大-房地产估计-复习资料71、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格1、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。A、对B、错2、购买年不是预期可获得收益的年限。A、对B、错3、同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。A、对B、错4、假设开发法可用于拆迁补偿估价。A、对B、错5、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2，则可比实例的个别因素修正系数为100102。A

2、、对B、错6、遵循房地产估价的合法原则，即估价机构或人员应具有合法的评估资格。A、对B、错7、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。A、对B、错8、长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。A、对B、错9、某宗房地产的土地总面积1000平方米，建筑总面积5000平方米，房地单价1800元平方米，土地单价1500元平方米，建筑物的重置价格2000元平方米，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。A、对B、错10、购买年是预期估价对象可获得收益的年限。A、对B、错11、估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，

3、而不是相对于估价时点而言的。A、对B、错12、房地产价格在某种意义上是客观存在的，房地产估价不是估价人员给房地产定价，而应是模拟市场的价格形成过程，将房地产价格显示出来。A、对B、错13、某宗房地产1994年1月初的价格为1000元平方米，1998年1月初的价格为1400元平方米。假设该类房地产1994年1月初至1998 年1月初的价格变动规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元平方米。A、对B、错14、高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。A、对B、错单项选择题1、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取(

4、)成本作为评估依据。A、类似房地产的客观B、类似房地产的最高C、类似房地产的最低D、该宗房地产的实际2、在路线价法中，( )只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。A、一面临街矩形地B、一面临街三角形地C、一面临街梯形地D、一面临街不规则形地3、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。A、同一地区B、同一城市C、同一供求范围内的类似地区D、A或C4、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用( )。A、一般物价指数B、建筑材料价格指数C、房地产价格指数D、定额调整系数5、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各

5、个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为( )。A、四类B、五类C、六类D、七类6、房地产开发成本的增加( )房地产的价格。A、必定提高B、必定降低C、不一定提高D、不一定降低7、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5，则该建筑物的成新率为( )。A、76B、80C、81D、848、假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )求取。A、市场比较法B、收益法C、成本法D、长期趋势法9、( )限制了估价报告书的用途。A、估价方法B、估价目的C、估价原则D、估价日期10、新建建筑物价格：( )建造建筑物费用正常利税。A、征地费B、拆迁安置补偿费C、地价款D、零11、完好房的成新度一

6、般为( )。A、十成新B、九到十成新C、八到十成新D、七到十成新12、某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值应为( )万元。A、100B、70C、60D、4013、某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10，购买者自有资本要求的年收益率12，则该类房地产的资本化率为( )。A、10.6B、11.4C、11.2D、10.814、房地产的供给增加，需求不变，其价格会( )。A、上升B、下降C、不变D、升降难定15、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。A、市场

7、不景气B、该别墅区的环境条件变差C、该别墅区的单位开发成本降低D、开发商获得满意的利润即可16、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.0417、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8，建筑物资本化率为10，则该宗房

8、地产的价值为( )万元。A、130.0B、119.2C、117.5D、120.018、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为( )。A、建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B、建筑面积1100平方米，近期租出，年租150元平方米，位于20公里外C、建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D、建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区19、某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10，购买年为8，估价应为( )元。A、5400

9、0B、32010C、48000D、6000020、采用( )求取的年折旧额每年递减。A、成新折扣法B、偿债基金折旧法C、年数合计法D、直线折旧法21、某前后临街总深度30米的矩形宗地，前街路线价20000元平方米，后街路线价1000元平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为( )米。A、10B、15C、20D、3022、土地价格=房地净收率-( )土地还原利率。A、土地净收益B、建筑物价格X建筑物还原利率C、建筑物总收益D、房地费用23、楼面地价=土地单价( )。A、建筑层数B、建筑覆盖率C、绿地率D、建筑容积率24、房地产价格实质上是房地产( )的价格。A、开发成本B、权益C、物质实体D

10、、B和C25、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。A、800B、900C、1000D、大于100026、理论上“八项因素”构成的房租通常称为( )。A、市场租金B、商品租金C、理论租金D、成本租金27、某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。A、50B、70C、30D、4028、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷

11、款年利率为9，若该类房地产的资本化率为10.8，则自有资本要求的年收益率为( )A、15.0B、15.7C、12.6D、11.6多项选择题1、房地产交易中的特殊交易情形包括( )A、交易双方曾经有过业务联系B、购买相邻房地产C、交易税费由买方承担D、卖方不了解市场行情2、求取建筑物重新建造成本的方法有( )。A、指数调整法B、实际观察法C、工料测量法D、分部分项法3、各类房屋的残值率一般为：( )。A、钢筋混凝土结构3B、砖木结构一等6C、砖混结构一等0D、简易结构04、某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的

12、价格与附有建筑物的土地价格相比有( )。A、前者大于后者B、前者低于后者C、前者等于后者D、不能比较5、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是( )。A、评估价格公平合理，成交价格不公平合理B、评估价格不公平合理，成交价格公平合理C、评估价格和成交价格都公平合理D、评估价格和成交价格都不公平合理6、以下说法是错误的：( )。A、只有经房地产所有权人要求，才能对该房地产进行估价B、只有经房地产使用权人要求，才能对该房地产进行估价C、只有经房地产抵押人要求，才能对该房地产进行估价D、只要经房地产抵押权人要求，就可以对该房地产进行估价7、房屋估价时，确定其面

13、积的依据有：( )。A、房屋所有权证所载面积B、房屋现有实际面积(当实际面积大于房屋所有权证所载面积时)C、建筑竣工图所载面积(当房屋已竣工验收合格，尚未办理房屋所有权证时)D、房屋买卖合同所载面积8、运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有：( )。A、估价人员所确认的房屋成新度的准确性B、会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性C、房屋结构类型确认的正确与否D、房屋重置价格的准确性9、地价区段是根据( )的原则来划分的。A、形状相似B、用途相似C、地价相近D、地段相连10、估价报告书的内在质量包括( )。A、估价结论的准确性B、文字表达水平C、估价方法选择的正确性D、参数确定的

14、合理性11、受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有：( )。A、估价时点B、估价目的C、估价对象D、估价原则12、估价上真实、客观、合理的价格是指：( )。A、交易双方均接受的价格B、对交易双方来说经济上合理的价格C、正常交易情况下形成的价格D、政府规定或希望的价格13、下列说法正确的有：( )。A、购买年是利息率的倒数B、购买年法是地租资本化的另一种表现C、购买年法实质是一种收益法D、购买年实际是预计的可获收益的年限14、下列说法正确的是：( )。A、可比实例肯定是交易实例B、交易实例肯定是可比实例C、可比实例不一定是交易实例D、交易实例不一定是可比实例判断题答案1：A2：A3：B4：B5：B6：B7：A8：A9：A10：A11：A12：A13：A14：B单项选择题答案1：A2：A3：D4：C5：B6：C7：C8：C9：B10：D 11：C12：B13：A14：B15：B16：D17：A18：D19：C20：C21：C22：B23：D24：B 25：D26：B27：B 28：A|多项选择题答案1：B CD 2：ACD 3：BD4：ABC 5：A BD 6：ABC 7：AC 8：ACD 9：BCD 10：A CD 11：ABC 12：BC 13：BC 14：AD -