物业管理知识问答题(4).doc

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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date物业管理知识问答题(4)标签:标题 物业管理知识问答题（4） 物业管理知识问答题（4）提要：哪些事项应该由业主共同决定？答：物权法第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则更多精品源 物业管理知识问答题（4） 1、物业管理用房应按什么比例配置？产权归谁所有？ 答：淄博市物业管理办法第二十九条规定：建设单位应当按照开发物业总面积3的比例在

2、物业管理区域内无偿提供物业管理用房，最低不得少于80平方米，产权归全体业主所有。规划行政管理部门在规划许可时应当明确物业管理用房的具体位置以及相应面积。建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应当提交物业管理用房配置的相关资料，经审核符合条件的，方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记。 2、业主是否可以擅自将住宅用房改为经营性用房？ 答：物权法第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。” 法律虽然没有明确禁止业主将自己的住宅改为经营性用房，但对这一行为进行了

3、限制：一是必须遵守法律、法规和管理规约的规定。二是应当征得有利害关系的业主的同意。这里所说的“有利害关系的业主”通常是指改变房屋用途可能影响其利益的业主。也就是说，业主要想将住宅用房改为经营性用房，在遵守相关法律、法规的基础上，还必须通过协商，征得有利害关系的所有业主的同意，有利害关系的业主可以实行“一票否决权”，限制这一行为，维护自己的权利。换句话说，只要一个有利害关系的业主不同意，即使其他人都同意，当事人也不得将住宅改为经营性用房。 3、哪些事项应该由业主共同决定？ 答：物权法第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管

4、理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。” 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 4、物业共用部位、共用设施设备包括哪些部分？ 答：根据建设部、财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998第213号）第三条规定：共用部位是指住房主体承重

5、结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 5、业主委员会越权业主该怎么办？ 答：业主作为物业管理区域内物业的所有权人，不仅对建筑物专有部分享有专有权，对共用部分享有共有权，同时作为小区成员还享有成员权，业主通过业主大会的形式，通过民主协商，个人利益服从共同利益，少数人的利益服从

6、多数人的利益，采取多数决定或绝对多数决定的方式决定小区物业管理、处分、使用等事项。 由于业主委员会、物业管理企业的运作缺少相关监督，侵害业主权益的事件不断出现，在实践中引出了不少矛盾和纠纷。 遇到这种情况业主可以向物业管理行政主管部门投诉调处；也可以采用在业主大会内部设置监督部门等方式，来避免业主委员会的越权行为等。 6、楼道内的照明灯该由谁负责维修？ 答：应由物业公司负责维修。楼梯间的照明灯属于公共设施设备，它的日常运行维护费用包含在物业管理费中，但楼道公共照明的电费本着谁收益、谁承担的原则应由业主分担。 7、房顶漏水到底应该谁来修？ 答：分几种情况。国务院建设工程质量管理条理第四十条规定，

7、屋面防水最低保修期限为5年，如果你的房子没出保修期，应该由开发商负责维修；如果已经出了保修期，屋面防水的大修、中修工程，已经缴纳物业专项维修资金的，从专项维修资金中列支，未缴纳的由本楼或本单元的全体业主分担。 8、物业公司为业主换水龙头该不该收人工费？ 答：首先我们要先了解物业管理的内容，物业管理的基本内容按服务性质和提供方式可分为三种：常规性公共服务、针对性专项服务和委托性特约服务。 常规性公共服务面向全体业主和物业使用人，目的是保证物业的完好和正常使用，保证小区内住户的正常生活秩序，美化人们的生活环境，这一服务是物业管理企业提供的基本服务，内容通常在物业管理委托合同中明确规定，业主和承租人

8、不需额外提出要求。这项服务大致包含六项内容：房屋管理、共用设施设备维修养护、公共秩序维护、公共保结服务、 物业管理知识问答题（4）提要：哪些事项应该由业主共同决定？答：物权法第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则更多精品源绿化养护管理、公众代办性质的服务如：代收代缴水电费、煤气费等公共事业性费用。 针对性专项服务是物业管理企业为改善和提高住户的工作生活条件，满足其中一些住户的一定需要而提供的各项服务工作。一般是指物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准予以公布，当住户需要这项服务时，可自行选择。如：家政服务、商业服务、金融服务、中介服务等。

9、 委托性特约服务是为满足小区内个别住户的委托而提供的服务，一般未在合同或专向服务中设立。 为业主家里换水龙头是属于委托性特约服务，物业管理服务费是物业公司提供常规性公共服务而获得的报酬，并不包括专项服务和特约服务的报酬，因此业主要求物业公司提供专向服务和特约服务应当另外支付报酬，具体数额由双方协商确定。 9、建设单位已经聘请了物业服务机构，业主是否有权更换？ 答：按照物业管理条例、淄博市物业管理办法相关条款的规定，在业主大会选聘物业管理企业之前，开发建设单位应当选聘物业管理企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。 前期物业服务合同可以约定期限。前期物业服务合同期限未满，业主大会选聘新的物

10、业管理企业的，前期物业服务合同终止。 前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止，但业主大会要求物业管理企业退出的，物业管理企业应当退出。 前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的，物业管理企业应当于期满前2个月通知业主。 10、什么情况下住宅小区应当成立业主委员会？如何成立？ 答：淄博市物业管理办法第九条规定：“符合下列条件之一的，建设单位、物业管理企业或者业主（超过20）可以向区县房产行政管理部门提出成立业主大会的书面要求：（一）

11、新建物业入住率达到50%以上的；（二）物业入住率达到30%以上并且首套房屋业主办理入住手续已满2年的；（三）非新建物业具备实施物业管理条件的。” 区县房产行政管理部门接到成立业主大会的书面申请后，应当和物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）组织成立由业主代表和居民委员会成员组成的业主大会筹备组。 筹备组负责下列筹备工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）拟定业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）；（三）登记和确认业主身份；（四）确定业主委员会委员产生办法；（五）其他准备工作。 筹备组应当自组成之日起30日内，组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会、制定业主

12、大会议事规则和业主公约等。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。 11、物业服务费到底做什么用的？有哪几部分构成？ 答：淄博市物业服务收费管理实施细则第十四、十五条规定业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，期于全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管

13、理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3）物业管理区域清洁卫生费用； 4）物业管理区域绿化养护费用； 5）物业管理区域秩序维护费用； 6）办公费用； 7）物业管理企业固定资产折旧； 8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9）经业主同意的其他费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 12、物业维修资金如何收缴、管理和使用？ 答：物业公共维修资金是物业管理条例确立的一项制度，在物权法中也有具体体现。该资金应由房屋买受人交纳（房价总额的2），由开发商在房屋出售时代收，在办理房屋产权登记时，统一由房产行政管理部门监管，保障该资金的安全。 物业公共维修资金，由房产行政部门部门按照统一交纳、专户储存、专款专用的原则进行管理。 物业公共维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的更新、改造。 -