谈在建工程抵押评估及其风险防范.doc

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1、Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date谈在建工程抵押评估及其风险防范谈在建工程抵押评估及其风险防范谈在建工程抵押评估及其风险防范 一、在建工程抵押评估 1、 在建工程抵押评估基本思路 根据在建工程是否完成基础工程、主体工程、设备工程、内外装修、附属工程等工程进度不同，其抵押评估基本思路可分类为三种情况考虑：完成在建工程0以下的，应以取得土地的购置开发费用、已投入建筑成本及专业费用，加上利息、利润等加总积算

2、用成本法进行评估。完成在建工程0以上的，可以综合考虑以下两种方法确定其评估价格。一种以土地的购置开发费用、已投入建筑成本及专业费用，加上利息、利润等加总积算用成本法进行评估。另一种先求取在建工程完工后的市场价格，扣除尚需投入建筑成本及专业费用、利息、利润等用假设开发法进行评估。已竣工验收，尚未领取房屋所有权证的在建工程。类似于存量房地产进行评估。 2、在建工程抵押评估中利润的确定 决算，参照当地平均水平求取；专业费用及利息都有相应的标准，但利润的求取差别很大。如某大厦为七层框架结构，该大厦一至二层为商业用途，三至七层为住宅，工程进度主体到六层，水电增容费用已全部交纳（开发商提供了供水供电协议和

3、交款凭证）。开发商因抵押贷款需要，把商业用房和三至六层的住宅分别抵押给两家银行，需对该房地产进行评估。我们从邻近调查情况发现，类似商业用房综合售价为7200元/平方米，交付标准主体框架完成、水电增容到位；三至六层的住宅综合售价为4500元/平方米，交付标准外墙面砖，内墙粉刷，水电设施安装及增容完成。由上可知，商业用房已基本符合交付条件（评估价6950元/平方米），住宅尚需较大的投入（评估价2930元/平方米），其建筑成本、专业费用、利息等其它投入基本相同，用成本法或假设开发法综合计算结果产生如此大的差价，除楼面地价差别外，主要由利润产生的。通常商业用房利润高于普通住宅，工程越近竣工，利润也越接

4、近预期的开发利润水平。所以，在建工程的抵押评估中利润的确定应根据抵押物的用途、工程进度、状况等不同酌情考虑。 3、抵押价值的确定 1997年5月9日颁发的建设部56号令城市房地产抵押管理办法规定抵押人所担保的 债权不得超出其抵押物的价值。担保法第35条也作了相应的规定。抵押价值通常是抵押人逾期不能履行债务，抵押权人依法处分该抵押物时所能得到的客观合理补偿价值所作的估计、推测和推断。 目前，评估机构抵押评估结果大都是给出市场价值，抵押权人再结合抵押人的资信状况、还贷能力、贷款额度、贷款期限、市场预测及变现能力等来综合确定抵押率。这样的缺点是把本应由专业估价人员进行分析推测的许多影响因素都交给了抵

5、押权人自己来确定。抵押权人因专业所限，很难完全弄明白应扣减哪些费用及其数额的大小，信贷工作产生了困难。为了确保本身的利益，采取降低抵押率的方法来减少风险，实际上抵押评估没能较好地起到应有的作用。因此，作为房地产抵押评估应充分体现出抵押价格，实质就是给出了银行抵押贷款最高限额，这样银行等抵押权人再根据抵押人的资信状况、还贷能力、贷款额度、贷款期限给予相应比例的贷款，不需要对该在建工程的市场状况、处置抵押物时的各项税费等进行分析，从而满足了抵押双方的估价需要，也达到了房地产评估的目的要求。为此，笔者认为，在进行房地产抵押评估时，其市场价值和抵押价值的关系应符合下列公式：抵押价值=市场价值-风险因素

6、调整值-政府税费 -处分抵押物的各项中介费。 那么如何求取扣减因素呢？风险因素调整值包括抵押物变现及未来市场预测风险等， 该价值测算在下面探讨；政府税费，包括补交土地使用权出让金、土地增值税、营业税、契税等，随着房地产市场日趋完善，许多地区基准地价、标定地价、房屋重置价均已陆续公布，各项税费都有详细的规定；处分抵押物的各项中介费包括评估费、律师费、拍卖费等，该项费用各地都有详细标准，也易于求取。 4、风险因素调整值的确定 由于估价时点与处分抵押物的时点不一致，在经济波动幅度大、抵押价值高、贷款周期长、利率变动大的条件下，更具有风险。考虑处置抵押物是属强制行为，是一个不完全的公开市场，时间周期短

7、，快速变现较难。房地产不同，其变现难易程度也不同。从某市中级人民法院主持的两次房地产拍卖会的情况分析如下：1998年4月17日拍卖会上共推出的房地产拍卖项目37项，总价值为2239.2万元，实际成交36项，其中办公楼2项由于类似房地产基本趋于饱和，成交价约为市价的71%；住宅34项分套拍卖，价位经济合理，竞价的都是急需住房的普通老百姓，迎合需求，成交价达到市价的90%；酒店1项由于位置较偏、整幢拍卖价值最大等原因未成交。1999年7月12日拍卖会上共推出房地产拍卖项目10项，总价值为6190万元，实际成交仅5项。其中办公楼2项成交1项，成交价约为市价的70%；别墅6项成交3项，成交价约为市价的

8、73%；商业用房1项成交价约为市价的81%；位于郊县的酒店1项和厂房1项由于位置太偏、市场需求太少，尽管 底价很低也未成交。 由此可见，房地产所处的区域不同、类型不同、市场需求状况不同、其变现能力也不同，抵押物变现等风险因素调整值在一定范围内变动，通常为市价的10%-30%。估价师应根据具体抵押物的不同状况进行敏感性、风险因素等不确定性分析，从而使调整值具有一定的可靠性。二、在建工程抵押评估中的风险防范 由于在建工程抵押相对于土地使用权和存量房地产抵押，更具有风险性，除抵押物变现风险、未来市场预测风险等，还有实体未建成风险。估价机构首先要健全内部规章制度，严格执行房地产估价规范，同时教育估价人

9、员遵守职业道德，加强继续教育，提高业务水平，建立起一套完善的风险管理机制，以便合理分担风险。在建工程抵押评估中要求估价人员不但能辨识风险、合理确定其价值，还应在评估操作中重点从以下几方面做好风险防范：1、收集资料、明晰产权，做好资料的审核及保管，这是贯穿于整个评估过程的一项重要的风险防范工作。房地产的自然地理位置的固定性决定可以转移的并非房地产本身，而是有关该房地产的所有权、使用权等各种权益，实质上评估的是这些无形的权益价格。作为在建工程评估首先应明晰产权，了解有效成本投入，应收集以下资料：国有土地使用证；建设用地规划许可证及用地红线图；建设工程规划许可证；出让的土地还应有土地使用权出让合同及

10、交纳土地使用权出让金凭证；用于销售的还应有商品房销售许可 证、商品房登记备案证及商品房销售情况表，另外还有施工许可证、施工图纸、施工图预算、施工合同等有关资料。 资料审核首先应看国有土地使用证和建设工程规划许可证等权属资料是否齐全，抵押人主体资格是否合格，权利人名称是否一致；评估范围是否符合房地产抵押的基本条件，如属于公共基础设施、公益项目等不能设定抵押。其次看该在建工程的总体规划、有效的施工图纸与形象进度三者是否一致。另外属商品房开发项目的在建工程是否已扣除预售的商品房等，并进行仔细的查验，对权属的性质、存在缺陷及客观问题，应在报告中详细说明，才能有效地保证在建工程抵押双方的合法权益。档案资

11、料的保管，包括从接受委托评估到交付估价报告书的整个过程所涉及一切资料， 如估价委托合同书、委估方提供的权属资料、现场勘察记录、估价结果报告书等各种资料都应整理归档。同时，有条理地记录重要信息及各种预算资料，书面文字是最具有说服力的，一旦发生纠纷，就可以有效地保护自己。所以也是风险防范的重要工作之一。2、认真做好现场勘察。估价师勘察现场的日期通常也是房地产评估的估价时点，由于在建工程估价时点不同工程进度会相差很大，如购买的电梯设备在运输途中还不能列入评估范围，但第二天到现场安装了就应计算其价值。所以，在建工程的现场勘察日期应该与估价时点相一致。其现状价值包括土地价值及截止估价时点已完成的客观建造

12、成本，该价值受房地产市场的影响可能大于、等于或小于实际投入成本。估价师勘察现场时要做好详细的记录，如主体框架完成情况，消防喷淋管、电管是否铺设，电梯、空调设备是否安装，墙面是否粉刷，水电增容是否到位等均应记录在案，并在评估报告中介绍清楚。3、坚持合法性原则。如实际建筑面积超过建设工程规划许可证规定的面积，这时应根据不同情况进行计算：已经规划部门同意，并补交了相关费用，可按合法面积进行评估；已经规划部门处理，尚需 补交费用，应扣除该项费用，并在报告中说明；未经规划部门处理的， 暂不予考虑，并在报告中说明。在实践中，在建工程抵押评估经常会遇到超面积建设的情况，如某酒店建设工程规划许可证规定为七层（

13、规划建筑面积为8700平方米），但实际为八层（建筑面积为10300平方米），超规划部分因违章，规划部门要求拆除，不能抵押，也就不能列入评估范围。 4、坚持谨慎原则，因为抵押管理部门可以要求客户提供必要的资料，但评估机构对于客户不愿提供的资料或不宜解决的问题，只有认真研究完善每一个评估报告的约束条件，来加强自我保护。首先应根据房地产估价规范的要求，在假设限制条件中设定评估的依据和前提条件，或在估价师声明中交待清楚：如说明信息来源是自己搜集的或是别人提供的；说明是否已核查了这些信息或假设这些信息本来就是正确的；委托人提供的权属资料是否和原件核对等。这样就可以起到有效的保护，以避免不必要的风险。评估

14、机构只有加强了内部建设，增强了风险意识，提高了评估报告的质量，才能不断地向高层次、高水平发展。三、在建工程抵押价值评估中应明确的事项由于房地产在建项目与已建成或旧有的房地产不同，其权利状态中的某些情况，由于种种原因，具有一定的隐藏性，若有疏漏，就将会影响到评估结果的准确性。因此估价人员要把握好以下几个方面。1、土地权属在建房地产项目的土地权属有两种性质，一种是国有土地即以出让方式取得国有土地使用权，以无偿划拨方式取得国有土地使用权；另一种为集体所有制土地使用权，一般情况下，集体所有制土地不宜评估其抵押价值，因为根据中华人民共和国管理法中规定，只有国有土地才可以出让。2、项目权属对在建房地产项目

15、的抵押价值评估，评估人员必须把握项目全部权利的从属关系，要查明委估房地产项目是否存在联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确定拥有所有权。3、工程进度在估价过程中，各个委估的在建工程完成的工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计及基础工程；有的完成了裙房的结构部分，有的完成全部结构封顶等。对于上述的不同情况。评估人员必须准确地把握项目在建工程的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量。因为从抵押评估的角度来看，只有客观存在的价值才可以抵押。因此，在对在建项目进行抵押价值评估时，不能简单地根据工程形象进度，来评估其价值。4、销售情况有些在建工程项目已领商品房预售许可证，并已

16、预售了部分楼盘。估价人员必须清楚地了解并把握两个问题：一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售；二是开发商已实际预售了多少面积。估价人员在评估过程中必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估总值中扣除。因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。四、在建工程抵押价值评估方法的选用根据我国房地产业发展和房地产经济运行的实际情况，常用的房地产估价方法主要有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法。以上四种方法同时也适用于在建工程评估。1、市场比较法、收益法：市场比较法与收益法适合于对在建工程开发完成后的价值评估。2、成本法：在房

17、地产估价方法中最适用于在建工程抵押价值评估方法的是成本法。运用成本法对在建工程抵押价值评估的公式为：在建房地产价格=土地价格+已完工部分的建筑费用+相应的专业费用+利息+正常利润+各项税费3、假设开发法假设开发法是在建工程评估中最常用的估价方法。假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等。以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，其评估的计算公式如下：在建房地产价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费目前，在全国范围内银行、和房地产管理部门，对于以在建工程作为抵押物申请贷款都非常谨

18、慎，大部分银行对在建工程不予放款。最近央行【121】文件再次明确未封顶的商品房不予发放按揭贷款的规定。因此，在建工程评估过程中应坚持合法原则、谨慎原则、公平原则等，以起到有效的保护，以避免不必要的风险。评估机构只有不断加强风险意识，提高评估报告的质量，才能不断地向高层次、高水平发展。 银行在处理在建工程抵押业务中，对在建工程抵押评估是一个重要的环节，只有正确地确定了在建工程抵押物的价值，银行方面才能正确地回避潜在的贷款风险，做到该贷的贷，不该贷的不贷。同时，对于工程建设方来说，也具有有一定的意义，它使得工程建设方在申报在建工程抵押时能够根据实际情况预先作出合理的评估，避免了申报贷款时由于不合理成本的存在致使贷款存在诸多的困难。-