2022年房地产项目管理 .pdf

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1、房地产项目管理随着人民生活水平的提高， 房地产市场竞争的日益加剧， 购房者对房地产产品品质和舒适度要求日益提高，对产品的附加值提出了更高的要求，这就需要房地产项目管理者不断深入的进行市场调研、统计分析，不断提高自身管理水平，运用先进的管理方法，取得更大的市场认同度和美誉度。一、项目管理的定义项目管理是项目的管理者， 在有限的资源条件下， 运用系统的观点、方法和理论， 对项目涉及的全部工作进行有效的管理。即从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实现项目的目标。FIDIC 认为项目管理是多种资源的利用与活动的协调， 将各部分的单独工作综合成多专业、多方面的

2、整体努力，在“协议”约定的时间、 预算、质量限度内达到业主的目标。二、房地产项目管理的特点房地产项目管理与传统意义上的工程项目管理的主要区别在于房地产项目管理除含括了工程管理、预算管理外还含括了项目的前期管理，设计管理，营销管理，财务管理等多个领域。房地产项目管理所涉及的专业更多元、更复杂、更与市场接轨，更考验管理者的管理与协调能力。三、房地产项目的设计管理房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败。房地产市场需求的变化导致了不同时期开发商对规划设计内涵的不同理解。在房地产名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整

3、理 - - - - - - - 第 1 页，共 10 页 - - - - - - - - - 发展初期，地产公司在设计上主要关注的是房型，考虑如何改变过去住宅设计上的不合理因素。比如何把厅做大，如何考虑动静分区，改变小居室，小客厅式的住宅等等。后来，关注的重点又在环境方面，于是出现了大广场，大绿地。因此说，规划设计始终是在围绕市场需求而发展的。 随着房地产市场的成熟和规范，开发商越来越重视前期的规划设计，作为设计管理部门，要有明晰的设计程序，应重点围绕以下两个要点进行控制。1、规划的调查和研究一个地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，而市场需求的发展和变化在很大程度上是由地产公司的引导

4、和媒体的渲染促成的。其中， 前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，它包含了地产公司最初的投资决策、 目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究，项目产品将来的顾客对象的特征，地区、年龄、收入、工作、性别等。 没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，规划设计也就如无源之水。 作为房屋设计者， 要做好当地房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的规划设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。1.1 规划要具备专业知识，土地开发和

5、建设是城市规划的一部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况，要与当地城市的规划设计院和管理者保持亲密的关系，对城市的现状、 规划结名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 10 页 - - - - - - - - - 构和发展计划以及城市的战略要有深入的研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑，比如，公司要树形象，先上短而快的项目，就不能在城市郊区选址， 最好选择城市新开发密集区或中心商业区，因为是城市鼓励优先发展的地段， 而且可能较多的地产公司聚集在

6、一起，如果有精心策划，建成精品，会很快打开局面，为公司树立良好的公众形象。当然，如果有好的市场追捧，选择在城市的边区进行开发，也未必不可，只要踏准了市场的节奏， 有鲜明的主题和优秀的规划设计，再加上优质的施工建设必会赢得消费者的青睐。项目的实施要与城市近期建设和中远期发展保持同步，期待政府大规模开发带来的商机。1.2 规划必须符合项目定位，规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。楼盘建成是让人住的，设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。背离定位就会做出完全不能用的方案。另外，在进行规划时，要避开规划的细节和争议地，从规划专家的角度进行思考， 要着眼于那些有潜在规划价

7、值和市场潜力的地段进行周密的调查， 要尽可能想得更远一些， 几年后该地段的预测情况，要从规划的战略发展中，而不是从规划的细微处，寻找市场的价值和投资点。 所以，地产企业在战略布局时一定要结合城市的总体规划和发展战略进行安排，否则就成为无源之水。为此，一个好的规划设计，必须在深入细致的市场调查后，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。2、房地产项目规划应具备的标准一个项目的成功标准应该包括以下几个方面：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - -

8、 - 第 3 页，共 10 页 - - - - - - - - - 2.1 首先要满足感官的舒适性，包括建筑外檐立面，园林规划等方面；其次是便利性。配套设施的实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余， 住户能否付担得起， 这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些都是开发商应该重点考虑的问题。房屋设计过程中，对比较复杂的问题要与设计人员进行面对面的沟通和商量，必要时，地产企业要派驻工程师与设计人员一起参与设计，对设计中出现的问题， 工程师可及时向领导汇报寻求解决方案或意见，就设计规划中的关键问题进行讨论，寻求解决方法或意见，以便于下一步设

9、计的继续。在中标设计方案调整过程中， 需重新研究和确定这些概念， 如总体人口规模、交通方式选择、停车比、人车分流、容积率、建筑层高及分期建设等。项目的商业设施摆在什么位置，要让住户感觉到便利，使小区居民在购物出行等方面享受了到便利；第三，是园林的趣味性和参与性。国外有些小区做的就比较好，绿地可以随便进入，参与性强。第四，配套设施的经济性，实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些规划都是地产企业应该重点考虑的。2.2 高水平、善沟通的设计规划对于规划设计，地产企业从市场的角度考虑

10、的事情比较多，而政府主管部门更多地是从社会、生态、经济、环境等因素来考虑。 在双方关系的协调上，政府部门应明确哪些是应该管的， 而且必须要管好。 而地产企业在规划设计上也要有更名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 10 页 - - - - - - - - - 多的自主权，地产企业必须清楚自己能在一个什么样的范围内对规划设计可以做出调整。 同时，要相信市场力量会促使开发商拿出更好的产品来。开发商在追求利润的同时，必须符合市场的要求，符合消费者的品位和消费能力，在这

11、种情况下建造更多的多姿多彩的建筑。四、房地产项目的工程管理房地产项目的工程管理包括了质量、进度、成本、安全以及合同、资料、市政配套等多项管理。而项目质量、进度、成本、安全管理是整个项目管理的核心内容， 是工程项目管理的重点。 对于房地产企业来讲“质量是生命，安全是保证，进度是目标，成本是效益”四者之间既是相互对立， 又是相互统一的关系。 房地产工程项目管理中应充分协调好四者之间的关系， 全面的权衡， 找到四者之间的一个最佳结合点是关键。1、房地产项目质量管理工程质量的好坏及工程配置的高低直接影响到产品的销售或租售，是开发商树立品牌的重要影响因素，与开发企业的声誉及长期发展息息相关。 因此一个项

12、目的工程质量就是工程项目的生命，并且工程质量一旦出现就会很难修复，并且严重影响工期，增加投资成本。这就要求项目建设过程中一定要做好质量的预控，将质量问题消灭在萌芽状态中。应该从以下几个方面抓好项目的工程质量的管理：1.1 做好设计优化工作，确保设计合理、准确。认真审核图纸，看是否出现差错， 是否符合开发企业产品定位要求等。设计出现差错名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 10 页 - - - - - - - - - 或不合理直接带来工程中的质量问题，所以要严把设

13、计质量关， 充分做好设计的优化工作。1.2. 确保施工单位资质和施工人员的素质。选择有相应资质的和信誉好的施工单位很重要， 这对工程质量起到很大的影响。另外施工单位的施工人员素质同样需要慎重选择，从施工管理人员的素质到施工操作人员的素质都要认真考察和选择，这些都直接关乎到工程的质量。1.3. 对施工方案、方法和工艺及相关的技术措施进行有效控制。1.4. 严把材料关，不合格的工程材料必然带来不合格的工程质量，须严格控制好用到工程中的材料、半成品、构配件、永久性设备及器材等的质量。1.5. 控制好施工中用到的机械、设备的质量。1.6. 认真做好施工过程中的跟踪监控、检验和指导纠错工作。对质量的控制

14、重点就是要做好防范和预控，就是对可能出现质量问题的各个环节的影响因素进行控制。当然一旦出现质量问题就应该及早分析原因，及早想出办法解决处理，决不能姑息，小隐患就可能造成大的质量问题。2、房地产项目进度管理工程项目的进度对开发企业的重要性是不言而喻的，如何做好项目的进度管理自然就成为一项很重要的工作。对进度的管理应该从项目之初就开始着手。2.1 、首先要做好项目设计前的准备工作：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 10 页 - - - - - - - - - （

15、1）确定工期总目标。（2）编制项目总进度计划。（3）编制准备阶段详细工作计划并控制该计划的执行。（4）施工现场条件调研和分析。2.2 、紧接下来要做好设计阶段进度管理工作：（1）编制设计阶段工作进度计划并控制执行。（2）编制详细的出图计划，并控制执行。2.3 、做好施工阶段的管理工作：（1）编制施工总进度计划并控制其执行。（2）编制施工详细阶段性计划并控制其执行。做好这些工作的同时我们应该看到影响项目进度的因素很多，所以要充分考虑到各影响因素对各环节任务完成的影响。详细的列出各环节可能出现的各种影响因素，并事先做好规划， 提前采取及时有效的措施来消除，解决各个存在的影响因素以保证各环节计划的有

16、效实施。影响进度的因素有：人的因素、技术、材料设备与构配件、施工机械设备、资金、 自然环境和社会环境等等因素，其中以人的因素为最多，有开发商、设计单位、施工单位、供货单位以及监理单位，还有政府部门、建设主管部门、有关协作单位和社会其他相关单位等等。要做好各种因素的分析研究， 对影响各个环节计划完成的所有因素做好提前的处理准备。3、房地产项目成本管理名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 10 页 - - - - - - - - - 房地产开发是个大投入、 大产出的

17、生产活动， 资金对每个开发企业都是至关重要的， 充分的管理好开发的成本是非常必要的。对于开发成本包括了以下几方面： （1）土地费用（ 2）前期工程费（ 3）建筑安装工程费（ 4）基础设施费（ 5）公共配套设施费（ 6）开发间接费（7）财务费用。项目成本管理控制的重点在于设计阶段。从国内外相关统计数据来看，影响项目投资最大的阶段是占开发项目建设周期1/4 的技术设计结束前的工作阶段：在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%-95% ，在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%-75% ，在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%-35% ，可见成本管理的关键在施工以前的投资决策和设计阶段

18、。很多房地产企业将重点放在第二个阶段，固然有其重要意义，但却有所偏颇，这就是要求项目成本管理要重视方案的选择和做好投资的估算。而施工阶段成本控制的关键， 一是合理控制工程洽商， 二是严格审查承包商的索赔要求， 三是做好材料的加工定货。 由开发企业引起的变更主是设计变更、 施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，首先强调办理工程签证的及时性。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据， 标明被隐蔽部位、 项目和

19、工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸， 并名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 10 页 - - - - - - - - - 附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据及照片资料等，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。4、房地产项目安全管理项目的安全管理必须秉承着“安全第一

20、、以防为主”的方针，容不得半点纰漏出现，房地产行业工程量比较大， 涉及的范围也比较广。正是由于范围广，危险的程度高，不确定的不安全因素多，稍微疏忽大意就能导致严重的施工事故，甚至造成生命财产的损失。 安全管理是全员、全过程、全方位的管理，要加大安监人员巡回检查力度，发现安全问题及时解决， 把可能出现的安全隐患消除在萌芽状态，真正做到“以防为主”。同时要督促各承包方加强自检、互检、专检力度。4.1 、签订安全协议，作为对发包工程进行安全管理和经济制约的重要手段。 安全协议明确双方的安全责任和义务；明确发生事故后施工单位应承担的经济责任。4.2 、把好工程审查关，安全资质的审查，承包方将承包工程的

21、特殊工种进行分包， 在施工中使用包工队伍和临时工的现象已日益增多，这增加了搞好安全管理工作的难度，也给安全管理提出了更高的要求。4.3 、要求督促施工单位进行施工安全培训，除了承包方加强自身的安全教育外， 建设单位要根据工程施工的要求和工程的具体特点名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 10 页 - - - - - - - - - 组织承包方人员进行针对性的安全培训。要求施工企业的安全生产管理制度要有专项的安全技术审核制度，并与工程项目各相关单位共同对项目的建设

22、进行全方位安全把关、统一协调安全管理工作， 消除生产中的不安全因素， 从专业技术上保证工程项目的顺利进行。提高施工技术人员的专业水平， 真正做到工程安全技术交底完全，施工作业做到班前班后检查，严格持证上岗，定期安全生产教育培训，新工人上岗前培训。4. 4、定期或不定期地组织工程安全检查和隐患排查，及时了解和掌握安全施工实际状况，从而进行必要的决策。在现实的房地产操作中，并不是对每一个阶段都进行控制，而是根据价值工程分析各个阶段的可控性。在管理的过程中， 管理收益随着管理过程的增多边际效益递减，而管理成本边际增加， 这些成本最终会转移到消费者， 因此，房地产管理的价值就是寻求销售价格的最小化。实现的方法主要是用价值工程。 所谓价值工程是一种方法学，是一个组织化过程，是在满足质量、可靠性、施工和其他重要因素的同时减少不必要成本的全寿命周期管理。总言之，房地产开发项目管理是一项庞大而复杂的工作。既要分清主次，抓住重点；又要各项兼顾，协调推进；既要统筹全局，又要重视细节。需要在实践过程中不断学习、体会、丰富和提高，只有这样才能做好房地产开发的项目管理工作。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 10 页 - - - - - - - - -