浅析房地产价格影响因素.doc

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1、精品文档，仅供学习与交流，如有侵权请联系网站删除浙江大学远程教育学院大专生毕业作业题 目 浅析房地产价格影响因素 专 业 建筑工程管理 学习中心 紫金港 姓 名杨运成学 号711129328008指导教师尹晶萍目 录一、引言1二、供给与需求因素影响房地产价格的变动趋势1（一）需求因素对房地产市场的影响1（二）供给因素对房地产市场的影响2三、利率与对房地产价格的影响2（一）利率变动通过房地产开发商行为来影响房价2（二）利率变动通过抑制房地产投资来影响房价3四、通货膨胀对房地产价格的影响3（一）工资的上涨幅度与通货膨胀基本保持一致3（二）负利率凸显住房保值功能3（三）租金平滑房价波动，体现住房刚性

2、需求4五、土地价格的走势影响着房地产价格4六结论4参考文献5一、引言经过十几年的发展,朝着市场化改革方向快步前进的房地产业渐渐成为我国国民经济的支柱产业,房地产业成为推动我国宏观经济的重要力量的同时,也成为决定千万家庭生活福利的重要因素。在中国,无论是政府、企业还是个人,都关心着房地产业的健康发展。近些年来,全国大中城市房价竞相上涨,远超出同期居民的工资收入增长水平,而政府房价调控政策的接连出台,仿佛也没有压下房价快速上涨的势头,使得房价不断升高的现象越来越成为新闻、政府、公民关注的焦点。若以2004年为例,商品房销售价格比上年增长14.4%,之多,而人们的工资上涨速度远远跟不上房价的上涨,使

3、得这个快速上涨的高房价大大超过普通人的购买能力,限制了大多数普通人的购房需求。与此同时,政府虽然开始采取一系列抑制房价过快上涨的措施,而结果却是房价仍然持续上涨,新的地王不断出现。在这种情势下,了解房价上涨的原因是至关重要的,这也是本文研究的目的所在。在我国的房地产市场上，影响房地产价格的因素有很多，各种因素对房地产价格的影响程度不尽相同，有的因素变动会使房地产价格上涨，有的因素会使房地产价格下跌；各种因素对房地产价格的作用方式也有差别，有的影响是直接的或明显的，有的影响则是间接的或隐蔽的。二、供给与需求因素影响房地产价格的变动趋势（一）需求因素对房地产市场的影响从房地产市场的需求形势看，影响

4、房地产需求方面的因素，通常可归纳为四个方面；人口、消费偏好、购买力及投机。从时间构成方面看，人口、消费偏好、购买力三个因素属于影响长期需求的因，而投机因素则是影响房地产的短期需求。首先，人口因素。房地产的需求主体是人，人口数量的多少对房地产价格有着很大的影响。人口数量从三个方面影响房地产价格:一方面,人口数量的提高增加对房地产的直接需求；一方面,人口数量的提高有可能刺激商业、服务业等产业的发展,从而提高房地产人格；一方面，人口数量过高会造成生活环境恶化，有可能降低房地产价格。在这三方面中,人口数量出现过高导致环境恶化的现象是很少见的，人口数量的提高以前两个方面的作用为主。其次，消费因素。以下是

5、从三个方面分析居住消费。首先，随着城市化速度的加快，大城市日益吸引各方面人才的进入，而像上海这样的经济龙头城市更是吸引了众多的跨国公司和大型民营企业抢滩上海，于是源源不断的资本和管理型、技术型人才从全国乃至全球蜂拥而来，成为上海房地产市场中居住消费的重要成分；其次是城市人口的存量部分，这部分消费者的消费目的主要是改善居住环境以及动拆迁需求。而这其中很大比重是属于保障性消费，是广大中低收入家庭的自住需要；最后是由于城市发展所必需的动拆迁引发的强制性需求，为调整城市土地利用结构，加强基础设施建设，改善市容市貌及居民的生活环境，全国旧城改造步伐呈现加快趋势，造成被动住房消费需求在短期内急剧释放，从而

6、易于透支未来的住房消费，增加当期的住房需求。再次，购买力因素。随着生活水平的提高，人们的购买力提升，对房地产的需求增加，导致房价升高。购买力从两个方面影响房价:一是人购买力的提高是整个经济发展的结果，而经济发展表明着投资、生产、经营活动活跃,对厂房、办公室、商场、各种文娱设施等的需求增加，引起整个房地产价格上涨；二是购买力提高以后，人们对居住数量、居住条件有更多更高的要求或者说人们的边际消费需求增加，进而带动对房地产的有效需求增加，导致房价升局。最后，投机因素。相对投资来说,投机是指炒作房地产市场，通过囤房、广告欺骗手段等迅速抬高房地产价格，引起房地产价格泡沫。被抬高的房地产价格导致普通人更是

7、没钱买房，而这种倒买倒卖的行为又极易引起房地产市场上价格的动荡，破坏房地产市场秩序。因此，为了稳定房地产市场乃至整个宏观经济，并且保证普通人的买房福利，政府应采取各种手段限制房地产市场上的投机行为。（二）供给因素对房地产市场的影响城市化的快速发展，使得对土地的需求急剧增加，而这一般是通过土地农转非，即农地非农化，改变使用用途性质来进行的。因此，城市化过程也是大量土地农转非的过程，这部分转为非农业用地的土地直接形成了城市郊区的土地供给。然而，2010年长达半年之久的农转非暂停，直接导致了土地供给的不足，这为日后房价上扬埋下了伏笔。社会保障的欠缺以及非熟地出让的现行模式导致供给不足。按新税制进行财

8、政收入分配后，在绝对额略有增长，相对额急剧下降的财政收入分配格局面前，地方政府无力将城市土地完成动拆迁后将熟地出让给开发商，其实际情况往往是将土地出让金与动拆迁费用分开处理，从而造成资金链十分紧张。开发商在缴纳了土地出让金之后必须想方设法地完成相关地块上的动拆迁才能实行项目开发。这就造成一个误解，开发商囤积土地等待升值后再开发。而现实生活中的情况则是大多数情况下开发商是处于动拆迁制约下的被动开发，即地块名义上是属于开发商的，然而又缺乏地方政府的强力支持，动拆迁未能及时完成，从而造成城区内的商品房供给存在着相当的不确定性。如果开发商对未来的预期看好，则在制定投资开发计划时会增加开发量。从而会使未

9、来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少该种房地产的现期供给。三、利率与对房地产价格的影响（一）利率变动通过房地产开发商行为来影响房价贷款利率的上升，增加了房地产开发商的利息成本。而这些新增的利息成本的承担只有两种可能：一种是房地产开发商自己承担。这样，财务成本的增加可能迫使开发商考虑缩短房地产开发的周转期，通过增快房地产的变现速度来消化因利率上升而带来的增加成本。在开发商自己承担增加的成本的情况下，为了消化这部分成本，就要加快房产的周转速度，供给随之增加，若维持价格不变，则有效需求不足，房产闲置，开发商为了收回资金必然降价，消费者受益。但是，随之而来的是开发商利润

10、降低，部分开发商退出该行业。另一种则是将新增的利息成本与风险转移给购房者，并通过提高房地产价格转移新增利息成本，进而弥补贷款利率上升造成的利润损失。在这种情形下，房地产价格不但不会下降，反而会持续上涨。这与我们理论上推断的“贷款利率的上升降低了购房者对房地产的购买需求，从而致使房地产价格下降”是相反的。（二）利率变动通过抑制房地产投资来影响房价一方面，利率变动会导致房地产投资的机会成本加大。利率上升，加大了房地产投资的机会成本，因而在存、贷款利率均上升的情况下会对房地产投资起到一定的抑制作用。与此相反，如果银行利率越低，则表明房地产投资的机会成本越小，进而刺激了对房地产的投资。另一方面，利率变

11、动会抑制房地产投资主体的投资。对一般购房者而言，他们购房的主要目的是为改善居住条件的需求，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，但增加的贷款数额非常有限，就当前的利率水平而言，对购房者几乎不构成实质性影响，也不足以影响购房自用的主流购买力。对买房投机者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房投机者对房地产价格的预期发生改变，房价的涨幅必须极高才能确保其收回投资本金。更甚者，由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用，投机者极易改变其对房价走势的预期，进而改变他们的资金投向。如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产投资的话，会导致房地产的大量空置，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价的变动。四、通

12、货膨胀对房地产价格的影响（一）工资的上涨幅度与通货膨胀基本保持一致通货膨胀背景下工资收入的上涨带来名义购买力的提升，对当前的名义房价必将构成一定支撑。无论日本还是国内的数据都显示，工资收入的上涨与通货膨胀基本保持同步。其中的逻辑不言自明，从均衡水平来看，不考虑劳动生产率的提升，理论上名义工资收入的上涨应该与通货膨胀保持一致。（二）负利率凸显住房保值功能通胀本身会带来实际利率的下跌，从而加重市场的负利率状况，但同时通胀又可能引致信贷紧缩，譬如加息、提高准备金率等。这里需要强调的是，通胀是因信贷紧缩是果，在这种情况下，加息幅度赶不上通胀上升幅度，那么政策调控并不能改善市场的负利率状况，此时房地产在

13、通胀中更显保值功能。就目前来看，尽管通胀压力大，生产资料价格会进一步上涨，而且为缓解通胀压力，人民币也有可能加速升值，这些都会促使房价上涨。但是，在通胀压力的阴影下，导致消费者的消费信心下降，信心下降使得人们不敢消费。另外，通胀大有可能引起国家更严厉的紧缩信贷，这些都会对需求尤其是投机性需求产生沉重打击；再有大量的经济适用房、限价房和 90 平方米以下的房屋上市，商品房市场的有效供给将逐步增多，房地产市场极可能改变走势，掉头急转进入下行通道。（三）租金平滑房价波动，体现住房刚性需求CPI与房价之间最直接的联系体现在房屋租金上，我国的房租价格增速与 CPI 基本维持一致。而从房价与房租的波动关系

14、来看，房租价格往往与房价呈现反向波动关系，这在一定程度上体现了刚性需求对房价的支撑。从日本第一次石油危机期间的数据来看，当日本的城市地价增速由 1974 年的大幅上涨变成 1975 年的小幅下跌后，同期日本的房租价格反而是上涨的。这一现象最近在珠三角地区也有所显现。我们认为，这可能是住房刚性需求的一种体现。当房价下跌、人们购买意愿下降时，租房意愿上升，这也会带动租金收入比的理性回升。所以说，房租与房价的反向波动一定程度上平抑了房价向下波动，体现刚性需求对房价的支撑。五、土地价格的走势影响着房地产价格房地产市场是一个特殊的市场，其特殊性源于土地资源的稀缺性，我国的土地资源相对匮乏。随着经济的发展

15、，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。马克思曾指出：“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里，价值表现是虚幻的。”因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使得土地的价格一路走高是经济增长背景下的一个必然趋势。土地储备和招标、拍卖、挂牌制度虽然在一定程度上解决了土地批租的弊病，为开发商提供了平等竞争的机会，但是，由于优质的地块供应有限，开发商对土地的敏感程度较高，竞标中往往是出价高者得地，然后将地价计入房价，结果是抬高了建设成本和房产的市价。一

16、般情况下，地价在房价中占有五至六成的比重。而随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化的影响，造成土地出让价格的上涨，尤其是随着我国城市化进程的推进，城市土地资源日渐稀缺，土地含金量增大，我国加入 WTO，某些大中城市走国际化的发展路线，城市功能及市政规划等政策性因素，引发区域性地价明显上升。六结论近年来，我国房地产市场经历了由持续升温到价格走势不明朗的过渡阶段，这一现象受到全社会的广泛关注，直接影响到国民经济的健康发展和人们的社会生活。我国政府先后出台了一系列政策调节房价，调控力度之大可谓史无前例。然而，调控政策的绩效收效甚微，未能取得预期的效果。房价的涨跌是多种因素共同作用

17、的结果，如供求关系、通货膨胀、利率、土地价格等因素。在中国的房地产市场上，影响房地产价格的因素有很多，全面而深刻地认识这些因素及其作用特点，不仅有利于搞好房地产开发和经营，而且对未来房价的分析有指导意义。参考文献：1、刘晓玲.2008年后中国房价趋势分析fl.华商，2008(3) ：29-302、李永权.我国房地产价格机制研宄J.价格月刊，2008(5) ：35-36, 393、贺胜兵.我国房地产价格若干影响因素的实证研宂D:华中师范大学，20064、田益祥，谭地军.中国房地产价格影响因素分析M.成都，20055、徐哲.商品房价格的影响因素的计量分析J.中国经贸，201(14)：161-162【精品文档】第 5 页