第七章--房地产信托.doc

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1、精品文档，仅供学习与交流，如有侵权请联系网站删除第七章 房地产信托【学习目标】 了解房地产信托的涵义和发展历程 理解房地产信托的几种形式 掌握房地产投资信托业务的形式信托、银行信贷与保险三者是构成现代金融业的三大支柱。在西方国家，信托不仅有悠久的发展历史，而且在经济生活的各个领域都发挥着十分重要的作用。房地产信托业是信托业的主要组成部分。房地产信托在其长期发展过程中，不仅为房地产业的发展提供了大量的资金和手段，同时也依托房地产业使自身获得了长足的发展。房地产信托与房地产业是密不可分的。根据我国现行的金融政策的规定，银行型房地产金融机构不得经营房地产信托，因此，目前房地产信托是非银行型金融机构的

2、主要业务。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，是房地产金融的重要组成部分。它的产生和发展离不开房地产业的产生和发展，更离不开信托业的产生和发展。【资料7-1】信托小知识信托，简言之就是信任委托的意思，它一般是指拥有资金或财产的单位和个人，为了更好地运用和管理自己的资财，取得好的经济效益，把资金或财产委托给被委托人代为管理经营或处理而发生的一种经济活动。它以财产为核心，以信任为基础，以他人受托管理为方式。信托术语：1.信托行为。在达成一项信托时，构成法律行为所履行的手续就是信托行为。信托行为是指委托者与受委托者双方签订合同或协议。此外，委托人立下遗瞩同样是法律行为、也属信托行为。根据

3、不同的信托目的，需要签订不同的合同，但属于同一的，大量发生的业务，如信托存款，则没有必要一一签合同，只由信托部门发给委托者统一印刷，附有文字条款，类似合同的信托存款证书即可，这种证书同样具有合同的效力。 2.信托主体个人与法人的信托行为形成一种以信托财产为中心的、当事人相互间特定的法律关系，称为信托关系，联结此种法律关系的当事人为信托主体。在信托关系人中，主动提出设定信托的一方当事人，为委托人或信托人；被动接受信托代为管理和处理财产的一方当事人，为受托人；享受信托利益的一方当事人，为受益人。信托关系中三方当事人既处于各自独立地位，又互相紧密联系而存在。信托主体包括委托人、受托人以及受益人。 委

4、托人是信托关系的创设者，他应具有完全民事行为能力的自然人、法人或依法成立的其他组织。委托人提供信托财产，确定谁是受益人以及受益人享有的受益权。指定受托人、并有权监督受托人实施信托。 受托人承担着管理、处分信托财产的责任。应具有完全民事行为能力的自然人或法人。受托人必须恪尽职守、履约诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。必须为受益人的最大利益，依照信托文件的法律规定管理好信托财产的义务。 在我国受托人是特指经中国银监会批准成立的信托投资公司，属于非银行金融机构。 受益人是在信托中享有信托受益权的人，可以是自然人、法人、或依法成立的其他组织。也可以是未出生的胎儿。公益信托的受益人则是社会公众。3.信托

5、财产。信托财产是指通过信托行为从委托人手中转移到受托者手里的财产。信托财产既包括有形财产，如股票、债券、物品、土地、房屋和银行存款等：又包括无形财产，如保险单，专利权商标、信誉等，甚至包括一些或然权益（如人死前立下的遗嘱为受益人创造了一种或然权益）。 4.信托目的。信托目的是指委托人通过信托所要达到的目的，如委托人为了财产安全或为避免投资风险取得高额收益等。信托关系中，受托人首先是为受益人的利益管理或处理信托财产，而不是首先为自己的利益去管理或处理信托财产的。5.受益权证书。受益权就是享受信托利益的权利。而受益权证书就是证明受益权的存在和内容的证件。如信托存款证书。 6.信托报酬。信托报酬是指

6、作为受托人的信托部门在办理信托事务后所取得的报酬。信托报酬的形式主要是手续费，也有少量存贷差异。信托报酬的多少，依据受托人付出劳动的多少和在信用中介中所起的作用大小，由委托人和受托人双方协商议定。【资料7-2】信托发展历史信托作为一种制度，起源于13世纪英国的USE 制。信托这种经济关系起源于英国，然而现代信托业则产生于美国。美国自英国引人信托后，信托关系突破了个人之间的信任关系，发展成为一种以公司组织的契约形式。1822年美国“农民火灾保险与放款公司”开始兼营以动产和房地产为对象的信托业务，后改名为“农民放款信托公司”，成为最早出现的一家专业信托公司。我国的金融信托机构早在100多年之前就已

7、参与房地产的开发经营活动。1917年上海储蓄银行成立了保管部（后改为信托部）， 随后浙江兴业银行和聚兴诚银行的上海分行也相继设立专门办理信托业务的机构， 此即我国历史上最早办理信托业务的三家银行。 据考证， 旧中国的第一家专业信托公司成立于1921年8月，名为中国通商信托公司，由民族资本家经营。1930年和1931年是旧中国房地产信托业最为活跃的时期，当时国内外各家银行都以巨额资金投资和经营房地产业。1933年国民党上海市政府建立了上海市兴业信托社，1935年10月，旧中国最大的官办信托机构中央信托局成立，总部在上海，并在全国各大城市设立分局或办事处。1937年抗日战争爆发后，房地产信托业步人

8、低谷。抗日战争胜利后，房地产业复苏，但始终没有恢复元气。1949年，新中国成立以后，人民政府接管了旧中国官办的信托机构，私营信托业中一部分信托公司停业，一部分继续营业。至1952 年12月公私合营银行成立，信托业务被停办。十一届三中全会后，金融信托业务重新恢复。1979年10月，中国国际信托投资公司正式成立，地方的国际信托投资公司也相继组建，银行也于1980年起开办了信托业务；之后，各专业银行均先后设立了独立的信托投资类公司，承担了各专业银行原先的信托业务。（资料来源：MBA百科）房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一

9、种信托行为。它包括两个方面的含义：一是不动产信托，就是不动产所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，就是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。房地产信托的作用主要表现在：（一）利用房地产信托的社会理财的职能，促进房地产业的发展房地产信托机构通过开办各种与房地产业有关的信托业务，为资财所有者提供广泛的理财服务。如为向房地

10、产投融资的资财所有者提供合适、有效的途径，通过专业理财服务，提高其资金使用的有效性和安全性；利用房地产信托机构信息渠道多和客户面广的优势，为委托人办理房屋经租和物业管理等业务，促进房地产业的发展。（二）利用房地产信托的金融职能，促进房地产资金的融通在房地产信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，客观上起到了融通房地产资金的作用。房地产信托机构利用其良好的信誉和金融职能，把分散的资金通过资金信托手段集聚起来或者作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事房地产投资基金业务，将有关资金运用于房地产的开发经营活动，促进房地产业的发展。同时，在信托文件有效期限内，利用房地产信托创造房地产受益权证书

11、，通过受益权证书的转让，使持有者（受益人）也获得了资金融通，以有利于房地产资金的良性循环。（三）利用房地产信托的金融服务职能，对房地产业提供相关服务信托机构素有“金融百货公司”之称，房地产信托机构也不例外。房地产信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才、手段与资格，对房地产业提供多种相关服务。如资信调查、经济担保、房屋造价审价，房地产会计辅导与代理和代办房屋的各种登记、过户、纳税等手续以及房地产市场信息与房地产交易知识咨询等，方便委托人。2003年6月，央行发布121号文件限制房地产企业的银行融资，房地产信托开始成为企业追逐的热点。为了拓展自己的融瓷渠道，很多房地产开发企业对这类形式的信托需

12、求更为迫切。仅2004年就有59家公司发行了100多个品种，规模达到60亿元左右，筹资额度122.15亿元。2005年1至8月，房地产信托市场又相继推出了61个房地产信托，总资金规模70.2亿元。这类房地产信托在一定程度上成了当前一些小型开发商融资的救命稻草。第一节 房地产信托资金的筹集资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。房地产信托机构筹集资金的渠道、方式与银行不大相同，其主要方式有房地产信托基金、房地产信托存款、集资信托和代理集资、资金信托、共同投资基金等。一、房地产信托基金 房地产信托基金是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设置的营运资金。目前，我国的信托投

13、资公司或银行设立的信托部，其信托资金来源主要有: 财政拨款、银行结益、社会集资以及自身留利。其具体内容有:企事业单位筹集待用的房地产信托基金；具有法人资格的企事业单位以预算外自有资金及职工购房储蓄集中后设置的信托基金；商品房开发企业筹集待用的信托资金存人银行后形成的部分；代理发行房地产业有关单位（含政府）的股票、债券等有价证券筹措的资金。二、 房地产信托存款 房地产信托存款是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。它是根据客户的存款申请，由房地产信托机构吸收进来代为管理和营运的房地产资金，是房地产信托机构的主要筹资渠道。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规定、公布和调整

14、。 根据筹资时存款人是否指定房地产信托存款的运用范围、对象等，可将房地产信托存款分为房地产特约信托存款和房地产普通信托存款。前者是存款人指定投资或贷款的范围、对象、期限和收益的方法等，房地产信托机构按照存款信托人的指示和要求处理和运用资金，其中用于固定资产投资的特定信托，必须以有关部门批准，纳入固定资产投资计划，否则信托机构不能受理，而且除收取约定的信托报酬外，所有盈亏责任均由存款人承担；后者是存款人不指定存款的运用范围、对象和方式，由房地产信托机构负责管理和运用。存款人根据存款期限长短，除取得一般定期存款的利息外，还可以得到一定的红利。在实务上，常把特约信托存款称为委托存款，把普通信托存款称

15、为信托存款，这样也与会计核算科目相一致。 房地产信托存款有特定的资金来源范围和存款金额起点的要求。我国房地产信托存款的来源主要有: （一）各级财政部门委托投资或贷款的信托资金； （二）房地产企业及其主管部门委托投资或贷款的信托资金； （三）其他企事业单位为购建住宅的信托资金； （四）城镇职工和居民个人购建住宅的信托资金。 房地产信托机构在办理房地产信托存款业务时，一般要求存款人提供能够自主运用该笔资金的证明，并与存款人协商确定存款额度、期限、利率或收益支付方式以及信托报酬等项内容，办理具体信托存款手续。三、 集资信托和代理集资 这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托

16、，直接或代理发行债券、股票以筹措资金的一种信托业务。所谓直接集资是指信托机构以自己的名义， 向社会发行债券，以筹集资金，作为开展信托业务的资金来源，信托机构按照高于同类银行存款利率，定期向债券持有人支付利息；如果经营不当，发生了亏损，则可不支付利息， 但本金的安全必须得到保障；如果经营得法且盈利丰厚，信托机构则可从净利中提取一部分， 以分红的形式分配给持券人。所谓代理集资是信托机构办理为一些企事业单位向社会发行债券、股票，以筹措资金。例如，发行“国家重点建设债券”、“经济建设债券”、“电力债券” 等，同时信托机构还可以受托代为发放股息、红利和债息等。四、资金信托 资金信托业务是指信托机构接受委

17、托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金，主要有单位资金、公益基金和劳保基金。 （一）单位资金信托 这是单位或主管部门，将长期不用的各种基金、利润留成、税后积累等，通过信托机构代为经营管理以取得收益的一种信托业务。这是一种自益信托，它可以通过书面协议或由委托的信托机构出具授权证书的方式办理，内容包括:信托金融、起止日期、收益率、收益方式、受托人的劳务费用及其收取方式、双方的责权和违约责任等。单位资金不允许提前支取，如委托人临时急需用款，可以凭单位资金信托受益凭证，向信托机构办理抵押贷款。单位资金信托的期限通常大于一年

18、。 （二）公益基金信托 这是委托人以某种公益为目的将基金委托信托机构代为营运，以其收益用于公益的一种信托业务，其资金来源多由政府、社会团体、单位或个人资助、赞助和捐赠，目的是用于社会进步和社会福利等公益事业。它属于非盈利性的资金营运。因此，可享受政府豁免全部或部分税收优惠，受托人一般只负责营运资金，所得收益另由各基金的分配委员会或托事会负责办理。 （三）劳保基金信托 以管理劳保基金为目的而设立的信托业务，是信托机构受托办理国有、集体、中外合资企业以及事业单位等的退休基金的筹集和管理事宜，以所得收益支付退休职工的生活费。 劳保基金信托的资金来源比劳保基金信托存款要广泛得多，后者仅仅限于劳动保险机

19、构的劳保基金，而前者除了劳动部门和实行劳保基金统筹的行业和部门的劳保基金外，还包括所有独立提留并管理劳保基金的国有、集体企事业单位，以及其他合法经济组织。五、 共同投资基金 共同投资基金即投资基金或共同基金。对于国内公众而言，它是一种较新型的投资工具，但在国外已有百余年的历史，并且日趋兴旺，是现代证券业中最有前途的行业，在发达国家的金融市场上，已为实践证明是一种相当先进的投资制度，并已成为举足轻重的金融工具。 共同投资基金是由不确定的众多投资者投人资金，委托专门投资机构进行投资和管理，借以分散风险，并享有投资收益的一种投资制度，其基本作法是：专业投资机构如信托投资公司通过发行受益证券或以投资基

20、金股份的方式，将社会上众多投资者的闲散资金汇集起来，组建成巨额基金，然后委托投资专家进行有价证券等分散组合投资，所得收益，在扣除了成本和管理费用之后，按投资人的资金份额分配给投资人。 投资基金有多种类型。概括起来，若按法律地位进行分类，可分为契约型和公司型两大类；如果按其赎回的方式进行分类，则可分为开放型和封闭型两大类，其他类型都是由此两种基本类型演变而来的。 （一）契约型基金 这是基于一定的信托契约原理而组织起来的一种共同基金，即通过订立信托契约的方式设立的一种投资基金。此种基金由专门的投资机构共同出资组建一家基金管理公司，由其作为委托人与受托人的基金保险公司和受益人三方当事人订立的信托契约

21、而组成的。该基金通过发行受益凭证的方式，向投资大众募集资金。 （二）公司型基金 以证券投资为目的组建的股份制信托投资公司通过发行公司股票的方式筹集资金而设立的一种投资基金。一般投资者以购买股票的方式作为投资，公司对证券投资的收益以股息的形式分配给投资者。与普通股份公司相比较，通常身为投资者的股东，对公司事务仅仅有形式上的控制权而已，公司型投资基金有四方面当事人：投资公司、管理公司、保管公司和承销公司。 （三）开放型基金 又称为互惠基金，属契约型的投资基金。基金公司在设立基金时，其基金单位总数不固定，总金额不封顶，可以根据实际情况需要连续发行，投资者可以随时购买基金单位，也可以随时将自己持有的基

22、金单位在基金管理公司设定的内部交易营业日内转卖给基金管理公司。当然，投资者也能在证券市场上进行交易买卖。开放型基金对投资者而言，进出十分方便，因此在国际证券市场上发展很快，其速度远远超过封闭型基金。 （四）封闭型基金 其基本原理与开放型基金大致相同，只是在设立基金时，限定了基金总额，在初次发行达到了总额后，基金即宣告成立，并封闭起来，不再追加发行，即发行在外的基金份额或受益凭证数量是固定不变的，所以这种基金也称为固定型基金；基金的投资人也不得向发行公司要求赎回持有的股份或受益凭证，如果投资者需要现金和退出基金，可以到证券市场上买卖交易。封闭型基金有经营期限，期满后基金宣告解散，投资者可以向公司

23、赎现。通常在基金刚起步的发展中国家，由于各项金融制度并不很完善，同时为防止外来资本突然涌人或大量流出，对资本市场造成冲击，影响资本市场的发展，故大都采用封闭型的基金。第二节 房地产信托贷款业务一、 房地产信托贷款 房地产信托贷款是指房地产信托机构运用信托基金或所吸收的信托存款和自有资金，以贷款形式对工、商、房地产开发经营企业进行资金融通的一种方式。其基本对象是：凡经工商行政管理部门登记在册、并在银行开户、具有法人资格的国有、集体工商企业，事业单位和中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业以及个人，在办理房地产开发、经营和购买过程中，资金不足时，均可申请贷款。 房地产信托贷款是以货币信用方式

24、向房地产项目或房地产企业提供以偿还为条件的资金给付，房地产信托机构与资金接受方是一种借贷的债权债务关系。房地产信托机构不参与接受资金方的经营管理，只能按规定的利率计算利息，到期收回本息；接受资金方到期还本付息。贷款的基本条件是:借款企业必须持有国家批准的房地产开发经营计划，拥有一定比例的自有资金，在银行开立账户、生产经营正常、具备还款能力；个人则必须具有正常稳定的经济来源，自备一定数额的自有资金或房地产等。 房地产信托贷款的种类主要有： （一）房地产抵押贷款 信托机构发放此种贷款，要求借款人提供相应的房地产作为抵押品。信托机构发放房地产抵押贷款要与借款人签订房地产抵押贷款合同，并到房地产交易管

25、理部门办理合同签证，抵押人持有效的身份证明、房屋所有权证、抵押合同等有关文件到房地产权属登记机关申请抵押登记，经该机关审核后，在房屋所有权证上填注设定他项权利摘要，另设他项权利证交抵押人存执。在发放贷款之前，贷款人需将其抵押的房产到房产部门进行抵押登记。对以共有房产作抵押的，应该取得共有人的同意证明，再去公证部门进行公证，以防止抵押的房产重复抵押或在抵押期内转让、赠与等行为的发行。 （二）土地使用权抵押贷款 土地使用权抵押贷款是指贷款人，将通过土地所有人出让或转让取得的土地使用权作为抵押品向信托机构取得的贷款。此项贷款必须严格按照 中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条件、 中华人民共和

26、国土地管理法及各地方政府颁布的有关实施办法办理。其贷款的原则、条件、对象、手续、期限、利率等与房产抵押贷款相同。 （三）房地产开发经营企业流动资金信托贷款 房地产信托机构也可利用房地产信托贷款资金向流动资金周转困难的房地产开发经营企业发放流动资金贷款。贷款发放前也应作贷款可行性论证，对符合贷款条件、有还本付息能力的房地产开发经营企业发放，并办理相应担保手续。二、 房地产按揭信托 房地产按揭信托是指在房屋买卖交易活动中，购房者用自有资金支付了首期房款后， 通过自己的信用保证及所购房屋的产权作为抵押，取得信托投资机构贷款的一种信托关系。其具体作法为：按揭人先与出售房地产人签订购买房地产的合同，用自

27、己手头现有的资金支付首期房款，然后，按揭人凭借房屋购买合同与揭权人签订按揭合同，由揭权人负责付清购买房屋的余额给房地产企业，按揭人则保证每月在揭权人那里存入一定数额的款项，直到存款额度的本利之和等于揭权人所代为支付的房屋款项的本利和为止，在此期间房屋的所有权归属揭权人所有，按揭人则享有使用权和买楼权，按揭期满后，按揭双方清算债务，由按揭人收回房屋的所有权，购房按揭至此才结束。【资料7-3】一、 申请按揭方式的业主应具备的资格 1、 年龄在18岁以上具有完全民事行为能力的中国公民（包括大陆人士、港澳台人士） 2、 贷款到期时原则上女士不大于五十五岁，男士不大于六十岁 3、 有稳定合法的职业和收入

28、来源，有还款付息能力 4、 借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物 5、 交齐首期购房款 6、 贷款银行要求的其他条件二、 选择按揭方式的业主需提供材料 1、 大陆人士提供公安部门统一印制的身份证、户口簿；港澳台人士分别提供身份证、回乡证或台胞证 2、 大陆人士提供盖单位公章的收入证明原件，港澳台人士提供当地税务部门开据的税单 3、商品房买卖合同原件及复印件一式两份 4、交首期房款收据原件（首期房款需占全部房款30%或以上）及复印件一式两份 5、买卖双方签订的个人住房抵押贷款申请表（农行二张） 6、个人收入证明及三个月工资单一份（公积金组合贷款则需二份） 7、抵押审批表 8、借款合同一式五份

29、9、已婚者需提供结婚证复印件、夫妻双方身份证复印件各二份；如购房时以夫妻中一人名义购房者，则另需提供“夫妻连带还款承诺” 10、如为公积金组合贷款，购房个人未婚的，需提供单位未婚证明及担保人身份证复印件、收入证明各两份及三个月工资单一份（担保人的年龄+贷款年限不得超过法定退休年龄） 11、贷款银行要求的其他条件四、 按揭流程 1、按揭业主在签订房屋买卖合同时，提供指南第三条所需提供材料给公司（发展商）或按揭银行 2、按揭业主填写个人住房抵押贷款申请表 3、按揭业主签定借款合同、借款借据等文件，缴交保险费、公证费、抵押登记费、印花税等 4、按揭资料交银行签字盖章 5、有关材料交国土局办理抵押登记

30、手续 6、银行发放贷款 7、按揭业主取回借款保证合同、借据等，按通知从银行发放贷款的次月开始将款项划入指定帐户 8、借款人按月还款 9、借款全部结清，办理抵押房产注销登记，业主取回土地房屋权证（或合同原件、发票）、保单正本。 注：按揭手续办理完毕后开始供款，按揭业主应及时存款于银行为业主开具的扣款帐户（资料来源：百度百科）三、房地产委托贷款 房地产委托贷款也称作特定资金信托，是指委托人将有权自行支配的资金存人房地产信托机构，并要求房地产信托机构按照其指定的范围、对象和期限等发放房地产贷款。房地产信托机构与委托人签订贷款协议，收存委托存款，并按照委托贷款协议审查发放贷款，到期收回贷款本息并转交委

31、托人。 在委托贷款条件下，受托的房地产信托机构并不承担贷款发放的风险，其风险由委托人承担，房地产信托机构通过提供委托贷款服务，收取手续费。房地产委托贷款的具体业务主要有： （一）服务性房地产信托 它是指在房地产交易中，有些单位或个人有房屋需要转让或出售，而需要购买房屋的单位或个人资金一时不足，不能全额支付购买价款。在这种情况下，买卖双方可商定分期付款金额和时限等相关事项，先行成交；再由买卖双方与房地产信托机构订立房地产信托合同。 合同规定：卖方的房地产价款视同委托贷款保证金交存房地产信托机构，同时将相同金额的该房地产以房地产贷款的形式贷给买方。最后由买方按合同归还贷款，房地产信托机构将收回的价

32、款和利息转付给卖方，同时相应减少卖方在房地产信托机构作为委托贷款保证金的房地产信托存款。 （二）建材补偿贸易信托贷款 它是指房地产信托机构接受房地产企业或地方有关部门、单位的委托，将资金投向其指定的单位或地区生产建筑材料，并约定将所生产的建筑材料作为补偿，分期偿还的信托业务。这是一种物资补偿信托，是一种由委托人先付款、后取货的信用形式。它可保证房地产企业有稳定的适应需要的建筑材料供应。 （三）房地产开发经营企业流动资金委托贷款 这是房地产信托机构受托用委托人交存的委托存款向委托人指定的房地产开发经营企业发放的流动资金贷款。 （四）国际房地产投资信托 信托机构受托在国外办理信托事务，如受托在国外

33、发行房地产债券，受理国际投资信托，承办外国(含境外)房地产客户购买房地产及房地产经济咨询等国外的房地产信托。随着我国经济的发展，对外交流的扩大，此类业务将会越来越多。第三节 房地产信托投资业务在众多投资工具中，房地产投资利润丰厚、保值性好，一直是资金投向的热点领域。自上世纪90年代中期以来，我国房地产业发展进入了又一个景气周期，在国家住房制度改革和金融政策的刺激下，每年新开工的房屋建设面积和房地产开发投资额节节上升。同时房地产的发展也暴露出了一些发人深省的问题。据统计，1998年商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年已经达到了6616亿元，年均增长达到25.3%；到2003年4月

34、，房地产贷款余额达到了18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%。房地产贷款快速增长已近极限，同时也出现房地产业“是否过热”的质疑声。目前全国房地产负债率为76%，而国外只有20%-30%。因此人民银行要求严格规范房地产贷款，不仅是对房地产开发贷款，而且对个人住房贷款都开始缩紧银根，我国房地产业比较单一的投融资体制面临着严峻的考验。与此同时，人民银行在2003年5月发布的2003年第一季度货币政策执行报告中指出我国居民储蓄存款从2001年年初以来持续保持18%左右的增长速度，到2003年一季度末，金融机构本外币储蓄存款余额已达10.2万亿元，同比增长19.1%。执行报告专门指出我国居民

35、收入稳步增加是储蓄快速增长的基本原因，个人投资渠道狭窄是重要原因。在这种背景下，建立健全多渠道的房地产投融资体系引起了包括开发商、购房者、银行等多方的关注。房地产信托投资，尤其是以外资为支撑点的基金、房地产企业债券等资金，可望成为房地产融资在银行信贷，开发商自有资金之外的“第三条道路”。【案例7-1】 顺驰“蓝调街区”集合信托2003年7月7日，天津信托正式发行资金规模为3000万的顺驰“蓝调街区”集合式信托计划，该计划预计信托资金税前年收益率3.8%，认购者委托天津信托参与天津顺驰投资集团有限公司“蓝调街区”项目建设，并分享稳定的信托收益。顺驰“蓝调街区”集合信托是天津市第一个以房地产项目为

36、指定项目的信托产品，也是顺驰与天津信托在信托产品上的首次合作。据悉，由于委托期限为1年而且投资收益较高，正式发行后这个项目销售很火爆。2003年8月7日，天津奥林匹克中心配套区进行公开招标出让，经过激烈竞争评委对4家优选出的投标单位综合评分，天津融创奥城投资有限公司以17.515亿元中标。这个天津融创奥城投资有限公司正是由顺驰、天津信托和津报集团三家公司组成，而天津信托占有该公司30%的股权。天津信托责任有限公司从2003年“121”文件出台后，迎来了一批批上门求助的开发商。但天津信托责任有限公司与房地产业的合作十分慎重。目前2004年9月为止只正式开发了一个项目，即2003年5月发售的“蓝调

37、街区”房地产集合信托项目。由于这个产品是天津市首个房地产集合信托产品，一年期产品的预期回报率达到3.8%，市场反响非常好。购买者不仅有普通投资者，还有一些“蓝调街区”的业主。发行房地产信托产品确实帮助开发企业解决了资金难题。借助信托，开辟新“钱”途，这在天津房地产界，无疑是一个开创性的探索。2005年5月2年天津信托投资有限责任公司推出泰达园商务综合楼租金收益权收购项目集合资金信托计划，信托期限为2年，预计税前年收益率为4.7%，资金运用方式：向天津经济技术开发区房地产开发公司购买泰达园商务综合楼所享有的租金收益权，并通过对信托财产的管理、运用和处分，获取信托收益。信托收益来源:天津经济技术开

38、发区房地产开发公司以销售收入承诺回购风险控制，天津泰达建设集团有限公司提供保证担保。(资料来源：北方网一、房地产信托投资的概念和发展现状（一）房地产信托投资的概念房地产信托投资是目前我国信托公司的一项主要业务，是指信托投资公司（有房地产开发经营权的）运用自有资金和稳定的长期信托资金，以投资者的身份直接参与对房地产的投资。房地 产信托投资集“融资”和“融物”于一身，为房地产企业和个人提供了融资方便，增强了房地产开发能力。它与委托投资的区别在于：一是资金来源不同。信托投资的资金是信托公司的自有资金及稳定的长期信托资金，如共同投资基金等；而委托投资的资金来源于委托人提供的委托投资资金。二是投资决定权

39、人不同。信托投资是信托公司自身资金的运用，所以投资决定权在信托公司手中，由其决定房地产投资的方式、方向、金额等；而委托投资是由委托人掌握投资决定权，信托公司只是起一个中介人作用，“受人之托，代人理财”，有关投资的方式、对象等事项由委托人决定。 三是投资收益分配及责任不同。在信托投资活动中，信托公司可单独或与其他人合作投资，单独享有投资收益权，盈亏自负；而在委托投资中，信托公司既不分享房地产投资经营的收益，也不承担经济责任，盈亏由委托人负责，信托公司只收取手续费。近年来，随着我国房地产业的兴起和迅速发展，各地有房地产开发经营权的信托投资公司，积极参与房地产的开发经营，取得了许多成功的经验，并获得

40、了显著的社会效益，对推进我国房包产业的发展作出了极大贡献。 （二）房地产信托投资在我国的发展状况在中国，房地产市场正处于快速发展时期，也是为未来发展奠定基础的时期，建立一个完备的房地产金融机制非常有必要。借鉴国外先进经验是不断完善房地产金融机制的必经之路。而房地产信托在房地产融资中的优势，也为我国建立健康平稳的房地产金融市场提供了一个可行的解决之道。改革开放以来，我国信托业从恢复至今经历了20多年的历史。这期问，我国信托业进行过5次较大的清理整顿，经历了诸多的曲折，中国信托业经历了如下发展历程：1979年信托机构回复，中国国际信托投资公司成立。1982年4月，国务院发出关于整顿国内信托投资业务

41、和加强更新改造资金管理的通知，主要针对信托业进行了一次机构整顿，此次整顿被称为信托业的第一次整顿。1985年8月，国务院要求银行停止办理信托贷款和信托业务，已办业务应加以清理，对信托业进行了第二次业务整顿。1988年10月，中国人民银行根据国务院关于清理整顿公司公司的“8号文件”精神，对信托投资公司进行了第三次行业整顿。1993年7月，中国人民银行发出通知，要求包括信托投资公司在内的金融机构的筹备和设立，均须由中国人民银行批准和核发经营金融业务许可证，由此开始了对信托业的第四次资格整顿。1999年2月，国务院办公厅下发国务院转发中国人民银行整顿信托投资公司方案的通知，对信托业开展了第五次整顿。

42、2001年10月，中华人民共和国信托法开始施行，目的是为了调整信托关系，规范信托行为，保护当事人的合法权益，促进信托事业的健康发展。2002年6月，中国人民银行颁布实施信托投资公司管理办法，旨在加强对信托公司的监督管理，规范其经营行为，促进其健康发展。它规定信托公司可手托经营国家有关法规允许从事的投资基金业务。2002年6月，为了进一步规范信托投资公司资金信托业务的经营行为，中国人民银行公布了信托投资公司资金信托管理暂行办法，这一办法从2002年7月18日起施行。2004年10月18日，中国银监会发布关于向社会征求信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见搞)意见的公告，信托业开始面临第

43、六次整顿。2005年9月，中国银监会发布加强信托投资公司部分业务风险提示的通知(212号文件)，文件要求各地银监局要进一步做好信托公司风险监督工作。几次整顿也表明政府对房地产业和信托业相结合的房地产信托业进行了一系列的探索和研究。由于我国房地产融资过分依赖于银行贷款，政府已经预警到由此带来的泡沫危机隐患，因此出台了，一系列房地产金融政策。房地产企业获得贷款的门槛不断被提高，房地产企业因迫于资金压力开始积极探求新的融资渠道。在银行信贷与土地政策双重挤压下，房地产企业对资金的需求异常强烈。因此，资金链吃紧的开发商将目光投向了信托业，房地产信托成了开发商新的选择，并凭借这个机会迅速发展。国内的房地产

44、信托出现井喷，2003年9月，房地产信托计划仅发行30亿元，到年底，猛增至60个亿，此后一直到2004年底，房地产信托计划发行额达到了111.74亿元，比2003年翻了一番。按照投资领域划分，2005年信托产品投资方向主要集中在基础设施建设、房地产、金融证券和企业融资方面，其中投资于房地产方向的信托资金规模141.6亿元，占2005年信托产品总规模的31%，仅次于基础设施建设的投资。但总体来说，我国的房地产信托现在仍然处于发展的初级阶段，只有20多年历史，还没有确定其形成完善的运作模式，房地产信托仍然存在着很多问题，比如相关法律和政策不完善、监管问题、人才不足等等问题。二、房地产信托投资形式

45、（一）独立直接投资独资直接投资是指房地产信托公司运用自身积累的和吸收的信托资金，在当地城市建设规划的总体部署下，独自对房地产业进行直接投资，开展城市土地开发，建造和经营房地产，建成后，将房产或地产出售给需要的单位或个人，从中取得收益。按投资方向的不同，具体又可分为土地开发投资、住房建设投投资、房地产经营投资：对信托公司而言，独资直接投资的盈亏完全由自身负责，风险较大，但如投资项目选择好，收益十分可观，所以一般信托公司会抽调专业人才，负责这部分业务。（二）联合投资信托公司如果自身不具备独资直接投资房地产的能力或出于其他原因不愿独自投资，则可与其他房地产开发投资公司等联合进行投资。目前，我国房地产

46、信托联合投资一般分为两种形式：一种是参与经营方式，又称“股权式投资”，即由房地产信托公司委派代表参与对投资房地产企业的领导和经营管理，并按投资份额取得利润或承担亏损责任的分成投资形式；另一种是合作方式，又称“契约式投资”，即房地产信托公司在资金上给予支持，但在投资以后按事先商定的固定比例，在一定年限内分取投资收益，到期出让股权并收回所投资金，不参与经营管理，也不承担盈亏责任。结合我国实际，房地产信托公司在对房地产进行投资时，经常采用的联合投资形式有： 1.长期合作投资作为企业的长期合作者，信托公司长期持有房地产开发经营企业的股权或股票，一直共享投资利润，共担投资风险。 2.定期合作投资 信托公

47、司事先与房地产企业商定投资期限，等到投资期满，信托公司就收回投入资金，如双方对今后投资继续看好的话，也可继续合作。在合作期内，信托公司按投资比例分享利润，并相应承担经营风险。3.固定分红投贫 信托公司事先与房地产企业商定好在一定的时间内（一般以半年或1年为期）固定利润分成比例，房地产开发经营活动由房地产企业独立负责，信托公司不参与经营，只是按照事先商定的分成比例获得相应的投资收益，不承担风险。 4.保息分红投资信托公司在投资时，事先与房地产企业商定，由后者按照信托公司投资金额定期支付固定比例的利息额，年度终了时还可根据房地产企业的效益情况和投资数额参与一定比例的分红。采取这种方式投资，在房地产企业盈利时，信托公司既可以收取固定利息，又不承担风险，还可以参加分红，从而可以获得高于利息的收入。在房地产企业亏损时，信托公司也能稳获利息，是一种安全又有收益的投资。对房地产企业而言，支付给投资者的利息可以打入房地产开发经营成本，经济收益也比较稳妥。 （三）与外资联合投资与外资联合投资开发经营房地产为加快房地产业的发展，拓展房地产资金的来源渠道，各地房地产信托公司积极扩大国际往来，通过多种渠道筹措外资，合资经营开发房地产。具体形式有： 1.以项目贷款为目标，吸收国外金融单位单独投入国内房地产建设，开