土地买卖合同(集合15篇).docx

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1、土地买卖合同(集合15篇)土地买卖合同(集合15篇)现今很多公民的维权意识在不断加强，越来越多的场景和场合需要用到合同，签订合同能平衡双方当事人的平等地位。那么一般合同是怎么起草的呢？下面是我为大家收集的土地买卖合同，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。土地买卖合同1出卖人甲方：_，身份证号码：_买受人乙方：_，身份证号码：_甲方双方就房屋所有权包含房屋之上土地使用权买卖事项经协商一致，达成如下条款，以资信守：1、甲方自愿将其由_村股份经济合作社出售给甲方的下面房屋，以人民币_元伍拾柒万圆整的价款出售给乙方。1、1、房屋座落：_市_区_村新区。1、2、房屋共3层，建筑面积约170180平方

2、米，门牌号为34幢21号。详细房号及面积以交付时的实际房号及面积为准。甲方确认在签署本协议之前，甲方未在该房屋及附属土地之上设定抵押权、地役权等影响乙方使用该房屋的行为。1、3、本协议签署之日，乙方已实地查验上述房屋，对该房屋的来历、土地性质、建造质量、座落、周边环境、道路、瑕疵问题等情况已充分了解，并自愿购买。2、房款支付方式：乙方于_年_月_日支付定金人民币柒万元整，_年_月_日支付人民币叁拾壹万伍仟元整该款项直接由乙方支付至宁波市鄞州区五乡镇明伦村股份经济合作社。剩余购房款壹拾捌万伍仟元180000元，在甲方将上述房屋钥匙交付给乙方之前即_年_月_日前，由乙方一次性支付至甲方账户户名：_

3、，开户行：_，账号：_。在签订本合同时，前两笔款项乙方已付清。3、鉴于目前政策，该房屋无相关不动产权证，也无法办理不动产权证过户手续。若将来国家政策调整，在办理不动产权证条件具备的情况下，甲方承诺在接到乙方通知后及时配合办理，但相关税费或补缴费用等一切费用支出都由乙方承当。4、上述房屋交付之后，该房屋及附属土地之上的一切权利义务归属于乙方。该房屋及房屋所附土地使用权的价值涨跌与甲方无涉。若遇将来该房屋及其所附土地的拆迁或征用，所获得的拆迁、征用补偿等权益都由乙方享有，同时所需支付的费用也由乙方承当。甲方只负责配合乙方办理相关的拆迁、征用手续。5、本合同双方都应遵照执行，不得违约。否则，违约方需

4、根据定金罚则规定向守约方支付违约赔偿款项。6、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。未尽事宜，双方协议解决；协商不成的提交房屋所在地人民法院裁决。甲方签名：_乙方签名：_年_月_日_年_月_日中间介绍人签字：_年_月_日土地买卖合同2甲方(出让人)：_身份证号：乙方(受让人)：_身份证号：经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信誉原则，就土地、地上建筑物及附属设施和树木转让事宜达成协议如下：第一条、地块大概情况1、该地块位于。土地面积为平方米(折约亩)。2、现该地块的用处为。第二条、转让方式甲方将该地块转让给乙方。土地使用权出永久转让，无年期限制。第三条、转让价格土地的转让价为万元/亩包括级差

5、地租、市政配套费、开发补偿费、土地出让金、青苗补偿费、空中或地下的管线(水、电、通讯等)迁移费和土地管理费，转让总价为人民币万元。第四条、付款方式乙方同意一次性向甲方支付所有土地价款。第六条、其他约定1、在出让经过中，甲方仅承当所有土地及地上建筑物转让经过中所产生的费用(土地契税和交易费用，其他有关营业税等)。2、乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。第七条、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。第八条、本协议在执行经过中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。第九条、本协议经各方代表签字盖章后生效。本协议一式三份，三方各执一份

6、。甲方(签章)：_乙方(签章)：_见证人(签章):_签约年月日土地买卖合同3甲方：乙方：甲方买地方乙方卖地方乙方李训安现有土地一块卖给甲方郑先松，详细订立土地买卖合同如下：一、土地界限：两边从老张的地基界限到东边的沟渠干23.5米西边到东边的界限，从南边郑先松的后墙到北边二吧的田界14.6米西边从南到北的界限，从南边小郭的后墙到北边二吧的田界18.5米东边从南到北的界限。二、土地价格：以上土地买卖价格为伍万元整。三、合同条件：甲方从买土地即日起，乙方无权干预甲方的使用权和变卖权，甲方所买的土地，永远归甲方所有，乙方无权对此土地改变主意，无论国家征收或甲方又卖给别人，乙方都无权干预和敲诈别人，不

7、管以后的土地价格升值或贬值双方都无权干预。甲方所买的土地不管北边还是东边的路甲方都有使用权。但乙方有权干预甲方把土地卖给甲方邻居的郭定军。四、以上土地买卖合同书一式两份，甲、乙双方各执一份，希望甲、乙双方共同遵守。甲方签字：乙方签字：年月日土地买卖合同4甲方：乙方：经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信誉原则，就土地转让事宜达成协议如下：一、地块大概情况该地块位于，土地宽度约米，土地长度约米，土地总面积约为平方米。二、转让价格土地的转让单价为元立方米，转让总价约为人民币万元。注：最终土地转让总价计算方式：土地转让单价215;实际面积。XX、付款方式及期限：1、土地总价分XX次付清1第一期

8、，签约日乙方支付甲方最终土地转让总价的%。2第二期，该土地按土地开发整理建设用地XX通一平常，乙方支付甲方最终土地转让总价的%。3第XX期，甲方把土地使用法人姓名通过有关部门更改成乙方法人姓名时，同时乙方在收到甲方更改后的有效凭据，乙方支付甲方最终土地转让总价的剩余部分。2、以上付款以转帐或现金方式支付均可，如乙方逾期超过一个月不付款，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按最终土地转让总价的10%计算；若甲方不能办理土地使用证，或将土地抵押给任何第XX方，则土地买卖合同无效，甲方无条件全额退还乙方所有的购地款。四、其它1本合同未尽事宜由双方协商签订补充协议，与本合同具同等法律效

9、力。2本合同经各方代表签字盖章后生效。3本合同一式四份，双方各执两份。甲方(盖章)：乙方(盖章)：_年_月_日_年_月_日土地买卖合同5随着经济改革的愈加深化，国家已经开场探索建立宅基地使用权有偿转让机制，并在部分地区展开试点。集体经济组织要求“同地、同权、同价的呼声高涨，有关集体土地上房屋买卖的法律规定终将破茧而出。一、集体土地上的房屋买卖合同的分类从用益物权的角度划分，集体非农建设用地使用权分为两类：1、集体建设用地使用权。集体建设用地使用权规定在（物权法）第三编用益物权的第十二章建设用地使用权第一百五十一条。2、宅基地使用权。宅基地使用权规定在（物权法）第三编用益物权第十三章宅基地使用权

10、第一百五十二条。集体建设用地使用权和宅基地使用权均为用益物权之列。与此相对应，集体土地上的房屋买卖合同能够分为两类：1、农村居民宅基地上的房屋买卖合同。农村居民在本人的宅基地上自建的私有房屋买卖合同。2、集体建设用地上的房屋买卖合同。主要是集体经济组织利用本集体建设用地建造房屋或者拆除旧住宅新建楼房的买卖合同。二、怎样认定集体土地上的房屋买卖合同的效力一般阐述集体土地上的房屋买卖合同效力的观点，存在一个误区，往往只阐述农村居民宅基地上的房屋买卖合同效力问题，却忽略了另外一个重要的组成部分，集体建设用地上的房屋买卖合同的效力问题。相对来讲，对于农村居民宅基地上的房屋买卖合同效力问题，法律规定比拟

11、明确，学讲理论分歧较小;对于集体建设用地上的房屋买卖合同效力问题，法律规定较少，学讲理论分歧较大。(一)农村居民宅基地上房屋买卖合同的效力根据买卖合同主体之一购买方的身份不同，农村居民宅基地上的房屋买卖合同能够分为两类：同一集体经济组织成员之间的宅基地上房屋买卖合同和集体经济组织以外人员的宅基地上房屋买卖合同。1、同一集体经济组织成员之间的宅基地上房屋买卖合同有效。我国法律固然没有直接规定宅基地使用权能够转让，也没有直接规定农村居民的住房买卖合同有效，但是根据（土地管理法）第六十二条第四款的规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。能够推出这样的结论：农村居民能够买卖宅基地上

12、的房屋，农村居民买卖住房视同宅基地转让。这样根据“地随房走的法律原则，结合有关法律法规的规定，能够以为同一集体经济组织成员之间宅基地上房屋买卖合同，只要符合（合同法）的规定，就应当有效。另外山东省高级人民法院有指导意见。山东省高院制定的（全省民事审讯工作座谈会纪要）(鲁高法20xx201号)规定：“农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只要房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，能够认定合同有效。2、集体经济组织以外人员的宅基地上房屋买卖合同无效。根据（物权法）第一百五十三条和（土地管理法）第六十三条以及国务院办公厅1999年（关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知

13、）以及山东省高院的指导意见等规定，集体经济组织以外的人员，无论是城镇居民或者同样具有农村居民身份但是和出卖房屋人不是同一经济组织的人员，所签订的农村居民宅基地上的房屋买卖合同无效。这一点，目前审讯实务判决结果比拟一致，观点统一。(二)集体建设用地上房屋买卖合同的效力对于集体建设用地上房屋买卖合同的效力，法律法规均没有明确规定。分析（土地管理法）第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是土地利用总体规划，并依法获得建设用地的企业，因破产兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本条法律规定仅仅对集体建设用地使用权的出让、转让或者出租的限制性规定，不

14、是完全禁止性规定，且限制的是建设用地使用权，也不是房屋所有权。并且从目前法律实际执行情况来看，集体经济组织出租集体建设用地的情况不仅大量存在，而且各地法院审讯实务均有判决集体建设用地使用权出租合同有效的判例。对此条法律规定落实已经有了松动的迹象。此类房屋买卖合同比拟复杂，需具体分析。出于牟利等原因，集体经济组织往往利用集体建设用地，兴建住房、商业用房或者工业用房。如新农村建设或者农村拆除旧住宅集中新建住房，很多情况下，出于经济利益的考虑，在知足本集体经济组织成员住房需求的情况下，额外建一些住房，出售给集体经济组织以外的人员。集体经济组织企业，建设了商业用房或者工业用房，后来经营不下去，将商业用

15、房或者工业用房出售。集体经济组织主要是村民委员会或者居民委员会为房屋买卖合同出售方，集体经济组织以外的成员为购买方。集体建设用地上房屋买卖合同主要分为两类：集体建设用地上住房买卖合同和集体建设用地上非住房(商业用房或者工业用房等)买卖合同。区别不同情形进一步分析，才能认定合同的效力。针对集体经济组织利用集体建设用地建成房屋后出售的情形，（土地管理法）第六十三条的规定并不完全符适宜用条件。根据（物权法）第三十条的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。集体经济组织建成房屋后，就享有房屋所有权，不需要登记公示物权。又根据（物权法）第十五条的规定：“当事人

16、之间订立有关设立、变更、转让或者消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。将合同效力和物权转移做了区分，物权能否转移不是判定合同的效力的要件。所以集体建设用地上房屋买卖合同能够有效。1、集体建设用地上的住房买卖合同以认定无效为一般原则，认定有效为例外情形。有关的法律规定、行政法规和部门规章等，均禁止农村居民在宅基地上所建的私有住房出售给集体经济组织以外的人员，并没有禁止集体经济组织将住房出售，只要限制性规定。在保证农村居民“一户一宅或者“一户一房的前提下，经村民会议同意或者村民会议受权村民代表同意，集体建设用地上的住房买卖合同能

17、够有效。毕竟集体土地的所有权和集体建设用地上的所有权人是集体经济组织全体成员，只要全体成员才有对房屋的处分权。2、集体建设用地上的非住房(商业用房或者工业用房等)买卖合同以认定有效为一般原则，认定无效为例外情形。有关的法律规定、行政法规和部门规章等均没有禁止集体建设用地上的非住房的买卖，并且根据（土地管理法）第六十三条但书的规定，一定情形下，集体建设用地使用权能够发生转移。只要集体经济组织和购买方签订了集体建设用地上非住房(商业用房或者工业用房等)买卖合同，一般情况下就能够认定为有效。除非村民会议或者村民会议受权村民代表不同意出售的情形，才能够认定集体建设用地上非住房(商业用房或者工业用房)买

18、卖合同无效。土地买卖合同6甲方：身份证号：住址：乙方：身份证号：住址：经甲乙双方根据合同法等相关规定。公平合理，互相自愿的前提下，双方签订下面协议。一、地块大概情况该地块位于威宁县海边村安置区，集体土地证号为：威集用20xx第X003号，土地使用权人：耿昆，使用权面积为300平方米，地类用处：住宅，该宗地四至：西至A205，东至A203，南至威双大道，北至广聚路。注：该宗土地是由耿昆转让给马关志所有，现将该宗土地转让给赵正国所有。二、转让方式1、甲方把该地块转让给乙方，土地转让总价为人民币柒拾捌万陆仟元整￥：786000.00元整，乙方将房屋转让款一次性付给甲方以银行打款凭条为证。2、甲方确保

19、该宗土地转让前无任何纠纷，无任何建筑物。3、甲方负责提供相关根据并配合乙方办理相关建房手续和证件。4、如乙方要求过户，甲方应提供所有相关手续，过户费用由乙方支付。如因甲方原因不能办理过户手续，甲方应退还所有购买土地的转让款，并且赔偿乙方按转让款的总额千分之五/每日计算。5、甲方需把原政府规划的安置协议，规划许可证，集体使用证，身份证复印件等证件交给乙方，以便办理相关手续。6、甲方积极帮助乙方解决有关土地手续办理事宜，该宗土地转让后产权由乙方所有。三、其他事宜1、本协议未尽事宜，须经双方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。2、执行经过中发生矛盾、争议，经协商无效时，

20、提请法院裁决。3、本协议经双方签字盖章后生效。本协议一式两份，甲乙各执一份。甲方(签字)：乙方(签字)：身份证号：身份证号：证明人：证明人：年月日土地买卖合同7转让方(下面简称甲方)：受让方(下面简称乙方)：甲乙双方根据（中国农村土地承包法）和（农村土地承包经营权流转管理办法）等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经营权转让事宜，订立本合同。一、转让标的：甲方将其承包经营的位于_乡(镇)_村_组_亩土地的承包经营权转让给乙方从事(主营项目)生产经营。地块名称:坐落(四至)地块数(块)面积(亩)质量等级(肥力水平)备注二、转让期限转让的土地

21、承包经营权年限为_年，即自_年_月_日起至_年_月_日止(转让期限不得超过承包期的剩余年限)。三、转让费转让土地承包经营权的转让金为_元。对甲方实际投入资金和人力改造该地块的补偿金为元(没有补偿金时可填写为零元)。四、支付方式和时间乙方采取下列第_种方式和时间支付转让金和补偿金：1、乙方采用现金方式支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，支付的时间和方式为。(为_年_月_日前一次或屡次付清)2、乙方采用实物方式支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，实物为_。支付的时间和方式为_。(为_年_月_日前一次或屡次付清)五、承包经营权转让土地的交付时间和方式甲方应于_年_月_日前将转让土地交付乙方。

22、交付方式为_。(双方须提请所在地乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门、发包方、双方指定的第三者中的任一方鉴证，乙方应向甲方出具乙方签名的转让土地交付收据)六、承包经营权转让和使用的十分约定1、甲方转让土地承包经营权须经发包方同意，并由甲方办理转让认可手续，在合同生效后终止与发包方的承包关系。2、甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。3、乙方根据合同获得土地承包经营权后须与发包方确立新的承包关系，办理有关手续。4、乙方获得土地承包经营权后，承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。5、乙方获得土地承包经营权后，必须按土地亩数承当国家政策规定的费用和其他义务。6、乙方必须管

23、好用好承包土地，保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。7、乙方不得改变土地的农业用处。8、其他约定：_。七、违约责任1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为_。2、假如违约金尚缺乏以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的详细数额依详细损失情况确定。八、争议条款因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第种方式解决：1、提请村民委员会、乡(镇)人民政府、农业承包合同管理机关调解；2、提请仲裁委员会仲裁；3、

24、向有管辖权的人民法院提起诉讼。九、生效条件经甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经转让承包经营权土地的所在地乡(镇)人民政府农村经营管理机构鉴证、备案后生效。十、其他条款合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。这个合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证单位各执一份。甲方：(签章)_乙方：(签章)_法定代表人：_法定代表人：_法定代表人身份证号：_法定代表人身份证号：_住址：_住址：_签约日期：_年_月_日鉴证单位(签章)：_鉴证日期_年_月_日特注：本合同所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入;，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让

25、渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。在转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。土地买卖合同8一、集体土地使用权非法交易的主要形式一买卖未经国土部门批准使用的集体土地转让给个人或单位；集体经济组织、村办企业将建在集体土地上的建筑物卖给个人或单位；村民将获得的宅基地或者连同建筑物转让给个人或单位，受让方支付转让费后，自由使用该幅土地。二联营由集体经济组织、村办企业与个人或单位集体经济组织、村办企业负责提供土地，但不介入经营，也不承当任何风险，固定收取利润，即土地转让费。三合作集体经济组织报批获得集体建设用地使用权后，提供土地与

26、他方合作建房，进行房地产开发，房屋建成后，部分归集体经济组织所有，部分归带资承建的出资者所有，由其出售，因未获得房地产开发许可证，故大部分购买房产的买主，无法办理房产证，但也有部分以分配给村民作为“人口楼的方式，办理了房产证。四出租集体经济组织将农用地出租或以承包的名义出租，承租承包方在承租土地上进行厂房，仓库等建设后自用或再出租。二、集体土地使用权非法交易案件的类型及特征法院受理的涉及集体土地使用权非法交易的诉讼的案件类型的较多，既有集体经济组织诉请受让方、承租方、联营方继续履行合同，支付转让款、交付租金、支付联营利润的，也有集体经济组织或村民诉请确认转让合同无效或解除合同，并收回土地使用权

27、的；有受让方或合作方诉请集体经济组织或村民要求继续履行合同，交付土地使用权，办理相关权属证书过户登记的；还有受让方请求确认合同无效或要求解除合同，返还转让费的。该类非法交易涉及面广，几乎每个村居都有，十分是镇、街道所在村居更普通存在。一旦发生纠纷，由于牵涉到集体经济组织、村民、承租方，受让方等多方的亲身利益，各方常采用组织群众集体上访，通过新闻媒体作片面、主现或倾向性报道，向党政部门或法院、国土、规划等执法、行政部门施加压力，对社会的稳定造成了极大的危害，严重影响、干扰党政、执法、行政部门的正常工作秩序。三、处理集体土地使用权非法交易案件的对策一行政执法的对策1.国土部门要对未经审批擅自将集体

28、土地转让进行非农建设的情况进行认真清理。对符合土地利用总体规划的，依示补办用地手续，对不符合土地利用总体规划的，限期拆除建筑物，恢复农业用地。对经批准为建设用地，但未按规定期限进行建设的闲置用地，坚决按规定收回。对按（土地管理法）第三十七条的规定，责令按规定缴纳闲置费；或由人民政府作出无偿收回用地单位土地使用权的决定，交复原集体经济组织恢复耕种。对未经批准改变土地使用权权属的，如符合广东省人民政府（关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知）规定条件的，责令依法补办变更登记手续，缴纳有关税费、转让用地使用权有增值的，参照（中国土地增值暂行条例）的标准缴纳土地增值税。对不符合规定条件转让土地使用权

29、的，限期改正，并按（土地管理法）第八十一条的规定，没收违法所得，并处罚款；构成犯罪的，及时移送司法机关追查刑事责任。2.规划、建设行政主管部门在对报建项目审批时要审查建设用地的;，发现用以建设的土地是通过非法交易所得的，要停止审批手续，并及时通知国土部门，由国土部门依法处理。3.工商行政管理部门要对企业股东股权转让，十分是私营企业股东股权全部转让的变更登记加强监管，发现转让的股权中含有土地使用权价值的，要及时通知国土部门，防止企业以增加新股东等方式，变相转让土地使用权，逃废正常土地使用权转让应依法缴纳的税费。二司法审讯的对策1.关于法院受理的问题。有观点以为，土地使用权转让发生纠纷，不管是非法

30、的，还合法的，均属于平等主体之间的财产权纠纷，属民法调整的范围，对于符合（民事诉讼法）第一百零八条规定的起诉条件，人民法院没有理由和根据不予受理。对于非法用地，土地行政机关有处理的职能，这属于行政法律关系，而法院受理的是民事法律关系，二者并不抵触。我们以为，土地使用权转让产生的纠纷，如上所述，一般都涉及到违法用地或非法建筑物的问题，违背了（土地管理法）、（村庄和集镇规划建设管理条例）等相关法律、法规的规定，应先由土地行政主管部门对涉及的违法用地或非法建筑物进行处理后，当事人才能够就履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼，当事人未经行政主管部门处理而直接提起民事诉讼的，应裁定不予受理。这

31、一原则已为广东省高级人民法院（关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见）所确认。2.关于土地使用权转让合同的效力认定问题。有观点以为，依合同自由原则，集体土地使用权转让合同是双方当事人的真实意思表示，只要当事人已按合同约定实际履行了，人民法院就不应予干涉，如认定转让行为无效，将不利于促进土地资源的合理流动和优化配置，影响农村集体经济的发展。我们以为，对集体土地使用权转让行为的效力，应在现有的法律框架内从严把握。（土地管理法）第六十三条明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设。该条规定显属于法律强迫性规定，因而，对违背法律、行政

32、法规禁止性规定的土地使用权非法转让行为应认定合同无效，这也是国家公权利对民事行为进行干涉的体现，即便当事人的意思表示真实，也因其签订的合同违背法律强迫性规定而自始无效。除非集体土地的出让、转让是用于农业用处或因企业破产，被兼并等情形而将集体土地上的房屋等附着物连同土地使用权一并转让的，方可认定有效。3.对违法进行土地使用权转让行为进行民事制裁的问题。有观点以为：没收违法所得，责令拆除或没收地上建筑物是行政主管部门的职权，不属于法院审理案件该解决的问题，而且，即便作出制裁决定，制裁往往也较难实现。我们以为，法院在审理该类案件中，发现违法行为，应按（民法通则）第六十一条第二款之规定予以制裁。如不采

33、取制裁措施，既不利于维护法律的尊严，也会在客观上默许，甚至放纵非法交易行为。集体土地使用权非法交易，多为成心且严重违背（土地管理法）的行为，对此种成心违背法律的行为予以制裁，既有必要，也有充分的法律根据。（民法通则）第一百三十四条第三款的规定，即为法律赋予人民法院对违法行为进行制裁的根据和权利。故人民法院审理案件中发现存在对该类违法行为的，应当追缴双方因转让集体土地使用权而获得的财产上缴国库。若不依法采取制裁措施，仅认定转让集体土地的行为无效，当事人仍然能够到达合同的预期目的，即出让方能够通过出让集体土地获得约定的土地使用费，获得利益，而受让方能够廉价地使用土地，如此无异于保护了非法利益，降低

34、违法成本，起到变相鼓励非法转让集体土地的作用。四、建议土地买卖合同9在讨论集体土地上所建房屋买卖合同的效力问题之前，首先对无效合同的概念加以讲明。无效合同，是指合同固然已经成立，但因其在内容和形式上违背了法律、行政法规的强迫性规定和社会公众利益，因而应被认定为无效。（中国合同法）第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方依欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违背法律、行政法规的强迫性规定。最高法院关于适用（中国合同法）若干问题的解释一第四条规定，合同法施行以后，人民法院确认合同效力，应当以全国人大及其常

35、委会制定的法律和国务院制定的行政法规为根据，不得以地方性法规、行政规章为根据。有人以为，由于（中国房地产管理法）的规定，房屋买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而（中国土地管理法）中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转，因而，在农村集体土地上所建房屋买卖合同就成为一种违背法律的强行性规定的无效合同。无效观点的根据概括起来主要有下面两点：1、此类合同违背了法律的强迫性规定。由于（中国房地产管理法）明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因而要实现此类合同的目的，就必须使在集体土地上所

36、建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在（中国土地管理法）里却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，因而，在农村集体土地上所建房屋买卖合同违背了法律此处是指（中国土地管理法）的强迫性规定。根据（中国合同法）第52条的规定，违背法律的强迫性规定的合同无效，由此就能够得出此类合同无效的结论。近年来，随着城市化进程的加快，城市向农村扩展空间，很多“城市人向郊区农民购买他们在农村集体土地上建造的房屋，但随着土地的升值、拆迁等因素带来的利益驱使卖方反悔，于是，以买卖合同无效为诉讼请求向我院起诉的现象屡见不鲜。今年上半年，我院民一庭就受理了好几起这类案件。一

37、方面是大量的供求市场与客观存在的交易行为，如认定买卖合同无效，必将使市场交易中的诚实信誉原则被打破。另一方面，如认定交易行为有效，又会与现行的法律法规相冲突。当事人将纠纷提交至法院，法院不能拒绝裁判，怎样处理这一类纠纷，成为司法中的两难。一种观点以为合同无效。理由为：此类合同违背了法律的强迫性规定。由于（房地产管理法）的规定，商品房买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而（土地管理法）中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转，因而，在农村集体土地上所建商品房买卖合同就成为一种违背法律的强行性规定的无效

38、合同。另一种观点以为合同有效。理由为：1、固然（土地管理法）中规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，我国（宪法）第10条第4款后段明确规定：“土地的使用权能够按照法律的规定转让，在整个这一条上，立法者是对国有土地和集体所有土地作出了明确区分，逐款加以规定。所以，（土地管理法）的规定是与（宪法）的立法宗旨相背离的，而基于“上位法优于下位法的基本原则和（立法法）第78条的规定，应当以为农民集体所有的土地的使用权是能够转让的。2、暂且不虑及上述对（宪法）和（土地管理法）的学理解释，单从由于违背法律的强行性规定而使合同无效的角度分析，在农村集体土地上所建商品房买卖

39、合同的效力也值得讨论。违背法律和行政法规而使合同无效，其前提是合同违背的是法律和行政法规中的强行性规定。强迫规定，指命令当事人应为一定行为的法律规定。由此可知，由于违背法律和行政法规而使合同无效，必须是违背了强行性规定中的效力性规定。但是，细观（土地管理法）的规定，第63条不仅有除外条款，而且也仅是规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，属于典型的仅取缔违背之行为、对违背者加以制裁、以禁遏其行为的规定，并未否认其行为之私法上效力，应当定性为取缔性规定，根据王利明教授“无效一般只限于违背效力性规范的合同的观点推论，在农村集体土地上所建商品房买卖合同也并不必然无效，只

40、是属于行政机关行政执法取缔的范围罢了，但此种结果并不必然及于私法。三我们的观点：应当对买卖行为认定无效，但处理时以不适用返复原则、维持交易现状为一般，以适用返复原则、恢复交易前状态为例外，应当区别对待。农村村民房屋不能买卖是在一定历史条件下的产物，这几年，随着城市化的进程和市场经济的发展，当初立法的背景、宗旨、社会基础均已发生重大变化，户籍管理制度也将逐步被取消。现实中，农村村民房屋向外地农民出售的现象甚多，经过一段时间后，出卖人反悔的也多，导致诉讼量的增加。究其根源，主要是土地及房产增值引发的利益驱动，部分出卖人见利行事，试图利用法律规定的不完善来到达本人的目的，如认定无效，并同时判决返还，

41、必将使诚实信誉原则遭到损害，同时，在社会上构成不讲诚信的法律气氛，这对建立诚信社会、法治社会都将产生很大的负面效应。返还后，也将滋生一些不利后果，交易安全遭到侵犯自不待讲，由于返还中实行的是过错责任原则，法院一般认定买卖双方均有过错，买方在购房后的装修、投资等，由于遭到举证责任等因素的影响，其损失时常得不到应有的保护，容易激化社会矛盾。但判决有效显然与现行的立法相抵触，因而，能够根据（中华人民共和国合同法）第五十八条之规定，认定买卖行为无效，但根据无效返还中“没有必要返还的条款规定，应当视详细情况判决不予返还，购房款可被视为对出卖人的折价补偿；在双方利益悬殊过大的情况下，能够考虑判决买受人支付

42、给出卖人该房屋增值部分价款的1/3至1/2作为补偿。这样既不与现行法律法规相冲突，又维护了公平、交易安全、诚实信誉的价值取向，是目前解决这一难题的切实可行的操作方法，符合社会发展的趋势要求，与现有的社会总体价值观念相契合。土地买卖合同10出卖方：_甲方身份证号码：_联络方式：_买受方：_乙方身份证号码：_联络方式：_双方自愿就甲方所属房屋及土地使用权转让给乙方达成一致，根据（中国合同法）签订本合同，共同遵守。一、标的：_市_区_小区_房屋所有权及土地使用权。房屋产权证号码：_；土地使用权证号码：_甲方将上述房屋和土地使用权以及其他设备包括：等一次性转让给乙方。甲方保证该房屋权属清楚，水、电、气

43、、暖、有线电视、电话等相关设施完好，不拖欠维修基金和上述设施使用费用，无抵押等其他权利瑕疵。二、价格与支付方式：乙方支付_万元￥_，采用分期付款方式。1、双方签定合同时，乙方支付本合同定金两万元￥_；甲方出具定金收据。2、本合同签订后_日前双方办理过户手续，房产登记机关受理完毕本房屋产权证过户登记手续后，乙方支付_万元￥_；土地管理部门受理本房屋所属土地使用权证过户登记后，乙方支付余款_万元￥_；甲方分别出具收据。甲方承当过户发生的费用，税费按有关法律规定，各自承当。三、房屋交付：本合同签订后_日前，甲方向乙方交付房屋。房屋交付前，该房屋如有应缴纳的一切费用，均由甲方负责。四、违约责任：双方签

44、定合同后，如乙方违约，到期不能支付给甲方转让金，每超过一天向甲方支付全部转让金的1%违约金；如甲方违约，迟延交付房屋及权属证书过户，每超过一天向甲方支付全部转让金的1%违约金。五、生效：本合同一式四份，自双方签字后生效。双方产权交易合同与本合同不一致的，以本合同为准。甲方：_乙方：_20_年_月_日购房定金收据房屋出卖人收款人：_身份证号码：_房屋买受人缴付人：_身份证号码：_双方自愿就买卖市区小区房屋及土地使用权达成协议，面积为_平方米。根据（合同法）、（担保法）之规定，现买受人向出卖人缴纳该房地产定金人民币贰万元整，出卖人已收到上述款项，双方即日起办理该房屋产权转让登记手续。自本收据签收后

45、三个月内完成产权转让登记手续。缴付人：_收取人：_20_年_月_日土地买卖合同11立契约书承买人xxx下面简称甲方出卖人xxx下面简称乙方，兹因建地买卖事宜，双方协议订定本契约书，各条款如下：第一条乙方投资兴建xxxx第x层x号房屋一户，其基地应有持分面积的所有权出卖予甲方。甲方承买基地坐落xxx地号土地x笔，持分面积约xx亩，基地须办理分割分笔登记，其产权移转登的准确面积以当地政府机关分割测量结果为准。第二条本约建筑买卖价款总额x万x仟x佰x拾元整本价款包括拆迁补偿及整地等费用。其付款办法如下：第一期：人民币x万x仟x佰x拾元整于订购时交付。第二期：人民币x万x仟x佰x拾元整于签约时交付。第三期：人民币x万x仟x佰x拾元整于房屋开工时交付。第四期：人民币x万x仟x佰x拾元整于壹楼地板完成时交付。第五期：人民币x万x仟x佰x拾元整于贰楼地板完成时交付。第六期：人民币x万x仟x佰x拾元整于叁楼地板完成时交付。第七期：人