土地买卖合同汇编15篇.docx
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1、土地买卖合同汇编15篇土地买卖合同汇编15篇随着法治精神地不断发扬,人们愈发重视合同,越来越多的人通过合同来调和民事关系,合同是企业发展中一个非常重要的因素。那么制定合同书有什么需要注意的呢?下面是我收集整理的土地买卖合同,希望对大家有所帮助。土地买卖合同1甲方:乙方:经各方友好协商,本着平等、自愿、有偿、诚实信誉原则,就土地转让事宜达成协议如下:一、地块大概情况该地块位于,土地宽度约米,土地长度约米,土地总面积约为平方米。二、转让价格土地的转让单价为元立方米,转让总价约为人民币万元。注:最终土地转让总价计算方式:土地转让单价215;实际面积。XX、付款方式及期限:1、土地总价分XX次付清1第
2、一期,签约日乙方支付甲方最终土地转让总价的%。2第二期,该土地按土地开发整理建设用地XX通一平常,乙方支付甲方最终土地转让总价的%。3第XX期,甲方把土地使用法人姓名通过有关部门更改成乙方法人姓名时,同时乙方在收到甲方更改后的有效凭据,乙方支付甲方最终土地转让总价的剩余部分。2、以上付款以转帐或现金方式支付均可,如乙方逾期超过一个月不付款,甲方有权终止合同,并要求乙方赔偿违约金给甲方,违约金按最终土地转让总价的10%计算;若甲方不能办理土地使用证,或将土地抵押给任何第XX方,则土地买卖合同无效,甲方无条件全额退还乙方所有的购地款。四、其它1本合同未尽事宜由双方协商签订补充协议,与本合同具同等法
3、律效力。2本合同经各方代表签字盖章后生效。3本合同一式四份,双方各执两份。甲方盖章:乙方盖章:_年_月_日_年_月_日土地买卖合同2内容提要最高人民法院(关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释)固然解决了目前商品房买卖合同纠纷中的很多问题,但其本身适用范围的限制,并不能解决由在集体土地上所建商品房买卖合同而引发的一系列问题,导致实践中的无序。无效论者从合同违背(土地管理法)的规定和合同标的履行不能出发,否认此类合同的效力;有效论者则从法解释学和取缔规范与效力规范的区别出发,认定合同效力。基于此类问题的复杂,笔者从社会整体的角度出发,利用利益衡量的基本观点,指出有效论更能适应现实社
4、会的需要,并在此基础上提出了相应的处理对策,以期能对这一难题的解决起到促进作用。关键词商品房买卖合同,集体土地,合同效力,利益衡量随着经济的发展,我国社会整体发展,物质水平有了很大的提高,人民生活渐趋富足,文化日益昌明,本来与寻常百姓毫不相干的买房置地也成了现今特别普通的一件事情。但既然有买有卖,其间就难免产生纠纷,为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷,20xx年4月28日最高人民法院公布了(关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释)下面简称(解释)1.这一司法解释的出台,对于人民法院处理此类案件起到了特别积极的促进作用,得到了社会各界的普遍欢迎。但是,通过近一年来的实践,这一司法解释
5、也暴露出本身的一些缺乏,尤其是从司法解释序言中所体现的立法意旨看,该司法解释主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进行规定的2,并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的商品房买卖行为纳入调整范围,不能不讲是一种“立法上的缺失。对于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理,目前司法实务界及理论界都尚无定论,但实践中由此而引发的纠纷却日益增加,亟待解决。本文中,笔者试就此问题发表一下个人见解,希望能够对人民法院的司法实践起到参考作用。一、我国的土地制度与商品房种类根据我国宪法的规定,“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅
6、基地和自留地、自留山,也属于集体所有。因而,在的中国,从所有制上讲,土地能够分为两类,即国有土地和农村集体土地。这种土地归属上的公有制是与我国的制度严密联络在一起的。研究我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题,就不能不以此为最根本的出发点,所以,商品房也就能够区分为建筑于国有土地上的商品房和建筑于集体土地上的商品房两大类。二、农村集体土地上所建商品房的问题所在商品者,依(高级汉语大词典)3之解释,意为“为交换而生产的物品。泛指市场上买卖的物品。据此并参考(解释)第1条的规定,本文要讨论的商品房就是指出卖人仅指房地产开发企业尚未建成或者已经完工的用于向社会销售并移转房屋所有权于买受人、买受人支
7、付价款的房屋。究其根本,商品房与其他房屋的最大区别就在于它是作为一种商品用于交换,商品房在所有权的让渡经过中实现其交换价值。但是,法学不同于经济学,其着眼点在于所有权的移转及移转经过中出现的问题。比拟研究国有土地上的商品房与集体土地上的商品房,就是要比拟二者在所有权移转方面的差异。通观世界各国,在房屋与土地的关系上,普遍采取“房地一体主义,即房屋的所有权与其所附着的土地的所有权或者使用权同时移转,只要这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用经过中不会因房屋所附着的土地归属于其别人而引致纷争。我国(城市房地产管理法)第31条也规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转
8、让、抵押。在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让是不存在障碍的,但是,1998年8月(土地管理法)修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅使用集体土地的规定加以删除,并在第63条中明确规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法获得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外,造成“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转的状况,4进而在立法意旨上,城市及外村、外乡居民已被禁止成为集体土地上住宅的合法所有权人。5在农村集体土地上所建商品房买卖合同也就由于违背法律禁止性规定而成为一种病态的契约,进而直接影响
9、到买卖合同的效力问题。但是,在当前相当一部分地区出现了利用尚未收归国有的集体土地开发商品房、规模建设新型人口聚集区的活动,较为时兴的讲法叫作“旧村改造。固然在这一经过中出现了一些纠纷,但是,从深层次上看,这种现象的出现有其必然原因。随着城乡产业构造的升级和经济构造转型,土地的承载、养育等传统功能逐步萎缩,而财富储存功能、产业空间聚集功能、土地增值等新兴功能不断加强,集体土地经历了从生存手段到保障手段再到增值手段的演变,此其一。其二,随着开放型经济与城市建设的深化发展,大量外来资金与人口涌入,使村镇集体土地的价值迅速提升,城市近郊非农用地的收益率明显高于农用地。其三,国家征用集体土地是按产值补偿
10、,而当前土地市场价格远远超出该标准,用地者到国家严格控制的土地一级市场受让土地成本过高。在土地补偿水平与用地成本比拟利益的宏大反差下,农村集体建设用地不可避免地自行流转。其四,我国土地管理制度改革后,土地使用权在土地权利体系中的地位日益突出,随着城市化程度的提高和“旧村改造的推进,相当一部分村成为实体化的经济组织,在经济利益最大化的驱动下,自然将手中所把握并能实际加以运用的土地使用权作为资产来进行“土地经营。6能够讲,在一定意义上,在农村集体土地上所建商品房买卖合同的出现就成为不可避免的现象。除此以外,在中小城市出现的“旧村改造也并不与国家开发小城镇的战略相背离。无论从我国作为发展中国家走城市
11、化、当代化道路的发展途径上看,抑或从我国拉动内需、扩展经济增长点的需求上看,小城镇开发都是我国必将长期坚持并不断发展的一项重要国策,而不是应付现状、一时之兴的临时过渡措施。与其相对照,“集体建设用地不得直接进入市场流转的规定,仅源于原国家土地局上世纪九十年代初期推行的“转权让利政策,其本质仍摆脱不了政府利用管理者职权剥夺集体土地所有者、与民争利的计划经济时代色彩。农民集体所有的土地只要被征为国有后才能进入市场,其收益只能由国家得到,这一传统做法明显是忽视农民集体土地财产权的表现,与我国正在推行的财产权体系改革相背离。集体土地所有权作为一种财产权,其所有人必然要求能正常地使用、支配和处分土地,以
12、获得合理的土地收益。7三、病态契约与无效合同8讨论在集体土地上所建商品房买卖合同的效力问题之前,有必要首先对病态契约和无效合同的概念作出讲明。何谓病态契约?各国法对契约的成立和生效均规定了一系列要件,违背法律强行性规定的契约即为病态契约。例如,根据(意大利民法典)第13251352条的规定,契约生效的要件包括:当事人的合意;契约原因合法;契约的标的可能、合法并确定或可确定;契约的形式应符合法定或约定。假如将符合这些要件的契约定义为健康契约,那么违背这些法定要件的契约则为病态契约。9根据我国合同法第52条、54条的规定,契约的病因主要有:恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法
13、目的;损害社会公共利益;违背法律、行政法规的强行性规定;因重大误解订立的合同;在订立合同时显失公平的;一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危,使对方在违犯真实意思的情况下订立的合同。因契约违背法律所规定的要件的不同,能够确定契约病态的严重性。一种是仅与当事人利益有关的要件的违背,如意思瑕疵等;另一种是对于与社会利益相关的要件的违背,如违背法律的强行性规定或共序良俗等。前者因涉及当事人双方利益,故病态并不特别严重而尚可救治,各国法一般规定其为相对无效的契约,即将契约能否生效的决定权交给当事人本人;后者因涉及社会利益,故为病态严重的契约,当事人无权决定其命运,各国法一般规定其为绝对无效。10固然违背与社
14、会利益相关的要件是确认绝对无效的契约的衡量标准,但这种表述仍失之抽象。笔者以为,根据我国的实际情况,违背与社会利益相关的有效要件主要有两个方面,即:违背法律、行政法规的强迫性规定,损害社会公共利益,或者称之为违犯公共秩序与善良风俗。对于第一方面,王利明教授在(关于无效合同确认的若干问题)一文中提出了根据违法性确认合同无效的三个标准:必须违背了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规,才能直接导致合同无效;必须是违背了法律和行政法规的强行性规定;必须是违背了强行性规定中的效力性规定。11对于第二个方面,能够简称为违犯公序良俗。所谓善良风俗,一般是指社会对某种行为所持的一般道德标准与习惯
15、。12公共秩序与善良风俗不同,它反映和保护国家和社会的根本利益,表现了国家对社会生活的积极干涉,其渊源大多来自公法,如宪法、行政法等;也有些规定来自私法。但凡违犯上述条件的合同,都应当认定为绝对无效的合同。四、在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力通讲以为,由于(房地产管理法)的规定,商品房买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让,而(土地管理法)中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转,因而,在农村集体土地上所建商品房买卖合同就成为一种违背法律的强行性规定的无效合同。但是,笔者以为,这种观点实在是有重
16、新讨论的必要。土地买卖合同3甲方(卖方):乙方(买方):经双方协商签定合同如下:一、甲方自愿将下列土地卖给乙方所有,土地座落:面积:产权号:卖给乙方,总计作价人民币大写:万元,小写:元,购地资金一次性付清,双方自愿达成协议如下:二、甲方保证厂地及地上附着物,与其他单位和个人没有债权、债务关系,如有纠纷甲方自行承当一切责任,乙方不负任何责任。三、甲方必须配合乙方办理过户,提供相关手续,如不配合,甲方将返还乙方购买土地所有费用,并负违约责任,赔偿乙方全部购地资金的10%。四、合同签定日期起,地面上所有的附着物(一千平方米砖石构造的房屋及两个大棚和两个猪圈包括大门和围墙),归乙方所有,猪和鱼及办公用
17、品归甲方处理。五、双方签定本合同之日前,甲方应保护好房屋、厂地及道路的完好。六、甲乙双方签定本合同之日起,甲方必须将一切土地相关手续交给乙方。双方在买卖经过中,如有不尽事宜,双方协商处理。此协议一式叁份,自签字之日起生效,具有同等法律效力。甲方(公章):_乙方(公章):_法定代表人(签字):_法定代表人(签字):_年_月_日_年_月_日土地买卖合同4甲方:乙方:经各方友好协商,本着平等、自愿、有偿、诚实信誉原则,就土地转让事宜达成协议如下:一、地块大概情况该地块位于,土地宽度约米,土地长度约米,土地总面积约为平方米。二、转让价格土地的转让单价为元立方米,转让总价约为人民币万元。注:最终土地转让
18、总价计算方式:土地转让单价215;实际面积。XX、付款方式及期限:1、土地总价分XX次付清1第一期,签约日乙方支付甲方最终土地转让总价的%。2第二期,该土地按土地开发整理建设用地XX通一平常,乙方支付甲方最终土地转让总价的%。3第XX期,甲方把土地使用法人姓名通过有关部门更改成乙方法人姓名时,同时乙方在收到甲方更改后的有效凭据,乙方支付甲方最终土地转让总价的剩余部分。2、以上付款以转帐或现金方式支付均可,如乙方逾期超过一个月不付款,甲方有权终止合同,并要求乙方赔偿违约金给甲方,违约金按最终土地转让总价的10%计算;若甲方不能办理土地使用证,或将土地抵押给任何第XX方,则土地买卖合同无效,甲方无
19、条件全额退还乙方所有的购地款。四、其它1本合同未尽事宜由双方协商签订补充协议,与本合同具同等法律效力。2本合同经各方代表签字盖章后生效。3本合同一式四份,双方各执两份。甲方(盖章):乙方(盖章):_年_月_日_年_月_日土地买卖合同5出让方甲方:身份证号:受让方乙方:身份证号:经甲、乙双方友好协商并经村委同意,本着平等、自愿、有偿、诚实信誉原则,就土地转让事宜达成协议如下:一、转让地块大概情况1、该地块位于_,土地面积为_平方米。2、现该地块的用处为农业用地。二、转让方式1、甲、乙双方通过自愿协商,经村委同意,通过货币买卖形式无偿转让。2、土地转让总价为人民币大写:_万元¥:元。三、付款方式:
20、双方在签订协议之日,乙方一次性支付给甲方土地转让款人民币大写:_万元,本土地转让属一次性买卖处理。四、本合同签订后,甲方就所转让的该宗土地的土地使用权及与土地使用权有关的其他权利、权益及收益等均归乙方所享有;日后如有征用等的,土地征用赔偿款、青苗补偿等与土地使用权有关的全部权益均归乙方享有,甲方不得以任何理由提出异议。五、该土地转让后双方均确认无争议事情发生,并保证不发生任何事端。六、违约责任:如甲方违约,则按卖价总金额3倍赔偿乙方。七、本合同经双方自愿达成,无任何欺哄行为。双方签字捺印后生效,永不翻悔。七、本协议一式三份,甲、乙双方各执一份,村委留一份。甲方(签名):乙方(签名):_年_月_
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