房地产企业风险管理论文.docx

《房地产企业风险管理论文.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业风险管理论文.docx（10页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产企业风险管理论文一、当前房地产企业的财务风险(一)销售变现风险日益增大国家经济快速发展的同时也提高了人们的生活水平。人们开场对生活质量表达出本人的想法，出现个性化需求。假如房地产企业所开发的产品不能知足消费者，影响消费者的购买欲，那么销售变现风险可能变大。同时，由于市场等因素导致了房地产项目建设成本的增加，容易出现商品房价格上涨的情形，而商品房的价格上涨又会影响消费者的购买欲，进而给商品房的销售带给来消极影响。同时，同行剧烈竞争日益显现，在多方压力下，很多房地产企业不得不增加销售费用等支出，财务风险变大。(二)资金使用效率有待提高房地产企业在获得所筹资金后，应该制定合理的资金使用计划，保

2、证项目的顺利施行。假如把房地产企业比作一个生物体，资金就像是这个生物体的“血液，只要供血充足，企业才能健康发展，假如这个“生物体出现贫血断血等现象，则易发生“半拉子工程或“马拉松工程，甚至出现破产。在国家施行限购、限价、房产税、提高贷款利率等一系列宏观调控的压力下，房地产企业遭到了很大的影响，企业的资金链在日益趋紧的融资环境下显得更为紧张。所以合理地使用资金，提高资金使用效率特别重要。但部分房地产企业仍忽略资金使用管理的科学性与重要性，企业面临的财务风险变大。首先，支出与施工进度不一致，有些房地产企业没有进行有效的价格评估分析，导致工程估价过高，支付的款项不仅与工程进度不符，反而超出工程进度应

3、该支付的额度。其次，资金在申请拨付的经过中，程序不完善，审批不严格;再者，有些决策层缺少现金流量观等意识，并无根据具体的资金使用计划与财务评估分析，支出存在随意性现象，辛苦筹集而来的资金被无辜“挥霍，预期收益减少，财务风险加大。(三)财务管理内部控制薄弱建立完善的内部控制制度是实现传统管理形式过渡到当代企业制度的内在要求。通过设置合理的经营管理体制，制定完好可行的岗位责任制度等，加强内部控制，提高经营管理效率和企业综合实力。但目前大多数房地产企业在经营经过中经常出现内部关系混乱的问题，没有明确的权责关系保障工作的顺利进行，未能将财务风险维持在企业所能控制的范围之中。详细表如今:第一，有些企业固

4、然设立了较为完善的内部控制制度或内部财务监控制度，却没有落实到日常的经营活动中，使得内控制度变成一套只要形式没有本质的规章制度，造成凡事看领导、成本费用失控等现象发生;第二，有些房地产企业内部缺乏统一规划，导致信息流通不顺畅，造成上级管理层因无法及时获得资金的使用情况而作出错误的财务决策，财务风险变大。此外，有些房地产企业部门及岗位存在责任与受权不清、职能穿插等职责不明确现象，影响工作的顺利进行。二、房地产企业财务风险产生的原因(一)盲目贷款，无合理规划对于资金密集型的房地产企业来讲，投资金额大是其具有的特点之一。很多房地产企业由于自有资金有限，经常需要通过外部融资来筹集资金，商业银行贷款是最

5、常见的方法。但一些房地产企业为了多建项目，没有结合本身的实力及挖掘企业自有资金，进行合理规划及科学预测来选择本人的融资方式，也没有通过催回其他企业对本企业的欠款来筹集资金，而是一味地依靠于商业银行贷款或从其他金融机构获得贷款，将希望寄托于杠杆效益带来的预期收益。但却忽略到期无法归还的风险，盲目地增加借入资本比例，负债率随着借入资本比例的扩大而增加，假如资产负债率过高，企业对债权人的保证程度会相应地下降，这样企业吸收外部融资的难度也会增大。此外，过高的资产负债率也会使到期不能归还本金利息的几率变大，财务风险也随之增大。当前的金融调控政策要求开发商的自有资金比例增加，这就意味着房地产企业能向银行借

6、贷的资金变少了。此外，国家屡次加息，进一步严格房地产开发贷款条件，房地产企业向银行融资要求变高了。本来依靠于商业银行贷款的房地产企业陷入融资窘境，偏高的资产负债率将威胁着房地产企业的发展。(二)个性化需求增加，同行竞争剧烈随着市场的发展，能否知足消费者的个性化需求是房地产企业实现销售变现的关键之一6。但很多房地产企业存在开发项目定位、规划设计不具前瞻性等问题，容易导致产品滞销的风险，进而影响预期收益的实现。同时，由于市场发展迅速，房地产企业之间竞争剧烈，产品的差异变小，出现同类、同质的竞争局面。为了在逆境中能够顺利发展，房地产企业不得不增加销售费用及其他相关费用，这又会无形中增加项目建设的成本

7、，资金回笼难度进一步加大。近年来，国家为稳定房地产市场采取了宏观调控，其中“限购政策和提高个人贷款利率，抑制了购买需求，导致交易量的萎缩，供过于求，销售变现风险变大，财务风险也随之加大。(三)资金使用计划不完善，资金管理体系不科学由于房地产企业具有资金量大的特点，一旦资金使用不合理就易导致财务风险变大，资金紧张。所以，房地产企业应努力提高资金使用效率。但很多房地产企业仍存在资金使用不当的问题。首先，企业管理层忽略了制定资金使用计划这一重要环节，投资前并没有进行市场调查，没有从资金运作等方面进行财务分析而是无计划地使用负债而来的资金，也没有进行具体的经济预算与资金使用规划，面临的财务风险也加大;

8、其次，企业的资金管理体系不科学。很多房地产企业资金管理体系的灵敏性与动态性较差，只进行财务核算，没有有效地进行现金管理及成本控制。对于资金使用决策没有经过科学缜密的分析，设计的资金管理体系也无法对整个项目经过的资金运用进行有效的监督与控制。广州富力地产股份有限公司曾经出现因资金使用不当而导致资金链紧张、财务风险一度无法控制的局面。该公司花费太多的人力物力和资金在商业物业项目上，当市场发生变化后，又投入大量资金高价拿地，但销售收益并无法到达预期目的，进而出现资金紧张局面7。富力地产之所以出现这种状况是由于没有合理规划资金支出，企业应尽量保持较高的资产流动性与变现能力，不能一味地追求占用大量资金且

9、回报周期长的商业地产项目。(四)内部控制机制不健全，财务管理队伍素质较低1.企业对内控制度的认识不够，内控制度不完善我国大多数房地产企业的内控制度没有落实到位。之所以存在这种现象，一方面由于部分企业管理者存在错误意识，他们以为制定大量的制度等同于增加办事冗杂度，影响办事效率，增加经营成本8。另一方面则是他们忽略了内部控制的重要性，没有严格根据制度执行，或是没有结合本身状况合理制定政策。同时，很多房地产企业的管理者也忽略了能够保证制度执行的保障措施，制度可行性降低，制度控制薄弱等问题突出。此外，有些房地产企业的受权情况与企业实际经营形式不相适应，不相容的职能未能分离，没有确立明确的权责关系来执行

10、各项任务，进而产生了职责不明晰、信息传递不顺畅的问题，使得内部控制制度不能有效执行，财务风险加大。2.财务管理人员财务意识较弱有些企业的高层管理人员财务风险管理意识较弱，未能正视财务管理的重要性。同时，企业财务管理人员的专业水平参差不齐，易出现因工作效果低而影响企业作出正确的财务决策。此外，有些房地产企业虽组建了优秀的财务管理队伍，却由于传统意识的限制等因素使得团队不能发挥其作用，不仅没为企业带来利益，反而增大财务风险。三、加强房地产企业财务风险管理的对策(一)降低筹资风险，挖掘自有资金在房地产企业中，大部分资金;于商业贷款，即负债经营。而负债经营所带来的财务杠杆利益会增加股东收益。但是，这仅

11、在企业投资收益率大于负债利息率才会出现，假如企业继续向外举债，负债筹资运用不当，则财务风险变大，出现筹资风险，即企业筹资后由于不能根据既定目的获得资金使用效率，无法到达资金供应者事先等待的效果的风险。为了使财务风险控制在企业所能接受的范围之中，企业应该通过优化资本构造，维持资本与债务合理的比例关系，适度负债，控制资产负债比。同时也要寻求多元化融资渠道，提高资金利用水平。此外，还应该结合本身的实际情况，在维持资金能够自由流动的前提下，努力挖掘企业的自有资金，注重资金管理，降低财务风险。(二)适应市场需求，建立合理的营销策略房地产企业由于项目建设周期长、投资金额大等特点，易受外部因素的影响。因而，

12、房地产企业在进行投资决策之前，要进行全面的市场分析，充分进行市场调研，了解消费者的个性化购买需求，避免决策的失误及保证决策的前瞻性。在项目的设计上，要努力做到迎合市场需求，实行个性化设计，拉大与其他房地产企业的差距，实现产品的独特性与竞争性。这样才能降低销售变现风险，缓和资金紧张。此外，企业应该建立专业的营销团队，深化了解并结合本身产品的特性及优点，制定出能够知足市场个性化需求的营销策略，以期降低因产品滞销所带来的财务风险，实现预期的资金回报目的。(三)制定资金使用计划，完善资金管理体系1.加强成本管理，施行成本控制在整个经营负债期间，因市场及利率变动等因素容易导致项目的成本上涨，若此时资金使

13、用漫无计划，成本管理没有得到很好的控制，容易使企业出现资金流通阻碍的问题，导致项目无法顺利进行。因而，必须重视与加强对项目的资金使用管理。首先，房地产企业在进行项目投资之前，应该进行严密的市场考察，研究该项目的风险性，结合企业实际经营状况分析项目的可行性，进而降低决策的盲目性以及避免后期执行经过中资金短缺等问题;其次，在决定投资后，企业应对项目进行成本预测与分析，并设计一套完好的成本控制计划;在项目详细施行阶段，应严格施行监督与控制，检查计划的合理性，认真登记施行经过与计划的差异，并及时作出修改，保证计划的有序进行;在每个项目结束时，应将该项目在施行经过中得出的数据和分析与计划阶段相比照，总结

14、经历，吸收可取之处。此外，还应注意建筑材料的管理，由于物价不断攀升，建筑材料的价格变动也是企业应该关注的问题，应随时关注市场动向，选择物有所值的建筑材料，控制成本，保证工程质量。2.完善资金管理体系，加强内部审计房地产企业中的财务风险问题带来的影响是宏大的。企业应该完善资金管理体系，由财务部作为预算的主要制定者，其他部门配合，并主动提供数据作为财务部制定资金预算的根据。同时，财务部应该控制财务预算的整个施行经过，对一些重要会计账户要及时跟踪关注，十分是受经营陷阱影响较大的应收账款等会计账户更应该加强监督与控制。此外，当房地产企业发展到一定阶段后，内部审计工作的地位也越来越突出。因而，房地产企业

15、还应加强审计部门对财务管理的监督力度，重视风险管理，充分发挥内部审计风险评估的防备作用。在对不同工程项目开发经过中，进行各种专项审计，对财务风险管理的经济效益进行全面分析与评估，切实提高财务管理的整体水平。(四)提高财务管理人员素质，明确权责关系房地产企业由于其本身的经营特性及对资金的应用要求较高，所以对财务管理人员的能力与专业知识有较高的要求。首先，高层管理人员应加强对财务管理的重视。明确企业财务管理工作的重要地位，熟知企业的财务管理工作;其次，在聘用财务管理人员时，应综合受聘人员的实践能力和理论知识等多方面的要求来决定其能否录取，避免以后在财务工作中出现低级错误;最后，在财务管理工作中，定

16、期对财务人员进行考核与培训，及时对其更新财务管理知识、传递新的管理理念，进而使财务管理工作有序进行，降低财务风险，提高预期收益。此外，建立一套完好的内部财务管理制度也是特别必要的。实行成本责任制，明确各部门的经济责任，做好任务委派，对严格执行制度的部门应该给予奖励，对忽视且不按制度执行的部门则按要求进行惩罚。在建立和完善内部财务管理制度时既可结合企业本身的实际情况构成标准化、规范化的管理机制，可以学习借鉴其他企业先进的管理经历。财务管理是企业各项管理的关键，企业只要努力健全完善财务管理体系，才能降低管理人员由于体系不完善。而对企业的营利能力产生错误认识，作出与经营实际不符的决策的风险。企业的良好发展与完善的财务管理密不可分。由于房地产企业的生产经营特性，财务风险管理是其应该密切关注的对象。一旦管理不当，即房地产企业项目投资等财务经过出现问题，都可能对企业的盈利与发展产生重大影响，甚至威胁到企业的生存。因而，企业应该结合本身的经济实力，将财务风险维持在可控制的范围之内，切实做好财务风险管理工作，才能降低财务管理风险，保证企业蓬勃发展。