房地产税收评估.docx

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1、房地产税收评估一、我国实行房地产税收评估征税的基本前提我国现有房产税、土地使用税等税种，已不能适应城镇房地产发展新形势的需要。税收收入增长与相关产业发展极不相称，调控功能未得到有效发挥，财产税在城市政府财政收入中所占比重较低，尚未成为地方财政的主体税种，亟需改革。而房地产税的改革涉及众多方面，其中，开展房地产税评估征税活动是房地产税制度改革的重要内容。国内外税收征管实践表明，按房地产评估值征税。有利于发挥税收调控功能，调节级差收入，合理配置资源，提高地方政府运用税收政策工具的灵敏性。但现阶段，我国推行这一征管措施还需要一定的制度和环境条件。一税制改革：整合现有房地产税制，及时开征新的房地产税或

2、物业税在税制改革方面，除统一内外税制已有广泛共鸣外，还需要重点突破的有：1.全面提升财产税在城镇地方税体系中的地位。通过对现行房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种进行整合，及时开征新的房地产税或物业税，扩大财产税的征收范围，扩展税基。个人拥有的房产，无论自住还是出租，都应逐步依法纳税。2.取消部分减免税，适当提高房地产税等税率，增加政府收入，合理分配公共服务成本。3.贯彻公平原则，通过减免税、设置不同税率等手段，调节社会财富分配差距。4.健全财产税征收网络，在财产购置、持有、交换、继承和赠予等环节及时组织收入，防备收入流失。同时，不断改良征收技术手段，加强税收征管，充分体现主体税

3、种功能。二社会条件：开展房地产税评估征税适宜的政治经济环境房地产是人们生产、生活的重要物质基础，房地产税收政策不仅关系到政府财政收入，而且涉及经济发展环境和人们的生存条件，十分是对住宅投资。建设、销售、持有和转让等环节的税收政策，涉及成千上万家庭和个人生活，属重要公共事务和服务，政府决策需要兼顾国家、企业和个人等各方利益，力争获得广泛共鸣。因此开展房地产税评估征税，需要一个较好的政治经济环境。1.评估征税要得到广大纳税人的普遍理解、认可。评估征税不能仅在理论界和税务部门获得共鸣，关键还在于能否得到城乡居民认可，广大居民的态度是决定因素。假如现阶段城乡居民对评估征税认识有较大的分歧，政府就不宜贸

4、然推行这一征管措施。2.房地产评估征税的对象、范围和评估技术等。与我国经济发展阶段和财富的积累程度要相适应。假如错误地估计了城乡居民的富有程度、财产状况，评估征税的结果就可能事与愿违。3.经济运行状况较为稳定，政府宏观经济监管有力。二、房地产税收评估征税需要突破的技术问题房地产税评税，就是运用一定科学方法，准确评估房地产的市场价值。反映房地产市场供求关系和价格波动。一方面，使房地产税收能够体现纳税人的收益与能力，公平税负：另一方面，保证政府财政收入随经济增长而增长，到达税收收入与政府公共服务支出之间的平衡。围绕这一问题，需要进一步研究下面几方面的内容：一确立房地产税评估征税的基本准则房地产税评

5、估征税，和一般资产评估既有类似、一样之处，也有严格区分，需要建立相应的评估准则。以指导房地产评估征税工作的顺利开展。1.公平准则。公平是世界各国税收制度追求的共同目的，房地产评估征税也不例外。公平准则首先是对评估对象的公平，要求在评估征税中对性能一样或类似、地段相近的房地产采用一样的评估方法评估其价值，作为计征税收的根据。其次是对纳税人的公平，对性能一样或类似、地段相近的房地产价值的评估，如纳税人是自然人，无论其民族、年龄、性别、国籍、文化程度等，都采用同样的方法评估征税：如纳税人是法人，评估征税不因其所有制性质。规模大小、技术先进与否等不同而有所区别。2.合法准则。经过几十年的努力，我国在房

6、地产管理、资产评估领域已初步构成了一套较为完好的法律、法规和规章，如（城市房地产管理法）、（城市规划法）、（注册会计师法）等。这些法律、法规和规章是评估征税的根据。合法准则要求税务人员和税收评估机构遵守现行房地产管理、资产评估的法律、法规和规章，依法评税，以维护国家税法的严肃性、权威性，保护政府财政利益，同时维护纳税人合法权益。3.科学准则。在房地产评税工作中，评估人员所面临的经济社会情况较为复杂。如房地产按其用处可分为寓居、商业、办公、旅馆、餐饮。娱乐、工业和仓储、农业和综合房地产等，种类繁多，且房地产市场供求关系受多种因素影响波动较大，房地产价格被以为是观察一个国家和地区经济运行状况的“晴

7、雨表。因而，在评税活动中，评估机构和人员采用的评估方法、技术和程序等，要能科学、准确地反映房地产真实市场价值。使房地产税的征收既保证政府税收收入随房地产经济的发展而增长，又不增加纳税人的负担。4.时点准则。时点准则要求房地产价值评估结果，应是评估对象在估价时点的合理价值。由于房地产价格随市场供求关系等因素不断发生变化，对房地产价值的评估只能是评估对象在估价时点的合理价值。同时，房地产价值评估需要消耗大量的人力、物力和财力，对政府而言，既不可能也不必要随时或每年对房地产的价值进行评估，就需要合理确定评估征税的周期，一方面，能够较准确地反映房地产价值的变化。比拟法，将评估对象与在评估试点的最近有过

8、交易的类似房地产进行比拟，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象合理价值的方法。比拟法的操作步骤有：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正：进行交易日期修正；进行房地产状况修正；求取比准价格。比拟法适用于具有交易性的房地产，而对特殊工业用房、学校等很；少发生交易的房地产，则难以适用该方法。2.地产价值的评估。地产价值的评估可采用基准地价系数修正法、道路价法等方法。基准地价系数修正法是以地产所处地段的基准地价为基础，通过时点修正，容积率修正、行业用处修正等一系列修正，最后确定地产价值。通过上述方法分析能够看出，目前采用成本法评估房产价值，用基准地价系数修

9、正法评估地产价值较为可行，条件成熟时可采用收益法、市场法等多种方法，但这些方法还需要结合税收征管的要求进一步规范。如收益法对各类房地产的收入要进行较具体的测算和估计等。同时，各地区城市经济发展和房地产市场发育程度不同，在使用上述基本方法时，还要相应调整，以使评估结果更符合本地区的实际情况。三房地产税评税的信息基础从上述房地产价值评估的基本方法可知，要准确评估房地产价值，到达公平税负的目的，必须以获得准确、真实、可靠的信息资料为前提，而这些信息资料的获取，主要有两种途径：一是税收征管渠道，如纳税申报、税源调查等；二是其他部门的配合，如国土资源部门提供土地基准价格、建设部门提供建筑及设计标准，房产

10、主管部门提供房产基础数据资料、物价部门提供物价指数等。这就需要解决下面问题：1.部门协调问题。在房地产评税经过中，有关信息涉及城市建设主管部门、房产管理部门，土地资源管理部门、物价管理部门等诸多部门，而在现行制度下，这些部门都没有为税务机关提供信息资料的义务，而没有这些部门的配合，整个评税工作就无法进行。因此，在开展正式房地产税评估工作之前，必须以法律制度的形式，规定上述部门为税务机关提供房地产信息资料的义务，使税务机关在评税经过中与上述部门协商时有法可依。2.信息的准确性问题。由于房地产市场供求关系瞬息万变，有关部门提供的信息资料不一定能够知足评税，工作需要，如基准地价资料，税务部门还需要根

11、据实际情况进行调整，以保证房地产价值评估的准确性。3.信息管理问题。前文描绘了信息在房地产税评税中的重要性，这就要求在税收征管制度中，将信息管理摆到突出位置，主要做好两方面的工作：一是税务机关建立房地产税评税信息库，及时更新数据，把握税源动态：二是加快电子政务推行步伐，实现政府部门之间信息资源分享，尽可能降低评税成本，提高税务工作效率。四房地产税制改革中的税费关系与房地产税评税制度改革密切相关的问题，是税费关系的规范。据北京市有关部门调查，近年来，涉及城市建设和房地产行业的收费、基金共有几十项，其中，中央批准的约占70，北京市批准的约占30。税收在商品房售价中所占比重较低，约为6。因而，要到达

12、房地产税评税制度改革的预期目的，就必须有效解决税费关系问题。从目前房地产行业发展现状分析。各种收费太多过滥是造成房价居高不下的重要原因之一。同时，收费侵蚀税基，影响政府房地产税收收入的增长。大规模清理，整顿各类收费，基金，成为评税制度改革的重要前提。五房地产税评税机构与队伍建设与其他税收征管相比，开展房地产评税工作所面临的情况更为复杂，技术要求更高，政策性更强，需要建立一支从事此项工作的专业队伍。从从业人员的知识构造分析，除税收专业知识和财务会计知识外，还需要具有下面几方面的专业知识与能力：1.评估技术与方法。能够熟练把握评估房产和地产价值的各种专业技术知识，能够及时处理评估经过中所碰到的不确

13、定性因素，确保房产和地产评估价值比拟准确、合理，接近市场价值，反映市场供求关系，既保证政府财政收入能随经济增长而增长，又维护纳税人的合法权益，促进房地产行业的健康发展。2.及时把握房地产业发展状况，了解市场信息，能够准确分析和判定房地产业发展趋势，为有效开展评税工作服务。3.熟悉和把握国家有关城市建设和房地产发展的法律，法规和管理制度，明确评税工作的法律根据。六建立纳税人争议处理机制，保护纳税人合法权益对房地产实行评估征税，不同于流转税、所得税等税种在现行税法下以既成事实的收入或行为为课税对象，而是运用一定的技术、方法估计和测算征税对象的价值，客观上存在一定的不确定性，难度较大。因而，需要广泛

14、听取纳税人的意见，使其能够接受评估结果，履行纳税义务。当纳税人对评估方法、程序和结果等提出异议时，应建立相应的处理机制，以税务部门为主导，沟通信息，交换意见，最终达成共鸣，完成纳税业务，保护纳税人合法权益。如纳税人仍不满意，再进入税收复议和行政诉讼程序解决。三、我国开展房地产税评估征税工作的几点政策建议如前所述，我国经济社会发展，十分是城市化进程加快，对房地产业发展产生了宏大的推动，而房地产税征收管理现状，已不适应新形势的需要，借鉴国际经历，及时开展房地产税评税工作，贯彻政府宏观经济社会政策，实现经济与税收的良性循环已是大势所趋。因此，最近内需要开展的重点工作有：一正确估计目前的政治经济环境，

15、创造条件，开展房地产税评估征税工作房地产市场是一定时期观察一个地区或国家经济运行的“晴雨表，其中住房又是人们生存的基本条件。在目前我国政治经济条件下推行评估征税，就需要准确把握可能出现的问题与风险，创造条件，逐步开展房地产税评估征税工作。首先，要考虑房地产开发企业的承受能力与对整个房地产市场的影响：其次，考虑纳税人对评估征税的接受程度，十分是当普通住宅被纳入评估征税范围后，所产生的政治社会影响。笔者以为，在近12年内，将城镇普通住宅纳入评估征税的范围是不现实的；在房地产领域税费关系没有根本理顺的情况下，推行评估征税也是困难重重。二建立评税技术标准，采用多种技术手段，准确评估房地产价值如前所述。

16、资产评估和地产评估的方法较多，可供房地产税评税选择。在试点的基础上，可建立适应不同类型资产的评估技术标准。在房产价值评估中，可根据房产的不同用处，采用不同的评估技术开展评估。对自用的房产价值。由于无一样或类似的市场价值，可以能无可比拟的收益，可采用成本法评估其价值；对出租或从事酒店业等经营类房产，根据收益法评估其价值。对具有一样或类似市场价格的房产，采用市场法评估。在建立房地产税评估标准经过中，评税技术标准的建立，并不是简单的照搬现成的资产评估技术与方法，而是在此基础上，考虑评税工作的特殊需要，进行相应的调整与修改，以知足税收征管的需要。三建立评税技术信息体系，保证评税工作顺利进行要准确评估房

17、地产价值，知足税收征管需要，税务机关应及时把握税源状况，分析房地产市场变化，保证房地产价值评估的科学性、合理性。这就需要建立完善的技术信息体系保障。从房地产税评税所需信息;分析，主要包括下面几类：1.纳税人基本信息。这类信息数据库可通过纳税申报等途径，由税务机关建立。2.房产开发、建设、交易和管理信息。这类信息主要把握在城市建设、房产管理、房地产开发公司等机构中。3.土地开发、使用权交易、基准地价等信息。这类信息主要把握在土地主管部门、城市建设等部门。税务机构须得到上述机构的大力支持，才能得到税收评估所需要的信息。解决的途径有两个：一是以法律制度形式规定上述机构配合税务机关评税的义务，并负责提

18、供相应信息；二是尽快建立政府机构间信息分享机制，努力降低评税成本。新晨四规范房地产行业税费关系，增加政府税收收入针对房地产行业税费关系复杂，涉及诸多部门利益的情况，分步实行改革。首先，清理、取消不合理、不合法的收费；其次，将具有税收性质的收费，分批、分次实行“费改税，充分考虑房地产开发企业的承受能力，以及对房地产市场的影响；最后，将不能实行“费改税且征收合理的收费项目，进一步规范化。五培养一支高素质、高水平的房地产税评估专业队伍队伍建设是评税工作的根本。从税务干部队伍的现状看，需要从多种途径培养业务骨干。在评税工作开展之初。可充分利用会计师事务所、律师事务所、计算机公司等社会气力介入房地产价值评估，开发业务软件。随着房地产税评税工作逐步开展，通过培训、进修、业务沟通等各种形式，在税务机关内部培养一支政治素质高、业务精通，精干高效的评税专业队伍，使其成为我国房地产税评税工作发展的支柱v