二手房的买卖合同精品.docx
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1、二手房的买卖合同二手房的买卖合同1近年来,随着房价的快速攀升,房屋交易日益活跃,以贷款方式购买二手房的现象日益普遍,北京市海淀法院民四庭在对涉及二手房买卖的借款合同纠纷案件进行调研时发觉,除传统的因借款人刚好还贷而引发的借款合同纠纷外,因二手房买卖合同无效导致借款合同目的难以实现所引发的借款合同纠纷也日渐增多,约占此类案件总数的10%,且呈现出以下三个特点:一是关联诉讼多、孤立办案不能彻底解决纠纷。此类案件往往涉及买卖合同纠纷、居间合同纠纷、抵押权纠纷甚至是因虚假买卖导致的损害赔偿纠纷等多个连环诉讼,案件处理结果关联性较强,如法院对为借款合同设定的抵押权是否有效的认定干脆影响到房屋实际全部人能
2、干脆取回房屋的全部权还是仅能就其权利主见损害赔偿。假如承办人不对涉案房产的诉讼状况进行全面了解而仅作为借款合同案件孤立处理,极有可能出现不同案件处理结果相互冲突的状况,二是案件敏感性强,处理不好易引发涉诉信访。一方面在涉二手房买卖借款合同中,借款人属刚需人群的比例越来越大,年龄日趋年轻化,涉案房产通常是借款人一房产,且提前清偿实力有限;另一方面,在二手房买卖过程中,常常出现子女盗用老人身份证件将老人房屋出卖并已经办理过户的情形,假如买受人又以该房产设定抵押权向银行借款,那在借款合同发生纠纷须要行使抵押权时,即使该买卖合同被确认无效,涉案房屋也并不自然归还老人,房屋实际全部人的权益也得不到爱护。
3、上述两种状况假如轻易下判不仅无法真正理顺当事人之间的权利义务关系,还极有可能影响其生计,从而产生涉诉信访问题,同时也给执行阶段设置了障碍。三是案件反映出金融机构之间存在风险同质性特点。金融法庭在审理过程中发觉,由于银行之间缺乏有效的沟通平台,导致因二手房买卖合同无效所引发的借款合同纠纷并非某家银行的个案,往往在不同银行之间反复发生,这样一来既影响了国家金融信贷平安,也不利于银行信贷业务的正常开展,长此以往更有可能影响辖区金融秩序。针对上述特点,海淀法院民四庭提出以下几点建议:一是全面考虑案件审理进程,做好协调工作。此类案件,法官不能将其当成单纯的借款案件孤立处理,应当将其放在二手房交易的整个环
4、节考量,做好与二手房买卖合同纠纷终审法院、银行、房屋管理部门、房屋买卖双方的沟通工作,全面了解涉及同一房屋的审判、执行状况,理顺各方之间的相互关系。二是主动解答当事人疑虑,做好判后释明工作。对于敏感性较强、涉及当事人切身利益、当事人心情较大的案件,在宣判后刚好解答当事人的疑问,帮助其理顺相关的法律关系,理解相关的法律规定。三是立足海淀区金融风险防范联动机制这一有效平台,刚好对经办案件进行归纳总结,将案件综合状况向银行、房屋登记管理部门、公正机关等相关单进行定期通报,一则提示银行其在业务操作过程中可能存在的普遍风险,二则确保各部门对同一房产的权属认定保持一样性。二手房的买卖合同2一、法定违约金一
5、般在二手房买卖合同当中会对违约金作规定,而且有违约金比例或数额,适用法定违约金。由于合同的内容、违约的性质、程度的不同,确定违约金的方法与数额也有所不同。第一,有关条例明确规定了违约金比例的,即可以根据该比例干脆计算出违约金的数额。假如延期,那么合同法定违约金的计算标准是固定的;其次,有关法规只规定了违约金肯定比例范围。这须要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定肯定的比率,才能计算出违约金的数额。一般来讲,不履行或不完全履行合同的法定违约金是有肯定比例范围的。二、约定违约金约定违约金的比例在法律中无明文规定,因此在实践处理中也不一样。许多人认为约定违约金的数额不能超过法定违约金,超过的就是
6、无效,但实际中也经常遇到约定违约金过高的问题。从法律上讲,民法通则第122条第2项规定,当事人可以在合同中约定,一方违反合同时,向另一方支付肯定数额的违约金。该法条对约定违约金的数额未作限制,允许当事人用约定违约金来弥补某些法定违约金过低的缺陷。即要看其是否有显失公允、是否有胁迫或欺诈等状况的存在。假如属于合同法中关于无效经济合同规定的,则应认定该违约金条款为无效。三、二手房买卖合同中的违约金的约定1、在二手房买卖合同中违约金的约定一般为总房价的20%。但是违约金详细多高,完全可以由房屋买卖的双方依据自己的意愿协商确定;2、在二手房买卖合同中,通常会约定一种“滞纳金”,主要是针对拖延履行合同义
7、务时,进行违约责任追究。但是只有在一方严峻违约,导致合同解除时,才担当此部分违约金。假如合同接着履行,一般参照“滞纳金”追究违约责任。3、违约金的执行不肯定完全根据合同约定执行。合同法的违约责任是一种补偿,只是弥补损失,而不是惩处性的违约金。因此假如合同中约定的违约金过高或过低,都可参照实际损失进行调整。一般合同违约金不得高于实际损失的30%;假如违约金低于实际损失,则守约方除可主见违约金外,对于违约金不足以弥补损失的部分,还可要求违约方赔偿,即参照实际损失调高违约金。二手房买卖合同范本卖方:_(简称甲方) 身份证号码:_买方:_(简称乙方) 身份证号码:_依据中华人民共和国经济合同法、中华人
8、民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在同等、自愿、协商一样的基础上,就乙方向甲方购买房产签订本合同,以资共同信守执行。第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在_市_区_拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面),建筑面积为_平方米。(详见土地房屋权证第_号)其次条 上述房产的交易价格为:单价:人民币_元/平方米,总价:人民币_元整(大写:_佰_拾_万_仟_佰_拾_元整)本合同签定之日,乙方向甲方支付人民币_元整,作为购房定金。第三条 付款时间与方法:1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰_拾
9、_元整给甲方,剩余房款人民币_元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度,乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方),并于银行放款当日付给甲方。2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰_拾_元整给甲方,剩余房款人民币_元整于产权交割完毕当日付给甲方。第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起_天内将交易的房产全部交付给乙方运用,并应在交房当日将_等费用结清。第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规,并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商,交易税费由_方担当,中介费及代办产权过户手续费由_
10、方担当。第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后,若乙方中途违约,应书面通知甲方,甲方应在_日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方,但购房定金归甲方全部。二手房的买卖合同3甲方(托付人、出售方): 代理人:_ _乙方(托付人、买受方): 代理人:_ _丙方(受托人、中介方): 代理人:_ _依据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产中介服务管理规定和银川市有关法律、法规的规定,甲、乙、丙三方在同等、自愿和协商一样的基础上,就丙方接受甲、乙双方的托付,促成甲、乙双方达成房地产买卖并供应相关的其它服务事项,特订立本合同,共同遵守。第一条 房屋位置及基本状况:1、经丙方供应信息
11、、线索为甲乙双方买卖房屋供应居间服务,甲方同意将座落于_房屋壹套(住宅/营业房)及该房屋占用范围内的土地运用权(以下简称房地产)出售给乙方。2、房地产基本状况:房屋全部权证号:_,产权性质:_,结构:_,建筑面积:_平方米。随房屋同时转让的附属设施及装修装饰状况: _。 3、甲方已照实陈述该房地产权属状况、附属设施及装修装饰状况,并符合国家及银川市房屋上市交易政策、法规的规定。乙方对甲方所出售的房屋及附属设施、装修装饰状况已充分了解,自愿买受该房屋,并支付给甲方定金以确立买卖关系。4、甲、乙双方均接受该房屋是在有_ _可选择一项或多项或干脆填写房产证商品房买卖合同在银行抵押;房产证在银行抵押房
12、屋已出 租的状况下签署本合同,双方均认可其法律效力。注:商品房买卖合同在银行抵押的,应解除抵押,办理产权证后,方可交易。其次条 房屋交易价格 : 甲、乙双方共同确认该房屋交易价格为人民币 元(大写_整)。第三条 房屋买卖交易相关的费用:1、该房屋买卖交易所需的各项费用按国家有关规定执行。甲、乙双方约定全部费用由 方担当的,从约定;无约定的,按国家规定各自担当。经甲、乙双方确认,详细支付费用的种类和数额见附件。2、乙方托付丙方代办贷款的,乙方应按银行的申贷要求刚好向丙方供应银行申贷所需的有关证件及材料并帮助,若乙方不按银行申贷要求供应所需的有关证件及材料或不主动帮助造成后果的,则视为乙方违约,乙
13、方担当全部违约责任,甲、丙方有权要求乙方支付违约金。3、乙方托付丙方代办贷款的,乙方支付丙方代办费、公证费,房屋须要评估的,支付评估费,详细支付费用的种类和数额见附件。第四条 托付事项和服务费用:1、甲方托付丙方出售该房屋,并帮助办理产权过户、房屋交付等事宜。2、乙方托付丙方购买该房屋,并帮助办理房屋产权证、土地运用证、房屋交付等事宜。须要贷款的,可以托付丙方办理银行贷款事宜。3、丙方接受甲、乙双方的托付供应服务,根据银川市物价局核准的收费标准,甲方应向丙方支付中介服务费,金额按成交价的 %收取,计人民币 元;乙方应向丙方支付中介服务费,金额按成交价的 %收取,计人民币 元。4、乙方托付丙方为
14、其供应银行贷款服务的,乙方应向丙方支付代办费,金额按贷款额的 %收取,计人民币 元。经乙方确认,详细支付的代办费用见附件。第五条 定金支付: 甲、乙、丙三方在确认并签订本合同当日,乙方支付给甲方定金 元大写 (整),并由丙方代为保管。 在支付定金同时,甲方应将该房屋的房产证原件、身份证复印件交于丙方短暂保管,丙方出具相关凭证数据。第六条 付款方式及期限:甲、乙双方托付丙方以下列第( )种方式第 条办理:(一)一次性现金付款:1、自本合同签订之日起 日内,乙方将购房款(购房定金冲抵购房款)全部付清给甲方后,三方到市房地产交易中心办理房屋产权过户手续。2、乙方在签定本合同起 日内将全部购房款(人民
15、币 元)交给银川市房地产交易中心指定的银行并进行资金监管,待房屋产权证过户给乙方后撤销资金监管。(二)乙方托付丙方向银行申请二手房按揭贷款:1、自本合同签订之日起三日内,乙方将 %首付房款存入银行指定的专项账户,并由银行冻结(详细首付金额及贷款金额以银行审批数目为准)。在贷款银行向乙方发放贷款之日由银行将乙方所贷款项及首付款划入银行指定的专项账户中,乙方一次性将全部购房款(购房定金冲抵购房款)付清给甲方。2、自本合同签订之日起三日内,乙方将 %首付房款存入甲方在银川市房地产交易中心指定的银行账户并由银行冻结,甲方帮助乙方办理房屋产权过户手续,待丙方为乙方办理完公积金贷款后一次性将剩余房款(购房
16、定金冲抵购房款)付清给甲方。第七条 房屋交付:1、甲方在收到全部购房款当日将房屋进行交付。2、甲、乙、丙三方共同参加房屋的交付。甲方按合同约定移交房屋及附属设施、装修状况完好,甲、乙方交接钥匙,签署房屋交接单,丙方见证签字。3、甲乙双方同意:如房屋推迟移交时,甲方应向丙方支付房屋设施及各项费用押金人民币 元整,待三方办结房屋移交手续后由丙方给甲方全额退还押金。第八条 甲、乙、丙三方义务:(一)甲方义务:1、保证该房屋无产权纠纷和债权债务纠纷,由此而引起的法律及经济责任由甲方全部担当。2、承诺对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负责,且该房屋的共有人对出售此房产无异议。3、乙方申请住房按揭贷
17、款的,协作银行或银行认可的机构供应与乙方申请住房按揭贷款相关的资料,并签署相关文件。4、根据本合同约定的日期移交房屋及附属设施、装修。5、在房屋交付前,结清水、电、气、供暖、有线电视、电话、物业费、垃圾清运费等各项费用,并供应上述费用交结的单据原件。6、根据本合同约定的托付、代办事项,按时支付各项费用。7、刚好供应办理房屋产权交易过户手续所需的证件、材料(原件和复印件),并主动协作乙方办理房屋产权交易过户。(二)乙方义务:1、根据本合同约定的支付方式及期限,支付定金和购房款。2、根据本合同约定的托付、代办事项,按时支付各项费用。3、供应房屋过户交易和银行贷款所需的证件、材料(原件和复印件),按
18、时办理房屋产权交易过户手续。4、申请银行按揭贷款的,按时向丙方和银行供应申请贷款所需材料。(三)丙方义务:1、根据本合同约定的托付事项,高效、刚好向甲、乙方供应优质服务。2、见证、监督甲、乙方对本合同条款的执行。3、甲、乙双方发生违约或争吵等情形时,予以协调;协调无效时,实行中立看法,并证明事实。4、对托付人个人资料严格保密,未经托付人同意,不得向他人泄露。第九条 违约责任:1、本合同签定后,乙方中途返悔的,应刚好通知甲、丙两方,购房定金归甲方全部以充抵乙方违约金;甲方中途返悔的,应刚好通知乙、丙两方,并在悔约之日起三日内双倍返还购房定金给乙方以充抵甲方违约金。2、甲、乙双方将所得违约金的 %
19、付给丙方作为服务佣金,同时违约方还应向丙方支付双倍的中介费。3、甲方未履行房屋权属状况的告知义务而导致乙方发生重大误会并造成损失的,由甲方担当相应的法律责任并赔偿损失。4、乙方未按时向甲方付清购房款或甲方未按时向乙方交付房屋的,每逾期一日,由违约方给付对方总购房款 %的违约金。逾期三日未付清房款或未交付房屋的,对方有权解除本合同,违约方应担当违约责任并对由此造成的损失担当赔偿责任。5、甲、乙双方或一方未按时给付丙方中介服务费的,每逾期一日,违约方应按中介服务费的 %加付给丙方违约金。6、因甲、乙双方其中一方的缘由逾期未申请办理房屋交易产权过户手续的,每逾期一日,由违约方给付对方总房款 %的违约
20、金;因丙方缘由逾期未申请的,每逾期一日由丙方按中介服务费的 %分别付给甲、乙双方。第十条 本协议履行期间,因不行抗力或国家政策调整,致使本合同无法履行或虽能履行已无实际意义时,本协议自行终止,三方互不担当责任。甲方在本协议终止后三个工作日内将已收房款全额退还乙方,丙方将甲、乙双方提交的全部证件及相关材料退还。第十一条 其它约定: 本合同如有内容变更或未尽事宜,经三方协商一样后签订补充协议,补充协议应当实行书面形式,与本合同具有同等法律效力。本合同内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力,如手写项填写内容与印刷文字内容不一样,以手写项为优先。第十二条 争议解决方式 本合同发生的争议,由合同当事
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