物业管理实施方案汇编.docx

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1、物业管理实施方案物业管理实施方案1为落实市十三届人大三次会议审议通过的关于依法加强居民小区物业管理的议案，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，依据物业管理条例及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：一、指导思想以国家物业管理条例为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实关于依法加强居民小区物业管理的议案为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。二、目标和范围（一）目标：1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90；对存在工程质量问题的房屋要刚好修理，修理刚好率

2、达到90。2、新建住宅小区推行招投标率达到100；20xx年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100签订前期物业管理合同和业主临时公约。3、凡从事物业管理活动的企业，要100取得物业企业资质证书。4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100。6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80以上成立业主大会和业主委员会。（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。依据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行

3、为。三、工作内容（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家物业管理条例及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际状况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的胜利阅历，尽快颁布实施沈阳市物业管理规定，依法加强我市物业管理活动的监督管理。（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实担当起责任，根据规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，根据各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特殊是存在工程质量问题的房屋要确保刚好修理，年底前房屋

4、修理责任要全实到单位、到个人，修理刚好率确保在90以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付运用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创建公允、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家物业管理条例和前期物业管理招投标方法，刚好制定符合我市实际的沈阳市前期物业管理招投标管理方法。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必需实行公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建

5、住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采纳邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，激励业主大会采纳招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，刚好签订（前期）物业服务合同和业主（临时）公约，对于新建住宅小区要在商品房销售前100签订前期物业管理合同和业主临时公约。二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要根据国家物业管理条例的要求依法取得物业企业资质证书，并遵照建设部物业管理企业资质管理方法的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严峻的取消其物业管理资质。三是

6、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行物业服务合同状况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严峻程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业根据合同约定的标准供应质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，接着对我市物业管理从业人员进

7、行培训，达到从业人员要持证上岗。特殊是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部物业管理企业经理岗位证书的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协物业管理实务操作专业岗位证书，不合格的取消其上岗资格。四是规范业主大会和业主委员会，主动引导业主正确行使权力和履行义务。依据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导看法，明确各部门职责，充分调动街道、社区的主动性，依据条例依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。

8、引导业主大会，在充分敬重全体业办法愿的基础上，根据合法程序选举热心公益事业、责任心强、有肯定组织实力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责担当社会管理的责任，为物业管理创建良好的环境。（五）

9、实行多种形式，加大对物业管理方面法规的宣扬工作。制定详细的宣扬方案，分阶段、有步骤、深化细致宣扬国家物业管理条例及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广阔业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。四、组织领导为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。组长：邢凯副组长：王铁成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好详细的组织实施。五、职责分工规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督

10、、指导；市领导小组办公室详细负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的详细实施；各相关部门根据职责分工，亲密协作各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互协作，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，详细负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣扬等工作。市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时

11、，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以便利后期的物业管理工作；二是严格根据规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，主动组织整改，达到合格标准。市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定详细的整改工作方案，主动协作市政府相关部门，加大管理力度，仔细组织整改，使问题得到刚好有效的解决。六、实施步骤依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三

12、个阶段进行实施。（一）排查阶段（20xx年5月10日至5月31日）由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门协作，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。（二）整改完善阶段（20xx年6月1日至10月31日）各区政府对排查中出现的各类问题进行仔细分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工仔细组织整改。（三）验收阶段（20xx年11月1日至11月15日）领导小组成员单位根据工作内容和标准，集中时间，仔细组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。七、保

13、障措施（一）提高相识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要根据各自的职责担当起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。（二）亲密协作，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，亲密协作，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，仔细抓好整改。对整改不刚好或不彻底的，有关部门要根据相关规定进行查处，确保全部达标。（三）加强宣扬，营造氛围。要结合开展“贯彻物业管理条例，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣扬物业管理的政策法规及有关

14、规章制度，使广阔居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增加参加意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特殊是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，避开类似问题的再次发生，切实维护广阔居民的切身利益和社会稳定。物业管理实施方案2为规范小区管理，为业主供应优质的物业管理服务，我公司将实行一系列的管理措施，确保小区品质。一、管理目标物业公司本着“科学规范、竭诚高效、平安文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施科

15、学的管理、供应优质的服务，并在现有管理阅历及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广阔业主及运用人能真实地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将根据河北省及唐山市有关标准（并高于此标准），确保业主及运用人综合满足率达到90%以上。二、管理原则为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则：（一）服务第一、管理从严的原则“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要接着秉承“以人为本”的管理理念，从业主及运用人的需求动身，强化服务机能，丰富服务内涵，供应优质、周到、刚好的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业

16、的维护管理、员工的管理以及对业主及运用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则在日常管理中，要充分发挥两个主动性，即物业管理公司的主动性和业主运用人的主动性。物业管理公司应当敬重并根据广阔业主及运用人的要求，通过服务中心对小区实施专业化的管理，同时努力争取业主及运用人的支持协作，使其能正确运用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。（三）物管为主、多种经营的原则在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际动身，开展一系列服务性的多种经营，既满意广阔业主及运用人的

17、不同需求，又增加物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及运用人服务。三、管理方法（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境；（二）成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化管理；（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理阅历，主动培育高素养的管理人才，组建一支高素养的物业管理队伍；（四）制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务；（五）严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为；（六）依照市场化、企业化

18、的运作方式，供应全方位服务，开展多元化经营。物业管理实施方案3一、管理目标：1、业主委员会成立后12个月至18个月，达到深圳市平安文明（优秀住宅）小区标准；2、业主委员会成立后24个月至30个月，达到广东省优秀住宅小区标准；3、业主委员会成立后36个月至42个月，达到全国城市物业管理优秀住宅小区标准；4、小区实行封闭式管理，护卫班实行24小时值班，确保业主和住户生合财产平安；5、小区清洁实行专职保洁员责任制，保证小区内24小时全天候干净、卫生、整齐；6、小区车辆实行智能化ic卡管理，车辆凭卡进出，无卡无证车辆禁止驶出小区，全部外来车辆未经许可不得进入小区；8、水电修理班实行24小时值班制度，业

19、主遇到问题随叫随到，公共机电设备运作正常，设备完好率100%；9、绿化按时修剪、维护、保持花草树木茂密美观，绿化完好率99%以上；10、营造小区深厚的文化氛围，每年社区文化活动不得少于12次，每次参加人员不得少于300人；11、实施不少于10项的特约服务，把物业的、服务内容融入到业主的衣、食、注行中。二、分项指标：1、房屋完好率：1002、房屋零修、急修刚好率：993、修理工程质量合格率：1004、管理费收缴率：985、绿化完好率：996、清洁、保洁率：997、道路完好率及运用率：1008、化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率：1009、排水管、明暗沟完好率：10010、路灯完好率：10011、

20、汽车场完好率：10012、公共文体设施、建筑小品完好率：10013、小区内重大刑事案件发生率：014、小区内治安案件发生率：1年15、消防设施、设备完好率：10016、火警发生率：117、火灾发生率：018、违章发生率：219、违章处理率：10020、用户有效投诉率：221、有效投诉处理率：10022、管理层员工专业培训合格率：10023、特种作业员工持证上岗率：10024、修理服务回访率：3025、业主（住户）对物业管理综合满足率：98服务特色（“菜单式”服务模式）一、实行“菜单式”服务模式即物业公司除了供应常规性的公共服务外，还供应了多种多样的特约服务，将服务深度渗入到客户的衣、食、注行中

21、，并明码标价，除公共服务是必选的项目外，客户可依据自己的须要选择不同的特约服务，并支付相应的费用。二、快速、完善的服务形式：首按责任制+三分钟服务承诺1、首按责任制每一位员工都有责任和义务接待客户的建议，任何一位员工接到建议后，统一传递到办公室，并告知建议人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的状况直至客户满足为止。接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应刚好通知对方，争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的状况。承诺时间最好限制在12天，一般不超过一周，特别状况除外。处理完毕后，由处理人与对方交代清晰，须要让对方签字确认的应当留签字记录，并告知第一接待人。2、三分钟服务承诺第一接待人接到客户的建议时，应刚好将客户的建议反馈到办公室，由办公室支配相关人员到客户指定的地方，为客户供应相应的服务，这一过程不能超过三分钟。若有特别状况，无法在三分钟赶到客户指定的地方，应在事先跟客户说明，取得客户的谅解，在客户同意的同提下，在最短的时间内，赶到现场为客户服务。