转让房屋买卖合同优质.docx

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1、转让房屋买卖合同转让房屋买卖合同1房屋买卖合同权利转让问题涉及预售商品房再转让问题和其他房屋买卖合同权利转让问题（主要是指现房），我国法律界对该问题探讨的不是许多，但是由于厘清该问题对司法实践颇有裨益，因此本文拟就该问题作些探讨。一、合同权利转让的基本理论问题。在探讨房屋买卖合同权利转让问题之前，本文先就合同权利转让的一些基本理论问题进行简要地说明。合同权利转让是指合同债权人通过协议将其债权全部或者部分地转让给第三人的行为。其特征是：第一、合同权利转让是不变更合同权利的内容，由债权人将权利转让给第三人。其次、合同权利转让的对象是合同债权。第三、权利的转让既可以是全部的转让，也可以是部分的转让。

2、合同权利转让的生效有两个条件：第一、权利转让合同成立。其次、债权人将权利转让的事实通知债务人。合同权利转让的法律效力分为对内效力和对外效力，对内效力详细表现为：第一、合同权利由让与人转让给受让人，假如是全部转让，则受让人将作为新债权人而成为合同权利的主体，转让人将脱离原合同关系，由受让人取代其地位。假如是部分权利转让，则受让人将加入合同关系，与原债权人一起成为共同债权人。其次、在转让合同权利时从属于主债权的从权利也将随主权利移转而发生移转。第三、转让人应当保证其转让的权利是有效存在且不存在权利瑕疵的。对外效力详细表现为：第一、债务人不得再向转让人即原债权人履行债务。其次、受让人不仅取得债权人转

3、让的债权，而且应取得与债权有关的从权利。第三、债务人在合同权利转让时就已经享有的对抗原债权人的抗辩权，并不因合同权利的转让而歼灭。2我国关于合同权利转让的立法例包括中华人民共和国民法通则（以下简称民法通则）第九十一条和中华人民共和国合同法（以下简称合同法）第五章的有关规定，其中第七十九条至八十三条特地规定合同权利转让问题，第八十七条规定办理批准、登记等手续问题。民法通则第九十一条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外”。该条款没有对权利的

4、转让和义务的转移进行区分，而是将二者作为一个整体看待。合同权利义务的转让含有义务转移的因素，所以须要取得合同另一方的同意，但是假如转让人不担当合同义务（单务合同）或者义务已经履行完毕，其转让合同权利是否须要合同另一方的同意呢？仅就该条文理解，在这种状况下，仍需另一方的同意。同时该条文对合同权利的转让还有一个限制，即转让人转让合同权利义务时不得牟利，这种规定明显带有安排经济体制立法模式的色调。合同法关于合同权利转让的规定“是在对民法通则第91条进行补充的基础上，并借鉴涉外经济合同法第26条的有关规定发展而来，它弥补了合同债权债务转让的立法漏洞”。3因合同法关于债权转让的规定比较明确，本文不再详述

5、。合同法未对合同所指向的标的物作动产和不动产的划分，应当理解为只要符合法律规定，不论动产还是不动产，合同权利都可以转让。因此可以讲合同法对房屋买卖合同权利转让供应了明确的法律依据。下面就该权利转让所涉及的问题进行分析论述。二、我国关于房屋买卖合同权利转让的有关规定。因预售商品房以外的其他房屋买卖合同的权利转让问题并不困难，本文对该问题不再赘述，下面仅就预售商品房买卖合同权利转让问题进行分析。预售商品房买卖合同权利转让问题一般称之为预售商品房再转让。对于预售商品房再转让问题有两种截然相反的观点：第一种是反对转让，主要理由是“炒楼花”具有较大的投机性，允许炒楼花可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序

6、，损害房屋实际运用者的利益，影响国民经济的发展。赞成转让的认为，炒家进入房地产市场进行风险投资，既可以为房地产开发聚集资金，又可以活跃市场，从世界各国房地产交易实践来看，炒家参加房地产市场已经成为成熟房地产市场的主要特点.4本人赞同其次种观点，商品房再转让形成的缘由是多方面的，可能是为了投资，也可能是因其他缘由，购买的商品房对预购方已经没有意义，例如预购方移居国外。假如一概禁止转让，则限制了预购方合法权益的行使。5其实，关于预售商品房再转让问题，我国1995年房地产管理法已经作出了规定，该法第五十四条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。因

7、迄今为止国务院尚未作出详细规定，有些学者据此认为预购商品房不能再转让。本人认为该规定是一种委任性条款，即授权国务院对预售商品房再转让制定行政法规，其隐含的意思是预购商品房可以再转让。我们无法想象国务院会制定这样的行政法规：“依据房地产法第五十四条的规定，预售商品房不能再转让”。假如预售商品房不行以再转让，那么房地产法应当干脆作出规定，没有必要再授权国务院制定不行转让的行政法规。所以该条款“事实上是对商品房的预售合同转让的认可”。6我国最高人民法院对预购商品房再转让问题有详尽的司法说明。1993年最高人民法院全国民事审判工作座谈会纪要（以下简称1993年座谈会纪要）规定：“关于转卖预售商品房问题

8、。预购方在预售方实际交付房屋之前，将预售商品房转卖给第三人的，必需符合法规、政策规定。违反法律、政策规定，倒买倒卖预售商品房的，应当认定买卖行为无效。在预售方已实际交付房屋后，预购方将房屋卖给第三人的，可按一般房屋买卖关系处理”。1993年座谈会纪要大体包含这样几层含义：一、预购方可以转让商品房。二、该转让行为必需是在预售方实际交付房屋之前。三、该转让行为必需符合法规、政策规定。四、违法法规、政策规定倒买倒卖预售商品房的行为无效。五、在房屋交付之后预售方转让房屋的，是房屋买卖关系。其中该座谈会纪要未明确说明“转让行为必需符合法规、政策规定”的详细含义，但是依据该段后半部分的规定，违法“法规、政

9、策规定”主要是指倒买倒卖预售商品房的行为。该规定沿袭了民法通则的立法本意，这大体与我国当时的经济体制有关。1995年最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（以下简称1995年司法说明）中，对预售商品房再转让问题作出比较具体的规定，为避开不必要的争辩，本文全文引用该规定：“七、关于预售商品房的转让问题。28、商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。29、商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，

10、在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。30、商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋全部权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理”。依据以上规定，可以将预售商品房的债权转让问题归纳为：一、预售商品房合同无效的，预售商品房的转让合同一般也无效。二、该转让行为必需是在预售方实际交付房屋之前，且商品房买卖合同和权利转让合同都办理了转让手续。三、在实际取得房屋产权并持有房屋全部权证后，预购方将房屋再转让给他人的，是房屋买卖关系，而非预售商品房再转让关系。与1993年座谈会纪要相比，1995年司法说明对商品房债权转让问题的规定出现了很大改变：一、1993年座谈会

11、纪要规定在房屋交付之后预售方转让房屋的，是房屋买卖关系，而1995年司法说明强调在实际取得房屋产权并持有房屋全部权证后，预购方将房屋再转让给他人的，是房屋买卖关系。1993年座谈会纪要关于这方面的规定有悖于物权理论，因为在房屋交付后预购方并不当然取得房屋的全部权，其转让房屋的行为也不当然都是房屋买卖关系，其中可能仍旧包括预售商品房再转让关系。1995年司法说明将房屋买卖关系限定在预购方实际取得房屋产权并持有房屋全部权证后的转让范围内。预购方取得房屋全部权证书当然取得房屋的全部权，即便这时房屋还未交付，其再将房屋转让亦当然是房屋买卖关系。二、1993年座谈会纪要规定违反法规、政策规定倒买倒卖预售

12、商品房的行为无效，而1995年司法说明则强调转让预售商品房应当办理转让手续，将办理了转让手续作为转让预售商品房合同有效的条件。但是，该“转让手续”是指预购方和预售方的转让手续还是指预购方和受让方的转让手续？该“转让手续”的详细含义是什么？无论该“转让手续”是指什么，决不行能是预购方和预售方向房产管理部门办理房屋产权登记手续，因为假如办理了房屋产权登记手续，预购方已经取得预购商品房的全部权，那么预购方和受让人之间就不存在预售商品房合同权利转让关系，而只存在房屋买卖关系。依据该说明的规定，该转让手续应当包括预购方和预售方、预购方和受让方两个转让手续。那么该转让手续是指什么呢？该说明没有作出进一步的

13、规定，但是依据房地产法第四十四条其次款：“商品房预售人应当根据国家有关规定将预售合同报县级以上人 民 政 府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，该转让手续应当是指预售合同的登记备案手续。同理预购方和受让方的转让手续也应当是预售商品房转让合同的登记备案手续。20xx年最高人民法院又发布了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明（以下简称20xx年司法说明），其中第六条涉及登记备案问题。该条规定：“当事人以商品房预售合同未根据法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履

14、行主要义务，对方接受的除外”。依据该条规定，预售商品房合同不以办理登记备案手续为合同生效的条件，除非双方当事人另有约定。也就是说20xx年司法说明对1995年司法说明关于预购方转让预售商品房权利的条件进行了修正，即预购方和预售方合同签订的预售商品房买卖合同，假如符合法律规定的条件，则该预售商品房买卖合同生效，而该买卖合同是否登记备案不影响合同的效力。同理，预购方和受让方签订的预售商品房权利转让合同是否备案也不能成为影响转让合同效力的缘由。此外，在商品房已经交付但是尚未办理房屋权属登记时，预购方将购买交付的商品房转让他人的，对该转让的性质如何认定？依据最高人民法院以上司法说明的规定，预售商品房再

15、转让限定在商品房尚未实际交付以前，交付以后的转让问题不适用该说明。登记是房屋全部权变更的公示方式，在房屋未办理登记时，该房屋的全部权仍旧属于开发商，那么该转让是否属于无权处分呢？无权处分行为主要包括以下几种情形：出卖他人之物，出租他人之物，未经共有人同意出租、出卖共有物，将他人之物设定抵押、质押等。7从表面上看，该转让属于无权处分，但是细致推敲起来就会发觉这种理解存在问题：房屋未交付以前，预购方转让合同权利只要通知预售方，该转让合同即对预售方发生法律效力，但是根据无权处分处理，预购方转让房屋必需经过预售方追认，该转让合同才能生效，这种结论让人觉得不行思议。其实，根据合同权利转让理论，除不得转让

16、的情形外，预购方可以将其对预售方享有的权利转让给第三人，此时预购方转让的是房屋买卖合同中恳求预售方帮助办理产权的权利。因此，在商品房已经交付但是尚未办理房屋权属登记，预购方将购买交付的商品房转让他人，其法律性质仍旧属于合同权利转让问题，只是该转让不适用最高人民法院关于预售商品房再转让司法说明的有关规定，而应当适用合同法关于合同权利转让的一般规定。三、房屋买卖合同债权转让的法律适用问题。在理论界和实务界有一种观点，认为未取得权属证书的房屋，无论是房屋全部权还是债权都不得转让，因转让而签订的合同都是无效的。其法律依据是房地产法第三十七条，该条规定：“下列房地产，不得转让：（六）、未依法登记领取权属

17、证书的”。这种观点对法律的理解有失偏颇。依据有关法律规定，至少有三种“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让：第一是房地产开发商出卖现房的状况。依据20xx年6月1日国务院颁布实施的商品房销售管理方法，其第七条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地运用权证书或者运用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付运用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付运用条件或者已确定施工进度和交付

18、日期；（七）物业管理方案已经落实”。从以上规定可以看出，开发商不须要办理产权初始登记手续，可以干脆将现房出卖给买受人。或许有人会提出，房地产法第三十八条规定：“以出让方式取得土地运用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）根据出让合同约定已经支付全部土地运用权出让金，并取得土地运用权证书；（二）根据出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋全部权证书”。那么如何说明“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋全部权证书”的规定和商品房销售管理方法第七条的规

19、定之间的冲突呢？事实上，二者之间不存在竞合问题，理由为：房地产法第三十八条规定的转让是指转让以出让方式取得的土地运用权，假如转让已经有建成房屋的土地运用权时该房屋应当具有全部权证书，一般状况下，买受人应当是具备房地产开发资格的法人。而商品房销售管理方法第七条规定的转让是商品房（现房）的转让问题，而非单纯的土地运用权转让，对买受人的条件没有限制。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之一。其次是开发商预售商品房的情形。所谓预售商品房是指“房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为”。 8因为是预售正在建设中的商品房，房屋还未建成

20、，开发商不行能取得房屋权属证书，但是开发商却可以转让该未建成的房屋。同时，开发商在预售商品房时有一部分房屋未卖出，但是房屋已经建成，开发商同样不须要取得房屋权属证书，其可以凭原商品房预售证书接着转让该已建成房屋。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之二。第三是无权处分情形。无权处分是指无处分权人处分他人财产，并且与相对人订立财产转让合同。合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。对该条款的效力，我国法律界的通说为“效力待定”。也就是说，即使出卖人出卖他人房屋并也不当然导致合同无效，经房屋全部人追认或者出卖

21、人订立合同后取得处分权的，该是房屋买卖为有效。此为“未依法登记领取权属证书”的房屋也可以转让的情形之三。以上三种均为出卖人在未取得房屋权属证书的状况下可以转让房屋的情形，只是第三种情形受到肯定的限制，即无处分权的人处分他人房屋，未经房屋全部人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的，该合同无效。至少解除这三种情形之外，其他房屋在未取得房屋权属证书时不得转让，例如自然人、法人自建的房屋，在未取得房屋权属证书时不得出卖。根据这种逻辑思路，可以得出买受人与出卖人（可以是开发商，也可以是开发商之外的自然人、法人或者其他组织）签订房屋买卖合同，在未办理房屋权属变更登记手续之前，买受人对出卖人享有的权

22、利包括：接受房屋和要求出卖人帮助办理房屋权属登记手续；与此相对应，出卖人的义务包括：交付房屋和帮助办理房屋权属登记手续。买受人可以将对出卖人的上述恳求权全部或者部分转让给第三人（受让人）。此时，因房屋尚未办理过户手续，房屋全部权仍旧属于出卖人，所以买受人转让的只能是房屋买卖合同的权利（恳求权），而不是房屋全部权。在这种状况下，该权利的转让问题应当适用民法通则第九十一条和合同法关于合同权利转让的规定，同时由于合同法对民法通则有关权利转让问题进行了修正（转让权利只需通知出卖人，该权利转让合同即对出卖人发生法律效力），依据“特殊法优于一般法”的原则，关于转让合同权利问题应当适用合同法的有关规定（预售

23、商品房再转让问题还应当适用最高人民法院有关的司法说明）。四、与房屋买卖合同权利转让有关的其他法律问题。（一）、买受人转让合同权利是否还应当交纳契税和契税的缴纳对转让合同效力的影响。依据我国税收征收方面的法律规定，房屋买卖合同的买受人应当根据房屋买卖的成交价格交纳契税。假如在只有买卖合同的双方当事人的状况下，契税的纳税人只能买受人当无异议。在房屋买卖合同权利转让中，应当由哪一方缴纳契税？未缴纳契税是否导致该权利转让合同无效？对这个问题在理论界和司法实务界有两种截然对立的观点：一种认为，买受人和出卖人都应当缴纳契税，即先由买受人缴纳契税取得房屋权属证书后，再由受让人缴纳契税取得买受人的房屋权属证书

24、。假如买受人未缴纳契税，应当认定该权利转让合同无效。另一种观点认为，契税应当由受让人交纳。假如买受人和出卖人都缴纳契税，结果是人为地制造了两次买卖、两次税费，无法实现社会效益的最大化。9本人同意后一种观点，除该观点的理由之外，还有如下理由：第一、中华人民共和国契税暂行条例第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”，其第四条规定：“契税的计税依据：（一）国有土地运用权出让、土地运用权出售、房屋买卖，为成交价格；”，中华人民共和国契税暂行条例细则第七条规定：“条例所称房屋买卖，是指房屋全部人将其房屋出售，由承受者交付货币、实

25、物、无形资产或者其他经济利益的行为”。依据以上规定，契税的纳税人应当是房屋买卖合同的买受人，即买受人为房屋权属的承受人。买受人是否成为契税的纳税人应当区分二种情形：第一是买受人将合同权利部分转让给受让人，买受人不退出原房屋买卖合同，买受人和受让人共同对出卖人享有权利，是该房屋的共有人，也是房屋权属的共同承受人，契税当然由二者共同缴纳。其次是买受人将合同权利全部转让给受让人，买受人退出原房屋买卖合同，受让人单独对出卖人享有权利，是房屋权属的承受人，契税由受让人缴纳，因买受人已退出原房屋买卖合同，其不应当再担当契税的缴纳义务。从另外的一个角度分析，可以将契税的缴纳看作是取得房屋权属证书的对价，买受

26、人没有取得房屋权属证书，当然不须要缴纳契税。假如买受人缴纳契税，则其取得房屋权属证书，此时的转让行为是房屋买卖关系，而不是合同权利转让关系。其次、假如认为因买受人未缴纳契税则权利转让合同无效，那么出卖人未缴纳土地增值税也同样会导致合同无效。这就象我们去超市购买商品，因销售者没有交纳税款而导致买卖合同无效一样荒谬无比。纳税与否是纳税人和税收征收机关之间的税收征收关系，该法律关系属于税法的调整范围，而买卖合同以及权利转让合同是民事关系，二者之间没有任何缘由和结果关系。第三、无论民法通则和合同法，还是最高人民法院的相关司法说明，都承认房屋买卖合同权利可以转让，并且都没有将买受人缴纳契税作为房屋买卖合

27、同权利转让生效的要件。其实，不交纳契税并不代表买受人可以不交纳其他税费，其还是应当根据税收法律的规定交纳所得税等其他税费。因此，房屋买卖合同权利转让，转让权利的买受人不应当缴纳契税。同时，无论是买卖合同的当事人，还是权利转让的当事人，契税或者其他税费是否缴纳都不是合同是否成立或者生效的要件。（二）抵债房屋的再转让问题。在房地产开发活动中，以房抵债的现象特别普遍。开发商由于资金惊慌或者为避开流淌资金的大量占用，往往要求施工方垫资施工，待房屋建成后以房屋折价抵顶工程款。在这种情形下，实际存在两种法律关系：建筑工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。因建筑工程施工合同与本文主旨无关，故仅论述房屋买卖合同

28、关系。以房抵债的法律性质为房屋买卖关系，即开发商以建成房屋折价作为给付施工方的工程款，施工方以开发商欠其的工程款作为购买房屋的对价。建设部城市房地产转让管理规定第三条也对此作了明确规定：“本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：（四）以房地产抵债的；”。施工方为了使房屋变现，就须要转让该房屋，这种转让分为两种情形：一是施工方在取得房屋权属登记证书后再转让房屋，该转让应当为房屋买卖关系。二是施工方与第三人达成房屋买卖协议，由施工方将该抵债房屋转让给第三人，第三人将房屋价款给付施工方。第一种方式须要缴纳

29、契税和其他税费，为削减变现成本，施工方大多实行其次种方式变现。如何确定施工方转让行为的法律性质？开发商和施工方以房抵债协议为房屋买卖关系，则开发商担当的义务为交付房屋和帮助办理房屋产权手续，施工方享有的权利为接受房屋和要求开发商担当帮助办理房屋产权手续。因施工方尚未取得房屋权属证书，其与第三人签订的转让协议事实上转让的仍旧是对开发商享有的权利，即该转让为合同权利转让。同时由于该房屋已经建成，所以该转让行为应当适用合同法关于权利转让的规定。由于施工方不具有房地产开发资格，其与第三人达成协议后，再由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同，并出具发票等办理房屋权属登记所需的手续。假如开发商和施工方以

30、房抵债协议约定的房屋价格、施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格、第三人和开发商签订买卖合同的房屋价格相同，例如三个合同的房屋价格分别为100万元，权利转让问题不会产生任何异议。但是施工方为尽快使房屋变现，往往会降价销售房屋，例如开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格为100万元，施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格80万元，最终第三人和开发商以80万元签订商品房买卖合同，此时存在一个问题：合同权利转让是指不变更合同权利的内容，由债权人将权利转让给第三人。最终一个合同变更了第一个合同的内容，这种变更是否影响权利转让的性质？施工方转让合同权利的完整流程是，开发商和施工方签订商品房买卖合同

31、，工程款为房屋价款，其后施工方再和第三人签订权利转让合同，施工方收取第三人给付的对价，最终施工方通知开发商。因该流程比较烦琐，施工方往往在和第三人或者包括第三人和开发商达成初步的房屋买卖协议后（可能是口头的，也可能是书面的），由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同，第三人不须要根据合同约定向开发商交付房款，因其已经将房屋价款交付给了施工方。同时因该房屋已经由施工方交付给第三人，该第三人就享有要求开发商出具办理房屋权属登记各种手续的权利。从该层面上分析，最终一个合同只具有形式上的意义，或者说该价格仅为缴纳契税而确定的成交价。但是无论如何，施工方的转让行为仍旧为权利的转让，我们权且称之为“简化的

32、权利转让”。（三）、合同法第八十七条的详细含义。合同法第八十七条规定：“法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续的，依照其规定”。详细到房屋买卖合同权利转让问题，“办理批准、登记手续”的含义是指受让人办理房屋权属登记手续还是房屋买卖合同权利转让合同应当办理登记手续？假如是转让合同应当办理登记手续，那么未办理登记手续是否影响该合同的效力？依据该条款“转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续”的规定，该“批准、登记手续”明显是指转让合同的批准、登记手续，这种理解应无异议。关于房屋买卖合同权利转让登记问题，只有1995年司法说明其次十九条作出规定，但是该司法说明即不是法律（狭义

33、的法律），也不是行政法规，同时该司法说明只适用1995年1月1日以前发生的房地产纠纷案件，而不适用1995年以后的案件，再者法律、行政法规对房屋买卖合同权利转让是否须要登记都没有作出规定。本人认为，房屋买卖合同债权转让不须要办理登记手续，或者至少说现在不须要办理登记手续。因此，未办理登记手续不影响转让合同的效力。五、结论。（一）、我国法律和司法实践都承认房屋买卖合同权利可以再行转让，权利转让包括预售商品房再转让和其他房屋买卖合同权利转让。（二）、预售商品房再转让。转让的条件是：（1）、预购方和预售方签订的预售商品房买卖合同合法有效。（2）、预购方和受让方签订的预售商品房债权转让合同合法有效。（

34、3）、预售商品房债权转让合同应当在预购方还未取得房屋产权证书之前签订。（4）、预购方向预售方履行了通知义务。（三）、特别的权利转让合同。（1）、转让已经交付但是尚未办理权属登记的商品房。（2）、转让尚未办理权属登记的抵债房屋。该二种情形均属于合同权利转让，适用合同法关于权利转让的一般规定。（四）、其他房屋买卖合同权利转让。转让条件：1、出卖人和买受人签订的房屋买卖合同合法有效。2、买受人和受让人签订的转让合同合法有效。3、买受人向出卖人履行了通知义务。（五）、解除条件是：1、转让权利的转让人不应当缴纳契税，同时契税或者其他税费是否缴纳也不影响转让权利合同的效力。2、转让合同不须要办理登记手续。

35、注释：1、因合同权利、义务一并转移须要经过对方同意，该转让可探讨的问题有限，故本文论述的前提是转让人（原合同买受人）不担当合同义务或者其义务已经履行完毕的状况下单纯的合同权利转让问题。2、参见王利明、崔建远：合同法新论总则，中国政法高校出版社，20xx年3月修订版，第412-426页。3、骆小春：预购商品房再转让的法律思索，载河北法学，20xx年第5期，第112页。4、骆小春：预购商品房再转让的法律思索，载河北法学，20xx年第5期，第112页。5、参见金俭：析商品房预售合同，载现代法学，1996年第1期，第62页。6、赵英伟：商品房预售合同转让法律性质及条件探讨，法律图书馆，首页法律论文资料

36、库“商品房”搜寻，下载于20xx年8月4日。7、参见田韶华、包雯：论我国合同法上的无权处分合同及其效力，载法学家，20xx年第2期，第54页。梁慧星：如何理解合同法第五十一条，载人民法院报，20xx年1月8日，第3版。王轶：论无权处分行为的效力，载中外法学，20xx年第3期，第287页。8、1995年2月17日建设部城市商品房预售管理方法其次条。9、邹征优、林奇良：不是转让房屋，是转让合同权利，载人民法院报，20xx年2月26日，第B4版。转让房屋买卖合同2卖方：身份证号码：(以下简称甲方)买方：身份证号码：(以下简称乙方) 托付代理人(特殊授权)：依据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市

37、房地产管理法及其它有关法律、法规之规定，买卖公允、合理、自愿、协商一样的基础上就买卖房屋达成以下协议：一、甲方将下列房屋出售给乙方全部，房屋座落：富阳市富春街道路号楼室，面积为平方米，车库一只。二、甲、乙双方协议房价为万仟 元整(￥X元整)。三、付款方式：自签订合同后，乙方付给甲方 元整，余款 付清交房。四、访房屋为联建房，暂未分户办理房产证及相关证件，在政府出台允许可(转)办房产证时，甲方应供一切资料，土地产权户主签好字，主动帮助乙方办理产权手续，办理房产证一切费用由乙方自负。五、甲方保证在交易时该房屋没有任何纠纷、抵押债务，在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由甲方担当全部违约责任。六、

38、今后该房屋被拆迁或扩建，赐予该楼的补偿及赔偿款都归乙方全部，房屋内有水表、电表，甲方给乙方接通好，开户费由乙方担当，甲方准许乙方屋顶安装太阳能。七、在甲方未为乙方办理好该房屋的产权及土地运用权过户登记手续前，甲方无权就该房屋权属主见任何权利。八、其他事项：九、合同签订后，双方共守信誉，不得反悔。其它未尽事宜，按国家有关规定办理，自觉执行，不得违反。如有违约引起的纠纷，本代理人应出庭作证。十、三合同壹式叁份，甲、乙双方各执壹份，代理人保留壹份，本合同双方签字、盖手印后生效。甲方(签字)： 电话：乙方(签字)： 电话：电话：XX年X月X日转让房屋买卖合同3甲方(出售方)：_身份证：乙方(购买方)：

39、_身份证：依据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房产管理法及其他有关法律、法规之规定，乙方和甲方在同等、自愿、协商一样的基础上就买卖房屋达成如下协议：一、房屋位置甲方房屋位于冷水滩区凤凰园珊瑚路现代住宅。_乙方所购房位置为_栋_单元_层_号。二、计价方式按建设面积计算，住房面积为_平方米，该房屋单价为人民币每平方米_元，合计_元;单价_元，合计_元，总金额为_元整。三、付款方式甲乙双方签订房屋买卖合同时，乙方向甲方交购房金_元整，买方必需签合同后_天付_元整。下余房屋_元整于甲方办出房屋产权证时乙方一次性付清。否则甲方有权解除合同，另向他人出售乙方购买的房屋，乙方无异议和无权干涉甲方实行

40、的措施。四、双方权利和义务：乙方所购的住宅拥有全部权、运用权、转让权、出租、抵押和继承。(甲方只为乙方办理房产证、水电过户)五、装修标准墙、室内、顶均为一般粉刷，其他无任何装修。乙方购房后不得擅自挖洞更改门、窗口。否则造成房屋问题由乙方负责，甲方不担当任何经济责任。六、有关公共设施所担当的责任及费用由甲方负责，乙方不负任何责任费用。室内全部东西归乙方、余款被付清及运用权归甲方。本合同一式三份，甲乙双方各执一份，签字生效。甲方签字：_乙方签字：联系电话：_联系电话：20xx年_月_日转让房屋买卖合同4甲方：乙方：甲乙双方经协商达成共识，详细条款如下：1、甲方自愿把(冯家窑)湖韵新村安置房74.3

41、3平方米，转让卖给李术彪，年限为此房的运用终身权，价格为国家统一价格。2、乙方须给甲方好处费贰万柒仟元整。暂付贰万元整。待转户以后乙方一次付清给甲方。转户当中，甲方无条件给乙方补办一切手续，过户费用由乙方自行担当。3、过户费和生活补贴费由甲方收取。4、房屋运用权永属李术彪，房屋的以后待遇补偿和费用恒久由李术彪担当收取。5、如乙方有变动房屋出手时，甲方无条件赐予出手续。6、双方已达成以上协议，如一方在过户之前违约，需赔偿对方经济损失和精神损失费用叁万元整。7、此协议一式二份，签字之日起生效。注：甲乙双方身份证复印件。甲方：乙方：见证人：见证人：20xx年1月12日转让房屋买卖合同5转让方：(以下

42、简称甲方)工作单位：住址：身份证号：受让人：(以下简称乙方)工作单位：住址：身份证号：经自愿协商达成一样，甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下合同条款，以资共同遵守：第一条_转让房屋的基本状况转让房屋(以下简称该房屋)位于_，该房屋的结构为砖混结构，建筑面积为_平方米(包括卧房、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施，实际运用面积平方米。其次条_转让价格双方同意上述房屋售价为_万元(人民币)整，大写_万元整。第三条_付款方式1.乙方应在签订房屋买卖(转让)合同时，支付万元的定金。2.在甲方将房屋产权证办理到乙方名下后，在交付房产证同时，由乙方支付剩余房款。甲方

43、在收款时应向乙方出具收据。第四条_房屋交付甲方应于本合同生效之日起，在的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的状况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为完成房屋交付，上述房屋的占有、运用、收益、处分权归乙方行使。第五条_房屋过户在房屋定金交付后，甲方应当在时间内办理房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，在办理产权证和过户过程中产生的相关费用由甲方担当。第六条_甲方的承诺保证甲方保证自己对该房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍，该房屋不涉及第三方的权利，本合同签订前该房屋集资、购房款、水、电、气、暖等安装费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全部担当。第七条_违约责

44、任1.甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日甲方应按乙方已付购房款的万分之二担当违约责任;逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应担当全部购房款的20%的违约金。2.乙方违反本合同约定，未能在约定时间内交付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金;逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应担当全部购房款的20%的违约金。第八条_本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。第九条当本合同在履行中发生争议时，双方协商解决。协商不能解决的，双方同意由仲裁委员会仲裁。第十条_生效说明本协议一式二份，甲乙双

45、方各执一份，均具有同等法律效力。_本合同自双方签字之日起生效。甲方：_乙方：年月_年月日转让房屋买卖合同6买方(甲方)：杜贤周(属杜秀芳之夫)，男，汉族，1955年4月19日诞生;住址：四川省南充市高坪区鹤鸣路350号一幢一单元五楼二号;身份证号：512922X。买方(甲方)：杜秀芳(属杜贤周之妻)，女，汉族，1955年7月25日诞生;住址：四川省南充市高坪区鹤鸣路350号一幢一单元五楼二号;身份证号：5129222。卖方(乙方)：杨树春(属谭秀琼之夫)，男，汉族，住址：四川省南充市高坪区清街办;身份证号：卖方(乙方)：谭秀琼(属杨树春之妻)，女，汉族，住址：四川省南充市高坪区清街办;身份证号

46、：高坪区白塔路华洲房地产公司兴建商住楼二单元三楼二号属杜贤周、杜秀芳、杨树春、谭秀琼共同全部，建筑面积为122平方米现，经甲乙双方多次协商，乙方自愿将此房屋转卖给甲方，甲乙双方看法达成以下共识：一、杨树春、谭秀琼将白塔路兴建商住楼二单元三楼二号，建筑面积为122平方米，以壹拾壹万元(￥：110000元)的价格转卖给杜贤周、杜秀芳;二、此协议双方共同遵守，不得反悔，如有一方反悔，反悔方必需付违约金伍万元(￥：50000.00元)。三、本协议一式两份，甲乙双方签字之时生效，具有法律效力，甲乙双方各执壹份，本协议未尽事宜，经甲、乙双方协商一样另行签订补充协议，补充协议作为本协议的附件与本协议具有同等的法律效力;买方(甲方杜贤周)： 买方(甲方杜秀芳)： 卖方(乙方杨树春)： 卖方(乙方谭秀琼)： 见证人：20xx年五月二十四日转让房屋买卖合同7卖方：_身份证号码：_(以下简称甲方)_买方：_身份证号码：_(以下简称乙方)_托付代理人(特殊授权)：依据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其它有关法律、法规之规定，买卖公允、合理、自愿、协商一样的基础上就买卖房屋达成以下协议：一、甲方将下列房屋出售给乙方全部，房屋座落：富阳市富春街道_路_号_