商业物业工作计划精编.docx

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1、商业物业工作计划商业物业工作安排1xx，在地产公司唐董的正确领导及大力支持下，物业公司全体员工团结一样、开拓进取，紧紧围绕地产总部所指示的工作目标开展工作，金龙华苑小区逐步进入规范化，服务品质逐步落实到位，管理工作持续改进完善，力争在xx年度把金龙华苑小区工作推向一个新的台阶，依据xx工作的实施及进展，特制定物业公司xx年的工作安排。xx年，物业公司将完善物业定位发展，调整新的发展战略，奉行“先品牌、后规模”、 “把工作重心放在改进物业的服务品质、小区规范管理工作”思路上，工作任务将主要涉及到企业资质的定级，内部管理，经营管理，企业管理规模的扩大，保持并进一步提升公司的管理服务质量等详细工作。

2、物业公司要在残酷的市场竞争中生存下来，就必需发展扩大。因此，工作重点主要是协作地产做好商铺管理规划及物业公司经营管理、服务品质、业务拓展方面来开展，收支实行“取之于物业，用之于物业”的政策，作为整体不提利润要求，只求服务品质，为能够顺当的达到申请三级企业资质的要求，扩大管理面积、扩大公司的规模将是面临最重要而迫切的需求。同时，依据公司发展须要，将调整组织结构，进一步优化人力资源，提高物业公司的人员素养。强抓落实内部管理，搞好培训工作，进一步落实公司的服务品质，保持公司的管理质量水平逐步上升。在工作程序上进行优化，保证工作能够更快更好的完成，的确做好地产开发品质服务的有力后盾并重点安排以下几个阶

3、段来逐步落实。一、落实物业三级资质评定根据湖南省江华瑶族自治县物业管理的有关规定，我公司的临时资质是一年，将于20xx年4月23日到期，初设1年的暂定期现已超出规定期限，其相关资质是由行政主管部门依据物业管理面积等参数来评审物业企业等级。据目前的管理面积，我公司可以评定为四级企业。我公司已在xx12月份承接江华县印象瑶都物业管理项目商住一体化约8万平方米，加上金龙华苑项目约80375.91平方米。目前我公司物业管理面积约16万平方米，这个数字对于物业企业来将是远远不够，初步安排假如能够顺当的拿下龙华.世纪城及华园国际对我们公司来说也将是住宅物业方面一个更大的奠基石。所以，企业等级评审工作将是明

4、年上半年的重要工作之一。换取正式的企业等级将更有利于我公司取得在市场上竞争的砝码。因此，在xx年其次季度起先打算有关资质评审的有关资料，不打无打算之仗。争取一次评审过关。二、内部管理工作（一） 人力资源管理物业公司在xx年成立初期时至今设置了管理处经理工程经理保安保洁，但详细人员定岗定位及责任分工成效不是很明显，比如服务中心文件建档、人事、相关合同、制度汇编、小区规划、工程修理标准等无完善的体系，xx年将重新调整管理架构，编制完善的管理制度及岗位职责。在现有的人员任用上，根据留优分劣的原则进行岗位调整或者引进新人才。在各部门员工的工作上，将赐予更多的指导。在员工的晋升上，更注意于不同岗位的轮换

5、，加强内部员工的培育和选拔，带出一支真正的高素养队伍。推行员工职业生涯培训，培育员工的爱岗敬业的精神。真正以公司的发展为自己的事业。在今后的项目发展中，必需赐予内部员工肯定的岗位用于公开选聘。有利于员工在公司的工作主动性，同时有利于员工的资源优化。在培训工作上将逐步完善制度，将员工接受的培训目标化，量化，作为年终考核的一个子项。管理人员必需要有较强的物业管理专业，基层员工进入公司接受公司的相关制度培训及岗位培训，技术性工种入公司后必需持相关国家认证证书上岗证上岗。xx年的培训工作重点转移到管理处和班组长员工上，基层的管理人员目前是公司的人力资源弱项，xx年通过开展各类培训来加强该层次员工的培训

6、。（二） 品质管理服务品质管理没有推行实施，力度未加强落实无法达到所志向效果。可以看出服务中心对小区业主所提出整改项及投诉问题重视度不够（可以讲能拖就拖，能推就推，无详细解决方案和方法），最重要的是小区业主针对物业服务行业思想接受意识还未转换过来，员工的培训工作执行力度不够，执行的标准没有真正的落实。为此，xx年将实行服务品质管理的实施，为公司通过资质评审认打下坚实的基础，争取能够在xx年其次季度通过三级资质并取得相关证书。在xx年上半年由物业公司负责人牵头对服务品质体系文件进行汇编，使得对公司更加合适而有效。针对服务品质文件，汇编精简有效的品质管理培训。对新接管的项目实施项目式的服务品质体系

7、进行整编推行，实施不同标准的服务质量系统。xx年将实施由服务中心经理负责品质管理的落实执行，公司每个接管的项目都指定服务中心经理主抓质量管理工作并协作物业领导做好相关资料的汇编。包括在该项目的质量内部管理、业主的投诉及处理、管理的资料档案收集、制作项目质量管理分析报告等。同时，协作相关行政部门、业主的需求进行年度的质量管理分析调查，获得有效的内部管理信息和业主的建议，以便对项目的不合格项进行整改并逐步完善。（三） 行政工作经了解金龙华苑服务中心在xx中，未能彻底的起到承上启下的作用，管理当中存在一些欠缺。为此，在xx年要加强小区管理，做好人事、劳资、档案外联等各项工作。在公司内设置建议信箱，详

8、细设置在服务中心一楼前台处，用于公司员工就公司的现状和工作生活中的各种问题进行询问，由服务中心主管负责人抽特地的时间了解，并回复。同时公司每个季度必需召开一次集体工作会议，或者阶段性的服务品质检查。xx年物业公司的消耗物品选购将由服务中心指定负责人进行统一选购。选购的形式实行固定供货商合同制服务，有利于节约成本和规范化操作。每月的25号报下个月的材料选购清单，次月3号领取所选购的物资，在有力保障项目正常运转的同时，留意费用的有效限制。（四） 企业文化和品牌打造华安物业是年轻企业，依托金龙房地产公司和永州的经济发展环境状况，华安物业继承金龙房地产公司高效的服务质量标准，扎实的内部管理。打造华安物

9、业服务品牌，铸造朝气逢勃的企业文化。在xx年华安物业公司将通过举办一系列的活动，来铸造公司的品牌和文化。如：岗位技能竞赛、服务水平竞赛、扑克赛等，以此加强企业的凝合力，增加员工的归属感，激发员工的工作热忱。肃穆工作纪律，从细小处做起，如：着统一服装上班、见面问好、主动为业主供应帮助、下班整理自己的岗位物品及清洁卫生等等。再就是举办多种多样的竞赛活动，同时主动参加有关物业管理的各种会议和培训，在小区业主心中建立良好的形象。三、对外拓展物业公司xx年4月成立至今为止已有三年，三年的时间已经过去了，xx年假如不能够拓展管理面积，不但资质定级会成为一个问题，从长远的方面来讲，停止不前就会被淘汰。因此，

10、公司的扩张压力是较大的，xx年的工作重点必需转移到这方面来（包括金龙华苑商业管理）。湖南永州的物业管理市场，住宅小区在今后较长的一段时间里仍是最大市场，再其次是商业楼，再就是工业园区。根据我公司目前的规模，很难在市场上接到规模大、档次高的住宅物业。因此，中小型的物业将是我公司发展的首选目标。同时，住宅物业是市场上竞争最激烈的一个物业类型，我公司应在不放弃该类物业的情形下，开拓商业物业、工业物业和公共物业等类型的物业市场。走别人没有走的路。在xx年第一季度将组织人员对市场进行一次摸底调查，已调查结果调整公司的拓展方向。物业公司于xx12月承接印象瑶都项目，感觉到公司缺乏一个专业的团队来从事物业管

11、理工作。使得该项目工作在以后人力投入的状况下，势必是一个较大的考验，江华县物业市场状况不熟（包括永州市物业市场），信息缺乏，虽做了周边大量的调查了解，但其他物业管理未能有好的趋势。因此，xx年必需加大拓展工作力度，增加投入，拟设特地的人力资源部门聘请高素养人员来工作（基层管理、各部门基层员工），力争华安物业能够顺当的成长，不断的发展物业市场。四、经营管理工作xx年，经营管理主要工作是在公司已有和新接的项目中挖掘项目的相关资源进行经营，指导项目开展多种经营管理工作。核算项目的经营状况，依据实际状况和安排来调控，以达到经济效益最大化。因此，xx年经营管理主要进行物业管理项目的经营及协作地产做好金龙

12、华苑商业招商服务工作。商业物业工作安排2物业管理前期管理工作在物业管理环节中是非常重要的。应将在实行此方案所制定的经营管理项目前做好以下的前期管理工作:(1).修改和制定有关的管理文件,这些文件包括但不限于:A.管理公约-对xxxx物业及其设备,服务设施的管理、保养、保险以及维护所订立的规定,达到对该物业的统一管理,以保证该物业的全部业主和租户有效地运用其物业单元,并规定各业主和租户对该物业的管理及公共开支所需负责的适当比例、以及权利、义务。B.用户手册-便利各业主及租户进一步了解xxxx的物业状况和管理运作规定,旨在保障xxxx全体业户和租户的利益而制定的手册。C.装修指南-向各业主及租户具

13、体介绍各业户在自己单元内进行装修、改造等工程必需遵守的规定和必办的手续,以及介绍xxxx物业设施状况,以帮助和指引各业户进行内部装修时不影响整个物业的公共设备、设施、中心系统、楼宇结构和其它业户单元的正常运用。(2).制定各项管理程序及规定,包括但不限于以下:A.商铺物业交收程序B.商铺装修的报批和验收程序C.商铺装修的监控程序D.公共地方的清洁、绿化的监管和监控的程序和规定E.公共设备设施的监管维护和报修程序F.投诉处理的程序G.意外和紧急状况处理的程序H.非办公时间出入商场的管理规定I.货物出入的管理规定和大宗物品放行的规定J.日常运作的物业管理程序和物业状况的管理规定(3).物业管理服务

14、质量的限制和制度,包括但不限于以下:A.各部门工作手册的制定(包括岗位责任制、工作程序和流程、工作细则)B.各岗位的(部门)纪律制度C.各岗位服务标准D.考核制度和持续改进的措施(4).在商场竣工前对商场设施管理的前期介入:前期介入有利于商场的日后管理,避开发生重复投资或资源奢侈,对发展商有利无弊,其范围包括但不限于以下方面:A.参照商场的图纸设计,为商场日后管理的便利与完善,提早设计及更改有关设备设施及有关的功能布局,以避开重复投资或奢侈资源。B.依据我们的专业管理阅历,向发展商早期提出合理化建议。如设备设施的选择,管理设施的设置等等。C.早期熟识商场设备设施状况,帮助发展商监督设备安装及调

15、试,监控有关工程质量,并对商场的隐藏工程进行早期的验收。2.对xxxx商场进行验收和接管将协作发展商,根据xxxx的工程进度,分期分批地对商场物业验收和接管,包括以下方面:A.对隐藏工程验收和接管B.对楼宇工程质量的验收和接管C.对设备和设施的验收和接管D.对装修质量的验收和接管E.对各项工程和设备的竣工图,运用说明书,质量保证书等以及图纸和文件资料的接收并存档。F.全部交付给业户的商场物业单元,均由物业管理公司先验收接管后,再代表发展商交付给业户,并代业户跟进各项收铺时查出的遗漏工程问题。3.接管后的物业管理工作包括但不限于以下:(1)代表发展商向业户进行商场物业交收工作,并跟进收铺后的遗漏

16、工程的完善工作。(2)跟进xxxx工程的土建、机电设备设施、智能化项目、公共设施的各项遗漏工程,督促承建商完善各项遗漏项目。(3)执行日常的保安管理。A.利用先进的硬件设施,如电子巡更系统、对讲系统、闭路电视监控系统、烟感报警平安防范系统等,对xxxx商场物业实行24小时无间断的平安管理。B.制定合适的各项平安管理制度,如出入登记,每小时巡楼,紧急和意外事务处理程序等做好平安管理,力求无罪案发生率。C.制定合适的消防工作安排和制度,确保xxxx物业的防火工作平安牢靠。D.制定保安人员的聘请标准,促使保安员持证上岗,并进行业务培训和素养教化,特殊强调热忱有礼、来宾至上的服务意识,使保安队伍成为x

17、xxx物业管理形象标记。E.加强管理检查,建立考核核和奖罚激励机制,坚持持续改进,保持保安队伍的服务质量和水平。商业物业工作安排31、正常期的管理工作安排序号 项目 内容时间 备注一房屋及公共设施的修理保养1制定房屋及公共设施的修理保养安排；2养护和修理安排方案；3修理基金的管理；4房屋的修理管理；5房屋的养护服务物业交付运用之日起二机电设备的修理保养1设备的基础资料管理；2设备的运行管理；3设备的修理管理；4设备能源和平安管理。物业交付运用之日起三平安事务管理1治安管理；2交通车辆管理；3消防管理。物业交付运用之日起四智能化设施管理1日常运用操作；2维护；3系统完善。物业交付运用之日起五大厦

18、环境管理1绿化管理；2清洁卫生管理；3环保管理。物业交付运用之日起六财务管理1财务帐务2费用收取。物业交付运用之日起七大厦文化活动开展1举办宣扬；2举办大厦活动；3供应大厦服务。物业交付运用之日起八服务及完善配套物业交付运用之日起2、验收与接管程序接管验收是指物业管理公司接管开发单位 、承建单位（或个人托管）的新建房屋（或原有房屋）时，在竣工验收的基础上以物业主体结构平安和满意运用功能为主要内容的再检验。接管验收是物业管理过程中不行少的一个环节。我们sq物业管理公司不仅要尽早地介入物业的建设，而且要充分利用其在接管验收中的地位严格把关，决不允许马虎从事，得过且过，避开公司今后遭遇损失。3、制定

19、物业验收安排及接管手续书物业验收技术小组会同赛博韦尔管理处，依据物业管理合同的要求制定相应物业验收安排，在验收安排中明确验收的步骤、验收的项目、验收项目所依据的标准、验收的责任人员，验收安排应由验收技术小组组长审核，并报总经理审批。验收小组应在接管验收前15天制定出接管验收手续书。4、资料的接管验收开发商（大业主）通知物业公司接管验收。验收技术小组会同MXY商业物业管理处按验收安排进行资料的接管验收，仔细审查验收、移交方供应的产权资料和技术资料，并记录在验收交接记录中，对于个别一时难以备齐的资料，在不影响整个接管验收工作的进度下，可由交接双方议定，限期提交并做好记录备查。5、物业的预验收1、物

20、业验收技术小组分专业，按验收安排要求依据设计图纸对房屋质量、运用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行预验收。2、验收技术小组依据国家标准建筑安装工程质量检验评定标准、房屋接管验收标准对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂一并清查数量、安装位置等。3、在预验中查出不合格项目，由验收小组填写各类遗留问题统计表， 返回给移交单位，限定日期由移交单位或工程施工单位进行整改，并商定时间复核。4、对预验收的单种设备进行试运转验收，主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标。对不符合的指标刚好得出书面看法，要求移交单位组织设备制造厂家或施工单位进行重新调试，达到规定的要求。

21、6、物业的验收1、在预验收的物业遗留问题统计表之遗留问题落实实施后，物业验收技术小组进行验证并在房屋遗留问题中记录结果。整改合格后，按验收安排进行正式的物业验收。2、楼宇的实物验收，按验收安排进行，做到三符合。一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是工程的主要设备的安装位置与安装质量符合；三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合，验收结果记录在验收交接记录中。3、在实物验收过程中发觉不合格马上提出书面遗留问题整改报告限期整改，并在验收交接记录中记录。4、岗位移交在完成资料交接。商业物业工作安排4商业、写字楼性质物业是在建设规划中必需用于商业或办公经营性质的房地产，它是城市整体

22、规划建筑的重要组成部分，其干脆的功用就是为消费者供应购物、办公的场所。从建筑结构上来分，商场物业有放开式的市场和广场类型，也有封闭式的购物中心、写字楼类型。较之传统的居住型物业，此类物业给开发商及物业公司带来的收益更加可观，但根据收益与风险相对应的商业原则，因经营和管理商业物业导致的法律纠纷也比住宅物业更加困难。一、商业物业纠纷的特点及成因简析。我们认为，商业性物业纠纷较之传统居住型物业纠纷，具备如下两个方面的特征：（一）商业物业较难成立业主委员会，以业委会为维权主体与物业管理公司的干脆对抗相对较少，更换物业公司也相对较少。相对于住宅而言，商业地产经营业态各异，又由于如今商业地产呈现租赁式经营

23、模式，导致商业物业像住宅那样成立业主委员会有困难。据20xx年相关部门统计，仅以深圳为例，商业物业成立业委会的比例不到四分之一。依深圳市业主大会和业主委员指导规则及相关文件规定，“商业物业已交付运用的建筑面积达到50%以上，或者物业已交付运用的建筑面积达到30%以上不足50%，且运用超过一年的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处书面提出申请成立首届业主委员会。”实践中，假如商业物业是单一业主且物业又在自家成立的子公司管理之下，则根本没有成立业委会的必要。只有在存在分割产权物业的状况下，才具备了成立业委会的前提。但问题是许多商业性物业从表面上看入住率颇高，但事实上各个产权人将物业

24、出租，或者开发商用托付第三方经营或者全场租约的形式经营，又或者开发商已经出售的单元不多而更多的单元被迫出租。因此很多写字楼的入住率高并不代表小业主交付运用的面积多，不肯定达到成立业委会的法定要求。即使达到了法定的条件，也因商业楼宇的产权人不像小区业主那样特殊在意小区公共事务和共同利益关系，在缺乏相互了解沟通的平台下，也很难形成成立业委会的合意。加上开发商限制的物业公司明显并不希望成立对抗性的业委会，无人牵头的小业主就成了一盘散沙。物业公司最担忧的就是与业委会对抗、导致丢失管理权。没有业委会或者开发商作为大业主在业委会中具有限制权，则物业管理中最大的利益双方的冲突就大为削减，业主更换物业管理公司

25、的诉讼以及胜利的可能性也较少。当然，作为企业的物业管理服务企业的律师，我们常常向开发商、物业公司灌输成立业委会的好处，有一个监督方，有利于物业公司管理行为更加规范，有利于削减各类纠纷，有利于小区的和谐。（二）随着商业地产的开发，物业管理公司的业务在传统住宅领域外有了新拓展，部分商业项目采纳了开发商和物业管理公司合作经营的商业模式，对物业管理质量提出了更高要求，出现了相对居住型物业中欠缴物业管理费诉讼案件数量下降，但个案标的额上升以及针对管理质量、管理内容和收费合理性的新诉讼纠纷。深圳中院房地产庭所作出的统计数据显示，传统居住型物业诉讼60%集中在物业公司诉业主欠缴物业管理费，30%则是业主诉物

26、业公司管理不当所导致的侵权纠纷，其他物业纠纷的比例则为10%；而在商业物业中，欠缴物业管理费的纠纷比例下降至30%，经营户、业主诉物业公司管理不善导致的管理类侵权纠纷上升至50%，20%则是其他纠纷。出现以上情形的缘由主要归结为以下两个方面。其一，商业性物业因其租金与物业管理费的收费标准大大高于居住型物业，开发商一般不愿将商业物业的巨大利润让渡于其他物业公司，因此进驻商业物业的物业管理公司大多为开发商公司的子公司或关联公司。地产公司此时与物业公司之间更易形成紧密的利益共同体，传统地产业务中本应由地产公司负责经营的领域，如房屋租赁，招商引进，广告招租等业务，此时都将会一并托付给物业公司，或者干脆

27、将大厦经营权交付给物业公司代行使权利。在削减了开发商负担的前提下，无疑加大了物业管理公司的责任和义务，增加了诸如租赁合同模板的制定；租赁合同纠纷的预防和解决；招商、广告业务的引进、管理；业绩分成等新业务上。同时，因服务范围的扩大，业主和商户对物业公司的管理是否合法得当、是否谨慎合理、费用是否合理、特殊是中心空调费用的测算是否合理等更加关注。其二，进驻商业物业的经营户或企业，一般依据合同约定，在进驻前均会缴纳肯定数额的物业管理费保证金，加上商户进行实体经营、经济实力相对较强，因此欠缴物业管理费的案件数量相对下降，不过因为商业物业的物业管理费相对昂扬，个案欠费的数额会上升。二、针对商业物业纠纷的缘

28、由和新类型，物业管理企业在风险防范方面应当留意以下几点。（一）在接受开发商托付，独立取得商业物业经营权的状况下，物业公司在制定商业楼宇招租租约模板时，须要留意：1、独家经营权保障条款在物业公司对商业楼宇招商经营过程中，租赁合同的双方为物业公司与商户。为了保证利益最大化，商户可能会提出保障其同类经营项目的独家经营权。因此，应当在合同中约定独家经营权的涵义和范围：（1）明确独家经营权的含义。某类行业或者店铺的名称、经营业态、经营范畴等要说明明确，尤其是约定不允许引进的类似行业的范围。（2）明确违约责任，特殊是独家经营的商户必需达到的业绩和按时交纳租金（或分成）、管理费等的违约责任，并约定管理方在条

29、件成就时有权利提前解除合同。2、开业日期与开业率的约定对于初次招商的商业物业来说，项目开业日期对于经营商家和管理方都是比较重要的，项目开业日期的确定，是收取租金、管理费，特殊是与实际运用相关联的中心空调费、水电损耗等费用的标记和起点。实践中，须要双方明确约定项目的各项收费起点，对于开业日期要求商家开业前向管理方出具书面函件，明确其开业日期，以便管理方做好水电、中心空调、其他公共设施的启动打算。到期即使因单方缘由无法正式开业或者达不到商业预期，也应当起先计算各项费用。对于因开业日期不明确或者开业率不足导致无法支付各项费用的纠纷，双方事先应当就开业的详细日期、逾期不能开业的处理方法以及各方的违约责

30、任做出明确的约定；在开业率上应当在合同中明确约定开业是否为整体开业；如不是，则要确定开业率是多少，开业率计算标准是以开业商家占全部商家数量的比例还是以开业面积占物业整风光积的比例进行计算。管理方在合同条款制定上选择有利于己方的和免责的条款来合法规避责任和最大程度完成费用收取任务。3、租金递增率的设定经营商业地产时，租金是投资回报的主要方式。在租金的确定上，如合同明确约定采纳固定租金，则无甚争议；若采纳递增租金时，应当确定租金递增率，作为合同相对方的物业公司应当代开发商了解本地区肯定时期内商业地产的升值潜力，并经过对政府规划、统计部门发布数据的探讨和具体的市场调查后，借鉴周边类似物业的租金确定方

31、式来确定。实践中，因客观经济形势的千变万化，一味租金递增将导致商户难以为继，导致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。为了双赢乃至多赢，应当在合同中约定租金、管理费的弹性条款，如双方协商一样可以减免或者降低递增幅度等。4、扣率租金模式下如何预防法律纠纷除采纳固定租金或递增租金的形式以外，在某些状况下还可采纳扣率租金。扣率租金是实行扣率租金和固定租金两者取其高的方式，即确定一个百分比例，根据每个租期商户的营业额乘以百分比所得的金额为扣率租金。假如扣率租金高则当月租金为扣率租金，如扣率租金低于固定租金，则当月租金为固定租金，一般实行的是先预交固定租金，待租期结束后再补足扣率租金与固定租金之间的差额的形式。这

32、种租赁费用收取方式多见于大型商厦。如深圳华X万X城。这种做法，使得物业公司在获得固定收益的同时，也共享了商户的经营成果，保证了开发企业利润的增长。但是，如何确定商户的营业额则是个突出的问题，许多时候开发企业和商户会因为营业额数额上的争吵而引发法律纠纷甚至终止双方之间的租赁合同。在实践中，假如是商场统一收银方式的话，则不存在此问题；假如是由商户各自收银，实行“日报”和“月报”相结合、商户自报和物业企业定期抽查相结合的形式则更为合理。首先，应每日统计商户的日营业额，待到月底时再让商户上报整月的营业额，在此基础上很简单依据商户的日现金流量计算出整月的营业额，不简单存在误差；其次，应不定期的抽查商户的

33、营业状况，依据当日抽查的营业额再与商户自报的营业额进行对比分析。如何确定租金是事关开发企业利润的重要事项，在实践中应实行敏捷合理的方式，并在合同中进行明确详细的约定，以避开法律纠纷的出现。5、避开“装修期”简单出现的法律漏洞物业公司在进行物业招商时往往会赐予商户肯定期限的装修期，在装修期内商户享受免租并减免物业服务费用、免除中心空调费的待遇。但问题是装修期双方之间的法律关系原委如何确定？为了财务统计便于操作，有些合同把装修期独立于正式的租赁期限以外，这样的很简单出现法律风险。因为在租赁期限内，双方存在租赁法律关系且由合同明确约定了权利义务，有据可依。假如装修期独立于正式租赁期限以外，则合同约定

34、的租期尚未起先，并且商户未实际经营，双方的法律关系应如何界定？如装修期间发生平安事故造成人身和财产损失应如何担当？商户装修完毕但因故毁约后房屋如何才能复原原状？等等。为了避开双方法律关系的不确定，建议将装修期纳入正式租赁期限，并在租赁合同中对装修期可能发生的问题进行详细明确的约定。6、装修条款引发纠纷的预防在商业地产租赁过程中，商户通常会根据自己的须要对房屋进行装修。就装修问题事先约定不明而引发的租赁纠纷日渐增多。因此在租赁双方签订租赁协议时，应对装修条款具体加以约定。（1）装修范围。依据有关规定，承租人在装修房屋、增加附属设施前，首先应当书面征得出租人的同意，明确出租人同意装修的详细范围；其

35、次，承租人在装修前，应将房屋装修设计方案取得出租人认可；最终，明确承租人违反上述约定应担当的复原原状、赔偿损失、支付违约金等责任。（2）装修期限。通常状况下，出租人应赐予承租人肯定的装修期限，该期限应属于“装修免租期”。承租人在该期限内除需付物业管理费、水电费等费用外，无须支付房屋租金。双方还应明确该期限届满后，即使承租人未能完成装修，仍需按约支付租金。（3）装修保证金。为防止因承租人装修造成房屋结构破坏，出租人可以要求承租人预先支付肯定数额的钱款作为装修保证金，以保证承租人履行其装修条款中约定的义务。（4）租赁终止后的装修处理。一般说来，承租人会把装修款分期摊入营业成本中，在租赁期限正常届满

36、时不应存在补偿问题。但在租赁关系提前结束时，双方往往会为装修的补偿问题发生争议。为此，双方应在装修条款中明确非因承租人缘由而导致租赁提前终止时，出租人的装修补偿义务和补偿标准。如因承租人违约导致租赁提前终止时，承租人无权要求出租人赐予装修补偿。因此，承租人应保管好装修的相关票据、合同等书证，以便双方结算。（5）对物业管理来说也应当重视装修期，在物业服务合同中约定中心空调在装修期内是否开启、开启的时段和收费标准，装修期满后全额收取空调费。物业服务费一般在装修期有所下调，但仍要履行管理义务，应将装修须知让承租商户签收并随时进行监督检查，避开出现人身和财产损害。7、优先续约权的条款设定一般状况下，在

37、商业地产租赁合同中均对承租人的优先续约权有约定，但往往约定的内容模糊，通常只是表述“承租方租赁期满后在同等条件下具有优先续约权”。但同等条件如何界定？无法实际操作，假如商业地产升值导致租金暴涨，有第三方出价高的状况下，承租方利用该条款占据物业拒不退出，从而发生纠纷。基于这种状况我们认为应当在租赁合同中做出如下约定：（1）承租方在租赁期满后在同等条件下具有优先续约权。（2）对于长期合作并且商业信誉较好的租户，同等条件可以约定为承租人有权在第三方出价的租金上下不超过10%范围内时享有优先权，比如原租金是10000元，第三方出价只要不超过11000元，承租人就有权以10000元接着承租；假如第三方出

38、价为12100元，那么承租人有权以11000元接着承租。（3）此外同等条件也可约定为租赁期限届满后，具备房地产评估资格的评估机构所供应的同地段、类型或相像地段、类型租金标准为同等条件，如原租金10000元，租期5年后评估租金为15000元，承租人所出租金在15000以上则有权接着承租。8、对欠租商户实行“停水停电”措施的法律风险在商户拖欠租金和物业管理费用的状况下，物业公司是否可以干脆实行停水停电的措施是实践中比较纠结的问题。我们认为应当详细状况详细分析。首先应在租赁合同中写明在商户欠租的状况下物业公司享有对商户实行停水停电的权利。此外，应区分两种状况：第一种状况，开发商或业主与自来水公司和电

39、力公司签订了用水协议和购电协议，则对于欠租的商户，开发商和业主可以实行停水停电的自助措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电运用合同，不能享有相应的运用与否的确定权。其次种状况，商户和自来水公司、电力公司干脆签订了水、电运用合同，则商户用水、用电的权利就受法律爱护。此时，虽有免责约定，司法实践中也通常被认定担当擅自停水、停电造成商户经济损失的赔偿责任。另外，还要留意即使有权停水、停电，物业公司也应事先书面通知商户，提前告知停水、停电的详细实施时间、范围，以避开给商户带来突然损失和可能的法律赔偿风险。对于物业公司因业主和租户、商户欠缴物业管理费的断水断电问题，根据国务院物业管理条例和各

40、地的物业管理条例、各地业主公约模板以及司法实践，均认定物业公司行为违法。基于物业公司和业主之间的同等合同关系，一方付钱，一方供应服务，物业公司有对小区业主和物业运用人供应物业管理及维护相应设施设备、保证业主和物业运用人平安合理便捷运用的义务。即使物业公司接受水电部门托付代收水、电、煤、有线电视等费用，也不是这些基础设施的供应者，并不享有供水、供电、供气合同等约定的权利。即使在物业服务合同中约定当业主、物业运用人不缴纳物业费时物业公司可以实行断水断电等措施，这种约定因干涉他合同而无效。物业公司如随意胡为将担当侵权赔偿责任。9、解除租赁合同、强行收回房屋和处理商户遗留物品的法律风险制定租赁合同一般

41、都会约定合同解除条件，如商户欠租达到肯定金额和时间、商户违法经营，则出租人就享有合同解除权。实践中，合同解除条件已经成就，但商户拒绝腾退房屋和偿还欠款的情形较突出，考虑到从起诉到法院强制执行的时间长、过程困难，为了避开扩大损失，业主大多会实行自行强制收回房屋的措施。如何有效的防范法律风险，避开欠租商户以丢失宝贵物品为由反咬一口呢？首先，一旦满意合同解除条件，出租人应刚好向商户邮寄解除租赁合同通知书，写明要求商户自动腾退房屋的期限，如超过期限则出租人将强行收回房屋。其次，如商户超过该期限仍未搬离，则出租人应实行边清理边取证的方式：第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证；其次，聘请

42、律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进行仔细清点造册，全程录像，留作证据；第三，将商户的遗留物品妥当保管，并书面通知商户留存物品的地点和清单，要求其限期领取并担当保管费用。实践中，也有由物业管理公司、业委会、社区工作站甚至无利害关系人数人见证下清退承租商户物品的做法。（二）、物业服务企业履行管理义务应当留意的风险与防范1、商业物业的保险与风险规避商业物业流淌人流量多，留意物业运用相关人的人身和财产的平安是物业服务重点。同时进驻商户、企业自身的实力和遵守法律守规意识参差不齐，加上设施设备特殊是空调、电梯扶梯、水电供应等都简单滋生事故，因此要比住宅物业管理有着更多的风险性。司法实践中，侵权诉讼与日

43、俱增，而且索赔金额也日益加大。物业管理公司在日常的经营中面临着巨大的风险，因为再优秀的物业管理公司也很难避开因工作中的疏忽和过失对物业运用相关人的人身平安和财产造成损害，而受害者可依法提出索赔，如何转嫁风险成为摆在物业管理公司面前的一个难题。而保险就是一个很好的选择。事实上，许多物业企业往往要求商户应购买相应的保险，而忽视了自身的保险。即使在商户已经购买保险的状况下，依据保险利益原则，商户投保的也只是自身的财产，万一发生不测事务，例如火灾，在毁坏商户财产的同时也给建筑物本身带来了损害；又例如第三者在经营场所的意外损害，在商户无力赔偿或其他赔偿不足的状况下，物业公司乃至开发商往往都要担当连带责任

44、，对于微利企业的物业管理公司而言，购买足够的保险至为重要。一般应考虑购买如下保险：（1）财产一切险，承保范围是保险单明细表中列明的保险财产因自然灾难或意外事故造成的干脆物质损坏或灭失，包括指雷电、飓风、台风、龙卷风等及其他人力不行抗拒的破坏力强大的自然现象，以及火灾和爆炸；（2）第三者责任险，即由于意外事故造成第三者人身伤亡或财产的干脆损毁，依法应由被保险人支付的赔偿金额。（3）物业管理责任险，即凡在工商行政管理部门登记注册，取得合法资格的物业管理者，均可作为被保险人。该险种涵盖了物业管理公司最为担忧的各种责任风险，如公众场所中的第三者责任；电梯扶梯责任；游泳池责任；广告牌责任以及停车场责任等

45、。理赔范围不仅包括了物业公司因管理或从业管理过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失（依法应由物业公司担当的经济赔偿责任），还包括物业公司诉讼费用和为缩小或削减对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。2、商业物业停车场区域的车辆管理损毁风险的限制与预防商业地产停车场的管理风险，主要集中在车辆管理损毁风险。，是指物业服务企业对停车场的经营服务过程中，因管理停放的车辆发生损坏、灭失等给企业带来的风险。详细风险可能有：车辆停放期间车辆外表被第三人用器具划伤，被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，在停放期间被盗窃或抢劫或者因遭受其他不行预知情形，诸如狂风暴雨等导致的车辆毁损。

46、由于高档商圈、写字楼内停放的车辆大多价值不菲，因此该类纠纷和诉讼将导致物业公司担当不菲的赔偿风险。物业公司是否应担当赔偿责任关键在于推断停车服务关系是否构成保管合同法律关系。依据公允原则，这方面司法实践中已经形成定论，即假如签订了特定物品的保管合同、全部人支付了保管费则构成保管关系，无论出现何种情形，保管人即物业公司都要担当赔偿责任。否则就只是车位运用服务关系。但车位运用服务这一契约关系也要求物业公司必需尽到谨慎和善合理的管理义务。即使遭受极端天气也无法免责。20xx年大雨造成广州、北京等地一些商业楼盘发生地下停车场浸水事务，车主损失巨大，造成影响较大的群体性纠纷，我们代理的物业公司方面临举证

47、难的窘境。因此，提请留意以下方面：（1）建立车位进场刷卡制度，并将车位服务合同性质、停放服务的详细内容和车辆停放人应留意的事项印制在停车凭证上。（2）完善停车场硬件，要求开发商、业主购买监控设备，降低管理风险。（3）将停车场车辆停放服务的内容制成公示牌，放置在停车场显著位置，明示停车场经营单位是否担当车辆的保管责任等。(4)收取停放服务费，赐予收款凭证，收款凭证上应记载停放的时间和车辆的牌号或者电子卡应有可资查询的存档记录。假如车辆停放凭证丢失，应由车辆停放人持车辆行驶证件和驾驶人员的身份证前往管理处办理相应的凭证挂失手续，重新领取车辆放行凭证。(5)因物业修理工程等缘由可能造成停放车辆损害时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，并将可能造成车辆损害和危急的区域进行单独围拦，进行分别，明确禁止车辆停放在上述区域。 (6)在异