物业公司工程部设备运行管理制度.doc

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1、物业公司工程部设备运行管理制度一、 安全运行管理制度（一）目的贯彻安全生产方针，做好劳动保护，促使工程部员工必须按照安全生产的要求从事生产活动，确保辖区内无重大安全责任事故。（二）适用范围 本大厦内工程部的生产与活动的安全管理。（三）职责工程部经理及各专业领班，负责安全工作的贯彻、培训、实施和监督执行。（四）管理规定1 维修部分（1） 电工 电工工作前应穿戴绝缘防护用品，并保证使用工具的绝缘性能良好。在进行低压线路和设备检修作业时，必须停电，并在明显处悬挂标识牌。在进行线路检修作业时，应在各供电回路的隔离开关上悬挂明显的标识牌。严格按电气维修工作操作规程中的操作步骤进行作业，尽量避免带电作业；

2、如不能避免，则不准用湿手或戴湿手套触摸电气设备。严禁在交接班时进行倒闸操作和事故处理。电工必须熟练掌握触电急救和人工呼吸的方法，如发现有人触电，应立即切断电源。（2）水暖工。 应在确定设备低压电气开关部分处在断开位置后再进行设备维保工作。 检修设备时，要防止水渗入设备而烧坏电机。 进行维修工作时，应在被检修设备上悬挂“暂停使用” 或“正在检修”的标牌。 进行电、气焊工作时应穿好工作服，防止烫伤，确保工作场所周围无易燃、可燃物品，并备有手提灭火器。 电、气焊工作结束后或暂时离开现场前，应关闭电焊机及氧气、乙炔瓶阀，检查并确保工作场所无火灾隐患。 （3）电梯工。 在井道施工时：使用经过批准的开锁装

3、置或钥匙；确定工作是否需要电力，如果不需要应将主电源开关断开，锁定并挂牌标识；不允许两人以上在一个单独井道里同时工作；完成工作后，在确认所有员工、工具及设备已离开井道之前，不允许将电梯恢复到正常运行状态。 在轿顶工作时：确定工作是否需要电力，如果不需要应将主电源开关断开，锁定并挂牌；保证电梯必须在检修状态下运行；如存在坠落危险，必须采取坠落保护，包括戴安全帽、使用护栏等；在移动的轿顶工作时，不准穿戴可能被钩住或缠住的任何物品，不准在口袋内携带工具。 在底坑中工作：主电源开关必须被挂牌锁闭在断开的位置上；在底坑人口处必须放置一个适当的警告标记来指明里面有人在作业。 在机房工作：机房内禁止带人火种

4、，防火器材应齐备；机房内必须保持干净，不得有油和杂物；所有电接触点、断路器和电阀接头，必须加以保护以防止电击。 电梯运行时：防止有水渗入电梯或机房，如有水渗入必须立即停止使用电梯，井查明原因，采取措施切断水源。 2办公室 （1）工程部各类文件资料分类存放在档案柜中，下班后及时上锁。 （2）未经许可，不允许资料员以外的人员擅自使用电脑，防止文件的丢失和损坏。 （3）节假日等法定休息日，非工作人员不得在办公区域逗留。 （4）办公室内禁止吸烟，如有违反者予以处罚。 （5）凡借阅的资料不允许带出公司，不允许私自复印，借阅时间最长不超过半个月，惜阅资料必须办理相应登记手续。 3设备间（层） （1）设备间

5、钥匙实行集中管理，由工程部资料员统一负责，借用时需办理登记手续。 （2）各专业组负责保持管辖区设备房于净、整洁、无可燃物堆放，禁止吸烟，以防火灾隐患。 （3）设备房实行责任包干制，未经专业领班许可不允许到非专业设备房内逗留。（五）安全责任制度 1工程部经理安全职责 （1）部门经理是工程部安全生产的第一责任人，对部门的劳动保护和安全生产负全面领导责任。 （2）审定、颁发本部门各项安全生产责任制和安全生产管理制度。 （3）主持召开安全生产例会。 （4）审批安全技术措施计划。 （5）带头执行各项安全制度，并督促检查本部门安全制度的执行情况，发现问题及时纠正，杜绝各种隐患。 2领班（工程师）安全职责

6、（1）认真执行各项安全规章制度，落实各项安全措施，对班组的安全生产负责。（2） 经常教育和检查本组员工在工作时的操作规范和安全防护措施，保证作 业安全。（3） 指导本组员进行安全操作，并随时纠正其违章作业。（4） 如遇到伤亡事故应立即进行抢救，并报告部门领导，做好现场保护工作，参加调查，积极分析原因，提出改进办法。二、 安全用电管理制度为了保证正常供电，安全用电，特制定本规定。1. 配备合格的电气工作人员电气工作人员应具备以下条件：热爱本职工作，认真负责；有一定的文化，具备必要的电气知识，熟悉电业安全工作流程，经业务部门考核并取得电工执照；身体健康、无妨碍工作的疾病，如颠痫、色盲、口齿不清等。

7、为了提高电工队伍素质，主管部门应把安全技术培训工作做为一个重要的管理内容，制订培训制度、培训计划，有组织、有计划的开展培训，通过培训使电工能达到三熟三能。三熟：熟悉设备和系统的基本原理；熟悉操作和事故处理；熟悉本岗的操作规程和制度。三能：能正确分析设备运行情况；能及时发现排除故障；能掌握一般维修技能。2配置保安设施为了保证安全供电，变电所和配电室应配备齐全合格的保安工具（验电笔、绝缘靴、绝缘手套、拉杆等）、足够数量的灭火工具和防鼠设施等，使安全供电在物质设备上得到保障。3. 执行安全用电管理制度电气工作人员、管理人员应熟知有关电业规程、工作制度和技术措施，并认真执行电业安全工作规程、电力变压器

8、运行规程，制定和执行各工种岗位责任制，交接班制、工作票制度，工作许可制度，工作监护制度，工作间断、转移和终结制度，停电、验电措施等。另外还要重视各种记录册的填写和保存，这是积累数据、总结经验的主要资料。凭借各种记录，从中找出发生事故的原因和规律，从而制定切实可行的防范措施。4. 供电设备的检查与维护供电设备检查的内容包括：设备外观有无改变；绝缘部件有无损坏，绝缘是否良好；冲油设备有无渗油、缺油；仪表是否准确、灵敏；电压是否正常；设备运行参数（温升、声响、转数等）是否符合技术要求；机械设备是否安装、连接牢固，是否运转灵活；接地和继电保护装置是否正常等。值班人员要对运行、运转中的电气设备反复检查，

9、发现异常及时调整，发生故障及时排除，并要经常做好除灰、注油等维护工作，保证设备正常使用。5. 电气设备的定期检修与试验为了确保安全，除了要对设备进行日常的维护外，还要按照有关规程、规定的要求进行定期检修。如变电所、配电室等应每季度安排一次清扫、检修。冬季取暖期前应安排全面检修，整个取暖期中，应增加检修次数。夏季多雨季节也应加强日常维护和增加检修次数，避免因潮湿导致绝缘强度降低而发生事故。动力、照明配电箱（盘），要经常进行检修，并要加强管理。电动机、移动式电气设备等动力机械设备，要定期检修，检测绝缘强度和接地保护装置。按照规程要求，还要对电气设备和保安工具进行定期试验。电气设备试验主要指变电所高

10、压设备的试验和接地保护的试验，应每年进行一次。保安工具的试验每半年进行一次。试验应由供电局或经供电局认可的试验单位进行，试验结果应符合有关规程的要求。6. 加强安全用电教育和用电指导取缔违章用电，禁止乱拉、乱接线路。如确需增容接线，须报工程部同意后，方可进行。坚持安全检查制度，发现问题及时解决。三、 临时用电管理制度1、 当客户需要接用临时电时，需提出申请报工程部，工程部签署意见，报分管工程部的副总经理批准后，返回工程部具体实施。2、 工程部根据上级批示，请客户填写临时用电申请表，应详细填写所用电负荷性质、设备容量、保护方式及参数、临时用电线路图等内容。3、 经工程部经理批准，由强电专业人员确

11、定计量方式，最高用电容量及保护方式，并勘察现场，安排接线及送电工作。4、 临时用电由强电专业派专人每日进行巡视检查，发现违章及超出申请表填写内容的用电，有权停止送电。5、 临时用电可租用大厦的电缆盘、临时配电箱。6、 使用功率大的用电设备用使用自动空气开关/漏电开关控制。7、 如由指定配电箱引出施工照明电源，照明线路应悬挂铺设，使用护套软线，照明灯具应使用防火灯具、白炽灯泡，每只灯泡不宜超过100W，使用碘钨灯照明应注意防漏电、防火。8、 所有用电设备电源引用线应时使用橡皮护套绝缘软铜线，使用时防止线路绝缘损坏。9、 临时用电单位应巡视配电箱及工作现场，保证安全用电，同时注意防止电气火灾。10

12、、 如违反上述规定由工程部予以适当处理。必要时停电限期整顿，其后果自负。11、 值班领班负责监督检查上述工作。四、 给排水管理制度(一) 给排水管理人员必须了解、熟悉楼宇内的供水系统，如：水管、水池、水箱、水泵，总阀门及分阀门位置。(一) 应定期巡视水泵工作是否正常，供水系统有无损坏或滴漏，水箱是否清洁。(二) 储水池和高位水箱每三个月必须清洗一次，以保持卫生。(三) 发现水管爆裂时，必须尽快关上相关的阀门，大水管爆裂，则总阀门关闭，并即时发出通告，立即安排紧急维修。(四) 注意水池保养，预防破裂和渗漏，并且紧盖水池，防止蚊虫滋生。(五) 消防用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，同

13、时严禁使用消防喉作其它用途。(六) 经常检查排水沟和地漏是否畅通，及时清理雨水蓖子上的垃圾，以防止下雨时发生水浸。(七) 楼宇外墙的共用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生。(八) 楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查与维修。(九) 涉及楼宇进户水表以上的供水系统设备，应与自来水公司联系修理。(十) 楼宇内的分户水表发生故障时，应告知用户，并立即检修。(十一) 接到自来水公司发出的停水通知时，应及时向业户发出通知，使业户有所准备。(十二) 化粪池每年进行四次检查，写出书面材料，定出抽粪方案，并做好记录备案。五、 值班运行及交接班制度（一）安全运行管理制度1、目的 提高员工安全

14、服务意识，规范员工施工安全操作，减少事故的发生 2、适用范围 适用于大厦内全体员工 3、职责 工程部人员须定期检查设施设备的安全性，对存在安全隐患的设施设备必须及时处理，处理时必须注意自身安全，严格按照安全操作规程进行操作。 安管部人员负责监管施工人员安全操作情况 4、内容 工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同安管部认真做好安全保卫工作。各专业均应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况 各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，应随时消除不安全因素，并须立即上报本专业领班工程师、工程部副经理或工程部经理 应根据劳动局

15、有关规定，组织对电工、电梯工、空调工、高压工、司炉工、电(气)焊工等特殊工种工作进行技术考核，持有操作证的才能上岗 根据劳动安全规程，制定各工种维修操作规程和安全检查制度 加强劳动安全教育，在进行高危险性的设备设施检修、工作时，领班(值班工程师)或经理应亲自到场指挥 在进行有危险的设备设施检修、操作时应放置明显的警告标志，防止无关人员误操作或误入正在维修的设备设施。如电梯检修时应在所有电梯出入口放置“请勿使用”标志等 对变配电、锅炉、电梯及压力容器，必须按规定时间进行年度检验 对中央空调、变配电、锅炉的压力表、安全阀等，必须定期送有关单位进行校验 易燃、易爆物品必须存放在危险品仓库，并应控制最

16、大存放量 水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层、配电室等均应上锁，在无人时必须将门窗锁好，灯光调至合适程度，保持室内清洁。钥匙应由专人保管，无关人员不得借用 各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制 重要机房如变配电室、锅炉房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志 木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑 避雷装置必须在雨季前进行接地测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆 对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地电阻值应符合规范要求 物业内进行电、气焊，必须取得动火

17、施工证 电梯维修保养时应遵守安全规定，维修人员必须互相配合并应注意联络 5、有毒物品的处理 对怀疑有毒、有害的物品应注意保管，与其他物品分开单独放置，并设置明显的危险品标志，并严防泄漏 要积极联系有关部门确认该物品性质，掌握其特点及应急处理方法，以便于日后正确的保存及使用该种物品 建立完善的保管领用制度，随时掌握库存量，防止有毒物品的散失 使用剩余的危险品必须及时退回库房，所产生的废弃物严禁随意抛弃，须收集包装交回库房统一处理，以保证环境的安全 6、密闭地方的工作规定 当欲进入密闭的场所进行工作时，严禁未经安全测试而直接进入该地方 可采用火焰试验、活性生物试验或使用气体分析仪来检测该密闭场所是

18、否含有有害气体。但对可能含有可燃气体、可燃物的地方严禁采用火焰试验 若检测发现该密闭地方含有有害气体或环境恶劣，则不能允许任何人员进入。应利用适当设备进行处理直至安全检测合格，如采用风机强制通风为热力管沟降温、清除有害气体 工作过程中应随时注意环境的监测，一旦发现异常立即将撤离，确保人员安全 工作照明应选用36V安全电压，工作进行中要注意用电安全，防止触电 （二）、供配电运行作业标准管理规程1、目的 规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设备设施良好运行 2、适用范围 适用于物业管理公司供配电设备设施的运行管理 3、职责 工程部强电领班负责配电设备设施运行的实施情况。 变配电室值班维保员负

19、责供配电设备设施的运行管理 4、巡视监控 变配电室值班维保员对高压开关柜、变压器，每两小时巡视一次；中班巡视三次配电柜、电容柜，每周巡视一次落地箱、电表箱 变配电室值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间记录在供配电设备设施运行日记上 巡视内容：变压器油位、油色是否正常，密封处是否漏油，变压器运行是否超温（85度） ； 有无异常响声或气味各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；单相、三相电压是否在额定值的10%范围以内，是否超载运行；各种接头是否有过热或烧伤痕迹；防小动物设施是否完好；接地线有无锈蚀或松动；各种临时用电接驳情况；各种标示牌、标示物是否完好；安全用具是否

20、齐全，是否存放于规定位置；按时开关管辖区域内路灯、灯饰或喷水池，及时维修好辖区内路灯 对于巡视中发现的问题，当值变配电室值班电工应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题应及时如实地汇报给领班，在领班协同下加以解决。整改时应严格遵守供电设备设施安全操作作业规程和供配电设备设施维修保养标准作业规程的相关规定 5、异常情况处置 触电处置：发现有人触电时，当值变配电室值班电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救：拉开电源开关、拨去插头或熔断器；用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线；用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住将触电者脱离电源；防止触电者在断电后

21、跌倒；如果触电者尚未失去知觉；则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化；如果触电者已失去知觉；但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止 配电柜自动空气开关跳闸的处置：判断跳闸原因（短路或过载）；查清楚负载种类及分布情况；对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告领班/经理，请求支援解决；如故障已排除应立即恢复供电 变配电房发生火灾按火警、

22、火灾应急处理标准作业规程处置 变配电房发生水浸时的处置：视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；堵住漏水源；如果漏水较大，应立即通知领班，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干净抹布控拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等）；确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行6、“市电”停电时 当值变配电室值班维保员应按柴油发电机操作标准作业规程进行巡视监控。从“市电”停到发电机开始供电，规定时间不超过5分钟7、变配电室管理 非值班人员不准进入机房，若需要进入，须工程部强电领班，并在值班人员陪同下方

23、可进入机房 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品，机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟 每班打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮 机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好 对机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值班维保员保管，值班维保员不得私自配钥匙 8、交接班要求 接班人员应准时来接班 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看供配电设备设施运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在供配电设备设施运行日记上签名 有下列情况之一者不准交接班：上一班运行情况未交代清楚；记录不规

24、范、不完整、不清晰；机房不干净；接班人未到岗；事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行 9、工程运行资料 当值变配电室值班电工应将供配电设备设施的运行数据（电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量）及运行状况清晰、完整、规范地记录在供配电设备设施运行日记表内。变配电房组长在每月的十号之前将上一个月的记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为两年 （三）、中央空调运行管理标准作业规程 1、目的 规范中央空调运行管理工作，确保中央空调良好运行 2、适用范围适用于大厦内各类中央空调的运行管理 3、职责 工程部经理负责检查中央空调运行管理的实施情况 工程部暖通

25、领班负责组织实施中央空调的运行管理. 当值运行维保员具体负责中央空调的运行管理 4、巡视监控 当值管理员每隔两小时巡视一次中央空调机组,巡视部位包括:中央空调主机、冷却塔、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件 巡视监控的主要内容如下:检查线电压(正常380V，不能超额定值的10%)；检查三相电流（三相是否平衡，是否超额定值）；检查油压（正常1015kgf/cm2）；检查低压（2.5kgf/cm2）;冷却水进水温度（正常35）；冷却水出水温度（正常40）；冷冻水进水温度（正常1018）；冷冻水出水温度（正常610）；检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音；检查冷却塔机风机运转是否平稳、冷却塔水位是否

26、正常；检查管道、闸阀是否有渗漏、冷冻保温层是否完好；检查控制柜（箱）各元器件动作是否正常时，有无异常噪音或气味 巡视过程中如发现上述情况有不正常时，当值支行维保员应及时采取措施予以解决，处理不了的问题及时详细地汇报给工程部经理，请求支援解决。整改时，应严格遵守中央空调维修保养标准作业规程 5、异常情况的处置 中央空调发生制冷剂泄漏时的处置：立即停止中央空调机，关闭相关的阀门；加强现场通风或用管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）；救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确保安全；对于不同情况的中毒者采取不同的方法；对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉搏呼吸加快者应立即转移到通风良好

27、的地方去休息；如中毒者出痉挛、神智不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗 ；如氟利昂制冷剂溅入眼睛，则应用2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗 ；排除泄漏源后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投入正式运行 中央空调机房发生水浸时的处置：视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关；堵住漏水源；如果漏水较大，应立即通知工程部经理，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭，热风吹干、自然通风或更换相关管线等；确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试行；如无异常情况现出则可以投

28、入正常运行 中央空调机发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程处置 6、中央空调机房管理 当值管理员应根据用冷部门的要求，按时开关中央空调，并根据负荷情况启用相应的中央空调机组，调整相应的制冷温度，最大限度地节省能源 非值班人员不准进入中央空调机房，若需要进入，须经工程部暖通领班同意，并在值班人员的陪同下方可进入中央空调机房 中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品 中央空调机房内应备齐消防器材、防毒用品，并应放置在方便、显眼处。中央空调机房内严禁吸烟 中央空调机房内应当通风良好，光线足够、门窗开启灵活 中央空调机房应当做到随时上锁，钥匙由当值运行维保员保管，当值维保人员不得私自配钥匙 7、

29、交接班要求 接班人员应准时接班 接班人员应认真听取交班人同交代、并查看中央空调运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在中央空调运行日记表上签名 有下列情况之一者不准交接班：上一班运行情况未交代清楚；记录不规范、不清晰、不完整；中央空调机房不干净；接班人员未到岗；事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行 8、档案要求对于中央空调的运行情况，当值管理员应及时、完整、清晰地记录在中央空调运行日记表内，并于每月的3号之前由工程部领班把上一个月的记录整理成册后交工程部存档，保存期为两年 （四）、电梯运行管理标准作业规程 1、目的 规范电梯运行管理工作，确保电梯良好

30、运行 2、适用范围 适用于大厦内电梯的运行管理 3、职责 工程部经理负责检查电梯运行管理工作的实施 工程部弱电领班负责电梯运行管理工作的组织实施。 电梯运行技工具体负责电梯的运行管理 4、巡视监控 电梯运行技工每天应对大厦内所有电梯的主要部位至少巡视一次 巡视监控的主要内容如下：曳引电机有无异常噪音或气味，是否温度过高（烫手），曳引电机轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动；减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固可靠，螺栓有无松动；指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触动作是否正常，有无异常声响；变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象；制动器动作是否正常，制动线

31、圈是否过热，制动轮上是滞有油污；曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等运行是否正常，有无异常声响；通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸板手等救援工具是否已放置在指定位置 ;轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令指示类是否正常；厅门及轿门踏板是否清洁干净；轿厢和对重导靴油盅油量是否足够；电梯运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化；开关门有异常（顺畅），轿厢内应急灯是否可靠；底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常；补偿链是否有异响；底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常；实偿链是否有异响；底坑有无积水或脏物 巡视过程中如发现上述情况有不正常时，电梯管理员

32、应及时采取措施予以解决。处理不了的问题及时如实汇报给工程部弱电领班，在领班组织下会同相关人员协同加以解决，整改时，应严格遵守电梯维修保养标准作业规程 5、异常情况处置 发生火灾的处置 楼层发生火灾时，电梯管理员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏导乘客迅速离开轿厢 井道内或轿厢发生火灾时，电梯管理员应即刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。用干粉和1211灭火控制火势蔓延 对于上述两种情况，电梯运行技工应及时通知大厦消防中心，按火警、火灾应急处理标准作业规程处置 6、电梯进水的处置 当底坑内出出少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断

33、开电梯总电源 当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源 当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关 发生进水时，应迅速阻断漏水源 对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦试、热风吹干（湿度不能太高）、自然通风（用工厂用鼓风机）、更换管线等。确认湿水消除，各绝缘电阻达以要求并且试运行无异常后，方可投入正式运行 停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按电梯困人救援标准作业规程处理 7、电梯机房管理 非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经工程部弱电领班同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房 机房内严禁存放易燃、易爆或危险物品，机房内应配足消防

34、器材，禁止吸烟 每周打扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍无污物，油漆完好、整洁光亮 机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活 机房应当做到随时上锁，钥匙由当值运行维保员保管，维保员不得私配钥匙 8、交接班要求 接班人员应准时来接班 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看电梯运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在电梯运行日记表上签名 有下列情况之一者不准交接班：上一班运行情况未交代清楚；记录不规范、不完整、不清晰；机房不干净；接班人未到岗；事故正在处理中或交接班时发生故障，应由交班人负责继续处理，接班人协助进行 9、档案要求对于电梯运行情况，

35、应完整、规范地记录在电梯运行日记表内，于每月的3号前将上一个月的记录整理成册后工程部存档，保存期为两年 （五）、弱电系统维修标准作业规程 1、目的 规范弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系统的维修工作 2、适用范围适用于大厦内的弱电系统的维修 3、职责 工程部经理负责检查弱电系统维修工作的实施情况 工程部弱电领班负责弱电系统维修工作的组织实施。 弱电运行维保员负责弱电系统的维修工作 4、注意事项 维修员进业户家进行弱电系统维修时，应遵守业户家庭/维修标准作业规程 应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图 5、安全用电操作 确保人身安全：维修时如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应

36、的绝缘措施 确保维修设施的安全：测量某焊点电压切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面忌与金属物件相碰，最好用绝缘板隔起；注意合理放置维修工具以免引起意外 必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整 6、基本维修方法 观察法：有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；有无异常的声音；观察图象效果 静态测量法：短路电阻测量法；电流测量判断法；电压测量判断法 天线系统维修： 放大器：检查输入、输出插头中否松驰、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；检查输入信号，一般应为90分贝，如相关太大（15分贝以上）则应通知广播站解决；如果输入信号满足要求（90分贝），调整低频增益、高频增益至最大，而输出仍

37、不能达到要求（104分贝）则应通知广播站拆修放大器 分配器：检查输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；检查分配器输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少5分贝以上，则应更换分配器 分接盒：检查分接盒输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；检查分接盒输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少2分贝以上则应更换分接盒 插座：检查插座接线是否牢固，插孔是否太松驰，如是则应整改插座，整改达不到要求的应更换；检查插座输入与输出信号，如果输出信号较输入信号减少2db(分贝）以上，则应列换插座 馈线：检查馈线对地绝缘电阻应大于2M，线间绝缘电阻应大于102

38、M;检查馈线100米内的信号衰减应不超过10db（分贝），否则应应换馈线 7、最后 向业户试验维修后的效果，试验应不少于3次，并向业户说明使用中应注意的事项，如业户有满意的地方（合理的要求），维修员应及时进行整改直至业户满意为止 一切正常后请业户在维修（收费）单上签名确认。如业户对此次维修收费有异议，维修员应根据工程部制作维修项目收费标准向业户作出解释，尽量打消业户的疑虑 维修员回到工程部后，应及时填写好维修（收费）单（内容包括：维修内容、所用主要材料、施工时间等），最后签上维修员的姓名以备查询 （六）、公共设施安装/维修标准作业规程 1、目的规范公共设施安装/维修程序，确保高效率、高质量地完

39、成公共设施安装/维修工作 2、适用范围 适用于物业管理公司所属各管理处工程部的公共设施安装/维修工作 3、职责 工程部经理负责检查公共设施安装/维修工作的实施情况 工程部领班负责公共设施安装/维修工作的组织实施 工程部公共设施维修员具体负责公司设施安装/维修工作 4、注意事项 公共设施维修员进业户家进行公共设施安装/维修时，应遵守租户家庭安装/维修标准作业规程的入户须知条款 公共设施维修员进行室外维修时，如涉及到交能或安全问题则应设置相应标示牌（如“前面施工、请绕道”、“危险、请止步”等），必要时应设置安全围栏并派专人看守5、坐厕堵塞疏通 首先用胶吸泵吸5次以上，然后用大水（用水桶倒水）试坐厕

40、是否去水顺畅由表明已疏通好；如仍去水慢则按以下方法 如堵塞严重则拆开坐厕疏通：先看整个坐厕地裂疑缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向业户说明情况并征得业户的同意后方可动手拆坐厕；剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开坐厕；如果坐厕埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕周围的地砖；如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然手才抬开坐厕；反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物；用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管；用大水试排污管，如果流水顺畅则重新装回坐厕6、做砂浆面层 整理、夯实基础 首先将水泥、砂按1:1配好并干拌均匀，然后再加水拌到颜色一致 水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水

41、泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作 如表面水分较多可撒适量的1:1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木抹搓平压光（不宜撒干水泥） 如做地面面层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层保证厚度为15mm左右 7、贴地面砖 在房间四周墙面弹好+500mm水平线 基层处理：对于光滑的水泥地面要凿毛或冲洗后刷水泥浆 8、做灰饼、做标筋 从墙面+500mm水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰饼，灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘结层的厚度；根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时，应每隔11.5m做标筋一道。有地漏的房间，标筋应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在2030mm 抹找平

42、面：根据标筋高度用1:2或119.3水泥砂浆填至比标筋稍高，然后拍实并刮平，使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线板横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水（坡度）要求，如不行则重新刮平 规方、弹线、拉线：测量房间纵横方向的尺寸，考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时，可用砖机切砖贴于边角处；当尺寸与整块砖的倍数相差不大时，可用调整砖缝的方法来解决；根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴砖并拉线 铺贴地砖：从房间里面向门口方向铺贴；在找平面浇水泥浆并扫平，面积应控制在边铺砖边浇灰；砖背面抹满、抹匀1:2粘浆的砖，准确地铺贴在浇好水泥浆的平面上，砖的上楞要跟拉线找平，

43、随时注意横平竖直；用木锤敲实、找平，贴得不实或低于水平控制线高度的要抠 出补浆重贴 勾缝：用白水泥浆勾缝或擦缝，勾缝应密实，缝内要平整光滑；如缝隙很小（1mm）以下，可以直接撒干的白水泥，用扫帚将水泥扫入缝内并灌满，用水壶洒适量的水，并用木拍拍实缝隙；水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹，清洁地砖地面 养护：地砖铺完后应在上面洒少许水，24小时内不谁上人 9、常规维修项目 每年油漆一次明装排水污管 及时维修好住宅天台门 每两年疏通一次大厦内主排水排污管道 公共设施维修员完成公共设施安装/维修工作后应及时打扫工作场地的清洁卫生；用塑料纺织袋装走所有砖渣、泥沙，且抹布擦拭干净弄脏的部位 搞

44、完卫生后，公共设施维修员应把移动了的物品归回原位，拆除标示牌、围栏等 10、最后 全部工作完成后，公共设施维修员应请业户对安装/维修工作进行验收。维修员应及时解答业户提出的问题并向业户讲解应注意的事项。对于能够做试验的安装/维修项目，试验次数应不少于3次。如果业户对安装/维修有不满意的地方（合理的），公共设施维修员应及时进行整改，直至业户满意为止。确认一切正常后请业户在维修（收费）单上签名确认。如业户对此次安装/维修收费有异议，公共设施维修员可根据工程部制作维修项目收费规定向业户进行解释，尽量打消业户的误解 公共设施维修员回到工程部后，应及时填写好安装/维修通知单，内容包括：维修内容、所用主要

45、材料、开工时间等，最后签上公共设施维修员姓名以备查询 对于缺少材料或其他情况需推迟的安装/维修项目需在维修（收费）单中注明原因，且将些单反馈至工程经理。 工程维修部做好安装/维修通知单登记工作 （七）、给排水设备设施运行管理标准作业规程 1、目的 规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行 2、适用范围 适用于辖区内给排水设备设施的运行管理 3、职责 工程部经理负责检查给排水设备设施运行管理工作的实施情况 水泵房运行维保人员具体负责给排水设备设施的运行管理 4、巡视监控 水泵房管理员应每两个小时巡视一次大厦内水泵房（包括机房、水池、水箱），每周巡视一次大厦内主供水管上闸阀以及道

46、路上沙井、雨水井 巡视监控内容如下：水泵房有无异常声响或大的振动；电机、控制柜有无异常气味；电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求（正常值为45kgf/cm2千克力）；水池、水箱水位是否正常；闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；临时接驳用水情况；雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象 水泵房运行维保人员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给工程部水泵房领班或经理，请求协助解决。整改时，应严格遵守给