物业公司工程部设备操作保养及巡查制度.doc

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1、物业公司工程部设备操作保养及巡查制度（一）、值班管理标准作业规程 1、目的 规范值班管理，确保值班质量 2、适用范围 适用于工程部值班工作 3、职责 工程部经理负责对值班工作的监控 工程部领班负责值班工作的具体安排和检查 工程部值班人员负责按此规程进行值班工作 4、交接班操作 交班人员提前20分钟做好交班准备l 检查设备并确保运行正常；l 搞好值班室和设备房卫生工作l 接班人员提前15分钟到达值班岗位l 接班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况；发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人协助；确认无异常情况再回到值班室进行 交接程序l 交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备

2、运行情况，重点讲明操作注意事项；接班人应认真聆听，如有疑问可向交班人提问，直到双方清楚l 接班人查看上班的机电运行值班记录，检查仪器、工具等物品是否齐全完好l 交接双方认为无误后共同在机电运行交接班记录上签名确认l 交接完毕后所发生的问题由接班人负责l 有下列情况之一不能交接班：上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作间不清洁；l 接班人未到岗，交班人不准下班；接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；在倒闸操作和事故处理过程中；若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故。5、值班操作要点 值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行接班，坚守岗位，不得串岗 按

3、有关运行管理标准作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修 如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理 值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经机电维修部领班同意并签字主可调班6、值班操作要点 值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行接班，坚守岗位，不得串岗 按有关运行管理标准作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修 如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理 值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经机电维修部领班同意并签字主可调班7、停送电操作要领 正常情况下的倒闸操作：工程部经理提前两天书面通知运行组停、送

4、电范围（包括变压器报停、启用） ；运行组接到通知后，一天内完成以下工作；立即通知供配电专业人员即到现场，根据负荷分布情况实地考察其可行性；若不可行应立即汇报情况，并说明原因；若可行，则应明确停送、电时间、范围，填好操作票后，由强电领班（工程师）审批，同时将停、送电情况书面通知客服部。 客服部接到通知后，提前一天贴出停电通知以告之业户； 倒闸操作前，运行人员要做好相应的准备工作，电梯降至首层，在确定时间，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作：停电：先停负荷开关，后停隔离开关；送电：先送隔离开关，后送负荷开关。 倒闸操作完成后，运行人员要检查电梯的运行情况，发电机操作开关置于自动位置，做

5、好各项相关记录 紧急状态下的倒闸操作：发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员应当立即进行全部或部分负荷停电操作：根据情况立即断开低压配电柜上电源开关，或断开高压柜高压开关；停电后立即通知工程部经理，领班到现场后立即检查事故原因，在查出确定的原因后方可恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电；做好各种记录，重大事故应立即报告工程部经理。 8、值班房、设备房卫生管理制度 各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生 各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作，水电工负责配电房、水泵房卫生清洁工作；空调工负责空调机房卫生清洁工作；电梯工负责

6、电梯房卫生清洁工作。 接班人负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可要求返工，直至合格 各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人 工程部经理负责本部卫生清洁工作的日常检查和督导（二）、供配电设备设施安全操作标准作业规程 1、目的 规范供配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作供配电设备设施，确保人身不发生安全及责任事故2、适用范围 适用于大厦内供配电设备设施的操作 3、职责 工程部强电领班负责检查供配电设备设施安全操作安全操作标准作业规程的执行情况 变配电室值班维保员负责供配设备设施的操作 4、安全操作注意事项 操作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝

7、缘操作杆 操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作设备 严禁带电工作，紧急情况须带电作业时，需具备如下条件：有监护人；工作场地空间足够大，光线足够；所用工具材料齐全（绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝刀、电工胶布等）；工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋 自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电一次 电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电阻 变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护 5、供配电设备设施操作 配电变压器停电的操作要领：拉开各低压出线开关；拉开低压总开关； 拉开配电变

8、压器高压侧开关 自发电停电的操作要领：拉开发电机配电柜总开关；关掉发电机控制电源 配电变压器送电的操作要领：合上配电变压器高压侧开关；合上低压总开关；合上各低压出线开关 自发电送电的操作要领：合上发电机控制电源；合上发电机配电柜总开关 在配电压器上工作前，操作要领如下：拉开高、低压两侧电源；验电，确认无电；两侧分别挂三相短路接地线；高压安全围栏，挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于高、低压开关处 在配电柜开关上工作前，操作要领如下：拉开开关、有明显的开路点；验电，确认无电；挂三相短路接地线；设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm以下者）；挂上：“有人工作，禁止合闸“标示牌于停电开关处；站在绝缘

9、垫上工作 （三）、供配电设施设备 维修保养标准作业规程 1、目的 规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好 2、适用范围适用于大厦内供配电设备设施的维修保养 3、职责 工程部经理负责组织制定供配电设备设施维修保养年度计划并组织、监督、实施该计划 值班电工负责对供配电设备设施进行维修保养 物业部负责向有关用户通知停电的情况。4、供配电设备设施维修保养年度计划的制定 每年的月日前，由工程部经理组织值班维保员一起研究、制定供配电设备设施维修保养年度计划并上报公司审批 供配电设备设施维修保养年度计划制定的原则：供配电设备设施使用的频度；供配电设备设施运行状况（故障隐患）；合理时间

10、（避开节假日、特殊活动日等） 供配电设备设施维修保养年度计划应包括如下内容：维修保养项目及内容；备品、备件计划；具体实施维修保养的时间；预计费用 对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守供配电设备设施安全操作标准作业规程，按供配电设备设施维修保养年度计划进行 高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班维保员负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班维保员负责 5、变压器维修保养 外委维修保养：每年的月份委托专业公司对大厦内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班维保员负责监督进行，并将结果记录在供配电设备设施维修保养记

11、录表内 外部维修保养：每年的4月份、月份对大厦内所有变压器外部进行一次清洁、保养：测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降 时，如果变压器的绝缘电阻还低于是m，则应对变压器线圈进行处理（外委完成）；清扫变压器外壳；拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；检查变压器的接地线是否良好。 6、高压开关柜维修保养 每年月份委托专业公司对大厦内所有高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房维保员负责监督进行并记录在供配电设备设施维修保养记录表内 低压配电柜维修保养：每年的月、月份对大厦内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、

12、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭 刀开关维修保养：检查安装螺栓是否紧固如松驰则拧紧；检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械高速或整修处理；用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10MQ，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换 熔断器维修保养：新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换 7、配套设备保养 交流接触器维修保养：清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

13、清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；清洁铁芯表面的油污及脏物；拧紧所有紧固件 自耦减压启动器维修保养：用500V摇表测表绝缘电阻应不低于0.5MQ，否则应进行干燥处理；外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线 电容器维修保养：清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；检查电容有无膨涨、漏油或异常响声，如有则应更换；检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容 热继电器维修保养：检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；检查热继电器的导线接头处有无过热

14、痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换 断路器（自动空气开关）维修保养：用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MQ，否则应烘干处理；清除灭弧罩内的碳化物或金属颗料，如果灭弧罩破裂，则应更换；断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；各传动机构应注入润滑油；检查主触头表面有小的金属颗粒里时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；检查分励脱扣、欠压脱扣、热磁式脱扣是否可靠，否则应修复；检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；

15、检查接头处有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧 二次回路维修保养：号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；接头处是否松驰，如松驰则拧紧 主回路维修保养：标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆 8、注意事项 供配电设备的维修保养时间：不允许超过8小时，工程部电工填写申请延时维修保养表，工程部经理审核、物管部主任批准后方可延时 对计划中未列出的维修保养工作：应由领班尽快补充至计划中，对于突然袭击发性设备设施故障，先经领班口头批准后，可以先组织解决而后写出事故报告并上报公司 9、最后 变配室值班电工应将上述维修保

16、养工作清晰、完整、规范地记录在维修保养记录表内，变配电室电工每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为长期 停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由工程部经理填写停电申请表，经总经理批准后通知物业部，由物业部提前24小时通知有关业户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关业户作出解释 （四）、电梯维修标准作业规程 1、目的规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行 2、适用范围适用于物业管理公司管辖内的电梯故障维修工作 3、职责 电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。 工程部维修领班负责电梯故障维修的组织监控的工作 4、电梯故障处

17、理 电梯发生故障后，电梯维修工应快速到达现场（值班人员、电梯工和电梯公司驻场电梯工10分钟内；） 先查看故障现象，分析发生故障原因、分析故障的位置 根据不同的故障，进行相应的处理 5、一般常见机械故障及处理措施 机房：电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，则须更换轴承（委外） 选层器故障：一般有以下几种：滑链：应调整链条长度，调整带动轮位置；选层器三角触头动：多为污尘太多所致，应除污剂清除污染。此剂除污快、去污强，而且还有滑润作用；上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承锈死、或导轨没润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑

18、油、除去主导轴锈污、加润滑油 （委外） 制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有磨擦现象。应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除制动轮上的油污（委外） 限速故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。应清洗杂物、更换轴承（委外） 6、井道与轿厢 轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等 厅门故障同上 开门刀故障：运行时碰声、或突然停车。应调整开门刀位置（开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙） 导轨故障:运行不平稳、发抖、震动等现象。应调整轨道尽寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口 导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、

19、振动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置 安全钳故障：运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联运机构，加油润滑，保证各活动部位灵活 7、底坑 补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度 安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢绳声或有异常声。应调整安全钳钢丝绳，更换轴承 缓冲故障：缓冲器生锈，不活动，液压油量不足。应除去铁锈，补充液压油 8、电梯一般常见的电气故障及维修处理方法 机房：保险丝故障：缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排除短路点、换上相同保险丝、厅门轿门安全回路；井道有水，回路有短路

20、点。应断去来水源，排除断路点，换上相同保险丝、指示灯回路 ；厅外指示有水或有线破裂断路。应排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路；控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件，排除线路断路点、换上相同保险丝 接触器和断路器故障：接触器或继电器工作，由于接触器和断电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致。应更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝 井道与轿箱： 上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致。应清洁接触目点或更换、排除断点等 轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接

21、触不好或开关损坏、线路断路等原因所致。应清洁接触点，更换开关排除线路断点等 安全钳开关、安全窗开关、轿开开关、轿顶急停：此故障出出电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点，更换开关 底坑 缓冲器开关、底坑急停开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致。应清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关 张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关 9、最后 电梯故障排除后，电梯工应将电梯故障维修情况记录在电梯维

22、修记录表中，归档长期保存 本规程作为电梯工的绩效考评的依据之一 （五）、电梯困人救援标准作业规程 1、目的规范电梯困人救援工程的程序，确保乘客与电梯安全 2、适用范围 适用于本大厦内电梯困人后的救援工作 3、职责 电梯管理员各电梯公司驻场人员负责电梯困人后的救援工作 保安协助电梯管理员进行救援工作 4、困人后的救援措施 当发生电梯困人事故时，电梯管理员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待援救；被困人员不可将身体任何部位伸出轿门外。如果轿厢门处于半开闭状态，电梯支行维保员应设法将轿厢门完全关闭 根据指层灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置

23、5、不平层时的救援 轿厢停于距厅门0.5米左右（高于或低于）位置时的救援 拉下电梯电源开关 用专用厅门钥匙开启厅门 在轿顶用人力开启轿厢门 协助乘客离开轿厢门 重新关好厅门 轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法 进入机房切断电梯电源 拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄 援救人员之一把旋柄，另一援救人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发行危险，操作时就一撬一放使轿厢逐步移动，直至最接近厅门（0.5米左右）为止 遇有其他复杂情况，应请救电梯公司帮助救援 6、最后 困人救援工作完毕后，电梯管理员应将情况完整、规范地记录在电梯运行日记内 （六）、电梯日

24、常保养标准作业规程 1、目的规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好 2、适用范围适用于大厦内的电梯维修保养 3、职责 公司管理部负责审核电梯维修保养年度计划并检查维修保养工作的实施情况 工程部经理负责组织制定电梯维修保养年度计划并具体组织、实施、监督维修保养工作 电梯维保供应商负责电梯的日常维修保养 物业部负责各有关用户通知电梯停用的情况 4、电梯维修保养年度计划表的制定 每年的12月15日之前，由工程部经理组织电梯主管和电梯技工一起研究、制定电梯维修保养年度计划表并上报公司审批 制定电梯维修保养年度计划表的原则是：电梯使用的频度；电梯的运行状况（故障隐患）；合理时间（避开节假日、特殊活动

25、日等） 电梯维修保养年度计划表应包括如下内容：维修保养项目及内容；具体实施维修保养的时间；预计费用 5、电梯管理员监督和督促电梯供应商的维修保养 电梯供应商进行电梯维修保养时，应按电梯维修保养计划表进行 6、电梯维修保养安全操作 维修保养前的安全准备工作 :在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌；关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道 ;有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门 检修过程中的安全注意事项：给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯;人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫

26、干净，以防滑倒；人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯;禁止在井道内和轿顶上吸烟；检修电器部件时就尽可能避免带作业，必须带电操作难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人，必备的工具的材料，特别应注意电梯突然启动运行；使用的手灯必须采用护罩的、电压为36V以下的安全灯。最好使用手电筒；严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作；底坑深度超过1.5m的，应使用梯子上下

27、，禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入坑底后，应将坑检视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开；应尽量避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员应戴上安全帽； 7、检修未完，检修人员需暂离开现场时，应做到 关闭所有厅门，暂时关上不的必须设置明显标示物，进行安全围档，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守；切断电梯总电源关开；排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等 8、检修保养工作结束后应做到 将所有开关恢复到原业状态，检查工具、材料有无遗落在设备上 清点工具、材料、打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌 送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改 通知有关人员电梯恢复正常

28、运行 9、检查项目 电梯供应商负责电梯的日常维修保养工作（清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查），电梯的大中型修理另做计划完成 每两周对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑（着重对各安全装置效能检查，对电梯进行保养时，可以一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对大厦内所有电梯分项目进行保养 检查曳引电动机、减速箱有无异常响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油，对减速箱加入蜗轮杆润滑油 检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤，如有则应更换弹性圈，检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧 检查制动器电磁铁与铜间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑剂，检查各固定螺

29、栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器温升不超过60 门机直流电动机碳刷磨损如果超过新新时厚度的1/3时则应更换 限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮、张紧轮槽应无常磨损，如磨损严重则应更换并作必要调整；钢丝绳应完好无油污；限速夹绳钳口处应无油污或异物，发脚螺栓应紧固 检查张紧装置动作是否正常，否则应作机械调整；检查限位开关是否处于正常位置，如未在正常位置则应扳回 检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑油，安全钳楔块与导轨的间隙应为24MM。安全钳钳口应清洁无油污 清洁控制柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常，有无异常响声，触点有无打火

30、、熔焊、积碳现象如有则应进行整修，整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器；检查熔断器有无松动、发热现象，如有则应处理并拧紧；检查各仪表、信号是否正常，如损坏则应予以更换 检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换钢带；检查各传动机构动作是滞灵活无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油；检查电气触头或开关接触是否良好，否则应擦拭或修理 清除桥门、各厅门导轨的灰尘、油污 检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部门应注放润滑油；检查操纵按钮、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更换 检查自动门传动机构，安全触板传动机构是否正常，各部位螺钉、定位装置是否紧固，门机皮带有

31、无损伤，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎58MM，运行中门刀不能碰门轱辘，门刀与门轱辘间隙为3MM，厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动灵活自如，安全触板动作灵敏可靠 检查轿厢和对重导靴油盒中油量（正常应为2/3油盒），缺油应及时加好；检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应列换 检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关急停开关、安全钳天关、检修开关、终端限位安全装置是滞动作可靠，对不符合要求的调整或更换，对传动部位应加润滑油 清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物，清扫底坑、清洁

32、接油盒 检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部门应注放润滑油；检查操纵按钮、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更换 检查自动门传动机构，安全触板传动机构是否正常，各部位螺钉、定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎58MM，运行中门刀不能碰门轱辘，门刀与门轱辘间隙为3MM，厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动灵活自如，安全触板动作灵敏可靠 检查轿厢和对重导靴油盒中油量（正常应为2/3油盒），缺油应及时加好；检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应列换 检查断相保护、超

33、速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关急停开关、安全钳天关、检修开关、终端限位安全装置是滞动作可靠，对不符合要求的调整或更换，对传动部位应加润滑油 清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物，清扫底坑、清洁接油盒 检查紧固感应器各部位螺栓，清除各部位尘土、污物 检查曳引钢丝张力是否一致，绳有无伸长，如什长则应作相应调整。曳引轮绳槽应清洁无油污 检查导轨连接板、压道螺栓是否紧固，如松动则应拧紧 做好中间接盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母 每年对大厦内所有电梯进行曲一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，此项目工作于每年12月上旬以前完成 每年对减速箱更换一次新的蜗轮杆油 检查制

34、动片磨损情况，如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换 清洁限速轮、张紧轮并加润滑油 张紧轮底平面距底坑地面距离应为50050MM，超过规定的应予以截绳 检查安全钳楔块和导轨的间隙（正常值24MM），试验安全钳动作是否灵敏可靠，如满足要求则应作机械调整 清洁机械选层器，对各转动部位加润滑油，损霈的元器件应予以更换 清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳，更换磨损的门轮、地脚滑块，调整好门机速度 调整厅门吊门位置、门锁位置，紧固各部螺栓，门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证58MM 紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓，调整紧固补偿链，运行应无撞击声 加缓冲器油，作缓冲器复位试验时，复位开关应动作

35、准确，传动部分应灵活 对终端限位开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅门地坎以远5070MM 对终端极限开头做越程试验，其越程距离为上下端站厅站地坎以远150200MM 检查动力部分绝缘电阻应在其余电气线路应在0.25M以上，电气设备的金属外壳对应在4M以 上，如果达不到要求则应进行干燥处理 检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作正常，如果不行则应更换 9、最后 每次电梯维修保养时间不允许超过8小时，若要超过8小时，则应由工程部经理填写申请延时维修保养表，经管理处主任批准后方可延时 (特殊情况除外) 对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部经理口头批准后，按电梯故障维修

36、标准作业规程进行紧急维修 电梯管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在 维修保养记录表内，并于每次维修保养后的3天之内整理成册后交机电维修部存档，保存期为长期 电梯停用管理：电梯因维修保养等原因需要停梯时，应由工程部经理填写停 申请表，经主管经理批准后通知物业部，由物业部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然电梯停用，应在电梯恢复使用后12小时内向有关用户作出解释 （七）、给排水设备设施操作标准作业规程 1、目的规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施 2、适用范围适用于大厦内给排水设备设施的操作 3、职责 工程部运行/维修领班负责检查给排水设备设施操作标

37、准作业规程的执行情况。 运行人员具体负责给排水设备设施的操作 4、启动水泵（潜水泵）前的检查 检查水泵（潜水泵）进、出水闸阀是否已打开，否则应拧开闸阀 排除水泵机组真空筒里面的空气（换水、停电、维保时） 检查电压表、信号灯指示情况 手动水泵（潜水泵） 合上水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开头将转换开关置于“手动”位置 按下启动按钮，水泵（潜水泵）启动，注意观察启动电流 如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3分钟。如果3次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动 启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重（漏水成线） 确认

38、一切正常后，按下水泵（潜水泵）“停止”按钮，水泵（潜水泵）停止 将转换开关置于“自动”位置，水泵（潜水泵）自动启动并运行 5、停止水泵（潜水泵） 将转换开关置于“0”（停止）位置，水泵（潜水泵）停止运转 拉下水泵（潜水泵）进、出水闸阀（如果需要） 关水泵（潜水泵）进、出水闸阀（如果需要） 检查有无不正常情况，如有则及时处理 （八）、给排水设备设施维修保养标准作业规程 1、目的规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好 2、适用范围适用于大厦内给排水设备设施（含消防供水机组）的维修保养 3、职责 物业管理部负责审核给排水设备设施维修保养年度计划并检查该计划的执行情况 工程部经理负

39、责组织制定给排水设备设施维修保养年度计划并组织、监督该计划的实施 运行维保人员具体负责实施给排水设备设施的维修保养。 物业部负责向有关用户通知停水的情况 4、给排水设备设施维修保养年度计划的制定 每年的12月15日之前，由工程部经理组织水泵房运行维保员一起研究、制定给排水设备设施维修保养年度计划并上报公司审批 制定给排水设备设施维修保养年度计划的原则：给排水设备设施使用的频度；给排水设备设施运行状况（故障隐患）；合理的时间（避开节假日、特殊活动日等） 给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容：维修保养项目及内容；备品、备件计划；具体实施维修保养的时间；预计费用 5、水泵房维修保养 水泵房运

40、行维保人员对给排水设备设施进行维修保养时，应按给排水设备设施维修保养年度计划进行 大厦内主供水管（DN100以上加压管）爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房运行维保人员负责 水泵机组维修保养：水泵房运行维保人员每年的4月、10月份对大厦内所有水泵机组进行一次清洁、保养 电动机维修保养：用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在05M以上，否则应烘干处理或修复；检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；清洁电动机外壳；检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严惩则应彻底铲除脱

41、落层油漆后重新油漆 水泵维修保养：检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；清洁水泵外表；如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换 检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧 6、控制柜维修保养 水泵房管理员每年的5月、11月应对大厦内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养 用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外表，务必使柜

42、内无积尘、无污物 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换 检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改 7、交流接触器维修保养 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；清洁铁芯上的油污及脏物；检查复位调簧情况；拧紧所有紧固件 自耦减压启动器维修保养： 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于05M，否则应进行干燥处理；外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线 热继电器维修保养： 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整

43、修处理，处理后达不到要求的应更换 8、自动空气开关维修保养 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100M、否则应烘干处理；清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦试 中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器 信号灯、指示仪表维修保养： 检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；检查各指示仪表指示是否正确，如有

44、偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表 9、远传压力表维修保养检查表内是否有积水、如有则应干燥处理；检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换 10、闸阀维修保养 检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳；对闸阀阀杆加黄油润滑；对锈蚀严重的闸（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆 止回阀维修保养： 检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；检查止回阀弹簧力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆 浮球阀维修保养： 检

45、查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应较直；检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换 液位控制器维修保养： 检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；清除压力室内污物，疏通控制水道；检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；紧固所以螺母 11、潜水泵或排污泵维修保养 用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在025M以上，否则应拆开潜水泵或排污泵对线圈进行烘干处理 检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换 检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号规格的轴承 清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重

46、新油漆一遍 检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母 12、明装给排水管维修保养 （每年10月进行一次） 检查支持托架是否牢固，否则应加强 ；检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改 ；检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍 ；检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）13、结束 每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由工程部经理填写申请延时维修保养表经管理处主任批准后方可延时 对于计划中示列出的维修保养工作，应由工程部经理尽快补充至计划中 对于突发性的设备设施故障，先经工程部经理口头批准后，可以先组织解决而后写出事故报告并上报公司 水泵