公租房PPP项目风险管理研究_徐永顺.docx

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1、分 类 号 ： F294 研究生学号： 2014242029 单位代码： 10183 密 级：公开 吉 林 大 学 硕士学位论文 (学术学位） 公租房 PPP项目风险管理研究 Research on Risk Management of Public Private Partnership in Public Rental Housing Project 作者姓名：徐永顺 专 业：工程项目管理 研宄方向：项目风险管理 指导教师：曲久龙副教授 培养单位：管理学院 2016年 5月 未经本论文作者的书面授权，依法收存和保管本论文书 面版本、电子版本的任何单位和个人，均不得对本论文的全 部或部分内容

2、进行任何形式的复制、修改、发行、出租、改 编等有碍作者著作权的商业性使用（但纯学术性使用 不在此 限 ） 。否则，应承担侵权的法律责任。 吉林大学硕士学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交学位论文，是本人在指导教师的指导 下，独立进行研宄工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内 容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作 品成果。对本文的研宄做出重要贡献的个人和集体，均已在文中 以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 翁 H 曰 期 ： 如乂年月 曰 公租房 PPP项目风险管理研宄 Research on Risk Management

3、of Public Private Partnership in Public Rental Project 作者姓名：徐永顺 专业名称：工程项目管理 指导教师：曲久龙副教授 学位类别：管理学硕士 答 辩日期： 2016年 5月 25日 公租房 PPP项目风险管理研究 公租房项目是我国政府为了推进城镇化建设和保障中低收入的 “ 夹心层 ” 人 群而实施的一项住房保障制度。公租房具有福利性和公益性的特点，同时也具备 商品房出租的特点，目前我国建设公租房项目的资金主要来自于中央部门的财政 拨款和地方政府的土地收益。因此，资金数量有限、来源单一、受政策变动影响 较大和供给不稳定等因素都是导致我国公租

4、房建设项目资金短缺问题的原因，严 重阻碍了我国公租房项目的建设和发展。所以，国家和政府越来越重视对公租房 建设模式的研宄。近年来， PPP模式成功应用于西方国家的基础设施和公共事业 等领域的项目建设中，它最大的特点在于结合了政府、私营投资者和金融机构的 优势，既减轻了政府的财政压力，也提高了政府的的运营效率和服务质量，同时 也为私 营投资者带来了稳定的收益，实现了 “ 双赢 ” 。随着 “ 十三五 ” 规划的实 施，越来越多的企业将 PPP模式引入我国的基础设施项目中，并取得了较好的 效果。因此，将 PPP模式引入到公租房项目中也是未来的发展趋势，那么如何 有效地对公租房 PPP项目中产生的风

5、险进行管理，将是公租房 PPP项目所面临 的首要问题。 本文在对国内相关文献和资料进行分析和整理的基础上开展了公租房 PPP 项目的风险管理研宄。本文首先对国外公租房和 PPP模式的研宄进行了总结， 并确定了本文的研宄路径。其次，对公租房 PPP项目的相关理论和方法进行了 阐 述，并着重介绍了公租房 PPP项目中应用到的风险管理理论，为下文提供了 理论支撑。最后，本文在投资者的视角下通过对公租房 PPP项目的风险识别、 风险评价和风险分担三个方面进行研宄，并给出相应的对策建议。在对国内相关 PPP项目失败因素分析总结的基础上，结合 WBS-RBS方法，从横纵两个方面对 比分析公租房 PPP项目

6、风险。对项目结构和项目风险进行分解，全面地识别出 公租房 PPP项目的风险。并根据所识别出的风险因素运用群组决策特征根方法 对关键风险因素进行筛选，构建出了公租房 PPP项目的风险评价指标体系，进 而运 用熵权模糊评价模型对风险因素进行评价，计算出各关键风险因素在总体项 目风险中所占的比重。在风险识别和风险评价的基础上，通过文献阅读和参考， 制定出公租房 PPP项目的风险分担方案，并基于政府部门和私营部门双方处于 不对称地位的现实状况，构建了不完全信息条件下公私双方的风险分配博弈模 吉林大学碩士学位论文 型。确定了双方各自应该承担的风险比例。并通过具体的公租房 PPP项目进行 了案例分析，验证

7、了风险评价模型和不完全信息下博弈论模型的有效性，为公租 房 PPP项目的风险评价和分担提供了参考和一定的理论基础。 关键词： 公租房， PPP， 风险评价，风险分担，博弈论模型 II Abstract Abstract Research on Risk Management of Public Private Partnership in Public Rental Housing Project Public rental house project is kind of housing security system carried out by the Chinese governmen

8、t at the aim of promoting urbanization and guaranteeing the sandwich layer groups who are in low and medium income. Public rental house has the characteristics of welfare and commonweal and it also has the characteristics of the commercial rental houses. But now most of the money which is used in th

9、e construction of public rental project are from the central departments financial funds and local government land revenue policy funds. The amount of fund is limited and source is single and the supply is not stable because of the policy changes. All of those cause the problem of the shortage of fu

10、nds which is faced by all around the country and hinder the construction of public rental house. In this way， Our government are paying more and more attention to the research on the construction of public rental house. In recent years, the PPP pattern has showed clear advantages in the construction

11、 of infrastructure, the urban traffic and public utilities projects in many western countries. It combines the advantages of government, private investor and finical organizations and makes the best use of them. In this way, it not only reduces the government financial pressure but also improves the

12、 operation efficiency and service quality and also brings stable income to private investors at the same time. With the implement of the twelfth five-year plan, more and more enterprises has imported the PPP pattern in the construction of infrastructure of our country and achieved good results. So i

13、t is useful to import PPP pattern in the risk management of public rental house project especially for solutions of all the problems during the construction of public rental house. Based on the analysis and arrangement of relevant literatures and documents in domestic, carry out the research on the

14、public rental housing PPP project risk management, firstly summary the researches on the foreign public rental house and the PPP pattern and determine the path of this article. Secondly, explain related HI 吉林大学硕士学位论文 theories and methods, then emphatically introduce the theories of risk management u

15、sed in the PPP pattern in public rental house project and provide theoretical support for below. At last, we focus on the risk identification, risk evaluation and risk sharing and give the countermeasures and Suggestions. On the basis of summary of the domestic related PPP project failure factors, c

16、ombined with the WBS and RBS method, compare and analyze the risk of PPP public rental house project form the aspects of transverse and longitudinal. Decompose the project structure and project risk and summary all the risk of the project. With the method of group decision characteristic root method

17、 we choose the key risk factors and build the risk evaluation index system of PPP in public rental house project. Use the entropy weight fuzzy evaluation model to evaluate the risk factors and calculate each share of the key risk factors in the overall project risk. On the basis of risk identificati

18、on and risk assessment, through reading literatures and references, develop a risk-sharing scheme of PPP in public rental house project. Based on the present situation where the government and the private sector are in the asymmetric status, build the public and private risk allocation between the t

19、wo sides under the incomplete information game model and determine the risk of both sides should take on. Analyze the case of through specific PPP in public rental house project and verify the effectiveness of risk evaluation model and game theory model under the incomplete information. All of these

20、 provide reference and certain theoretical basis for risk assessment and risk sharing in the PPP in public rental house project. Keywords： Public Rental House, PPP, Risk Evaluation, Risk Sharing, Game Theory Model IV 1 章绪论 . 1 1.1研宄背景与问题的提出 . 1 1丄 1 研宄背景 . 1 1.1.2 问题的提出 . 3 1.2 研宄目的与意义 . 3 1.2.1 研宄目

21、的 . 3 1.2.2 研宄意义 . 4 1.3 国内外相关研宄综述 . 4 1.3.1国外相关研宄综述 . 4 1.3.2 国内相关研宄综述 . 7 1.4论文的研宄内容及研宄方法 . 9 1.4.1 研宄内容 . 9 1.4.2 研宄方法 . 10 1.4.3 技术路线 . 11 2章论文研宄的理 论基础 . 13 2.1 博弈理论 . 13 2.2项目风险管理理论 . 13 2.2.1项目风险管理相关理论 . 13 2.2.2项目风险管理的过程 . 14 2.3 综合评价理论 . 17 3 章公租房 PPP项目风险识别与评价 . 21 3.1公租房 PPP项目风险识别的过程 . 21 3

22、.1.1国内相关 PPP项目案例的风险因素总结 . 21 3.1.2 WBS-RBS法进行风险识别 . 23 3.2公租房 PPP项目初步风险识别结果 . 25 3.3基于群组决策特征根法的关键风险评价指标筛选 . 29 3.3.1群组决策特征根方法的基本原理 . 29 3.3.2公租房 PPP项目关键风险评价指标筛选 . 31 _ 吉林大学硕士学位论文 _ 3.3.3公租房 PPP项目的风险评价指标体系 . 35 3.4构建基于熵权的模糊综合评价模型 . 36 第 4 章公租房 PPP项目风险分担研宄 . 47 4.1公租房 PPP项目风险分担原则 . 47 4.2公租房 PPP项目风险分担

23、方案建议 . 48 4.3不完全信息下公租房 PPP项目风险分担博弈模型构建 .51 4.3.1不完全信息下的讨价还价和海萨尼转换 . 51 4.3.2不完全信息下公私双方博弈模型构建 . 52 第 5 章公租房 PPP项目风险应对措施 . 65 5.1 要求建立和完善法律法规体系 . 65 5.2要求政府正确发挥职能 . 65 5.3 获得政府的收益保证 . 65 5.4建立合理的风险分担和收益分配机制 . 66 5.5建立风险预备金制度 . 66 5.6聘请专业化的咨询管理机构 . 66 第 6章结论及展望 . 69 6.1 结论 . 69 6.2 不足与展望 . 69 参考文献 . 71

24、 P# . 77 至文 tf . 79 VI 第 1 章 绪 论 第 1 章绪论 1.1研究背景与问题的提出 1.1.1研究背景 近年来，我国确定了全面建成小康社会的目标，在 2015年，城镇化率己经 达到 56%，预计 2020年完成城镇化 60%的目标。在这样的背景下，城市中就会 出现大量的新兴就业人员、外来务工人员等流动人口，同时伴随着房地产市场的 火热和各地房价的不断攀升，这部分人群首要面临的就是住房问题。而住房问题 历来是我国领导人关心的重大问题，为了解决这些问题，国家也出台了相应的解 决方案，例如，大力发展廉租住房、经济适用房等，以满足中低收入者的住房需 求 1。但在实行相关措施时

25、发现，由于廉租住房的建设数量不足、申请条件严格、 监管和退出机制不规范，经济适用房和限价房还存在严重的违规操作现象，最 后 取得的效果都不理想。 在这种情况下，我国提出了明确的目标，在 “ 十二五 ” 期间建成保障房 3600 万套，建设规模大约是过去 10年保障房总和的两倍，建成后我国保障房的覆盖 率将达到 20%而公租房又是保障性住房建设中的重中之重，是目前我国处于 城镇化进程快速发展阶段的又一创新举措，目的在于解决城镇 “ 夹心层 ” 一中低 收入人群的住房问题。这里的中低收入人群除了包括城市中普通的中低收入者， 也包括刚走出校门的大学生和从外地迁移到城市中工作的务工人员 w。公租房项

26、目在实际应用中能够解决一定的问题，但与发到国家相比， 我国公租房项目的建 设还存在一些不足。 (1) 融资渠道单一 目前我国公租房项目的建设资金主要来自各级地方政府，但公租房制度是近 几年才建立起来的，所以在相关的政策和法律方面还很不完善，政府在公租房项 目建设资金方面也没有一个稳定的供给渠道。而由于公租房项目的福利性和公益 性，社会资本又很难进入，这就造成了我国公租房项目建设的资金不但短缺而且 难以持续。根据国家审计局公布的权威数据，截至 2013年 6月，全国范围内各 级政府承担偿还责任和担保责任的债务为 206988.65亿元、 29256.49亿元，同时 负有 66504.56亿元救助

27、责任的债务，债务总计占国民生产总值的份额达 53.22% (见表 1.1) w。 吉林大学硕士学位论文 表 1.1全国政府性债务规模情况表 政府负有偿还 责任的债务 政府或有债务 年度 政府层级 政府负有担保责任 政府可能承担一定 的债务 救助责任的债务 2013 年 6月底 中央 98129.48 2600.72 23110.84 地方 108859.17 26655.77 43393.72 合计 206988.65 29256.49 66504.56 来源：国务院关于 2013年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告 而从债务的资金投向看，主要用于基础设施和公益性项目，其中保障性住房

28、的债务额排在前列（见表 1.2)。 这虽然推动了民生改善和社会事业发展，但只 依赖政府单方面投资公租房建设的模式难以继续维持下去。 表 1.2 2013年 6月底地方政府性债务余额支出投向情况表 债务支出投向类别 政府负有偿还 责任的债务 政府或有债务 政府负有担保责任 的债务 政府可能承担一定 救助责任的债务 市政建设 37935.06 5265.29 14830.29 土地收储 16892.67 1078.08 821.31 交通运输设施建设 13943.06 13188.99 13795.32 保障性住房 6851.71 1420.38 2675.74 教科文卫 4878.77 752.

29、55 4094.25 农林水利建设 4085.97 580.17 768.25 生态建设和环境保护 3218.89 434.60 886.43 工业和能源 1227.07 805.04 260.45 其他 12155.57 2110.29 2552.27 合计 101188.77 25635.39 40684.31 来源：国务院关于 2013年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告 (2) 公租房项目收益较低 我国公租房的建设主要依靠地方政府，而公租房项目的主要入住对象是中低 收入人群，租金大约是市场价格的 70%-80%左右，这就造成了政府不但要独自 承担土地成本，还要面临公租房低收益的

30、风险。同时各地政府的财政状况存在很 2 第 1 章 绪 论 大差异，可能想要大力发展公租房，但由于财政困难，公租房项目收益不高，只 能望而却步。而对于私营企业来说，在进行投资时，首要目标就是获得收益，但 由于公租房项目的投资回收期长，市场收益也不稳定，所以很少有私营部门愿意 投入其中。 PPP模式即公私合营模式，是一种融资管理模式，由英国提出并流行于上个 世纪九十年代的西方国家，被广泛应用于基础设施和公用事业等领域 5。目前我 国充足的民间资本和宽松的政策环境也都为 PPP模式在保障性住房建设中的 应用提供了前提条件 M。同时，在 “ 十三五 ” 规划的推动下，国家鼓励 PPP模式 的发展，为

31、 PPP模式创造了良好的土壤，我国的一些大型基础设施建设、市政 工程等领域也都在尝试 PPP模式 ,PPP模式的成功运用不但能够为政府解决公共 项目建设资金短缺的问题，同时也为私人投资资金找到了机会和方向。由此可见， 将 PPP模式引入公租房的建设中，制定出合理的风险分配和收益方案以及相应 的政策措施，不仅使我国公租房项目拓宽出新的融资渠道，而且提高了社会资源 的优化配置，实现公私 “ 双赢 ” 的结果 3。 1.1.2问题的提出 虽然近些年 PPP模式在国内快速发展，并应用于多个领域，也取得了很好 的成绩，但由于 PPP模式的参与方众多、项目合作周期长、风险分配复杂、盈 利模式不清晰等问题，

32、也导致了许多 PPP项目的失败。这就提醒我们如何有效 地将 PPP模式应用公租房项目中，是当前公租房 PPP项目所要解决的关键问题。 而恰恰是由于公租房 PPP项目中隐含着大量的风险，这些风险因素构成了私营 企业参与到公租房项目中的壁垒，而作为主要参与方的私营部门在面对这些风险 时，如何有效合理地对其进行风险分析识别以及评价，并对其进行合理的风险分 担，构建出一套适用于公租房 PPP项目的风险评价和分担模型，达到最小的投 入获 得最大的效益，这就需要对公租房 PPP项目风险管理作更深一步的研宄。 1.2研究目的与意义 1.2.1研宄目的 近些年正是我国 PPP模式快速发展的几年，但其应用范围主

33、要还是集中在 基础设施方面，而运用 PPP模式进行公租房项目建设的研宄主要集中在研宄其 融资模式本身，或者只是对其大致的发展趋势和可行性方面进行分析研宄，而就 3 吉林大学碩士学位论文 其风险因素和风险分担的研宄很少，就所查阅的资料来看，不但不够系统，也很 不全面，对公租房 PPP项目的风险识别和评价也不够深入，风险分担和收益方 面也只是给出了简单的方案和建议，并没有给出具体的风险分担比例。所以在这 里，考虑到风险识别、风险评价和风险共担是公租房 PPP项目成功的关键节点 , 我们应该进一步对风险进行定量和定性的分析，找到合理的风险识别和评价方 法，并在此基础上构建出合理的风险分担模型，计算出

34、公私双方就共担风险因素 各自所承担的比例。 1.2.2研究意义 为了解决我国公租房项目的建设中出现的资金短缺，融资渠道单一和缓慢的 建设状况等问题。并结合中国目前的国情，在公租房项目中引入 PPP模式 具有 积极意义，而由于公租房项目的特殊性，如何使得这类项目能够成功并取得持续 的发展关键取决于项目的风险分配是否合理。在实际的 PPP模式应用中，人们 对 PPP模式的理解不够深入，政府部门和私人企业也总是站在不对等的地位上 进行谈判。因而，在面对风险分担时，就没有公平公正、合理的心态，更没有双 方共同努力去实现项目整体目标的过程。正因如此，通过分析公租房 PPP项目 中可能产生什么样的风险，并

35、提前对风险进行评估，在此基础上构建出合理的风 险分担模型，定量的计算出双方应承担的风险比例对解决困扰公租房 PPP项目 公 私双方的合作困境具有积极意义。同样，本文也将对公租房 PPP项目从风险 识别、风险评价到风险分担进行全面系统的研究，丰富这一领域的理论研宄成果。 1.3国内外相关研究综述 本小节将对国内外学者在公租房融资理论以及 PPP模式风险管理方面的研 宄进行总结，从而得出本文的研究思路和研究内容。 1.3.1国外相关研宄综述 (1) 国外关于公租房融资模式的研宄 2005年， AntonellaLerario在其论文中针对 “ 利用金融工具来解决持续住房 所有权问题 ” 提出了利用

36、融资工具来解决公共住房资金的问题，并指出要将融资 方式多样化，这样不仅能够获得大量的公共住房建设资金，还能够降低公租房的 租金，减少承租人的经济压力 m。 4 第 1 章 绪 论 Andrew Benito通过对英国政府的考察，了解到其对市场住房价格采取的一 系列干预措施，主要研究了不同干预措施的成本和收益的比例，将每种现值进行 了比较，并分析其对市场价格水平的影响，从而建立一个合理的住房价格控制机 制 a。 Alan Gilbert 和 I Ann Varley 在 “The Mexican Landlord: Rental Housing in Guadalajara and Puebla

37、” （ 2011)中指出近年来墨西哥在获得房屋产权方面成本太 高，大部分的居民买不起独立产权住房。因此，考虑到用公共住房的租赁方式解 决住房问题，并研宄了墨西哥政府大量建设公共住房的资金来源问题 8。 2010年 ， Fang qiang Liu和 Li ming Wang在其文章中指出 BOT融资模式可 以满足公租房建设资金的需要，它可以解决政府财政压力，而且 BOT模式中将 有私营部门参与其中，这就使得项目建设速度、技术、工程质量三个方面在一定 程度上得到很大的保障。私营部门的建设和运营经验能够将风险控制到最低，这 样就不会因为一系列的风险因素导致公租房项目出现问题 M。 Zhang Sh

38、ilian 和 Zhang Beijing 在 “The Application Study of PFI Model on the Construction of Low-rent Housing”(2007) 中分析了 PFI融资模式在公租房建设中 使用的可行性和必要性，同时构建了公租房 PFI融资模式的具体运作模型和过程 11 Darrin Grimsey和 Mervyn K. Lewis在公私伙伴关系一书中 (2004)在评价 PPP模式时指出 PPP模式不仅有利于基础设施的建设，如城市轨道交通、隧道等 工程项目，还可以将种公私合作模式用于政府的其它公共项目产品中 (2) 国外 PPP

39、模式风险管理研究 Ameyaw和 Chan在梳理了大量文献的基础上，实地调研了加纳供水部门的 6个项目，根据供水风险来源和加纳供水项目的 PPP合同全面识别出八类共 40 个风险因素，并指出项目参与者应多关注监管制度、融资模式、风险分担机制、 公众的反对、项目延迟和非票据支付等风险 13。 Hastak和 Shaked把 PPP项目的风险分为三个层级，即国家风险、市场风险、 项目风险 14。 Damn等通过案例分析与文献阅读总结了一系列的 PPP项目风险因素，主要 包括技术风险、建设风险、运营风险、收益风险、金融风险、政策风险、环境风 险等九大类，并基于不同项目利益参与者的视角，从不同的角度对

40、风险的评价指 标和评价方法进行了介绍 ia。 5 吉林大学碩士学位论文 A.Ucbechukwu等认为 PPP模式是一种可以利用专家意见来规避风险同时又 可以让政府顺利实现公众利益的模式，根据不同的风险分配方式， PPP模式可以 分为不同形式 Jonathan P.Dohhe和 Ravi Ramamurt基于政府的视角来识别基础设施 PPP项 目的风险。在研宄中他们指出， PPP项目的案例众多，有的项目取得了很好的效 果，最终实现了预期目标，而有的项目效果却很差，甚至严重亏损。主要原因来 自于政府本身，政府在进行 PPP模式合作时是否对私人部门有一个准确的定位， 是否对自己有一个准确的定位，政

41、府部门不但要充当项目发起人的角色，还要作 为这个项目的消费者去考虑问题，承担相应的责任与义务 17。 Li Bing等指出 PPP/PFI项目风险可以分为宏观风险、中观风险、微观风险 三大类 18。 Gnmsey和 Lewis以苏格兰 AV&S项目为例，基于三个利益方的角度详细 分析了项目所面临的风险，并归纳出三个利益主体在进行风险评价时的评价视 角、主要评价指标和方法以及主要的风险（如表 1.3所示 ） 表 1.3风险分析表 利益主体 风险评价视角 评价指标 主要风险因素 风险评价方法 米购方 物有所值 （ VFM) 净现值 投标者资质风 期望成本 财务结算时的风险 (NPV) 险利率 敏感

42、性分析 投资方 对收益的影响 内部收益率 (IRR) 需求因素、中期 成本超支、运营 成本和绩效 蒙特卡罗模拟 方法 借款方 拖欠本金和利息 还本付息期 回收率 需求因素、中期 成本超支、运营 成本和绩效、建 设成本 现金流敏感性 分析 2006年， Martinus指出成功的风险分担必须满足以下 4个条件 : (1) 风险承担一方必须有相应的控制能力。 (2) 项目参与者须对风险因素进行全面的、科学的识别分析和定量评价。 (3) 风险监测者须有风险监控和防范的资金实力、技术条件以及实践经验。 (4) 自愿不强制的承担风险，应当根据集体或个人的意愿承担相应的风险。 Tahir M.Nisar

43、在 “Risk Management in Public-Private Partnership Contracts” 中 指出了 PPP模式的运用使得私营部门能够参与到诸如学校、医院等基础设施的 建设项目中，并授予私营部门经营权和操作权，因此，在 PPP项目的具体实施 过程中，制定合理的契约管理策略就显得尤为重要 =1。 6 第 1 章 绪 论 L.Y.She定义了 PPP模式中风险转移和风险分担的概念，对于把 PPP模式应 用到公共事业项目中可能面临的各种风险进行了详细的分析，并指出了 PPP项 目和普通的工程项目在项目管理方面的不同 Li-Yin Shen研究认为土地征用风险、法律风险、

44、政策风险应由公共部门承 担，因为这些方面政府控制风险的能力更强，所以要比私人部门承担更有效；设 计风险、建设风险、运营风险应由更有实践经验的私营部门承担；市场风险、金 融风险以及不可抗力风险双方都难以控制，所以共同承担 w。 1.3.2国内相关研宄综述 (1) 国内公租房融资模式的相关研究 2011年，韩林在其论文中分析了制约我国公租房发展的主要原因一资金问 题，提出引入民间资本的思路，设计出适合我国公租房项目的 BOT模式系统架 构，并提出融资方案和运作流程 。 2011年，侯应侠在其论文中研宄了 BOT模式引入公租房建设的可行性，深 入探讨了我国公租房 BOT模式的运行机制，并在运行保障方面提出了建议 2013年，赵昱，刘行等在其论文中论述了 PFI模式在公租房项目中的可行性， 将 PFI模式引入到公租房的建设当中，对其主要参与方进行风险因素分析，并构 建了风险评价指标体系，运用层次