XX房地产公司工程项目管理手册.docx

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1、XX房地产公司工程项目管理手册1、目标1.1、质量控制依据建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2001）、混凝土结构设计规范（GB/50010-2010）、混凝土结构工程质量验收规范（GB 50204-2011）等系列质量验收规范、市政工程质量检验评定标准（CJJ1-90CJJ2-90CJJ3-90）、建筑工程质量管理条例、工程建设标准强制性条文的要求，工程合格率达到100%，一年内无严重质量缺陷，十年内无重大质量事故，售后质量投诉率低于5%。1.2、进度控制各项目公司按年度工程建设关键节点计划或调整计划如期完成，开工时间、预售形象进度无拖延，交楼无拖延。1.3、安全文明施工控制有健

2、全的安全、文明控制和保证体系，未受到各级政府职能部门通报批评，全年未出现重大安全事故，全年未发生安全伤亡事故。1.4、工程资料控制工程实施阶段的资料与工程实体同步，真实、客观、及时、准确的反映工程实施过程中所有工艺和规范的执行情况，资料的规范性达到建设工程文件归档整理规范（GB/T50328-2001）、城市建设档案目录规范（GB/T50323-2001）、建设工程监理规范（GB 50319-2000）、房地产集团工程管理手册的要求。1.5、成本控制优化技术方案，合理选用材料及设备，用低廉的成本建造优质的产品，确保建筑成本不超标。2、适用对象适用于房地产集团，所有房地产项目的工程管理，编写工程

3、管理手册的目的是通过强化集团公司的工程建设管理，获得最佳的投资效益、树立良好的社会形象和品牌。 2.1、促进项目建设工程管理的标准化、规范化，提高管理水平。2.2、工程管理手册是本集团员工从事工程管理活动的行为规范，也是对工程管理人员考核的依据，全体工程管理人员必须贯彻执行，各地区公司可根据实际情况，对岗位职责及涉及地区差异的部分进行补充，但必须在下发前上报集团工程管理部审批通过。2.3、工程管理手册是参照国家法律、法规、技术标准编制，如条款与国家法律、法规、技术标准有矛盾或不符之处，应以国家法律、法规、技术标准为准。2.4、工程管理人员工作守则遵纪守法、廉洁奉公、尊重领导、团结互助。坚持原则

4、、勇于负责、监帮结合、热情服务。仪容端正、健康文明、勇于创新、不断进取。3、职责3.1、工程管理系统组织架构 详见房地产集团职能部门组织架构图和房地产集团项目公司组织架构图。3.2、集团工程管理部工作职责 详见房地产集团职责手册第三章2.8节。3.3、项目工程部工作职责详见房地产集团中心职责手册第三章2.12节。4、工程管理规定4.1、施工准备阶段管理4.1.1、工程施工委托4.1.1.1、单位工程的施工委托，必须由集团审定的合格公司承包；4.1.1.2、单位（单项）工程的施工委托，必须签订合同后方可安排进场施工。4.1.2、承包单位资质审查4.1.2.1、承包单位资质在招标阶段由集团招标采购

5、部、工程管理部、风险控制中心共同审查；4.1.2.2、总承包单位的分包及甲方独立发包单位进场前，由项目公司工程部对其资质进行审查。4.1.3、施工图纸会审及技术交底4.1.3.1图纸会审的要点4.1.3.1.1、设计是否符合规范；4.1.3.1.2、设计体系安全性、适用性、经济性是否满足要求；4.1.3.1.3、有无重大错漏和各专业之间的矛盾。4.1.3.2图纸会审的组织4.1.3.2.1、图纸会审由监理公司组织，外委设计单位、项目公司工程部、施工单位、监理单位参加；4.1.3.2.2、由施工单位填报图纸会审记录（SG-007）表；4.1.3.2.3、图纸会审纪要由监理公司整理，所有参与单位会

6、签。4.1.3.3施工图纸技术交底4.1.3.3.1、施工图的技术交底由项目公司工程部组织，集团设计管理部、集团工程管理部、监理单位、施工单位参加；4.1.3.3.2、由施工单位填报技术交底（SG-006）表；4.1.3.3.3、施工图技术交底会审纪要由施工单位整理，所有参与单位会签。4.1.4、工程施工放线、验线4.1.4.1、放线要求由项目公司工程部组织施工单位放出规划红线，建立场地平面控制和高程控制网及建筑物轮廓线，并建立控制主轴线（基线）标桩。施工单位应在现场清楚标明墙、柱轴线位置（包括平面轴线及建筑物大角度垂直轴线位置）。4.1.4.2、验线的组织4.1.4.2.1、规划红线由施工单

7、位施放填报建筑物（构造物）定位（放线）测量记录(SG-005)，由项目公司工程部组织项目公司、监理公司、施工单位、政府规划部门测量员共同复核签审备案；4.1.4.2.2、待测量完毕审核通过，填报施工测量放线报审表（JL-A005），经监理公司审核备案；4.1.4.2.3、建筑红线、平面控制网、高程控制点及主轴线（基线）的复核验线必须通知项目公司工程部参加；4.1.4.2.4、由主轴线引出的各层轴线和标高由项目公司工程部核验，并由施工单位填报建筑物垂直度、标高、全高测量记录（SG-014），审核备案。4.1.5、施工组织设计（方案）的审批4.1.5.1、由总包单位填报施工组织设计（方案）报（复）

8、审表（JL-A002），报监理单位和项目公司审核；4.1.5.2、施工组织设计（方案）由项目公司工程部审查，报集团工程管理部审批：4.1.5.2.1、大型社区及6层以上的单位工程总施工组织设计（包括总包单位组织架构、通讯录、总平面布置、施工道路硬化区域、临电临水施工方案、地下室及主体主要施工方法、主要技术措施、室内水、电、暖通及安全文明施工管理等）；4.1.5.2.2、重要的专项工程施工方案（如高支模、大型玻璃幕墙、深基坑支护、防水工程、外墙保温工程、大体积砼及结构转换层等）；4.1.5.2.3、依据合同约定，制定的关键节点工期计划，并与之对应的劳务计划、材料计划；4.1.5.2.4、社区会所

9、装饰工程施工方案；4.1.5.2.5、室外给水、排水、暖通工程施工方案；4.1.5.2.6、室外电气工程、送配电工程施工方案；4.1.5.2.7、市政道路、环卫工程施工方案；4.1.5.2.8、煤气工程施工方案；4.1.5.2.9、中央空调工程施工方案等。4.1.5.3、一般工程项目（6层以下）、一般单项工程施工方案，报项目公司工程部审批备案。4.1.5.4、属于在施工中必须贯彻有关规范、规定的方案（如各种垂直运输的安装、拆卸、附着、基础；临时施工用水、用电；动火方案等），施工单位自行编制、完善，报项目公司审核备案。4.1.5.5、特殊工程无法编制总施工组织设计时，应分阶段编制施工组织设计或施

10、工技术方案，单位工程施工组织设计可分两次编制：0.00以下和0.00以上；主要分部、分项工程，如桩基、深基坑支护、水电工程、防水、幕墙工程、结构转换层等应单独做施工方案备案。4.1.6、项目监理规划及项目监理细则的审批4.1.6.1、项目监理规划和项目监理细则必须依据建筑工程监理规范（GB50319-2000）填报备案，并作为合同附件考核各施工单位、监理单位合同履约情况的依据；4.1.6.2、项目监理规划的基本内容：工程概况；监理范围和目标；主要监理措施；监理组织；监理工作制度等。4.1.6.3、项目监理细则的编写依据：已批准的监理规划；与专业工程相关的标准、设计文件和技术资料；已批准的施工组

11、织设计。4.1.6.4、项目监理细则的基本内容：专业工程的特点、监理工作流程、控制要求、目标值、方法及措施。4.1.6.5、编写、审批程序：4.1.6.5.1、项目监理规划由项目公司工程部编写，报集团工程管理部审批后实施；4.1.5.5.2、项目监理细则由项目公司工程部专业工程师编制，经项目公司工程部审查、4.1.5.5.3、外委监理公司的项目，由监理公司编制4.1.5.5.4、项目监理规划和项目监理细则，报项目公司和集团工程管理部审批、备案。4.1.7工程开工审批4.1.7.1、应具备的条件：场地完成“五通一平”，施工设备满足开工要求，测量放线、明确临设搭建位置，验线完毕，管理人员配备齐全并

12、到位，完成图纸会审及技术交底，施工组织设计（方案）审批合格。4.1.7.2、开工报告的审批：由施工单位填报单位工程开工报告（SG-002）和工程开工报审表（JL-A001），报监理公司及项目公司工程部审批，待审批同意后报集团工程部备案。4.2、施工过程的控制管理4.2.1、质量控制4.2.1.1、原材料、成品、半成品、设备进场验收4.2.1.1.1、原材料、成品、半成品、砼、砂浆、焊接试件（以下简称原材料）应具备相应的材料合格证和试验证明，施工单位应及时填报建筑材料报审表（JL-A006），经审核合格备案后，方准使用，对于第一批进场主要材料、设备，还需监理公司和项目公司工程部共同参加检验无误并

13、签证认可才能投入使用。4.2.1.1.2、经审核验收的材料、成品和半成品须达到如下要求：a. 保证质量的资料完整、有效，有关技术指标符合设计及规范要求；b 、现场实物标志与材料相符。4.2.1.1.3、主要设备进场应有技术说明书，进口设备还应有海关商检证明及中文技术说明书。设备进场时，施工单位还应及时填报主要工程设备选型报验表（JL-A007）或主要工程构配件报审表（JL-A008），监理公司应及时会同项目公司工程部、施工单位开箱检验，符合要求者共同签字认可，不符合要求的按规定退货处理。4.2.1.1.4、主要装饰材料样板（包括外墙材料、装修、园建、饰面材料等）原则上由装饰工程设计单位（部门）

14、提供，集团设计管理部确定，按照选板初定样板施工综合选定封板施工的流程进行，紧急情况下可由项目公司、装饰工程设计单位（部门）、集团营销管理部、集团设计管理部、项目公司主管领导会同施工单位选定。4.2.1.1.5、原材料进场检验应实行试验见证人制度：a.施工单位指定专人负责材料试验，监理公司派人监督取样、送检，试验报告上需有项目公司工程部现场见证人签证方为有效；b 、试验必须到工地所在的区、市建筑工程质检站试验室，否则无效。4.2.1.1.7、原材料未经检查验收或检验不合格者，不得在工程上使用，由监理公司通知限期7日内退出现场，在限期内未退场的由监理公司再次通知限期退场并进行重罚，该罚款从工程进度

15、款中扣除。4.2.1.2、施工样板确认4.2.1.2.1、样板确认的内容。样板确认的内容由项目公司书面给出。首先确认施工图内的工程内容，再确认应实施样板的工程分项，包括（但不限于）外脚手架搭设、围板（墙）、钢筋绑扎、柱和剪力墙和现浇板的砼浇筑、围护砌体、抹灰、保温墙面、临边防护、防水工程等等，装修阶段的每个分项（如：标准装修户型及各洞口定位、外墙涂料、外墙砖、楼地面和楼梯间排砖、铝合金安装、栏杆安装、入户门、吊顶、各专业电气、管道安装等）在大面积展开施工之前，都必需先做施工样板并经三方确认。4.2.1.2.2、施工单位在实施各类样板之前，首先要提交做样板的地点、时间和施工方案、工艺、材料报监理

16、公司和项目公司审批。依据施工图（含修改图）的要求、规范、合同及已确认的施工方案要求监理公司进行旁站观察，并记录施工样板过程中存在的问题和改进方案。4.2.1.2.3、样板材料的确认,要求各项目公司在现场建立样品“样板室”，以便对施工阶段采用的材料与进场前确认的样板材料进行比对监控管理。4.2.1.2.4、样板制作完后，由监理公司召集三方专业人员对施工样板进行确认。确认的过程也可以同时请集团工程管理部对样板进行使用功能和维保方面的确认或提供文字要求。此过程也可以经过几次反复，以最终三方确认的样板签认施工样板确认单，施工单位照相或录像后存档。确认样板后施工单位才能大面积展开施工。否则，监理公司和项

17、目公司可要求其无条件返工，所造成的一切损失将由施工单位承担。4.2.1.3、施工过程质量检查4.2.1.3.1、巡视检查与旁站监督a .项目公司工程部和监理，必须每天巡视所管现场二次以上，发现问题应及时提出整改意见并跟踪落实。b .下列部位施工全过程监理公司必须旁站监督 桩基础工程的砼浇筑及打压桩工程； 地下室底板、顶板、侧墙浇筑砼及防水处理； 钢结构安装； 屋面防水施工； 水暖系统的压力试验及通、灌、闭水试验； 主体结构砼的浇筑。4.2.1.3.2、检查与抽查a.监理公司、项目公司工程部应组织现场巡视和检查，每月应对各分项工程实行抽查，抽查率不小于10%。b.检查内容：施工原材料、半成品、成

18、品的质量，施工工艺、工人操作是否按规范、规程及批准的施工组织设计或方案执行。4.2.1.4、中间验收4.2.1.4.1、施工样板、样板房（间）的验收a.凡装饰工程（外墙、室内、大堂、电梯前室饰面、吊天花等）、外墙外保温、橱柜安装、厨、厕、卫生洁具安装、给排水管道安装、玻璃幕墙、干挂石、园建、绿化等全面施工前，施工单位应做“施工样板”且须有小样或排版图，施工样板须经项目公司工程部及监理公司联合验收，合格后方可铺开施工；b.单位工程在主体结构施工进度达到要求后，应在指定的楼层内不同户型做施工样板间（交楼标准），确定各专业工艺流程、综合质量验收及装修标准。施工样板间墙体砌筑完成后，由监理公司组织项目

19、公司工程部、营销部门对房间间隔进行功能确认，并办理会签。样板间完工后，由监理公司会同项目公司工程部、施工单位、营销部门联合验收、签证；c.楼盘销售前，项目公司工程部应督促施工单位按设计图纸做样板房（示范单位），样板房（示范单位）要反映出建筑效果。样板房完成后，项目公司工程部会同集团工程管理部、设计管理部、设计单位参加验收，由集团公司分管副总裁审定。4.2.1.4.2、分部（项）工程及隐蔽工程验收a.分项工程经施工单位自检合格后报监理公司验收、签证。经监理单位复检验收不合格的，由施工单位填报工程质量问题（事故）报告单（JL-A015）和工程质量问题（事故）处理方案报审表（JL-A016），由监理

20、公司审批，并督促其限期整改；b.隐蔽工程验收必须做好现场签证，严禁事后补签；c.一般的分项工程和隐蔽工程由施工单位自检后报监理公司验收签证，重要的分项和隐蔽工程（如下表）须报集团工程管理部、项目公司工程部、集团设计管理部共同进行验收、签证；重要的分项和隐蔽工程表项目主要分项基础工程第一批单桩的桩基成孔或主要受力桩成孔的终孔验收和钢筋笼验收。钢筋砼工程地下室底板、顶板、第一层标准层，屋面层钢筋。防水工程地下室、屋面、水下结构的防水。设备安装地下防雷接地工程、屋面防雷工程；地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水电管线预埋；d.一般的分部工程由项目公司工程部组织检查验收。下列分部必须由集团工程管理部组织

21、设计单位、设计管理部、项目公司工程部、施工单位验收、签证； 地基基础（包括地下室）分部工程； 主体结构分部工程； 装饰分部工程；e.此阶段应完善的检查、验收记录参见建筑地基基础工程、质量验收规范（GB50202-2002）、地下防水工程质量验收规范（GB50208-2002）、砌体工程施工质量验收规范（GB50203-2002）、建筑装饰装修工程施工质量验收规范（GB50210-2002）、建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2002）、屋面工程质量验收规范（GB50207-2002）、CL机构工程施工质量验收规范（DB51/T5045-2007）用表。4.2.1.4.3、重要设备的

22、安装调试验收a .电气设备及配电线路的绝缘检查和接地极电阻测试发电机、电动机、变压器、高低配电柜、控制柜、消防控制柜、动力照明配电箱等电气设备及安装好的电气线路，未安装的电力、控制电缆。应在安装和使用前做绝缘和耐火等级检查，经监理公司、项目公司工程部核验、签证后方可进行通电试验。楼房电气保护接地极的接地电阻应测试合格并做好记录后方可进行下一工序施工。b.给排水管道的严密性试验给水管道，应做分段和系统打压试验。分段打压试验由监理公司现场旁站检查验收，系统打压试验，由项目公司工程部组织验收。排水管道（污水、粪水管）、雨水管及空调冷凝水管安装完后应做灌水试验，检查其渗漏情况，由监理公司组织验收，项目

23、公司工程部参加。c.室内采暖、热水管道安装的质量检查及控制室内采暖及热水隐蔽管道系统应做好分段、分单元的打压、试水和水冲洗试验，由监理公司和项目公司工程部共同检查验收。系统试验必须有监理公司、项目公司工程部参加验收、签证。d.通风与空调安装工程的质量检查及控制通风管道系统保温前应分段进行试压，并由监理公司验收、签证，合格后方可进行保温施工。通风与空调的设备到现场安装后要进行单机试运转抽查。系统调试和综合效能测定，须有项目公司工程部参加验收、签证。e.主要机电设备的单体检验、调试、试运转电梯、消防系统、水泵、通风、空调设备机组（含冷风柜、风机盘管）及电机、变压器、发电机组、配电箱柜安装后，应进行

24、单体试车调试，试运转检验。试验由监理单位组织项目公司工程部、副总经理参加检验和确认签证。f.此阶段应完善的检查、验收记录参见建筑安装工程各分部工程通用表、建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范（GB50242-2000）、通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）、建筑电气工程施工质量验收规范（GB50303-2002）、电梯工程施工质量验收规范（GB50310-2002）、智能建筑工程质量验收规范（GB50339-2003）用表。4.2.1.5质量问题及事故的处理4.2.1.5.1、质量问题及事故的界定a.重大事故：发生人身死亡事故；重伤三人以上事故；直接经济损失达十万元以上者

25、为重大事故；b.一般工程质量事故：因违反施工规范、规程，造成直接经济损失5000元及以上，十万元以下者为一般工程质量事故；c.一般质量问题：直接经济损失在5000元以下，或造成严重缺陷者为一般质量问题。4.2.1.5.2、质量问题的整改a.项目公司应督促监理公司针对现场施工质量问题，应及时下发工程质量整改通知单，并督促施工单位进行整改；对于整改不到位或拒绝整改而造成不良影响的，应对施工单位实施经济处罚。b.监理公司每次现场抽查后均应填写工程抽查情况通知书，发至项目公司工程部，抽查出的问题由监理公司督促施工单位整改，并书面回复项目公司工程部。如因监理公司督促不力，使工程质量没有及时得到整改，项目

26、公司工程部应下发工程管理检查处理意见并监督落实。4.2.1.5.3、质量事故的处理a .发生重大质量事故：监理公司应在事发后半小时内，将事故简要情况向项目公司工程部报告，一小时内项目公司工程部应立刻向项目公司工程副总经理、总经理及集团工程管理部、分管副总裁汇报，并督促施工单位做好善后处理、保护现场，等待调查、取证和处理；b.发生一般质量事故：监理公司应在事发4小时以内报告项目公司工程部；c.项目公司工程部应将本月发生的重大质量事故、一般质量事故上报给集团工程管理部，集团工程管理部将在本月工程质量月报中通报备案。4.2.1.6、工程暂停工及复工4.2.1.6.1、当施工现场出现如下问题，项目公司

27、工程部有权发出暂停工令：a.施工中质量出现异常情况，经现场监理提出后施工单位未采取改进措施或措施不力，未能使质量情况好转；b、上道工序未经监理验收而进入下道工序施工；c、擅自使用未经认可的建筑材料；d、不按设计图纸要求进行施工；e、出现质量安全事故；f、未经审查同意的分包单位进场施工。4.2.1.6.2、暂停工令签发程序：a.局部暂停工令由工程部经理报告项目公司工程副总经理同意后签发；b.对于涉及范围大、影响面广的工程暂停工令，须由项目公司工程总经理签发；c.对可能出现重大质量事故苗头，需立刻制止的可先行下达停工通知，随后向项目公司工程副总经理报告；d.单位（重要单项）工程及影响面广的工程停工

28、及复工须上报集团工程管理部备案。4.2.1.7、成品保护4.2.1.7.1、成品保护措施a.制度保证：项目公司工程部、监理公司要督促施工单位制订建筑成品保护规定 ；b .组织保证：总承包单位要成立项目工程建筑成品保护小组，项目公司工程部、监理公司参与成品保护小组的管理；成品保护小组负责监督各交叉作业工序执行中间交接验收手续，协调和管理独立分包工程执行成品保护规定，落实责任和执行处罚。4.2.1.7.2、成品保护重点a.预埋给排水管道；b.卫生洁具、橱柜；c.木门、窗及门锁；d.木地板；e.室内、外装饰面层；f.镀膜玻璃；g.大理石窗台板；h.防水层；i.阳台栏杆j.避雷带；k.小区道路；l.景

29、观绿化。4.2.2进度控制4.2.2.1目标控制与计划审批4.2.2.1.1、目标控制：项目公司工程部负责编制工程建设总工期及分阶段工期目标计划，明确各单位工程进度控制点（单位工程开工、基础完成、0.00、预售形象进度、主体封顶、机电管线及设备安装、二装(室内外装饰工程)、总平、竣工交付）的计划完成时间。总进度计划应纳入总承包工程合同条款。4.2.2.1.2、进度计划审批：a.施工单位应以主要进度控制点编制单位工程总进度计划，报项目公司工程部、监理公司审查、待审批合格后报集团工程管理部备案；b 、施工单位应根据总进度计划，编制分部工程进度计划及月份进度计划，报项目公司工程部、监理公司审批。4.

30、2.2.1.3进度计划的报备时间：施工单位应在每月24日前向监理单位、项目公司工程部填报（*）月完成工程量报审单（JL-A017）；监理单位应在每月24日前向项目公司工程部填报工程建设监理工作月报（JL-C002），经项目公司工程部审核、备案，由项目公司工程部报集团工程管理部备案；各项目公司工程部每月24日16：00时前向集团工程管理部报备本月月度开工、竣工计划，填报记录应有分管副总经理签认审核；开工面积依据规划面积（设计图纸面积），并附工程开工报审表（审批通过的复印件）；竣工面积依据竣工验收面积（政府分户验收面积总和），并附竣工验收报告（审批通过的复印件）。每月未及时报备的施工单位、监理公司

31、、项目公司，每次处罚项目负责人、项目工程部经理（或副经理）200元。4.2.2.2、进度计划的实施4.2.2.2.1、项目公司工程部应随时检查材料、设备、劳动力投入情况能否满足工程进度的要求；工地周例会应对影响工程进度的问题（如设计图纸、材料供应、设备到位、分包协作）逐一协调解决；4.2.2.2.2、项目公司工程部负责每月审核施工单位填报的月度工程量统计表，将实际完成进度与计划进度比较，发生延误时应分析原因并督促施工单位采取措施；4.2.2.2.3、项目公司工程部应检查分部（单项）工程进度，对拖延三天以上的要求施工单位分析原因，制订改进措施并上报项目公司工程部；4.2.2.2.4、分项工程工期

32、延误三十天以上，单位工程及重要单项工程工期延误十天以上，工程部须上报集团工程管理部，监理公司、项目公司工程部督促施工单位编制赶工措施；4.2.2.2.5、主要进度控制点完成后，项目公司工程部应及时督促施工单位在三天内办理进度控制点完成时间确认。对于进度延误，项目公司工程部要按合同规定对施工单位实施处罚。 4.2.26、工程进度达到合同规定形象进度要求后，项目公司工程部要及时督促施工单位办理工程形象进度确认，并作为工程款支付依据。4.2.2.3、进度计划的调整单位工程施工进度计划在实施过程中根据实际情况需要调整的，必须报项目公司、集团工程管理部、营销管理部、计划管理部、集团公司分管副总裁审定后方

33、可实施，并上报集团工程管理部备案。4.2.2.4、工期签证4.2.2.4.1、对于如下情况：a.由于不可抗力的原因（如地震、战争等）；b.由于甲方原因引起停工；c.由施工单位在发生符合条件的工期顺延的事件后两天内申请办理工期签证，逾期不予办理；d.由施工单位填报工程临时延期申请表（JL-A010）；4.2.2.4.2、项目公司工程部应对顺延工期是否符合条件进行核实，与监理公司共同审批工程最终延期审批表（JL-B006），并上报集团工程管理部、分管副总裁审批同意后执行；4.2.2.4.3、施工单位申请后十天内没有得到书面答复，则视为默认，但依然必须完善工程最终延期审批表（JL-B006）的备案。

34、4.2.3、投资控制4.2.3.1、成本规划与预算控制4.2.3.1.1、严格会审图纸，在保证安全性和适用性的前提下，做到结构体系经济合理，装饰、设备标准适当；4.2.3.1.2、严格审批施工组织设计，施工技术措施要进行方案比较做到经济合理；4.2.3.1.3、材料、成品、半成品及设备选型定板须控制价格；4.2.3.1.4、独立分包工程及重要的材料、设备根据保证质量、价格合理的原则实行招标。4.2.3.2、工程变更控制4.2.3.2.1、由于设计图纸未明确、图纸相互有不吻合的地方或按设计施工有难度，需要对原设计内容进行补充或修改的问题，由施工单位填报技术核定单（SG-004）；4.2.3.2.

35、2、因为设计变更，建设单位认可的必要的技术措施或由建设单位的原因造成施工单位增加工作量、重复施工等，或者一些技术措施在实施前需要得到各单位的认可等，由施工单位填报技术、经济签证核定单（SG-008）、工程变更费用申请表（JL-A010） 应说明变更原因、内容、工程量及价格；4.2.3.2.3、工程变更审批流程依据集团招标采购部相关规定执行。4.2.3.3图纸外工程量签证4.2.3.3.1、现场图纸外工程量签证必须由施工单位填报技术、经济签证核定单（SG-008）、工程变更费用申请表（JL-A010）作为依据，现场监理通知 不得作为工程量签证依据；4.2.3.3.2、图纸外工程量签证审批流程依据

36、集团招标采购部相关规定执行。4.2.3.3.3、如因设计修改造成返工的工程量，须对已完工部分进行验收，合格后方可办理签证；4.2.3.3.4、现场工程量签证单必须由项目公司工程部、招标采购部、施工单位三方现场审核、签证后生效。4.2.3.4、工程款支付4.2.3.4.1、工程进度款支付a.各施工单位应依据合同约定条款，提前10个日历天填报（*）月付款报审单（JL-A018）；b.项目公司应按公司付款流程上报工程付款计划和相关审批流程执行。依据合同进度付款的约定条款，对应实际工程进度，每月向集团工程管理部报备下月达到合同约定付款的施工单位，由集团工程管理部向集团各职能中心报备资金准备需求计划，具

37、体资金额度将由招标采购部核算后，向财务管理中心提请资金申请预备计划；c.项目公司工程部应以质量（进度）违约扣款通知书为依据，在工程进度款中扣除相应款项。4.2.3.4.2、工程结算款支付a .办理工程款结算的条件： 工程的竣工图纸及资料已审核完毕； 工程已办理工程施工质量验收手续，且取得工程备案机关出具的建设工程竣工验收备案表，通过政府职能部门的验收；b.合同保修期已满，物业公司同意按合同条款办理工程保修终结手续。c.工程结算款支付的程序：依据集团公司结算流程执行。4.2.4、安全文明施工管理4.2.4.1、项目公司工程部每周定期进行检查；4.2.4.2、单位（单项）工程施工组织设计或方案必须

38、有安全文明管理措施；4.2.4.3、施工场地必须做到材料堆放整齐、平整、清洁、畅通，施工现场工完场清；4.2.4.4、做好“三宝”、“四口”、“五临边”，有防火、防坠落等措施；4.2.4.5、销售样板区路线及客户可以见到的场地、立面要按营销管理部的要求进行处理4.2.5、合同管理4.2.5.1、合同的会签与审批：合同的签订、审批和会签跟踪程序，报价及发包，结算与付款，均应按集团公司合同管理办法 等规定办理；4.2.5.2、合同履行跟踪管理4.2.5.2.1、项目公司应对相关的合同应进行跟踪管理，检查承包单位的合同履行情况，并根据合同条款对承包单位实施奖罚；4.2.5.2.2、项目公司工程部要建

39、立工程款支付台帐，项目公司应对其进行定期检查。4.2.6、信息管理4.2.6.1、信息档案的收集、整理4.2.6.1.1、工程管理系统各级部门均应积极跟进信息收集、建档和发布管理；4.2.6.1.2、项目公司工程部应督促施工单位对工程技术资料的收集、整理，要求资料应与工程实际进度相吻合，严禁后补资料，并不定时进行检查；如在检查过程中，发现资料与实体不符，将依据相关规定给予处罚；4.2.6.1.3、集团工程管理部不定期对各项目公司所属的施工单位、监理单位进行资料检查，监督各工程系列信息管理的执行情况。4.2.6.2、信息档案的分类4.2.6.2.1、行政管理信息：包括工程承包合同、与设计单位、施

40、工单位往来文函，向上级请示报告、监理日志，监理月报、监理报表、监理通知书、会议纪要、工作计划、总结等。4.2.6.2.2、技术管理信息：包括设计文件、图纸会审纪要、施工组织设计、工程变更、设计变更通知、施工试验记录、主要分项分部工程的验收记录，事故分析及处理记录、竣工图纸等。4.2.6.2.3、经济管理信息：包括各种支付凭证、付款收据、承包方提出的价格调整申请及批复额外工程的计费，工期延期的索赔、工程进度款的支付台帐等。4.2.7、组织协调4.2.7.1、协调的目的为了实现质量高、投资省、工期短的三大目标而创建良好的内部、外部关系。4.2.7.2、协调的内容4.2.7.2.1、内部协调抓好人、

41、财、物、技术、专业及部门的配合协调，建立信息沟通渠道，及时解决工作中的矛盾与困难；4.2.7.2.2、外部协调a .以合同为准绳协调处理与工程相关单位（设计、施工、监理等）的合作关系；b .以政府法规为原则，协调处理与政府职能部门的相关关系。4.3、工程竣工、移交及保修阶段的管理4.3.1、竣工验收4.3.1.1、竣工验收的条件4.3.1.1.1、施工单位已按合同、施工图和设计要求全部施工完毕，经全面自检，所有分部分项工程验收合格，4.3.1.1.2、施工单位将竣工资料报项目公司工程部审查合格；4.3.1.1.3、住宅内各单元按门牌编号钥匙，楼层清扫干净；4.3.2、竣工验收的组织及程序4.3

42、.2.1、竣工初验及竣工验收由项目公司工程部组织，竣工验收前应由项目公司工程部组织集团设计管理部、工程管理部、招标采购部、风险控制中心、物业公司进行内部验收； 4.3.2.2、项目内部竣工质量验收由集团工程管理部组织；4.3.2.3、单位（项）工程竣工验收合格后，由项目公司工程部填写竣工资料审查认定表 、合作单位信誉调查表 及工程竣工验收意见会签表 ，报集团工程管理部及项目公司总经理、分管副总经理审批。4.3.2.4、工程竣工验收意见会签表 将作为工程结算依据。4.3.2、移交4.3.2.1、移交的条件及标准4.3.2.1.1、室内单位工程部分：a .已按批准的设计文件及承发包合同内容全部完成

43、；b .经竣工初验并整改通过验收；c .质量符合国家质量检验评定标准，经集团工程管理部核定工程质量等级；d .水、电能可靠的供应，并且水质符合饮用水要求；e .有完备的竣工图及资料；f .分梯分套的全部钥匙（水、电表井要通匙) ; g .有施工单位提供建筑工程质量保修书 。4.3.2.1.1、室外单位工程部分：a .同室内单位工程部分的第a 、b 、c 条；b .设备经试运转验收合格，并提交使用说明书、原理图、随机的备品备件、专用工具等；c .提交需经政府专业部门验收合格的证明书及准用证等；d .有完备的竣工图及资料。4.3.2.1.3、小区配套：a .同室内单位工程部分的第a 、b 、c 条

44、；b .有准确的小区规划平面图，市政道路，排污管排水系统图，环境绿化平面图等竣工资料。4.3.2.2、移交的程序及手续通过集团工程管理部质量等级评定，先由施工单位向项目公司提出移交申请，再由项目公司组织施工单位向物业公司进行移交，办理移交手续。4.3.3、保修4.3.3.1、工程回访4.3.3.1.1、项目公司应定期组织施工单位回访已入住业主，了解工程质量及维修服务质量；4.3.3.1.2、回访结果应分类整理、总结、归档，作为工程案例汇编的重要依据，对于重大工程质量及维修服务质量问题要及时上报集团工程管理部。4.3.3.2、保修服务4.3.3.2.1、单位工程、小区移交后由物业公司进行管理，工

45、程质量的保修期以竣工验收通过之日起计算，保修期依据建筑工程质量管理条例和合同约定为准；4.3.3.2.2、建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。4.3.3.2.3、在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：a.基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；b.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；c.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；d.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由合同约定

46、为准。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。e.建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。f.建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。g.向业主交楼后，施工单位与物业公司办理保修期委托保修协议书。保修期内施工单位需将维修负责人、办公地点、联系电话，书面通知物业公司管理处；项目公司委派专人担任质量鉴定员；4.3.3.2.4、在向业主交楼后的头二个月内，项目公司工程部应协助物业公司解决业主对质量问题的投诉，及时通知施工单位维

47、修，维修项目由项目公司工程部与施工单位会签，维修完毕后由项目公司工程部验收、签证；4.3.3.2.5、保修期内业主对工程质量的投诉由物业管理处会同质量鉴定员鉴别属实后，向所属施工单位下达维修单，施工单位完成维修工作后，需报告项目公司工程部确认；4.3.3.2.6、出现质量责任的争议，由质量鉴定员进行责任鉴定，对于鉴定结果如有争议，上报集团工程管理部仲裁。4.3.3.3、保修终结保修期满，施工单位提前10天提出保修期终结申请书，并应整理好保修档案资料，向物业公司移交。届时，项目公司组织工程部、物业公司、施工单位共同对质量进行复检，对经复检认定属于施工质量问题，但又无法全面返工整改的，施工单位仍负有保修责任。在确认保修责任已完成时，应