商业计划书和可行性报告 地产营销房产策划方案 龙湖地产企业管控模式专题研究中房信.pdf

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1、Business plan report谨呈：谨呈：谨呈：谨呈：亿达集团亿达集团亿达集团亿达集团领先的房地产信息及咨询服务供应商 龙湖地产龙湖地产龙湖地产龙湖地产 企业管控模式专题研究企业管控模式专题研究企业管控模式专题研究企业管控模式专题研究11/18/201211/18/201211/18/201211/18/2012房地产智库 Business plan report2 2 2 2 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。从一个城市到布局全国，龙湖集团对各子公司进行有效管理，实现业绩飞升从一个城市到布

2、局全国，龙湖集团对各子公司进行有效管理，实现业绩飞升从一个城市到布局全国，龙湖集团对各子公司进行有效管理，实现业绩飞升从一个城市到布局全国，龙湖集团对各子公司进行有效管理，实现业绩飞升上海上海深圳深圳北京北京天津天津成都成都广州广州无锡无锡常州常州西安西安沈阳沈阳重庆重庆2004200420042004年年2007200720072007年年2008200820082008年年2009200920092009年年2007200720072007年：销售额突破百亿年：销售额突破百亿年：销售额突破百亿年：销售额突破百亿2008200820082008年：销售额年：销售额年：销售额年：销售额1151

3、15115115亿亿亿亿2009200920092009年：销售金额年：销售金额年：销售金额年：销售金额183.4183.4183.4183.4亿亿亿亿 毛利率毛利率毛利率毛利率29.3%29.3%29.3%29.3%2010201020102010年：年：年：年：1-121-121-121-12月销售额月销售额月销售额月销售额336336336336亿元亿元亿元亿元研究龙湖管控模式的意义研究龙湖管控模式的意义研究龙湖管控模式的意义研究龙湖管控模式的意义龙湖业绩卡片龙湖业绩卡片龙湖业绩卡片龙湖业绩卡片房地产智库 Business plan report3 3 3 3 2010中国房产信息集团版

4、权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。龙湖培育阶段龙湖培育阶段龙湖培育阶段龙湖培育阶段立足重庆，形成统一产品立足重庆，形成统一产品立足重庆，形成统一产品立足重庆，形成统一产品风格风格风格风格物业品牌初步建立物业品牌初步建立物业品牌初步建立物业品牌初步建立精细化的运营思路得以全精细化的运营思路得以全精细化的运营思路得以全精细化的运营思路得以全面贯彻面贯彻面贯彻面贯彻1995-20041995-20041995-20041995-2004龙湖起飞阶段龙湖起飞阶段龙湖起飞阶段龙湖起飞阶段稳步进入扩张，进入稳步进入扩张，进入稳步进入扩张，

5、进入稳步进入扩张，进入北京、成都等城市北京、成都等城市北京、成都等城市北京、成都等城市企业业绩突破企业业绩突破企业业绩突破企业业绩突破30303030亿亿亿亿建立多渠道融资模式建立多渠道融资模式建立多渠道融资模式建立多渠道融资模式跨区域管控模式开始跨区域管控模式开始跨区域管控模式开始跨区域管控模式开始建立建立建立建立2004-20062004-20062004-20062004-2006龙湖腾飞阶段龙湖腾飞阶段龙湖腾飞阶段龙湖腾飞阶段进入长三角，企业业进入长三角，企业业进入长三角，企业业进入长三角，企业业绩突破百亿绩突破百亿绩突破百亿绩突破百亿成功上市成功上市成功上市成功上市形成产品线，快速复

6、形成产品线，快速复形成产品线，快速复形成产品线，快速复制制制制建立集权管理、体系建立集权管理、体系建立集权管理、体系建立集权管理、体系完备的管控模式完备的管控模式完备的管控模式完备的管控模式2006-20102006-20102006-20102006-2010市场格局风云变幻，企业乘势腾飞，由单一城市公司到成功上市，企业管理模市场格局风云变幻，企业乘势腾飞，由单一城市公司到成功上市，企业管理模市场格局风云变幻，企业乘势腾飞，由单一城市公司到成功上市，企业管理模市场格局风云变幻，企业乘势腾飞，由单一城市公司到成功上市，企业管理模式在内外变化中发展成熟式在内外变化中发展成熟式在内外变化中发展成熟

7、式在内外变化中发展成熟研究龙湖管控模式的意义研究龙湖管控模式的意义研究龙湖管控模式的意义研究龙湖管控模式的意义房地产智库 Business plan report4 4 4 4 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。北京北京北京北京 龙湖滟澜山龙湖滟澜山龙湖滟澜山龙湖滟澜山上海上海上海上海 龙湖滟澜山龙湖滟澜山龙湖滟澜山龙湖滟澜山重庆重庆重庆重庆 龙湖花千树龙湖花千树龙湖花千树龙湖花千树北京北京北京北京 龙湖花墅香龙湖花墅香龙湖花墅香龙湖花墅香醍醍醍醍集团管控下龙湖在各地的项目实现了有效复制和提升，保证质

8、量，降低风险，集团管控下龙湖在各地的项目实现了有效复制和提升，保证质量，降低风险，集团管控下龙湖在各地的项目实现了有效复制和提升，保证质量，降低风险，集团管控下龙湖在各地的项目实现了有效复制和提升，保证质量，降低风险，提高开发效率提高开发效率提高开发效率提高开发效率研究龙湖管控模式的意义研究龙湖管控模式的意义研究龙湖管控模式的意义研究龙湖管控模式的意义龙湖产品的开发模式为龙湖产品的开发模式为龙湖产品的开发模式为龙湖产品的开发模式为90%90%90%90%的复制的复制的复制的复制+10%+10%+10%+10%的创新的创新的创新的创新集团制定统一标准，在统一管控下形成产品线，做到不同区域享受同等

9、品质集团制定统一标准，在统一管控下形成产品线，做到不同区域享受同等品质集团制定统一标准，在统一管控下形成产品线，做到不同区域享受同等品质集团制定统一标准，在统一管控下形成产品线，做到不同区域享受同等品质标准化生产，规模效应促成成本节约，效率提升，品牌凸显标准化生产，规模效应促成成本节约，效率提升，品牌凸显标准化生产，规模效应促成成本节约，效率提升，品牌凸显标准化生产，规模效应促成成本节约，效率提升，品牌凸显房地产智库 Business plan report5 5 5 5 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作

10、他用。“龙湖是一个可怕的企业龙湖是一个可怕的企业龙湖是一个可怕的企业龙湖是一个可怕的企业”王石王石王石王石 王石称龙湖地产创业者境界很高，做事情非常投入王石称龙湖地产创业者境界很高，做事情非常投入王石称龙湖地产创业者境界很高，做事情非常投入王石称龙湖地产创业者境界很高，做事情非常投入。国内地产界对龙湖地产的企业管理、企业文化以及开发模。国内地产界对龙湖地产的企业管理、企业文化以及开发模。国内地产界对龙湖地产的企业管理、企业文化以及开发模。国内地产界对龙湖地产的企业管理、企业文化以及开发模式的总体评价都相当高。式的总体评价都相当高。式的总体评价都相当高。式的总体评价都相当高。地产教父地产教父地产

11、教父地产教父 王王王王 石石石石房地产智库 Business plan report6 6 6 6 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。大连大连大连大连天津天津天津天津北京北京北京北京沈阳沈阳沈阳沈阳武汉武汉武汉武汉成都成都成都成都大连亿达地产战略布局大连亿达地产战略布局大连亿达地产战略布局大连亿达地产战略布局龙湖地产与亿达具有相似的发展战略，龙湖的发展对亿达具有较大借鉴意义，龙湖地产与亿达具有相似的发展战略，龙湖的发展对亿达具有较大借鉴意义，龙湖地产与亿达具有相似的发展战略，龙湖的发展对亿达具有较大借

12、鉴意义，龙湖地产与亿达具有相似的发展战略，龙湖的发展对亿达具有较大借鉴意义，龙湖管控方面的优劣势对亿达地产的企业管理重要参考价值龙湖管控方面的优劣势对亿达地产的企业管理重要参考价值龙湖管控方面的优劣势对亿达地产的企业管理重要参考价值龙湖管控方面的优劣势对亿达地产的企业管理重要参考价值亿达地产自大连发展成环渤海区亿达地产自大连发展成环渤海区亿达地产自大连发展成环渤海区亿达地产自大连发展成环渤海区域公司，进而迈开拓展全国的战略域公司，进而迈开拓展全国的战略域公司，进而迈开拓展全国的战略域公司，进而迈开拓展全国的战略；龙湖从重庆进入北京拓展全国龙湖从重庆进入北京拓展全国龙湖从重庆进入北京拓展全国龙湖

13、从重庆进入北京拓展全国相似的发展战略更具借鉴意义相似的发展战略更具借鉴意义相似的发展战略更具借鉴意义相似的发展战略更具借鉴意义研究龙湖管控模式的意义研究龙湖管控模式的意义研究龙湖管控模式的意义研究龙湖管控模式的意义房地产智库 Business plan report7 7 7 7 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。寻找龙湖成功密码，探究以下问题：寻找龙湖成功密码，探究以下问题：寻找龙湖成功密码，探究以下问题：寻找龙湖成功密码，探究以下问题：研究龙湖管控模式的意义研究龙湖管控模式的意义研究龙湖管控模式的

14、意义研究龙湖管控模式的意义快速进行全国布局快速进行全国布局快速进行全国布局快速进行全国布局企业业绩倍速递增企业业绩倍速递增企业业绩倍速递增企业业绩倍速递增精细产品复制力精细产品复制力精细产品复制力精细产品复制力高效企业管控力高效企业管控力高效企业管控力高效企业管控力龙湖做到的龙湖做到的龙湖做到的龙湖做到的对亿达的借鉴意义对亿达的借鉴意义对亿达的借鉴意义对亿达的借鉴意义亿达如何做到成功地亿达如何做到成功地亿达如何做到成功地亿达如何做到成功地异地扩张异地扩张异地扩张异地扩张，如何选择，如何选择，如何选择，如何选择产品，对产品，对产品，对产品，对城市公司、项目、人事、工程质城市公司、项目、人事、工程

15、质城市公司、项目、人事、工程质城市公司、项目、人事、工程质量、成本量、成本量、成本量、成本等，采用什么样的方式进行管控等，采用什么样的方式进行管控等，采用什么样的方式进行管控等，采用什么样的方式进行管控一、龙湖集团如何对子公司、项目有效管控一、龙湖集团如何对子公司、项目有效管控一、龙湖集团如何对子公司、项目有效管控一、龙湖集团如何对子公司、项目有效管控二、龙湖在各城市发展中选择什么样的产品二、龙湖在各城市发展中选择什么样的产品二、龙湖在各城市发展中选择什么样的产品二、龙湖在各城市发展中选择什么样的产品三、跨区域运作，集团如何控制成本，保证质量三、跨区域运作，集团如何控制成本，保证质量三、跨区域

16、运作，集团如何控制成本，保证质量三、跨区域运作，集团如何控制成本，保证质量四、规模扩张中，如何解决人才问题四、规模扩张中，如何解决人才问题四、规模扩张中，如何解决人才问题四、规模扩张中，如何解决人才问题房地产智库 Business plan report8 8 8 8 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。研究龙湖管控模式的意义研究龙湖管控模式的意义研究龙湖管控模式的意义研究龙湖管控模式的意义一、龙湖集团如何对子公司、项目有效管控一、龙湖集团如何对子公司、项目有效管控一、龙湖集团如何对子公司、项目有效管控

17、一、龙湖集团如何对子公司、项目有效管控二、龙湖在各城市发展中选择什么样的产品二、龙湖在各城市发展中选择什么样的产品二、龙湖在各城市发展中选择什么样的产品二、龙湖在各城市发展中选择什么样的产品三、跨区域运作，集团如何控制成本，保证质量三、跨区域运作，集团如何控制成本，保证质量三、跨区域运作，集团如何控制成本，保证质量三、跨区域运作，集团如何控制成本，保证质量四、规模扩张中，如何解决人才问题四、规模扩张中，如何解决人才问题四、规模扩张中，如何解决人才问题四、规模扩张中，如何解决人才问题龙湖管控模式龙湖管控模式龙湖管控模式龙湖管控模式一、整体框架解读一、整体框架解读一、整体框架解读一、整体框架解读三

18、、项目管控（三、项目管控（三、项目管控（三、项目管控（PMOPMOPMOPMO系统）系统）系统）系统）五、成本管控五、成本管控五、成本管控五、成本管控六、工程质量管控六、工程质量管控六、工程质量管控六、工程质量管控二、人力资源管控二、人力资源管控二、人力资源管控二、人力资源管控四、城市产品选择四、城市产品选择四、城市产品选择四、城市产品选择问题解构问题解构问题解构问题解构对龙湖的研究，从管控模式的角度上，落实到对对龙湖的研究，从管控模式的角度上，落实到对对龙湖的研究，从管控模式的角度上，落实到对对龙湖的研究，从管控模式的角度上，落实到对7 7 7 7大问题的分析大问题的分析大问题的分析大问题的

19、分析房地产智库 Business plan report9 9 9 9 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。龙湖管控模式龙湖管控模式龙湖管控模式龙湖管控模式一、整体框架解读一、整体框架解读一、整体框架解读一、整体框架解读三、项目管控（三、项目管控（三、项目管控（三、项目管控（PMOPMOPMOPMO系统）系统）系统）系统）五、成本管控五、成本管控五、成本管控五、成本管控六、工程质量管控六、工程质量管控六、工程质量管控六、工程质量管控二、人力资源管控二、人力资源管控二、人力资源管控二、人力资源管控四、城市

20、产品选择四、城市产品选择四、城市产品选择四、城市产品选择房地产智库 Business plan report10101010 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。“我就是一个做事的人。我就是一个做事的人。我就是一个做事的人。我就是一个做事的人。”吴亚军吴亚军吴亚军吴亚军龙湖地产董事长龙湖地产董事长龙湖地产董事长龙湖地产董事长 吴亚军吴亚军吴亚军吴亚军言外之意：言外之意：言外之意：言外之意：一、一、一、一、 务实、敬业、一个做事的老板务实、敬业、一个做事的老板务实、敬业、一个做事的老板务实、敬业、一个做事

21、的老板二、二、二、二、 事必躬亲，不轻易放权，强调集权管理事必躬亲，不轻易放权，强调集权管理事必躬亲，不轻易放权，强调集权管理事必躬亲，不轻易放权，强调集权管理三、三、三、三、 女人特有的细致，精细到每一点上女人特有的细致，精细到每一点上女人特有的细致，精细到每一点上女人特有的细致，精细到每一点上领导人的特质决定了公司的管控特点：领导人的特质决定了公司的管控特点：领导人的特质决定了公司的管控特点：领导人的特质决定了公司的管控特点：集权化、精细化、注重效率集权化、精细化、注重效率集权化、精细化、注重效率集权化、精细化、注重效率房地产智库 Business plan report房市金碟最有价值房

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23、交易网址： plan report11111111 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。总经理室总经理室总经理室总经理室客户及公司品牌部客户及公司品牌部客户及公司品牌部客户及公司品牌部投资及运营发展部投资及运营发展部投资及运营发展部投资及运营发展部财务部财务部财务部财务部人力资源部人力资源部人力资源部人力资源部法法法法务务务务中中中中心心心心体体体体验验验验中中中中心心心心营营营营销销销销中中中中心心心心物物物物业业业业中中中中心心心心客客客客户户户户中中中中心心心心公公公公共共共共事事事事务务务务及及

24、及及行行行行政政政政中中中中心心心心战战战战略略略略及及及及营营营营运运运运中中中中心心心心投投投投资资资资发发发发展展展展中中中中心心心心产产产产品品品品中中中中心心心心工工工工程程程程技技技技术术术术质质质质量量量量中中中中心心心心商商商商务务务务运运运运营营营营中中中中心心心心信信信信息息息息中中中中心心心心会会会会计计计计中中中中心心心心风风风风险险险险管管管管理理理理及及及及内内内内部部部部审审审审计计计计中中中中心心心心投投投投 融融融融 资资资资中中中中心心心心绩绩绩绩效效效效考考考考核核核核中中中中心心心心招招招招聘聘聘聘中中中中中中中中心心心心龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架

25、龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架总部管理框架总部管理框架总部管理框架总部管理框架龙湖组织架构条线分明，形成龙湖组织架构条线分明，形成龙湖组织架构条线分明，形成龙湖组织架构条线分明，形成“一室四部十七中心一室四部十七中心一室四部十七中心一室四部十七中心”的总线职能式组织体系，的总线职能式组织体系，的总线职能式组织体系，的总线职能式组织体系，各部门权责分明各部门权责分明各部门权责分明各部门权责分明房地产智库 Business plan report12121212 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。龙湖地

26、产管理框架根据各个时期企业发展环境进行了三次大的调整龙湖地产管理框架根据各个时期企业发展环境进行了三次大的调整龙湖地产管理框架根据各个时期企业发展环境进行了三次大的调整龙湖地产管理框架根据各个时期企业发展环境进行了三次大的调整销售金额销售金额销售金额销售金额184184184184亿元，亿元，亿元，亿元，位列全国房位列全国房位列全国房位列全国房地产排名地产排名地产排名地产排名TOP20TOP20TOP20TOP20之中之中之中之中销售金额销售金额销售金额销售金额102102102102亿亿亿亿，全，全，全，全国国国国9 9 9 9家破百家破百家破百家破百企业之一企业之一企业之一企业之一2006

27、200620062006销售金额销售金额销售金额销售金额34.6834.6834.6834.68亿亿亿亿20072007200720072008200820082008销售金额销售金额销售金额销售金额115115115115亿亿亿亿，全，全，全，全国国国国13131313家破百家破百家破百家破百企业之一企业之一企业之一企业之一20092009200920092006200620062006年年年年背景：背景：背景：背景：企业走出中西部地区，开始进入北京，由此管控范畴拉大举措：举措：举措：举措：进行第一轮架构整2007200720072007年年年年背景：背景：背景：背景：企业销售业绩突破百亿，

28、北京成为企业重要的销售增长点。同年龙湖进入上海、西安，管理半径进一步扩大，企业筹备上市举措：举措：举措：举措：进行第二轮架构调整2008200820082008年年年年背景：背景：背景：背景：环渤海区域由北京开始向外辐射，进入天津等地，企业筹备上市举措：举措：举措：举措：进行第三轮架构调整龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架总部框架演变总部框架演变总部框架演变总部框架演变房地产智库 Business plan report13131313 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。

29、200920092009200920082008200820082007200720072007净利润率(%) 19.427.4021.44销售毛利率(%) 29.2925.7834.04净资产收益率(%) 28.9511.0634.38总资产报酬率(%) 5.901.204.58权益乘数3.208.215.48资产负债率(%)68.8187.8281.76总负债/投入资本(%)84.54100.3797.20归属母公司股东权益/投入资本(%)35.1411.0115.06速动比率(倍)0.401.080.26流动比率(倍)1.291.090.96货币资金/流动负债合计0.300.150.17

30、非流动负债合计/归属母公司股东权益(%)58.93227.09188.11净负债率（%）110243.69135.44企业在上市前集中储备大量土地，企业负债水平达到高位，但是由于资本市场对龙湖企业的高度认可，帮助企企业在上市前集中储备大量土地，企业负债水平达到高位，但是由于资本市场对龙湖企业的高度认可，帮助企企业在上市前集中储备大量土地，企业负债水平达到高位，但是由于资本市场对龙湖企业的高度认可，帮助企企业在上市前集中储备大量土地，企业负债水平达到高位，但是由于资本市场对龙湖企业的高度认可，帮助企业成功融资，并在之后实现了资金链的回稳，业成功融资，并在之后实现了资金链的回稳，业成功融资，并在之

31、后实现了资金链的回稳，业成功融资，并在之后实现了资金链的回稳，2010201020102010年中期净负债将至年中期净负债将至年中期净负债将至年中期净负债将至60%60%60%60%左右左右左右左右。企业近年财务情况企业近年财务情况企业近年财务情况企业近年财务情况2006200620062006年：积极与银行合作融资年：积极与银行合作融资年：积极与银行合作融资年：积极与银行合作融资从2006年1月起到2007年7月，龙湖地产以及其关联公司先后12次抵押土地。龙湖上市前通过多方渠道积极进行融资，虽负债较高，由于受到资本方高度认龙湖上市前通过多方渠道积极进行融资，虽负债较高，由于受到资本方高度认龙

32、湖上市前通过多方渠道积极进行融资，虽负债较高，由于受到资本方高度认龙湖上市前通过多方渠道积极进行融资，虽负债较高，由于受到资本方高度认可，成功实现资本化并建立稳健的财务作风可，成功实现资本化并建立稳健的财务作风可，成功实现资本化并建立稳健的财务作风可，成功实现资本化并建立稳健的财务作风龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架总部框架演变总部框架演变总部框架演变总部框架演变2007200720072007年：筹备上市失败年：筹备上市失败年：筹备上市失败年：筹备上市失败2007年，龙湖地产委任花旗和摩根士丹利为上市保荐人。IPO拟筹资10亿美元。龙湖公司在前期做私募希望引进

33、更多的战略投资者,但市场下调使得投资机构都变得很谨慎,公司上市工作并不如预期理想,所以被迫暂缓上市进程。 2009200920092009年：成功实现资本化年：成功实现资本化年：成功实现资本化年：成功实现资本化2009年11月上市融资66亿元港币2009年5月5日，龙湖在上交所公开市场发行14亿元企业债，债券信用等级为AA级，为期7年，债券在存续期内前5年票面年利率为6.7。 房地产智库 Business plan report14141414 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。龙湖集团龙湖集团龙湖集

34、团龙湖集团运营部运营部运营部运营部 财务部财务部财务部财务部人力资源及行人力资源及行人力资源及行人力资源及行政部政部政部政部公共事业部公共事业部公共事业部公共事业部集团投资拓展集团投资拓展集团投资拓展集团投资拓展部部部部战略部战略部战略部战略部运营投资部运营投资部运营投资部运营投资部2007200720072007年年年年龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架总部框架演变总部框架演变总部框架演变总部框架演变为迅速扩张，将职能相关部门合并，减少沟通时间，提高效率，助推公司快速为迅速扩张，将职能相关部门合并，减少沟通时间，提高效率，助推公司快速为迅速扩张，将职能相关部门合

35、并，减少沟通时间，提高效率，助推公司快速为迅速扩张，将职能相关部门合并，减少沟通时间，提高效率，助推公司快速发展进行城市扩张发展进行城市扩张发展进行城市扩张发展进行城市扩张2006年以前集团框架2006200620062006年年年年龙湖已进入北京，集团管理重庆和北京两个城市，销售业绩突破龙湖已进入北京，集团管理重庆和北京两个城市，销售业绩突破龙湖已进入北京，集团管理重庆和北京两个城市，销售业绩突破龙湖已进入北京，集团管理重庆和北京两个城市，销售业绩突破30303030亿亿亿亿总部为规范化管理，分为六大部门，各司其职，但决策效率不高总部为规范化管理，分为六大部门，各司其职，但决策效率不高总部为

36、规范化管理，分为六大部门，各司其职，但决策效率不高总部为规范化管理，分为六大部门，各司其职，但决策效率不高2007200720072007年年年年龙湖进入上海、西安龙湖进入上海、西安龙湖进入上海、西安龙湖进入上海、西安管控城市增加，需要更高的管理效率，所以将投资和运营合并管控城市增加，需要更高的管理效率，所以将投资和运营合并管控城市增加，需要更高的管理效率，所以将投资和运营合并管控城市增加，需要更高的管理效率，所以将投资和运营合并2007200720072007年销售业绩突破年销售业绩突破年销售业绩突破年销售业绩突破100100100100亿亿亿亿房地产智库 Business plan rep

37、ort15151515 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。龙湖集团龙湖集团龙湖集团龙湖集团 财务部财务部财务部财务部人力资源及行政部人力资源及行政部人力资源及行政部人力资源及行政部公共事业部公共事业部公共事业部公共事业部运营投资部运营投资部运营投资部运营投资部战略部战略部战略部战略部投资及运营发展部投资及运营发展部投资及运营发展部投资及运营发展部2008200820082008年年年年人力资源部人力资源部人力资源部人力资源部行行行行政政政政中中中中心心心心单独成立单独成立单独成立单独成立客户及公司品牌

38、部客户及公司品牌部客户及公司品牌部客户及公司品牌部合并成立合并成立合并成立合并成立龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架总部框架演变总部框架演变总部框架演变总部框架演变2008200820082008年公司谋求上市，对部门进行再次重组，提高投资效率，强化人才和品牌年公司谋求上市，对部门进行再次重组，提高投资效率，强化人才和品牌年公司谋求上市，对部门进行再次重组，提高投资效率，强化人才和品牌年公司谋求上市，对部门进行再次重组，提高投资效率，强化人才和品牌战略，上市前龙湖成为高端品牌代表，引进大批外部精英战略，上市前龙湖成为高端品牌代表，引进大批外部精英战略，上市前龙湖成

39、为高端品牌代表，引进大批外部精英战略，上市前龙湖成为高端品牌代表，引进大批外部精英2008200820082008年年年年龙湖已进入天津，销售业绩再次突破百亿龙湖已进入天津，销售业绩再次突破百亿龙湖已进入天津，销售业绩再次突破百亿龙湖已进入天津，销售业绩再次突破百亿集团积极谋求上市，注重提高投资效率、强化人才战略、品牌战略，注重项目营销集团积极谋求上市，注重提高投资效率、强化人才战略、品牌战略，注重项目营销集团积极谋求上市，注重提高投资效率、强化人才战略、品牌战略，注重项目营销集团积极谋求上市，注重提高投资效率、强化人才战略、品牌战略，注重项目营销将战略部和运营投资部合并，提高投资效率，独立出

40、人力资源部，合并行政和公共事业部将战略部和运营投资部合并，提高投资效率，独立出人力资源部，合并行政和公共事业部将战略部和运营投资部合并，提高投资效率，独立出人力资源部，合并行政和公共事业部将战略部和运营投资部合并，提高投资效率，独立出人力资源部，合并行政和公共事业部2007年集团框架房地产智库 Business plan report16161616 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。龙湖集团龙湖集团龙湖集团龙湖集团 财务部财务部财务部财务部客户及公司品客户及公司品客户及公司品客户及公司品牌部牌部牌部

41、牌部人力资源部人力资源部人力资源部人力资源部投资及运营发投资及运营发投资及运营发投资及运营发展部展部展部展部龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架总部框架演变总部框架演变总部框架演变总部框架演变经过多次调整，最终形成龙湖集团高效运作的四大部门，助推公司上市，龙湖经过多次调整，最终形成龙湖集团高效运作的四大部门，助推公司上市，龙湖经过多次调整，最终形成龙湖集团高效运作的四大部门，助推公司上市，龙湖经过多次调整，最终形成龙湖集团高效运作的四大部门，助推公司上市，龙湖于于于于2009200920092009年年年年11111111月月月月19191919日上市成功日上市成功

42、日上市成功日上市成功2008年以来集团框架投资及运营发投资及运营发投资及运营发投资及运营发展部负责项目展部负责项目展部负责项目展部负责项目营销前的所有营销前的所有营销前的所有营销前的所有工作工作工作工作客户及公司品客户及公司品客户及公司品客户及公司品牌部负责公司牌部负责公司牌部负责公司牌部负责公司品牌和项目营品牌和项目营品牌和项目营品牌和项目营销阶段的所有销阶段的所有销阶段的所有销阶段的所有工作工作工作工作房地产智库 Business plan report17171717 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移

43、作他用。集团总部集团总部集团总部集团总部重庆公司重庆公司重庆公司重庆公司成都公司成都公司成都公司成都公司京津公司京津公司京津公司京津公司上海公司上海公司上海公司上海公司西安公司西安公司西安公司西安公司沈阳公司沈阳公司沈阳公司沈阳公司苏南公司苏南公司苏南公司苏南公司总总总总经经经经理理理理室室室室造造造造价价价价采采采采购购购购部部部部工工工工程程程程部部部部营营营营销销销销部部部部研研研研发发发发部部部部发发发发展展展展部部部部计计计计划划划划财财财财务务务务部部部部人人人人力力力力资资资资源源源源部部部部商商商商业业业业运运运运营营营营部部部部项目各职能部门项目各职能部门地区公司PMOPMO

44、召集人由区域公司负责人主持的PMO会议将项目关键节点报总部审批龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架总部对区域公司及项目的管理总部对区域公司及项目的管理总部对区域公司及项目的管理总部对区域公司及项目的管理仅仅仅仅重重重重庆庆庆庆、北北北北京京京京、上上上上海海海海公公公公司司司司有有有有商商商商业业业业运运运运营营营营部部部部集团集权管控各城市集团集权管控各城市集团集权管控各城市集团集权管控各城市/ / / /区域公司，区域公司设立完备的采购、研发、工程、营销区域公司，区域公司设立完备的采购、研发、工程、营销区域公司，区域公司设立完备的采购、研发、工程、营销区域公司，

45、区域公司设立完备的采购、研发、工程、营销等部门，但重要节点通过等部门，但重要节点通过等部门，但重要节点通过等部门，但重要节点通过PMOPMOPMOPMO体系由集团总部管控体系由集团总部管控体系由集团总部管控体系由集团总部管控房地产智库 Business plan report18181818 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架龙湖整体管理框架总结和借鉴总结和借鉴总结和借鉴总结和借鉴龙湖管理框架的借鉴：龙湖管理框架的借鉴：龙湖管理框架的借鉴：龙湖管理框架的

46、借鉴：总总总总经经经经理理理理室室室室造造造造价价价价采采采采购购购购部部部部工工工工程程程程部部部部营营营营销销销销部部部部研研研研发发发发部部部部发发发发展展展展部部部部计计计计划划划划财财财财务务务务部部部部人人人人力力力力资资资资源源源源部部部部商商商商业业业业运运运运营营营营部部部部项目各职能部门项目各职能部门地区公司PMOPMO召集人 财务部财务部财务部财务部客户及公司品牌部客户及公司品牌部客户及公司品牌部客户及公司品牌部人力资源部人力资源部人力资源部人力资源部投资及运营发展部投资及运营发展部投资及运营发展部投资及运营发展部集团总部集团总部集团总部集团总部重庆公司重庆公司重庆公司重

47、庆公司总经理总经理总经理总经理成都公司成都公司成都公司成都公司总经理总经理总经理总经理京津公司京津公司京津公司京津公司总经理总经理总经理总经理上海公司上海公司上海公司上海公司总经理总经理总经理总经理西安公司西安公司西安公司西安公司总经理总经理总经理总经理沈阳公司沈阳公司沈阳公司沈阳公司总经理总经理总经理总经理苏南公司苏南公司苏南公司苏南公司总经理总经理总经理总经理项项项项目目目目一一一一一、总部机构简化，提高投资运作效率；一、总部机构简化，提高投资运作效率；一、总部机构简化，提高投资运作效率；一、总部机构简化，提高投资运作效率；二、项目经理负责制，增加项目权限，提高项目运作效率二、项目经理负责

48、制，增加项目权限，提高项目运作效率二、项目经理负责制，增加项目权限，提高项目运作效率二、项目经理负责制，增加项目权限，提高项目运作效率三、三、三、三、PMOPMOPMOPMO系统形成总部对项目的管控，强化集权系统形成总部对项目的管控，强化集权系统形成总部对项目的管控，强化集权系统形成总部对项目的管控，强化集权项目营销阶段前后由投资运营发项目营销阶段前后由投资运营发项目营销阶段前后由投资运营发项目营销阶段前后由投资运营发展部和客户及公司品牌部分别管展部和客户及公司品牌部分别管展部和客户及公司品牌部分别管展部和客户及公司品牌部分别管理，容易形成项目前后沟通摩擦理，容易形成项目前后沟通摩擦理，容易形

49、成项目前后沟通摩擦理，容易形成项目前后沟通摩擦房地产智库 Business plan report19191919 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。龙湖管控模式龙湖管控模式龙湖管控模式龙湖管控模式一、整体框架解读一、整体框架解读一、整体框架解读一、整体框架解读三、项目管控（三、项目管控（三、项目管控（三、项目管控（PMOPMOPMOPMO系统）系统）系统）系统）五、成本管控五、成本管控五、成本管控五、成本管控六、工程质量管控六、工程质量管控六、工程质量管控六、工程质量管控二、人力资源管控二、人力资源

50、管控二、人力资源管控二、人力资源管控四、城市产品选择四、城市产品选择四、城市产品选择四、城市产品选择房地产智库 Business plan report20202020 2010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。“人才链比资金链更重要人才链比资金链更重要人才链比资金链更重要人才链比资金链更重要”龙湖集团龙湖集团龙湖集团龙湖集团CHOCHOCHOCHO房晟陶房晟陶房晟陶房晟陶房晟陶房晟陶房晟陶房晟陶龙湖地产首席人力资源官曾任职宝洁（广州）有限公司高级人力资源经理人力资源管控人力资源管控人力资源管控人力资源管控龙