MiniLED公司建筑工程规划模板.docx
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1、MiniLED公司建筑工程规划目录第一章 公司简介3一、 公司基本信息3二、 公司简介3第二章 项目基本情况5一、 项目概况5二、 结论分析5第三章 房地产开发流程8一、 开发建设8第四章 施工阶段工程计价14一、 合同价款调整14第五章 建设工程施工招标投标21一、 施工招标策划21二、 施工投标报价策略25第六章 建设工程勘察设计招标投标33一、 工程勘察设计投标33第七章 设计施工总承包合同管理36第八章 建设工程施工合同管理37一、 工程施工合同纠纷审理相关规定37第九章 建设工程监理工作内容及主要方式43一、 工程监理工作内容43二、 工程监理工作主要方式56第十章 建设工程监理组织
2、与规划61一、 工程监理组织61第十一章 建设工程风险管理67一、 工程风险分类67二、 工程风险管理内容和方法71第十二章 建筑智能化89一、 智能建筑与智慧城市89第十三章 BIM技术特征及应用价值98一、 BIM技术发展趋势98二、 BIM技术特征101第一章 公司简介一、 公司基本信息1、公司名称:xx集团有限公司2、法定代表人:曾xx3、注册资本:560万元4、统一社会信用代码:xxxxxxxxxxxxx5、登记机关:xxx市场监督管理局6、成立日期:2013-4-137、营业期限:2013-4-13至无固定期限8、注册地址:xx市xx区xx二、 公司简介公司全面推行“政府、市场、投
3、资、消费、经营、企业”六位一体合作共赢的市场战略,以高度的社会责任积极响应政府城市发展号召,融入各级城市的建设与发展,在商业模式思路上领先业界,对服务区域经济与社会发展做出了突出贡献。 公司坚持提升企业素质,即“企业管理水平进一步提高,人力资源结构进一步优化,人员素质进一步提升,安全生产意识和社会责任意识进一步增强,诚信经营水平进一步提高”,培育一批具有工匠精神的高素质企业员工,企业品牌影响力不断提升。第二章 项目基本情况一、 项目概况(一)项目投资人xx集团有限公司(二)建设地点本期项目选址位于xxx。二、 结论分析(一)项目选址本期项目选址位于xxx,占地面积约91.00亩。(二)项目实施
4、进度本期项目建设期限规划12个月。(三)投资估算本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算,项目总投资43302.10万元,其中:建设投资32759.24万元,占项目总投资的75.65%;建设期利息416.53万元,占项目总投资的0.96%;流动资金10126.33万元,占项目总投资的23.39%。(四)资金筹措项目总投资43302.10万元,根据资金筹措方案,xx集团有限公司计划自筹资金(资本金)26300.68万元。根据谨慎财务测算,本期工程项目申请银行借款总额17001.42万元。(五)经济评价1、项目达产年预期营业收入(SP):87400.00万元。2、年综合总
5、成本费用(TC):71118.48万元。3、项目达产年净利润(NP):11889.65万元。4、财务内部收益率(FIRR):19.91%。5、全部投资回收期(Pt):5.79年(含建设期12个月)。6、达产年盈亏平衡点(BEP):36595.74万元(产值)。(六)主要经济技术指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积60667.00约91.00亩1.1总建筑面积114966.56容积率1.901.2基底面积36400.20建筑系数60.00%1.3投资强度万元/亩336.312总投资万元43302.102.1建设投资万元32759.242.1.1工程费用万元27288.612.1.
6、2工程建设其他费用万元4680.422.1.3预备费万元790.212.2建设期利息万元416.532.3流动资金万元10126.333资金筹措万元43302.103.1自筹资金万元26300.683.2银行贷款万元17001.424营业收入万元87400.00正常运营年份5总成本费用万元71118.486利润总额万元15852.877净利润万元11889.658所得税万元3963.229增值税万元3572.0910税金及附加万元428.6511纳税总额万元7963.9612工业增加值万元27060.7713盈亏平衡点万元36595.74产值14回收期年5.79含建设期12个月15财务内部收益
7、率19.91%所得税后16财务净现值万元15041.15所得税后第三章 房地产开发流程一、 开发建设房地产开发企业在建设实施阶段的主要工作目标是在投资预算范围内,按项目开发进度计划要求,高质量地完成建筑安装工程,保证项目按时保质进行销售和移交。房地产开发过程中的建设单位项目管理工作可由房地产开发企业自行组织,也可委托工程监理单位负责监理。(一)施工管理在项目施工阶段,建设单位根据法律、法规和合同约定,履行其项目质量控制、安全及环保管理、投资控制、进度控制职责,加强合同管理、组织施工现场协调和外部协调。1、质量控制建设单位除认真履行法律、法规及合同约定的质量责任和义务外,还应加强对施工质量的现场
8、监督管理。(1)施工过程中加强施工巡查监督,发现质量问题随时指出并纠正。严格要求施工单位按施工程序施工,所有隐蔽工程验收记录必须经项目监理机构等有关验收单位签字认可后,方可组织下道工序施工。(2)为了把质量控制工作落到实处,应要求施工单位建立可行的质量保证体系并严格执行。工程开工前要求施工单位编制详细的施工组织设计方案,对于重大或关键部位的施工,以及新技术新材料的使用,要提前制定具体的施工方案、施工技术保证措施,进行新技术新材料试验,并将相关鉴定证明材料报建设单位、项目监理机构审核。对影响工程质量的关键部位设置质量管理点,并设专人负责。2、安全及环保管理建设单位及项目监理机构在施工过程中应要求
9、施工单位执行国家关于建筑施工安全、施工现场环境与卫生的标准和有关规定,并督促施工单位落实安全防护、文明环保施工措施3、投资控制施工阶段投资控制的关键是对工程变更、签证实行有效控制,对于涉及费用增减的设计变更,必须经设计单位代表、业主方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。建设单位要对施工索赔做到事前把关、主动监控,严格审核工程变更,计算各项变更对总投资的影响;对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔,使投资得到有效控制。4、进度控制(1)建设单位应要求施工单位围绕工程进度计划全面铺开、统一协调、分头实施。建设单位会同施工单位按照倒计时办法严格执行施工组织设计方案,定期统计汇报,做到
10、时间、进度质量三落实;对未能落实的项目,立即查明原因并采取补救措施,确保阶段计划工期不被拖延。(2)建设单位管理人员对施工进度的检查与进度计划的贯彻实施是融汇在一起的。通过进度计划检查,组织项目监理机构、施工及相关单位,及时采取有效措施控制工程进度。(二)商品房预售商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的房地产开发企业,不得进行商品房预售。申请商品房预售许可证须具备以下基本条件。(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。(2)持有建设工程规划许可证。(3)按提供预售的房屋计算,投入开发建设
11、的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。(4)各地根据情况要求的其他条件。(5)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。三)竣工验收和备案2、竣工验收工程竣工验收是开发建设过程的最后阶段,是全面检验工程设计和施工质量的重要环节。竣工验收通过后,质量合格的建筑物即可投入使用、出售或出租给客户,房地产开发企业方可回收投资。对于预售或预租的项目,通过投入使用,房地产开发企业就可得到预付款外的款项。因此,房地产开发企业对于确已符合竣工验收条件的项目,应按有关规定和国家质量标准,及时组织竣工验收。竣工验收除进行工程质量综合考核外,还应对环保、消
12、防等进行检查验收。对于各专项的验收,实行规划、土地、消防、人防、档案等事项限时联合验收,统一竣工验收图纸和验收标准统一出具验收意见。对于验收涉及的测绘工作,实行“一次委托、联合测绘、成果共享”。房地产开发企业应组织、协助和督促承包商和设计单位,认真负责地把工程竣工图的编制工作做好。工程竣工图是真实记录各种地下、地上建筑物、构筑物等详细情况的技术文件,是对工程进行验收、维护、改建、扩建的依据。工程竣工图必须准确、完整,当发现工程竣工图绘制不准确或有遗漏时,应采取措施修改和补齐。工程竣工验收后,按规定应编制竣工图的建设项目,须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。3、竣工验收备案房
13、地产开发企业应当自工程竣工验收合格之日起15日内,将工程竣工验收报告和规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。(三)商品房初始登记商品房初始登记属于不动产首次登记,是对竣工验收合格的商品房依法进行的产权登记。未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记。申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的,应当提交下列六种材料。(1)不动产权属证书或者土地权属来源材料。(2)建设工程符合规划的材料。(3)房屋已经竣工的材料。(4)房地产调查或者测绘报告。(5)相关税费缴纳凭证。(6)其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时,申请人应当将建筑区
14、划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权时,其对共有部分享有的权利依法一并转让。第四章 施工阶段工程计价一、 合同价款调整在合同履行期间,若发生法律和法规变化、工程变更、项目特征描述不符、工程量清单缺项、工程量偏差物价变化、不可抗力、提前竣工工程索赔等事项,承包双方应当按照合同约定调整合同价款。经承包双方确认的合同价款调整,作为追加(减)合同价款,应与工程进度款同期支付。如在工程结算期间发生合同价款调整,应在竣工结算款中支付。建设工程工程量清单计价规范(GB50500-2013)中关于合同价款
15、调整的规定如下。(一)法律和法规变化招标工程以投标截止日前28日,非招标工程以合同签订前28日为基准日;其后国家的法律、法规、规章和政策发生变化引起工程造价增减变化的,承包双方应当按照有关规定调整合同价款。(二)工程变更1、分部分项工程费的调整工程变更引起已标价工程量清单项目或其工程数量发生变化,应按照下列规定调整(1)已标价工程量清单中有适用于变更工程项目的,采用该项目的单价。但当工程变更导致该清单项目的工程数量发生变化超过15%时,应调整项目单价。(2)已标价工程量清单中没有适用但有类似于变更工程项目的,可在合理范围内参照类似项目的单价。(3)已标价工程量清单中没有适用也没有类似于变更工程
16、项目的,由承包人根据变更工程资料、计量规则和计价办法、工程造价管理机构发布的信息价格和承包人报价浮动率提出变更工程项目的单价,并报发包人确认后调整。(4)已标价工程量清单中没有适用也没有类似于变更工程项目,且工程造价管理机构发布的信息价格,由承包人根据变更工程资料、计量规则、计价办法和通过市场调查等取得有合法依据的市场价格提出变更工程项目的单价,并报发包人确认后调整。2、措施项目费的调整工程变更引起施工方案改变,并使措施项目发生变化,承包人提出调整措施项目费的,应事先将拟实施的方案提交发包人确认,并详细说明与原方案措施项目相比的变化情况。拟实施的方案经承包双方确认后执行。3、因非承包商原因删减
17、合同工作的补偿如果发包人提出的工程变更,因为非承包人原因删减了合同中的某项原定工作或工程,致使承包人发生的费用或(和)得到的收益不能被包括在其他已支付或应支付的项目中,也包含在任何替代的工作或工程中,则承包人有权提出并得到合理的补偿。(三)项目特征描述不符合同履行期间如出现实际施工设计图纸(含设计变更)与招标工程量清单任一项目的特征描述不符,且该变化引起该项目的工程造价增减变化的,应按照实际施工的项目特征重新确定相应工程量清单项目的综合单价,计算调整的合同价款(四)工程量清单缺项合同履行期间如出现招标工程量清单项目缺项,承包双方应调整合同价款。招标工程量清单中出现缺项,造成新增工程量清单项目的
18、,应按照工程变更有关规定确定单价,调整分部分项工程费。新增分部分项工程清单项目,引起措施项目发生变化的,也应计算调整措施费用。(五)工程量偏差合同履行期间如出现工程量偏差,承包双方应调整合同价款。当工程量增加15%以上时,其增加部分的工程量综合单价应予调低;当工程量减少15%以上时,减少后的剩余部分工程量综合单价应予调高。(六)物价变化1、调整原则合同履行期间,因人工、材料、工程设备、机械台班价格波动影响合同价款时,应根据合同计约定调整合同价款。承包人如要采购材料和工程设备,应在合同中约定主要材料、工程设备价格变化的范围或幅度;当没有约定,且材料、工程设备单价变化超过5%时,超过部分的价格应按
19、照价格指数调整法或造价信息差额调整法计算调整材料、工程设备费。2、调整方法(1)价格指数调整法。因人工、材料和工程设备、施工机械台班等价格波动影响合同价格时,应按下式计算差额并调整合同价款。以上价格调整公式中的各可调因子、定值和变值权重,以及基本价格指数及其来源,应在投标函附录价格指数和权重表中约定。价格指数应首先采用工程造价管理机构提供的价格指数;缺乏上述价格指数时,可用工程造价管理机构提供的价格代替。(2)造价信息差额调整法。施工期内,因人工、材料和工程设备、施工机械台班价格波动影响合同价格时,人工、机械使用费要按照国家或省级建设行政管理部门、行业建设管理部门或其授权的工程造价管理机构发布
20、的人工成本信息、机械台班单价或机械使用费系数进行调整。需要进行价格调整的材料,其单价和采购数应由发包人复核,发包人确认需调整的材料单价及数量,将其作为调整合同价款差额的依据。(七)不可抗力如因不可抗力事件导致的人员伤亡、财产损失及其费用的增加,承包双方应按下列原则分别承担并调整合同价款和工期。(1)合同工程本身的损害、因工程损害导致第三方人员伤亡和财产损失以及运至施工场地用于施工的材料和待安装的设备的损害,应由发包人承担。(2)发包人、承包人人员伤亡应由其所在单位负责,并应承担相应费用。(3)承包人的施工机械设备损坏及停工损失,应由承包人承担。(4)停工期间,承包人应发包人要求留在施工场地产生
21、必要的管理人员及保卫人员的费用应由发包人承担。(5)工程所需清理、修复费用,应由发包人承担。不可抗力解除后复工的,若不能按期竣工,应合理延长工期。如发包人要求赶工,则赶工费用应由发包人承担。(八)提前竣工(赶工补偿)招标人应依据相关工程的工期定额合理计算工期,压缩工期的天数不得超过定额工期的20%,超过定额工期应在招标文件中明示增加赶工补偿费用。发包人要求合同工程提前竣工的,应征得承包人同意后与承包人商定采取加快工程进度的措施,并应修订合同工程进度计划。发包人应承担承包人由此增加的提前竣工(赶工补偿)费用。承包双方应在合同中约定提前竣工每日历天应补偿额度,此项费用应作为增加合同价款列入竣工结算
22、文件中,应与结算款一并支付。(九)工程索赔施工过程中承包人索赔时,当承包人的费用索赔与工期索赔要求相关联,发包人在作出费用索赔的批准决定时,应结合工程延期,综合作出费用赔偿和工程延期的决定。索赔费用的组成要素可涉及人工费、材料费、施工机具使用费、施工现场管理费、总部管理费、利息和利润等。索赔费用的计算方法分为分项法、总费用法和修正总费用法三种。(1)分项法。分项法是指按每个索赔事件所引起的费用损失项目分别计算索赔金额的一种方法。在实践中,绝大多数工程索赔均采用该方法。(2)总费用法。当发生多次索赔事件后,重新计算出该工程的实际总费用,再从这个实际总费用中减去投标报价总费用,计算出索赔金额,这样
23、的索赔金额计算方法叫作总费用法。采用这种方法计算索赔金额,往往包含许多不合理因素。因此,只有当多个索赔事件混杂在一起,难以准确地进行分项记录和资料收集,不易计算出具体费用损失时,才会采用总费用法计算索赔金额。(3)修正总费用法。这种方法是对总费用法的改进,即在总费用计算的基础上,去掉一些不合理因素,使之趋于合理。修正方法是:将计算索赔款时段和工作项目限定于受影响的部分,并对投标报价费用重新进行核算。第五章 建设工程施工招标投标一、 施工招标策划施工招标策划是指建设单位及其委托的招标代理机构在准备招标文件前,根据工程特点及潜在投标人情况等确定招标方案的过程。施工招标策划的好坏直接影响投标人的投标
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