房地产价格与价值ppt课件.ppt

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1、房地产价格的含义和形成条件房地产价格的含义和形成条件房地产价格的特征房地产价格的特征房地产的供求与价格房地产的供求与价格房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类一、房地产价格的含义一、房地产价格的含义二、房地产价格的形成条件二、房地产价格的形成条件关于价格：关于价格：1）价格是为获得一种商品或服务所必须付出的价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币表示，虽然不一定要用货东西，它通常用货币表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。币形式来偿付。（英戴维：现代经济学词典，现象）2）价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象的人类劳动。商品

2、中的抽象的人类劳动。（许涤新主编：政治经济学辞典，本质） 房地产价格：房地产价格：是指和平地获得他人的房地产所是指和平地获得他人的房地产所必须付出的代价必须付出的代价货币或实物、无形资产和货币或实物、无形资产和其它经济利益。其它经济利益。1、有用性、有用性2、稀缺性、稀缺性 “使用价值很大的东西，往往具有极小的使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值；反之，交换价值很大的东西，往交换价值；反之，交换价值很大的东西，往往具有极小的使用价值往具有极小的使用价值”亚当亚当斯密斯密3、有效需求、有效需求 对物品的有支付能力支持的需要对物品的有支付能力支持的需要不但不但愿意购买而且有能力购买。愿意购买

3、而且有能力购买。一、房地产价格与一般物品价格的共同点一、房地产价格与一般物品价格的共同点都是价格，用货币表示；都是价格，用货币表示；都有波动，受供求因素的影响；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价：优质高价，劣质低价。都是按质论价：优质高价，劣质低价。生产成本不同生产成本不同一般物品价格是一般物品价格是“劳动价值劳动价值”的表现，地价本质的表现，地价本质上不是劳动价值的货币表现，是地租的资本化上不是劳动价值的货币表现，是地租的资本化折旧不同折旧不同一般而言，土地不像一般商品一样价值会随时间一般而言，土地不像一般商品一样价值会随时间流逝而降低，不存在折旧。但在我国由于实行有流逝而降低，不存在

4、折旧。但在我国由于实行有期限的土地使用权制度，在这一特例下土地需要期限的土地使用权制度，在这一特例下土地需要计提折旧。计提折旧。价格差异不同价格差异不同一般商品，同一品牌、同一型号的价格也基本一一般商品，同一品牌、同一型号的价格也基本一致，而土地由于具有独一无二性，因此不同土地致，而土地由于具有独一无二性，因此不同土地之间价格差异较大。之间价格差异较大。市场性质不同市场性质不同一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。较大。价格形成时间不同

5、价格形成时间不同一般物品由于相同的较多，易于比较，且价值不大，形一般物品由于相同的较多，易于比较，且价值不大，形成价格的时间较短；土地独一无二，不易比较，为不完成价格的时间较短；土地独一无二，不易比较，为不完全市场，且价值量大，交易所需时间较长，因此地价形全市场，且价值量大，交易所需时间较长，因此地价形成的时间通常较长。成的时间通常较长。供求变化不同供求变化不同对土地的需求是一种对土地的需求是一种“引致引致”需求，即由对土地上的产需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。品和服务的需求而引起的需求。1 1、房地产价格受区位的影响很大；、房地产价格受区位的影响很大；2 2、房地产价格实质

6、上是房地产权益的价、房地产价格实质上是房地产权益的价格；格；3 3、房地产价格既有交换代价的价格，也、房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金；有使用代价的租金；4 4、房地产价格是在长期考虑下形成的；、房地产价格是在长期考虑下形成的；5 5、房地产价格通常是个别形成，容易受、房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。交易者的个别因素的影响。 房地产市场的波动，房地产价格水平及其变动，房地产市场的波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的供给和需求这两从经济学上来讲，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其中，待租售的种相反的力量共同作用的

7、结果，其中，待租售的房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者（购买者、承租人）形成了市场的需求面。其他（购买者、承租人）形成了市场的需求面。其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产的供给，要么是通过影响房地产的需求，房地产的供给，要么是通过影响房地产的需求，要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。的。一、房地产需求一、房地产需求二、房地产供给二、房地产供给三、房地产均衡价格三、房地产均衡价格四、房地产供求弹性四、房地产供求弹性五、房地产供求与价格关系的特

8、殊性五、房地产供求与价格关系的特殊性u房地产需求房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地所愿意而且能在每一价格水平下，对某种房地所愿意而且能够购买（或承租）的数量。够购买（或承租）的数量。u形成需求的两个条件：形成需求的两个条件：u消费者愿意购买消费者愿意购买u消费者有能力购买消费者有能力购买（一）房地产需求的概念（一）房地产需求的概念（二）决定房地产需求的因素（二）决定房地产需求的因素 1、该种房地产的价格水平、该种房地产的价格水平2、消费者的收入水平、消费者的收入水平3、消费者的偏好、消费者的偏好4、相关物品的价格水平、相关物品的价

9、格水平5、消费者对未来的预期、消费者对未来的预期（三）房地产需求曲线（三）房地产需求曲线u房地产供给房地产供给是指房地产开发商和拥有者（即房是指房地产开发商和拥有者（即房地产出售者或出租者）在某一特定的时间内，在地产出售者或出租者）在某一特定的时间内，在每一价格（或租金）水平下，对某种房地产所愿每一价格（或租金）水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售（或出租）的数量。意而且能够提供出售（或出租）的数量。u某种房地产在未来某一时间的供给量为：某种房地产在未来某一时间的供给量为：u供给量供给量 = 存量存量- 拆毁量拆毁量 - 转换为其他种类房地产量转换为其他种类房地产量 + 其他种类房地产转

10、换为该种房地产量其他种类房地产转换为该种房地产量 + 新开发量新开发量（一）房地产供给的概念（一）房地产供给的概念（二）决定房地产供给量的因素（二）决定房地产供给量的因素 1 1、该种房地产的价格水平、该种房地产的价格水平2 2、该种房地产的开发成本、该种房地产的开发成本3 3、该种房地产的开发技术水平、该种房地产的开发技术水平4 4、房地产开发商对未来的预期、房地产开发商对未来的预期（三）房地产供给曲线（三）房地产供给曲线 在其它条件不变的情况下，需求曲线上的在其它条件不变的情况下，需求曲线上的每一个点都是消费者愿意而且能够接受的房地每一个点都是消费者愿意而且能够接受的房地产价格与数量的组合

11、，产价格与数量的组合， 供给曲线上的每一个供给曲线上的每一个点都是房地产开发商或拥有者愿意而且能够提点都是房地产开发商或拥有者愿意而且能够提供的房地产价格与数量的组合。由于市场交易供的房地产价格与数量的组合。由于市场交易是自愿交易，或交易双方一致同意的交易。因是自愿交易，或交易双方一致同意的交易。因此，市场交易价格和数量，必须是供求双方都此，市场交易价格和数量，必须是供求双方都愿意而且能够接受的价格和数量。愿意而且能够接受的价格和数量。点是需求曲线与点是需求曲线与供给曲线的交点，供给曲线的交点，它同时处于需求曲它同时处于需求曲线和供给曲线上。线和供给曲线上。因此，因此，E E点是供求点是供求均

12、衡点，其所对应均衡点，其所对应的价格的价格PePe被称为均被称为均衡价格，所对应的衡价格，所对应的数量数量QeQe被称为均衡被称为均衡数量。数量。 均衡价格理论是价格原理的核心内容，它均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离均衡价格，则必然会出现过剩或者短缺，脱离均衡价格，则必然会出现过剩或者短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格上导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价升或下降的压力和趋势

13、，并最终趋向于均衡价格。格。供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响变化方向变化方向变动幅度变动幅度均衡价格均衡价格均衡交易量均衡交易量同同方方向向变变化化供给增加供给增加=需求增加需求增加不变不变增加增加供给减少供给减少=需求减少需求减少不变不变减少减少供给增加供给增加需求增加需求增加下降下降增加增加供给减少供给减少需求减少需求减少下降下降减少减少供给增加供给增加需求增加需求增加上升上升增加增加供给减少供给减少需求减少需求减少上升上升减少减少供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响变化方向变化方向变动幅度变动幅度均衡价格均衡价格

14、均衡交易量均衡交易量反反方方向向变变化化供给增加供给增加=需求减少需求减少下降下降不变不变供给减少供给减少=需求增加需求增加上升上升不变不变供给增加供给增加需求减少需求减少下降下降增加增加供给减少供给减少需求增加需求增加上升上升增加增加供给增加供给增加需求减少需求减少下降下降减少减少供给减少供给减少需求增加需求增加上升上升减少减少 当两个经济变量之间存在函数关系时，作为当两个经济变量之间存在函数关系时，作为自变量的经济变量的变化必然会引起作为因变量自变量的经济变量的变化必然会引起作为因变量的经济变量的变化。的经济变量的变化。弹性弹性是对作为因变量的经济是对作为因变量的经济变量的相对变化对于作为

15、自变量的经济变量的相变量的相对变化对于作为自变量的经济变量的相对变化的反应程度（或敏感程度）的一种度量。对变化的反应程度（或敏感程度）的一种度量。具体的说，它告诉人们作为自变量的经济变量发具体的说，它告诉人们作为自变量的经济变量发生生1%的变化，将会引起的作为因变量的经济变量的变化，将会引起的作为因变量的经济变量的百分比变化。的百分比变化。的相对变化的相对变化作为自变量的经济变量作为自变量的经济变量的相对变化的相对变化作为因变量的经济变量作为因变量的经济变量弹性弹性 1 1、房地产需求的价格弹性、房地产需求的价格弹性 （通常简称为房地产需求弹性）（通常简称为房地产需求弹性）2 2、房地产需求的

16、收入弹性、房地产需求的收入弹性3 3、房地产需求的人口弹性、房地产需求的人口弹性4 4、房地产需求的交叉价格弹性、房地产需求的交叉价格弹性5 5、房地产需求的价格预期弹性、房地产需求的价格预期弹性u房地产需求的价格弹性通常称为房地产需求弹性，表房地产需求的价格弹性通常称为房地产需求弹性，表示在一定时期内一种房地产需求量的变化对于该种房示在一定时期内一种房地产需求量的变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度。是房地产需求地产自身价格的相对变化的反应程度。是房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。比比房地产价格变化的百分房地产价格变化的百分分

17、比分比房地产需求量变化的百房地产需求量变化的百房地产需求的价格弹性房地产需求的价格弹性 u由于房地产的需求两与其价格一般按照相反方向变化，由于房地产的需求两与其价格一般按照相反方向变化，即房地产价格上升时，房地产需求量会减少，因此，即房地产价格上升时，房地产需求量会减少，因此，房地产需求的价格弹性通常为负数。但为了方便起见，房地产需求的价格弹性通常为负数。但为了方便起见，一般用正数来衡量需求的价格弹性。一般用正数来衡量需求的价格弹性。u通常采用通常采用“中点法中点法”计算需求的价格弹性。计算需求的价格弹性。2)(221122112PPPPQQQQED例例2-12-1：假设某种商品住宅的价格从假

18、设某种商品住宅的价格从20002000元元/ /平方米上升到平方米上升到22002200元元/ /平方米，其需求量从平方米，其需求量从10001000套减少为套减少为800800套。试采用套。试采用中点法计算该种商品住宅的价格弹性。中点法计算该种商品住宅的价格弹性。解：采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性如下：解：采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性如下：%25. 9%10022200200020002200价价格格变变化化的的百百分分比比%22.22%100280010001000-800-需需求求量量变变化化的的百百分分比比33. 2%52. 922.22%需需求求的的价价格格弹弹

19、性性u房地产需求的收入弹性是建立在房地产的需求量变化房地产需求的收入弹性是建立在房地产的需求量变化与消费者的收入量变化之间的一个弹性概念，用来表与消费者的收入量变化之间的一个弹性概念，用来表示消费者对某种房地产的需求量的相对变化对于消费示消费者对某种房地产的需求量的相对变化对于消费者收入的相对变化的反应程度。是房地产需求量变化者收入的相对变化的反应程度。是房地产需求量变化的百分比与消费者收入量变化的百分比之比。的百分比与消费者收入量变化的百分比之比。比比消费者收入变化的百分消费者收入变化的百分分比分比房地产需求量变化的百房地产需求量变化的百房地产需求的收入弹性房地产需求的收入弹性 u房地产需求

20、的人口弹性是建立在房地产的需求量变化房地产需求的人口弹性是建立在房地产的需求量变化与人口数量变化之间的一个弹性概念，用来表示房地与人口数量变化之间的一个弹性概念，用来表示房地产的需求量的相对变化对于人口数量的相对变化的反产的需求量的相对变化对于人口数量的相对变化的反应程度。是房地产需求量变化的百分比与人口数量变应程度。是房地产需求量变化的百分比与人口数量变化的百分比之比。化的百分比之比。人口数量变化的百分比人口数量变化的百分比分比分比房地产需求量变化的百房地产需求量变化的百房地产需求的人口弹性房地产需求的人口弹性 u房地产需求的交叉价格弹性是指某种房地产因另一种房地产需求的交叉价格弹性是指某种

21、房地产因另一种房地产或商品价格变化房地产或商品价格变化1%所引起的其需求量的百分所引起的其需求量的百分比变化。比变化。格变化的百分比格变化的百分比另一种房地产或商品价另一种房地产或商品价分比分比房地产需求量变化的百房地产需求量变化的百弹性弹性房地产需求的交叉价格房地产需求的交叉价格u房地产需求的价格预期弹性是房地产需求量变化的百房地产需求的价格预期弹性是房地产需求量变化的百分比与预期的其未来价格变化的百分比之比。分比与预期的其未来价格变化的百分比之比。的百分比的百分比预期的房地产价格变化预期的房地产价格变化分比分比房地产需求量变化的百房地产需求量变化的百弹性弹性房地产需求的价格预期房地产需求的

22、价格预期u房地产供给的价格弹性通常称为房地产供给弹性，表房地产供给的价格弹性通常称为房地产供给弹性，表示在一定时期内一种房地产供给量的变化对于该种房示在一定时期内一种房地产供给量的变化对于该种房地产价格的相对变化的反应程度。是房地产供给量变地产价格的相对变化的反应程度。是房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。化的百分比与其价格变化的百分比之比。比比房地产价格变化的百分房地产价格变化的百分分比分比房地产供给量变化的百房地产供给量变化的百房地产供给的价格弹性房地产供给的价格弹性 u是房地产供给对其要素价格（如土地价格、建筑材料是房地产供给对其要素价格（如土地价格、建筑材料价格、建筑设备

23、价格、建筑人工费等）变化的反应，价格、建筑设备价格、建筑人工费等）变化的反应，用来表示房地产供给量的相对变化对于要素价格的相用来表示房地产供给量的相对变化对于要素价格的相对变化的反应程度。它是房地产供给量变化的百分比对变化的反应程度。它是房地产供给量变化的百分比与要素价格变化的百分比之比。与要素价格变化的百分比之比。要素价格变化的百分比要素价格变化的百分比分比分比房地产供给量变化的百房地产供给量变化的百弹性弹性房地产供给的要素成本房地产供给的要素成本u弹性较大，说明一个经济变量对于另一个经济变量的弹性较大，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较敏感的；弹性较小，说明一个经济变量对于变化是

24、较敏感的；弹性较小，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较不敏感的。另一个经济变量的变化是较不敏感的。u经济学上将弹性数值分为如下经济学上将弹性数值分为如下5种类型：种类型：（1）弹性大于）弹性大于1的情况，称为富有弹性；的情况，称为富有弹性；（2）弹性小于）弹性小于1的情况，称为缺乏弹性；的情况，称为缺乏弹性；（3）弹性等于）弹性等于1的情况，称为单一弹性；的情况，称为单一弹性；（4）弹性为无穷大的情况，称为完全弹性；）弹性为无穷大的情况，称为完全弹性；（5）弹性等于零的情况，称为完全无弹性。）弹性等于零的情况，称为完全无弹性。一、使用价值和交换价值一、使用价值和交换价值使用价值：使用

25、价值：指该种商品能满足人们某种需要的效用；指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值：交换价值：指该种商品同其他商品相交换的量的关指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其它有价物。一定数量的货币、商品或其它有价物。 人们在经济活动中一般简称的价值是指交换价人们在经济活动中一般简称的价值是指交换价值；在房地产估价中一般所说的价值，也是指交换值；在房地产估价中一般所说的价值，也是指交换价值。价值。二、成交价格、市场价格、理论价格、公开二、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值市

26、场价值和评估价值1、成交价格：、成交价格：是指在一笔房地产交易中，交易双方实是指在一笔房地产交易中，交易双方实际达成交易际达成交易买者同意付出、卖者同意接受，或者买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、买者收取的货币额、商品或其它有价物；买者支付、买者收取的货币额、商品或其它有价物； 买价、卖价、正常成交价格之间的关系：买价、卖价、正常成交价格之间的关系：在实际交易在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格高于或等于卖中，只有当买者所愿意支付的最高价格高于或等于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。如下者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。如下图所示：图所示： 2、市场价格：、市

27、场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果；水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果；3、理论价格：、理论价格：是经济学家设的是经济学家设的“经济人经济人”的行为和预的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。成的价格。市场价格与理论价格的关系：市场价格与理论价格的关系：市场价格和理论价格相市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本

28、价格。在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。二者关系如下图所示：不会偏离太远。二者关系如下图所示：4、公开市场价值、公开市场价值是在以下假设条件下最可能的交易价格：是在以下假设条件下最可能的交易价格：（1）交易双方自愿地进行交易；）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；）交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；（3）交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；）交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；（4）交易双方掌握必要的市场信息；）交易双方

29、掌握必要的市场信息；（5）交易双方有较充裕的时间进行交易；）交易双方有较充裕的时间进行交易；（6）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 在本书中，市场价格、市场价值、公开市场价值三者的在本书中，市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用。含义基本相同，在一般情况下可以混用。5、评估价值：、评估价值：是估价人员对房地产的某种客观合理价是估价人员对房地产的某种客观合理价格或价值进行测算和判定的结果。格或价值进行测算和判定的结果。 评估价值根据采用的估价方法的不同有不同的称呼，市场评估价值根据采用的估价方法的不同有不同的称呼，市场法

30、求得的价格称为比准价格，收益法求得的价格称为收益价法求得的价格称为比准价格，收益法求得的价格称为收益价格，成本法求得的价格称为积算价格。格，成本法求得的价格称为积算价格。 一般而言，收益价格趋向于理论价格，比准价格趋向于市一般而言，收益价格趋向于理论价格，比准价格趋向于市场价格。当房地产市场比较成熟且处于正常状态是，二者基场价格。当房地产市场比较成熟且处于正常状态是，二者基本一致。当房地产市场存在泡沫时，市场价格会大大高于收本一致。当房地产市场存在泡沫时，市场价格会大大高于收益价格。益价格。 从某种意义上讲，收益价格倾向于最高买价，积算价格倾从某种意义上讲，收益价格倾向于最高买价，积算价格倾向

31、于最低买价，比准价格倾向于成交价格。当积算价格大大向于最低买价，比准价格倾向于成交价格。当积算价格大大高于比准价格或收益价格时，说明房地产市场不景气。高于比准价格或收益价格时，说明房地产市场不景气。三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值在用价值、清算价值和投资价值1、市场价值：、市场价值：某宗房地产的市场价值是指该宗房某宗房地产的市场价值是指该宗房地产对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投地产对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。2、快速

32、变现价值：、快速变现价值：指不符合市场价值形成条件中指不符合市场价值形成条件中的的“交易双方又较充裕的时间进行交易交易双方又较充裕的时间进行交易”下最可能下最可能的价格。的价格。（快速变现下的价格往往低于市场价值。例如卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值）3、谨慎价值：、谨慎价值：指在存在不确定性因素的情况下遵指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。守谨慎原则评估出的价值。（谨慎价值低于市场价值，例如为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值即为谨慎价值。）4、在用价值：、在用价值：在用价值是指在现状使用下的价值。在用价值是指在现状使用下的价值。（一

33、般低于市场价值，但若现状是最高最佳使用的，则在用价值等于市场价值）5、清算价值：、清算价值：指在非继续使用条件下的价值。指在非继续使用条件下的价值。（一般低于市场价值。例如卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值）6、投资价值：、投资价值：某宗房地产的投资价值是指某个特某宗房地产的投资价值是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值；要或意愿，对该房地产所评估出的价值； 市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的

34、因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。而投资价值会因投资者的不同而不同。四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值和征收价值课税价值和征收价值1、抵押价值：、抵押价值：当债务人不履行到期债务或者发生当当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。2、征收价值：、征收价值

35、：也称为征收补偿价值，是为国家征收也称为征收补偿价值，是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。的价值。五、所有权价格、使用权价格和其它权益的价格五、所有权价格、使用权价格和其它权益的价格按照所交易或评估的房地产权益来划分的价格。按照所交易或评估的房地产权益来划分的价格。1、所有权价格：、所有权价格：房地产所有权的价格房地产所有权的价格2、使用权价格：、使用权价格：房地产使用权的价格。房地产使用权的价格。3、其他权益价格：、其他权益价格：以上两种价格以外的各种权益的以上两种价格以外的各种权益的价格，如租赁权价格、典权价格等。

36、价格，如租赁权价格、典权价格等。六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值1、原始价值：、原始价值：简称原值、原价，原始购置成本等，是一项简称原值、原价，原始购置成本等，是一项资产在当初取得是实际发生的成本，包括买家、运输费、资产在当初取得是实际发生的成本，包括买家、运输费、安装费、缴纳的有关税费等。会计核算的历史成本原则，安装费、缴纳的有关税费等。会计核算的历史成本原则，要求将原始价值作为资产的入账价值；要求将原始价值作为资产的入账价值；2、账面价值：、账面价值：又称账面净值，折余价值，是一项资产的原又称账面净值，折余价值，是一项资产的原始价值减去已

37、计提折旧后的余额；始价值减去已计提折旧后的余额；3、公允价值：、公允价值：是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。愿进行资产交换或者债务清偿的金额。4、市场价值：、市场价值：是一项资产现时在市场上实际所值的价格。是一项资产现时在市场上实际所值的价格。 原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，公允价值、市场价值是随着时间的流逝而上不断减少的，公允价值、市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。下波动的。七、市场调节价、政府指导价和政府定价七、市场调节价、政府指导价

38、和政府定价 这是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格这是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格市场调节价：市场调节价：指由经营者自主制定，通过市场竞争形成指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格；的价格；政府指导价：政府指导价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格；营者制定的价格；政府定价：政府定价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。按照定价权限和范围制定的价格。

39、 例如新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，例如新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其成本包括征地和拆迁补偿安按保本微利原则确定。其成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等七项因素，利润控费）、管理费、贷款利息和税金等七项因素，利润控制在制在3%以下。以下。八、基准地价、标定地价和房屋重置价格八、基准地价、标定地价和房屋重置价格 基准地价、标定地价和房屋重置价格是基准地价、

40、标定地价和房屋重置价格是中华人民共和中华人民共和国城市房地产管理法国城市房地产管理法提到的三种价格，三者都是一种评提到的三种价格，三者都是一种评估价值，均应定期确定并公布。估价值，均应定期确定并公布。1、基准地价：、基准地价：是以一个城市为对象，在该城市一定区域范是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。2、标定地价：、标定地价：指在一定时期和一定条件下，能代表不指在一定时期和一定条件下，能代表不

41、同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。是在同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。是在基准地价的基础上，按土地使用年限、地块大小、形状、基准地价的基础上，按土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等，修订评估出的具体地容积率、微观区位、市场行情等，修订评估出的具体地块在一定时期的价格。块在一定时期的价格。3、房屋重置价格：、房屋重置价格：指某一基准日期，不同区域、不同指某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。所需要的一切合理、必要的费用

42、、税金及应获得的利润。九、土地价格、建筑物价格和房地价格九、土地价格、建筑物价格和房地价格1、土地价格：、土地价格：房地产中土地部分的价格房地产中土地部分的价格2、建筑物价格：、建筑物价格：房地产中建筑物部分的价格。房地产中建筑物部分的价格。3、房地价格：、房地价格：指建筑物连同其占用的土地的价格，指建筑物连同其占用的土地的价格，往往等同于人们常说的房价。往往等同于人们常说的房价。十、总价格、单位价格和楼面地价十、总价格、单位价格和楼面地价1、总价格：、总价格：指某一宗或某一区域范围内的房地产整指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格体的价格2、单位价格：、单位价格：简称单价，其中土地单价指

43、单位土地简称单价，其中土地单价指单位土地面积的土地价格；建筑物单价通常指单位建筑物面积面积的土地价格；建筑物单价通常指单位建筑物面积的建筑物价格；房地单价通常指单位建筑物面积的房的建筑物价格；房地单价通常指单位建筑物面积的房地价格。地价格。3、楼面地价：、楼面地价：是一种特殊的土地单价，是土地上建是一种特殊的土地单价，是土地上建筑物面积均摊的土地价格。筑物面积均摊的土地价格。在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。格水平的高低。 3、楼面地价、楼面地价楼面地价与土地总价的关系为楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价、土地单价、容积

44、率三者之间的关系：楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系：总建筑面积总建筑面积土地总价土地总价楼面地价楼面地价 容积率容积率土地单价土地单价土地总面积土地总面积土地总面积土地总面积总建筑面积总建筑面积土地总价土地总价楼面地价楼面地价例：例：有甲、乙两块土地，甲土地的单价为有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元元/m2，乙土地的单价为，乙土地的单价为510元元/m2，甲土地的容积率为，甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为，乙土地的容积率为3，二者其他条件，二者其他条件完全相同，试判断甲、乙两块土地价格的高低。完全相同，试判断甲、乙两块土地价格的高低。十一、实际价格和名义价格十一、实际价格和名

45、义价格1、实际价格：、实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格，是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。日期时的价格。2、名义价格：、名义价格：指在成交日期时讲明，但不是在成交指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。日期时一次付清的价格。例：一套建筑面积例：一套建筑面积100m2、每平方米建筑面积、每平方米建筑面积3000元的住房，元的住房，总价为总价为30万元，其在实际交易中的付款方式可能有以下几种：万元，其在实际交易中的付款方式可能有以下几种：1.要求在成交日期时一次付清；要求在

46、成交日期时一次付清；2.如果在成交日期时一次付清，则给予如果在成交日期时一次付清，则给予5%折扣优惠；折扣优惠；3、从成交日期时起分期付清，首付从成交日期时起分期付清，首付10万元，余款在一年内分万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付两期支付，每隔半年支付10万元；万元； （假定年折现率为（假定年折现率为5%） 4、约定一年后一次付清；约定一年后一次付清；5、以抵押贷款方式支付，首付以抵押贷款方式支付，首付5万元，余款在未来万元，余款在未来10年内以年内以抵押贷款方式按月等额支付。抵押贷款方式按月等额支付。第一种情况：第一种情况：实际单价实际单价为为30003000元元/ m/ m2 2，

47、实际总价为，实际总价为3030万元，不存万元，不存在名义价格。在名义价格。第二种情况：第二种情况：实际单价为实际单价为30003000* *（1-5%1-5%）=2850=2850元元/ m/ m2 2，实际总价，实际总价为为28.528.5万元；名义单价为万元；名义单价为30003000元元/ m2/ m2，名义总价为，名义总价为3030万元万元第三种情况：第三种情况：实际总价为实际总价为10+10/(1+5%)10+10/(1+5%)0.50.5+10/(1+5%+10/(1+5%）=29.28=29.28万元万元（假定年折现率为（假定年折现率为5%5%），实际单价为），实际单价为2928

48、2928元元/ m/ m2 2；名义单价为；名义单价为30003000元元/ m/ m2 2，名义总价为，名义总价为3030万元万元第四种情况：第四种情况：实际总价为实际总价为30/(1+5%) =28.5730/(1+5%) =28.57万元（假定年折现率万元（假定年折现率为为5%5%），实际单价为），实际单价为28572857元元/ m/ m2 2；名义单价为；名义单价为30003000元元/ m/ m2 2，名义总，名义总价为价为3030万元万元第五种情况：第五种情况：实际单价为实际单价为30003000元元/ m/ m2 2，实际总价为，实际总价为3030万元，不存万元，不存在名义价格

49、。在名义价格。交易达成日交易达成日交货日交货日付款日和付款方式付款日和付款方式备注备注现现货货交交易易现在现在现在现在现在一次付清现在一次付清此为典型的现货交易此为典型的现货交易现在起分期付清现在起分期付清未来一次付清未来一次付清此称为赊销或赊购此称为赊销或赊购期期货货交交易易现在现在未来未来现在一次付清现在一次付清此称为预购或预售此称为预购或预售现在起分期付清现在起分期付清未来一次付清未来一次付清此为典型的期货交易此为典型的期货交易现货交易和期货交易的各种情形现货交易和期货交易的各种情形十二、现房价格和期房价格十二、现房价格和期房价格1、现房价格：、现房价格：是指以现状房地产为交易标的的价格

50、。是指以现状房地产为交易标的的价格。2、期房价格：、期房价格：指以目前尚未建成而在将来建成的房指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。屋（含土地）为交易标的的价格。期房与现房价格之间的关系是：期房与现房价格之间的关系是：风险补偿风险补偿折现值折现值间现房出租的净收益的间现房出租的净收益的预期从期房达到现房期预期从期房达到现房期现房价格现房价格期房价格期房价格 例例3-2 3-2 某期房尚有某期房尚有1 1年时间才可投入使用，与其年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为类似的现房价格为3 3003 300元元m m2 2，出租的年末净收益，出租的年末净收益为为330330元