上海市房地产价格分布和泡沫度研究.docx

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1、上海市房地产代价漫衍和泡沬度研究摘要本文主要研究了上海市房地产的漫衍和泡沬水平,在从各大房地产网站搜集和整理大量数据的底子上进行了如下研究:首先是对上海房价进行拟合,看其听从怎样的漫衍;其次是把空间经济学的知识应用到上海房地产市场,利用经纬度画出等高线,看一下房价在空间上是如何漫衍的;最后以野口悠纪雄的土地代价模型为底子,引入了人口增长率、CW增长率、可支配收入增长率和GDP增长率等供需因素对房地产代价的影响,建立新的房地产订价模型。进一步接纳模型盘算上海房地产的无泡沫代价,与实际收集到的房地产代价数据进行比力,并盘算出泡沫水平。本文还凭据其他学者对房地产周期的分别,并结合各年份房地产的相关政

2、策,对房地产泡沫水平分别的公道性进行解释。通过实证研究我们发明:(1)上海市的房地产代价漫衍总体上听从幂率漫衍。(2)上海市房地产代价在空间上出现多中心的特点,并且房价与其距离中心地段的距离成反比例干系。(3)上海市房地产的泡沫度在2004年至2010年大抵上体现出上升的趋势。2004年至2006年属于轻微泡沫年份,2007年以后进入了严重泡沫期,并且在2005年和2010年这两年房地产泡沫水平都有所回落。要害词:幂率漫衍;空间漫衍;房地产泡沫;收益还原法;市场供需第II页华东理工大学硕士学位论文The Research of Shanghai Real Estate Price Distri

3、bution and Foam DegreeAbstractThe article mainly studies Shanghai real estate distribution and foam degree. We collectand sort large quantities of data from the real estate website and do the following research:Firstly, Shanghai house price is fitted and see its distribution form. Secondly, we make

4、thespatial economics apply to the shanghai real estate market and draw contour by latitude andlongitude to see the distribution of house prices in space. Finally, Based on Yekou Youjixiongland price model, we introduce the supply and demand factors including population growthrate, real estate invest

5、ment rate, CPI growth rate, disposable income growth rate, GDP growthrate and et al,which have influence on real estate price, and establish a new real estate pricingmodel. Furthermore, we calculate foamless price of Shanghai real estate using this model, andmake a comparison between foamless price

6、and actual market price to calculate the foamdegree. Finally, based on other scholars opinion about the real estate cycle division andrelated real estate policy published every year, we give a rational explanation about thedivision of the real estate bubble.Through the empirical research we found: (

7、1) Shanghai real estate price distributionobeys power -law distribution. (2) Shanghai real estate prices show the characteristic of manycenters, and the house prices and its distance from the center have inversely proportionalrelationship. (3) Shanghai real estate bubble degrees display the rising t

8、rend from 2004 to2010. It belongs to mild foam age from 2004 to 2006, it is into the serious bubble period after2007, and the real estate bubble falls in 2005 and 2010.Keywords: Power-law; Spatial distribution; Real estate bubble; Income approach method;Market supply and demand华东理工大学硕士学位论文第III页目录第1章

9、绪论1研究的配景和意义1研究的目的与要领1研究目的1研究要领2论文的创新点及不敷之处2第2章与本文相关的理论和研究综述5房价漫衍相关理论5幂律漫衍的看法5幂律漫衍参数值的预计5幂律漫衍的查验6房地产市场的空间漫衍研究7泡沫看法的分别8海内和外洋学者中比力有代表性的看法8泡沫的寄义92.2.3 房地产泡沫的寄义9房地产泡沫的查验要领10统汁查验法10理论代价法10指I不11本章小结11第3章上海房地产代价的漫衍12上海房价漫衍形态12上海房价的中叫漫衍特点14木帘小结19第4章上海房地产的生长走势21上海房地产的生长走势21本章小结24第5章上海房地产订价模型和泡沫度实证阐发265.1 房地产订

10、价模型265.1.1 订价模彻26模型实证研究28房地产泡沫度阐发33结泶阐发4让议342000-2010年h海房地产代价泡沫杓度阐发34泡沫度的分界34政策让议36第IV页华东理工大学硕士学位论文5.5 本章结论37第6章研究结论与不敷38参考文献39m m 4i攻读硕士学位期间论文42华东理工大学硕士学位论文第1页第1章绪论研究的配景和意义如今越来越多的人开始研究房地产行业,尤其是居住房问题,因为住房是人民生活的保障,是人民安身立命的根本条件。房地产行业的生长干系着整个百姓经济的生长,其生长可以动员相关行业的生长。房地产行业作为百姓经济的重要支柱,与经济生长有着直接的重大干系,促进房地产市

11、场稳定康健生长,有利于保持百姓经济平稳较快增长,因此,上至国度,地方政府,下至居民,黎民都高度重视房地产市场动向,时刻存眷房地产市场变革。房地产市场中存在的突出问题,极大地牵动着国度实时接纳一系列调控步伐,以确保房地产市场的稳定生长。1998年后随着我国住房制度革新的深入,城乡居民可支配收入水平的提高,居民住房消费看法产生变革,住房消费开始有效启动,房地产行业已经蓬勃生长起来。房地产市场的生长,在不停完善都会成果,改进居民居住条件的同时,也促进了百姓经济的生长。在1998-2007年这十年间,房地产行业出现了较大的增长幅度,但由于2008年受国际金融危机和经济周期性变革等因素的影响,房地产行业

12、增长的幅度大为削弱。在经过2009年一年的调解后,房地产行业又出现了比力好的景象,可是最近一向报道显示北京市由于房价过高,大量的外来务工人员由于买不起屋子而纷纷离开,我们知道北京的经济生长在很大水平上依赖于外来务工人员,他们的离开势必影响到经济的生长,上海亦是如此。因此,有效控制房价,包管房地产行业的康健有序生长显得尤为重要。本文通过拟合优度的要领研究上海房地产代价的漫衍形态;利用经讳度坐标画出房地产代价等值线,从而结合距离、商圈等信息研究房地产代价的空间漫衍特点;以收益还原法为底子,将野口悠纪雄在土地上的模型运用到房地产生意业务的整个历程,并结合上海的实际情况,把市场供需因素对房地产代价的影

13、响也考虑到模型中去。接纳因子阐发对供需指标进行处置惩罚,进而盘算出泡沫水平。这些都旨在为政府有效控制房价提供发起,使房地产行业康健有序的生长,为百姓经济创造出更多的代价。研究的目的与要领1.2.1 研究目的本文分为两部分,对房地产代价漫衍和近几年生长走势的研究主要是为了阐发房地产生长的现状和特点;进一步地,凭据上海房地产市场的特点,把野口悠纪雄的地价泡沫模型应用于房地产市场,创建了切合上海特点的地价泡沫模型,从而盘算出泡沫度。通过对影响因素的阐发,以实现为有效控制房价的目的。本文的研究目的是为了答复以下几个问题:(1)上海市房地产代价是如何漫衍的?第2页华东理工大学硕士学位论文(2)上海市房地

14、产代价的空间漫衍有什么特点?(3)影响上海市房价产代价的因素有哪些?(4)上海房地产的泡沫度到底有多大?1. 2. 2 研究要领为了包管本论文的研究结果的科学性和严谨性,在实证阐发的历程中主要用到以下几种研究要领:(1)定性阐发的要领。在对上海房价空间漫衍特点进行阐发时,利用经综度坐标计算出房价距离中心地带的距离,从而阐发距离市中心远近对房价的影响,并且结合商业圈对其代价漫衍进行描述性阐发;在研究上海房地产市场走势时,通过研究1994年-2010年住宅投资额、住房销售面积、存量房生意业务情况和住宅生意业务代价等指标的生长趋势进而阐发未来房价的走势时也用到了定性阐发的要领。(2)定量阐发的要领。

15、在研究房地产代价漫衍时,用到了幂率拟合和拟合优度查验;在研究房地产泡沫度时,通过创建房地产泡沫模型,从量化的角度来阐发土地代价、人口增长率、修建本钱、CPI增长率、可支配收入增长率和GDP增长率等指标对付房价的颠簸影响,这些都用到了定量阐发的要领。论文的创新点及不敷之处本文在借鉴前人研究的底子上,有如下创新点:(1)本文的数据是一手的质料。本文的上海市房地产数据都来自各大房地产网站(安居客,搜房网等)的挂牌生意业务代价,其数据为自2010年5月开始到2011年7月截止的时间点数据。(2)提出了我国房地产代价的一种新的漫衍形式。关于房价的幕律漫衍一般外洋研究的比力多,海内来说相对较少,并且相对来

16、说外洋的房价多数很好的听从这一漫衍;本文把此种要领应用与中国房地产市场中比力有代表性的都会上海,并研究各个区的房价是否也听从这一漫衍形态。(3)本文把野口悠纪雄的地价泡沫模型应用于中国房地产市场,并凭据上海市房地产的特点,提出了房地产泡沫模型。我们凭据房地产的制作本钱、人工本钱等加之公道的收益来确定房地产的底子代价,为政府制定公道的房价提供参考,并凭据实际代价与理论代价的差从而盘算泡沫水平。本文也存在如下的不敷之处:(1)研究上海市房价的漫衍的时候,由于是从各大生意业务网站上得到的一手信息,当把数据凭据地点分到各个区的时候,有的区的数据比力少,在研究其漫衍时可能会出现统计上的偏差。如上海市崇明

17、区只有200多个数据点,而像浦东新区有多大40000多个点。令一方面,网站自己宣布的信息就不是很全面,加之网站编排信息的不一样等情况致使下载的数据出现信息不全,因此很难用理论的模型对房价空间漫衍形态的影响因素进行阐发。本文只是描述性的对其进行了阐发。华东理工大学硕士学位论文第3页(2)研究房地产的泡沫模型时,虽然在对指标进行选取的历程中,考虑到政策的问题,但由于每年的政策无法做到科学的量化,所以在本文的模型中没有用到政策对房价的影响,只是对结果结合每年的政策进行阐发。(3)本文提出的房地产订价模型中的税率和收益率只是个大抵的预计,但对付具体一套屋子而言,如果能给出模型中需要的具体数据,我们就能

18、给出比力公道的订价。论文结构论文共分为六个章节,每个章节的内容如下:第一章,绪论。主要介绍了与论文研究相关的配景,研究房地产市场的目的和本文中研究房地产市场时用到的相关理论与要领。在这一部分中我们也指出了论文的创新点和不敷之处,以便以后进一步研究时明确哪些要领可以借鉴,哪些内容需要改进。在本章节的最后介绍了本文撰写的大抵框架结构。第二章,与本文相关的理论和研究综述。在这一部分中我们介绍了与本论文研究相关的理论知识,在研究房地产代价漫衍时用到了幂律漫衍的看法,幕律漫衍参数值的估计要领及其如何对其进行查验;在研究房价的空间漫衍时用到了一些空间经济学的知识;在研究房地产泡沫时涉及到了房地产泡沫的看法

19、和相关查验房地产泡沫的要领,包括统计查验法,理论代价法和指标指示法。第三章、第四章和第五章开始进入了实证研究部分。第三章,对上海市房地产代价的漫衍进行实证研究。对上海市2011年7月的房价进行了研究,研究发明上海的房价经查验在1%的显著性水平下,在某一个跳跃点之上服从幂律漫衍并且求出了幕律指数;我们再进一步对各个区的房价漫衍特点进行阐发发明上海各个区的房价也大抵听从幂律漫衍,这也与我们的设想相一致,进一步的我们对上海市2010年5月的房价和2011年7月的房价进行比力,发明2011年各个区的均价均低于2010年的水平,说明政府对房价的调控一直没有松解,并起到了一定的作用。在这一部分中我们还研究

20、了房价的空间漫衍特点,大抵体现为以市中心向外环房价依次降低的特点,并结合商业圈对各个区的房价进行阐发。第四章,上海房价的生长走势。因为本文主要阐发房地产市场中的住宅代价,因此本部分阐发了近几年上海市住宅投资在总投资比重,上海市住宅梭工面积和销售面积以及上海市房价。阐发发明自1994年-2010年上海市住宅投资额在总投资额中的比重不停上升,1994年-2004年的住宅梭工面积和销售面积不停增加,自2004年后有所下降,近几年上海的房价也呈不停上升趋势。第五章,上海房地产泡沫模型和实证阐发。本部分把野口悠纪雄的地价泡沫模型应用到房地产市场,并结合上海的房地产市场特点,提出了房地产泡沫模型。以居住房

21、为主要研究东西,从量化的角度来阐发土地代价、人口增长率、修建本钱、CPI增长率、可支配收入增长率和GDP增长率等指标对付房价的颠簸影响。以收益还原法为底子,创建房地产订价模型,并且考虑市场供需因素对房价的影响,从而盘算房地产泡沫。本第4页华东理工大学硕士学位论文文还凭据其他学者对房地产周期的分别,进一步对泡沫水平进行阐发,并给出各年份的相关政策以便验证泡沫度分别的准确性。第六章,研究结论与展望。总结出全文的主要研究结果,并对今后进一步研究提出意见与发起。华东理工大学硕士学位论文第5页第2章与本文相关的理论和研究综述2.1 房价漫衍相关理论幂律漫衍的看法如果变量X满足如下条件:我们就说其听从幂律

22、漫衍。其中a是这个指数漫衍的常数参数,x_是听从幕律分布的最小值点。幂律漫衍参数值的预计1.a值的预计首先,我们要考虑下如何确定的值,预计的值需要用到数据中听从幕律漫衍的最小的跳跃点X_,下面会对其进行预计,在这里假设我们己经知道它简直切值。在数据量很大的情形下,对参数进行预计的最好要领是极大似然预计法。假设我们的数据当X25X_时听从幕律漫衍,此时a的预计值为如下的形式:- -1-1_ =】、iD _其中,Xi, i=l*?n是当XXmin时的视察值。Xmi?的数据部分是否听从幕律漫衍进行查验。原假设是当XX_时,数据听从幕律漫衍。其查验要领可以用到之前提到过的KS和KSW的要领。我们的要领

23、是输出一个P值,P值把来自于假设漫衍的数据定量话。本质上它报告我们如果数据来自幕律漫衍有多大的可能性这个漫衍是不创建的。如果P值小于1,我们就拒绝原假设,即数据不平从幂律漫衍。适应性查验和与之相对应的P值只是拒接原假设的一个东西,它能报告我们这个模型什么时候是错误的,但是不能告诉我们什么时候是正确的。为了进一步查验幕律漫衍的适用性,我们还可以使用另一种查验其是否听从幕律分布的要领,叫做CVM查验。体现形式如下:其中F是数据的累积概率漫衍函数,Fpl是幕律漫衍的累积概率漫衍函数,N是隔断样本的总的个数。例如,如果一系列的隔断样本XI,X2,.XN,我们把其进行升序排列,2能写成如下盘算形式:UN

24、 2N考虑这个显著性水平为1%并且N1;如果W2统计量大于0.743,拒绝原假设说明数据不平从幕律漫衍。房地产市场的空间漫衍研究空间阐发要领把空间因素对房价的影响考虑进去,能越发公道的理解房价的组成。我们知道位置在确定房产代价的历程中起着越来越重要的作用,同等条件的屋子由于区位的差别也会产生差别的代价,因此有须要对其进行阐发研究。现在许多学者都从地理学的角度研究房地产的空间漫衍特点,如周春山和罗彦(2004)4在近10年广州市房地产代价的空间漫衍及其影响一文中对广州市“八五”和“九五”期间655个楼盘以及2000年的部分楼盘分别进行了阐发研究,并着重阐发了近十年广州市的房地产代价变革的空间漫衍

25、特点,认为区位因素、政策因素、市场因素和人文因素等是影响房地产代价的因素。进一步的对房地产代价对都会空间漫衍的影响进行了研究,以便能公道建立用地和公道建房,使土地的空间利用率最大化。许晓辉(1997)5在上海市商品房住宅代价空间漫衍特征阐发一文中运用地理信息系统绘制等值线图并创建回归模型探索区位因子对代价空间漫衍的影响。王德(:2005)6在Hedonic住宅代价法及其应用一文中,把区位,修建结构和邻里环境考虑进去创建了 Hedonic住宅代价模型对房地产代价进行了研究。刘定慧,杨永春等人7在基于GIS和Hedonic模型的成都市住宅代价空间漫衍特征及其影响因素研究一文中,结合空间阐发要领和H

26、edonic模型对成都市住宅代价的空间第8页华东理工大学硕士学位论文漫衍特征及其影响因素进行系统性阐发。结果表明:成都市主城区的住宅代价总体上呈现出两个核心地带,并向周围逐渐递减。泡沫看法的分别海内和外洋学者中比力有代表性的看法泡沫,一直以来就是一个引起很大争议的话题。有如下三种类型:有以描述性的方式对泡沫进行界说的,以西方学者居多。如日本学者把经济生活中的根本要素和泡沫联系起来,强调泡沫是资本代价偏离于经济底子。金德尔(1987)认为泡沫是资产在一个不停连续历程中急剧上升,从而能吸引更多的投资者,进一步催动代价上涨,紧随着由于代价逆转使得代价暴跌,最终以金融危机等形式结束但实际上并没有产生危

27、机。这个界说强调预期是导致金融危机的重要原因。但是,从严格意义上来讲,这个界说只是对泡沬产生到膨胀直至破灭历程的一个大要描述,还不能把其算作是真正意义上的界说。日本学者多数认为,泡沫是资产代价背离于经济底子条件,从而产生膨胀。如三木谷良一(1998)认为,泡沫经济就是资产代价(尤指股票等)严重脱离实体经济的暴涨,随后暴跌的历程;铃木淑夫G995f认为,经济学中人们一直说的泡沬是指地价,物价等资产代价很大水平的偏离经济底子。这些人对泡沫度的理解都存在如下相同之处,即都是将泡沫同经济生活中根本要素紧密联系起来,都强调泡沫是资产代价相对付经济基础的偏离水平;另一方面都认为泡沫的变革是因为都有一个资产

28、代价由上涨转为暴跌的历程。中国粹者吸收了西方的学者和日本的学者对泡沫度的研究结果。曹振良(2002) 9认为泡沫有下面两层意思:一是泡沫是资产代价偏离于市场底子代价不停急剧上涨的一个历程大概一种状态。泡沫是资产代价减去由市场底子代价决定的公道代价的差值;北京大学传授王子明(2002) 10从理性预期与市场非均衡阐发的角度,认为泡沫其实是一种市场经济失衡的体现,把泡沫界说为某种代价水平相对付由经济底子条件确定的理论代价的颠簸性的向上偏移,这种偏移的平均值就是对泡沫度的巨细。与此同时,王子明(2002)也界说了什么是泡沫经济,即泡沫经济是指处于经济系统中的相同或相似的资产产生相当严重的代价泡沫,且

29、泡沫资产总量在宏观经济总量中的比重较大,不但如此泡沫资产同时还与经济中的各个部分产生了某种水平的直接大概间接的联系,并且如果这种泡沫破碎,将对经济生长造成很大的危害,甚至引发金融危机大概经济危机,如果一种经济现象具有上述所说的特征,我们就称其为泡沫经济;黄名坤(2002)也赞成这种泡沫经济的看法,在他的文章中,把经济生活中的实体经济与虚拟经济联系在一起,进一步论述了其的经济底子代价,认为资产的根本经济代价源于实体经济,是实体经济这个别系到达最优动态均衡时的均衡代价。不外,关于泡沫的界说也有许多想法是各人一致赞同的。一个是都普遍认为资产价格偏离于底子代价从而产生的泡沫,是对资产未来收益不确定性的

30、预期,但至今也没有华东理工大学硕士学位论文第9页人能准确确定资产的底子代价,因为需考虑的因素太多。另一个是由于投机性原因大概由于市场的不确定性,市场信息的不对称性和不充实性进而可能造成对资产的底子代价过高的预计,这个也将导致产生泡沫。另有各人也普遍认为泡沫要是能够生存必须有某种载体为其提供生存的情况,至于这些载体是什么,可能有多种形式,可能是一些虚拟资产也可能是某种特定商品。泡沫的寄义通过对一些比力经典的关于经济泡沫产生的相关事件和在外洋学者中普遍认同的看法的研究,总结出经济学中被各人认同的关于泡沫的如下几层意思:第一,载体是产生泡沫必不可少的条件。股票,债券,金融衍生品,房产,土地等都有可能

31、成为产生泡沫的载体。虽然成为泡沫载体的东西涉及的范畴很广,但是它们都具有一些配合的特点,即生意业务本钱比力低,供求干系在一定水平上很难实现均衡等。第二,泡沫产生时,资产的代价肯定偏离于资产的底子代价。资产的底子代价通常由恒久利率水平,资产的收益和风险溢价等底子要素的代价决定。第三,投机性是产生泡沫的底子原因。由于从市场上得到的信息不对称性,就会出于投机行为对资产的底子代价过高的预计,从而也会产生泡沫。第四,我们也要对泡沫水平进行区分。谢经荣(2002)11年就把房地产泡沫水平分别为四个品级,分别为宁静区,警戒区,危险区,严重危险区。泡沫不一定一定凭据从安全区生长到严重危险区的路径走,也有可能在

32、其中会有收缩现象。第五,产生泡沫不一定会产生泡沫经济。本文把泡沫界说为是代价连续上涨一直到令人畏惧的境地,人们接种抛售手中的资产,导致代价突然骤跌,颠簸幅度极其之大,便是指代价连续的大幅度的上涨和突然急剧下跌。房地产泡沫的寄义以上介绍完泡沫之后,我们再来看看房地产泡沫指的是什么。由泡沫的界说我们知道,泡沫的产生需要载体,而房地产无非是最好的载体形式。房地产泡沫从本质上来讲实际上就是地价泡沫,是由房地产投机者预期的房地产代价一度高于市场的底子代价,从而产生的一种现象。具体体现为地价狂涨,进而产生泡沫,但是当其涨到一定高度时又由于市场的需求量不停下降进而又会引起房地产代价下跌,从而泡沫消失。另一方

33、面,房地产泡沫并不完全等同于房地产过热。经过以上的阐发,我们总结出房地产泡沫应该包罗如下几层意思:第一,房地产泡沫是房地产代价高于市场的底子代价的部分。由于房地产存在很大的投机性,人们往往对其未来收益预期过高,进而引起其代价远远高于理论代价从而产生泡沫。第二,房地产泡沫实质上是地价泡沫。我们对房地产代价组成进行阐发发明,房地产代价包罗土地代价和制作本钱,制作本钱包罗质料费,人工费等,其本钱涨幅不是很大,因此泡沫主要是由土地代价造成的。由于我国事人口大国,土地原来就稀缺,因此第10页华东理工大学硕士学位论文人们往往把土地代价抬的很高进而使得房地产代价严重偏离底子代价进而产生泡沫。第三,房地产泡沫

34、是经济泡沫的一种,但并不完全等同。我们知道房地产泡沫被分成四个区,如果房地产泡沫处于宁静区,那么不光不会产生泡沫反而能促进经济的生长;如果泡沬处于危险区大概严重危险区就有可能产生经济泡沫,但也不是一定性,要看其能否连续不停的上涨进而导致经济危机大概金融危机。第四,房地产泡沫和房地产过热是两个差别的看法。房地产过热是指供求干系不平衡造成的,而房地产泡沫是由于人们对房地产代价的预期与房地产的底子代价严重偏离造成的。通过以上的阐发,我们可以得出房地产泡沫的界说:房地产泡沫是指房地产的代价在一定时期内连续严重高于其底子代价;其本质一种地价泡沫。房地产泡沫的查验要领统计查验法当房地产市场无泡沫时,房价一

35、段时期内会出现一定的纪律;而当房价出现泡沫时,出现出某种无纪律性,我们无要领可循。统计查验要领就是用统计上的要领进行统计分析看其内部是否存在某种纪律性,常用的统计要领包罗超常易变性查验,单元根查验和协整查验法等。1.超常异变性查验超常易变性查验是有希勒(1981)提出来的,此种查验要领的理论依据为在一个完全有效的市场和人们的预期都是理性的情形下,人们能够预见的未来收益的方差肯定大于资产当前代价的方差,如果结果相反则说明假设不创建,那么市场就存在泡沫。此种检验要领最先应用于股票市场。2.单元根和协整查验法Hamilton and Whiteman(1985yi2出用单元根和协整查验要领来查验房地

36、产泡沫是否存在。如果房地产市场包罗了投机,则房产代价的时间序列就是不平稳的随机历程。因为投机的出现因而引发了房地产的泡沫。协整查验就是用来判断房产代价与由租金产生的收益之间是否存在恒久的均衡干系,因为我们假定房产理论代价便是各期房产租金现值的和。如果他们之间没有恒久的均衡干系,即房价偏离了理论代价,则房地产市场存在泡沫。理论代价法理论代价法是要创建一种模型,通过这个模型算出房地产的底子代价,然后与市场的代价进行比力进而得出房地产泡沫。常用的要领为收益还原法和市场供求法,资本收益法。1.收益还原法收益还原法是对资产未来收益进行公道预计值转换为现值作为资产的底子代价,然后与市场的代价相比力算出泡沫

37、度。华东理工大学硕士学位论文第11页日本学者许多都接纳这种要领对日本泡沫度进行相关研究。有代表性的人物有中尾宏和野口悠纪雄。中尾宏(1996)用此种要领得出了东京商业用地的底子代价,他用到了马克思主义的相关理论(即地价是地租的资本化),得出从1983年开始东京商业用地就已经大幅度脱离理论上的地价;野口悠纪雄(1987)8提出地价泡沫,充实考虑土地的成本,得到当土地进行生意业务时的比力公道的收益率,直接盘算了 “收益还原地价”。2.市场供求法市场供求法是利用经济学中供需均衡的理论,选出供给的要素和需求的要素创建等式算出供需平衡时的均衡代价,此代价即为房地产的底子代价。Abraham and He

38、ndershott(:i994)i3从市场供需出发,将房地产代价、屋子制作本钱、贷款利率等作为影响房地产市场供需的因素,创建数学模型,求出均衡时的代价,便是房地产的底子代价,再与房地产的实际代价相比力得出泡沫度。3.资本收益法资本收益法是从房地产收益为零的角度求出房地产的底子代价。杨晓东(2008)等基于投机行为理论,创建了基于房地产内在代价的泡沫度测定模型,分别对北京、上海等都会进行了实证阐发,盘算出房产市场中的泡沫水平,结果很好的反响了其时房地产市场的现实状况。指标指示法指标指示法是凭据某个指标(如房价收入比)的值来判断房地产市场是否存在泡沫。其它的指标另有商品房空置率、实际的房价与理论的

39、房价之比、房地产贷款比例与增长率等等。这种如毛勇等人14对房地产泡沫进行研究时就曾用商品房空置率这个指标对其进行研究阐发,阐发结果证明在1996-2006年我国房地产市场存在泡沬。指标指示法存眷于宏观经济和居民生活水平,其强调房地财产于整个宏观经济的联系,并且看起来简朴明了,容易理解,对数据的要求较少,但是这个指标没有公认的计算要领,也无法盘算出泡沫度到底有多大,只能说明房地产市场上是否存在泡沫。本章小结本章介绍了与研究相关的种种理论知识。在研究房价漫衍时用到的幂律漫衍的概念,幂律漫衍参数值得预计和查验幂律漫衍的要领;在研究房价空间漫衍特点时用到的空间经济学的相关知识;在研究房地产泡沫度时,用到的泡沫的看法,以及查验泡沫的要领,分别为统计查验发,理论代价法和指标指示法。本章还介绍了相关理论的研究发展情况。第12页华东理工大学硕士学位论文第3章上海房地产代价的漫