中国移动房产服务市场专题分析2017年H1-已美化.pdf
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1、Confidential and Protected by Copyright Laws 本产品保密并受到版权法保护 中国移动房产服务市场专题分析2017年H1 2017/10/242实时分析驱动用户资产成长 分析范畴和分析方法 移动房产服务是通过互联网平台以及 O2O的方式为消费者提供购买新房、二 手房、租房以及社区物业等服务，并包 括交易过程中衍生出来的家装等增值服 务。 本分析内容研究的国家和区域主要包括： 中国大陆，不包括港澳台地区。 分析方法 本内容中的资料和数据来源于对行业 公开信息的研究、对业内资深人士和 相关企业高管的深度访谈，以及易观 分析师综合以上内容作出的专业性判 断和评
2、价。 本内容中运用Analysys易观的产业分 析模型，并结合市场研究、行业研究 和厂商研究，能够反映当前市场现状， 趋势和规律，以及厂商的发展现状。 易观千帆A3算法升级说明 易观千帆“A3”算法引入了机器学习的方法，使易观千帆的数 据更加准确地还原用户的真实行为、更加客观地评价产品的价 值。整个算法的升级涉及到数据采集、清洗、计算的全过程： 1、采集端：升级SDK以适应安卓7.0以上操作系统的开放API； 通过机器学习算法，升级“非用户主观行为”的过滤算法，在 更准确识别的 同时，避免“误杀” 2、数据处理端：通过机器学习算法，实现用户碎片行为的补全 算法、升级设备唯一性识别算法、增加异常
3、设备行为过滤算法 等 3、算法模型：引入外部数据源结合易观自有数据形成混合数据 源，训练AI算法机器人，部分指标的算法也进行了调整 分析定义及分析范畴 2017/10/243 CONTENTS 目录 实时分析驱动用户资产成长 中国移动房产服务市场背景分析 中国移动房产服务市场现状 中国移动房产服务市场竞争分析 中国移动房产服务市场典型厂商 01 02 03 04 05 中国移动房产服务市场趋势分析 2017/10/244 Analysys 易观 PART 1 实时分析驱动用户资产成长 中国移动房产服务市场背景分析 2017/10/245实时分析驱动用户资产成长 在巨大的政策压力下，移动房产服务
4、继续稳步前进 政策对市场形成巨大压力 2017年上半年，政府对房地产调 控继续加码，中央两会强调住房 居住属性，提出加强房地产市场 分类调控，目前限购限贷政策日 趋严格。 关于促进移动互联网健康有序 发展的意见今年发布，提出促 进互联网与实体经济融合发展。 买房安家、买房投资 由于传统观念的影响，买房安家 的理念依旧流行，而在国内投资 渠道短缺、低效以及收益较低的 情况下，买房的收益独具优势， 尤其是2016下半年房价的快速上 涨吸引再次消费者关注，房产投 资的观念目前依旧较为流行。 城镇化形成持续动力 中国正处于城镇化不断推进的过 程中，乡镇居民大量进入城市工 作、定居，购房需求旺盛，形成
5、持久消费动力。目前房地产库存 消化较快，整体来说，房产销售 市场正在趋于稳定化。 技术发展提升房产服务质量 技术的发展一直在推动互联网和 实体经济的融合和发展，AI技术 使得人机交互体验再度提升，新 房、二手房、租赁以及其他房产 服务的服务质量加速提升。 P PE P ST 政治环境 Political 社会环境 Social 经济环境 Economical 技术环境 Technological PEST 分析模型 2017/10/246实时分析驱动用户资产成长 2017年上半年国内房产开发投资保持稳步增长；房地产开发 企业土地购置面积增长较快 9854.0 19292.0 27732.0 3
6、7595.0 50610.0 8.9% 9.1% 9.3% 8.8% 8.5% 6% 7% 8% 9% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2017年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月 2017年1-6月全国房地产开发投资 房地产开发投资（亿 ）同比增长率 Analysys 易观统计局 2017年1-6月，全国房地产开发投资50610亿元，同比增长8.5%，增速较去年同期提高2.4%；房地产开发企业土地购置面积10341万平 方米，同比增长8.8%，增速较去年同期上涨11.8%。 2374.0 3782.0 5528.0 7580.0 10341.
7、0 6.2% 5.7% 8.1% 5.3% 8.8% -3% 2% 7% 12% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2017年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月 购置面积（万 平方米）同比增长率 Analysys 易观统计局 2017年1-6月房地产开发企业土地购置面积 2017/10/247实时分析驱动用户资产成长 在政策压力下，2017年上半年国内商品房销售面积、销售额 增速均出现下滑趋势 14054.0 29035.0 41655.0 54820.0 74662.0 25.1% 19.5% 15.7% 14.3% 16.1% 0% 5% 10% 1
8、5% 20% 25% 30% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 2017年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月 2017年1-6月全国商品房销售面积 商品房销售面积（万 平方米）同比增长率 Analysys 易观统计局 10806.0 23182.0 33223.0 43632.0 59152.0 26.0% 25.1% 20.1% 18.6% 21.5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 2017年1-2月1-3月1-
9、4月1-5月1-6月 2017年1-6月全国商品房销售额 商品房销售额（亿）同比增长率 Analysys 易观统计局 在限购限贷政策高压下，2017年上半年房地产销售明显下滑，商品房销售面积增速较上年同期下滑11.8%；销售额增速下滑20.6%。 2017/10/248实时分析驱动用户资产成长 中国移动互联网快速发展，预计2018年移动互联网用户数将 达到8.4亿 截至2017年6月，中国移动互联网用户规模达7.24亿，较2016年底增加2830万人。移动端上网人群占比由2016年底的95.1%提升至 96.3%。Analysys易观预计到2018年，全国移动互联网用户将达到8.4亿人。 41
10、997.0 50006.0 55678.0 61981.0 69531.0 76728.0 84274.0 18.1% 19.1% 11.3%11.3% 12.2% 10.3% 9.8% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 201220132014201520162017F2018F 2012年-2018年全国移动用户规模 移动用户（万人）同比增长率 Analysys 易观CNNIC 2017/10/249实时分析驱动用户资产成长 应用成熟期 中国移动房产服务市场正处于市场启
11、动期 2014年，在宏 观经济增速下 滑的情况下， 移动房产市场 进入调整期， 市场挑战加 剧。 2013年，国家限购 政策未放松，野蛮 生长的房产服务市 场开始调整，部分 传统平台退出，开 始注重资源沉淀， 进入整合阶段。链家、房 天下、安 居客等纷 纷推出移 动服务平 台，移动 房产服务 市场开 启。 1000 市场启动期 （2014-2016） 高速发展期 （2017-） 市 场 认 可 度 时间 2017中国移动房产服务市场AMC模型 I II III IV V VI VII A B C D E F G H Analysys 易观 探索期 （2011-2013） 移动房产产业链开始步入
12、成熟， 新房服务市场增长放缓；租赁市 场价值不断体现，市场格局基本 确定，处于市场启动期。 国家限购限贷高压政策下，房产交易规 模明显下滑，移动房产服务市场进入精 耕细作阶段。 随着新房业务增速下降，房屋租赁业务 成为未来移动房产服务市场的利润增长 点。 新房、二手房、房屋租赁、金融服务以 及其他服务形成完整房产服务利润链， 市场竞争格局基本确定，但受制于国家 政策，移动房产服务市场处于市场启动 期。 移动房产市场发展初期，市 场秩序混乱、标准不齐，厂 商开始针对市场痛点，试水 新业务。2012年链家业内首 家承诺真实房源。 2017/10/2410 Analysys 易观 PART 2 实时
13、分析驱动用户资产成长 中国移动房产服务市场现状 2017/10/2411实时分析驱动用户资产成长 中国移动房产服务市场产业链已经成熟 监管、信贷机构 监管机构 银行信贷 房屋供给 房地产开发商 房产服务 综合服务平台 用 户 房产媒体 房产经纪房屋装修房产租赁 数据服务 2017/10/2412实时分析驱动用户资产成长 中国房产进入存量市场，房地产中介和流通机构将发挥关键作用 2016年，国内新房交易额达到10万亿元；二手房交易达到6.5万亿，新房交易增速开始下降，而二手房交易活跃度提高。 目前房产市场总体上进入了存量房黄金十年的阶段，城市的集中度会相对更高，整个市场的供应端则从B2C走向C2
14、C，市场的角色发生 改变，如何更好的解决存量房痛点则是关注的焦点。在这样的市场背景下，房地产领域中各个角色都面临新的挑战，而那些能够真正贴 近用户需求，解决存量房交易痛点的企业，才能赢得存量房时代的回报，房地产中介将发挥关键作用。 1998-20032004-2007年2008-2013年2014年至今 基础制度奠定期 1998年开启的住房商 品化改革，是我国房 地产市场供给侧的重 大改革。预售制度和 招拍挂制度的建立， 奠定了我国房地产市 场的基本制度框架。 基本面推动期 中国房地产市场进入 非常健康的正常真实 收入增长推动的时 期。这一阶段的驱动 力来自经济的高速增 长、收入的快速增加 和
15、城市化的发展。 动力转换期 2008年金融危机之后 政策调控出现反复， 房地产市场进入了一 个换挡、转换的时 期，房价增长跟收入 的增长开始脱节，与 金融相关性开始强 化。 分化变轨期 2014年之后，我国房 地产市场处在分化和 变革时期，不同城市 之间、不同区域之间 开始出现明显分化； 房地产从增量市场向 存量市场的转换。 2017/10/2413实时分析驱动用户资产成长 根据易观千帆数据，2017年6月链家、安居客、房天下独占用户规模达到1678.55万人，占比高达81.94%，移动房产服务市场格局 基本确定。 链家凭借庞大的数据积累和大数据产品研发，以数据驱动建立全价值链房产服务平台，综
16、合实力雄厚。 安居客依靠58同城的流量对接，新房、二手房业务和58同城业务形成优势互补优势明显。 房天下目前处于转型期，自宣布转型为电商交易平台以来，业绩持续下滑，目前来看，未来转型前景渺茫。 中国移动房产市场目前行业集中度较高，领先企业业务模式各有侧重 1828.2 2035.0 2223.8 2141.1 2076.0 2048.5 0 500 1000 1500 2000 2500 2017年1月2月3月4月5月6月 活跃用户（万） Analysys 易观易观千帆A3 38% 24.5% 19.5% 0.1 0.15 0.2 0.25 0.3 0.35 0.4 0.45 0.5 安居客链
17、家房天下 独占用户领域占比 Analysys 易观易观千帆A3 数据说明：易观千帆只对独立APP中的用户数据进行监测统计，不包括APP之外的调用等行为产生的用户数据。截止2017年第3季度易观千帆基于对21.9亿累计装机覆盖及5.2亿活 跃用户的行为监测结果采用自主研发的enfoTech技术，帮助您有效了解数字消费者在智能手机上的行为轨迹。 2017年1-6月房产服务领域活跃用户2017年6月移动房产领域独占用户比重TOP3 2017/10/2414实时分析驱动用户资产成长 政策调控加码，移动房产服务厂商进入调整升级期 2017年上半年，在强调坚持住房居住属性背景下，地方调控政策差异化明显，热
18、点城市政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频 频加码，另一方面，面对高速发展的移动互联网产业，国家政策日趋规范、细化，作为典型的互联网+产业，移动房产服务厂商目前已 经进入调整升级期，如何在政策规范下，打通线上、线下资源，合理调整产品链条，向二手房、房产租赁、房产后服务市场发力成为未 来发展方向。 政策压力市场低迷调整升级 2017年，房产调控压力明显加大。 从中央政府管理机构到省市地方政府，从信 贷、住房属性、购买资格等多方面进行全面管 控。 两 会 因城施策去库存、加强房地产市场分类 调控 坚持住房的居住属性，落实地方政府主 体责任，加快建设和促进完善房地产市 场平稳健康发展的长效机制
19、 交易下降 收入减少 市场低迷 巨大政策压力下，房产市场交易迅速下滑，作 为中间服务商的移动房产企业形式逆转。 曾经融资上亿美元的爱屋吉屋已注销了约15家 房产中介子公司，开始裁员。 房多多放弃“直买直卖”模式，开启给中小中 介派单模式，并缩减了金融业务，职员数量减 少了50%。 升级 精准营销大数据回归媒体 面对劣势，移动房产服务厂商纷纷寻求转型或升 级调整。 链家通过打通线上线下，升级大数据收集、分 析、应用能力，精准匹配用户需求，提升服务效 率。 安居客背靠58集团，与腾讯达成“腾城计划” ， 凭借交叉数据提升用户画像精准度。 搜房回归媒体平台，全面调整加盟店和经纪人销 售模式。 201
20、7/10/2415实时分析驱动用户资产成长 全方位服务保障成为行业标配，链家、安居客投入突出 安享服务安全沟通安心挑房 安居客联合平安产险发布了“安选”落地产品“保真保看险”，在安居客首批的10万套“安选”房源中，如果用户发现房源信息失真，即可 获得保险赔付。 安 居 客 安 选 服 务 依托“房源全息字典”，帮助用户获 得小区基本设施、历史交易信息及周 边配套等所需的详细信息，保障平台 房源信息全面且真实。 安居客为平台经纪人建立了“经纪人信 用服务等级”，综合了经纪人的从业信 息、成交记录、用户评价等多个维度的 信息，并与“房源全息字典” 贯通。 采取定向回拨和定量回拨两种安全模 式限制经
21、纪人通话行为，确保用户的 个人隐私信息安全。 链 家 安 心 服 务 承 诺 移动房产服务市场进入精耕细作阶段，而房产交易是典型的低频度、大交易量消费行为，在房产服务、交易过程中存在着大量的信息不 对称情况，用户处于弱势地位。 随着市场风向的转变，领先移动房产服务厂商链家、安居客纷纷推出全方位保障服务，从各个方面为用户提供全方位保障服务已经成为 移动房产服务行业标准。 真实房源房屋筛查签前查封税费精算物业欠费漏水保固交易不成客户投诉 保证房源真实存 在、真实在售、 真实图片、真实 价格，如果存在 虚假，链家承诺 假一赔百。 房源曾发生过自 杀、他杀事件， 且链家未尽到信 息披露业务。链 家承诺
22、原价回购。 签约前已被依法 查封，且链家也 未对该信息进行 核实和披露，用 户所产生损失由 链家先行赔付。 税费精算误差上 下不超过5%， 超过部分由链家 进行差额补偿。 原业主有物业、 燃气、有线电视 等项目费用拖欠 导致限制入住， 链家先行垫付。 过户半年内房屋 主体结构发生的 非第三方导致的 漏水现象，由链 家专项维修基金 支付。 最终未成功办理 房屋过户手续， 链家全额退代理 费。 客服接到投诉后， 相关人员会在24 小时（不含周末、 法定节假日）内 向投诉方反馈初 步处理方案。 截至2017年5月，链家全国累计赔付1亿元；垫付3000万元；退费5亿元；累计保障风险交易30000笔。
23、2017/10/2416实时分析驱动用户资产成长 原始数据积累质变，大数据在移动房产服务领域的价值开始体现 数据收集 数据储存 数据计算 数据分析 价格指数 用户画像 房产评价 交易数据 市场研究 行为轨迹 精准推送 数据 应用 企 业 对于企业来说：大数据的应用一方面能够帮助企业商更好地 掌握行业及市场的动态，了解环境和竞争对手；另一方面能 够帮助企业建立完整的房源、客源等重要数据资源系统，更 全面高效地提供产品和服务，有效掌控资源的同时，深入地 了解客户的需求。 经 纪 人 对于经纪人来说：大数据系统的支持，有助于经纪人更好 地掌握市场政策环境以及房源信息，为用户提供准确全面的 顾问服务，
24、同时，借助用户画像、行为轨迹等应用，在多维 度了解客户的基础上为客户提供更加优质的服务体验。 用 户 对于用户来说：买方能够更加全面地了解目标商品的同 时，也能够将利用数据应用为决策提供有效的支持；卖方能 够借助数据应用在定价、售卖时间、交易方式等方面的决策 辅助作用，作出更有利的决定。总之，买卖双方都能获得有 效的决策支持。 2017/10/2417 Analysys 易观 PART 3 实时分析驱动用户资产成长 中国移动房产市场竞争分析 2017/10/2418实时分析驱动用户资产成长 安居客、链家、房天下位列移动房产服务市场用户规模排名三甲 2017年上半年，中国移动房产服务市场用户规模
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