2020中国产业新城运营商评价研究报告.pdf

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1、研究主持： 中指研究院 数据支持： CREIS 中指数据， 主要研究成员： 莫天全黄瑜白彦军李建桥彭澧丽陶淑茹刘佩佩古超黄靖 张冉王怀泉赵鹏花邱玲玲迟行孙小东马岚王琳颜海清 蒋金丽高枫沐汪勇黄秀青李力张化学丁晓樊鹏飞赵玉国 温戴婉蘭 薛建行薛琳黄雪王玲袁彬彬王永斌黄艳姚一维 李宁胡佳娜石蕊梁波涛高院生唐爽唐懿童晓玲谢俊云 田文刚范诒杰方颃张梦圆刘莉芬 评价体系与方法/2 研究对象/2 评价模型及指标体系/3 数据来源/6 评价方法/7 产业新城运营商评价结果/8 产业新城运营商综合实力评价结果/8 特色运营商评价结果/9 园区运营商评价结果/11 产业运营项目评价结果/13 产业新城运营商发展

2、特点分析/16 产业发展能力分析/17 城市建设能力分析/27 企业经营能力分析/31 研究背景与目的/1 Contents 目 录 01 02 03 04 05 产城运营面临的城市机遇及产业趋势/34 1 1研究背景与目的 2019 年，随着我国经济下行压力的持续加大，传统的增长模式已经难以为继，产业转型升级步伐亟需进一步加快。在此背 景下，以信息技术和互联网为代表的新技术、新业态在全球形成发展热潮，越来越成为经济发展的新动力和新支柱，与此同时， 都市圈、城市群作为我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域，政府相继出台一系列区域发展规划和政策， 推动区域产业的集聚度、融合度和协同

3、度，为我国经济增长奠定更加广阔的发展空间。 2020 年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，也是为“十四五”发展打好基础的关键之年。2020 年 4 月，发 改委印发2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务的通知， 要求加快实施以促进人的城镇化为核心、 提高质量为导向的新型城镇化战 略，增强中心城市和城市群综合承载、资源优化配置能力，提升城市治理 水平，推进城乡融合发展。此外，国务院印发关于构建更加完善的要素 市场化配置体制机制的意见 ，深化要素市场化配置改革，促进要素自主 有序流动，提高要素配置效率，进一步激发全社会创造力和市场活力，这 些均为产业新城的发展提供了更大的发展契

4、机。 随着产业新城发展规模的 不断壮大，项目运营的成功与否直接决定了项目未来的发展态势， 因此优 秀产业新城运营商的发展经验更值得借鉴。 在此背景下，中指研究院以客观、公正、准确、全面的研究原则，连 续第五年开展“中国产业新城运营商评价研究” ，我们进一步优化适用于 国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价，结合 大数据方法，发掘国内综合运营实力强、创新能力突出、成长潜力大的产业新城运营商，希望通过总结其成功运营的核心价值 要素，推广优秀产业新城运营商的发展经验，发挥其在中国产业转型升级中的标杆示范作用，为政府、业界提供更多参考依

5、据 及经验借鉴，进一步推动行业发展。 2 2评价体系与方法 当前，我国新城新区的数量众多、发展程度良莠不齐，而产业新城发展成败的背后，运营商在其中发挥着不可忽视的作用。 以往国内外园区开发主体的评价仅是围绕产业园区开发商进行的，产业新城运营商的评价研究尚属空白。基于此，2016 年，中 指研究院首次提出并建立产业新城运营商综合实力评价体系，2020 年，我们进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的 研究方法和评价指标体系，以期能成为检验现有运营商实力的标尺，亦能够为行业各类参与主体提供参考依据，进一步推动产 业新城建设的长足发展。 2.1. 研究对象 针对研究对象，我们认为产业新城运营商的

6、核心价值仍体现在其所运营的产业新城项目上，特别是相对于企业来说，项目 的筛选、观测更加直观和清晰，因此我们选择从产业新城项目入手去寻找符合研究标准的运营商样本。 第一步：产业新城样本项目筛选 基于大量的理论研究和实践观察，我们认为产业新城是在市场化运营机制主导下，受中心城市或中心城区辐射并对其产生 反磁力作用的、集良好产业基础及完整城市服务功能于一体的宜居宜业新城。因此，对于产业新城项目的筛选我们设立以下 3 个标准： 基于以上 3 个标准，我们对全国范围内主要的新城新区进行筛选，并以行业专家及中指研究院各地方分院推荐的优秀项目 作为补充，同时，在后续研究中不断查漏补缺。在 2020 年的研究

7、中，我们继续优化样本项目，最终筛选出 90 个项目作为产业 新城研究对象。 3 一方面，通过筛选出的产业新城项目，我们深入发掘其背后的开发运营主体；另一方面，根据我们对产业新城运营商的定 义来确定研究对象，即产业新城运营商是以开发运营产业新城为发展方向，提供专业化、市场化的服务平台，为产业新城的规 划、投资、运营、管理等提供一体化解决方案的实体企业。 综合以上两方面的考量，我们在上一年度研究样本的基础上，继续丰富了研究样本，最终确定了东湖高新、湖北高投、华 南城、华夏幸福、启迪协信、上海临港、市北高新、苏州高新、泰达控股、天安数码城、张江高科、招商蛇口、中新集团、中 国五矿、中国宏泰、中国金茂

8、等 56 家企业作为产业新城运营商评价的研究对象。在产业新城运营商评价研究中，我们希望竭尽 所能列出全部符合产业新城标准的项目，但可能仍无法避免遗漏部分研究标的。此外，部分尚处于开发初期的项目也未纳入本 期研究样本。另外，虽然市场化机制主导的企业更加高效灵活，而且在未来将占据产业新城发展的核心地位，但这并不意味着 只有民营资本主导的运营商才能进入研究样本，一些以园区开发起步的国有背景运营商不仅在开发经验以及资源利用方面更具 优势，也较为注重城市配套的规划建设，并逐步引入市场化运作模式，因此也进入了本次研究的样本范围。此外，虽然部分企 业并没有明确提出建设产业新城的概念，但根据我们对产业新城运营

9、商的理解并结合实际情况，也将这部分企业列为研究对象。 2.2. 评价模型及指标体系 在评价模型的构建过程中，中指研究院始终围绕“产业新城运营商评价”的核心目标，依据国内外行业理论研究经验及我 国产业园区、产业新城发展实践，搭建形成评价体系的雏形，在此基础上，通过大量的产业新城运营商及代表项目调研，对反 映核心要素的评价体系进行了反复验证和修正。 2016 年 3 月 1 日，我们召开了“中国产业新城运营商评价研究成果”鉴定会，邀请 16 位行业专家对评价体系进行鉴定， 并在综合各位专家意见的基础上完善修改，最终形成产业新城运营商评价体系。 我们独创性地建立“一核两翼”评价模型，以此评价各产业新

10、城运营商的综合实力。其中， “一核”指我们评价的核心主体， 即产业新城运营商； “两翼”指运营商最重要的两个核心能力，即产业发展能力和城市建设能力，其中产业发展是产业新城的核 心驱动力，是新城活力之源，而城市配套建设是产业新城各项生产、生活要素赖以发生发展的载体；同时，运营商经营能力是 其实际运营水平与成效最直观的体现，与前面两个方面相辅相成，共同反映产业新城运营商综合实力。 第二步：产业新城运营商研究对象的确定 4 资料来源：中指研究院整理 依据国内外行业研究理论经验及我国产业园区、 产业新城 发展实践， 我们梳理提炼出现阶段行业关注及实际应用的关键 指标， 围绕产业发展能力、 城市建设能力

11、及企业经营能力三个 方面进行构建产业新城运营商评价体系，包括 13 项二级指标 以及 30 余项三级指标。我们对反映核心要素的评价体系和具 体指标进行了反复验证和修正， 并吸纳专家鉴定会上各位权威 专家的中肯建议，在全面性、客观性、科学性、可行性原则的 指导下， 搭建形成 “中国产业新城运营商综合实力评价体系” 。 近年来， 随着行业的不断发展， 越来越多的产业新城运营 商注重资产运营效率的提升，2020 年，我们在继承上一年研 究方法、评价指标体系、研究成果以及经验的基础之上，并结 合更加丰富的产业新城运营商及代表项目的交流， 进一步优化 了产业新城运营商研究方法和评价指标体系，如 2019

12、 年，随 着科创板的正式开板， 将推动高新技术产业和战略性新兴产业 的发展，促进我国产业转型升级。因此，我们新增了“科创板 企业数量” ，以反映产业新城的园区运营能力。 “一核两翼”评价模型 5 产业发展能力城市建设能力 产业的健康发展是产业新城的灵魂， 优秀的产业新城自有 其一套完整的产业生态系统。在评价运营商产业发展能力时， 我们以产业开发与运营流程为切入点， 从产业导入、 产业培育、 创新发展三个方面出发， 最终以产业发展对所在区域或城市的 经济贡献为落脚点，全面评价运营商产业发展能力。 产业新城的“城”是其开展一切生产、生活活动的载体， 评价运营商的城市建设能力时， 我们首先对产业新城

13、内基础设 施以及公共配套的完善程度进行评价； 同时基于园区对人口的 吸纳程度以及生活宜居性， 衡量产业新城运营商满足人们生活 需求、提升居民生活水平的能力。 6 企业经营能力 从评价企业运营的“量”和“质”两个基本要素来看，需 在兼顾经营规模的同时保证运营绩效， 另一方面在争取成长速 度的同时保证财务稳健， 同时考虑到产业新城项目的开发周期 长、资金需求量大，极为考验运营企业的融资能力，因此将企 业经营能力分解为“经营规模” 、 “盈利能力” 、 “融资能力” 、 “财务稳健性” 、 “运营效率”五个部分。 2.3. 数据来源 本次研究的资料及数据一方面通过公开渠道获取，同时为了夯实数据研究根

14、基，中指研究院组织总部及各地机构数十位分 析师，对全国范围内 41 座城市、90 个产业新城项目及 56 家运营企业进行调研，收集了大量的园区产值、产业导入、招商运营、 新城建设等方面数据及调研资料，另有园内入驻企业、就业员工调查问卷。在调研过程中，行业从业者丰富的专业知识以及对 行业发展的思考使我们受益匪浅，他们对产业新城项目的一线运营经验反馈也为我们数次修正评价体系提供了重要参考。此外， 我们还征询了部分行业专家的意见，他们从更加宏观和广阔的视角为我们的研究提出宝贵建议。 7 2.4. 评价方法 指标赋权指标的标准化处理 在运用指标体系进行评价时， 需要使用科学合理的赋权方 法对各个指标赋

15、予不同的权重， 为了克服不同赋权方法固有的 缺陷， 本次研究结合客观导向的因子分析法及主观导向的德尔 菲法对评价体系各指标进行赋权， 以使评价结构更具合理性和 准确性。 本次研究通过结合因子分析法和德尔菲法最终获得各 指标权重。 各项三级指标中， 对于定量指标， 由于各个指标单位不同， 不能直接比较， 需要对数据进行无量纲化处理， 消除数据之间 存在的差异，我们将数值标准化为 0 至 100，从而得到该指 标的得分。 对于定性描述型的指标， 我们主要采用德尔菲法进 行评价，各指标打分采用百分制。 计算综合得分 对三级指标进行加权平均计算得到各二级指标的得分，然后根据二级指标权重加权平均计算，最

16、后获得各运营商综合实力 评价结果。 8 3评价结果 3.1. 产业新城运营商综合实力评价结果 从评价结果来看，行业竞争进一步加剧，新的行业参与主体加速涌入。产业新城运营商积极探索行业发展新模式与新方向， 多数产业新城运营商在产业发展和城市建设方面较去年有了进一步的提升。一些优秀的产业新城运营商始终坚持“以人为本” 的理念，不断完善城市功能、提升产业发展能力，助力城市实现精细化运营，成为区域经济增长和城市发展的强大引擎。在此 基础上，我们发布产业新城运营商综合实力评价研究，持续挖掘行业标杆运营商发展模式、成功经验，为产城运营的各类参与 主体带来更多的启发与借鉴，推动行业持续健康稳定发展。 “20

17、20 中国产业新城运营商综合实力 TOP10” 企业名称 华夏幸福基业股份有限公司 中新苏州工业园区开发集团股份有限公司 上海张江高科技园区开发股份有限公司 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 启迪协信科技城投资集团有限公司 上海临港经济发展（集团）有限公司 深圳市星河产业投资发展集团有限公司 珠海华发城市运营投资控股有限公司 天安数码城（集团）有限公司 荣盛兴城投资有限责任公司 从综合得分来看，华夏幸福、中新集团、张江高科综合实力位居前三。从 2020 年中国产业新城运营商综合实力评价研究结 果来看，华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略，以产业新城及相关业务、商业地产及相关业务双轮驱动，打造“3+3

18、+N”核心都 市圈格局，致力于成为中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。中新集团在参与苏州工业园区开发建设及市场 化“走出去”的实践中，不断梳理总结园区开发运营经验，建立了项目选址、招商服务、规划知识库和市政建设等一系列标准 9 化体系，形成了较为完整的园区开发运营产业链和独特的核心能力，2019 年成功上市，踏入高起点高发展平台。张江高科结合 国家战略布局，围绕主导产业和战略性新兴产业，加大招商引资力度，聚焦核心产业，围绕上海集成电路设计产业园开展以“建 立产业生态圈”为目的的产业服务，同时探索智慧园区建设。围绕企业的发展要求和人才的精神需要，建设智慧型园区，实现 管理、工作、生

19、活智慧化。 招商蛇口着力与招商局集团下属金融、工业等业务板块深化合作、协同发展，实现了苏州金融小镇、博鳌乐城国际医疗旅 游先行区、海门豪华邮轮配套产业城等项目落地，在中西部省会城市积极推动获取西安港务区、昆明滇中新区等大型项目。启 迪协信导入了启迪科技创新资源、清华校友资源以及清控企业等资源，引入高水平科研院所等资源，汇聚科技创新技术人才， 与合作方共同实现园区科技创新生态打造以及园区区域价值提升。上海临港搭建统筹招商服务平台和轻资产服务平台，初步形 成“一体化、全方位”的临港品牌服务体系，通过园区服务聚集创新要素、提升产业能级，有效助力了园区产业的繁荣与区域 经济的发展。星河产业集团依托星河

20、控股的综合发展优势，整合星河旗下丰富的产业资源及外部资源，覆盖产业规划研究、产 业载体开发运营、产业资本投资、产业实体经营、轻资产项目运管 5 大业务板块，全面输出规划研究、联动招商、联盟运营、 金融投资、创新孵化、综合开发六大核心能力，连续三年蝉联“中国产业新城运营商综合实力 TOP10” ，2020 年由 2019 年的 第 9 名提升至第 7 名。华发城市运营以珠海十字门中央商务区为起点，开创“产城一体、产融结合、政府主导、企业运作”的 创新开发模式，深入实施“科技+”战略，持续推进核心业务转型升级、多元化发展，推动城市建设、促进珠澳合作、服务实体 经济，成为具有全国影响力的全链条的城市

21、建设发展解决方案提供商。天安数码城积极发挥创新精神，用科技赋能企业，以智 慧共赢未来。构建绿色低碳、以人为本、产学研融合、国内外无界的智能化、智慧化产业园生态链，开启数字化经济时代的产 业园区新风尚。荣盛产业新城围绕龙头企业、标杆项目打造园区完整产业链条，优化产、城、人融合发展的软环境，提升运营 能力，形成公司高质量发展的“护城河” 。同时注重协调交通配套、生态保护、人文民生、基础设施等各方面关系，以实现“产 城融合”的发展目标，因城制宜打造绿色、便捷，兼具现代美感与人文历史的新型城市。 3.2. 特色运营商评价结果 近年来，在新技术、新业态的推动下，越来越多的企业加入到产业新城的开发运营领域

22、。产业新城的开发与产业发展、城 市建设等多个维度相关，在行业的快速发展过程中，一方面产业新城运营商凭借多年的运营管理经验、多元化的业务模式以及 雄厚的资金实力等，不断创新和发展产业新城项目怕；另一方面产业新城运营商借助其独特的业务模式在竞争中出类拔萃，这 些企业不仅能够为行业发展带来积极的启发与借鉴，同时也拓宽了产业运营项目的开发运营思路。 10 通过研究，我们筛选出具有代表意义的特色产业新城运营优秀企业，这些企业在土地开发整理、产业招商、特色产业培育、 城市建设等一个或多个领域表现突出，且随着这些企业不断发展壮大，核心竞争力也将不断提升，发展潜力较大。 “2020 中国特色产业新城运营优秀企

23、业” 企业名称产业新城运营特色企业名称产业新城运营特色 新鸥鹏渝洲教育产业集团特色教育小镇开发运营鑫创科技有限公司科技城市运营商 华南城控股有限公司现代化综合商贸物流苏州新建元控股集团有限公司产业综合运营 宝能城市发展建设集团有限公司产城综合运营平谦国际科学产业园控股有限公司工业地产开发运营商 上海市北高新股份有限公司大数据云计算苏州新区高新技术产业股份有限公司产业综合运营 重庆融汇地产（集团）有限公司温泉产业开发运营鸿荣源置业集团（深圳）有限公司产业综合运营 特色产业新城运营优秀企业持续挖掘自身价值，紧跟产业发展趋势，构建园区服务体系，精准对接园区企业多元化需求， 打造出具有竞争力的特色产业

24、新城发展模式。 新鸥鹏依托其在教育领域多年深耕的基础和独特的创新优势，以“教育”为核心，将教育融入产业，从教育家到“教育+” ， 围绕教育开辟上下游产业链。新鸥鹏渝洲集团系新鸥鹏全资子集团，不断丰富完善 “教育+”产业链，助推城市产业升级。由 渝洲集团投资建设的教育产业项目起步于中国云教育产业园、德阳新鸥鹏教育小镇，已在云南、四川、湖北成功升级复制，形 成“宜学、宜居、宜养、宜游”的标准化“教产城文景”深度融合产品。华南城将分散的专业市场统一整合、科学运营，并汇 集大量商品流、贸易流、资金流、信息流、人才流和新业态，链接“生产商、经销商、消费者”相关资源，聚合“零售、批发、 电商”多种形态，融

25、合“一产、二产、三产”相关要素，形成“业态丰富、配套齐全、产城融合、宜业宜居”的现代化综合商 贸物流新城，为区域经济发展服务。宝能城发致力于建设涵盖“创客空间孵化器加速器总部基地”的全周期产业载体， 以“服务”作为其发展的核心竞争力，形成了产业服务和基础服务两大全体系的服务体系，持续构建、优化产业生态系统，帮 助企业打通产业链条上下游，提升产业链上游研发创新能力和下游金融、品牌附加值服务能力，推动产业快速发展，服务城市 价值提升。市北高新 2019 年结合自身大数据产业集聚发展的先发优势，倡导“产业+居住+商业+文化+公园”融合的产城融合 新理念，努力将静安市北国际科创社区打造 成为“数智产业

26、集聚区” 、 “人文创新活力区”和“智慧城市先导区” 。融汇集团以 “复合型的大盘运作，高起点的城市运营，可持续的规模开发”为核心竞争力，坚持以产业为依托，以地产为载体，不断增强 自身合作沟通能力、资源整合能力和经营与运营能力，进一步完善产业、城市服务体系，持续优化产业生态系统，促进产融结 11 合发展。鑫创科技以“产业兴市，科技兴国，通过创新孵化、产业引领，推动城市产业升级与经济发展，造福居民生活”为发 展使命，紧紧围绕以人为核心的新型城镇化建设，结合创新驱动发展以及国际产业转移和成果转化的重大战略机遇，着力打造 创新引领、产业集聚、生态宜居、富有活力的科技城市生态系统。新建元控股集团依据各

27、地城市规划、产业布局的发展方向， 通过领先的规划建设、专业的招商服务和精心的运营管理，形成新兴主导产业的企业聚集体，并同步引入上下游产业链的相关 配套服务，使产业园真正成为区域经济发展的新引擎，着力带动城市整体实力的不断提升。平谦国际集团专注于打造欧美高端 制造业集聚中心及中国一流产业园，着眼于中国未来三十年的产业地产的发展趋势，不仅为客户提供生产空间，更通过建筑艺 术打造提供形象和营销上的附加值，更好的为全球高端客户提供服务，致力于成为国际一流的工业地产开发运营商。鸿荣源基 于“地产开发+产业运营”双核驱动的产城融合模式，以聚焦产业经济为核心，构建多元平台为纽带，前瞻创新力量为驱动，跨 界融

28、合发展为支撑，助力产业创新升级 3.3. 园区运营商评价结果 “2020 中国产业园区运营商综合实力 TOP10” 企业名称 北京联东投资（集团）有限公司 中节能实业发展有限公司 武汉东湖高新集团股份有限公司 中国宏泰产业市镇发展有限公司 亿达中国控股有限公司 金科产业投资发展集团有限公司 荣盛兴城投资有限责任公司 苏州苏高新集团有限公司 中电光谷联合控股有限公司 上海房德科创集团 产业园区作为产业发展的重要载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，又是地区社会经济发展水平的衡 量标志。随着产业园区市场化进程的加快，涌现出了许多综合实力较强、产业招商和培育突出的企业。通过研究，我们筛

29、选出 12 具有代表意义的园区优秀运营商，这些企业在土地开发整理、产业招商、特色产业培育等一个或多个领域表现突出，不断提升 核心竞争力，未来发展潜力较大。 联东集团以“联东 U 谷”为核心品牌，坚持以产业为依托、以园区为载体，服务中国中小制造企业成长，打造一站式服务 平台，为区域发展与产业升级提供综合性的解决方案，成为中国具有影响力的平台型产业载体。中节能实业是中国节能环保集 团有限公司的全资子公司。公司自成立以来，秉持“绿色领航，实业兴邦”的理念，因地制宜，大力实践和推广绿色建筑，并 打通绿色建筑产业链的各个环节，确立了“绿色园区开发、绿建科技服务、绿建运营服务”三驾马车齐头并进的发展战略，

30、积 极发展以绿色产业园、绿色商务园、绿色生活园为载体的园区经济，尤其在绿色商务园、绿色产业园的开发、建设和运营方面 形成了独特的优势。截止目前，中节能实业已在上海、深圳、杭州、苏州等地建成了 40 余个绿建精品示范园区。东湖高新着眼 于国家发展规则，立足武汉，布局有产业聚集能力的一、二线城市，以产业研究为基础，以园区开发为平台，以企业服务为枢 纽，以产业投资为抓手，重点聚焦战略新兴产业，促进区域经济发展，奠定行业领先地位。中国宏泰发展 2019 年持续深化转型 升级，积极探索国际化发展路径，凭借多元布局稳健前行，在产业运营以及园区建设等方面不断夯实提升，助推区域发展。亿 达中国遵循中国领先的商

31、务园区运营商定位，加速轻资产业务拓展布局，创新智慧园区运营服务模式，为客户提供产业资源池、 跨界生态圈以及产业投资服务，实现向服务型公司的战略优化。 金科产业集产业开发、产业运营、产业投资于一体，围绕智能制造、数字科技、健康科技、智慧建造、总部经济等产业方 向，构建产业综合运营服务体系，推动区域产业结构升级，促进政府税收和社会就业。金科产业始终秉持“以产促城，以城兴 产，产城融合”的发展理念，成为中国领先的科技产业和文旅康养产业综合运营商。围绕智能制造、数字科技、健康科技、智 慧建造等产业方向，构建产业综合运营服务体系，推动区域产业结构升级，与国内外优质资源强强联合，实现行业企业、政府 平台与

32、金科产业的共赢共利。荣盛产业新城在产业培育上 ，注重兼顾园区资源禀赋和产业规划打造基础产业生态，导入产业的 匹配度更高、落地性更强，提振区域产业发展信心，吸引产业关注度，推动园区所在区域的产业结构提档升级。产业导入同时 还助力布局区域产业脱贫，2019 年扶贫项目惠及廊坊、淮北、玉田、蔚县、宣化 5 城超 5000 贫困人口，扶贫工作得到了县市 政府及省扶贫办的肯定及重视。苏高新集团 30 年来深耕产业地产领域，产城开发总面积超 80 平方公里，先后打造了 17 个专 业产业园区，形成了医疗器械、智能制造、创新环保等多条成熟产品线，以及全周期的服务体系。中电光谷以中国电子的网络 安全和电子信息

33、产业资源为依托，以综合性的全生命周期运营服务为基础，构建了“央企带动，大中小微企业联合创新”的新 兴产业高质量发展新格局，打造了以产业集群化、服务智能化、投资网络化为新特征的产业资源共享平台。上海房德科创集团， 中国共生科创园区发起者与践行者，始终致力于产业服务、园区开发、基金管理三大核心业务，以“孵化器+加速器+产业园” 为业务模式，为企业提供全生命周期服务，引援 200 多家产学研机构，服务园区企业及区域企业总产值 1200 多亿，以科技创 13 新助力城市产业升级和经济发展，坚定不移地推动区域经济发展、社会和谐、人民幸福。 3.4. 产业运营项目评价结果 “2020 中国产业运营优秀项目

34、” 项目名称 固安产业新城 嘉善产业新城 深圳星河 WORLD 上海奉贤启迪协信智慧港 济南宝能城 顺德高新区智域城 北京西国贸园区 平谦迈高（昆山）欧美科学产业城 中关村壹号 房德科创济南唐冶院士谷 江苏医疗器械科技产业园 产业运营项目作为产业发展的载体，在推动区域产业转型升级、城市功能完善以及城市形象提升等方面发挥着越来越重要 的作用，而优秀产业运营项目在产业发展、区域建设过程中发挥着良好的示范作用。 固安产业新城坚守并落实“313”产业体系，其中固安新型显示产业基地获批国家火炬特色产业基地，产业集群取得显著成 效，未来将进一步发挥火炬计划对高新技术产业发展的引导示范作用，调动社会各界力量

35、，集成优势资源，培育区域优势产业。 同时，加快建设京南科创谷，以科技成果转化为核心，构建科技服务产业生态，加快培育创新引领性产业，着力营造产业生态 链。在城市建设方面，加快优质教育、医疗资源引入，满足日益增加的高端人才需求，促进产业和城市功能共同升级。嘉善产 业新城抓住 G60 科创走廊、长三角生态绿色一体化发展示范区建设的重大机遇，聚焦发展“科创新经济” ，布局生命医疗大健 康、智能网联汽车、商贸服务、影视传媒等产业集群，通过引进高端人才、汇聚龙头企业、打造科创服务平台等一系列措施， 14 进一步加速了产业集群聚集的步伐，重塑了区域产业发展生态。深圳星河 WORLD 是集产业、商务、居住、教

36、育、购物、休闲 等多业态配套的产融联盟新城，总建筑面积约 160 万平方米，以战略新兴、人工智能、航空航天、文化创意等优势产业为引领， 运用产融联盟理念，打造“园区+金融”双闭环总部基地，铸就联盟共享典范，共创“引人才、聚产业、共发展”的产城社区。 项目全部建成后，将集聚 1000 家企业，提供 7.5 万就业机会，创造年产值逾 1000 亿元，新增税收 100 亿元。目前项目已签约 企业超 700 家，其中上市企业 31 家，24 家为 500 强企业，战略新兴、人工智能、文化创意等三大产业聚合度达 77%，已形成 规模化的产业集群。目前，已入市的产研办公产品年均去化率位居深圳前列。上海奉贤

37、启迪协信智慧港在产业战略先导的基础 上，构建”三大服务平台” 、 ”两大创新机制” ，致力于打造涵盖商业、居住、办公、生产于一体的“城市型全复合业态”产业园 区。济南宝能城地处济东桥头堡、经十路主轴上，坐拥地铁 R4 线（规划中） 、山东大学龙山校区（规划中）等都市精粹资源。 依托宝能集团强大的产业和资源优势，由城市综合运营商宝能城发倾力打造的 70 万方产城综合体，规划天际金融中心、宝 能 all city 购物中心、时尚商业街、科创办公、菁英华宅五大业态，将产城融合模式与济南城市发展结合，致力为济南再造一座 新中芯，缔造城市新格局。 顺德高新区智域城是由“顺德高新技术产业开发区管理委员会”

38、和“中交城市投资（广东顺德）有限公司”政企协同打造 的顺德首个引入社会资本、产城人融合标杆项目，中交城投与政府秉承“优势互补、资源共享、政企协同发展”的思路，按照 新产、新城两个体系高标准推进顺德高新区智域城项目建设，对项目的交通路网、绿化环境、配套设施、形象展示、文化品牌 等进行全面梳理和提升，共同做好项目城市规划、产业定位、产业导入和城市运营等工作，构筑起了珠三角 2 小时生活圈和 15 分钟立体交通圈，完善区域的生产和生活配套设施和环境，带动区域产业发展和人口导入，提升区域的价值。在产业集群方面， 成功导入万和热能、悍高集团、梅塞尔工业气体、嘉腾机器人等 108 家优质企业，总投资近 2

39、60 亿元，并引进 5 个商品厂房产 业载体项目，园区智能制造产业集群初具规模；同时全年龄段优质教育资源、自然生态主题公园、城市服务配套等日趋完善， 成功吸引了优秀人才到来创业、就业和安居，不断激发出产业新城的内生动力，项目逐步成为广东省智能制造生产基地、国家 智能装备高新技术产业化基地，以及“产居和城”复合城市生活示范区，一座“产城人”融合发展的产业新城蔚然成型，逐步 实现了城市美好人居的价值，成为了粤港澳大湾区政企合作项目的优质标杆。 北京西国贸园区以汽车服务基地为基础和依托，打造以汽车文化为龙头，以汽车后服务为拉动，以配套服务体系为支撑， 打造汽车文化智慧生活小镇。同时提供商务写字楼租赁

40、与企业创新创业孵化、餐饮、生活配套等服务。目前已初步形成聚集文 化、科技、金融、互联网+等优质文化科技企业的融合产业园。平谦迈高（昆山）欧美科学产业城兼具高标准厂房和富有传统 文化艺术的建筑，既有智能化园区管理系统，也有完善的园区服务体系，为客户打造安心工作、舒心生活、省心生产的六星级 园区。中关村壹号以硬科技(人工智能)为产业主导方向，聚焦人工智能、金融科技、商业航天三大硬科技产业领域，主要以硬 15 科技(人工智能)的领军企业、隐形冠军企业、独角兽企业和种子企业为招商对象，整合多家股东资源优势，为科技企业提供全生 态周期产业服务，促进企业发展，助推中国科技进步。房德科创济南唐冶院士谷项目是

41、由房德科创集团与历城区政府合作开发， 是历城区政府重点扶持打造的军民融合创新创业科技园，是山东省首家军民融合创新创业示范基地，也是历城区首家被认定为 市级科技企业孵化器资质的园区。园区的建筑设计以“人文办公、生态办公”为理念，注重人与建筑的和谐。独有六大服务体 系，协同企业发展，赋能企业成长，成就企业未来，实现企业共生理念。江苏医疗器械科技产业园定位为国际医疗器械科技园， 主要面向国内外行业龙头企业、创新型企业、医疗器械细分领域领导者，重点发展诊断试剂、医学影像、生物医用材料和植介 入器材、医用机器人等产业，旨在建设成为长三角地区最具影响力的医疗器械加速器和创新中心。截止目前，产业园已集聚上

42、市公司中生北控、恒瑞医药、卡瓦科尔、赛默飞世尔、法兰克曼、瑞派宁等医疗器械及相关企业 200 余家。目前医疗器械加速 器项目已竣工并投入使用，建筑面积 28 万平方米，总投资 18 亿元。 总体来看，中国特色产业新城运营优秀企业更加注重产业运营和服务能力的打造，在强化产业发展能力的同时，着力提升 城市建设水平。优秀的产业运营项目通过产业定位、产业招商、产业培育以及城市建设等方面能力的提升形成了较强的核心竞 争力。随着我国新型城镇化进一步推进，未来，将有更多的企业涌入到产业新城建设中来，而优秀的产业新城运营商将为其他 产业新城参与企业在建设经验和发展模式上提供更多的参考和借鉴，同时，这些优秀产业

43、新城项目在城镇化发展和城市能级提 升中的引领带动作用也将不断凸显。 16 4产业新城运营商发展特点分析 2019 年，我国产业转型升级加速推进，区域规划利好政策频出，产业新城领域新势力竞相进入，产业新城运营企业加速布 局，行业保持稳健发展势头。与此同时，国家和地方政府相继在产业用地、运营、融资等领域出台多项规范政策，继续推进产 业新城领域高质量发展。产业新城运营商在新旧动能转换的大趋势下，协同城市产业结构的重构和调整，加速向精细运营转型 升级。2020 年，受新冠疫情冲击，产业新城运营受到一定冲击，尤其资金实力较弱的中小运营商将面临更大挑战，运营商还需 苦练内功，加强城市和产业研究，为未来行业

44、整合做好准备。 图：TOP10 企业与 56 家样本企业平均得分对比 资料来源：中指研究院综合整理 2019 年，产业新城运营商之间的分化仍是行业主旋律。从 TOP10 企业与 56 家样本企业平均得分对比来看，两者综合实力 得分相差 24 分，其中经营业绩水平平均分相差 30 分，产业发展能力平均分相差 29 分，是本次综合实力产生差距的主要原因。 总体来看，一方面，因为今年调研样本继续扩大，部分产业新城及运营商得分偏低；另一方面，由于 TOP10 企业积累了大量的 产业运营服务经验，构建起产业、科研资源整合体系，经营业务随之稳步提升，进一步扩大了领先优势。TOP10 产业新城运营 商意识到

45、产业新城城市建设水平对吸引企业入驻的重要性，城市建设能力平均得分提升至 69 分。 总体来看，多数样本企业项目布局数量和质量方面均实现了新的突破，产业定位更加精准、城市建设优化升级， “以人为本” 推进城市的可持续发展。从评价结果来看，大部分标样本企业在产业发展和经营业绩方面优势持续显现，但在城市建设方面仍 存在较大的提升空间。未来，随着样本企业核心竞争力的不断巩固，强者恒强的局面将更加凸显。 17 4.1. 产业发展能力分析 产业的健康发展是产业新城的灵魂，没有产业支撑的新城难免沦为空城、睡城。在竞争日趋激烈的产业新城运营领域，强 大的产业发展能力是构筑产业新城运营护城河的核心环节。产业发展

46、能力的提升离不开技术、人才、创新以及资金，因此产业 新城的产业功能打造是一项系统性的工程，需要从定位、招商、培育等各环节发力，方能实现产业发展的良性循环。 在此，我们以产业开发与运营流程为切入点，通过系统的研究，对运营商产业发展能力进行全面的研究。具体来看：在开 发之初，产业运营商需要根据地方资源禀赋，进行适应化的产业定位与规划；开发建设过程中，运营商组建团队通过各种举措 进行招商和企业导入；在企业引入后，运营商还需要构建产业生态、并提供服务与环境以培育园内企业壮大。结合今年调研情 况，我们将从产业定位、产业招商、产业培育三个方面出发，对营商产业发展能力进行系统的梳理运，阐述 2019 年以来

47、运营商 在产业发展能力的特点，同时结合国家产业政策的导向，探讨产业发展能力提升方向，为实现产业新城的高质量发展提供新动 能。 通过研究，我们发现 2019 年产业新城迈入了全新征程。产业用地政策逐渐走向规范化，工业用地推出和成交均较上年小幅 下降，行业发展由粗放扩张向精细运营转变，同时我国产业结构持续转型升级，实现制造业向创新驱动发展转变，加快制造业 向高端、智能、绿色和服务的方向转型升级，推动新旧动能的接续和转换。运营商作为产业导入和培育的主体之一，不断强化 产业发展能力。2019 年，优秀产业新城运营商在产业定位上聚焦新兴产业，在产业招商方面注重云招商和智慧招商，在产业培 育方面构建园区服

48、务体系，为推动产城运营做出了重要的贡献。 18 产业定位：强化顶层设计能力，紧跟产业发展趋势 从调研结果来看，运营商在进行产业定位时，高度重视产业研究平 台的打造，通过持续跟踪行业相关领域的发展动态，深度挖掘政治效益、 社会效益、经济效益的协调统一，进一步增强了运营商的产业定位精准 度和战略协同性。此外，产业研究平台继续聚焦行业龙头企业，挖掘龙 头企业需求点，实现项目精准定位。 华夏幸福研究院下设宏观研究部、都市圈研究部、产业研究部和城 市研究部四个部门，以及一个博士后工作站。研究院以前沿理论、先进 工具、跨界融合为手段，聚焦政经大势、区域发展、前沿技术和高新产 业，开展跨领域、交叉性、开放性

49、综合研究。在都市圈研究方面，从经济与产业、城市与空间、政策与治理等角度研究探索都 市圈的发展规律。在产业研究方面，持续关注产业政策发展方向，追踪行业新技术和爆发性产业研究，积极寻找挖掘新产业的 早期机遇。以溧水产业新城为例，溧水区作为南京市重点布局的新能源汽车产业基地之一，近年来，围绕新能源汽车产业持续 发力，被认定为国家火炬新能源汽车特色产业基地。在此 背景下，溧水产业新城聚焦新能源汽车整车，打造新能源 汽车及零部件产业集群；2019 年，投资达 120 亿元的欣 旺达动力电池项目落户南京溧水产业新城，推动溧水新能 源汽车及零部件产业集群迈上新台阶。华夏幸福长期深耕 区域、产业等领域的研究，形成了一套专业与成熟的前期 规划模式，厚植了项目发展的沃 图：设立产业研究机构的运营商 图：华夏幸福研究院架构 19 星河产城研究院，以星河城市及产业运营实践为基础，以“践行深 圳智慧，创新中国产城”为使命，打造集“研究+规划+实践”于一体 的全链条产城赋能型智库。2019 年，星河产城研究院正式揭牌，同时 与多家专业机构签约组成产业创新战略联盟，标志着其向更高层次、更 多元化发展的起步。目前，星河产城研究院业务已覆盖 20 余城，提供 契合项目特色和市场定位的全链条解决方案。