房地产市场调查方法PPT课件.ppt

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1、Page 1第二章 房地产市场调查方法第五节第五节 问卷调查法问卷调查法第一节第一节 房地产市场调查方法概述房地产市场调查方法概述第二节第二节 实地调查法实地调查法第三节第三节 询问调查法询问调查法第四节第四节 网络调查法与电话调查法网络调查法与电话调查法Page 2第一节 房地产市场调查方法概述 一、房地产市场调查的资料来源二、市场调查方法的分类 三、房地产市场调查方法的选择Page 3一、房地产市场调查的资料来源二手数据二手数据原始数据原始数据为当前的某种特定目的而收集的原始资料。适用性高，目的明确成本高已经存在的由于其他目的而收集到的市场调研资料。简单、方便、成本低适用性差，时效性差Pa

2、ge 4二、市场调查方法的分类n1.按照资料来源分类按照资料来源分类n一手资料调查一手资料调查n二手资料调查二手资料调查Page 5二、市场调查方法的分类n2.按照调查对象的数量分类按照调查对象的数量分类n全面普查全面普查n重点调查重点调查n抽样调查抽样调查对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。以总体中有代表性的单位或消费者作为研究对象，进而推断出一般结论。从全部调查研究对象中，抽选一部分单位进行调查，并据以对全部调查研究对象作出估计和推断。Page 6二、市场调查方法的分类n 3.按照接触对象的方式分类按照接触对象的方式分类n 直接调查法：直接调查法：n实地调查法实地调查法n询问调查法询

3、问调查法n 间接调查法间接调查法n网络调查法网络调查法n电话调查法电话调查法n问卷调查法问卷调查法 与被调查对象面对面进行调查的方法 通过媒介对被调查者展开调查的方法Page 7二、市场调查方法的分类n4.按照调查性质分类：按照调查性质分类：n定性调查定性调查n定量调查定量调查Page 8三、房地产市场调查方法的选择房地产市场调查方法的选择就是根据不同的调查目标和对象来设定不同房地产市场调查方法的选择就是根据不同的调查目标和对象来设定不同的调查方法的一种组合方式。的调查方法的一种组合方式。按照调查目标进行分类，房地产市场调查可以分为以下三类：按照调查目标进行分类，房地产市场调查可以分为以下三类

4、：n 1.区域调查：区域内的建设及规划，区域内竞争对手的情况，区域内区域调查：区域内的建设及规划，区域内竞争对手的情况，区域内房地产市场中的供需量。一般采用二手资料调查法。房地产市场中的供需量。一般采用二手资料调查法。 n 2.项目调查：即楼盘调查。采用实地调查法，询问调查法，跟踪访问项目调查：即楼盘调查。采用实地调查法，询问调查法，跟踪访问法，专家访谈法，二手资料收集法。法，专家访谈法，二手资料收集法。n 3.土地调查：包括土地利用现状的调查，土地资源质量调查，土地类土地调查：包括土地利用现状的调查，土地资源质量调查，土地类型调查。型调查。Page 9第二节 实地调查法一、实地调查法概述案例

5、二、实地调查的特点三、实地调查的优点和局限四、实地调查的适用范围五、实地调查的过程六、实地调查收集资料的方法七、实地调查法的注意事项Page 10一、实地调查法概述n 实地调查法实地调查法是在没有理论假设的基础上，研究者直接参是在没有理论假设的基础上，研究者直接参与市场活动收集材料，然后依靠本人的理解和抽象概括，与市场活动收集材料，然后依靠本人的理解和抽象概括，得出一般性结论的研究方法。得出一般性结论的研究方法。n 一种定性研究方法一种定性研究方法n 得到的是描述性的材料，研究者对现场的体验和感性认识得到的是描述性的材料，研究者对现场的体验和感性认识Page 11二、实地调查法的特点n 1.研

6、究过程持续时间长研究过程持续时间长n 2.研究者与研究对象之间有充分的认识和感情交流研究者与研究对象之间有充分的认识和感情交流n 3.采用多种方法收集资料：观察法、访谈法、文件收集法、采用多种方法收集资料：观察法、访谈法、文件收集法、心理测验法心理测验法n 4.研究者是收集和分析资料的一种工具研究者是收集和分析资料的一种工具n 5.采用定性分析方法采用定性分析方法n 6.研究结果只具有参考的性质研究结果只具有参考的性质Page 12三、实地调查法的优点和局限1.优点优点n 深入深入n 灵活灵活n 经济经济2.局限局限n 定性，很少针对大型群体的精确统计性陈述定性，很少针对大型群体的精确统计性陈

7、述n 得出的结论不一定客观、精确得出的结论不一定客观、精确Page 13四、实地调查的适用范围实地调查法适用于研究：实地调查法适用于研究：n 不宜简单定量的市场调查项目不宜简单定量的市场调查项目n 市场中结构较为松散的问题市场中结构较为松散的问题n 随时间推移而变化的市场现象随时间推移而变化的市场现象n 只有在自然背景中才能很好理解的态度和行为只有在自然背景中才能很好理解的态度和行为Page 14五、实地调查的过程 1.1.整理笔记和整理笔记和建立档案建立档案2.2.资料分析资料分析3.3.得出结论得出结论 1.1.进入研究现场进入研究现场 2.2.进入现场研究进入现场研究1.1.查阅文献查阅

8、文献2 2. .请教同行请教同行3.3.专门准备专门准备（“4C4C”，可信度），可信度）（一）准备阶段（一）准备阶段（二）进入现场（二）进入现场（三）整理资料（三）整理资料Page 15五、实地调查的过程（二）进入现场（二）进入现场1.进入研究现场进入研究现场（1）隐蔽进入式）隐蔽进入式n 优点：避免协商进入现场的困难；有较多个人自由优点：避免协商进入现场的困难；有较多个人自由n 缺点：缺点： “完全参与者完全参与者”只能在自己的角色范围内与人交往；暴露真相只能在自己的角色范围内与人交往；暴露真相的处境的处境（2）逐步暴露式）逐步暴露式 在研究开始时在研究开始时，研究者简单地向被研究者介绍研

9、究计划，随着，研究者简单地向被研究者介绍研究计划，随着被研究者对自己信任程度的提高而逐步展开。被研究者对自己信任程度的提高而逐步展开。 他们最关心的是他们最关心的是 “研究者是什么人？他到底要干什么？我能够从研究者是什么人？他到底要干什么？我能够从这个研究中得到什么？这个研究中得到什么？”Page 16五、实地调查的过程（二）进入现场（二）进入现场2.进入现场方式的选择进入现场方式的选择n 在有些情况下，研究者会将隐蔽进入式和逐步暴露式两种在有些情况下，研究者会将隐蔽进入式和逐步暴露式两种方式相结合。方式相结合。n 有些学者认为，实地调查常常是暗中、秘密的，原因是：有些学者认为，实地调查常常是

10、暗中、秘密的，原因是：（1）许多研究者通常是因个人兴趣先进入现场看看，而后）许多研究者通常是因个人兴趣先进入现场看看，而后决定正式参与观察研究。决定正式参与观察研究。（2）研究者不希望影响研究对象呈现的行为。）研究者不希望影响研究对象呈现的行为。（3）研究者和研究对象对研究目的的理解可能不同。）研究者和研究对象对研究目的的理解可能不同。Page 17五、实地调查的过程3.进入现场研究进入现场研究（1）提出问题）提出问题n 没有研究预设没有研究预设n 有明确的研究主题有明确的研究主题n 大致的调查计划和提问框架大致的调查计划和提问框架（2）记录现场内容）记录现场内容n 工具：笔、本（录音笔）工具

11、：笔、本（录音笔）n 记录观察到的和想到的记录观察到的和想到的n 当场记录，事后及时记录当场记录，事后及时记录Page 18五、实地调查的过程（三）整理资料（三）整理资料1.整理笔记和建立档案整理笔记和建立档案（1）背景档案）背景档案（2）人物档案）人物档案（3）文献档案）文献档案（4）分析档案）分析档案Page 19五、实地调查的过程n （三）整理资料（三）整理资料n 2.资料分析资料分析修正、建立理论修正、建立理论不断交互不断交互收集资料收集资料分析资料分析资料频率、程度、结构、过程频率、程度、结构、过程、原因、后果、原因、后果 Page 20六、实地调查收集资料的方法（一）实地调查中的观

12、察（一）实地调查中的观察1.参与观察：指在自然的状态下研究者参与某一情境对研究对象进行观参与观察：指在自然的状态下研究者参与某一情境对研究对象进行观察。察。2.观察活动中研究者参与的程度：观察活动中研究者参与的程度：n 完全不介入完全不介入n 低程度介入低程度介入n 中度介入中度介入n 主动积极介入主动积极介入n 完全介入完全介入Page 21六、实地调查收集资料的方法（一）实地调查中的观察（一）实地调查中的观察3.观察角度的选取观察角度的选取（1）全面观察）全面观察（2）焦点观察）焦点观察n 研究者个人的兴趣研究者个人的兴趣n 研究对象的建议研究对象的建议n 理论的兴趣理论的兴趣n 符合社会

13、的需要符合社会的需要4.观察记录：观察记录：快速、完整地记录；有区别地记录；有准备地记录快速、完整地记录；有区别地记录；有准备地记录Page 22六、实地调查收集资料的方法（二）实地调查中的访谈（二）实地调查中的访谈1.定性访谈定性访谈（1）概念：根据大致的研究计划在访谈者和被访者之间的互动。）概念：根据大致的研究计划在访谈者和被访者之间的互动。（2）特点：）特点：n 反复性反复性n 持续性持续性（3）作用：）作用：n 了解被访者的信念、动机、判断、价值、态度和情绪了解被访者的信念、动机、判断、价值、态度和情绪n 过去发生的事过去发生的事n 作为对参与观察的补充作为对参与观察的补充Page 2

14、3六、实地调查收集资料的方法（二）实地调查中的访谈（二）实地调查中的访谈2.访谈注意事项访谈注意事项（1）确定主要访谈对象）确定主要访谈对象（2）确定访谈时间和次数）确定访谈时间和次数（3）形成良好的访谈关系）形成良好的访谈关系Page 24六、实地调查收集资料的方法（三）实地调查中其他收集资料的方法（三）实地调查中其他收集资料的方法1.投射投射n 所谓投射（所谓投射（Projection）是指个人把自己的态度、愿望、情绪、动机）是指个人把自己的态度、愿望、情绪、动机等人格特征不自觉地反应于外界事物或他人的一种心理现象，即个人等人格特征不自觉地反应于外界事物或他人的一种心理现象，即个人的人格结

15、构对感知、组织及解释环境的方式发生影响的过程。的人格结构对感知、组织及解释环境的方式发生影响的过程。n 使人们产生有关文化和心理反应的过程，呈现个人的需要、爱好和一使人们产生有关文化和心理反应的过程，呈现个人的需要、爱好和一般的世界观。般的世界观。n 词语联想词语联想（free association test）n 主题统觉测验主题统觉测验（thematic apperception test，TAT）Page 25主题统觉测验主题统觉测验 主题统觉测验（主题统觉测验（thematie apperception test thematie apperception test ， TAT TAT

16、 ）是CDMorgan和HAMurray设计研究幻想的一种方法（1935），后来出版主题统觉测验一书（1943）， 该测验几经修改，与其他同性质的测验一起成为心理测验的一个新门类-投射测验，系现在通用的人格测验。Page 26TATTAT由由3030张有主题的图片组成张有主题的图片组成（其中有一张白卡），这些图卡有为男人、（其中有一张白卡），这些图卡有为男人、女人、男孩和女孩专用的，也有共用的，女人、男孩和女孩专用的，也有共用的，组成四套，每套又分组成四套，每套又分1 1和和2 2两个系列，两个系列，每一系列有每一系列有1010张图片。每一受试张图片。每一受试分先后作一个系列的测查。分先后作一

17、个系列的测查。Page 27Page 281测查方法 让受试每看一张图卡，要求讲一个短故事（一般成人含300个字，儿童含150个字）。故事必须包括如下方面： 图画说明一件什么事； 在此时发生了什么事； 图画中的主人公此时有何感受； 想些什么； 结果如何。 Page 29Page 30Page 31Page 32Page 33Page 34Page 35六、实地调查收集资料的方法（三）实地调查中其他收集资料的方法（三）实地调查中其他收集资料的方法2.照相机照相机n 呈现不被注意或容易遗忘的细节呈现不被注意或容易遗忘的细节n 用作访谈的参照资料，作为探究的工具用作访谈的参照资料，作为探究的工具3.

18、录像机录像机n 捕捉不被注意或容易遗忘的连续性细节捕捉不被注意或容易遗忘的连续性细节n 微观分析人们的沟通、互动过程微观分析人们的沟通、互动过程n 可能改变人们日常行为可能改变人们日常行为Page 36七、实地调查法的注意事项（一）伦理道德规范（一）伦理道德规范n 研究者本人研究者本人n 研究对象群体研究对象群体n 研究者的职业群体研究者的职业群体n 资助研究的人、团体和政府机构资助研究的人、团体和政府机构n 一般公众一般公众Page 37七、实地调查法的注意事项（二）实地调查的信度：研究能被重复的程度（二）实地调查的信度：研究能被重复的程度n 实地调查在自然情境中实施，关注过程，可重复性令人

19、怀疑实地调查在自然情境中实施，关注过程，可重复性令人怀疑n 提高内在信度提高内在信度在给定的相同条件下，资料收集、分析和解释能在在给定的相同条件下，资料收集、分析和解释能在多大程度上保持一致。多大程度上保持一致。n 多种方法收集资料多种方法收集资料n 三角互证法三角互证法n 尽量使用录像尽量使用录像n 两个以上研究者参与两个以上研究者参与n 提高外在信度提高外在信度不同的研究者能否在相同或相近的情境中，会得出不同的研究者能否在相同或相近的情境中，会得出一致的结果。一致的结果。n 研究者清楚地辨别、详尽地讨论资料的分析过程研究者清楚地辨别、详尽地讨论资料的分析过程n 对资料是如何被分析和综合做出

20、回顾性的描述对资料是如何被分析和综合做出回顾性的描述Page 38七、实地调查法的注意事项（三）实地调查的效度（三）实地调查的效度 n 内在效度内在效度n 研究结果可被精确解释的范围研究结果可被精确解释的范围n 实地调查很难严格控制无关变量实地调查很难严格控制无关变量n 外在效度：外在效度：n 结果能被推广的人、情景、条件。结果能被推广的人、情景、条件。n 对多个场所进行研究对多个场所进行研究Page 39第三节 询问调查法一、询问调查法的概念和特点二、询问调查法的种类三、访谈过程及其技巧四、询问调查的实施五、询问调查法的优点六、询问调查法的缺点Page 40一、询问调查法的概念和特点1.概念

21、概念n 询问调查法就是访问者通过口头交谈等方式直接向被访问者了解社会询问调查法就是访问者通过口头交谈等方式直接向被访问者了解社会情况或探讨社会问题的调查方法。情况或探讨社会问题的调查方法。n统计调查中最常用的方法之一。统计调查中最常用的方法之一。2.特点特点n 直接调查直接调查n 口头调查口头调查 n 互动式调查互动式调查 n 需要一定访问技巧需要一定访问技巧 Page 41二、询问调查法的种类（一）按调查内容划分（一）按调查内容划分1.标准化访问标准化访问n 也称结构性访问，就是按照统一设计的、有一定结构的问卷所进行的也称结构性访问，就是按照统一设计的、有一定结构的问卷所进行的访问。访问。n

22、 便于对访问结果进行统计和定量分析便于对访问结果进行统计和定量分析n 缺乏灵活性缺乏灵活性2.非标准化访问非标准化访问 n 非结构性访问，就是按照一定调查目的和一个粗线条调查提纲进行的非结构性访问，就是按照一定调查目的和一个粗线条调查提纲进行的访问。访问。n 充分发挥访问双方的主动性、创造性充分发挥访问双方的主动性、创造性n 对问题进行深入探讨对问题进行深入探讨n 对访问者要求较高对访问者要求较高n 难以定量分析难以定量分析Page 42二、询问调查法的种类（二）按调查方式划分（二）按调查方式划分1.直接询问直接询问 n 就是访问者与被访问者进行面对面的访谈。就是访问者与被访问者进行面对面的访

23、谈。n 优点：优点：（1）观察）观察研究对象研究对象的面部表情和反应动作，获得有价值的信息。的面部表情和反应动作，获得有价值的信息。（2）有利于沟通）有利于沟通，便于当场解释，便于当场解释（3）最具弹性）最具弹性（4）更直观更直观（5）与消费者建立感情联系。）与消费者建立感情联系。n 缺点：缺点：n 成本高，受地域影响比较明显，成本高，受地域影响比较明显，n 受访者无法对问题进行过多的思考，容易被访问员诱导。受访者无法对问题进行过多的思考，容易被访问员诱导。Page 43二、询问调查法的种类（二）按调查方式划分（二）按调查方式划分2.间接询问间接询问 n 电话访问电话访问n 邮寄访问邮寄访问n

24、 网络访问网络访问Page 44三、访谈过程及其技巧访谈的过程访谈的过程访谈的结束访谈的结束引导和追询引导和追询提出询问提出询问的问题的问题接近被接近被访问者访问者Page 45三、访谈过程及其技巧（一）接近访问者（一）接近访问者n 自然接近自然接近n 求同接近求同接近n 友好接近友好接近n 正面接近正面接近n 隐藏接近隐藏接近 Page 46三、访谈过程及其技巧（二）（二）提问的种类、方式和语言提问的种类、方式和语言1.实质性问题：为了掌握情况而提出的问题实质性问题：为了掌握情况而提出的问题n 事实方面的问题事实方面的问题n 行为方面的问题行为方面的问题n 观念方面的问题观念方面的问题n 感

25、情、态度方面的问题感情、态度方面的问题Page 47三、访谈过程及其技巧n （二）（二）提问的种类、方式和语言提问的种类、方式和语言n 所谓功能性问题，是指在访谈过程中为了对被访问者施加某种影响而所谓功能性问题，是指在访谈过程中为了对被访问者施加某种影响而提出的问题。它也可分为四类：提出的问题。它也可分为四类：1）接触性问题。提出这些问题的目的，不是了解这些问题本身，而是）接触性问题。提出这些问题的目的，不是了解这些问题本身，而是为了比较自然地接触被访问者。为了比较自然地接触被访问者。2）试探性问题。提出这些问题是为了试探一下，看访谈对象和时间的）试探性问题。提出这些问题是为了试探一下，看访谈

26、对象和时间的选择是否恰当，以便决定访谈是否进行和如何进行。选择是否恰当，以便决定访谈是否进行和如何进行。3）过度性问题。有了过度性问题，访谈过程就会显得比较连贯和自然）过度性问题。有了过度性问题，访谈过程就会显得比较连贯和自然。4）检验性问题。提出一个问题的目的，是为了检验前一个问题的回答）检验性问题。提出一个问题的目的，是为了检验前一个问题的回答是否真实、可靠。是否真实、可靠。Page 48三、访谈过程及其技巧（三）听取回答的技巧（三）听取回答的技巧n 有效的听有效的听n 排除听的障碍排除听的障碍n 提高记忆能力提高记忆能力n 善于做出反应善于做出反应Page 49三、访谈过程及其技巧（四）

27、引导和追询（四）引导和追询1.引导：帮助被访问者正确理解和回答已提出的问题引导：帮助被访问者正确理解和回答已提出的问题2.追询：促使被访问者更真实、具体、准确、完整地回答问题追询：促使被访问者更真实、具体、准确、完整地回答问题n 追询一定要适当。追询一定要适当。1）要适时。）要适时。2）要适度。）要适度。采用提问控制访问过程采用提问控制访问过程 注意提问问题的性质和特点 注意被访问对象的特点 注意访问者与被访问者的关系 采用引导和追询方法控制访问过程采用引导和追询方法控制访问过程 Page 50三、访谈过程及其技巧（五）访谈的结束（五）访谈的结束1.适可而止适可而止n 一两个小时为宜一两个小时

28、为宜n 良好访谈气氛良好访谈气氛2.善始善终善始善终n 表示感谢和友谊表示感谢和友谊n 为以后的调查做好铺垫为以后的调查做好铺垫Page 51三、访谈过程及其技巧（六）再次访问（六）再次访问 再次访问，大体可分为三种类型：再次访问，大体可分为三种类型：n 1）补充性再次访问。）补充性再次访问。n 2）深入性再次访问。）深入性再次访问。n 3）追踪性再次访问。）追踪性再次访问。Page 52四、询问调查的实施询问调查实施的步骤：询问调查实施的步骤：n访问的准备访问的准备 n进入访问进入访问 n实施访问，做好访问记录实施访问，做好访问记录 n结束访问结束访问 Page 53四、询问调查的实施1.访

29、谈前准备访谈前准备n 准备访问提纲准备访问提纲 n 选准访谈对象选准访谈对象 n 选好访谈的时间、地点和场合选好访谈的时间、地点和场合2.要建立良好的人际关系要建立良好的人际关系n （1）表明来意，消除疑虑）表明来意，消除疑虑n （2）虚心求教，以礼待人）虚心求教，以礼待人n （3）平等交谈，保持中立）平等交谈，保持中立 Page 54四、询问调查的实施n 3.重视访谈中的非语言信息重视访谈中的非语言信息n 衣着、服饰、打扮衣着、服饰、打扮n 动作、姿势动作、姿势n 面部表情面部表情n 4.做好询问记录做好询问记录n 记要点记要点n 记特点记特点n 记疑点记疑点n 记易忘点记易忘点n 记主要感

30、受点记主要感受点Page 55五、询问调查法的优点n 1.能广泛了解各种社会现象能广泛了解各种社会现象n 2.能深入探讨各类社会问题能深入探讨各类社会问题n 3.能灵活处理访谈过程中的问题能灵活处理访谈过程中的问题n 4.能提高访谈的成功率和可靠性能提高访谈的成功率和可靠性n 5.能适用于各种调查对象能适用于各种调查对象n 6.有利于被访问者交朋友有利于被访问者交朋友Page 56六、询问调查法的缺点n 1.有一定的主观性有一定的主观性n 2.不能匿名不能匿名n 3.获得的材料需要进一步核实、查证获得的材料需要进一步核实、查证n 4.耗费大量人力、物力，耗时耗费大量人力、物力，耗时Page 5

31、7面谈访问应注意的问题面谈访问应注意的问题n （1）问话要尽量清楚、简练；）问话要尽量清楚、简练；n （2）访问者不要对问题的含义发表任何议论或者以任何方式来引诱）访问者不要对问题的含义发表任何议论或者以任何方式来引诱被调查者回答；被调查者回答；n （3）询问应该由简到难，由一般到关键；）询问应该由简到难，由一般到关键；n （4）不要询问关系到个人隐私的问题及机密性问题；）不要询问关系到个人隐私的问题及机密性问题；n （5）对被调查者的回答要及时地判断，以确定其对问题的理解是否）对被调查者的回答要及时地判断，以确定其对问题的理解是否正确；正确；n （6）访问的时间不要持续太长；）访问的时间不要

32、持续太长；n （7）调查人员要准时，穿戴整洁，并要对被调查者表现出友善和尊）调查人员要准时，穿戴整洁，并要对被调查者表现出友善和尊重。重。Page 58对访谈人员的素质要求n 正直、诚实正直、诚实n 服从安排、吃苦耐劳服从安排、吃苦耐劳n 不弄虚作假、有责任感、有较好的表达能力不弄虚作假、有责任感、有较好的表达能力n 有良好的方向感有良好的方向感Page 59访问时的要求n 自我调控能力强，精神饱满，热情礼貌，自信乐观自我调控能力强，精神饱满，热情礼貌，自信乐观n 接近被调查者的技术，较强的沟通能力，清楚对方顾虑，接近被调查者的技术，较强的沟通能力，清楚对方顾虑，n 问话的语气、措辞、方式都要

33、适合被调查者的身份和知识问话的语气、措辞、方式都要适合被调查者的身份和知识水平水平n 逻辑严谨，问题应按先易后难的顺序提出逻辑严谨，问题应按先易后难的顺序提出n 强应变能力，处理不乐意合作、拒绝回答或随便回答的问强应变能力，处理不乐意合作、拒绝回答或随便回答的问题题n 鼓励对方真实回答，掌握调查时间鼓励对方真实回答，掌握调查时间n 仪表大方，口齿清晰，语言流利，善于随机应变仪表大方，口齿清晰，语言流利，善于随机应变n 访谈记录技术访谈记录技术Page 60第四节 网络调查法与电话调查法 一、传统市场调研与网上市场调研的区别二、网络调查法常用手段三、网络调查法应注意的问题四、网络调查法的优点五、

34、网络调查法的目的六、网络调查法的对象七、网络调查法的技巧八、电话调查法Page 61网络调查法的概念n 网络调查法是指通过互联网络，针对特定的房地产问题进网络调查法是指通过互联网络，针对特定的房地产问题进行的调查设计、收集资料和分析等活动的方法。行的调查设计、收集资料和分析等活动的方法。n 它的具体操作过程为：将问卷发布在网上它的具体操作过程为：将问卷发布在网上访问者答卷访问者答卷数据处理（由计算机自动完成）数据处理（由计算机自动完成）获得相关信息。获得相关信息。Page 62一、传统市场调研与网上市场调研的区别网上市场调研网上市场调研传统市场调研传统市场调研无时空和地域限制无时空和地域限制有

35、地域和时空的限制有地域和时空的限制周期短周期短周期长周期长耗费人力财力少耗费人力财力少耗费大量人力财力耗费大量人力财力Page 63二、网络调查法常用手段1.利用自己的网站 n 企业网站的固定访问者企业网站的固定访问者2.借用别人的网站 n 包括访问者众多的网络媒体提供商（包括访问者众多的网络媒体提供商（ICP） 谷歌谷歌n 直接查询需要的信息直接查询需要的信息 Page 64三、网络调查法应注意的问题1.制定网上调研提纲n 调研的时间、框架、问题、题目、格式要求2.搜集竞争对手的信息n 竞争对手的网站有哪些特色值得借鉴n 有什么疏漏或错误需要避免n 竞争对手是否做过类似的市场调研 3.了解市

36、场需求n 对市场调研对象进行角色细分 4.适当样品、奖品激励 Page 65四、网络调查法的优点n 1.实时、互动。实时、互动。n 2.无时空、地域限制。无时空、地域限制。n 3.便捷性和低费用。便捷性和低费用。n 4. 更为可靠和客观。更为可靠和客观。Page 66五、网络调查的目的n 1.公司站点的访问者公司站点的访问者n 目标客户群体的整体结构目标客户群体的整体结构n 2.客户或员工满意度调查客户或员工满意度调查n 衡量公司的产品与服务在客户心中位置的重要指标衡量公司的产品与服务在客户心中位置的重要指标n 3.新产品测试新产品测试n 联机市场调查的方式，对新产品进行宣传与调查联机市场调查

37、的方式，对新产品进行宣传与调查n 分析产品的优缺点与市场份额分析产品的优缺点与市场份额Page 67六、网络调查的对象n 1.产品的购买者产品的购买者n 网上购物的方式网上购物的方式n 2.企业的竞争者企业的竞争者n 年度报告、季度评估、公司决策层个人简历、产品信息、公司简讯及公年度报告、季度评估、公司决策层个人简历、产品信息、公司简讯及公开招聘职位开招聘职位n 3.企业合作者和行业内的中立者企业合作者和行业内的中立者n 有价值的信息有价值的信息n 评估分析报告评估分析报告Page 68七、网络调查法技巧n 1.物质鼓励物质鼓励n 提供奖品提供奖品n 商品折扣商品折扣n 2.注册个人信息注册个

38、人信息n 提供大量有价值的免费信息吸引访问者，供其下载提供大量有价值的免费信息吸引访问者，供其下载n 3.选择性调查选择性调查n 问题短小精悍问题短小精悍n 设置选择按钮设置选择按钮n 4.适当的问题数量适当的问题数量n 5.公布保护个人信息声明公布保护个人信息声明n 保护调查对象个人隐私保护调查对象个人隐私n 自愿参加调研自愿参加调研Page 69八、电话调查法（一）概念（一）概念n 调查人员利用电话这种通讯工具，同被调查者进行语言交流，从而获调查人员利用电话这种通讯工具，同被调查者进行语言交流，从而获取信息，采集数据的一种调查方法。取信息，采集数据的一种调查方法。（二）分类（二）分类n 传

39、统的电话调查传统的电话调查n 工具：普通电话、纸质问卷、笔工具：普通电话、纸质问卷、笔n 调查员按调查设计所规定的随机拨号方法进行电话访问调查员按调查设计所规定的随机拨号方法进行电话访问n 适用范围：小样本的简单访谈适用范围：小样本的简单访谈n 电脑辅助电话访谈电脑辅助电话访谈n 工具：电脑工具：电脑n 调查人员直接将答案输入电脑控制中心调查人员直接将答案输入电脑控制中心n 适用范围：问卷内容比较繁琐的访谈适用范围：问卷内容比较繁琐的访谈Page 70八、电话调查法n （三）优点（三）优点n 1.随机拨号，样本对总体的代表性强随机拨号，样本对总体的代表性强n 2 .速度快速度快n 3.可能在某

40、些问题上得到更坦诚的回答可能在某些问题上得到更坦诚的回答n 4.费用省费用省 n （四）缺点（四）缺点n 1. 与被访者缺乏面对面的沟通与被访者缺乏面对面的沟通n 2. 只适合于不用出示产品或者图片的项目只适合于不用出示产品或者图片的项目n 3.更适合于问卷稍短一些的项目，最好更适合于问卷稍短一些的项目，最好2545分钟分钟Page 71电话调查法遵循的原则电话问卷的设计应遵循以下原则：电话问卷的设计应遵循以下原则： l 电话中时间是宝贵的电话中时间是宝贵的 。l 设计好问卷调查表设计好问卷调查表。 l 挑选和培训好调查员挑选和培训好调查员。l 调查样本的抽取及访问时间的选择问题。调查样本的抽

41、取及访问时间的选择问题。 l 不要期望受访者在听了一道很冗长的问题之后还能够回答不要期望受访者在听了一道很冗长的问题之后还能够回答他们记不住。他们记不住。 Page 72第五节 问卷调查法 一、问卷调查法概述二、问卷调查法的特点三、问卷调查法的适用范围四、问卷调查的过程Page 73一、问卷调查法概述n 问卷调查法是研究者通过事先设计好的问题来获问卷调查法是研究者通过事先设计好的问题来获取有关信息和资料的一种方法。取有关信息和资料的一种方法。n是房地产调查中最常用的收集资料的方法是房地产调查中最常用的收集资料的方法Page 74二、问卷调查法的特点n （一）优点（一）优点n 1.高效性高效性n

42、 节省人力、物力、经费、时间节省人力、物力、经费、时间n 效率高效率高n 2.客观性客观性n 匿名性匿名性n 3.统一性统一性n 4.广泛性广泛性n 涉及范围广涉及范围广n 对数据定量分析对数据定量分析Page 75二、问卷调查法的特点n （二）局限（二）局限n 1.缺乏弹性缺乏弹性n 封闭型问题占多数封闭型问题占多数n 2.容易误解容易误解n 错填、漏填、回避回答错填、漏填、回避回答n 3.回收率低回收率低n 填答靠调查对象自觉、自愿填答靠调查对象自觉、自愿Page 76三、问卷调查法的适用范围n 1.调查内容：调查内容：对现时问题的调查对现时问题的调查n 2.调查样本：调查样本：较大样本的

43、调查较大样本的调查n 3.调查过程：较短时期的调查调查过程：较短时期的调查n 4.调查对象所在地域：大城市调查对象所在地域：大城市n 5.调查对象文化程度：初中以上文化程度调查对象文化程度：初中以上文化程度Page 77四、问卷调查的过程（二）确定问卷的内容（二）确定问卷的内容（一）明确调查目的（一）明确调查目的（三）问卷的设计（三）问卷的设计（四）问卷的发放与回收（四）问卷的发放与回收1.从目的出发从目的出发2.估计可能的阻碍因素估计可能的阻碍因素3.应该注意的相关问题应该注意的相关问题1.个人基本资料个人基本资料2.态度问题态度问题3.行为问题行为问题1.问卷的发放问卷的发放2.问卷的回收

44、问卷的回收Page 78四、问卷调查的过程n 估计可能出现的阻碍因素估计可能出现的阻碍因素1.主观上的障碍：被调查者心理上和思想上对问卷产生的各种不良反应所主观上的障碍：被调查者心理上和思想上对问卷产生的各种不良反应所形成的障碍。形成的障碍。n 畏难情绪畏难情绪篇幅长、题目多、难度大篇幅长、题目多、难度大n 顾虑顾虑个人隐私、敏感内容个人隐私、敏感内容n 敷衍敷衍对调查意义、目的不清楚对调查意义、目的不清楚 2.客观上的障碍：被调查者自身能力和条件等方面的原因所形成障碍。客观上的障碍：被调查者自身能力和条件等方面的原因所形成障碍。n阅读能力、理解能力、答题能力阅读能力、理解能力、答题能力n因此

45、在设计问卷时，尽可能地站在被调查者的立场思考问题。因此在设计问卷时，尽可能地站在被调查者的立场思考问题。Page 79四、问卷调查的过程n 应该注意的相关问题应该注意的相关问题n 以调查目的为中心做总体构思以调查目的为中心做总体构思n 从调查内容出发设计问卷从调查内容出发设计问卷n 注意调查样本的构成情况注意调查样本的构成情况n 考虑资料处理方法和问卷使用分析方法考虑资料处理方法和问卷使用分析方法Page 80四、问卷调查的过程确定问卷的基本内容：确定问卷的基本内容：1.个人基本资料个人基本资料您的职业是什么？您的职业是什么？您的年龄多大？您的年龄多大？2.态度问题态度问题您喜欢什么样的商品房

46、？您喜欢什么样的商品房？A.高层高层 B.小高层小高层 C.多层多层3.行为问题行为问题过去一年中，你参观过哪些房地产项目？过去一年中，你参观过哪些房地产项目？Page 81对于问题的要求n 1. 用字简单、定义清楚用字简单、定义清楚n 2.避免问题具有双重涵义。避免问题具有双重涵义。 n 3.避免双重回答问题避免双重回答问题n 4.问题不能带有倾向性。问题不能带有倾向性。n 5.避免用否定句提问。避免用否定句提问。n 6. 避免使用不精确的用语避免使用不精确的用语n 7. 避免假设性问题避免假设性问题 n 8.避免汇总和估计避免汇总和估计 n 9.避免直接询问困窘性问题避免直接询问困窘性问题

47、Page 82几种调查方法比较方法 优点 有回馈反应、可反应复杂问题、面谈者高度参与，故有机会做进一步探问。 速度快、成本较低、无面对面的尴尬。 地理弹性大、成本低、受访者可选最方便时机地点回答、标准化问卷易获得。 回收速度快且数据回收量大，可跨地区调查、所花费成本最低。 缺点 成本高、没有匿名性可言，有时受访者会害怕而拒答、有时间压力。 样本恐有偏差、少掉视觉观察。 回收率低。 样本选取恐有偏差(例如都是网络族)，无法事后进一步探问。 询问调查法询问调查法电话访谈法电话访谈法问卷调查法问卷调查法网络调查法网络调查法Page 83课堂练习题n 1.房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小房地产

48、市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算区测算“亮灯率亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查的方法来分析入住率，这种调查方法属于（方法属于（ ）。）。n A.观察法观察法 B.实验法实验法 C.讨论法讨论法 D.问卷问卷调查法调查法APage 84课堂练习题n 3.在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（ ）n A.文献查阅文献查阅 B.观察观察 C.专题讨论专题讨论 D.问卷问卷调查调查 E.实验实验BCDEPage 85课堂练习题n 4.（ ）是企业进行市场分析与预测、正确制定）是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。市场营销战略和计划的前提。n A.市场定位市场定位 B.市场调查市场调查 C.市场细分市场细分 D.市场分析市场分析BPage 86课堂练习题n 5.（ ）资料是调查的起点，其优点是成本低）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。及可以立即使用。n A.一手一手 B.二手二手 C.原始原始 D.基础基础B