我国商业银行个人住房贷款的风险分析及对策毕业论文.doc

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1、 毕业论文论文题目 我国商业银行个人住房贷款的风险分析及对策 学生姓名 学生学号 专业层次 金融专业（本科） 分校（教学点） 导师姓名、职称 论文写作时间： 2010年9月至2010年11月论文提交日期： 2010 年 11 月 18 日 论文答辩日期： 2010 年 11月 20 日 论文提纲个人住房消费信贷已发展成为最主要的消费贷款形式。然而，随着个人住房消费贷款规模的不断扩大，该项业务中存在的问题和风险也逐步暴露出来。本文主要从借款人、开发商、银行自身的管理以及政策法规等各方面来分析银行在个人住房贷款业务中所面临的风险并提出防范对策。一、我国个人住房贷款的发展现状二、商业银行个人住房贷款

2、的风险分析（一）借款人个人信用风险（二）开发商风险（三）抵押物的风险三、个人住房贷款风险防范的对策（一）建立个人信用制度（二）发展个人住房的款风险转移保障机制（三）完善银行内部信贷管理机制（四）加强律师的参与工作指导教师评语及评分本文选题为热点问题，具有专业性和实用性。对商业银行个人住房贷款的现状、风险及对策，运用专业知识和相关政策进行逐次分析，论证合理，方法和观点正确，层次清楚，结构完整，符合论文写作要求。成绩：67分。 指导教师签名： 2010年 11 月 15 日答辩小组评语及评分答辩成绩分答辩小组签字答辩主持人答辩时间 年 月 日答辩教师答辩秘书分校集中实践环节指导小组意见签字（盖章）

3、： 年 月 日省校集中实践环节指导委员会意见 签字（盖章）： 年 月 日摘要自1999年9月，中国人民银行出台延长住房消费贷款、降低住房消费贷款利率等政策措施以来，个人住房消费贷款实现了跨越式发展。目前，个人住房消费信贷已发展成为最主要的消费贷款形式。然而，随着个人住房消费贷款规模的不断扩大，该项业务中存在的问题和风险也逐步暴露出来。本文主要从借款人、开发商、银行自身的管理以及政策法规等各方面来分析银行在个人住房贷款业务中所面临的风险并提出防范对策。关键词：个人住房贷款 风险 对策目录一、我国个人住房贷款的发展现状 .5二、商业银行个人住房贷款的风险分析.5（一）借款人个人信用风险.6（二）开

4、发商风险.6（三）抵押物风险.7（四）银行自身的风险.8（五）政策法规风险.9三、个人住房贷款风险防范的对策10（一）建立个人信用制度，提高违约成本10（二）重点开发风险低、潜力大的客户群体11（三）发展个人住房贷款的风险转移保障机制11（四）完善银行内部信贷管理机制，防范管理风险和操作风险12参考文献13我国商业银行个人住房贷款的风险分析及对策一、 我国个人住房贷款的发展现状个人住房消费信贷在发达国家已是一个相当成熟的行业，是联系生产制造业、商品零售业、银行保险业和证券业的桥梁。但在我国起步比较晚，到20世纪80年代末,我国的银行业才开始办理住房信贷业务，1992年中国建设银行首次为联想集团

5、职工提供住宅抵押贷款。到1997年10月,国家正式出台了抵押贷款的详细规章,各大银行才纷纷加入这个行列,个人住房消费信贷进入发展阶段。随着经济的发展和消费结构的升级换代，居民的消费方式也由自我积蓄型消费转变为信用支持的提前消费，进入了消费信用时代。各商业银行纷纷将个人住房贷款业务作为调整信贷结构、提高资产质量、增加利润来源的重要金融产品而大力发展。我国的住房消费信贷业务正处于快速发展时期，个人住房消费贷款余额逐年上升。2008年居民户贷款中，消费性贷款比年初增加2580亿元，其中80%以上是住房消费贷款。2009年央行发布的三季度货币政策执行报告显示，9月末，居民户贷款同比增长14.9%，增速

6、比上年同期低15.4个百分点，比年初增加6210亿元，同比少增4359亿元。其中，居民户消费性贷款比年初增加3681亿元，同比少增3192亿元。但由于我国消费信贷起步相对较晚，所以住房消费信贷整体规模还有待进一步扩大，同时，也还存在着如不同地区间发展不平衡、中低收入家庭进入住房消费信贷的比重偏小等问题。二、商业银行个人住房贷款的风险分析 个人住房贷款因为其较低的不良率而一直被商业银行看作是优质贷款品种, 也是银行获取利润的主要途径。但利润总是与风险同在，各银行必须认识到在当前个人信用体系尚未完善,贷款内部操作存在不规范的情况下,个人住房信贷业务面临的各种风险。根据国际经验,个人住房贷款的风险暴

7、露期通常为4-8年,我国个人住房贷款可能刚开始进入到风险暴露期。因此正确认识并努力防范当前个人住房贷款业务存在的风险尤为重要。（一）借款人个人信用风险借款人个人信用风险是指由于借款人或担保人的信用问题，使贷款银行到期不能收回本金和利息而带来的损失。个人住房消费贷款中的风险主要来自借款人的收入波动和道德风险，而我国目前尚未建立起完备的个人信用制度，银行缺乏征询和调查借款人的有效手段，加之个人收入的不透明和个人征税机制的不完善，银行难以对借款人的财产、个人收入的完整性、稳定性和还款意愿等资信状况做出正确判断，在消费信贷过程中，恶意欺诈行为时有发生。1、被迫违约风险。被迫违约风险是由于借款人因客观原

8、因而无法按时偿还贷款本息所带来的风险。个人住房贷款期限长，借款人在贷款期内变数较多，有可能在购房后因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续按照规定还本付息，甚至丧失还贷能力。如借款人的生老病死、兴衰成败等客观原因会成为影响合约履行的重要因素，或者是借款人因所在单位政策性裁员、倒闭等个人无法抗拒的原因而造成收入下降或失业。2、理性违约风险。理性违约风险是因为借款人主观上认为放弃继续还款可以带来更大的收益而产生的主动违约行为所带来的风险。理性违约与借款人的实际支付能力无关，而是由房地产价格变动等因素引起。如果房地产价格上升到一定幅度，即使借款人真的没有能力继续还贷，也不会违约，因为借款人可以通

9、过转让住房，还清债务本息，甚至还能赚取一定的利润；但若是借款人在获得贷款购买住房偿还了一定时期的贷款本息之后，房地产价格发生较大幅度的下跌，当借款人转让住房收益不足以偿还贷款时，则有可能发生理性违约。3、恶意违约行为。恶意违约行为是贷款人本来具有按月还本付息的能力，但在主观上故意违约或者采用欺诈手段，实际借款人将取得的个人住房贷款资金用于其他投资或是进入资本市场以赚取更高的风险报酬，一旦投资失败，银行则面临风险。（二）开发商风险一是由于房地产行业是一个资金密集型行业，因此，开发商在资金困难或经营出现问题时，个人住房贷款可能成为开发商争取资金的融通渠道，使得房地产融资的风险向个人住房贷款转移。当

10、前，房地产融资中存在的“假个贷”就是一个有代表性的现象，即开发商在开发商品房过程中，为了套取银行信贷资金，指使与其有一定关系的人（或是亲朋好友或是下属员工及家属）到银行办理贷款手续。由于开发商与借款人联合串通提供虚假材料，在形式上基本是完整、合法的，银行往往难以发现。通常个人住房贷款的借款人具有真实的购房意图，并已经支付了一定的房屋价款，轻易不会放弃还贷，若其不能还款，银行可通过处分抵押物等方式进行补偿。在假个贷中，还款资金来源于开发商，一旦资金周转出现问题，开发商无力或不愿偿还贷款，银行将面临巨大的风险。二是开发商偷工减料造成房屋质量不合格，借款人因所购房屋的质量问题与开发商发生买卖纠纷，也

11、往往诱发借款人迁怒于贷款银行而拒绝履行还款义务，造成银行贷款风险，有些开发商为了售楼，过度承诺并与业主签订返祖协议，然后又借故拖欠返祖款使业主拖欠银行贷款，或者因为物业管理不善造成业主与开发商的纠纷，使业主的还款意愿降低，这些都会加大银行的贷款风险。（三）抵押物风险一旦消费信贷发生风险，银行通常会把贷款的抵押物作为第二还款来源，而抵押物能否顺利、足额、合法地变现就成为银行化解资产风险的重要环节。商业银行面临抵押物风险有两种：抵押物处置风险和抵押物价格风险。按照商业银行法规定，银行因行使抵押权而取得的不动产，应当自取得之日起两年内处分。要求处理的时间短暂再加上银行当初贷款考虑的是抵押物的实际价值

12、问题，当抵押物变现渠道窄、成本高时，银行不能顺利、足额的变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。房屋抵押产权界定不清，抵押的有效性差，抵押物权流失和转移的问题经常发生，如抵押房屋归属不清及产权共有、非法占有、虚假抵押、非法转移等都会导致抵押物处置权空置。抵押物价格风险包括抵押物市场价格风险和抵押物人为价格风险。前者是抵押物因房地产市场的变化和房屋的自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险，当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能覆盖银行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵

13、押物价格下降，或者是由于估价人员的过失故意过高估价而产生的风险。（四）银行自身的风险1、利率和流动性风险。利率风险是指在贷款合同期限内，由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款，发生违约行为。在经济活动中存在大量的不确定因素，如资金的供给需求、通货膨胀率等都会发生变化，从而引起金融市场上利率的变化。如果货币政策从紧，贷款利率的调高有可能使借款人提前还贷，银行会因此减少利息收入，同时由于存款利率上调，资金成本上升，银行的利润空间缩小，从而遭受损失形成利率风险。流动性风险，即商业银行资产变现的风险，是由于个人住房贷款资金的来源与运用在期限、结构、数量上的不匹配，以致商业银行不能清偿到期债务，满足客

14、户提取存款要求的风险。银行存款主要来自于居民储蓄和企业流动资金，大多属于中短期存款，而个人住房贷款期限一般为10-20年，借款人以分期支付的方式偿还贷款债务，周期跨度很大，从而形成“短存长贷”的格局，使资产负债期限结构不匹配，而且随着贷款规模的扩大，资产不匹配状况将日益严重，极易造成银行信贷资金的不稳定，流动性风险上升。2、银行自身管理薄弱导致的管理风险。近年来由于房地产市场处于卖方市场，个人住房贷款收益稳定，质量较好，为了赢利，银行往往会放松对贷款审批的审核把关。目前，我国商业银行管理水平还不是很高，对同一借款人的信息资料分散在各个业务部门，而且相当一部分资料尚未上机管理，难以实现资源共享。

15、通常，仅凭借款人的身份证明、个人收入证明等比较原始的资料判断和决策，对个人的信用调查基本依赖于借款人的自报及其就职单位的说明，对借款人的资产负债情况、社会活动表现、有无违法记录等缺乏了解，导致银行和客户之间的信息不对称。尽管借款人的背景复杂、资信情况不一，但由于有抵押担保，银行可能放宽对借款人信用和还款能力的考察，而将抵押物作为还款的主要来源，这无形中扩大了银行的信用风险。此外，各家银行在业务发展规模和客户经理人员配置上业出现了较大的不对称性：一方面个人住房贷款业务得到了迅速发展；另一方面，客户经理相对不足。客户经理在面临着随时有可能被淘汰和工作量不断加大的压力下，极易造成对贷款疏于管理，贷款

16、“三查”流于形式。贷前没有对借款人所提供资料的真实性进行认真调查，甚至纵容借款人弄虚作假，严重损害了银行的利益。由于客户分布较广，贷后管理成本较大，信贷人员缺乏上门了解情况的积极性，只有待贷款逾期时才上门催款。贷款发放后，也因为对借款人的家庭状况和家庭收入变化情况缺乏必要的监控，容易错失采取风险防范的最佳时机。3、银行内部操作风险。根据2004年通过的巴塞尔新资本协议，操作风险是指由于不完善或失灵的内部程序、人员和系统或外部事件导致损失的风险。也就是说，操作风险可以分四大类：人员因素引起的操作风险、流程因素引起的操作风险、系统因素引起的操作风险和外部事件引起的操作风险。人员风险源于主观和客观因

17、素，前者因为商业银行员工不遵守职业道德，违章、违规或违法操作，单独或参与骗取、盗用银行资产，其行为造成的经济损失；后者为员工的自身能力与岗位对人员素质要求不符合或工作疏忽造成的经济损失，主要包括操作失灵、违法行为（员工内部欺诈、内外勾结）、违反用工法、关键人员流失等情况。流程风险因素是指因为商业银行业务流程或制度管理存在不当或偏差而没有及时给与完善，导致操作或执行发生困难，甚至给蓄意不法者留下漏洞，从而造成经济损失，主要包括流程设计不合理和流程执行不严格两种情况。外部事件引起的操作风险主要是指外部欺诈、突发事件以及银行经营环境的不利变化等情况。（五）政策法规风险1、市场政策风险。个人住房贷款的

18、一个突出特征就是贷款期限长，在贷款期限内，社会经济和金融市场必然发生变化。当前，国际金融市场剧烈动荡，世界经济增长明显放缓，世界性的金融危机导致需求下降，为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，国家采取支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平。在新出台的政策中，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%，个人住房公积金贷款利率也有所下调。在降息周期下，银行的利润空间越来越小，国家形式是鼓励银行放贷，但个人住房贷款客户分散且数量大，风险状况存在差异，再加上我国的个人信用制度还不是很完善，这种信息不对称也会给银行带来放贷风险。2、法律制度风险。

19、现行法律条款基本上都是针对法人制定的，很少有针对消费者个人的条款，对失信、违约的惩处办法不具体，这使得银行开办消费信贷业务缺乏法律保障。首先，在正常的住房贷款业务中，商业银行的权益受到影响，如最高人民法院公布的关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定，其中第六条规定：“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。这一司法解释的出台意味着一旦房屋抵押者无力偿还贷款且房产抵押者有充分证据证明该房是其惟一可居住房产,银行就不能因此变卖其所有抵押的房屋，即在这种情形下,银行丧失了对房屋的处置权,既不能进行拍卖,也不能强行将住户赶走。这样,银行对抵押者

20、房屋的抵押权丧失了处置权,就势必会增加房贷业务的金融风险。规定体现了法制的进步，却容易造成借款人的道德危害，进而导致商业银行的坏账增多。其次，由于假个贷业务普遍缺乏真实的交易背景和贷款条件，一旦开发商因经营不善而无力还款，就会使商业银行面临巨大的法律风险：第一，实际借款人与名义借款人不一致，使得商业银行与实际借款人之间未形成任何书面协议。因此，开发商在担保责任之外，并不需要承担任何还款责任；第二，抵押贷款合同是基于主债权合同的从合同，当债权债务关系解除时，抵押关系也随之解除，极有可能因抵押物买卖纠纷导致银行抵押权失效。三、个人住房贷款风险防范的对策 从未来的发展趋势看,我国的个人住房信贷业务还

21、会有很大的发展空间,但是,如果在目前相对欠缺的风险管理机制和社会信用制度将近空白的情况下进行盲目的业务扩张,必然会给商业银行造成巨大的损失。因此,如何有效地管理风险,预防风险,采取何种手段可以将风险降到最低,成为商业银行乃至整个社会需要思考的重点。（一）建立个人信用制度，提高违约成本完备的个人信用制度对于防范个人信用风险，促进个人住房贷款业务的健康发展有着非常积极的作用。个人信用制度是由有关机构对与个人信用有关的信息进行收集、整理和报告以供有关当事人使用的制度。这些信息包括个人的职业、收入、资产、纳税、借贷与偿还的记录、发生不良信用时所受处罚与诉讼情况等多方面的可能影响个人信用水平的信息。由个

22、人住房消费贷款市场风险而导致的理性违约，是借款人在违约的收益和成本之间进行权衡后做出的理性决策，其前提是收益大于成本。在我国目前缺乏有效的个人信用制度的情况下，违约者不必考虑失去信用可能造成的潜在损失。这种损失包括，他将难以再从市场上融资，或者必须支付很高的成本，满足苛刻的贷款条件。而在有效信用制度的制约下，违约失信的成本将提高，理性违约的成本也就提高。个人信用制度还可以使贷款人在发放贷款的时候有足够的依据和把握，例如真实的个人收入与负债信息，可以保证发放住房消费贷款的银行对借款人月偿还额占收入比重的控制真正落实。目前社会上普遍缺乏诚信意识，许多人对所欠银行贷款能拖就拖，能赖就赖，对自身缺少起

23、码的道德要求。同时，由于对法律知识了解不够，不清楚自身行为将会带来怎样的法律后果，因而造成长期拖欠贷款，这种公民意识的缺失应引起社会的广泛关注。一方面，银行要积极开展宣传推广工作，在贷款之初，就让借款人对个贷关系有所了解，基本掌握其中的法律关系及法律后果；另一方面，社会舆论也要积极介入，在媒体上集中报道、广泛宣传，以逐渐提高整个社会的道德和法律意识。要运用各种宣传方式教育公民培养诚信观念，树立信用意识，形成遵纪守法诚信守诺为人尊重，逃废债务赖账欺诈为人不齿的社会道德风尚。通过信用教育逐渐形成全社会的信用观念，使消费者认识到个人信用记录是个人的一项重要资产。良好的信用记录可以方便快捷地得到消费信

24、用的支持（二）重点开发风险低、潜力大的客户群体选择风险低、潜力大、信用好的客户群是银行防范消费信贷风险的重要工作。一般而言，可供选择的客户对象包括：在读大学生，一般具备较高的文化素质，很可能成为较富裕的人群，具有较高开发价值；他们从读书、工作到成为“中产阶级”有一过程，而这一过程最迫切需要利用个人信用资源，如在校期间向其推广使用信用卡，从而与银行尽早建立经济联系，提供金融服务，可能获得终身客户。从事于优势行业的文化素质较高的年轻人，如发展形势较好电信、电力、外贸、金融、计算机、教育、医药等行业。国家公务员、全国性大公司或外资企业的管理人员及营销人员，他们不仅工薪水平和福利条件高，而且一般掌握较

25、好的专业技能，预期收入高，失业风险较低。银行对重点客户应加大营销和调研力度，在促进业务发展的同时，有效降低贷款的预期损失比率。（三）发展个人住房贷款的风险转移保障机制我国的商业银行之所以认为个人住房贷款是优良资产，主要原因就在于如果借款人违约，银行能够以合理的价格把作为贷款抵押物的房产进行拍卖以弥补损失。但是这种操作是建立在房地产市场稳定甚至繁荣的基础之上的。房地产市场如果出现崩盘，银行很难在短期内将大量的抵押资产以合理的价格变现，而且拍卖本身也具有很高的交易成本。一旦房地产市场泡沫破灭，这些抵押贷款也会迅速转变为不良资产。为了防范和化解住房贷款的风险，我国亟待建立各种风险转移保障机制。把个人

26、消费贷款与保险结合起来。由于银行难以掌握借款者个人的健康状况和偿还能力的变化，这是个人消费贷款最主要的经营风险。 加快金融创新，实现消费贷款证券化，分散风险。由于消费贷款具有利率、借款人违约、提前偿还等多种风险，通过对证券组合采取担保、保险、评级等信用手段可保护投资人的利益，同时也降低了发行人的融资成本。抵押担保证券以消费贷款的未来现金流量为基础，期限较长，相对收益风险比值较高，也为金融市场中的长期机构投资者提供了较理想的投资工具。进一步完善消费贷款的担保制度。消费信贷与其他贷款不同，借款人是一个个的消费者，贷款购买的是超过其即期收入限度并较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此，在发放消

27、费贷款时，用抵押、担保作还款保证显得十分重要。我国要尽快健全抵押担保制度：首先应完善担保法，增加有关个人消费信贷的详细条款；其次，由政府出面组建消费信贷担保公司，规定一定金额以上的贷款都要设定担保，银行可视各个贷款品种的规定及申请人资信状况，要求全部提供合适的担保方式，并对担保程序进行严格审查。 （四）完善银行内部信贷管理机制，防范管理风险和操作风险各商业银行应加快实施个人住房贷款操作流程标准化，并严格执行相关制度和操作规程。在贷前审批环节，要综合考虑楼盘的各种因素和价格以确定不同的贷款成数限制，根据借款人的实际条件确定合理的贷款额度、还款方式与担保条件，建立分层次的审批授权体制，认真调查借款

28、人的真实收入、过往信用记录等。在贷后管理上，要建立较完善的信息管理系统，按贷款的风险分类状况及时编写风险情况分析报告，建立客户还款和贷款催收提醒制度，将贷款情况及时录入信贷管理信息系统，利用信息系统做好贷款的管理工作。同时加强队伍建设,提高信贷人员的业务和管理水平。一是个贷人员必须配备到位，要按照上级行的规定，足额配备专职个贷人员。二是提高个贷人员的综合素质，要将那些素质高、工作责任心强、懂营销的人员配备到个贷岗位上来，同时加强培训，不断提高营销人员素质，创造良好的银行形象，赢得公众的信任与支持。三是要保证个贷人员的稳定性，以免人员频繁更换带来信贷管理中的脱节。四是要加强对信贷人员业绩考核制度

29、,要求信贷员要亲自到借款人家中了解有关情况,调查内容要尽量面宽、渠道广,以便更好掌握借款人的资信状况，对以前有不良信用记录的个人坚决不予贷款。对调查情况,要形成书面调查报告,详细说明调查人何时到借款人家中了解情况、借款人及其家庭收入等事项，提出贷与不贷、贷款期限的明确意见，减少贷款的风险性，通过考核不断提高信贷人员的综合素质。参考文献1陈四清.商业银行风险管理通论.中国金融出版社,2006,(8).2张雁编.消费信贷.西南财经大学出版社,2002,(1).3中国人民银行货币政策小组.2008年第三季度货币执行报告. 4陈秋贤.个人住房贷款风险分析及防范策略的研究.广西大学学报,2008,(9).5李春姬.个人住房贷款的风险分析及防范对策.现代经济信息,2009,(9). 6王彦波 宋强松. 浅析个人住房抵押贷款理性违约行为.法商从论,2008,第一卷.7饶婧婧.对我国消费信贷有关问题的探讨.江西金融职工大学学报,2008,(2). 8帅学燕 范凌芸.个人住房消费信贷中存在的问题及对策.江西广播电视大学学报,2007,(3).13