养老院项目可行性研究报告框架.docx

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1、河南养老院项目可行性研究报告项目名称：河南养老院项目可行性研究报告申报单位：xxx联系人：xxx电话：xxx传真：xxx编写时间：xxx主管部门：xxx 撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司 撰稿时间：2013年9月2日第一章、养老院项目概述发展民办养老院一方面是满足社会养老需求，另一方面是缓解政府养老的负担。鼓励社会投资，必需提供足够的政策支持，有关部门在办理养老院申办手续时,要提供更加方便快捷的优质服务。对于不符合申请条件的投资者要耐心解答，并提供解决方案，保护投资人的积极性，利于下次申请成功。民办企业追求的是利润，必须允许其获得合理收益，才能确保民办养老院发展壮大。帮助民办福利院享

2、受政策补贴，并将养老院的从业人员纳入社会保障体系，政府补贴代缴护理人员的养老、医疗、失业保险费用，提高工资待遇和福利水平。第二章、政策背景2000年8月中共中央国务院关于加强老龄工作的决定，提出“坚持家庭养老与社会养老相结合，充分发挥家庭养老的积极作用，建立和完善老年社会服务体系”和“建立以家庭养老为基础、社区服务为依托、社会养老为补充的养老机制”。 国家分别于2000年12月和2006年颁布关于在全国推进城市社区建设的意见、关于加强和改进社区服务工作的意见等政策文件，提出加强社区建设与服务工作，为包括广大老年人的社区居民提供多种便民利民服务，使老年人居家养老的服务环境不断改善。 2006年2

3、月9日, 我国颁发了关于加快发展养老服务业的意见, 提出了要“逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系”。 2006年8月制定的中国老龄事业发展“十一五”规划提出，在公共服务建设上“逐步实现为老服务社区化”。 2008年1月, 全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部等10个部门联合下发的关于全面推进居家养老服务工作的意见中指出力争“十一五 期间, 全国城市社区基本建立起多种形式、广泛覆盖的居家养老服务网络”。 2010年10月十七届五中全会提出了“优先发展社会养老服务”的要求。 2011年2月11日制定的社会养老服务体系建设“十二五”规划（征求意见稿）

4、提出了“建立起以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系”。 中国老龄事业发展“十二五”规划（草案）提出了“坚持家庭养老和杜会养老相结合，巩固和支持家庭养老，多举措大力发展社会养老、探索并实行具有中国特色的多种形式并存的养老模式”。第三章、养老模式分析从养老服务提供者视角看:养老模式可分为家庭养老、社会化养老(机构养老、社区居家养老) 一、家庭养老方式 家庭养老是指对老年人的经济供养、日常生活的照料和精神生活的慰藉, 完全依靠家庭来满足。家庭养老在我国已有几千年的历史，从目前情况来，特别是在农村地区，这种模式仍然是养老的主要方式，这

5、很大程度上是由我国的特殊国情所决定的。首先是由中国的文化传统所决定的。中国是礼仪之都, 一直保留着“孝道”传统，敬老和养老是优良社会的风尚, 并把它作为传统美德世代相传, 养儿防老的观念在中国人头脑中根深蒂固。衣食无忧, 儿孙绕膝是人们满意的老年生活。自古以来, 老年人基本上都是同子孙后辈们一起生活, 由子女们赡养和照料, 借助外来力量养老被视为是晚景凄凉,或子孙不孝, 家庭养老已成为我国最具人情味和最富生命力传承意义的养老方式。其次，这也是满足老年人的心理需求的需要。家庭养老不仅体现了代际之间经济上和生活上的互惠互助，更重要的是体现了精神上的互相慰藉，老年人的地缘文化观念更加浓厚，左邻右舍的

6、情感维系更为重要，老年人一般乐意生活在熟悉的环境中，养老机构的条件再好，也无法完全取代家庭所能带给他们的舒适和满足感。 长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭养老的功能正在弱化： 第一，时代的发展变化导致现代生活节奏的加快，作为家庭晚辈的年轻人越来越重视自我价值的实现,加上从业压力的不断增加, 使得年轻人将更多的时间和精力用在工作和学习上, 注重生活品质、自我发展和身心释放, 用来照顾老人的时间和精力有限。于是, 无论是对老人生活方面的照顾, 还是精神上的慰藉, 都让家庭中的年轻成员感到力不从心。 第二，在计划生育政策下形成的独生子女

7、趋势, 使我国家庭结构发生了重大变化，家庭规模日趋小型化。家庭中的一对年轻夫妇面对上有两对老人下有一个孩子的即所谓“4-2-1”的现象将会普遍存在, 将来甚至会出现“8-4-2-1”的现象。目前，我国户均规模3.16人，较改革开放之初的4.61人下降了31.5%。这就意味着, 一个家庭需要赡养照顾的老人相对增多, 照顾老人的家庭成员相对减少。这种家庭成员构成态势, 将会使照料老人成为其他家庭成员的沉重负担。 第三，空巢家庭和失能半失能老人增加，老年人照料问题日益突出。目前，城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%;农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%。而我国城乡老年人失能、半

8、失能率达到19.6%，其中城市为14.6%，农村已超过20%，随着人口老龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出。但是，由于现代社会竞争的激烈和生活节奏的加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，无暇也无力照护失能、半失能老年人。二、 机构养老方式 机构养老即以社会机构为养老地，依靠国家资助、亲人资助或老年人自助、由养老机构提供养老照料职能的养老模式。养老院等机构是一个缩小的社会和扩大的家庭，老人可以在这里享受生活照顾、饮食调理、精神慰藉、康复护理等服务。生活照顾有护理员，饮食调理有营养师和厨师；相对于空巢的居住方式，这里有交流对象，可以摆脱孤独、寂寞的困扰

9、；身体不适有医护人员，其中部分机构还包含了医疗康复护理和临终关怀的功能。目前的养老机构主要有养老院、老年公寓、托老所、老年护理院、敬老院等，这些养老机构具有专业化、社会化、市场化的特征，为老年人提供高水准生活照顾和健康护理。在我国，这种养老方式还处于初级阶段，还具有很大的发展潜力和广阔的市场前景。机构养老对于很多家庭来说也不是最好的选择，在我国目前的社会经济条件下, 机构养老对于解决我国的养老问题也只是杯水车薪： 一是机构养老与中国传统观念相背离, 很多老人不能接受，中国特殊文化传统造就的老年人“家舍难离”的精神不是一朝一夕可以消除的。 二是我国现有的养老机构的数量和规模远远不能满足当前老龄人

10、口的需要。 尽管我国养老机构提供的床位数量在逐年增加,但仍满足不了我国老年人的客观需求。一般而言,在发达国家中每千名老人拥有养老床位数为70张左右。全国1.67亿60岁以上的老年人，按国际通行每千人50张的标准，应备有845万张床位，但目前拥有床位仅289万张，每千名老人占有养老床位不到15张，虽然老龄事业发展“十二五”规划纲要（草案）提出了“每千名老人拥有养老床位数达到30张”的目标，但是即使实现这个目标后仍然低于国际平均水平。 三是在我国现有养老机构床位数不足的情况下，还表现出床位利用率较低的特点。形成这种现象的主要原因是其服务和管理水平较低，一些养老服务机构的从业人员较少、素质较低，服务

11、水平不高，一些养老机构的服务内容只关注老人的物质生活和卫生保健，而对老人的精神文化生活考虑不足，致使老年人不愿入住或入住后再退出。加之很多民办养老机构由于前期投入较大，因此需要缴纳不菲的费用, 很多老人或家庭负担不起。 四是养老服务设施的提供主体不明确,具体到哪方提供者应该承担主要责任,资金来源怎样分配,各自责任方面有何区别等有待定论;政府尤其是地方政府对于养老服务设施的提供问题认识不足,没有给予足够的重视,对养老机构的支持力度和各种优惠政策的落实程度低。 五是缺乏规范，服务质量得不到保证。我国机构养老在服务标准、收费标准和法律关系等方面都没有明确的规定，导致养老机构良莠不齐，十分混乱。从业人

12、员缺乏专业知识培训，服务水平有限，此外,从业人员待遇低,工作的价值认同感不强,对于其职称和荣誉的评定也缺乏相关标准。三、 社区居家养老方式 社区居家养老，也就是“社区服务加住家养老”, （有学者把它叫做“居家养老”,也有学者称之为“社区养老”），是个人自理加社区援助的社会化养老的一种方式,就是在社区内建立一个社会化的养老服务体系,为居住在家中的老年人开展完善的社会化服务。关于全面推进居家养老服务工作的意见中将社区居家养老服务定义为“政府和社会力量依托社区, 为居家的老年人提供生活照料、家政服务、康复护理和精神慰藉等方面服务的一种服务形式”。这是一种更加人性化的养老方式,能尽可能地让所有的老人在

13、退休后继续在自己原来的住宅里安度晚年。 社区居家养老模式具有综合优势。它是对传统家庭养老模式的补充与更新, 既可以发挥家庭的功用, 同时又能发挥社会养老和社区服务的作用。社区居家养老更能代表社会化养老趋势的发展方向： 其一，迎合老年人的情感需求。社区居家养老保留了“ 住家 ”的形式, 满足了中国老年人“恋家 ”的情感需求。 其二，节约社会养老成本。社区居家养老使养老资源得到最充分的利用, 它可以利用老年人家中原有住房、家具、生活设施等物质资源, 这样就节约了社会对养老物质资源的投入资金, 大大节约了社会养老成本。 其三， 提高了养老服务质量。社区居家养老服务人员一般具备家政服务、康复护理等专业

14、知识, 能采取灵活的服务方式, 最大限度地满足了老年人的需求。服务人员可以是长期、短期、定期、临时( 随喊随到) , 提供个性化服务和专业化服务, 这样在增加社区就业的同时, 提高了老年人的养老服务质量。 其四，减轻家庭成员的压力。从社区居家养老服务的供给主体看, 居家养老除了家庭成员提供服务外,主要来自社会化养老服务机构和社区照顾。这样家庭成员就有更多的时间来工作、学习, 减轻了家庭成员的生活压力。第四章、养老院项目投资问题分析一、资金筹措比例不当，财政压力巨大。 企业单位的养老保障资金主要来源于企业和劳动者。其中, 企业担负着筹资的大部分责任, 要支付员工工资总额的20% 作为员工的养老保

15、险基金, 加上其他的强制性保险项目, 企业缴款达到了职工工资的28% 左右。职工个人要承担工资收入的8%。实际上, 企业负担了养老保险资金的72% , 个人只负担了28%。如此高的企业缴费率使企业的劳动成本大幅度提高, 负担增加从而严重影响企业的竞争力。与之相关的另一个问题是, 养老保险基金的空账问题迟迟没有解决。当前我国养老保险基金筹集的主要方式是财政筹集、企业筹集和社会筹集各占13，企业筹集和社会筹集不足部分由财政弥补的筹资方式。但目前因企业养老保险金遵缴率低（约90），企业筹集实际上只占全部养老金的2025，养老保险金欠缴严重，截至2000年11月欠费10亿元以上的省份有15个，欠费1亿

16、元以上的企业有6家；同时社会筹集的养老保险金只占全部养老保险金筹集额的1520，造成了养老保险资金的筹集严重依赖财政筹集比重高达5560的局面，严重加剧了当前地方财政困难，是形成地方财政风险的重要因素。 二、统筹层次偏低，保障水平不高。 全国只有少数省份实现基本实现养老保险省级统筹, 其他保障项目主要还是县市级统筹。资金筹集比例各地间有很大差别。养老保障资金统筹标准的不统一, 违背了社会保障的互助共济、实现社会公正的原则。一方面，在养老救助、基本保险与自愿保险之间没有形成一个有机的整体,没有形成保障网络;最低生活保障制度刚刚建立,还在一定程度上带有随机性。另一方面，基本养老保险金的替代率水平低

17、,在自愿保险作用没有充分发挥的条件下,保障程度非常不足。 三、覆盖面狭小。 我国公共养老保障体系的覆盖面只占人口总数的15，低于世界劳工组织确定的20%的国际最低标准。就制度惠及主体的城镇各类就业人员而言，现有的养老保障制度也仅仅覆盖城镇职工的55。占中国绝大多数人口的人口，基本上只能依靠土地和家庭养老，仍游离于社会化和共济性的社会保障体系之外。第五章、养老院项目发展趋势家庭式养老已经不适合现代社会的发展，这种养老模式给社会以及子女带来的负面影响非常大，因此，家庭式养老正在逐渐淡出，而机构养老模式却逐渐进入人们的视野，据有关部门专业人士介绍，中国养老院在未来必然会朝向三个方向发展：规范化、透明

18、化以及公寓化。 一、规范化让养老院更加适合养老 以往大家都排斥养老院，因为养老院里有太多的黑暗，不少地方爆出虐待老人，饭菜不好，住处差，老人无人照料等情况，而这些事件的曝光也让众人对养老院产生一种误解，认为养老院就是这样黑暗的地方，实际上现在政府已经对养老院进行了整改，再加上经济条件的好转，养老院的条件也在逐渐提高。 现在的养老院都有统一的房屋标准，伙食标准以及生活标准等等，每个月老人不仅能够领到一些生活用品，还有专门的人帮忙打扫卫生、收拾以及护理等等，因此现代养老院已经非常适合老人养老。 二、透明化更有利于监督 以前养老院黑暗是因为老人进去之后出不了，外人也进不去，这样里面的情况谁也不了解，

19、而现在养老院已经成为透明式的发展，无论是老人还是家属都可以随时离开，随时来，这样的透明化不仅利于养老院发展，同时也利于老人养老，一旦有不合理的地方，也会被人看出来，从而从根本上杜绝了黑暗养老院的出现。 三、公寓式发展让老人晚年更舒适 公寓式养老院属于养老院中级别比较高的，因此价格也比较贵，但是老人受到的待遇却是非常不错的。首先老人有专门的护理人员照顾，如果经济条件好，还可以自己请保姆照料，而每日的饭菜伙食也比普通养老院要高很多，如果自己想要吃好一点，也可以自己做，公寓式养老院中有很多房间都是带小厨房和卫生间的，这样能方便老人得到更好的照料。 不仅如此，公寓式的养老院设施更加齐全。院内会有老人锻

20、炼的器材，供老人在闲暇之时锻炼自己，而院内的环境更是比一般的养老院要好很多，除了树木花草之外，可能还有更多的景观，这些都是养老院中的一部分，也是让老人生活质量提高的一种保证。 公寓式养老院还会定期组织一些活动，丰富老人的晚年生活，这些活动虽然并不如年轻人那样激烈，但是对于老年人来说却一样丰富多彩，而老人也有一个精神依托，避免出现空虚寂寞的现象。这些都是养老院所给予的，虽然无法弥补儿女在身边的遗憾，但是从现代的社会现实看来， 即使父母在家，子女也很少在身边，尤其是不少子女忙碌出国，好几个月甚至是好几年都不回家，剩下两位老人甚至是一位老人孤独晚年。第六章、国内市场产品价格分析 第一节 价格特征分析

21、 第二节 主要品牌产品价位分析 第三节 竞争对手的价格策略第七章、国内养老院项目市场渠道分析 第一节 销售渠道形式 第二节 渠道市场结构 第三节 销售渠道要素对比(主要通过渠道形式、渠道战略、渠道结构、渠道成员、渠道控制力等指标进行监测与对比) 第四节 对竞争对手渠道的策略研究(例举重点企业的渠道策略进行剖析) 第五节 各区域市场主要代理商情况第八章、国内主要生产企业盈利能力比较分析 第一节 行业利润总额分析 一、行业利润总额分析 二、不同规模企业的利润总额比较分析 三、不同所有制企业的利润总额比较分析 第二节 销售毛利率分析 第三节 销售利润率分析 第四节 总资产利润率分析 第五节 净资产利

22、润率分析 第六节 产值利税率分析第九章、国内养老院生产企业分析 一、 企业基本情况 二、 企业资产负债分析 三、 企业收入及利润分析第十章、影响养老院市场发展因素 第一节 有利因素 第二节 不利因素第十一章、养老院项目实施进度 一、养老院项目建设工期 二、养老院项目实施进度安排 三、养老院项目实施进度表（横线图）第十二章 养老院项目劳动安全卫生与消防 一、危害因素和危害程度 1有毒有害物品的危害 2危险性作业的危害 二、安全措施方案 1采用安全生产和无危害的工艺和设备 2对危害部位和危险作业的保护措施 3危险场所的防护措施 4职业病防护和卫生保健措施 三、消防设施 1火灾隐患分析 2防火等级

23、3消防设施第十三章 养老院项目组织机构与人力资源配置 一、养老院项目组织机构 1养老院项目法人组建方案 2养老院项目管理机构组织方案和体系图 3养老院项目机构适应性分析 二、养老院项目人力资源配置 1生产作业班次 2劳动定员数量及技能素质要求 3职工工资福利 4劳动生产率水平分析 5员工来源及招聘方案 6员工培训计划第十四章 养老院市场发展前景预测 第一节 国际市场发展前景预测 第二节 我国养老院市场资源配置的前景 第三节 市场空间分析 第四节 市场中长期预测 一、经济增长与该产品需求预测 二、该产品总产量预测 第五节养老院市场发展趋势分析 一、产品发展趋势 二、价格变化趋势 三、渠道发展趋势

24、 四、用户需求趋势 五、服务发展趋势第十五章 养老院项目投资估算 一、养老院项目投资估算依据 二、养老院项目建设投资估算 1养老院项目建筑工程费 2养老院项目设备及工器具购置费 3养老院项目安装工程费 4养老院项目工程建设其他费用 5养老院项目基本预备费 6养老院项目涨价预备费 7养老院项目建设期利息 三、养老院项目流动资金估算 四、养老院项目投资估算表 1养老院项目投入总资金估算汇总表 2养老院项目单项工程投资估算表 3养老院项目分年投资计划表 4养老院项目流动资金估算表第十六章 养老院项目财务评价 一、养老院项目财务评价基础数据与参数选取 1财务价格 2计算期与生产负荷 3财务基准收益率设

25、定 4其他计算参数 二、养老院项目销售收入估算（编制销售收入估算表） 三、养老院项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表） 四、养老院项目财务评价报表 1养老院项目财务现金流量表 2养老院项目损益和利润分配表 3养老院项目资金来源与运用表 4养老院项目借款偿还计划表 五、养老院项目财务评价指标 1养老院项目盈利能力分析 （1）项目财务内部收益率 （2）资本金收益率 （3）投资各方收益率 （4）财务净现值 （5）投资回收期 （6）投资利润率 2养老院项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率） 六、养老院项目不确定性分析 1养老院项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图） 2养老院项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图） 七、养老院项目财务评价结论第十七章 养老院项目风险分析 一、养老院项目主要风险因素识别 二、养老院项目风险程度分析 三、养老院项目风险防范和降低风险对策第十八章 养老院项目可行性研究结论与建议 一、养老院项目推荐方案的总体描述 二、养老院项目推荐方案的优缺点描述 1优点 2存在问题 3主要争论与分歧意见 三、养老院项目主要对比方案 1方案描述 2未被采纳的理由 四、结论与建议