物流园区可行性研究报告模板.docx

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1、中国商业计划书案例网XXX 项目建议书 项目单位：成都XX投资有限公司 编制时间：2013年11月中国商业计划书案例网成都XX项目建议书目 录第一章 项目总论11.1 项目概况11.1.1项目名称11.1.2项目性质11.1.3项目单位11.1.4项目简介11.1.5项目建设选址21.1.6项目建设规模21.1.7项目投资估算31.1.8项目财务分析31.2项目可行性分析报告主要编制依据31.3结论及建议4第二章 建设背景及必要性52.1项目建设背景52.2项目建设的必要性52.2.1顺应城乡统筹改革的大潮52.2.2城乡一体化发展的需要62.2.3符合地方旅游经济发展的需要6第三章 市场分析

2、73.1 宏观环境分析73.1.1政治环境73.1.2经济环境83.1.3社会环境103.1.4技术环境113.2 市场容量分析123.2.1 观光农业市场123.2.2 旅游地产市场14第四章 项目选址分析164.1崇州基本概况164.1.1自然地理环境164.1.2经济总量及产业结构164.1.3交通现状174.1.4旅游资源184.2崇州市旅游规划19第五章 项目建设内容215.1项目总体定位215.2项目规划215.2.1项目亮点225.2.2项目布局245.2.3 运营模式305.3 项目盈利来源315.4项目建设规模31第六章 战略规划326.1项目优势分析326.1.1交通区位优

3、势326.1.2政策优势326.1.3旅游资源优势336.1.4自身优势336.2 战略规划33第七章 营销策略357.1 项目整体营销竞争策略357.2 项目营销组合策略357.2.1 产品策略357.2.2 渠道策略357.2.3促销策略36第八章 投资估算388.1投资估算范围和依据388.2投资估算388.3资金筹措39第九章 财务评价40 9.1收入预测40 9.2成本预测40 9.3利润预测40第十章 社会效益分析4110.1 树立城市形象，提高城市声誉4110.2 带动相关产业的发展，促进崇州经济的整体提高4110.3 促进当地就业4110.4 环境保护效益42第十一章 分析结论

4、和建议4311.1分析结论4311.2建议44IV成都芙蓉园项目建议书第一章 项目总论1.1 项目概况1.1.1项目名称 1.1.2项目性质1.1.3项目单位 1.1.4项目简介 1.1.5项目建设选址1.1.6项目建设规模1.1.7项目投资估算 1.1.8项目财务分析1.2项目可行性分析报告主要编制依据1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国建筑法3、中华人民共和国城市房地产管理法4、中华人民共和国城市规划法5、中国旅游业“十二五”发展规划纲要6、崇州市城市总体规划(20032020)7、四川省崇州市新农村综合体示范区总体策划8、中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见9、中

5、共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建 设的若干意见10、国家计委、建设部发建设项目经济评价方法与参数（第三版）11、四川省建筑工程计价定额、全国统一安装工程预算额四川省估 价表12、项目建设单位提供的相关资料。1.3结论及建议 第二章 建设背景及必要性2.1项目建设背景 旅游资源的开发和利用，是统筹城乡新农村建设的重要支撑力量；打造文化休闲产业，是统筹城乡新农村建设的重要支撑产业；大力发展乡村旅游文化产业，是统筹城乡新农村建设的重要模式。 在成都作为中国统筹城乡综合配套改革试验区的宏观背景下，崇州将打造新农村综合示范区，对崇州丰富的乡村旅游资源进行全方位整合与再构，实现区域

6、经济的可持续发展。2.2项目建设的必要性2.2.1顺应城乡统筹改革的大潮2007年国家发展和改革委员会下发国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知。该通知要求试验区要从实际出发，根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展。崇州作为四川的重要城市，经济发展迅猛，在城乡统筹改革中将成为引领改革的先锋力量，而本项目的建设正是顺应了城乡统筹改革的大潮，通过大力发展乡村旅游业带动农业产业结构调整，建立农民长效增收机制的有效途径。2.2.2城乡一体化发

7、展的需要自2003年以来，成都市就实施了以推进城乡一体化为核心、以规范化服务型政府建设和基层民主政治建设为保障的城乡统筹、“四位一体”科学发展总体战略，实施了一系列重大改革，开创了城乡同发展共繁荣的可喜局面。项目拟建地目前还是以传统农业为主，随着工业向园区集中，土地向业主集中，农民向城镇集中的“三个集中”政策的逐步推进，“芙蓉园”项目的实施为推动城乡一体化发展、改善乡村居住环境和健全各项综合基础配套有着积极的促进作用。2.2.3符合地方旅游经济发展的需要成都作为中国的“第四城”，已凸现大都市的风范，区域内旅游资源十分丰富。旅游业不仅具有强大的经济拉动效应，同时还是一种“绿色经济”。芙蓉园项目的

8、实施，可实现旅游资源差异化发展，实现区域旅游资源风格的互补，为都市不同结构、不同层次人群提供风格迥异的服务。同时，本项目顺应崇州旅游发展规划，是对崇州整体旅游形象和服务功能的提升。第三章 市场分析3.1 宏观环境分析3.1.1政治环境1关于加快发展旅游业的意见为旅游业发展指明了方向 2009年11 月，国务院讨论并原则通过关于加快发展旅游业的意见。此次意见将旅游业的定位提升至“国民经济的战略性支柱产业”，明确提出，“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”，并进一步明确了旅游业的作用，这为今后旅游产业的发展指明了方向。这些充分体现出中央对发展旅游业的重视。我国旅游

9、资源丰富，人民群众对旅游消费的需求日益增长，意见的出台为旅游业发展提供了新的机遇。2城乡统筹背景下社会主义新农村建设的需求为旅游经济发展提供了契机 城乡统筹是党中央根据新世纪我国经济社会发展的时代特征和社会的主要矛盾，致力于突破我国城乡二元结构，实现国民经济持续快速健康发展和经济社会协调发展，全面建设小康社会所作出的重大战略决策。城乡统筹发展旨在将城乡通盘谋划，优化资源配置，统筹解决问题，推动城乡共同发展，实现农村与城市的互动与互惠，共建社会主义和谐社会。这其中首要任务就是经济发展，而经济的发展必然需要进行产业结构和产品结构的调整，形成高附加值的经济产业。作为第三产业的龙头，旅游业是资源消耗低

10、、带动系数大、就业机会多、综合效益好的战略性产业。近年来，政府高度重视旅游业发展，旅游业已成为拉动经济增长的重要力量和扩大开放的重要平台。3.1.2经济环境1国内经济稳步增长，居民可支配收入不断提高 旅游经济增长的一个基本前提就是国民经济发展。据国家统计局资料显示，20102012年我国的GDP稳步增长，2012年全年国内生产总值达519322亿元，比上年增长7.8%，其中，第一产业增加值为52377亿元，对GDP的贡献率为10.1%；第二产业增加值为235319亿元，对GDP的贡献率为45.3%；第三产业增加值为231626亿元，对GDP的贡献率为44.6%。 图3-1 全国近三年GDP对比

11、图 单位：亿元 同时我国城镇居民家庭可支配收入随着GDP的增长也在稳定增长，2010年我国城镇居民人均可支配收入达到19109.4元，2011年我国城镇居民人均可支配收入达到21809.8元，2012年我国城镇居民人均可支配收入达到24565元。可支配收入的增加提升了居民的消费能力，这些都为旅游经济的发展提供了物质保障。 图3-2 全国近三年GDP对比图 单位：元2成都市经济平稳持续较快发展 经国家统计局审定，成都市2012年全年实现地区生产总值8138.9亿元，比上年增长13%。其中，第一产业实现增加值348.1亿元，增长3.8%；第二产业实现增加值3790.6亿元，增长15.6%；第三产业

12、实现增加值4000.3亿元，增长11.5%。2011年全市实现地区生产总值6854.58亿元，比上年增长15.2%；2010年全市生产总值5551.33亿元，比上年增长15%。 图3-3 成都市近三年GDP对比图 单位：亿元3.1.3社会环境1回归精神家园已成为21世纪生活新理念 随着社会经济的发展，人们的人均可支配收入增加，在满足物质要求的同时，更注重精神上的追求，生活理念发生了很大的变化，由传统上的物质消费观向精神消费、休闲旅游等消费观念转变，同时感受自然、贴近自然的消费观念也已经深入人心。消费者更注重在消费的同时，不仅得到物质的享受，更重要的是精神层面的满足，回归最原始的自我。 目前人们

13、的消费旅游不再单纯的追求人文景观，更注重人文与自然的结合、大自然的原始状态的感受；在亲近自然的体验中，放下城市的喧嚣，工作的压力，做最真实的自己。休闲在未来的社会中将成为社会系统中一个重要的组成部分。劳逸结合成为现代人所提倡的健康生活方式，人们越来越注重消费中的休闲娱乐，消费的同时满足精神需求是人们消费理念的重大转变。精神境界的满足的基础是物质的满足，随着人们可支配收入的增加和消费观念的改变，更多的人越来越注重健康养生。有机食品、绿色食品的观念深入人心，人们渴求食品的安全的欲望越来越强烈。人们的物质消费已经从注重量大到注重质量好、品质好的转变。2闲暇时间的增加为旅游需求提供了必要的条件 从上个

14、世纪九十年代中期开始，我国陆续实行了每周五天工作制和“五一”、 “十一”黄金周以及“春节”长假制度，使我国人民的法定假日达到114天，这意味着人们有1/3的时间是在闲暇中度过的。旅游是离开惯常居所到异地的行为，所以闲暇时间是旅游形成的必要条件之一，闲暇时间的长短直接决定了旅游的远近与旅游的质量。闲暇时间包括工作之余的闲暇、周末闲暇、法定假期闲暇和带薪休假闲暇。其中，周末闲暇可用于短期、近距离的旅游需求的实现，法定假期可用于满足更远的旅游需求的实现，带薪假期是未来促使旅游真正走向大众化、常态化的必要条件。2007年国家对以往法定假日进行了新的制定，把端午节、清明节与中秋节等传统节日纳入到法定假日

15、中，假日总天数也从过去的10 天增加为11 天，为人们出行提供了极大的方便。3.1.4技术环境1创新性服务是旅游经济增长的关键因素 创新是发展的生命力所在，变革性创新是旅游服务水平提高的重要特征之一，旅游经营者已经意识到，要想获得竞争优势，仅仅局限于满足游客的现实需要是远远不够的。进入21 世纪以来，全球旅游市场竞争日趋激烈，旅游经营者都在加快速度进行服务创新，开发具有更高价值的产品或服务，比游客自己更早地洞察他们无法表达的深层需要，并利用资源和技术优势来满足这种需要，丰富旅游的文化内涵，变潜在游客为现实游客。通过这种方法，旅游经营者发现了许多市场空白，提供了更多的差异性产品和服务。这将大大提

16、高经营者对旅游市场的把握程度，因此，旅游经营者进行服务创新，开发游客潜在需求，是提高旅游经济增长的必然选择和最终诉求。2信息技术的支撑作用推动旅游经济的快速发展 信息技术的进步改变了人们的生活生产方式，也对旅游经济发展产生了前所未有的影响。主要体现在以下几个方面：(1)加强了旅游企业的信息化管理；(2)促进了旅游电子商务的发展；(3)拉近了客源地与目的地的距离，游客可以提前感知旅游产品；(4)改变了旅游企业经营模式与营销模式；(5)弱化了信息不对称的市场缺陷，增加了旅游企业的核心竞争力。这些都进一步促进了旅游经济的快速发展。3.2 市场容量分析3.2.1 观光农业市场观光农业是一种以农业和农村

17、为栽体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业的产业化发展，传统农业被赋予了新的概念，现代农业不仅要具有生产性功能，还应具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业观光农业应运而生。 观光农业作为新兴的行业，既能促进传统农业向现代农业转型，解决农业发展的部分问题，也能提供大量的就业机会，为农村剩余劳动力解决就业问题，还能够带动农村教育、卫生、交通的发展，改变农村面貌，是为解决我国“三农问题”提供新的思路。20世纪90年代，我国

18、农业观光旅游在大中城市迅速兴起，主要分布在北京、上海和广州等大城市的近郊，其中珠海三角洲地区最为发达。 据统计，2012年国内旅游人数已接近30亿人次，比上年增长12%，国内旅游收入达22706亿元，比上年增长17.6%。成都市2012年全年接待国内游客12246.5万人次，比上年增长26.6%；国内旅游收入1010.7亿元，增长30.2%。整个旅游行业的发展呈现良好态势。图3-4 全国近三年旅游总收入对比 单位：亿元图3-5 成都市近三年旅游总收入对比 单位：亿元3.2.2 旅游地产市场 根据2013-2017年中国旅游地产行业发展前景与投资战略规划分析报告数据显示，旅游地产市场基本呈现“一

19、级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。同时，由于我国地理、经济发展特性，形成了沿海地区经济发达、景观资源丰富等特点，旅游地产业率先在这一区域落足，而中、西部旅游地产不仅仅在数量上较少，且多集中在城市的附近相邻郊区。旅游与地产的结合不但是互补关系更是一种互惠关系，旅游带动了地产项目的人气，促进了地产项目的价值上升；地产项目弥补了旅游的资金缺口、实现了短期盈利同时又借助了旅游的自然资源。

20、旅游地产是房地产开发中的对于资源整合和产业整合应用的最卓有成效的一种模式。 随着中国地产行业项目开发和运作的专业化发展，以及旅游业本身的迅猛发展，旅游地产正逐渐为市场关注。中国各色山水景观地产、休闲度假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与旅游有机结合的旅游房地产进入一个崭新的发展阶段，并将持续走强，直到2020年左右。2012年中国旅游地产投资总额全年破万亿，旅游地产项目超过3000个。 成都市很早就提出“休闲之都”城市品牌，这不是一个口号问题，而是旅游业产业方向的调整。成都具备与中原文化不同的上古、中古文化地位，拥有“两个黄鹂鸣翠柳”、“窗含西岭千秋雪”

21、的意境。因此，成都以非中原文化的内容充实休闲内容，以自然美扩充休闲的空间，从而突破一般的休闲项目近距离禁锢，并以特色食品和服务构建休闲之都的特定地位。自2007年6月7日，成都被正式获批成为全国统筹城乡综合配套改革试验区以来，成都旅游、休闲地产开始发力。第四章 项目选址分析4.1崇州基本概况4.1.1自然地理环境 崇州市全市幅员面积1090平方公里，城市建成区面积28.9平方公里，总人口67万（其中城镇人口28万）。崇州市位于物产丰富、政通人和的川西平原，境内属山地、丘陵、平原兼有的地貌类型，海拔1000米以上的高中山区占了全市总面积的38.4，低山和丘陵为8.7%，平坝为52.9%。地势从东

22、南到西北逐渐升高。西北部多有海拔2000米以上的山峰，海拔最高处为苟家乡境内极西处之大雪塘主峰，达5364米。丘陵和平原地区的平均海拔高度为560米，最低点为三江镇境内之蒙渡，海拔高度仅480米。崇州市地势从东南到西北逐渐升高。 崇州市境内主要河流有3条：西河、黑石河和金马河。3条主要河流同市境内180多条大小支流相联结，在全市构成水道网，至新津县境内汇入岷江。 崇州属四川盆地亚热带湿润季风气候，四季分明，春秋短，冬夏长，雨量充沛，日照偏少，无霜期较长。主要灾害性天气为连续性阴雨、洪涝、干旱、大风、冰雹、寒潮、霜冻等。4.1.2经济总量及产业结构 2012年全市实现地区生产总值163.43亿元

23、，按可比价格计算，比上年增长13.1%，其中：第一产业实现增加值27.57亿元，增长4.4%；第二产业实现增加值78.44亿元，增长18.7%；第三产业实现增加57.42亿元，增长10.6%。一、二、三产业结构比为16.87：48：35.13。 民营经济持续发展。全市民营经济实现增加值105.92亿元，比上年增长15.5%，其中：第一产业10.04亿元，增长3%；第二产业65.91亿元，增长19.4%；第三产业29.97亿元，增长11.8 %。民营经济占GDP的比重为64.8%，对经济增长的贡献率达77.3%。 图4-1 崇州市近三年GDP对比图 单位：亿元4.1.3交通现状崇州位于川藏公路干

24、线上，已实现乡乡通车，全市有国道1条，省道1条，成温邛高速公路贯穿全境，通车里程共244.2km。已建设的川西旅游环线、怀华路崇州段、崇双货运大道、以及光华大道大邑延伸线崇州段，规划和正在建设的有成都第二绕城高速公路、成温邛快速通道、成蒲快铁将推动崇州市交通事业的更快发展。 图4-2 崇州市周边交通情况4.1.4旅游资源崇州市山、丘、坝、河兼有的地理条件，造就了众多的旅游风景，省级风景旅游区九龙沟、省级森林公园鸡冠山是其中的代表。崇州市悠久的历史形成了多彩的人文景观，罨画池、陆游祠、光严禅院为川西不可多得的历史胜迹。老子殿为老子思想创立发扬地。崇州市旅游资源十分丰富，目前拥有：世界自然遗产1处

25、，国家级文物保护单位5处，省级风景名胜区1处，省级森林公园1处，省级自然保护区1处，省级历史文化名城1座，省级重点文物保护单位1处，省级历史文化名镇2个，市级(崇州市)文物保护单位4处，县级文物保护单位5处。 图4-3 崇州市主要旅游资源空间分布示意图 4.2崇州市旅游规划 崇州市作为龙门山生态旅游综合功能区六市（县）之一，采取多项措施，全力打造生态旅游目的地。一、科学定位，确定旅游发展重点。依托成都市获批全国首批旅游综合改革试点城市的优势，结合龙门山功能区建设，整体策划崇州市旅游产业。一是加快崇阳“南部新城”、崇阳“滨江新城”、羊马“湿地新城”三大新城区建设，打造城市新名片。二是以崇州沿山片

26、区为“月”，以街子古镇景区为“核”，以琉璃坝、重庆路沿线、怀远元通等景区为“星”，形成“一核多星”、“众星拱月”的高端旅游发展态势，努力将崇州沿山片区打造成为“国家级旅游度假区”。三是加快打造“北部山区旅游产业发展走廊”，将街子古镇打造成为成都旅游新名片。到2016年，崇州市将建成五星级酒店5家，实现年接待游客达800万人次，旅游综合收入达到15亿元以上。二、创新规划，谋划全市旅游发展。崇州市启动了全市总体规划、景区规划、控制性详细规划的多层次旅游规划体系的建立。通过旅游规划体系的建立，为功能区重大旅游项目顺利落地提供了保障。目前已根据龙门山功能区重大项目规划审查办法相关规定，将崇州市街子古镇

27、四态提升规划和三郎镇控制性详细规划上报送审，功能区内项目严格按照功能区规划建设技术导则（试行）要求执行。三、抓大项目，推动旅游产业跨越发展。崇州市2012年共有14个项目纳入了成都市龙门山功能区重大旅游项目。项目计划总投资额137.07亿元，年度计划投资4.4亿元。截至2012年底，14个重大旅游项目累计完成投资7亿元，完成投资8.3亿元。四、筑巢引凤，吸引民间资金投入。崇州市一方面加大政府投入，强化基础设施建设；一方面积极吸引民间资金，做大旅游产业化项目。崇州市今年引进了重庆馨佳投资有限公司等多家企业参与旅游开发打造，2012年年底，功能区内旅游项目到位内资达8.2亿元，到位外资1000万美元。 第五章 项目建设内容5.1项目总体定位5.2项目规划5.2.1项目亮点5.2.2项目布局5.2.3 运营模式 5.3 项目盈利来源 5.4项目建设规模第六章 战略规划6.1项目优势分析6.2 战略规划第七章 营销策略7.1 项目整体营销竞争策略7.2 项目营销组合策略7.2.1 产品策略7.2.2 渠道策略7.2.3促销策略第八章 投资估算8.1投资估算范围和依据8.2投资估算8.3资金筹措 第九章 财务评价第十章 社会效益分析第十一章 分析结论和建议11.1分析结论11.2建议23