杭州别墅市场分析报告ppt课件.ppt

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1、杭州别墅市场分析报告杭州别墅市场分析报告二零零七年三月二零零七年三月浙江精锐广告策划有限公司浙江精锐广告策划有限公司06年初杭州政府出台的一系列政策使购房者心理预期看好。但是国家再次出手使购房者的心理预期再度改变。新政中对“70%为90平方米户型面积“的规定直接打乱了开发商的楼盘规划，进而影响到楼盘进度。新政中“营业税时间2年变5年”的变化、对多套购房者房贷的限制以及对二手房恢复征收20%所得税使“自住需求”特征更趋明显。别墅用地停批。区区内香樟古木参天，内香樟古木参天，水杉大道延伸绿水杉大道延伸绿荫长廊，湖水碧荫长廊，湖水碧绿清澈，山谷幽绿清澈，山谷幽深，原生林茂盛，深，原生林茂盛，自然环境

2、得天独自然环境得天独厚目前杭州市厚目前杭州市场上的别墅好高场上的别墅好高档豪宅供应集档豪宅供应集中中 项目本身的高项目本身的高贵品质决定了贵品质决定了目标客户为：目标客户为：高端购房者高端购房者本项目要仔细研究的重要问题银湖板块分析银湖板块分析l目前较成熟的几个别墅排屋板块中，银湖区块是继闲林之后，距离市区最近的一个板块。 l银湖是目前杭州别墅的主产区， 90%的项目均为别墅、排屋。的项目均为别墅、排屋。l目前银湖正在销售的楼盘有清源上林湖、绿城七里香溪等。楼盘名称清源.上林湖美达.五月香山三江.鸣翠桃源三江.鸣翠蓝湾绿城.七里香溪富春泉水湾大有.清竹蓝庭占地面积500亩100亩350亩330

3、亩600余亩932亩180亩总建筑面积约17万65000余30多万26.9万12万28万8万开发期次共二期,现为一期共一期,现为一期滚动式共三期,现为二期共二期,现为二期滚动式共三期,现为三期规划户数700户300余户1400户约1200户414户约1000户318户排屋数排屋500多套排屋121套排屋接近140套约1100套138套排屋104套318套排屋l三江三江.鸣翠蓝湾、清源鸣翠蓝湾、清源.上林湖及大有上林湖及大有.清竹蓝庭均是以排屋为主力清竹蓝庭均是以排屋为主力 物业类型的楼盘。物业类型的楼盘。银湖板块分析银湖板块分析l目标客户基本为目标客户基本为杭州中上阶层人群。杭州中上阶层人群。

4、l地段、环境、户地段、环境、户型等是银湖排屋市型等是银湖排屋市场主打的概念。场主打的概念。清源上林湖主要优势：l优势一：“地段黄金区域”：位于银湖风景别墅区的核心区域，南临九龙大道，北依午潮山国家森林公园。 l优势二：原生态环境无可比拟：清源上林湖三面环山，坐北朝南，周围遍布众多原生水系和泉眼，除小区东南主入口处的七星池外，小区周边还有一个5000平方米的天然湖泊。l优势三：市政配套大大提升含金量：富阳市政府投入6亿重金启动“山水人居”工程，天然气管网、九龙大道、祝闲公路、生活配套设施的招商引资等等均提上议事日程，受降区域建设如污水处理、超市、学校、医院都已在规划建设之中。l优势四：小区配套完

5、善。银湖板块分析银湖板块分析楼 盘名称清源.上林湖美达.五月香山三江.鸣翠桃源三江.鸣翠蓝湾绿 城 . 七 里香溪富春泉水湾大有.清竹蓝庭客 户定位杭 州 高端人群杭 州 高端人群 针对比较注重环境的人杭州人，城市白领和中产阶层杭州高端人群杭州中上阶层主要针对电力局的人主 打概念 环境,户型环境突显生态环境的生态小区新田园生活溪流清纯主义山泉别墅、环境性价比比较高主 要优势 地段,配套 、 环境等环境小区内部环境好，价格合理，是富阳最大的楼盘地理位置、风景地理位置比较 好 , 坡 地景观比较好自然山水、人文底蕴、新颖的建筑形态电力局开发,实力雄厚,价格较低,户型大气楼盘名称清源.上林湖美达.五

6、月香山三江.鸣翠桃源三江.鸣翠蓝湾绿城.七里香溪富春泉水湾大有.清竹蓝庭排屋均价6000多元/4000多元/4600元/左右叠排:4100元/，联排:5200元/6000多元/5000多元/一期和二期:4888元/,三期:5200元/排屋单价排屋大多在5800-6500元/，少量价格较贵，达到8000元/排屋：4480-4800元/叠排36804450元/；联排49805780元/ 4800-5500元/5000-5700元/排屋总价排屋:140-230万元排屋:140-180万70-110万，其中联排总价100多万114-136万，叠排平均80万左右（含车库），联排110万左右含车库）140

7、多万-200多万，主力150-170万元104-160多万120-150万元，主力总价130万l总价有总价有70-11070-110万、万、110-150110-150万及万及150150万以上三个档次万以上三个档次 ，以，以110110万以上为主（按套万以上为主（按套数论）。数论）。l单价主要是单价主要是4000-43004000-4300、4700-48004700-4800、5000-58005000-5800及及60006000元以上四个档次，以元以上四个档次，以50005000元以下为主。元以下为主。l结论：市场竞争相对不太激烈的区间是单价结论：市场竞争相对不太激烈的区间是单价520

8、0-55005200-5500元元/ /方米，总价方米，总价110110万以万以下或下或140140万以上的排屋。万以上的排屋。银湖板块分析银湖板块分析l排屋主力面积是排屋主力面积是220-260220-260平米。平米。l根据调查，估计整个市场在售排屋面积配比情况为：根据调查，估计整个市场在售排屋面积配比情况为：200200平方米以下平方米以下1515；200-230200-230平方米平方米4545（220-230220-230占占3030）；）；230-260230-260约约2525；260260平方平方米以上约米以上约1515。l结论：供应主力是普通中档排屋，经济型及豪华型排屋量不是

9、很大。结论：供应主力是普通中档排屋，经济型及豪华型排屋量不是很大。楼盘名称清源.上林湖美达.五月香山三江.鸣翠桃源三江.鸣翠蓝湾绿城.七里香溪富春泉水湾大有.清竹蓝庭排屋面积() 197-258220-300170-220叠排:170-200联排:220224-254200-300220-260排屋主力面积() 230230-250叠排183、197联排220叠排:188,联排:220230-240240-290220备注230-250占80175、188、215、216、218、221、223230-240占60以上220-230约35230-240约30，240-260约30银湖板块分析银

10、湖板块分析楼盘名称清源.上林湖美达.五月香山三江.鸣翠桃源三江.鸣翠蓝湾绿城.七里香溪富春泉水湾大有.清竹蓝庭在售排屋一期:346户,其中排屋占了90300余户104户开盘时间2006.32004.7（开盘即卖排屋）2006.6一期2005.6二期2005年底2003.6（排屋是在04年底接近05年开始卖的）本期开盘2005.9一期:2005.6二期:2006.3三期:2006年底排屋去化情况已经销售85%的房源，排屋230的销售的比较好排屋目前还剩1/3的房源还剩少量，约20套还剩少量余房230-240均售完，目前排屋只剩10套左右的排屋，面积224或250销售60以上，目前还剩30-40套

11、三期目前还剩2/3的房源，220的房子销售的比较好l排屋整体销售较好。排屋整体销售较好。l面积在面积在220-240平米左右的排屋去化情况较好。平米左右的排屋去化情况较好。银湖板块分析银湖板块分析楼盘名称套数备注清源.上林湖（含二期）约190套主力面积230左右美达.五月香山约40套三江.鸣翠桃源（全部）约40套三江.鸣翠蓝湾（含三期）约350套面积210-230为主流绿城.七里香溪约10套大有.清竹蓝庭约130套针对电力局客户九龙一号（全部）约200套面积209-280平方米三优听香水榭（全部）约150套面积200平方米左右富春泉水湾约40套后期只造独幢别墅合计960套20072007200

12、82008年银湖板块排屋潜在供应量估计年银湖板块排屋潜在供应量估计l2007年三优听香水榭及九龙一号将开盘。其中，九龙一号预计年三优听香水榭及九龙一号将开盘。其中，九龙一号预计2007年年4月份上市，为中式风格。月份上市，为中式风格。银湖板块分析银湖板块分析银湖排屋市场小结银湖排屋市场小结供需状况供需状况目前排屋在售楼盘有6个。2007年将增加九龙一号、三优听香水榭，预计未来两年排屋供应量约为960套。需求：较旺需求：较旺供应：较多供应：较多供需两旺供需两旺银湖板块分析银湖板块分析银湖排屋市场小结银湖排屋市场小结各楼盘优劣势比较各楼盘优劣势比较楼盘名称比较优势比较劣势竞争力评估清源上林湖地段、

13、配套、环境总价高美达五月香山环境、价格规模小三江鸣翠桃源规模、价格对高端人群吸引力不大三江鸣翠蓝湾规模、价格对高端人群吸引力不大绿城七里香溪品牌、地段总价高富春泉水湾环境位置大有清竹蓝庭性价比、户型位置银湖板块分析银湖板块分析良渚板块分析良渚板块分析良渚文化村良渚文化村竹径茶语竹径茶语社区距杭州市中心武林门18公里左右，耗时35-40分钟（私家车）。四周道路：四周道路： 沿莫干山路、104国道直达；通过中河-德胜高架、绕城高速到达； 另外杭宁、沪杭高速公路、104国道、04省道、015省道、杭州绕城公路、余杭东西大道和宣杭铁路穿过境内。公交线路：公交线路： 直达：无 K513：武林门北瓶窑 3

14、13：和睦新村瓶窑占地24.7万平方米建筑面积9万平方米容积率0.4建筑密度16，绿地率40以上物业类型45层的坡地花园洋房坡地排屋独栋洋房坡地叠排单价2007年1月20号开盘：8500元/平米2006年10月28号开盘：8000元/平米总价210万左右排屋供应量在售90套配套东面为良渚国际度假酒店、良渚圣地、玉鸟流苏组成的旅游核心区，与良渚国际度假酒店直接相邻；南面为良渚文化村的中心村落白鹭郡及中心配套区域，居住人群间的集聚交流极为便利。良渚文化村良渚文化村竹径茶语竹径茶语良渚板块分析良渚板块分析良渚文化村良渚文化村竹径茶语竹径茶语面积总套数总面积已售套数已售面积销售套数比210-24024

15、50.500240-2704912349.66266559.8353.1%270-300174973.42154404.3988.2%300-33072245.8851604.4571.4%330-360155071.01113714.973.3%合计905763.3%目前竹径茶语供应90套排屋，从2006年10月28日开盘至2007年1月30日，销售比例达到63.3%；其中270平米以上的销售情况非常理想，270平米以下的房源由于有部分是1月10号才开盘，因此销售比相对较低，但对于仅仅开盘十几天就卖掉一半的销售情况也是相当好的。竹径茶语排屋上市销售情况良渚板块分析良渚板块分析小和山板块分析小

16、和山板块分析绿野春天东区绿野春天东区翠谷幽兰翠谷幽兰占地222111平方米建筑面积233500平方米容积率1.05交通配套336、306、K310等等。绕城高速、02省道、320国道等绿地率40以上物业类型别墅、小高层公寓、排屋单价2006年9月18日开盘：7500元/平米2007年1月3号开盘：8500元/平米总价168万、210万左右排屋供应量在售128套配套2000多平方的中心会所和幼儿园杭州外国语学校、浙江工业大学、科技大学本项目的特点、优势1、人文环境、学院气氛浓2、午潮山的自然景观优美，有天然泉水至南而下，贯穿整个小区。3、作为小和山板块的绝版别墅，具有的稀缺性。4、等到留和路贯通

17、，加上1500户高教经济适用房的交付，可以将本项目作为第一居所。5、户型设计合理：一般都有5房（6房）2厅4卫的结构。小和山板块分析小和山板块分析绿野春天东区绿野春天东区翠谷幽兰翠谷幽兰面积总套数总面积已售套数已售面积销售比180-210285491.1112177.539.3%210-2407015115.14449504.1462.9%240-270143564.881250.047.1%270-300143831.4651363.0335.7%300-3301326.070330-3601338.871338.87100%合计1286248.4%绿野春天销售情况210-240平米的销售情

18、况最好，其次是180-210平米和270-300平米小和山板块分析小和山板块分析绿野春天东区绿野春天东区翠谷幽兰翠谷幽兰n价格水平价格水平均价13500元/平方米，但是范围跨度较大，最低价为11000元，最高价则达到16000元/平方米。总价范围从280万到500万，其中350万/栋是主力总价。n户型面积户型面积面积范围从240平方米到380平方米。n内部配套内部配套近5000平米休闲南会所，会所精心选择配备休闲、购物、健身、餐饮等服务。运动休闲设施有500余平米恒温游泳馆，450余平米室外游泳池，壁球馆，健身房、台球室、乒乓球室、棋牌房等，与户外网球场、篮球场以及儿童游乐天地相呼应，倡导健康

19、生活。生活配套设施有超市、餐厅、咖啡馆、理容中心、多功能厅、宝宝天地等。西湖区文一路延伸段，西溪风景区以西，叠层排屋、多联排屋、双拼排屋和独立别墅。总建面50万方，规划2000余户。分六期开发，现第三期。西溪板块分析西溪板块分析西溪风情西溪风情n周边配套周边配套 西城广场、世纪联华、规划中的“西溪沃尔玛休闲购物公园”浙江大学主校区及仓前高教园区n付款方式付款方式 一次性或按揭3成。无优惠n物管费：物管费：一 、二期1.7元/月/平米， 三期未定n现状现状一、二期交付，三期以准现房推出。别墅：600-900平米，排屋均价13500元。p环境得天独厚，楼盘整体品质也算不错。一、二期的销售业绩和公众

20、口碑都属不错。西溪板块分析西溪板块分析西溪风情西溪风情闲林板块分析闲林板块分析西溪山庄西溪山庄目前余杭闲林板块最大规模的别墅项目之一 风荷苑排屋风荷苑排屋秀水苑排屋秀水苑排屋鸣翠苑排屋鸣翠苑排屋欧洲风格别墅欧洲风格别墅占地2000余亩，首期用地800余亩建筑面积1330000平方米容积率0.4交通配套K506 K346 159 290绿化率0.7物业类型别墅、排屋单价05年9月7000元/平米06年9月7300元/平米总价170万-210万排屋供应量341套配套首期双会馆、网球场、游泳池、坡地漫步道、商业街、清城主题公园 闲林镇 余杭镇生活配套秀水苑北美建筑风格秀水苑北美建筑风格 闲林板块分析

21、闲林板块分析西溪山庄西溪山庄鸣翠苑排屋户型鸣翠苑排屋户型 闲林板块分析闲林板块分析西溪山庄西溪山庄建筑面积：约262平方米设计特点：户型豪华舒适，透光透景，功能分区科学合理多露台设计，使家与自然和谐地融为一体景观窗的运用使视线更加开阔主卧带豪华卫浴间、走入式衣橱，讲究生活品位闲林板块分析闲林板块分析西溪山庄西溪山庄面积总套数总面积已售套数已售面积销售套数比15022000210-2403719.940240-27012732331.46164055.9412.5%270-30018452155.78123491.260.6%300-330257618.860合计341288%西溪山庄上市销售情

22、况西溪山庄排屋供应面积主要集中在240-300平米，面积明显偏大；销售情况非常糟糕，从05年9月至今仅销售28套，占总供应量的8%。闲林板块分析闲林板块分析西溪山庄西溪山庄广瑞广瑞. .瑞城瑞城占地300亩建筑面积20万平米容积率0.4交通配套K506 K346绿化率约70物业类型坡地排屋为主，少量多层、高层公寓单价06年10月开盘7391元/平米总价140-160万排屋供应量在售33套配套希尔商业广场、格林登国际体育休闲中心、中心会所、网球场、高尔夫练习场、室内羽毛球、壁球、游泳池等闲林板块分析闲林板块分析闲林板块分析闲林板块分析广瑞广瑞. .瑞城瑞城闲林板块分析闲林板块分析广瑞广瑞. .瑞

23、城瑞城面积总套数总面积已售套数已售面积销售套数比180-210183566.420210-240153349.712448.3213.3%合计3326% 瑞城上市销售比从06年10月至07年1月30日，上市33套，销售2套，销售比仅为6%闲林板块分析闲林板块分析广瑞广瑞. .瑞城瑞城金都雅苑金都雅苑占地202600 建筑面积110000平方米 容积率全装修 交通配套绿化率物业类型联体排屋、复式排屋 单价2006-10-20 6483元/平方米 总价195万-220万 排屋供应量18闲林板块分析闲林板块分析4室 2厅 3卫 1厨 222平方米叠排 底层二层闲林板块分析闲林板块分析金都雅苑金都雅苑

24、面积总套数总面积已售套数已售面积销售套数比1501142.731142.73100%180-21081668.21209.8212.5%210-24091976.554877.8244.4%合计18633.3%金都雅苑上市销售比金都雅苑上市销售比06年10月上市18套，截至07年1月30日，销售6套，销售比例达到33.3%；比闲林板块的其他排屋楼盘供应量少，但销售情况好。闲林板块分析闲林板块分析金都雅苑金都雅苑临平板块分析临平板块分析华清山庄华清山庄占地10万方， 排屋2万方建筑面积5.2万方容积率排屋0.48，独立别墅约0.45物业类型别墅（一期）、排屋开盘日期05年4月5号成交单价6170

25、元/平米总价100万-210万排屋供应量16幢，共72户，170-340平方米交通配套：1、杭州上塘高架石祥路临丁路星桥临平；2、杭州上塘高架绕城高速乔司临平；3、杭州彭埠沪杭高速临平；4、杭州汽车东站艮山西路九堡临平；5、杭州机场路笕丁路丁桥乔司临平；6、杭州钱江二桥杭海路九堡临平；7、杭州文一路德胜快速路九堡临平；8、杭州沈半路半山320国道临平。 小区内设有贵宾会所（内有棋牌室、咖啡吧、茶吧、商务套房、健身房、乒乓球室等）、游泳池。为圈内人士提供的社交场所，充分显示出小区住户的尊贵。小区内部配套:游泳池，贵宾会所中小学:临平一小、育才小学、临平一中、余杭高级中学、杭二中树兰实验中学、医专

26、、浙大东方学院等幼儿园:新星幼儿园等综合商场:利群购物中心、中都购物、华联吉买盛、联华超市、大红鹰超市等等邮局:余杭区临平分局总部银行:各大银行都有分理处医院:余杭区第一人民医院、余杭区第五人民医院、余杭区妇幼保健医院其他:娱乐、餐饮、商业等步行街若干条 临平板块分析临平板块分析华清山庄华清山庄面积总套数总面积已售套数已售面积销售套数比150180101774 5 888 50%18021061127 4 752 66.6%210240163804 3 711 18.8%240270112694 2 495 18.1%270300123426 0 0 030033041247 4 1247 1

27、00%合计591830.5% 华清山庄上市销售比从05年开盘至今销售18套，平均每月成交一套。180-210平米的销售状况最好，其次是150-180平米，说明华清山庄小户型排屋的销售情况比大户型好。临平板块分析临平板块分析华清山庄华清山庄滨江板块分析滨江板块分析浮力森林苑浮力森林苑面积总套数总面积已售套数已售面积150-1801175.500210-24081813.4800占地5474平方米 建筑面积13032平方米 容积率2.3物业类型高层、排屋开盘日期排屋07年1月3号开盘单价排屋：12000元/平米公寓：6600元/平米总价270万排屋供应量公交501，352，322，K222，K21

28、2，822，K675 浮力森林苑排屋上市销售情况滨江区域内目前为止唯一的供应排屋的楼盘；目前的供应结构是以210-240平米为主从排屋开盘到现在，没有成交纪录；临安是森林资源十分丰富的国家生态示范市，全市森林覆盖率达74.9%。青山湖是临安自然环境最好的部分，湖面达10平方公里，比西湖几乎大一半，周围群山环抱、植被丰富、水质良好、风景旖旎，地貌属类十分丰富，湖北更有300亩美国引进的池杉木。临安市政府正对进入青山湖的石临公路进行改造，随着配套的不断完善，青山湖将成为杭州的后花园，成为杭城度假别墅的新大陆。与其它板块不同的是青山湖不仅有大面积优质水体，还有距离仅两公里的临安城为依托，其居住的可实

29、现性非常强。在户型方面，青山湖板块的开发商可谓是充分考虑客户的需求和经济承受能力，以经济型别墅和排屋为主。 青山湖板块分析青山湖板块分析原生态纯自然经济型别墅的集聚地临安的城市规划结构是临安的城市规划结构是“两城夹一湖两城夹一湖”；整体发；整体发展规划为展规划为“城市东扩、高城市东扩、高速南移、学区北聚、商住速南移、学区北聚、商住西进西进”；城市性质是定位；城市性质是定位“以以吴越文化为特色的生吴越文化为特色的生态旅游城市态旅游城市” 青山湖板块分析青山湖板块分析青山湖板块分析青山湖板块分析楼盘物业类型总占地面积总建筑面积容积率主力户型户型范围销售情况价格（大约）锦绣钱塘别墅、联体1150亩2

30、2万m20.28330-350320-450首期131套售完，总价在180-200万，二期推出70套，现只剩15套，面积为300左右180-200万/套（一期）；二期200万以上青城山语间别墅、排屋1500多亩24.23万m20.23250左右一期逸境为260-350平米，二期岭域迷你别墅180-220平米一期60套，还有四、五套余房、二期260套迷你别墅剩余房源多（具体数字未透露）二期迷你别墅均价5500元/平米，花园688元/平米青山湖畔别墅、排屋、公寓、酒店3600多亩，别墅近1000户90万m20.21联体230左右；别墅300左右联体180-26；单体30033；原生陡坡别墅面积为4

31、00-500（花园面积500-600）2005年5月推出77套联体别墅均价5500，基本售完；现在售的为平地别墅；将于2006年10月中旬推出原生陡坡别墅22幢，其中8幢现正处于内部认购状态。原生陡坡别墅总价480万550万。青云山居独立别墅1184亩660户20万m20.25340370430一期337-400左右10月底一期开盘，一期共计81套，会推出部分220万-250万青山湖81号独立别墅135亩9万m2 0.3400左右340-550一期10套独栋别墅将于10月中旬或月底推出200-250万n在产品配比上，经济型别墅虽仍占据主角地位（青城山语间二期以经济型迷你别墅为主、中都青山湖畔经

32、济型单体别墅占据1/4比例），但整体物业档次较前期有所提升，如锦绣钱塘二期均为中等户型单体别墅，总价有所提升，均超过200万/套，三个楼盘二期推出均不涉及排屋。n在户型配比上，中小户型占主体（锦绣钱塘320为主打，青城山语间220为主打，中都青山湖畔小独栋别墅300左右），大户型只出现在综合素质较好的板块（交通便捷、配套较为齐全、自然景观较好等）（如中都青山湖畔临湖位置将推出大户型将在400-500）。n在销售上，四个楼盘一期推出别墅量均不大，且销售形势较好。受宏观调控影响，二期推出房源有一定的抗性。如青城山语间二期推出了260套迷你别墅，销售形势不乐观。现推出免物管费、送安防系统等公寓营销常

33、用的优惠措施，但对提升销售业绩不明显，二期迷你别墅因投资客减少余量房较多。n现青山湖板块在售项目总规划套数已达3237户，再加上玫瑰溪谷741户的原规划户数，整个青山湖有近4000套的别墅体量。市场竞争态势不容乐观。青山湖板块分析青山湖板块分析青山湖板块分析青山湖板块分析锦绣钱塘占地1150亩，规划740户建筑面积22万方容积率0.28物业类型别墅、排屋开盘日期05年1月27号成交单价246万元/套总价246万元供应量60多套，建筑面积300平方米以上。位置毗邻青山湖国家森林公园，青山湖景观大道北侧开发商浙江锦绣钱塘房地产开发有限公司规划形态独立别墅为主，5幢双联别墅规划设计总占地面积1150

34、亩总建筑面积22万平方米规划户数740户容积率0.28绿化率65%户型主力户型一期独立别墅320平米左右，花园500方左右；联排250平米左右（少量）户型范围一期独栋别墅一期独栋别墅260-380260-380，二期，二期300300-500-500配套配套设施内部配套：双会所（中心会所5000；健身会所3000）、生态湖、特色雕塑、露天泳池、网球场、高尔夫练习场智能化系统周界红外防范系统，闭路电视监控系统，室内防盗报警系统和高标准巡更系统等；建筑设计项秉仁建筑设计咨询（上海）有限公司青山湖板块分析青山湖板块分析锦绣钱塘销售情况销售情况：n一期“紫竹苑”和“枫林居”两大组团已经售罄，二期“湖畔

35、居”和“水云间”两组团100余套独立别墅也已推出，部分配置了私家游泳池，单套面积在300-500平方米之间，均价246万元/幢左右。现余少数房源，主力户型为300左右（无地下室），均以总价计240万以上；n二期另一组团于06年底推出，面积在300平方米以上，均价在260万元/套以上，赠送花园和车库，现余60套房源左右。青山湖板块分析青山湖板块分析锦绣钱塘青山湖板块分析青山湖板块分析青山湖畔位置临安青山湖水库旁开发商浙江临安中都置业有限公司规划形态别墅、排屋、公寓、度假酒店（其中别墅（其中别墅10001000多幢）多幢）规划设计总占地面积3641亩总建筑面积90万平方米容积率0.25左右绿化率7

36、4.90%户型主力户型联体230平方米左右，别墅300平方米左右户型范围联排联排180-260180-260平方米，别墅平方米，别墅250-250-300300平方米，原生陡坡别墅平方米，原生陡坡别墅400-400-500500（花园面积（花园面积500-600500-600）配套配套设施五星酒店、网球场、游艇码头、儿童乐园、室外戏水池等n2005年5月，一期秀湖居77户联体别墅开盘，户型面积大致在187-330平方米之间，均价在每平方米5400元左右，基本售完；n现在售的为德国印象阿尔卑斯原乡别墅，300-400万；n2006年10月中旬推出原生陡坡别墅22幢，其中8幢现正处于内部认购状态。

37、引入德国建筑科技，提出“被动式节能住宅”概念，面积为400-500（花园面积500-600），总价280万600万。 青山湖板块分析青山湖板块分析青山湖畔n桃花源总占地达2700亩，整个园区分东、西、南三区开发，东区已全部售罄并交付。n桃花源西区占地约590余亩，共规划建造136栋独立别墅。n目前已建造126栋建筑面积约330500平方米，私家庭院面积约10002000平方米的独立别墅，于2005年年底开始陆续交付。n06年8月推出南区一期水岸别墅，地上建筑面积约380平方米左右，地下建筑面积约200250平方米左右，基地面积10001500平方米左右，全装修价格在7001000万之间。n20

38、06年9月杭州房交会期间隆重推出10栋江南园林建筑十锦园别十锦园别墅墅，其每栋别墅的建筑面积平均约1000平方米左右，基地面积平均约4.5亩左右，价格在3000万左右。典型项目分析绿城绿城- -桃花源总体介绍桃花源总体介绍典型项目分析项目项目名称名称位置位置建筑建筑形式形式项目规模项目规模楼盘特色楼盘特色配套配套价格价格装修装修产品产品桃花源余杭区凤凰山南麓风景秀丽的丘陵地带，距杭州市区18公里 独立别墅总占地总占地2700亩亩1、园区内部的山坡、小溪、池塘等自然景观优越2、每栋别墅的基底占地面积平均约4.5亩,3、产品丰富,有山地别墅、园景别墅、水岸别墅、庭院别墅、小院别墅等产品类型。4、推

39、行室内精装修和私家院落精装修安保系统智能控制系统消防系统变频供水系统单价最底价：17500西区总价约3000万一套精装修西区，每栋建筑面积在330500平方米，私家庭院在10002000平方米；有十栋建筑面积在1000平方米左右一套，基地平均占地4.5亩绿城绿城- -桃花源桃花源典型项目分析绿城绿城- -桃花源桃花源典型项目分析绿城绿城- -桃花源桃花源典型项目分析绿城绿城- -桃花源桃花源桃花源的推广桃花源的推广核心诉求：品牌、品质、品位，绿城出品精装修别墅携绿城品牌之威，开杭州精装修别墅品质先河，以自然环境结合绿城对环境景观的良好营造供品质生活。记忆点（区别点）：精装修突出园区的自然突出园

40、区的自然山水山水典型项目分析绿城绿城- -桃花源桃花源面积段总套数总面积已售套数成交均加已售套数比例4204612294971915021元/86%上市场销售情况上市场销售情况目前在售的是2006年9月上市的南区独立别墅，销售比例高达86%。l南都.西湖高尔夫别墅地处杭城西南风景区-“之江国家旅游度假区”内。l坐拥杭州西湖国际高尔夫乡村俱乐部4000亩的灵山秀水。l首期别墅占地170亩，共建有78幢独立别墅。它位于西湖高尔夫球场中的钻石地块，并被 6个球道所环绕。l南都.西湖高尔夫别墅平面形状成三角形，三边均面临高尔夫球场，10个别墅组团沿边依次布置。l社区不仅绿地开阔、地势平缓、并充分将西湖

41、高尔夫球场上的草坡、水体、果岭等环境景观全l部融入社区生活中，尽现尊贵生活品位。 典型项目分析南都西湖高尔夫别墅南都西湖高尔夫别墅典型项目分析项目项目名称名称位置位置建筑建筑形式形式项目规模项目规模楼盘特色楼盘特色配套配套价格价格装修装修产品产品西湖高尔夫别墅杭城西南风景区：之江国家旅游度假区内独立别墅总建筑面总建筑面积积3万平方万平方米；共米；共81栋独立别栋独立别墅墅1、位于之江国家旅游度假区内2、坐拥杭州西湖国际高尔夫乡村俱乐部4千亩灵山秀水3、园区内充丰体现出“高尚、运动、健康”的别墅社区气质。4、小区内部保留原生态景观资源杭州西湖高尔夫球场均价：1.8万元/平方米；二期5001400

42、万元一套全装修单栋面积在320550平方米南都西湖高尔夫别墅南都西湖高尔夫别墅典型项目分析南都西湖高尔夫别墅南都西湖高尔夫别墅典型项目分析南都西湖高尔夫别墅南都西湖高尔夫别墅n宣传重点营造“高尚、运动、健康”的别墅氛围，成为新世纪初杭州第一个面向全国和海外销售的国际化楼盘，是浙江乃至华东地区综合品质最高的别墅群。典型项目分析南都西湖高尔夫别墅南都西湖高尔夫别墅优势：优势：1 1）GOLFGOLF资源：资源：杭州西湖高尔夫球场是浙江省唯一国务院批准建设的拥有两个标准18洞国际锦标级的高尔夫球场。杭州西湖高尔夫俱乐部是浙江省唯一的国内高尔夫俱乐部联盟创始会员，具有不可替代性和不可再生性，提升了运动

43、场周边高尔夫别墅的稀缺魅力和独具品质。2 2）合理规划：）合理规划：南都西湖高尔夫别墅首期平面形状成三角形，三边均面临高尔夫球场，10个别墅组团沿边依次布置。3 3）材质高档：）材质高档：高尔夫别墅采用自然的森鹰德式纯木窗，片岩的基座和烟囱结合瓦蓝的大斜屋顶。劣势：劣势：逾期交房：逾期交房：逾期交房近个月又不履行合同赔款条款，降低开发商信誉 。典型项目分析南都西湖高尔夫别墅南都西湖高尔夫别墅分析结论与建议l市场上市场上220220300300平方米这个面积段的排屋销售情况最好。平方米这个面积段的排屋销售情况最好。l供应主力是普通中档排屋，经济型及豪华型排屋、别墅量不是很大。供应主力是普通中档排屋，经济型及豪华型排屋、别墅量不是很大。l经济型别墅、排屋销售情况较好。经济型别墅、排屋销售情况较好。l豪华型别墅（在市场上有较好口碑的，如绿城桃花源、九溪玫瑰园豪华型别墅（在市场上有较好口碑的，如绿城桃花源、九溪玫瑰园等高档别墅项目）去化率较高。等高档别墅项目）去化率较高。谢谢聆听谢谢聆听!