房地产物业公司业主委托管理服务企业 万科物业 组织建设手册P47.doc

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1、组织建设册 目 录一、组织理论与公司组织设计概论 3二、*物业管理公司组织架构 11三、*物业管理公司岗位职责 16下期顾问书预告 48（一）组织理论与公司组织设计概论一、概述1、组织的概念： 组织是一个有共同目标和一定边界的社会实体和活动过程及活动系统，是人们为了达到某种共同的目标而结成的统一体。组织由四个层次组成，即个体、群体、组织、组织的社会环境。组织成员虽各有自己的个人目标，但他们作为组织成员之一，在组织内部相互联系和协作配合，因此还必须具有共同的组织目标。2、组织成长发展的主要动机：1) 自我实现，组织的管理者自身必须具有较强的自我实现的信念，它将有力地推动组织的发展。2) 留住优秀

2、人才，能否吸引并保住具有高水平的管理人员和工程技术人员，对组织的发展成长关系甚大。3) 追求经济效益。3、组织的发展阶段： 组织的不同发展阶段，其组织结构、管理方式、领导作风和管理体制等方面，都有较大的差异，每个阶段均有特殊的需求和要解决的问题。一般的组织的成长发展，大体上都要经历创业、聚合、规范化和成熟这四个主要阶段：1） 创业阶段：组织的建立是创业者全力进行开拓性活动的结果，属于集权阶段。特点：组织处于幼年时期，规模小，个人决策指挥，高层管理者直接设计组织结构和控制系统，为争取生存发展单一的产品和劳务是组织的目标。2） 聚合阶段：组织的迅速发展阶段，引进具有管理才能的人才，开始确立新的组织

3、发展目标，按照权利等级、工作设计、初步分工等原则，建立起各个部门。特点：组织处于发展的青年时期，发展迅速，员工对组织有很强的归属感和使命感，大部分组织结构和信息沟通是非正式的，由具有很高权威的领导者为组织指明方向和目标。同时，基层的管理人员要求有更多的自主权，而高层领导者又不愿放弃对下层的管理权，从而产生了上下级之间在自主权上的矛盾。3） 规范化阶段：这个阶段要设置和使用控制系统和信息系统，通过制度、条例、计划等规范化体系解决上下级的矛盾。特点：组织处于发展的中年时期，出现行政等级制结构，工作分工明确并制定了规范化、程序化的各种规章制度，高层管理者和管理部门进行了分权，但同时又进一步完善了正式

4、控制系统。4） 成熟阶段：进入成熟阶段，要通过加强协作和配合、管理人员的碰头会和组织任务小组等形式，来克服文牍主义，精简体制，对原有组织进行一次更新变革。特点：组织规模大，有很强的行政等级组织结构，有大量的控制系统、严格的规章制度、条例和程序，高层管理者对于组织的社会地位和声誉极为重视。4、组织结构设计的基本原则：为了发挥物业公司组织机构的整体功能，实现公司的总目标，组织机构的设置应遵循以下原则：1）目标原则公司有自己的经营发展目标，组织机构的设置必须以公司的总体目标为依据。从某种意义上讲，组织机构的设置是实现公司总目标的一种管理手段。因目标设置机构，因机构设职设人，这是组织机构设置的目标原则

5、。2）统一领导与层次管理原则公司的经营战略和重大决策权应集中在高层领导手中，而日常工作的管理与经营权力则逐级授权，实行层次化管理。统一领导是各项工作协调进行和实现总目标的决策保证，分级层次管理则是充分发挥各级管理人员积极性的机制保障。如果公司的高层领导整日忙于事务性工作而很少花精力去考虑重大决策问题，则不仅会影响各层次管理人员的积极性，而且会使企业逐渐失去长远的战略目标，甚至迷失发展方向。这是企业逐渐步入正轨的情况下，高层领导尤应注意的层次化管理问题。3）分工协作原则分工协作是社会发展进步的标志，它不仅能提高劳动生产率，而且能发挥整体效益。公司能否最大程度地发挥出整体效益，取决于组织机构的专业

6、分工与相互协调。公司总的目标如能分层次落实到各个部门，使之各司其职，相互协作，目标也就不难实现了。4）责权对应原则整个公司的责任和权力是对等的，委以责任的同时也必须委以自主完成任务所必需的权力。有责无权，不仅不能调动管理人员的积极性，而且使责任形同乌有，最终无法保证公司任务的完成；有权无责，必然助长官僚主义，导致权力滥用。5）有效管理幅度原则管理层次：用来描述组织纵向结构特征的一个概念。如果以构成企业纵向结构的各级管理组织来定义，管理层次就是指从组织最高一层管理组织到最低一级管理组织的各个组织等级。一个企业的管理层次的多少表明其组织结构的纵向复杂程度。管理幅度：指一名领导者直接领导的下级人员的

7、数量。管理幅度的大小往往反映上级领导人直接控制和协调的业务活动量的多少。管理层次和管理幅度，在组织结构中成反比关系。即管理层次越多，管理幅度越小；管理层次越少，管理幅度越大。管理层次和管理幅度要根据工作性质、工作复杂程度、工作条件、领导及部属能力大小而定。在处理管理幅度与管理层级的关系时，一般情况下应尽量减少管理层级，尽可能地扩大管理幅度；否则，管理层级多了，人员和费用也多了，会影响公司的经营效率。但是，有效的管理幅度必须考虑到机构特性、管理内容、人员能力以及组织机构的健全程度等因素，管理幅度过大同样也会影响公司的经营效率。5、组织结构的主要形式1）直线制这是最简单的企业组织管理形式。特点是企

8、业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。其优点是集指挥和职能与一身，命令统一，责权分明，指挥及时。缺点是要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。因此这种组织形式适用于业务量较小的小型企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的业务管理。经 理维 修 部 主 任服 务 部 主 任组长组长组长组长组长组长2）职能制在直线制组织基础上为各级领导者相应地设置职能机构或专职人员。他们既能在各自的职能范围内有权直接指挥下属单位，又能协助领导工作。其优点是能适应企业管理复杂的特点，可以减轻领导人的工作负担；缺点是容易形成多头领导，造成职能人员和部门都有指挥权，不利于

9、健全责任制。这种组织形式适合于业务比较复杂、服务项目较多的企业，但现在已很少采用。总 经 理人事经理品质经理财务经理经营经理3）直线职能制这是在职能制和直线制的基础上，把垂直指挥职能与职能部门的专业管理职能结合起来，即可保持直线的统一领导和指挥，又发挥职能部门作用的一种组织形式。它的特点是在各级领导者之下设置相应的职能机构或人员，并将管理人员分成两类；一类是行政指挥人员，对下级进行指挥；一类是职能管理人员，是各级领导的参谋和助手，对下级没有指挥的权力，但如果受行政负责人委托，可在自己主管的业务范围内负责某方面的管理工作。其优点是既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。缺点是横向协调

10、配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要向直线领导机构和人员请示报告后才能处理，影响工作效率。它适合于中等规模的企业，是目前较多采用的组织形式。总 经 理人事经理品质经理财务经理经营经理管理处3管理处2管理处14）事业部制按照“集中决策、分散经营”的原则，在总公司下设事业部。各事业部则在总公司制定的政策、目标、计划的指导和控制下，根据经营管理的需要设置组织机构。它的特点是，根据经营管理活动内容和专业的不同，建立独立的事业部。每个事业部在总公司的领导下，实行独立核算，独立经营，都对公司负有完成利润计划的责任。同时在经营管理上拥有相应的权利。这是目前大型企业比较适合的一种组织形式。事业部的主要优

11、点是：各事业部在容许的范围内独立经营，提高了管理的灵活性和对市场的适应性，又具有较高的稳定性，有利于最高管理机构的摆脱日常事务工作，能够集中精力作好决策和大政方针的研究；有利于建立考核管理人员业绩的标准。事业部部制的主要缺点是机构重叠，管理人员浪费；易于造成各事业部之间的本位主义 ，影响事业部之间的合作。公 司职 能 机 构职 能 机 构事业部3事业部2事业部1职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构业务处业务处业务处业务处业务处业务处5）矩阵制这是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，又按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式。其特点是在同一组织中既

12、设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统，参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组领导。它是优点是：有利于加强各职能部门之间的协作配合；各项目组可以根据特定的任务和目标灵活变化，组织结构适应性强；有利于根据性质把具有有关各种专业知识和技能的人员结合起来，充分发挥他们的积极和创造性。缺点是：组织结构的稳定性较差，人员经常变动；需要增加项目经理，人员较多。机构臃肿；容易形成多头领导，部门之间关系复杂，职责不清。矩阵制组织结构适用于规模较大、业务种类繁多、综合经营较强，专业服务组较多的企业。 总经理职能部职能部职能部项目部项目部项目部6、组织结构设计的程序确定组织设计的基本方针和

13、原则进行职能分析和职能设计 设计组织结构的框架联系方式的设计管理规范的设计人员配备和培训体系的设计各类运行制度的设计反馈和修正（二）*物业管理公司组织架构一、*公司组织建设的基本思路：示范：*物业管理有限公司成立初期，管理项目限于*花园一项目，若组织层级过多则易造成在工作沟通、衔接方面的不畅并导致管理效率低下。因此，在公司发展初期，应先行规范业务管理，同时从发展的角度考虑，设立的组织架构必须具有丰富的可塑性，必须既能满足当前阶段发展的需要，又易于职能的扩充与转换。项目初期拟设立*物业管理有限公司与*花园管理处合二为一的组织架构，在组织层级和部门设置上进行了精简与压缩，易于工作协调。同时以业务管

14、理和职能管理为两大主干，组织职能的线条划分比较明晰，避免了职能重叠，多头管理。在该组织架构中，物业公司总经理下设两名部门经理，公司内部分设综合办公室和客户服务中心共两个部门，两位部门经理向总经理负责。随着公司业务的发展壮大，当出现多项目操作时，可将原架构中综合办公室的职能提升，设置为职能管理部门；客户服务中心则转变为物业管理处，其中客户服务中心对外代表公司接受客户服务，对内代表客户提出服务需求，因此客户服务中心经理具有组织协调其他业务部门的职责和权利，在组织上保证以客户为中心原则的体现。*物业管理有限公司组织架构的基本思路是：全面顺利介入*花园的物业管理，保证*花园的物业管理在一个较短时期内，

15、达到较高的管理服务水平。在此基础上逐步推进物业公司的发展，丰富健全物业公司的各项职能。二、该组织架构特点：1) 体现了以顾客为中心的服务理念。四个业务部门围绕客户服务中心运作，客户服务中心对内代表客户提出服务要求，对外代表管理处接受服务申请。2) 调整灵活。在业务范围逐渐扩大的过程中，可通过在业务口增加人员，在行政职能口岗位细分（品质和培训分拆、人事、信息、资料分拆、行政后勤和采购分拆）来加以解决，而不必在架构上进行大的调整。3) 便于人才培养及储备.除各业务口负责人外，客户管理员、品质培训人员均对部门的各项业务较熟悉，有利于公司管理梯队的培养。12 顾问书 三、*物业管理有限公司组织架构图总

16、经理客户服务中心综合办公室清洁绿化部工程技术部安全管理部安全班三安全班一安全班二家政服务班行政后勤人事培训采购物业出纳物业会计信息资料社区文化客户大使经营管理装返修管理绿化运行班前台接待清洁运行班家政维修班设备运行班公共维修班品质管理 13- -四、*物业管理公司组织架构说明 公司内部共设置两个部门，分别为：综合办公室、客户服务中心。 公司总经理下设一名综合办公室主任和一名客户服务中心经理。项目初期业务量不大且成本控制要求高时，客户服务中心经理可由总经理兼任，也可在公司发展壮大或需要人员储备时，单独任命经理。由于该经理职责涉及管理处主要业务，可作为管理处经理的储备人选，客户服务中心经理的选择既

17、可从客户管理员中提拔也可从业务部门负责人中抽调； 客户服务中心设立安全管理、工程技术、清洁绿化部门、客户服务部门，下设现场操作岗位，安全班、公共维修班、设备运行班、家政维修班、绿化运行班、家政服务班、清洁运行班、前台接待、装返修管理、经营管理、客户大使、社区文化的岗位。 综合办公室主任负责品质、财务、人事和后勤等工作的管理。在初期部分岗位可以兼任（如人事与培训，信息与资料管理），业务扩大后则可拆分为品质、人力资源、行政后勤部等职能部门。 以上组织架构人员可考虑前期运行阶段的成本和工作量，适当在人员上进行兼职，待后期管理规模扩大和收入正常后再分别设立。（三）*物业管理公司岗位职责一、总经理岗位职

18、责1. 负责制定公司中长期发展的经营管理目标和经济效益指标，负责评审公司管理体系，制定公司管理方针和目标2. 负责根据公司中长期发展的经营管理目标，研究和制定公司当年度的经营管理目标，指导公司各部门制定相应的经营管理目标。3. 负责监督公司企业文化、理念方针、规章制度在各部门的实施情况，促进公司与员工的双向沟通，为人力资源效益的提高创造条件。4. 对公司各项经营管理工作之最终结果负责，对外加强公司与政府职能部门的沟通和联系，对内培养和开发公司高级经营管理人才。5. 检查、监督、考核各部门的工作情况，协调各部门之间高效有序的运作，确保公司可持续发展。6. 对公司各级管理人员及各项经营管理工作有建

19、议和最终评审权。7. 负责公司固定资产购置的审批、报批，严格按上级公司各项管理制度执行，并为最终结果责任人。8. 贯彻财务管理制度，严格控制经营成本，监督各项应收帐款、保证公司资金安全，严格做好各项费用支出的审批工作。9. 为公司安全生产工作第一责任人，负责有关工作的组织、落实和监督。10. 负责协调、处理与地产的有关业务对接工作，并负责向其报告有关物业管理中需地产协调解决之事宜。二、综合办公室主任岗位职责在公司总经理的领导下，根据公司总体战略发展目标的需要和上级公司的政策，贯彻落实适合公司人事、财务、品质政策，保证相关政策有效推进公司发展。1 通过组织深入的调查研究，及时掌握公司内外部信息，

20、向公司提供及时、准确、有效的各类信息及分析结果，为公司决策提供资讯依据及合理化建议。2 依据公司中长期发展的经营管理目标，拟订公司年度工作计划。3 负责公司信息管理，不断完善公司信息管理制度，维护和保持公司信息渠道的畅通。4 负责收集政府颁布的与公司业务有关的法令、法规、条例及行业管理规定，及时整理并下发各部门，并按最新要求执行。5 负责公司对外公共关系的建立、保持，处理公司对外事务及同行业交流、参观的接待、安排工作；负责公司企业形象宣传及公司CI工程之推广应用。6 负责公司法律事务的协调处理，并协助各部门通过法律途径追缴各类拖欠款。7 负责对外发送文件、外来文件的跟踪、转发，并落实批转情况；

21、8 负责公司公章、法人委托书、法人证明书、介绍信的管理工作。9 负责督导在公司范围内组织实施的质量策划、品质监控、品质保证、品质改善以及专业技术改善等工作，确保公司整体服务质量的不断提升，满足公司发展需要。10. 负责公司主管级以下人员的定级、加薪的最终审批，负责主管级及以上人员任免的审核。11. 依据公司年度经营计划，组织编制年度固定资产购置计划和资金收付计划，跟踪、分析计划执行情况，保证资金的有效运转。12. 组织、保证各项财经法规、制度的贯彻执行，协调、监督经济政策、财经纪律在执行中的严肃性与灵活性，保障公司利益与财产完整。13. 建立健全经济核算体系，组织、监督公司的会计核算和财务管理

22、、税务管理工作，保障公司利益与财产完整。14. 负责审批本部门的组织架构、岗位职责、人员定级及福利奖惩等。负责审批本部门的费用支出。15. 负责考核本部门人员工作绩效，主持考核面谈，采取有效的激励措施，促进所属部门高效完成工作。三、人事管理岗位职责人事管理岗位主要负责公司人力资源招聘与甄选、业绩考核的设计及实施、考勤管理、劳动合同签定及管理、公司内外部人事手续办理、人事档案管理、计划生育管理、薪资福利管理及出纳等工作，其主要职责如下：1.负责与相关政府部门、人才交流服务中介机构及相关单位保持良好业务关系，熟知人事、劳动法规及各项业务办理流程。2.负责根据公司人力资源规划及岗位编制，制订人员招聘

23、计划，安排、组织公司专业技术人员及管理人员的招聘、笔试、面试、体检工作；每次招聘完成后，整理新进职员、职工个人资料，交部门领导审批后存档。3.协助并监督各业务部门员工签约和有关劳动用工手续及时正确办理。4.负责准备、提供、保存各类劳动局、社会保险局等相关单位检查组要求的检查资料；每年负责办理工资联审、劳动年审、社会保险年审等手续。5.负责完善公司定岗定编工作，核定岗位编制及职责。初审各部门组织架构和岗位职责，就各部门岗位设置及人员安排提出合理化建议。6.监督各部门每月核查需持证上岗人员持证状况，提前三个月通知证件到期人员进行年审，确保公司所有持证上岗人员证书的有效性；协助各部门办理专业技术类人

24、员的各类上岗证书、等级证书的取证、年审工作。7.负责公司绩效考核系统的不断完善，保管考核档案。8.负责妥善保管公司各类人员的人事档案、人事类文件及资料。9.负责完善各类人员的录用及拟转正人员报批手续的办理。10.负责办理各部门人员的离辞职手续，结算离职工资，报综合办公室主任审批，并及时将各类离职人员的资料转档。11.负责公司转正工作牌管理工作。每月定期编制、发放最新职工名单及公司电话通讯一览表。12.负责各部门人员考勤；每月3日前收集各部门员工考勤、考核、加班、工资表，制作人员考勤表，经初步审核后，报综合办公室主任审批。负责制做节假日加班补助费。13.负责公司员工各类保险手续办理：每月10日-

25、15日编制公司参加社会保险情况月报表报社保局，并复印存档；每月25日打印上月社会保险金交缴情况表；负责每年定期办理团体人身意外伤害保险，并按季度作相关调整。14.负责公司各类员工的劳动合同签定及管理，定期在劳动部门办理公司各类员工的劳务用工手续；根据实际情况，每季度至少一次在劳动及公安部门办理劳务暂住证手续。15.负责公司全体职员工的计生工作，参加各级计生工作会议。16.负责公司其他人事内务工作，完成领导交付的其他工作。四、培训管理岗位职责培训管理具体负责公司培训管理、员工活动策划、组织等工作，主要职责如下：1. 负责运用培训实施、评估手段，保证培训的有效性，帮助员工更新观念，提高业务技能，增

26、强员工应变工作环境要求的能力。对相关人员职业生涯规划进行培训、指导，使其发展与公司发展相契合。2. 根据人力资源计划，合理运用培训资讯及资源，负责公司各类人员的外聘、外送培训计划的制订，送综合办公室主任审批，计划实施后做好相应的质量记录。3. 组织备课会、新课程试讲、培训评估会，认真准备、及时处理解决培训过程中出现的问题，不断改进和完善培训组织工作，提高培训质量，保证培训效果。4. 负责根据公司年度培训大纲，编制新课程开发计划，结合公司实际情况，集思广益，策划、安排开发新的培训课程。负责审编培训教材，不断完善培训教材。5. 负责策划、安排升任主管级以上人员升职培训和考核。负责策划安排特殊工种人

27、员的培训和考核。6. 负责根据公司实际情况和公司年度培训大纲编制公司月度培训计划，经审批后，于每月1日前发送到各部门。负责相关内容的培训授课，努力提高素质，钻研培训技巧、方式方法及组织形式，使培训工作满足公司发展的需要。7. 负责对公司各部门培训计划、实施情况予以指导、监督和检查，负责培训效果的跟查。8. 负责安排、实施组织的新员工入职培训、按业务类别安排强化培训。9. 负责安排、实施由公司组织的脱产在职培训，并保存培训、考核记录。10. 负责培训需求调查和分析，培训讲师、学员表现评估，报综合办公室主任及相关人员。11. 完成领导交办的其他工作任务。五、信息管理岗位职责信息管理岗位具体负责公司

28、信息管理、资料管理和文档管理等工作，主要职责如下：1. 负责公司员工活动的策划、组织、实施。2. 负责公司各类相关信息的汇总、传递、反馈等工作。负责公司行政会议的会议记录和公司大事记录，组织撰写公司级的各类文稿（包括年工作总结、上报材料、请示、报告、会议纪要等）。3. 负责公司资料室管理，报刊杂志订阅、资料借阅、资料室开放以及公司文档管理。4. 担任本部门的通讯员，履行通讯员职责，负责按时召集部门会议，及时整理会议纪要，报送部门领导。5. 完成领导交付的其他工作。六、行政后勤管理岗位职责行政后勤管理岗位负责公司行政后勤业务的管理，主要职责如下：1 负责公司行政后勤管理的规范化建设，负责公司行政

29、管理制度、资产管理体系的不断完善，提出合理化建议，报综合办公室主任。2 负责根据公司、部门年度工作目标和企业实际经营管理需要，制定行政后勤工作月度目标和具体工作计划，并在期末进行评估总结。3 负责公司资产、剩余物资管理，掌握公司资产分布、保养、维修、报废、转移状况，审核资产的新购、调拨、报废，固定资产报废须到现场核实。4 每年6月下旬组织对公司各部门资产进行现场抽查；每年年底，配合财务人员对公司资产进行全面盘点；提出整改要求，并落实改善效果。5 负责不断完善公司住房管理规定；熟悉公司住房情况，合理安排、调配住房。6 负责公司全体人员服务礼仪的监督检查。7 负责办理公司各类证照（车辆、停车场除外

30、），并做好质量记录；负责营业执照、物业管理收费许可证、税务登记证等各类证照的年审及备案工作。8 督导各部门资产按规定完善日常的购置、质检、入库、领用、调拨、报废等工作，并定期进行盘点，监督各部门资产登记情况，做好盘盈盘亏工作。9 负责公司办公设备保养的监督管理工作，对于由分承包方进行维护保养的办公设备，做好相关质量记录；并负责公司办公设备维护保养合同的续签及费用核算工作。10 负责公司各部门办公环境、内务的监督检查，每月5日通报上月检查情况。11 根据公司CI手册规范，负责公司各类VI物品的制作。12 负责公司仓库管理工作，保证公司库存物资符合底线要求。13 根据季节变化，及时通知各部门更换统

31、一服装；服装换季前两个月，根据各部门报送的服饰需求计划，结合公司库存，统计需订做服饰数量，报部门领导审核定做。负责及时申请各类临需服装或配件。14 审核所有车辆费用的申请报告及报销单证，审核公司车辆维修、保养费用及车辆燃料消耗费用，对每项费用支出进行严格把关，努力降低费用。15 完成领导交办的其他工作任务。七、采购兼司机岗位职责采购兼司机岗位负责公司行政用车、车辆保养、采购等方面工作的实施。其主要职责如下：1. 负责落实行车安全措施，开展安全行车教育，及时掌握公司各类车辆的违章情况，并对违章情况予以通报。2. 负责安排办理公司各类机动车辆的证照办理、年审、延期、换证等手续，确保各种证照有效使用

32、，并做好相关质量记录。3. 保证安全文明的驾驶作风，准时安全地完成每次出车任务。4. 维护车辆的安全性能，按时完成车辆保养计划，使车辆处于良好运行状态。5. 保证出车时证件齐备，不得违反交通安全规定。6. 不得利用公车办私事。7. 保持车辆清洁，认真做好车辆行驶记录和使用记录。8. 负责日常零星物资采购，收集采购资料，经综合办公室主任审批后，方可采购。对手续不齐全的申请物资不予购买。9. 做到所需物资及时购买，及时入库，做好登记和报销手续。10. 了解各类物资的合理价格及要求，确保物美价廉，努力节约成本开支。11. 每月5日前对部门日常维修材料、清洁用具进行集中采购，积极认真的完成采购、供应工

33、作，保证物品质量、价格的合理性。12. 完成领导交办的其它工作。八、仓库管理岗位职责仓库管理负责公司仓库物资管理，主要职责如下：1. 每周一次对仓库进行清洁、整理，确保物品摆放整齐，标识清楚，保持仓库干净。2. 每月末对仓库物资进行盘点，报综合办公室主任审核，并予以记录。3. 每月根据当月工作计划，结合仓库现有物资填写物资申请单，并报综合办公室主任审批。4. 严格执行公司仓库物资领借用管理制度，填写入、出仓单，5. 确保账物相符及物资的安全有效。6. 承担检验员职责，负责对采购物资数量及质量进行检验并登记入库，对包装物资出现无标志、受潮、水迹、油污、破损等异样，必须打开包装进行验收，并收集、记

34、录、保存相关的文件。7. 完成领导交办的其他工作。九、品质管理岗位职责品质管理岗负责组织实施公司范围内质量策划、品质监控、品质保证、品质改善以及专业技术改善等工作，确保公司整体服务质量的不断提升，满足公司发展需要。具体职责如下：1 全面负责公司品质管理的工作，确保各项工作符合公司体系文件和各项管理制度的要求，并向综合办公室主任汇报。2 负责审核作业指导书及表格，审核程序文件，组织和落实有关更改体系文件审批后的文字打印和发放、核对工作。3 负责公司新项目的前期介入、收集原始数据和资料，组织有关人员讨论制定新项目物业管理方案，组织项目的招、投标管理。 4 负责与政府质量管理部门对接有关质量管理的工

35、作。5 负责审核内部质量审核计划、不合格报告及审核报告，维护改善内部质量审核制度，确保内部审核能公正、公平、有效、持续的开展。6 负责协助处理公司范围内重大质量事故和相关纠正、预防措施的制定和落实。7 负责处理上诉到公司、媒介和政府机关的投诉。8 监督业务部门对环境清洁绿化、机电设备的管理情况，审批环境清洁绿化改造、机电设备年度检修计划并督导实施过程。9 监督、检查各业务部门的服务提供过程。10 负责公司内部质量审核，编制审核计划，组织有关人员予以实施。监督、检查各部门对不合格报告的纠正情况，验证纠正预防措施的不效性，亲将内审结果及相关纠正预防措施提交管理评审。11 负责每年年底前向综合办公室

36、主任提交品质管理年度工作总结和下年度工作计划与目标。12 负责每年12月25日前编制下一年度内部质量审核计划，并提交综合办公室主任审核。按照年度内审计划审核月审核计划，并监督实施。13 负责组织安排每年度的顾客意见调查和半年一次的员工申诉工作，并将调查结果提交管理评审。14 向公司管理层提出合理化建议，完成领导交办的其他工作。十、资料岗位职责品质资料管理负责对公司受控文件的管理，监督检查各部门体系文件的有效性、完整性、执行情况。具体职责如下：1. 负责本部门质量记录和文档资料的标识、收集、整理、编目、借阅、归档等工作，包括电子文档的管理，综合办公室对外发文须每月底打印存档。2. 负责管理类体系

37、文件的初审工作，确保该类体系文件科学合理，维护体系文件的适用性。3. 负责质量体系文件的电脑录入工作，且须用磁盘备份两份一套，并做好相关标识，妥善保管。4. 负责组织新更改（新编制）体系文件的发放及培训工作。5. 负责收集新颁布的有关法令、法规、条例以及行业规定，确保无遗漏。重要法规、条例等及时报部门经理确认后下发各部门。6. 及时传达公司相关信息，负责本部门共用的办公用品的保管和打印机、复印纸的使用。7. 负责在每月第一个工作日统计本部门办公用品的需求情况，负责本部门办公用品的账目建立及领用登记。8. 负责跟进本部门人员对各类投诉和紧急事件的处理情况，及时提醒、协助相关质量记录的完善工作，并

38、做好归档及保管工作。9. 负责管理评审会议记录及纪要整理工作。10. 协助综合办公室主任保持与政府质量管理部门及审核机构的联系。11. 完成领导交办的其他工作任务。十一、会计岗位职责物业会计负责公司财务管理的日常工作。具体职责如下：1 正确执行公司各项经营管理方针、政策和财务会计法规、制度。2 负责组织全公司的经济核算工作，合理调度资金，及时编制各种财务报表。3 组织编制财务综合预算及决算，定期提交经济活动分析报告，提出改善经营、加强管理的措施和意见。4 参与制定公司的经营计划、投资决策、职工工资、福利政策，负责新项目可行性分析及提交分析报告。5 督导、检查各级财务人员执行财务制度和财务计划情

39、况，负责公司所有经济合同的审核及监督管理，发现问题提出解决办法，及时向财务总监汇报。6 负责组织、控制公司内部各个环节的财务收支情况。每月编制内部核算报表，检查预算执行情况，考核各部门经营责任。7 协助财务总监处理好公司与财政、税务、金融、工商等有关部门之间的工作关系。8 组织按规定程序实施的材料采购监督工作并进行物资供应商的回访。9 负责各部门的费用开支、工程结算等经济事项的审核，并按财务管理制度、开支标准和公司质量体系文件有关规定严格进行审查，包括内容、用途、审批手续和原始交易金额等。对一切不符合规定的开支和违反体系文件规定的结算，均不予审核并及时向财务总监报告。10 负责固定资产、低值易

40、耗品等的日常盘点检查和年终盘点对帐。11 实施资金计划平衡，部门资金计划汇总，编制公司流动资金计划。12 项开展日常检查，督促应收款项的催缴清收，保障公司资金安全。13 负责记帐凭证的编制及录入，库存材料的明细核对，合同、协议及部门内文档管理。对已制好的记帐凭证要进行交叉复核，审核记帐凭证所附原始交易凭证是否齐全和符合规定，审批手续是否完备，原始交易原始凭证是否与记帐凭证内容一致，以及记帐凭证对应关系正确与否。14 负责编制年度、季度、月度会计报表，并做出编表说明。15 装订记帐凭证，会计报表、各种帐册，并分类编号，负责对凭证报表帐册的妥善保管。16 负责对经营的科目及时进行清帐，应收、应付帐

41、款督促及时追收及清付。对商品、财产帐目做到帐帐相符，帐实相符。发现不符，查明情况及时上报。17 负责公司财务方面的文档管理，对公司的一切资料及个人电脑操作密码保密，绝不泄露及带出公司以外，发现有人违反，及时向财务总监报告。18 完成上级领导交办的工作任务。十二、出纳员岗位职责出纳员负责公司的银行、现金结算工作，具体职责如下：1. 负责全公司的银行转帐票据及现金的收付结算工作，当天发生的业务事项一定要在当天收付，不得积压。2. 负责审核每笔汇款单是否已按公司规定办妥付款手续，不符合规定者应给予退回。3. 负责有系统地保管未签发之支票，支票簿及已签发的支票存根联。4. 每日根据各项业务发生交易所登

42、记日记帐，结出发生额和余额。5. 负责对保险柜密码绝对保密及妥善保管锁匙。6. 负责对所管辖的收据做好收发及核销工作。7. 负责向上级领导提供资金使用状况、应付金额。8. 负责办理有关结算事项，跟查对外开放提供帐号的托收、承付业务办理情况，及时将有关协议合同归档管理。9. 完成领导交办的其他工作任务。十三、客户服务中心经理岗位职责在公司总经理的领导下，根据公司总体战略发展目标的需要和上级公司的政策，贯彻落实适合公司的小区（大厦）安全管理、环境清洁绿化、设备设施管理、客户服务政策，保证相关政策有效推进。1 负责督导公司小区（大厦）管理、环境清洁绿化、客户服务、顾客投诉、设施设备管理、维修管理、社

43、区文化活动管理等工作，确保公司整体服务质量的不断提升，满足公司发展需要。2 依据公司年度工作计划，审核所辖部门编制的年度工作计划，跟踪、分析计划执行情况，保证所本部门工作的有效运转。3 组织、保证小区各项安全管理、环境清洁绿化、客户服务、设施设备管理制度的贯彻执行，协调、监督政策的执行，保障公司利益。4 负责审批所本部门的组织架构、岗位职责、人员定级及福利奖惩等。负责审批本部门5000元以下的费用支出。5 联络和监察清洁、设备、维修分承包方，确保其提供高素质服务。6 与业主、租户和分承包方保持良好关系以加强物业管理效能。7 制定和完善部门内部的各项管理制度，岗位职责，制定各类业务工作人员的作业

44、程序及考核评分标准和奖惩措施，经报总经理批准后组织实施。确保各项工作有序进行。8 负责部门人员工作岗位、职责的合理安排和制定，不断提出合理化建议，完善部门组织架构及人员岗位职责，并负责对所管辖人员之工作绩效进行公正合理的考评。9 负责监督、管理、指导小区（大厦）安全、消防管理、清洁绿化管理、设备设施管理及客户服务管理等工作的安排、实施和检查，每周组织召开部门工作例会，及时了解处理信息、工作难点及工作中存在的问题，积极采取各种措施予以改进，并及时向总经理汇报工作质量与进度。10 积极做好本部门人员的人事管理工作，负责所辖员工的工作业绩考核，包括合理安排人员加班、值班，内务检查、文体活动的开展等。

45、11 负责组织部门内有关人员的业务培训及职业安全教育，不断提高业务技术素质。12 负责监督检查小区（大厦）治安、消防、交通等安全管理工作的实施状况，协调相关工作，提出合理化建议。负责公共预警信息公布的监督工作。13 负责监督、检查、指导小区（大厦）清洁绿化工作实施状况，协调相关工作。14 负责监督、检查、指导小区（大厦）设备设施管理工作的计划、组织落实工作。15 负责每半年组织召开顾客恳谈会，加强与业主、租户的沟通，了解客户的需要，完善各项工作内容。负责公司与顾客之间的沟通，接待业主、租户来访，阅办和处理顾客信函，处理顾客投诉，做好相关的质量记录，并按公司质量体系文件要求，安排人员做好回访工作。16 协助监督小区（大厦）日常的业务管理