茶餐厅餐厅管理资料 一茶一坐 开发工作手册P20.doc

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1、开发工作手册上海一茶一坐餐饮有限公司目 录1开发部工作职掌1.1定义1.2工作职掌2开发部工作意义 3开发工作的标准流程3.1城市规划及商圈分类：3.2信息发布与收集3.3资料初审与市政调查3.4商铺资料的审批与分类3.5房产图纸交接与合同细节谈判3.6项目审批报告3.7图纸设计交底与合同签约3.8进场交接与营建的衔接3.9餐厅与物业管理的衔接4市场开发的检讨与改善流程4.1检讨工作的意义4.2检讨工作的模式4.3开发工作的改善流程5市场开发的监管5.1市场开发监管的目的5.2开发系统的监管组织架构5.3市场开发的监管模式6附件：所有开发工作的文案备份(略省)1开发部工作职掌1.1定义:开发工

2、作是以科学的、系统的规划，选择最佳目标物业，并对该物业的技术条件进行评估，选择合理的方式与业主合作，确保该物业可以供我们开设连锁餐厅或相关配套项目的工作。1.2工作职掌:1.2.1依各市场的整体发展计划及目标客户群,对整个规划区域进行统一分析,划分不同层次与类别的城市或商圈,以确定各市场的发展方向及开发的先后顺序。1.2.2要对依顺序开发的项目进行科学评估,尤其要对该物业项目的市政发展做详细了解,要避免由于市政动迁而造成的企业不必要的损失。1.2.3要对依顺序开发的项目进行人流量的测算,并探讨营建事项、营运事项对该项目的支持，以评估该项目是否科学、合理。1.2.4要充分了解项目情况,有计划地准

3、备谈判资料和谈判策略,要求每个合约都要达成公平、合理、安全的原则目标，并与业主建立良好关系。1.2.5要配合公司营建部完成与物业工程部的技术条件交接,要做到有利、有理、有节，并磨合好两个部门的关系，为良好地完成营建工作打下一个基础。1.2.6要配合营运部做好餐厅管理组与物业相关部门及相关人员的衔接工作,确保营运工作在物业部分的保证和配合。为营运的顺畅创造良好的外部环境。1.2.7要维护与已开发项目业主的良好关系,为日常工作的协调、突发事件的协调及合约维护的协调建立良好的合作关系。1.2.8要及时对已开发的项目进行检讨,了解成功的经验与失败的教训,并通过改善流程来完善开发工作手册。为今后的开发工

4、作建立有效、完善的系统，以提升开发的成功率。1.2.9要妥善处理开发信息，并与发展商及中介机构保持良好伙伴关系，建立广泛社会关系，为推动各市场的进一步发展建立广泛的、有效的、系统的信息资源库。2开发部工作意义 2.1优秀的开发工作可以为企业的发展提供良好的资讯，以确保企业能正确、快速、稳定的成长。2.2优秀的开发工作可以有效推动企业发展，提升品牌知名度，扩大市场占有率。2.3优秀的开发工作可以建立良好的社会网络，树立良好社会形象。2.4优秀的开发工作可以明确工作目标，减少重复工作，提升工作效率。2.5优秀的开发工作可以有效协调营建部、餐厅与业主的相互关系，缩短交接期，压缩成本空间，提升成功机会

5、。2.6优秀的开发工作可以寻求合理的合作条件，为双方求得双赢的良好局面。2.7优秀的开发工作可以为选址提供专业资讯，防止因政府行为而可能造成的企业损失（通常这类损失数额巨大）。2.8优秀的开发工作可以为企业的发展提供源源不断的能量(新市场),确保企业持续恒久的发展势头。3开发工作的标准流程3.1城市规划及商圈分类：3.1.1定义：依各个市场所属区域内的各个城市的人口数、市区面积、国民生产总值、社会消费品零售总额、全年城市居民人均可支配收入以及全年城市居民人均消费性收入等参考数据，并考量该城市在当地区域中所处的地位及重要性，将各个城市划分成不同类别的城市。依此类推,可在每个城市内划分不同类别的商

6、圈，作为判别开发先后顺序的依据。3.1.2城市分类:一类城市: 一般为自然行政区划的省会级城市，或者是该自然行政区划内重要的经济中心、旅游中心，要求人口密度、人口数、人均收入、国民生产总值、社会消费品零售总额等数据均名列该自然行政区划的前茅。是我们开发的第一优先选择。二类城市: 一般为自然行政区划的副省会级城市，是该自然行政区划内次重要的经济中心或旅游中心，一般要求人口密度、人口数、人均收入、国民生产总值、社会消费品零售总额等数据均仅次于省会级城市。是我们开发的第二选择。三类城市: 一般为自然行政区划内的县级城市，相对一、二类城市而言，人口密度、人口数、人均收入、国民生产总值、社会消费品零售总

7、额等均比较靠后，只能作为市场开发的储备，只有当我们的企业取得良好的发展，而且整个社会取得良好进步的前提下，才能作为我们可以考虑的开发选择。3.1.3商圈分类：一类商圈： 一般为该城市的商业、经济、旅游中心，要求该地区的人口密度、人口数（含游客等流动人口）、人均收入、社会消费品零售总额等数据均名列该城市的前茅。是我们开发的第一优先选择。二类商圈： 一般为该城市的次商业、经济中心，要求该地区有较高的长住人口数，人均收入、社会消费品零售总额等数据要高于该城市的平均水平。是我们开发的第二优先选择。三类商圈： 一般为该城市的人口聚集区，人均收入及社会消费品零售总额等数据要低于该城市的平均水平，一般不予考

8、虑，只有当我们的企业取得良好的发展，而且要全力扩大在该市场的占有率，并经过严密的分析评估时，才能予以考虑。3.2信息发布与收集:3.2.1依城市规划及商圈分类的结果,用正式的书面形式,将商圈要求及商铺的技术条件告知专业地产中介公司及地产开发商，或通过广泛的社会网络发布信息，以征集商铺，然后将反馈的商铺资料进行分类归档。3.2.2通过公司的专业地产开发人员掌握需求商铺的资料及开发商或业主的背景资料，并了解商铺的技术条件和现在租赁户的状况（包括合约情况），然后将收集的资料整理备用。3.3资料初审与市政调查:3.3.1商铺资料的初审:1) 商圈核对：以企业要求的商圈类别为核对标准，对于略低的商圈，一

9、般要求紧贴标准商圈，而且其他条件非常匹配，方可通过初审。2) 技术条件：要求符合公司的基本条件，对于要增容的部分， 要做测算，并且其他条件要非常符合公司要求，方可通过。3）租赁年限：一般要求不得少于五年，对于业主方不能保证五年的商铺，要特别留意市政规划的动向，除非该商铺的位置及条件非常好，经测算具有极高的投资价值，且周边又无可选择的情况下，方可通过初审，并要在合同中注明赔偿条款，才可签约，以保护企业不受任何损失。4）审核人员： 由地产开发部第一责任人负责初审工作。3.3.2商铺的市政调查:对于通过初审的商铺要进行专门的市政动拆迁调查,通常大型的物业，尤其是新开发的物业都能提供市政规划的红线图纸

10、，一般问题不大。而对于一些比较陈旧的物业楼盘，尤其是物业结构比较老式的楼盘要特别小心，要从所属区域的规土局了解准确的红线范围，对于红线外的物业一般不予考虑，对于暂时不确定的，但又非常优秀的商铺，必须经过严密的测算，的确具有很大的利润空间，且要从合同上予以保护，并经法务部确认无误，才可签约。3.4商铺资料的审批与分类:3.4.1对通过初审的目标物业要进行大致的项目调查,了解物业情况、商圈情况、交通情况，并用数码相机拍摄目标物业对面180度广角的商圈情况、目标物业门面180度广角的商圈情况。3.4.2将通过初审并经过项目调查的商铺资料加以整理与汇总后，填写项目确认报告（详见附件:文案一），交总经理

11、审批。3.4.3将未通过初审的商铺资料和未通过总经理审批的商铺资料，归入开发资料汇总表，以建立将来第二步市场开发的信息资源储备库；将通过总经理审批的商铺资料，归入开发资料追踪表，以便进一步跟进选中的商铺。3.5房产图纸交接与合同细节谈判3.5.1房产图纸及房产权证的交接： 应要求业主方提供比较详尽的建筑图纸、房产权证及所能提供的技术条件（包括水、电、煤的接入位置和条件，空调的情况，排污的条件，建筑结构和建筑材料等）情况，为作业准备第一手资料，并为营建工作及产权确认打下基础。3.5.2标准租赁合同与合同细节谈判1） 标准租赁合同(详见附件:文案二)2） 参照标准租赁合同的条款细节及物业的现有条件

12、，制订详细的谈判计划和谈判策略，并结合市场行情，与业主进行沟通、谈判，将双方的条件都往中间接近一些，为双方的合作建立基础，要求在维护自身利益的前提下，力争达成双方的合作。3.6项目审批报告:3.6.1人流量的测算报告(详见附件:文案三)人流量测算的说明：以目标物业的沿街或对面的人数为测算对象，按照不同的时段，分别计算各时段的双向通行人数，即为该时段的人流量。注1：如果街上有交通隔离带：则通行口距物业30米内，要计算两面双向人流量；通行口距物业80米内，要计算门面的双向人流量和对面人流量的一半；通行口距物业80米以外的，只能计算门面的双向人流量，对面的人流量不可计算。注2：测算时段及时间的解释：

13、时段以开市前的一小时为起始计算段，以收市后的一小时为最后计算段，其中每半个小时为一个计算段。最好以一月为最少测算时间，但考虑到工作量及成本，一般最少不少于一周，否则不具有代表性。注3：做人流量测算一定要记录当天的天气情况，以便考量客观因素对人流量的影响。3.6.2营运业绩预估报告(详见附件:文案四) 根据目标物业的商圈特点、物业情况，找出已开的对等餐厅作为比照对象，再根据测算出的人流量、人均消费、消费人数捕获率等数据，来预估目标物业的周营业额，并测算利润额，以考量是否具有投资价值。3.6.3营建项目评估报告(详见附件:文案五)根据目标物业的业主所提供的技术条件、房产条件，对我们所必须要求的基本

14、营建条件、基本营运条件，作出评估，以计算是否有水、电、煤的增容费、房产改造费用等额外的投资及正常的环保投资费用、营建费用、安全设施费用等投资额，以测算开设餐厅的前期投资费用及从营建的角度评估该房产是否具有投资价值及可行性。 3.6.4新址项目评估报告(详见附件:文案六)1） 全面、详细地阐述目标物业的地理位置、人口情况、交通情况、竞争对手、合作伙伴、产权归属、周边环境及各项费用的投入与产出情况，并针对分析的结果给出明确的结论。以供本市场的地产委员会作参考。2） 对本市场的地产委员会所讨论的意见进行整合，然后对初稿的新址项目评估报告进行修改，使其更趋完善，并报各大区总部地产委员会审批。3.6.5

15、项目审批人员：1)各市场地产委员会成员：各市场的总经理、副总经理和各部门第一负责人。2）总部地产委员会成员: 各大区总部的总裁、副总裁、地产部总监和地产部高级经理。3.7图纸设计交底与合同签约3.7.1对通过总部审批的项目（不通过的不予考虑），要请设计师进行施工图的设计（由营建部实施）。与此同时，开发部要与业主进行进一步的条件确认及租金的进一步洽谈，特别是免租期的讨论，目的是为施工准备赢得充足时间。3.7.2在所有条件都确认,租金无法再争取,并且施工准备都完成的前提条件下,可请各市场的总经理签署租赁合同(先要签署法人授权委托书)。并进行公证，以保护双方的权益。3.8进场交接与营建的衔接3.8.

16、1开发部要协助营建部的进场交接工作，要确认所有的水、电、煤的进场位置与合同相一致，排污的位置也要确认，并要介绍业主的工程负责人与我司的营建负责人相识，为以后的工作打下基础。3.8.2要不断磨合双方在施工期出现的问题，为营建的顺利完成和提前完成创造条件。3.9餐厅与物业管理的衔接3.9.1施工完成，在工程队撤退、营运进场前要协助餐厅管理组认识物业的相关管理人员，为日后的营运工作打下基础。3.9.2并在营运开始后，要协调餐厅在日常营运中与物业管理部门产生的矛盾，保证营运的顺利与流畅。4市场开发的检讨与改善流程4.1检讨工作的意义:4.1.1定义:是对已开餐厅的营运业绩与原先预估的营运业绩作一比较,

17、找出造成差别的原因,并通过改善流程对开发手册作出修正,以作为今后开发工作的指导,来保证开发的成功率.4.1.2意义:1）能有效地避免商圈变化造成的划分标准的变化，保证开发工作的正确性。2）能有效地避免不必要的重复劳动，保证开发工作的连续性和有效性。3）能有效地避免重复的分析错误发生，保证连续开出质量优秀的餐厅来提升士气。4）能有效地规避政府行为所带来的风险，保证开发工作的安全性和企业的长效发展。5）能及时地弥补合作条件上的疏漏，保证双方合作的顺畅，避免给公司造成损失。4.2检讨工作的模式:4.2.1商圈变化:由于商圈变化造成选址失误，使新开餐厅业绩不达预估，要求按公司修正的计划重新划分商圈，并

18、重新做信息发布工作。4.2.2政府行为：由于政府行为造成餐厅被动迁，虽可能有合约保护，但仍要避免，要求寻求新的信息来源，要更可靠、更准确、更及时、更专业。4.2.3合约条款：由于合约条款不详造成餐厅在营业中的诸多方面的不便或公司的损失，应及时与业主沟通，加以改善，并在以后的合约中特别注意，不能疏漏。避免公司的损失和餐厅的麻烦。4.2.4营业预估：由于对等餐厅选择的不准确、人流量捕获率变化、人均消费的降低等原因，造成营业预估不达标，要分析具体原因，作出调整。并在以后的分析中平衡这些变量，力求分析的准确性。4.2.5房产条件：由于房产条件的原因造成了投资的额外增加，要求加强在技术条件谈判时的细心度

19、，加强合约部分的制约条件，加强与营建部的沟通，避免公司在这个部分的额外投资。并在以后的开发中争取有利的条件，为公司节约成本。4.2.6开发工作检讨报告(详见附件:文案七)4.3开发工作的改善流程:4.3.1明确表述开发检讨工作中发现的问题。4.3.2针对问题，详细表述造成的具体原因。4.3.3针对原因，说明开发手册的改善方案。4.3.4比较新旧方案的优缺点，并提出申请。4.3.5经审批同意后才可修改开发工作手册。4.3.6改善报告(详见附件:文案八)5市场开发的监管5.1市场开发监管的目的:5.1.1市场开发工作的监管不是评头论足，而是系统的培训各个市场的开发人员成为专业的一茶一坐的地产开发专

20、员。5.1.2市场开发工作的监管不是管头管脚，而是指导各个市场的开发人员系统、规范、高效、准确地进行开发工作。5.1.3市场开发工作的监管不是作场面、摆官僚，而是协助各个市场评估所选新址的合理性，以提升各个市场的开发成功率。5.1.4市场开发工作的监管不是扬此抑彼，而是及时将各个市场成功的开发经验加以总结，予以推广。5.1.5市场开发工作的监管不是刁难挑刺，而是及时运用改善流程，修正各个市场出现的问题，避免重复走弯路。5.1.6市场开发工作的监管不是拿架子、作威严，而是要协助各个市场依照正确的开发资讯，达成持续、恒久的发展。5.1.7市场开发工作的监管要依托总部广泛、准确的政府资讯，来协助各个

21、市场规避风险（如市政动迁等）。5.2开发系统的监管组织架构:开发系统的组织形式对于一个连锁经营发展初具规模的企业来说，是相当重要的。它可以依托系统化、标准化、专业化的分工，进一步强化管理功能。它既能保证各个市场开发部门独立、灵活地开展开发工作，又能专业、有效地掌控各个市场的开发工作，以确保整个系统规范、高效、专业、准确、持续、恒久的发展，为建立一个庞大的企业王国打下扎实的基础。5.2.1总部开发部的组织架构:总部地产委员会的成员及架构：一茶一坐中国总部 总裁 总裁 一茶一坐中国总部 副总裁一茶一坐中国总部地产开发总监一茶一坐中国总部 高级拓展经理一茶一坐中国总部 高级规划经理 5.2.2各个市

22、场开发部的组织架构:以上海市场为例:A.公司名称:上海一茶一坐餐饮有限公司上海一茶一坐餐饮有限公司 总经理 总裁 上海一茶一坐餐饮有限公司地产开发部经理地产开发部助理上海市地产开发专员浙江省 地产开发专员江苏省 地产开发专员B.各市场的地产委员会的成员：各市场的总经理、副总经理和各部门第一负责人。5.2.3开发系统的监管架构: 一茶一坐中国总部 总裁 一茶一坐中国总部 副总裁 上海一茶一坐餐饮有限公司 总经理一茶一坐中国总部地产开发总监 上海一茶一坐餐饮有限公司地产开发部经理一茶一坐中国总部 高级拓展经理一茶一坐中国总部 高级规划经理 上海市场地区地产开发专员地产开发部助理5.3市场开发的监管

23、模式:5.3.1由总部高级规划经理监管各个市场的商圈规划，依照总部的资讯信息，结合各个市场的市政规划调查，协助各个市场修正商圈规划，以保证各个市场的商圈规划的正确性，来保证选址的准确性。5.3.2由总部高级拓展经理监管各个市场的拓展计划、拓展流程、拓展技巧，并协助各个市场培训开发专员的专业技能，并利用总部的能量，协助各个市场完成拓展计划，以达成整体拓展目标。5.3.3由总部地产委员会监管各个市场地产委员会的运作体系、人员架构，并对各个市场的开发体系给予指导和建议，以确保各个市场开发工作的系统化、规范化、合理化和时效化。5.3.4各个市场开发部要将整个市场开发系统的人员架构及人员发展计划，以书面

24、形式上报总部，经总部考察、评估、审批后，方可执行，以确保各个市场开发工作的成本控制、人员效率、人员培训、人才保留等方面的合理运作、合理控制，以追求最大的经济效益。5.3.5各个市场的开发部要将经过各自市场的地产委员会审核通过的新址项目评估报告，通报总部地产委员会审核，由总部开发部统一召集召开评审会，对各个市场申报的新址项目评估报告进行集中评审，以资讯和经验协助各个市场进行项目评估，确保每一个项目都准确无误，来提升开发成功率。6附件：所有开发工作的文案备份：6.1文案一: 项目确认报告6.2文案二: 标准租赁合同6.3文案三: 人流量的测算报告6.4文案四: 营运业绩预估报告6.5文案五: 营建项目评估报告6.6文案六: 新址项目评估报告6.7文案七: 开发工作检讨报告6.8文案八: 改善报告6.9文案九: 新址项目审批报告开发工作手册 第 20 页 共18页