2022年北京南三环区域房地产市场调研报告---董英兰 .pdf

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1、北京南三环区域房地产市场调研报告引子：本项目概况位臵：丰台区贾家花园三号（光彩体育馆对面）；地块范围： A、B 两块地，东至雪花电冰厂西墙，南至规划中的晨光路，西至光彩路，北至沙子口路；总 规 模 ： 20 万 平 方 米 ， 其 中 ： 住 宅 138554 平 方 米 ，共529 套 房 ；写字楼、商业：共约60000平方米规划情况： 13 栋板楼、 1 栋塔楼、 3 座商住塔楼、会所及底商入住时间：预计 2007年年底绿化率： 30% 容积率：总容积率2.1 板楼部分容积率： 1.85 公建部分： 2.5 使用率： 84% 以下层高： 3 米，3.2 米户型：三居： 142 套；四居：

2、198 套；下跃： 58 套；云顶： 29 套。至少三间正房朝南，南向开间11.5 米-28 米，进深约 16 米。一、北京市房地产发展宏观经济状况1、房地产经济的相关性很强， 据相关方面的统计， 我国的房地产带动了大约81个行业的发展。因此，我们应当明确：国家政策目的在于保持房地产市场平稳、健康发展；国民经济需要房地产经济作为强大推动力；政策并非要打压房价，而是希望房价能够在平缓的上升轨道当中健康发展；土地政策会规范房地产市场，完善市场游戏规则，淘汰无序竞争者；住宅需求市场相对刚性，能够承受短期内较强烈的政策影响，继续保持平缓增长的趋势；2、从北京市整体房地产发展的势头来看，20052008

3、 年，北京房地产市场将成为全国的焦点，这可以从以下几方面来看：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 32 页 - - - - - - - - - （1） 20002005 年的发展奠定了良好的市场基础， 市场健康发展并且相对理性，投机成分很少；（2） 北京市场的投资空间居全国之首， 部分投资乃至投机的热钱将 “趋利而来”，包括海外投资基金及REITs；（3）2008年之前、奥运场馆的建立、 拆迁量的增大、 相关的奥运效应等因素将继续拉动北京住宅需求增长，北京整体

4、住宅价格不会下跌，以稳定增长为其主要趋势；（4）2008年将达阶段性高点， 但并非顶点， 奥运的热情将拉动全国消费力对于北京市场的投资速度，北京将日渐成为“全国人民的房地产市场”，举全国之力进一步推高北京市场；二、北京南城的房地产市场发展状况及趋势分析从政策层面来看，“十一”五期间，国家全力实施和打造“环渤海经济圈”的战略构想，将“国际物流港”定位在京南，主要是在丰台区。相应地，会发挥出一系列经济、文化等方面的效应，这无疑将提升北京南城的地段价值，为南城区域的房地产发展加温。此外，南城作为北京国际化大都市的战略重心之一，被定位为北京市的“绿色生态居住区” ，政府在这方面的政策引导也将使南城区域

5、的居住价值不断深化。据北京市发改委的资料显示，2006 年政府将安排投资200 亿元左右，将确保四个重点：奥运相关设施及重点急需基础设施建设、公共服务体系建设、社区功能完善和新农村建设、经济增长方式转变等重点领域建设。此外，北京市政府将继续加大对郊区的投资力度， 明年郊区与城区的投资比例将提高到51：49. 城区投资继续向南城转移，增幅高于城区平均水平。从商业基础来看，北京南城形成了以经营服装产业为主流的木樨园市场群，该区域被称为北京的“第五商圈” ，该商圈商业氛围浓厚，是北京批发贸易最活跃的地区。木樨园面对的客户不仅包括北京地区批发和零售的消费者，而且覆盖了整个华名师资料总结 - - -精品

6、资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 32 页 - - - - - - - - - 北地区，成为服装、布艺、文化办公用品、玩具等商品集散的物流基地。我们知道一个成熟的商圈必然形成对周边区域住宅、商业极强的辐射力和吸引力。从历史沿革来看，随着北京城市经济的发展，南城的交通条件、市政设施以及各种配套都在逐步完善，尤其是交通条件的改善，近期刚刚动工改建的北京南站，将市郊铁路S4（黄村）、S5（房山）线和地铁4 号线、 14 号线引入到车站内，把普速列车、京津城际和京沪客运专线三种不同的运输标准组

7、合在同一个车场里面，使北京南站成为集国有铁路、地铁、市郊铁路和公交、出租等市政交通设施为一体的大型综合交通枢纽，极大程度地促进了南城区域房地产市场的发展，形成了一个个较为集中的居住区，如目前房地产新项目比较集中的马家堡板块，产品结构逐步升级， 户型结构多样化，更加注重对园林景观的设计等。可以说， 北京南城的房地产正处于大踏步升级换代的转型过程中。2002 年至今，高档公寓平均供给增长率保持在17% 以上。 2004 年后，超过 8000元/ 平米的高端产品新增供给累计超过300万平米，供应量巨大，市场竞争较为激烈。受新政影响， 04年、05 年供量略有下滑， 客户群体持观望态度。 2005年区

8、域供应量约为 120 万平米。 2005 年区域成交量 75 万平米，存量为 45 万平方米。成交量加速说明区域效应开始升温。 2006年区域内供量预计为140 万平方米（包括上一年存量、老盘开新期和新开盘的项目） 。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 32 页 - - - - - - - - - 三、北京南三环区域内房地产市场状况南三环区域市场整体供给量列表细分区域项目名称规划总规模（万平米）已批准销售面积（万平米）销售率待批准销售面积（万平米）南苑路以西区

9、域京品327.41 210.32 86.60% 117.09 未来上层珠江骏景首座绿洲瑞丽江畔西马金润家园星河城恋日花都名都家苑和园居南苑路以东区域远中悦麟会馆54.40 54.40 92.98% 0 彩虹城跃城UP365 嘉业大厦安乐林区域新奥洋房26.78 23.47 77.06% 3.31 圣陶沙天创公馆悦璟轩南四环以南区域阳光左右间31.00 17.97 52.42% 13.03 大城小镇名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 32 页 - - - - -

10、 - - - - 至2006年4月，区域内项目大约 20 个，项目总规模 439.59 万平方米。区域已批准销售面积为 306.16 万平方米，待批准销售面积133.43 万平方米。区域内的城南嘉园、鼎源和天天家园项目基本销售完毕。新增三个住宅项目：即嘉业大厦II 、悦璟轩和大城小镇项目。 ( 一) 在售项目整体价格变化区域整体销售成交均价为 6,380 元/ 平方米。从细分区域来看， 2006年1-4月南苑路以东地区和安乐林区域销售成交均价涨幅较大，均比上季度增长了 5.9左右。其中南苑路以东地区主要是由于靠近南三环销售均价较高的远中悦麒会馆和嘉业大厦II 销售量较大， 带动了区域的平均价格

11、的快速提升。安乐林区域由于距离南二环较近的悦璟轩项目进入市场，其他项目销售价格也有一定增幅，使得区域成交均价提升较快。南四环以南区域由于新项目大城小镇低价入市，使得区域成交均价下降较大，下降幅度达到11.42。南苑路以西区域本季度成交均价比上季度增长了174 元/ 平方米，涨幅较小。（二）销售情况2006年1-4月区域市场的整体销售成交面积为17.41 万平方米， 比上季度下降了20.63%。本季度销售成交套数 2,267 套，比上季度下降了 24.48%。本季度销售成交金额11.11 亿元，比上季度下降了 18.61%。本季度主要受春节假期的影响，整体销售面积、销售套数和销售金额均出现了较大

12、幅度的下降。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 32 页 - - - - - - - - - 四、南城竞争区域内重点项目概况竞争区域的界定：这里将竞争区域的范围界定为：以项目所在地北京南三环中路赵公口桥为中心，周边邻近的区域。大致为东到十里河桥，西至万柳桥。1、悦 璟轩项目位臵丰台区右安门外西三条一号建筑类型板楼高层占地面积0.3591 万平方米建筑面积1.5425 万平方米总套数9 层板楼， 90 套开盘时间2006 年 2 月 16 日入住时间2006 年

13、 10 月 31 日起价7880 元/平方米均价8400 元/平方米最高价8570 元/平方米历史价格时间起价均价最高价2006.05.12 - 至今 7880.00 8400.00 8570.00 2006.03.06 - 2006.05.12 7880.00 8290.00 8570.00 2006.02.20 - 2006.03.06 7880.00 8207.00 8570.00 销售动态2006/02/28 悦璟轩, 二环边十层纯板楼，封顶开盘，起价7880元/ 建筑平米2006/02/12 该项目 2006年 2 月 16 日开盘销售， 9 层电梯板楼，共 90 套房屋，其中两居8

14、0 套，三居为10 套. 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 32 页 - - - - - - - - - 2、远洋自然项目位臵丰台区南三环洋桥往南万客隆超市南侧建筑类型板楼，板塔结合占地面积12 万平方米建筑面积37 万平方米，其中住宅24 万平米总套数1700 套均为南北向 ,1 号楼 16 层,2 号楼 20 层,3 号楼 20 层,4 号楼为 2层的商业配套 ,5 号楼 13层,6 号楼 10 层,7 号楼 11层,8 号楼 10层,9号楼 16-18

15、 层,20 号楼 10 层开盘时间远洋自然 2005年 4 月 23 日开始认购， 2005年 11 月开盘，首批推出 5、8(板楼 )、9、10(板塔结合 )号楼9 号楼、 10 号楼和 5号楼的部分单元2006 年 2 月 19 日开盘入住时间远洋自然 2007年 3 月起价元 / 平方米均价7100 元/平方米最高价元 / 平方米历史价格均价2006.03.24 - 至今 7100.00 2005.10.26 - 2006.03.24 5700.00 2005.05.12 - 2005.10.26 5300.00 销售动态2006/03/23 2006年 3 月 23 日推出 6 号楼

16、1、 2单元和 10 号楼的6 单元，户型面积62 平方米一居、 114 平方米两居和144 平方米三居，均价7100 元/ 平方米 . 2006/02/18 远洋自然2006 年 2 月 19 日正式开盘，此次推出9号楼、10 号楼和 5 号楼的部分单元， 户型范围从65 平方米的一居至 160 平方米的三居不等，其中主力户型为100 平方米左右的两居和 130 平方米左右的三居。2005/10/11 项目首批已推出5、8、9、10 号楼，其中5 号、 8号楼为板楼， 9 号、10 号楼为塔板，现正进行房号保留。板楼均价 6200 元/ 平方米，塔板均价5700元/ 平方米 . 名师资料总结

17、 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 32 页 - - - - - - - - - 3、时代紫芳项目位臵丰台区左安门桥东南角南二、三环之间建筑类型板楼，板塔结合，高层占地面积37.00 公顷，其中二区3.8 万平方米建筑面积100 万，其中二区14.7 万平方米总套数690 套竹园 802 套房子，由4栋高低错落的板塔结合楼组成，2 梯 6户开盘时间时代紫芳 ( 紫芳园 )竹园 4 号楼 2006年 5 月 20 日开盘竹园 2 号楼 2005 年 11 月入住时间时代紫芳

18、 ( 紫芳园 )竹园 2007 年 9 月入住馨园 2004-8-30起价8200 元/平方米均价8600 元/平方米最高价9300 元/平方米历史价格时间起价均价最高价2006.05.12 - 至今 8200.00 8600.00 9300.00 2006.03.15 - 2006.05.12 7600.00 7900.00 8100.00 2006.02.27 - 2006.03.15 7500.00 7900.00 8100.00 销售动态2006/05/12 竹园 4号楼 2006年 5 月 20 日开盘销售 , 户型面积 68平方米一居至130 平方米三居 , 均价 8600元/ 平

19、方米 . 2006/02/11 竹园 1、2 号楼热销中，户型面积62 平方米一居至150 平方米三居， 4号楼预计 2006 年 6 月开盘销售 . 2005/09/11 竹园 2005年 9 月 24 日正式开盘， 首先开出 1 号楼,户型面积 60 平方米一居至150 平方米三居 . 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 32 页 - - - - - - - - - 4、右安雅邻项目位臵丰台区南二环右安门桥南建筑类型板楼占地面积1.08 万平米建筑面积2.

20、7 万平方米总套数两栋楼 , 分别为 8 层和 16 层开盘时间预计 2006 年 5 月底入住时间2007 年下半年起价元 / 平方米均价7800 元/平方米最高价元 / 平方米历史价格均价2006.04.25 - 至今 7800.00 销售动态2006/05/08 右安雅邻预计2006 年 5 月开盘销售，以90 平方米以上两居为主力户型. 2006/04/25 项目案名最终敲定，名叫右安雅邻. 2006/03/15 本色( 暂定名 ) 预计 2006年 5 月开盘销售，以90 平方米以上两居为主力户型名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - -

21、 - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 32 页 - - - - - - - - - 5、万年花城项目位臵丰台区万柳桥西南建筑类型板楼，塔楼，板塔结合占地面积81.8 万公顷建筑面积200 万平方米总套数11000 套，其中一二期2500套，三期 2251 套三期 1 号楼为 16 层板楼， 1梯 3 户四期待统计 , 社区当前拥有近5000 户. 开盘时间万年花城预计2006 年 5 月底推出 4 期2006 年 3 月 12 日三期 2、11 号楼开入住时间万年花城四期2007 年 12 月 15 日三期 10、11 号楼 2006 年 12 月

22、 25 日起价元 / 平方米均价7100 元/平方米最高价元 / 平方米历史价格均价2006.05.12 - 至今 7100.00 2006.03.03 - 2006.05.12 6600.00 2006.03.02 - 2006.03.03 6450.00 销售动态2006/05/12 三期尾房销售中，均价7100 元/ 平方米 . 万年花城 2006年 4 月 23 日四期 VIP 卡开始发售，预计2006年 5月 20 日开盘 , 总建筑规模约28 万平方米。四期户型面积63 平方米一居至 150 平方米三居，主力户型为100 平方米左右两居. 2006/04/06 万年花城2006 年

23、 4 月 23 日四期 VIP 卡开始发售，预计 2006 年 5 月 20 日开盘 , 总建筑规模约28 万平方米。2006/03/10 2、11 号楼 3 月开盘名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 32 页 - - - - - - - - - 6、东方斯特拉福德小镇（晶城秀府）（已售完）项目位臵丰台区南三环方庄桥向南900 码路东建筑类型板楼占地面积5 万平方米建筑面积13 万平方米总套数约 890 套开盘时间东方斯特拉福德小镇( 晶城秀府 )2004

24、年 6 月 18 日1、6 号楼 2005 年 3 月 20 日入住时间东方斯特拉福德小镇( 晶城秀府 )2、4、6 号楼 2005-6-30 1、3 号楼 2005-9-30起价7700 元/平方米均价8329 元/平方米最高价元 / 平方米历史价格时间起价均价最高价2005.09.06 - 至今 7200.00 7700.00 8329.00 2005.08.12 - 2005.09.06 7200.00 7700.00 8320.00 2005.08.10 - 2005.08.12 6900.00 7700.00 8300.00 销售动态已售完名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 -

25、 - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 32 页 - - - - - - - - - 7、圣淘沙项目位臵丰台区南三环中路77 号（南三环与沙子口路交汇处）建筑类型板楼，塔楼，高层占地面积18830 平方米建筑面积90420 平方米总套数476 户5 号楼为 16 层塔楼， 3梯 12 户2 号楼为 17 层板楼， 2梯 3 户3 号楼为 13 层板楼， 2梯 4 户开盘时间圣淘沙 2005年 9月 22 日开盘销售，首批推出5 号楼4 号楼 2005 年 10 月 1 日开盘入住时间2007 年 9 月

26、30 日起价元 / 平方米均价7300 元/平方米最高价元 / 平方米历史价格时间起价均价最高价2006.04.21 - 至今 7300.00 2005.10.12 - 2006.04.21 5780.00 6500.00 2005.09.27 - 2005.10.12 5280.00 6000.00 销售动态圣淘沙 2005年 9月 22 日开盘销售，首批推出 5 号塔楼，均价 6000元/ 平方米 . 2、3 号楼 2005 年 10 月 20 日开盘销售，户型面积48 平方米一居至 355 平方米跃层，主力户型为95、111 平方米两居 . 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 -

27、- - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 32 页 - - - - - - - - - 8、嘉业大厦项目位臵丰台区南三环刘家窑桥往东200 米，嘉业大厦的南侧；紧邻地铁5 号线建筑类型板楼，塔楼占地面积2 公顷建筑面积7 万平米总套数522 套, 二期 1、2号楼为办公楼，三号楼为住宅楼，南北的板楼，912 层，100 平方米以上为1 梯 2 户， 100 平方米以下为1 梯 4户开盘时间嘉业大厦二期1号楼、 2号楼 2005 年 9月 9 日二期 3 号楼 2005 年 11 月 3 日开盘入住时间嘉业大厦

28、二期1号楼、 2号楼 2006 年 10 月二期 3 号楼 2006 年 10 月起价7000 元/平方米均价7900 元/平方米最高价元 / 平方米历史价格时间起价均价最高价2006.05.09 - 至今 7000.00 7900.00 2006.03.23 - 2006.05.09 7000.00 7400.00 2005.11.15 - 2006.03.23 5995.00 6779.00 7450.00 销售动态2006/03/23 1、 2 号楼 2005年 9 月 9 日开盘销售，为商住办公楼，价格在 7400元/ 平方米左右 . 3 号住宅楼2005年 11 月 3 日开盘销售，

29、均价在7000 元/ 平方米 . 2005/11/12 该项目二期共3 栋楼 . 1、2 号楼 2005年 9月 9 日开盘销售， 为商住办公楼， 价格在 7200元/ 平方米左右 . 3 号住宅楼2005 年 11 月 3 日开盘销售，均价在6779 元/ 平方米 . 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 32 页 - - - - - - - - - 9、华凯花园项目位臵丰台区六里桥与京石高速交汇处建筑类型板楼，塔楼占地面积7.04 万平方米建筑面积24 万

30、平方米总套数1300 户左右，包括14 幢住宅楼、配套设施和一个十二班幼儿园6、7、11、12 号楼为板楼， 11 层，1 梯 2户8、15、16 号楼为塔楼，18 层，2 梯 7 户开盘时间华凯花园从2004 年开始陆续开盘, 目前在售的楼为3、6、7、11、12、15、16 号楼二期 2005 年 10 月，首先推出8、9、13、14 号楼入住时间华凯花园一期2006 年 4 月二期 2006 年 12 月 31 日起价元 / 平方米均价8900 元/平方米，一期塔楼均价： 6500元/ 平方米、板楼均价：7500元/ 平方米；二期板楼均价8900元/ 平方米最高价元 / 平方米历史价格均

31、价2006.03.23 - 至今 8900.00 2005.10.31 - 2006.03.23 8700.00 2005.03.28 - 2005.10.31 6500.00 销售动态2005/10/12 项目一期已经售罄, 二期 2005 年 10 月开始销售 , 户型面积 150平方米三居至320平方米跃层 , 主力户型为 150平方米三居 . 2005/03/28 一期已经开始销售，塔楼均价6500 元/ 平方米，板楼均价 7500元/ 平方米， 2006年 4 月份入住， 二期开盘时间未定. 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - -

32、 - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 14 页，共 32 页 - - - - - - - - - 10、远中悦麟会馆（尾房）项目位臵丰台区南三环中路赵公口桥西南200 米建筑类型塔楼占地面积0.244 万平方米建筑面积29496.85 平方米总套数459 套开盘时间远中悦麒会馆2005 年 10 月 8 日开始认购， 2005年 10 月 29 日正式开盘入住时间2007 年 5 月起价元 / 平方米均价6800 元/平方米最高价元 / 平方米历史价格均价2006.04.24 - 至今 6800.00 2005.11.04 - 2006.04.24 6600.00

33、 2005.07.25 - 2005.11.04 6500.00 销售动态 2005 年 10 月 8 日推出，精装小户型， 户型面积从 37 平方米一居至 130 平方米三居，其中以一居小户型为主，三居户型仅2 套. 小结：根据该项目所处的位臵以及开发商对项目的预期，有针对性地调查了以上所述的南城竞争区域的重点项目，从中，我们可以发现，价格区间为6000-9000元/ 平方米。户型面积多样化，有小一居，也有大三居。新上市的项目相对来说，规模相对较小。五、北京南城住宅市场研究本司针对南城主要的购买者及一些潜在的购买者进行调研，得出以下结论：南城住宅消费客群分类普通住宅主要客户来自于本地居民、区

34、域经商人士和企事业单位；主要购买单价在5500 元以下的住宅，承受总价基本在45 万及以下；名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 15 页，共 32 页 - - - - - - - - - 对本地居民、 拆迁户而言， 居住是第一要素， 对项目品质、 配套的追求都受制于购买力，这部分人大多买不起高档项目，能承受房款在40 万以下，如果居住的太远， 也承担不起相对较高的交通成本。这部分很重要的特点是看重实实在在的价格优惠；南城住宅消费客群分类高档住宅西四环沿线对南城认可或有过南

35、城居住经历的高收入阶层，如海淀中关村地区，宣武、丰台西四环沿线的军队、国企、医院员工，以及西城区金融街人士；这些人年龄在 40-50 岁之间，多为二次臵业， 有车，能承受的房价在 100万左右，存在购买舒适的低密度住宅的需求；南部丰台的国家机关工作人员、本地生意人和南城部分企事业主；这部分人由于工作地点和居住习惯，会在南城购买高档住宅项目，但是其文化层次会较西部客户低，产品偏好上也可能存在一定的地域性，买房更多的出于综合因素如老人方便、子女上学、便于生意往来等考虑；其他区域客户，方庄老住户， 东南三环企业高层等； 总体而言， 只要项目有特色或具投资前景，完全能吸引东部、西部的客户；南城区域购房

36、者的教育程度购房者教育程度0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%初中及以下高中/中技/中专大专本科硕士及以上名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 16 页，共 32 页 - - - - - - - - - 南城区域购房者的职业主要购买客群企业管理人员科研教师医生技术人员离退休人员私营 / 民营业主 / 个体一般办事员 / 职员南城区域购房者主要工作区域60购买者工作区域在南城；20购买者工作区域在东部。南城区域潜在客群目

37、前居住区域50客户居住南城；15客户居住在东部 ；购房者职业国家机关 / 事业单位官员企业管理人员自由职业者私营/ 民营企业主 / 个体一般办事员 / 职员待业/ 下岗工人其它三资/ 股份企业管理人员私营民营企业管理人员科研教师医生技术人员工人/ 服务员/ 营业员离退休家庭主妇名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 17 页，共 32 页 - - - - - - - - - 南城区域总体客群购房原因南城客户的主要购房原因：南城区域总体客群购房年龄40-50 岁在南城购房的原因

38、离工作单位近一直居住在南城拆迁做生意方便投资房价低，易改善住房条件其他购房者年龄0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%20-25岁26-29岁30-35岁36-39岁40-50岁51岁及以上名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 18 页，共 32 页 - - - - - - - - - 南城区域总体客群购房用途以自住为主南城区域总体客群购房看重因素购房者购买用途0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%1

39、00.00%120.00%自己居住出租办公兼居住其它购房者最看重的因素0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%小区内部环境子女的教育配套生活配套距父母居住地近距工作单位近距原居住地近地理位置其它购房者其次看重的因素0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%小区内部环境子女的教育配套生活配套距父母居住地近距工作单位近距原居住地近地理位置其它名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 19 页，共 32 页 - -

40、- - - - - - - 南城区域总体客群住宅户型、面积需求近 55的购房者希望购买两室一厅；40的购房者希望购买80-100 平米面积的户型；购房者再次看重的因素0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%小区内部环境子女的教育配套生活配套距父母居住地近距工作单位近距原居住地近地理位置其它购房者再次看重的因素0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%小区内部环境子女的教育配套生活配套距父母居住地近距工作单位近距原居住地近地理位置其它名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - -

41、- - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 20 页，共 32 页 - - - - - - - - - 南城区域总体客群购买力38的客户单价承受力在5000-6000 元/ 平米；接近 50的客户单价承受力在4000-5000 元/ 平米；15左右的客户单价承受力在6000-8000 元/ 平米。南城区域总体客群购房总价承受力购房者对单价的承受力0.00% 10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%4000元以内4001-5000( 元)5001-6000( 元)6001-7000( 元)7001-8000( 元)8001

42、元以上0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%40 万以内60-80 万100-120万150 万以上购房者总房价承受力名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 21 页，共 32 页 - - - - - - - - - 60的客户总价承受力集中在40-60 万之间；25左右的客户总价承受力集中在60-80 万之间；10左右的客户总价承受力集中在80 万以上；南城区域高档住宅范围界定根据市场调研的结论可知：对南城区域 （重点是南三环附近

43、） 高档住宅项目界定为： 单价 6500 元/ 平米（毛坯）以上或总价 80 万以上的住宅。南城区域高档住宅客群年龄层次主要潜在客群年龄层次：40 岁以上年龄层次占有比例最大；其次是 30-35 岁年龄层次；购房者年龄层次20-25岁26-29 岁30-35 岁36-39 岁40-50 岁51岁及以上名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 22 页，共 32 页 - - - - - - - - - 南城区域高档住宅购房者教育程度相对比于区域总体客群的教育程度，总价80-120

44、 万之间的客户有很大变化，主要以本科及以上学历的购房者为主；南城区域高档住宅购房者职业主要潜在客群购房者职业：国家机关 / 事业单位官员；企业管理人员；离退休人员；购房者教育程度初中及以下高中/ 中技/ 中专大专本科硕士及以上购房者职业国家机关 / 事业单位官员企业管理人员私营/ 民营企业主/个体三资/ 股份企业管理人员私营民营企业管理人员科研教师医生技术人员离退休名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 23 页，共 32 页 - - - - - - - - - 南城区域高档

45、住宅客户购房看重因素45以上客户最看重小区内部环境；40其次看重地理位臵与生活配套；南城区域高档住宅客户购房选择户型：接近 50的客户以三居需求为主；面积 120-150 平米需求旺盛，其次是100-120 平米；60以上的客户以平层需求为主；最看重的购房因素小区内部环境子女的教育配套生活配套距父母居住地近距工作单位近距原居住地近地理位置其它其次看重的购房因素小区内部环境子女的教育配套生活配套距父母居住地近距工作单位近距原居住地近地理位置其它再次看重的购房因素小区内部环境子女的教育配套生活配套距父母居住地近距工作单位近距原居住地近地理位置其它名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - -

46、 - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 24 页，共 32 页 - - - - - - - - - 南城区域高档住宅客户其他需求：几乎所有的购买者都比较关心过道等公共部分档次；近 70的购买者希望有两个卫生间；所有购买者对物业质量非常关心；南城区域高档住宅客户单价与总价敏感性分析：近 50% 的人表示对单价与总价会综合考虑；40左右的人认为在户型面积降低，功能更合理，总价不变的情况下会购买此类住宅产品；40左右的人认为根据实际产品而定；高档客群对南三环高档住宅的接受条件物业管理有序靠近南三环小区环境好低密度产品配套设施齐全南北

47、通透板楼户型设计合理离地铁近外立面有特色周边环境好住宅市场研究结论：南部中档住宅市场供应集中，竞争激烈；低密度高档住宅稀缺；南城区域高档住宅的客户主要以三居、四居需求为主；南城区域高档住宅的客户非常看重小区环境、产品档次和地理位臵。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 25 页，共 32 页 - - - - - - - - - 六、北京南城区域写字公寓市场研究写字公寓市场特征描述1、开发成本比写字楼低，银行购房按揭优越，土地使用年限长，导致北京写字公寓市场长期火热；2、写字

48、公寓在建筑设计上脱离了住宅形态，更适合办公，避免了传统商住公寓的缺陷；3、销售价格比写字楼低，比公寓高，针对购买力比个人强的企业，销售业绩普遍很好；4、有一定的政策风险，主要是政府控制和银行按揭控制风险；写字公寓市场的客群研究1、小型成长企业：广告、贸易、律师、制造、IT、咨询行业及外地企业办事处；2、制造和贸易业：不需要良好形象的办公和商业环境，本案所在地处于制造和贸易业发达区域；3、国家政策不限制广告、 律师类公司在住宅小区内办公，因此这类公司比较多；CBC 带来更多的写字公寓消费客群。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - -

49、 - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 26 页，共 32 页 - - - - - - - - - 南城区域企业行业分类南城行业需求：制造设备服务、咨询、科技贸易装饰、工程南城区域企业办公面积需求150-200 平米的企业面积需求最为旺盛行业需求图1%29%7%3%14%34%12%房地产服务、咨询、科技广告传播律师税务师贸易制造设备装饰、工程企业面积需求图100-150平米150-200平米100平米以下200平米以上名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第

50、27 页，共 32 页 - - - - - - - - - 周边项目分析南城区域个案研究一：嘉业大厦一期客户分析嘉业大厦一期照顾要企业分类图从上图分析得出，目前嘉业大厦的主要使用者为商贸类、科技类、工程类、办事处、服装等。客户的行业分布从一个侧面说明了本区域商务客户的行业分布特点。嘉业大厦一期客户特征以自用为主；充分认可南城的发展空间，以及南城办公物业的较高性价比；注重房屋的实用性，对项目档次没有过高要求，但对价格较为敏感；对周边市场非常了解，臵业较为成熟；对办公场所的预算资金较少。主流行业 ：贸易类、科技类企业。如：服装业、五金机电、商贸等。其特点是对办公空间投入资金较少，但产品利润较高，追