2022年北京密云水库项目评估报告 .pdf

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1、密云水库项目1 北京密云水库项目土地评估报告本项目包括：华溪园庭院别墅项目及水库主题公园酒店项目。其中水库主题公园酒店项目包含隔路相望的南北两个地块一、项目基本情况密云水库项目位于北京市区东北部密云县密云水库辖区内。密云水库宛若一块碧玉镶嵌在燕山群峰环抱之中，水面面积188 平方公里，蓄水量 43.75 亿立方米，约占全县面积的十分之一，是北京的水源之都。如此辽阔的水面在华北地区首屈一指。目前，密云县森林覆盖率达 57% ，可称是净水、净气、净土的绿色公园。项目距北京市区路线距离约80 公里。由北京城区三元桥出发（见图3） ，沿京承高速公路至顺义出口（ 61 公里） ，经顺密路、密关路（ 20

2、 公里）至项目地块，约60 分钟车程。从溪翁庄沿密关路 11公里到密云县中心地带。项目周边道路系统完善，交通基本便利。图 1：本项目在北京的位置名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 20 页 - - - - - - - - - 密云水库项目2 图 2：本项目（华溪园别墅及公园酒店南、北地块）在密云的位置图 3：距北京市区的交通路线（80公里）本项目（溪翁庄）京 承 高 速 （ 61公里）顺义出口三元桥顺密、密关路共 20 公里华 溪 园别 墅 地酒 店地块名师资

3、料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 20 页 - - - - - - - - - 密云水库项目3 1、华溪园庭院别墅项目基本情况华溪园庭院别墅项目居溪翁庄镇政府北侧及水库南岸之间（见图2） 。在大坝路北侧。院内有小路通向水库。项目区域内为坡地地形，中西部略高，北、南、东侧略低（见图4-9） 。项目依山而建，居山之南坡，于北山有40 米高差，南面向溪翁庄镇。图 4：华溪园庭院别墅项目google 卫星地图（溪翁庄镇区域图）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 -

4、- - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 20 页 - - - - - - - - - 密云水库项目4 图 5：华溪园庭院别墅项目google 卫星俯视图图（项目位置）图 6：华溪园庭院别墅项目google 卫星侧视图（北向南方向）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 20 页 - - - - - - - - - 密云水库项目5 图 7：华溪园庭院别墅项目google 卫星侧视图

5、（西向东方向）图 8：本项目 google 卫星侧视图（南向北方向）图 9：本项目 google 卫星侧视图（东向西方向）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 20 页 - - - - - - - - - 密云水库项目6 2、水库主题公园酒店项目基本情况密云水库主题公园酒店项目，地处北京市政府定位的生态发展区密云县，东临密云水库、西临云佛山滑雪场，座拥在茂密的生态山林之中，享受着密云水库的滋润，空气清新湿润自然生态环境优美。主题公园酒店项目包含隔路相望的南北两个

6、地块。相邻为规划中的五星级度假酒店，为洲际酒店集团接管，下图为卫星俯视图及侧视图（南向北方向）。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 20 页 - - - - - - - - - 密云水库项目7 二、地块现状1、华溪园庭院别墅项目地块现状依据已批的 19,933 平方米建筑面积，该项目由三块建筑面积组成：、现有的精装庭院式酒店别墅2500平方米。 其中，已取得房屋产权证的1,743.43 平方米，余下面积在产权办理中。室内外各项设备设施齐全。、待建别墅 15 栋

7、、居住户数 49 套，总建筑面积16,577.38 平方米。、还剩余 855平方米建筑面积。图 10：本项目部分现状2、水库主题公园酒店 地块现状地块现有建筑：山顶别墅两套，四合院（共98 间房） ，以及锅炉房餐厅等多处设施用房；现有独立自备井、独立变压器、道路等配套设施；园内除有茂密的松柏林外，还种植了大量果树、品种繁多。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 20 页 - - - - - - - - - 密云水库项目8 图 11：主题公园酒店地块内外环境三、规

8、划指标及批复文件1、华溪园庭院别墅项目的规划指标及批复文件本项目占地 31,415.97 平方米。土地性质为住宅用地。使用年限70 年。已审批的规划建面积 19,933 平方米，容积率 0.58 ，建筑密度 27.3%。绿地率 42.5%，建筑控制高度 22 米。图 11：本地块现状规划图名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 20 页 - - - - - - - - - 密云水库项目9 主要批复文件及证件关键文件基本齐全，还需进一步查看原件，以规避风险文件名称1

9、 国有土地使用证（京密国用2002 出第 01951 号）2 房屋产权所有证（京房权证密字第00200 号）3 建筑工程规划许可证（ 2005规划密建字 0062号）4 建筑工程规划许可证（ 2005规划密建字 0080号）5 建筑工程规划许可证（ 2005规划密建字 0098号）6 北京市规划委员会设计方案审查意见书（2005规密建附字0062号）7 北京市规划委员会规划意见书8 项目总图图纸9 独栋住宅建筑图（部分截取）10 三拼联排建筑图（部分截取）11 四拼联排建筑图（部分截取）12 密云县环境保护局（批复）13 密云县地震办公室14 密云县人民防空办公室15 北京市公安局消防局16

10、北京市水利局17 密云县发展和改革委员会2、水库主题公园酒店项目规划指标及批复文件该项目包含一路之隔的南北两个地块。均为综合用地性质。南地块总规划用地面积180亩，另有 400 亩租期为 70 年的绿化山地面积。已由国际设计公司美国的WATG 公司完成了方案设计（见图 12） 。北地块占地面积43亩，与南地块隔路相望，相邻即为规划中的五星级度假酒店，为洲际酒店集团接管，容积率可调（即该建筑面积指标可上调）；周边有可租用绿化用地。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，

11、共 20 页 - - - - - - - - - 密云水库项目10 表：主题公园酒店地块（南地块、北地块）项目指标主题公园南地块指标数据备注用地性质综合用地容积率0.4 总占地面积580亩规划用地面积180亩已取得国有土地使用权证，综合用地性质，土地年限为50 年。绿化山地面积约 400 亩租期 70年规划建筑面积47886平米主题公园北地块用地性质综合用地容积率？可以上调占地面积43.37931 亩建筑面积3500平米图 12：酒店南地块规划方案图 13：酒店北地块图名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理

12、 - - - - - - - 第 10 页，共 20 页 - - - - - - - - - 密云水库项目11 主题公园酒店项目批复文件明细表：文件名称页数1 国有土地使用证（京密国用2003 出字第 01715 号）5 页2 国有土地使用证（京密国用2003 出字第 01716 号）5 页3 国有土地使用证（京密国用2003 出字第 01718 号）5 页五、北京别墅市场环境分析1、近两年北京别墅市场冷热和整个房地产市场呈现一致性：2008 年，北京别墅市场遭遇滑铁卢。2008年 1 到 10月份，北京别墅市场整体供应与07年基本持平，约 103万平米，套数约为3224 套，占住宅总的供应量

13、大概4% ，但是 1 到 10 月份，销售仅为 1769套，和 2007 年 5600 套相比，成交下滑幅度超过60% 。成交价格有 20% 左右的跌幅。2009年，随着北京普通住宅的阳春初现，别墅市场也渐渐升温。统计数据显示，截至今年 3 月 22 日，京城别墅的成交达到188 套，远远高于 2 月份 118 套的成交量。和一月份的49 套相比，更是增长了3 倍。其中顺义做为中央别墅区分得最多份额。2、北京别墅销售呈现高低端产品两头热：一季度北京别墅市场呈现出“高低产品两头热”的特点，总价低于500万元以下的联排、双拼或者小独栋别墅产品销售火暴；同时，总价超过千万元的高端独栋产品也受到买家青

14、睐。和经济型别墅畅销相比，高端独栋产品虽然成交套数要逊色一些，但销售额也明显增加。大多数经济型别墅销售火暴主要缘于降价，但是一些独栋别墅并未降价，销售也良好高收入人群跟中低收入家庭不一样，他们可能关注房价下降的因素会更少一些，更加关注物业本身的价值，无论是投资价值，还是服务的价值、品质、区位等各方面的条件可能会更多。”3、密云别墅市场现状：密云县是北京的，受条件限制并非北京的别墅主要区域。在公开资料查询，在售的别墅项目（大产权项目）仅有7 个，都是档次较高的欧式及美式建筑，尤其是独栋项目。虽然风景怡人，但因为人们心理距离和现实距离，密云的别墅只在北京高端客户中得到少数人的青睐。4、项目周边别墅

15、市场价格调查对密云在售别墅项目进行了初步的价格调查。独栋别墅一般以栋论价，平均价格在1.1名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 20 页 - - - - - - - - - 密云水库项目12 万/ 平米-1.4 万/ 平米；联排别墅价格为8000元/ 平米。图 12：项目周边别墅（独栋及联排）价格示意图密云主要别墅项目列表在售项目容积率产品形式总建筑面积户型单价君山高尔夫0.42 独栋（毛） 60 万350-1000 平米均价 14000元500-2500 万

16、元/ 套华亚琉森湖0.38 独栋（毛）4 万二层(局部三层 )，户型面积：285-509 平米( 含地下) ，送花园面积在200-600 平方米之间11000元/ 平米亚澜湾0.15 独栋10 万独栋 255-577 平米独栋 12000 元/ 平米柏林山水8000元均（联排）华亚琉森湖11000元均（独栋）君山高尔夫14000 元均（独栋）赏 星 悦 目8000 元 均（联排）亚澜湾7500均（联排）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 20 页 - - -

17、 - - - - - - 密云水库项目13 联排（毛）联排 240-325 平米联排 7500 元/ 平米。现在在售只有两套尾房柏林山水0.97 联排、公寓（毛）15 万联排面积为 176-215 平方米。公寓为 14 层板楼联排 8 千公寓 4.7 千赏星悦目0.35 独栋、双拼（毛）4 万双拼 220-230 平方米独栋340 平方米双拼价格： 8000 元/ ；独栋 8900 元六、项目土地评估及收益评估1、华溪园庭院别墅项目收购评估及收益评估：说明：鉴于项目 0.58 的容积率，所以选择的市场参考价格参照联排别墅的价格，定为8000元/平米。此次估算为整个项目（含土地、已有建筑和855

18、 平米假定不可售面积）的收购价格。估算内容含、现有的精装庭院式酒店别墅2500平方米（有产权证）。、待建别墅 15 栋、居住户数 49 套，总建筑面积 16,577.38 平方米。、还剩余855 平方米建筑面积。并考虑了2500 平米已有产权住宅做为未满二年的二手住宅交易需付出的6.4%的税率（营业税 +个税） 。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 20 页 - - - - - - - - - 密云水库项目14 密云华溪园庭院别墅项目收购价格估算类别测算小计

19、部分成本（不含土地成本）建安成本已批规建面积19933平方米已建精装别墅 2500 平方米拆改费用取 1700 元/平方米425.00 万元2516.89 万元7804.19 万元待建别墅16577.38 平方米建安费取1200 元/ 平方米2091.89 万元剩余 855 平方米市政成本19933 平方米市政费用取 2000 元/平方米3986.60 万元3986.60 万元税费及管理费（建安成本 +市政成本）20% 1300.70 万元销售收入目前市场售价联排别墅8000 元/ 平方米12107.12 万元畅销价格8000 元/ 平方米 80%=6400元/ 平方米预估可销售面积2500

20、平方米已建别墅（大部分面积已有产权）、16577.38 平方米待建别墅（用途不详的855 平方米面积暂不计入销售面积）预估销售额2500 平方米已建别墅销售额：2500 平方米 6400 元/ 平方米（ 1-6.4% ）=1497.60 万元合计12107.12万元16577.38 平方米待建别墅销售额：16577.38 6400 元/ 平方米 =10609.52 万元20% 利润12107.12 20%=2421.42 万元2421.42 万元2421.42 万元可 接 受 的项目收购价格销售收入 - 部分成本 -20%利润1881.51 万元1881.51 万元名师资料总结 - - -精品

21、资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 14 页，共 20 页 - - - - - - - - - 密云水库项目15 接上表密云华溪园庭院别墅项目投资收益估算总投资土地成本 +部分成本9685.70 万元销售收入12107.12 万元12107.12万元毛利润销售收入 - 总投资2421.42 万元税后利润60% 1452.85 万元投资回报率总利润 / 总投资15% 密云华溪园庭院别墅项目收购评估小结、项目收购价格 1881 万。项目占地 47.1 亩，每亩（含地面已有建筑）收购价为39.9万元。、根

22、据容积率0.58，建议考虑联排别墅形式；、已有地面建筑档次偏低，应改建成为和项目整体风格尽量相似的别墅住宅；、基于密云水库稀缺的自然环境资源，本项目有一定的可行性。2、密云水库主题公园酒店项目土地评估及收益评估：第二块地：环湖路南地块测算产品形式：该项目总占地面积580 亩（合 386860平方米） ，其中规划用地面积为180 亩（合 120060平方米） ，绿化山地面积约为400 亩，规划建筑面积 47886 平方米，容积率约为0.40。该地块已经取得国有土地使用权证，土地性质为综合用地， 土地年限为 50年；此外，400亩绿化山地面积的租期为70 年。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下

23、载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 15 页，共 20 页 - - - - - - - - - 密云水库项目16 根据该地块的特征及容积率， 建议其产品形式可以采用独栋别墅的形式（或以独栋为主、联排为辅），400亩的绿化山地面积建议可以将其长租给知名的高尔夫俱乐部，将其建成高尔夫球场，使项目环境成为一大卖点。售价分析据调查，密云境内的独栋别墅平均销售价格约为12000元/平方米左右，本地块由于是综合用地性质，土地使用年限只有50 年，在售价上相比70 年产权的别墅项目，须进行调整。调整如下：1、密云 70年产

24、权的独栋别墅项目销售均价：12000元/平方米；2、50 年产权别墅项目售价调整：120000.8 = 9600元/ 平方米3、项目畅销价： 96000.8 = 7680元/ 平方米由于受土地使用年限影响， 以上售价的预估趋于保守， 如果该项目能以高尔夫球场+独栋别墅的形式进行销售，其售价应高于目前预估的畅销价。可接受的土地成本推算建安成本： 1200 元/平方米市政配套： 2000 元；含税费等综合建安成本： （1200+2000）120% = 3840元/平方米该产品畅销价格： 7680 元/平方米扣除 20%毛利后的成本： 7680（1-20%）= 6144元/平方米可接受的土地成本为：

25、 6144-3840 = 2304元/平方米可接受的土地价格： 2304元/平方米 47886 平方米 = 11032.93万元该地块总占地 580亩，则地块价格合11032.93 万元 580 亩=19万元/ 亩名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 16 页，共 20 页 - - - - - - - - - 密云水库项目17 按此土地价格核算投资收益类别楼面价格（元 / 平方米）合计基础数据总占地面积580 亩386860 平方米规划用地面积180 亩120060 平方米

26、绿化山地面积400 亩规划建筑面积47886 平方米容积率约 0.40 测算土地成本2304 元/ 平方米建安成本1200 元/ 平方米市政配套2000 元/ 平方米土地 +建安 +市政5504 元/ 平方米税费及管理费20% 1101 元/ 平方米投入合计6605 元/ 平方米总投资31628.70 万元畅销价7680 元/ 平方米毛利润畅销价 - 投入合计1075 元/ 平方米税后利润60% 645 元/ 平方米总利润3088.65 万元投资回报率9.70% 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 -

27、- - - - - - 第 17 页，共 20 页 - - - - - - - - - 密云水库项目18 第三块地：环湖路北地块测算产品形式：该项目总占地面积43.38 亩（合 28934 平方米） ，其中建筑面积为3500 平方米，容积率约为 12%（据资料介绍，该容积率可上调，但为保险起见，本次测算中仍以现有建筑面积进行测算） 。该地块土地性质为综合用地，土地年限为50 年。该地块相邻规划中的五星级度假酒店，由洲际酒店集团接管。地块周边有可租用的绿化用地。针对该地块的特征，对产品形式提出以下建议1、该地块建筑面积较小，不适合单独开发，建议和本次评估中的第二块地（第二块地环湖路南地块和本地块

28、隔路相望）联合开发，可作为同一项目的第一期、第二期。2、由于紧邻五星级度假酒店，且隔路相望的第二块地拥有大面积的绿化山地，鉴于本地块的周边环境，建议该地块的产品形式和第二块地统一，仍选为别墅。如容积率能上调，可建成联排别墅，如容积率不能上调，可建成独栋别墅。本次测算中仍以独栋别墅的产品形式进行测算。售价分析如将产品形式选为独栋别墅，则本地块的产品售价和第二块地的产品售价相同，如下：1、密云 70年产权的独栋别墅项目销售均价：12000元/平方米；2、50 年产权别墅项目售价调整：120000.8 = 9600元/ 平方米3、项目畅销价： 96000.8 = 7680元/ 平方米可接受的土地成本

29、推算建安成本： 1200 元/平方米市政配套： 2000 元；含税费等综合建安成本： （1200+2000）120% = 3840元/平方米该产品畅销价格： 7680 元/平方米名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 18 页，共 20 页 - - - - - - - - - 密云水库项目19 扣除 20%毛利后的成本： 7680（1-20%）= 6144元/平方米可接受的土地成本为： 6144-3840 = 2304元/平方米可接受的土地价格： 2304元/平方米 3500

30、 平方米 = 806.40万元该地块总占地 43.38 亩，则地块价格合806.40 万元 43.38 亩=18.59 万元/ 亩。按此土地价格核计算第三块地的投资收益类别楼面价格（元 / 平方米）合计基础数据总占地面积43.38 亩28934 平方米建筑面积3500 平方米容积率约 0.12 测算土地成本2304 元/ 平方米建安成本1200 元/ 平方米市政配套2000 元/ 平方米土地 +建安 +市政5504 元/ 平方米税费及管理费20% 1101 元/ 平方米投入合计6605 元/ 平方米总投资2311.75 万元畅销价7680 元/ 平方米毛利润畅销价 - 投入合计1075 元/ 平方米税后利润60% 645 元/ 平方米总利润225.75 万元投资回报率9.77% 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 19 页，共 20 页 - - - - - - - - - 密云水库项目20 市场部2009年 4 月 10日名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 20 页，共 20 页 - - - - - - - - -