物业公司环境管理程序文件 程序文件组织环境分析.doc

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1、物业公司环境管理程序文件 程序文件组织环境分析文 件 名 物业公司环境管理程序文件 电子文件编码 HJAL003 页 码 22-1 环境目标与指标控制程序 1.0目的 明确环境目标及指标制定、评审、修订及宣传的方法。 2.0适用范围 本规定适用于公司。 3.0职责 环境管理者代表负责环境目标及指标的制定。 环境目标及指示的评审和修订结果由总经理最终确认。 各部门、管理处的环境负责人负责环境目标、指标的实施。 4.0工作程序 环境目标及指标的拟订 质量管理部负责召集贯标工作小组会议，结合公司环境方针等环境政策、总图，根据下列事项进行综合考虑，拟订出环境目标及指标： (1)有关法律及法规的要求事项

2、； (2)环境方针的要求事项； 文 件 名 物业公司环境管理程序文件 电子文件编码 HJAL003 页 码 22-2 (3)公司重大环境因素； (4)财政、技术上的要求事项； (5)来自环境情报的要求事项； (6)相关方的要求。 环境目标及指标的设定 所拟订的环境目标及指标由环境管理者代表提交环境工作小组根据审议结果确定环境目标及指标，环境最高负责人在充分考虑财政上、运作上及商业上的有关要求事项后，对环境管理者代表提交的环境目标及指标进行最终的承认。 环境目标及指标的登记 质量管理部将经过环境最高负责人承认后的环境目标及指标记录在环境目标、指标及管理方案一览表中，并能报各部门、相关管理处环境负

3、责人及环境管理者。 环境目标及指标的评审 各部门、管理处环境负责人及环境管理者应每年对环境目标及指标进行一次评审，评审环境目标及指标是否符合有关环境法律法规、公司环境管理目标指标方针及有关环境情报的要求，并将评审结果以书面形式通知质量管理部。 环境目标及指标的修订 (1)质量管理部在接获以上评审结果通知后，根据实际需要作出环境目标及指标修改的决定，并由环境最高负责人最终承认新的环境目标及指标，予以发行。 (2)环境目标及指标的修改应考虑以下几方面： 文 件 名 物业公司环境管理程序文件 电子文件编码 HJAL003 页 码 22-3 内部审核的结果； 公司内外状况的变化； 有关的法律、法规；

4、环境方针的要求； 相关方的要求； 环境目标及指标的实现程度。 (3)环境目标及指标的审核修正，原则上每年至少一次，但当法律法规、标准、内外部情况等发生重大变化时，也可以根据实际情况，由环境管理者代表作出修正的立案。 环境目标及指标的宣传 (1)公司各部门、管理处必须配备有最新版本的环境目标及指标一览表，各部门、管理处的环境管理者有责任在本部门、管理处内，利用各种会议及教育训练向员工宣讲环境目标和指标。 (2)在公司内以宣传牌、内部刊物等形式宣传环境方针；对外则应利用各种宣传媒介。 5.0支持性文件 无 6.0相关记录 环境目标、指标及管理方案一览表 文 件 名 物业公司环境管理程序文件 电子文

5、件编码 HJAL003 页 码 22-4 环境管理方案控制程序 1.0目的 明确环境管理方案的制定、评审、修改的方法。 2.0适用范围 本规定适用于公司。 3.0职责 管理部及相应各部门负责制定环境管理方案。 各部门、管理处的环境负责人负责环境管理方案的实施。 环境管理方案的审核由质量管理部负责，并由管理者代表批准。 4.0工作程序 环境管理方案的制定 (1)各部门、管理处环境管理者就已评估出的本部门、管理处重大环境因素，结合公司环境方针、环境目标及指标制定出本部门、管理处的环境目标及指标，并就与此目标、指标相关的服务、活动、场所、没施等制定出具体的 文 件 名 物业公司环境管理程序文件 电子

6、文件编码 HJAL003 页 码 22-5 改善其环境表现的动态管理实施方案，作成环境管理方案，由环境负责人承认后，报质量管理部审核通过，予以登录备案。 (2)此方案应包括如下内容： 实现目标、指标的具体措施； 责任部门责任人及确认者； 实施时间进度表。 环境管理方案的评估和实施 (1)质量管理部指定贯标工作小组及相关部门对各部门、管理处环境管理方案可行性予以评价后，在环境目标、指标及管理方案一览表相应栏目中给予记录。 (2)如果发现不符合项，在相应栏目中予以说明，经质量管理部确认后发给相关部门、管理处进行方案修正。 (3)各部门、管理处在环境管理方案的评估获得批准后，开始实施。 环境管理方案

7、的修订 (1)环境负责人及环境管理者有责任对环境目标、指标及管理方案一览表所涉 及的环境管理方案修正内容予以检讨，在充分承认其必要性之后，可按“环境管理方案制定”程序重新予以登记，并报质量管理部登录备案。 (2)当有新的项目引入或涉及新的服务、活动时，各部门、管理处的环境负责人及环 境管理应及时修改环境管理方案。 (3)对修正后的环境管理方案实施后，由质量管理部指示 文 件 名 物业公司环境管理程序文件 电子文件编码 HJAL003 页 码 22-6 环境工作小组对实施结果予以核查后，在环境目标、指标及管理方案一览表相应栏目给予记录。 若上述过程中，该部门、管理处的环境目标、指标及管理方案一览

8、表中涉及相关多个部门、管理处，则由该部门、管理处提出议案，由公司贯标工作小组讨论通过后，提交质量管理部审查，通过后，提交部经理批准后实施，公司质量管理部予以登记，复印给相关部门、管理处备案。 环境管理方案的定期评审 (1)质量管理部应每一季度指示环境工作小组，对各部门、管理处的环境管理方案的 实施情况进行评审，就其执行环境方针及实现环境总体管理活动状况及目标、指标完成情况在环境目标、指标及管理方案一览表验证栏中予以记录，下发各部门、管理处环境负责人及环境管理者阅览，作为完善各部门、管理处环境管理方案的必要资料，予以记录保存。 (2)每年进行一次的管理评审，内容同时包括对各部门、管理处环境目标、

9、指标相关 的环境管理方案实施状况的评审，对其进一步的改善和健全方案，由各部门、管理处在下期或下年度环境推进计划中予以反映。 5.0支持性文件 无 6.0相关记录 环境目标、指标及管理方案一览表 文 件 名 物业公司环境管理程序文件 电子文件编码 HJAL003 页 码 22-7 环境信息交流管理控制程序 1.0目的 使环境信息在各部门和管理处之间及时得到交流和沟通，以确保体系的有效运行。 2.0适用范围 适用于公司各部门和相关管理处之间的各类信息的传递和处理。 3.0职责 质量管理部是环境信息的综合管理部门，负责与环保部门和待业主管部门的环境信息的接受、传递和处理。 各部门、相关管理处负责相应

10、业务范围内的内部及外部信息交流。 4.0工作程序 环境信息可分为内部信息和外部信息 (1)内部信息包括以下内容： 公司的环境管理体系运行情况由质管部在每次月检 文 件 名 物业公司环境管理程序文件 电子文件编码 HJAL003 页 码 22-8 检查后将检查情况及时传达到相关部门、管理处和公司领导。 环境管理体系中产生的信息由产生部门及时传递到管理部。管理部再将信息进行处理后传递到其他部门和相关管理处，质量管理部负责将信息的处理情况记录在环境信息处理表中。 各部门和管理处在获取和更新法律及其他要求时要及时传递到管理部，再由管理部将更新的法律发放到有关部门和管理处。 (2)内部信息交流的实施 环

11、境方针以板报、手册为宣传工具公之于众。 信息的传递、答复应在三日之内。 紧急状态下的信息应由发生部门立即传递到质量管理部，由质量管理部报告管理者代表处理。 各部门、相关管理处应在实施整改或预防措施后，将纠正或预防措施报告交于质量管理部门。 外部信息包括以下内容 (1)各部门和相关管理处在收到有关的法律、法规和标准时，如资源、能源、消防等法规应及时传递到质量管理部。 (2)相关方(如供方、承包方、居民)的信息由分管分承包方的部门和管理处将信息传递给工程部和质量管理部。 外部信息的处理 (1)对外部如居民传来的投诉，质量管理部应同有关部门提出处理意见或建议报管理者代表批准并应于3日内 文 件 名

12、物业公司环境管理程序文件 电子文件编码 HJAL003 页 码 22-9 答复。处理部门、相关管理处应将投诉处理结果记录在环境投诉记录表上，并制定出相应的纠正预防措施。 (2)质量管理部负责将有关内部和外部信息交流的情况登记在环境信息交流表。 (3)相关管理处对环境信息处理的具体办法见作业指导书中的环境信息处理办法。 5.0支持性文件 环境信息处理办法 6.0相关记录 环境信息处理表 环境投诉记录表 环境信息交流表 文 件 名 物业公司环境管理程序文件 电子文件编码 HJAL003 页 码 22-10 固体废弃物管理程序 1.0目的 为了防止本公司活动、服务中产生的固体废弃物污染环境，确保所有

13、固体废弃物得到最大限度的回收，特制定本管理程序。 2.0范围 适用于公司的各部门、相关管理处(简称各单位)活动、服务中产生的固体废弃物的管理。 3.0职责 各单位产生且规定由各单位处理的固体废弃物由各单位负责分类回收，并联络具备法定资格的合格相关废物回收公司处理，其合作协议须经管理者代表确认。 清洁绿化部负责保管公司及各单位相关方的协议资料(各单位的为副本)、法定资格资料和公司及各单位对该类公司的考核资料。 清洁绿化部负责公司收集固体废弃物的相关方的综合评价，综合评价每年至少进行一次。 文 件 名 物业公司环境管理程序文件 电子文件编码 HJAL003 页 码 22-11 4.0工作程序 固体

14、废弃物管理原则 (1)根据中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法)，结合本公司的实际情况进行管理。 (2)所有固体废弃物的管理必须遵照“分类回收、集中保管、统一处理、综合评价”的原则进行。 (3)分类回收是指各单位按照固体废弃物的类别，将各单位产生的固体废弃物分类以后再回收，应在盛装固体废弃物的容器或场所等外面标明固体废弃物的类别、名称。 (4)集中保管是指各单位回收的固体废弃物应集中存放在各单位指定的场所。 (5)综合评价 经清洁绿化部主管人员确认，上级主管领导批准的符合法定资格的回收公司，其公司分为两类： a.统一回收公司总部废弃物的公司； b.负责回收各单位废弃物的公司。 各单位对其B类

15、回收公司相关事项及资格的评价。 清洁绿化部对A、B类回收公司的综合评价。 清洁绿化部负责作成环境合格服务分包方名单。 固体废弃物的分类 (1)本公司活动、服务中产生的固体废弃物主要分为四类：即一般生活垃圾、可回收废弃物、有毒有害废弃物(如保养设备后的剩油、脏抹布等)、建筑垃圾。 文 件 名 物业公司环境管理程序文件 电子文件编码 HJAL003 页 码 22-12 (2)一般生活垃圾是指公司各单位员工以及所管物业的住户日常食宿而产生的各种有机体，如果皮、剩菜、塑料制品、木料、卫生纸等。 (3)可回收废弃物是指公司各单位员工以及所管物业的住户日常起居、办公而产生的可以换取一定经济利益的、经处理后

16、可重复利用的废弃物，如纸张、金属容器、玻璃瓶、塑料、泡沫包装材料等。 (4)有毒有害废弃物是指公司各单位员工以及所管理物业的住户日常起居、办公而产 生的对环境有害的废弃物，如电池、医用药品及用具、废办公设备、各种有毒有害物质及其容器等。 (5)建筑垃圾是指由于各物业单位装修、装饰而产生的废弃建筑材料及其容器等。 (6)本程序要求本公司各单位以及所管物业的住户将各自产生的固体废弃物的按照上述方法进行分类，并按不同类使用由本公司统一发放的环保分类垃圾袋，以及投放在相应的三种颜色垃圾桶内进行分类(红、黄、绿)。 固体废弃物的处理 (1)本公司所有固体废弃物交由国家认可的、有资格的废物处理公司处理，清

17、洁绿化 部和各单位负责将本公司及本单位的环境要求事项通知废物处理公司。 (2)在由专门废物处理公司对各单位集中存放的固体废弃物进行处理之前，先由各单位对可回收废弃物进行集中回收，定期联络有关废物处理公司处理，以换取一定 文 件 名 物业公司环境管理程序文件 电子文件编码 HJAL003 页 码 22-13 的经济收益。 (3)清洁绿化部及相关单位、部门负责安排与具备政府许可资格，具有相应处理能力 的专业处理机构回收本公司有毒有害废弃物。 5.0支持性文件 分承包方控制程序 6.0相关记录 环境合格服务分承包方名单 文 件 名 物业公司环境管理程序文件 电子文件编码 HJAL003 页 码 22

18、-14 环境监测与测量控制程序 1.0目的 为确保环境管理体系的有效运行及环境目标、指标的实现，并取得准确的监测数据，特制定本程序以评价法律、法规的符合性，并对环境管理体系的策划、实施和改进提供依据。 2.0适用范围 适用公司服务活动中和相关方活动中的环境监控和测量。 3.0职责 质量管理部负责组织有关部门对环境体系的运行情况、环境目标、指标的实现情况，环境管理方案的实施情况进行监控和测量，并将结果进行评价。 工程部负责对环境参数(如节电、节水参数)的有关标准的选取和监测的实施，并负责将这些参数进行分析，得出合理的解决方案或经济总结。 4.0工作程序 环境监测和测量频次 文 件 名 物业公司环

19、境管理程序文件 电子文件编码 HJAL003 页 码 22-15 (1)质量管理部组织相关部门每月对相关管理处的环境体系运行情况进行一次监测和测量。楼检制度将把体系的运行情况与管理标准、计划相对照，纠正其错。 (2)相关管理处按照相应的运行程序、作业指导书对各种设备、系统的运行情况每周 作一次检查，对各种资源消耗和废物排放、回收进行检查，由管理处制定周检表。 (3)质量管理部、工程部按照相应的程序和作业指导书对公司、机关各部门每周进行 一次检查。 监测项目 测定项目主要是对环境有重大影响的环境因素(管理处和部门根据实际选择)。 (1)废水的排放； (2)废气的排放； (3)噪声强度； (4)节

20、电、节水指标； (5)固体废弃物的排放。 监测人员 (1)监测人员应具备相应的资格，受过专业的培训。 (2)公司聘请的外部监测人员必须是环境监测方面的专业人员。 (2)内部监测人员必须严格遵守有关环境作业指导书的规定。 监测方法 (1)如有必要，相关部门负责制定监测、测量作业指导书。作业指导书中应对监测和测量的程序和标准作详细的 文 件 名 物业公司环境管理程序文件 电子文件编码 HJAL003 页 码 22-16 描述，具体监测办法见环境作业指导书。 (2)监测人员在监测完毕后应认真做好记录，并将不合格项记录在楼检缺陷消项记录上反馈给管理处。 (3)监测人员对于监测中发现的违反法律、法规的指

21、标或公司文件中规定的其他指标，应立即填写环境不符合报告，相关部门在规定的时间内进行纠正。 监测仪器的校准 对环境监测过程中使用的仪器应定期报送有关专业机构进行校准和维护。 环境相关法律、法规遵守情况的监控 (1)质量管理部应随时对环境相关法律、法规进行核查，并及时列出最新的环保法律、法规、标准清单。 (2)有关部门和人员应根据法律、法规的更改及时调整管理目标和管理方案。 (3)每年对相关法律法规的评价进行两次，一次在内审时，另一次一般在6个月之后，在特殊情况时可由管理者代表决定具体时间和频次。 5.0支持性文件 环境相关法律、法规管理程序 6.0相关记录 环境不符合报告 环境作业指导书 文 件

22、 名 物业公司环境管理程序文件 电子文件编码 HJAL003 页 码 22-17 纠正与预防措施管理程序 1.0目的 及时发现和解决问题，纠正已发生的和预防潜在的环境不符合项，保证公司环境管理体系的有效运作。 2.0适用范围 适用于公司环境管理活动中已出现的和可能出现的环境不符合项及相关的有关活动。 3.0职责 环境管理者代表负责制定外审和管理评审中出现的不符合项和纠正、预防措施并追踪验证。 各部门相关管理处负责制定内审中发现的不符合项的纠正、预防措施，内审员负责追踪验证不符合项的关闭情况。 日常发现的重大环境事故由相关部门管理处制定纠正措施，质量管理部负责验证。 质量管理部负责预防措施实施结

23、果的验证。 对日常有关重大环保投诉由相关部门管理处制定纠正措施，纠正处理结果完毕后需业主签字确认。 文 件 名 物业公司环境管理程序文件 电子文件编码 HJAL003 页 码 22-18 4.0工作程序 各部门应针对所发现的各种不符合项或问题，及时进行原因分析，找出其产生的根源，并写出分析报告，与纠正和预防措施一起交质量管理部。 导致不符合的原因，可能有如下情况，但不限于此。 (1)文件规定不对或未规定； (2)未执行规定的程序； (3)人员配备或培训不够； (4)工作环境达不到规定要求。 制定措施 (1)各责任部门、管理处应针对不符合情况，根据其调查分析所得出的原因，制定相应的措施和实施方案

24、，以纠正不符合和预防不符合再次发生。 (2)制定措施时必须明确应达到的目标，具体措施方案、实施负责人、完成期限等。 (3)措施制定和实施的时限规定 发现不符合后，质量管理部要求责任部门在一定期限内拿出纠正措施及预防措施的方案，填写在环境不符合报告上。 相关方的影响 对相关方所造成的环境不符合由相关部门、管理处督促其制定纠正、预防措施，责任部门负责验证纠正措施。 实施和跟踪 (1)实施负责人应及时组织实施，迅速处理不符合项。 文 件 名 物业公司环境管理程序文件 电子文件编码 HJAL003 页 码 22-19 (2)公司所制订的纠正和预防措施，相关单位应指定实施负责人，按计划实施。 (3)各纠

25、正和预防措施实施过程中，质量管理部应跟踪监督其实施进度和效果。 验证和报告 (1)纠正和预防措施完成后，有关领导、部门按照职责规定组织进行效果验证，填写验证栏。 (2)经验证、纠正和预防措施达不到预期效果的，质量管理部应负责督促重新进行分析，制订措施，并限期纠正。 报告的保存 不符合纠正与预防措施报告由责任部门、管理处保存，保存期3年。 5.0支持性文件 无 6.0相关记录 环境不符合报告 文 件 名 物业公司环境管理程序文件 电子文件编码 HJAL003 页 码 22-20 噪声控制管理程序 1.0目的 为了减少噪音对小区内生活环境和工作环境的影响，并将噪音控制在环保法律法规要求的范围内，特

26、制定本程序。 2.0适用范围 本程序适用于本物业管理公司各部门、相关管理处。 3.0职责 工程部负责全公司的环境噪音控制与监测业务。 管理处协助工程部进行各管理处的环境噪音控制与监测业务。 4.0工作程序 由工程部根据所管物业所在城市的噪音控制分区规划文件(图)，确定各物业所处的噪音控制区段。 环境噪音的监测与测量 (1)由工程部组织定期或不定期对环境噪音进行监测和测量，频度为一年两次。 文 件 名 物业公司环境管理程序文件 电子文件编码 HJAL003 页 码 22-21 (2)监测记录由工程部保存，质量管理部和相关管理处备案。 (3)噪音测量仪器由国家承认的校正机构每年进行一次校正，并保存

27、相应记录和机构资格证书的复印件。 环境噪音的控制 (1)各管理处根据噪音测量报告，对不符合环保法律法规的噪音从技术上和管理上通过切断声源或减弱声源、隔音、消音、限制噪音发生时间段等方法进行整改，使之符合标准。 (2)可控制性声源发出的噪音。如管理处日常管理服务活动中，设备运作发出的噪音可以按照设备维护方案对设施进行适当维护，选用低噪音设备、加装消音设备、隔离声源来达到目的；装饰装修工程发出噪音可通过执行业主房屋装修管理规定有关噪音控制条文达到目的；机动车鸣笛或误报警发出噪音可通过规定小区内不允许鸣笛、报警器灵敏度适当调整来达到目的。 (3)可施加影响声源发出的噪音。如住户的空调运行发出的噪音，

28、通过对安装方案的 审批和安装、根据有关法律法规强制整改来控制运行噪音；住户家庭娱乐活动、商店、经营性娱乐场所发出的噪音通过限定活动时间、地点，并采用消音、隔音措施来达到目的。 (4)不可控制、不可直接施加影响声源发出噪音，如周边居民、学校军警营等发出噪音，通过政府有关部门协助处理。 (5)经过技术整改后的机械噪音声源必须经专业机构验 文 件 名 物业公司环境管理程序文件 电子文件编码 HJAL003 页 码 22-22 收，验收报告由工程部保存，相应的管理处备案。 (6)通过管理处实施整改的噪音事件，管理处应备案，并有管理处主任签字。重大噪音事件，相应管理处除备案外，还须将事件报告质量管理部保存。 5.0支持性文件 环境监测和测量管理程序 业主房屋装修管理规定 6.0相关记录 无 第 19 页 共 19 页