海印股份：公司主体及“海印转债”2020年度跟踪评级报告.PDF

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1、 东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20202020】388388 号号 邮箱：dfjc电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网： II 主要指标及依据主要指标及依据 20192019 年营业总收入构成年营业总收入构成主要数据和指标主要数据和指标 项目项目20172017 年年20182018 年年20192019 年年2022020 0年年3 3月月 资产总额(亿元)119.57115.06110.16108.59 所有者权益(亿元)36.8536.4239.1539.04 全部债务(

2、亿元)72.2869.4857.0355.67 营业总收入(亿元)25.6125.0724.362.86 利润总额(亿元)4.173.282.800.39 经营性净现金流（亿元）4.235.1010.470.94 20202 20 0 年年 3 3 月月末债务期限结构（亿元）末债务期限结构（亿元）营业利润率（%）35.6135.2834.5336.48 资产负债率（%）69.1868.3464.4664.05 流动比率（%）181.40239.72190.03190.05 EBITDA 利息倍数（倍）2.131.691.63- 全部债务/EBITDA（倍）9.739.438.00- 注：表中数

3、据来源于公司 2017 年2019 年的审计报告以及 2020 年 13 月未经审计的财务 报表。 优势优势 广东省是我国经济最发达的省份之一，人均可支配收入处于全国前列，社零总额保持较快增长，为公司 主营业务的发展提供良好的外部环境； 跟踪期内，公司出租市场规模仍较大，出租率保持较高水平，业态较为多元，项目仍集中分布于广州市 内及周边，在广州区域商品交易市场经营领域仍保持着较强的竞争优势； 2019 年，公司房地产销售项目主要为“上海海印又一城”，销售均价大幅上升，带动销售金额保持 增长； 跟踪期内，公司百货业务经营保持稳定，对公司收入及利润形成有益补充。 关注关注 新冠肺炎疫情爆发期间，公

4、司所经营的交易市场、百货、酒店等业务均短期暂停营业，对公司 2020 年 一季度盈利和经营性现金流冲击较大； 跟踪期内，公司在售房地产项目主要集中于三、四线城市，受制于区域房地产景气度而面临一定去化压 力，在建房地产项目投资规模仍较大，未来存在一定的资本支出压力； 受剥离第三方支付业务影响，营业收入和利润总额均有所下降，期间费用率仍较高，对利润有所挤占； 跟踪期内，公司货币资金显著下降，资产受限比例较高，有息债务规模仍较大，2020 年及 2021 年到期 债务较为集中。 评级展望评级展望 公司评级展望为稳定。公司在广州区域商品交易市场经营领域仍将保持较强的竞争优势，疫情对公司业绩 短期冲击较

5、大，随国内疫情逐步缓解，公司各项业务已恢复营业，考虑到公司经营区域出台多项促进消费政策， 有助于公司业绩的修复，预计疫情对公司全年业绩影响总体可控。 评级方法及模型评级方法及模型 东方金诚零售企业评级方法及模型（RTFC024202004） 东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20202020】388388 号号 邮箱：dfjc电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网： III 历史评级信息：历史评级信息： 主体信用等级主体信用等级 债项信用等级债项信用等级评级时间评级时间项目组项目组评级

6、方法及模型评级方法及模型评级报告评级报告 AA/稳定AA2019/6/25赵一统、谢笑也、罗修 工商企业信用评级方法 （2014 年 5 月） 阅读原文 AA/稳定AA2017/2/23葛新景、赵成旭、卢洲 工商企业信用评级方法 （2014 年 5 月） 阅读原文 AA-/稳定AA-2015/8/27李燕勃、陈丹、卢洲 工商企业信用评级方法 （2014 年 5 月） 阅读原文 注：自 2017 年 2 月 23 日（上调级别）至 2019 年 6 月 25 日（最新评级），海印股份主体信用等级未发生变化，均为 AA/稳定。 本次跟踪相关债项情况本次跟踪相关债项情况 债项简称债项简称上次评级日期

7、上次评级日期 发行金额发行金额 （亿元）（亿元） 存续期存续期增信措施增信措施 增信方增信方/ /主体信用等级主体信用等级 / /评级展望评级展望 海印转债 2019/6/2511.112016/06/082022/06/08 连带责任 保证担保 广州海印实业集团有限 公司/AA/稳定 东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20202020】388388 号号 邮箱：dfjc电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网： 1 跟踪评级原因跟踪评级原因 根据相关监管要求及 2016 年广东海印集团

8、股份有限公司可转换公司债券 （以下简称 “海印 转债”）的跟踪评级安排，东方金诚基于海印股份提供的 2019 年度审计报告、2020 年 13 月未经审计的财务报表以及相关经营数据，进行了本次定期跟踪评级。 主体概况主体概况 海印股份主营业务涵盖交易市场出租及管理、百货、房地产和酒店等领域，控股股东为海 印集团，实际控制人为自然人邵建明、邵建佳和邵建聪。跟踪期内，公司控股股东及实际控制 人未发生变化，截至 2020 年 3 月末，海印集团持股比例为 43.45%，为公司控股股东；自然人 邵建明、邵建佳和邵建聪对海印集团的持股比例分别 65.00%、20.00%和 15.00%，且通过海印 集团

9、及其一致行动人茂名环星新材料股份有限公司间接控制海印股份 55.44%股权， 是公司共同 实际控制人，公司股权结构图见附件一。 公司主营业务涵盖交易市场出租及管理、百货、房地产和金融等。公司运营的交易市场项 目大部分位于广州市内，以专业市场、主题商场、购物中心和城市综合体四种业态为主。截至 2020 年 3 月末，公司出租的营业总面积为 141.56 万平方米，在广州区域商品交易市场经营领 域具有较强的市场影响力。 截至 2020 年 3 月末，公司（合并）资产总额为 108.59 亿元，所有者权益为 39.04 亿元， 资产负债率为 64.05%；公司合并范围子公司共 65 家，较 2018

10、 年末减少 5 家。2019 年及 2020 年 13 月，公司实现营业收入分别为 24.36 亿元和 2.86 亿元，利润总额分别为 2.80 亿元和 0.39 亿元。 根据公司公告，截至 2020 年 6 月 6 日，海印集团及其一致行动人共持有海印股份 12.22 亿股股份，持股比例 54.64%，已质押股份数量 8.03 亿股，占其持有股份的 65.70%，占海印股 份总股本比例 35.90%。 相关债项本息兑付及募集资金使用情况相关债项本息兑付及募集资金使用情况 经中国证券监督管理委员会“证监许可2016502 号”文核准，公司于 2016 年 6 月发行 11.11 亿元的可转换公

11、司债券，债券简称“海印转债”，起息日为 2016 年 6 月 8 日，到期日为 2022 年 6 月 8 日。海印转债采用累进利率，票面利率第一年为 0.50%、第二年 0.70%、第三年 1.00%、第四年 1.50%、第五年 1.80%、第六年 2.00%；每年付息一次，到期归还所有未转股的 本金和最后一年利息。 自 2016 年 7 月 1 日起，“海印转债”在深交所挂牌交易，债券代码为“127003.SZ”，扣 除发行费用后，“海印转债”实际募集资金 10.91 亿元。2019 年，公司使用公开发行可转换公 司债券募集资金 17965.23 万元，取得利息收入 723.70 万元；此外

12、，公司于 2019 年 12 月 19 日将49824.53万闲置募集资金暂时补充流动资金。 截至2019年末， 公司募集资金余额58487.62 东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20202020】388388 号号 邮箱：dfjc电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网： 2 万元（含利息收入），其中用于暂时补充流动资金 49824.53 万元，存放募集资金专户账户余额 8663.09 万元。公司已于 2020 年 6 月 8 日按时足额支付海印转债第四年利息。 海印转债转股日期自

13、2016 年 12 月 17 日至 2022 年 6 月 7 日，初始转股价格为 5.26 元/ 股。转股价格的调整方式：当公司因送红股、转增股本、增发新股（不包括因可转债转股增加 的股本）、配股或派发现金股利等情况使公司股份发生变化时，将进行转股价格的调整。2018 年 8 月 10 日，公司公告于当日实施转股价格调整，将“海印转债”转股价格由 5.25 元/股向下 修正为 3.50 元/股。2019 年 3 月 30 日，公司公告将转股价格向下修正至 3.03 元/股，调整实 施日期为2019年4月1日。 因公司实施2018年度权益分派方案， 每10股派发现金红利0.165881 元（含税

14、），除权除息日为 2019 年 7 月 23 日，“海印转债”的转股价于 2019 年 7 月 23 日 起由原来的 3.03 元/股调整为 3.01 元/股。截至 2020 年 3 月末，“海印转债”余额为 9.42 亿 元。 海印集团对海印转债的本息偿付提供无条件不可撤销连带责任保证担保。 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 一季度一季度 GDPGDP 同比首次出现负增长，海外疫情蔓延会制约二季度经济反弹同比首次出现负增长，海外疫情蔓延会制约二季度经济反弹 一季度必要的疫情防控措施对消费、投资及对外贸易活动造成严重冲击。3 月以来国内疫 情进入稳定控制阶段，复工复产加速，但在海外疫情急剧

15、升温、国际金融市场剧烈动荡背景下， 国内经济回升势头受到较大影响，一季度 GDP 同比出现有历史记录以来的首次负增长，降至 -6.8%。二季度国内消费回补、投资加速态势会进一步明显，但欧美疫情仍处高发期，5 月之后 我国出口会出现更大幅度下滑，我们估计当季 GDP 同比增速仅将回升至 3.0%左右。若全球疫 情在上半年晚些时候得到基本控制，下半年国内宏观经济有望出现接近两位数的反弹，全年 GDP 增速将在 3.5%左右。 财政政策担纲、宽信用发力，一揽子宏观政策力度明显加大财政政策担纲、宽信用发力，一揽子宏观政策力度明显加大 为应对疫情冲击，5 月两会推出一揽子宏观政策，主要包括上调财政赤字率

16、目标、扩大新 增地方政府专项债规模及发行特别国债，以及继续实施降息降准和再贷款等，合计财政支持力 度达到名义 GDP 的 8.6%， 已接近 20082009 年全球金融危机时期水平。 下一步大幅减税降费、 扩大基建支出、大规模发放招工及稳岗补贴，以及适度放松汽车及商品房限购等措施有望陆续 落地。未来货币政策实施力度也会加大，降息降准将持续推进，M2 和社融增速将显著高于上年 水平（分别为 8.7%和 10.7%），我们估计年末两项指标有可能分别达到 14.0%和 15.0%左右。 同时，在“房住不炒”原则下，央行将继续坚守不搞大水漫灌底线。 行业分析行业分析 公司营业收入及利润仍主要来自商品

17、交易市场出租及管理、百货业等业务，归属于零售行 业。 东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20202020】388388 号号 邮箱：dfjc电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网： 3 零售行业零售行业 新冠肺炎疫情对新冠肺炎疫情对 20202020 年一季度社零总额增速造成明显冲击，随着国内疫情的有效控制，年一季度社零总额增速造成明显冲击，随着国内疫情的有效控制， 预计二季度消费需求将逐渐回暖，社零总额增速将有望回升，对全年影响有限预计二季度消费需求将逐渐回暖，社零总额增速将有望回升

18、，对全年影响有限 预计 2020 年，居民部门杠杆率仍将维持高位，并继续对消费需求产生挤出效应。此外， 2020 年新冠肺炎疫情的发生，一方面将减少可选消费品的需求，另一方面将一定程度影响居民 收入从而间接对消费需求产生不利影响。2020 年一季度，新冠肺炎疫情对可选消费品需求造成 较大冲击，社零总额增速明显下降。随着 4 月份以来国内疫情得到有效控制，预计二季度消费 需求将逐渐回暖，社零增速将有望回升。国内疫情得到有效后将使前期被抑制的消费需求得到 延期释放，同时国家将加码逆周期调节政策，各类促消费政策的实施亦有利于减缓全年消费增 速下行压力，因此预计疫情对全年零售额增速影响有限。 图图 1

19、 1我国社零总额及同比增速变动情况我国社零总额及同比增速变动情况图图 2 2细分品类商品零售额同比增速（细分品类商品零售额同比增速（单位：单位：% %） 资料来源：Wind，东方金诚整理 20202020 年一季度年一季度以可选消费品为主的以可选消费品为主的百货和购物中心盈利暂时性下滑百货和购物中心盈利暂时性下滑， 超市及新零售企业因超市及新零售企业因 疫情而获益疫情而获益，预计，预计 20202020 年全年超市类企业业绩将保持稳定增长年全年超市类企业业绩将保持稳定增长 对零售企业而言，新冠肺炎疫情影响下，不同细分子行业内企业表现将有所分化。 新冠肺炎疫情使得以可选消费品为主的百货和购物中心

20、需求受到严重抑制，短期内企业盈 利明显下滑，但随着国内疫情得到有效控制后，前期被抑制的消费需求将得到延期释放，因此 对全年影响相对有限。 超市产品主要以生鲜食品和日用品等为主，属于必需消费品种，加之疫情影响下居民囤货 行为增加，因此超市类企业销售规模将有所增长。同时，生鲜配送到家业务将在此次疫情推动 下得到快速发展，前期较早布局超市到家服务的超市企业明显获益。 随我国电商渗透率逐年提升，同时物流基础设施日渐成熟，居民出行减少将使线上线下融 合良好的新零售企业获益，并推动线上线下加速融合。 东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20202020】388388 号号 邮箱：dfjc电话：010-

21、62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网： 4 图图 3 3网上商品和服务零售额变化情况网上商品和服务零售额变化情况 （单位单位： 亿元亿元、 % %） 图图 4 4网上商品和服务零售额同比增速（网上商品和服务零售额同比增速（单位：单位：% %） 资料来源：Wind，东方金诚整理 零售行业多业态竞争格局日益明显，与实体零售相比，网络零售集中度较高，新冠肺炎疫零售行业多业态竞争格局日益明显，与实体零售相比，网络零售集中度较高，新冠肺炎疫 情影响下，线上线下融合良好的新零售企业竞争优势凸显，加速行业洗牌情影响下

22、，线上线下融合良好的新零售企业竞争优势凸显，加速行业洗牌 我国零售行业市场集中度偏低，行业多业态竞争格局日益明显，且其分布具有很强的区域 性。根据中国连锁经营协会数据，从实体零售角度来看，2019 年零售行业百强企业门店总数 14.40 万个，同比增长 5.90%，其中便利店增速继续领跑，连锁百强企业便利店门店数量增速为 16.50%；2019 年连锁百强销售规模近 2.6 万亿元，同比增长 5.3%，占社会消费品零售总额的 6.3%，行业集中度偏低，市场竞争较为激烈。 目前，零售百货在经济较为发达的沿海省份分布密度较高，内陆省份相对较少，且零售企 业区域性较强，尚未形成在全国范围层次规模、销

23、售额等方面占绝对优势的全国性实体零售企 业。 与实体零售相比，网络零售集中度较高，行业格局基本稳定，2018 年中国电商零售市场份 额中，阿里巴巴以 58.2%占据首位，京东销售额占比为 17.3%，二者合计占比 75.5%，占有绝 对竞争优势。第二梯队企业如快速崛起的拼多多占 5.2%，2017 年份额仅为 0.1%；苏宁、唯品 会及国美电器的市场份额为 1.9%、1.8%和 0.7%。新冠肺炎疫情推动零售企业线上线下加速融 合，使得线上线下融合良好的新零售企业竞争优势凸显，加速行业洗牌。 东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20202020】388388 号号 邮箱：dfjc电话：01

24、0-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网： 5 图表图表 5 520192019 年我国连锁百强前十名情况（单位：亿元、年我国连锁百强前十名情况（单位：亿元、% %、个）、个） 序序 号号 企业名称企业名称 销售金额销售金额 （含税）（含税） 销售增长率销售增长率门店总数门店总数门店增长率门店增长率 1苏宁易购集团股份有限公司3787.4012.508216-25.70 2国美零售控股有限公司1276.46-7.60260222.60 3红星美凯龙家居集团股份有限公司1256.3312.6042819.

25、20 4高鑫零售有限公司1018.680.504860.40 5华润万家有限公司951.00-6.1032341.30 6永辉超市股份有限公司931.5021.30144012.90 7沃尔玛(中国)投资有限公司822.803.804420.20 8北京居然之家家居新零售连锁集团有限公司811.1014.2035524.60 9中石化易捷销售有限公司700.0012.90276001.50 10重庆商社（集团）有限公司604.2110.703739.70 资料来源：公司提供，东方金诚整理 区域经济环境区域经济环境 20192019 年年，广东省广东省仍仍是我国经济最发达的省份之一是我国经济最发

26、达的省份之一，人均可支配收入处于全国前列人均可支配收入处于全国前列，社零总社零总 额保持较快增长额保持较快增长，为公司主营业务的发展提供良好的外部环境，为公司主营业务的发展提供良好的外部环境 公司经营范围主要在广东省内，其经营状况直接受到广东省的经济发展状况影响。公司所 处的广东省经济发达，GDP 总量连续多年居全国第一，人均 GDP、财政总收入、城镇居民人 均可支配收入、农民人均纯收入等指标均处于全国前列。广东省人口规模大，2019 年末广东全 省常住人口 11521.00 万人，较上年末增加 175 万人。 2019 年，广东省实现地区生产总值 107671.07 亿元，同比上年增长 6.

27、2%。人均地区生产 总值 94172 元，同比增长 4.5%。从产业结构来看，2019 年，广东省的经济仍以第二、三产业 为主，产值分别同比增长 4.7%和 7.5%。 2019 年广东省居民人均可支配收入 39014 元，比上年增长 8.9%。可支配收入的快速增长， 促进居民消费支出的增加，2019 年广东省居民人均消费支出 28995 元，比上年增长 11.3%，其 中城镇居民人均消费支出 34424 元， 增长 11.3%； 农村居民人均消费支出 16949 元， 增长 10.0%。 同期，广东省社会消费品零售总额达 42664.46 亿元，同比增长 8.0%，消费在经济发展中的基 础性

28、作用进一步巩固。 2019 年以来， 广东省相继出台 广东省完善促进消费体制机制实施方案 、 广东省关于促进农村消费的若干措施、广东省加快发展流通促进商业消费政策措施等 一揽子促进消费政策，为广东省改善消费环境，进一步提升消费力提供政策支持。 业务运营业务运营 经营概况经营概况 公司营业收入和毛利润主要来自交易市场出租及管理公司营业收入和毛利润主要来自交易市场出租及管理、百货业务和房地产开发业务百货业务和房地产开发业务，2012019 9 年年公司营业收入公司营业收入小幅小幅下降，毛利率下降，毛利率有所下降但仍有所下降但仍稳定在较高水平稳定在较高水平，新冠肺炎疫情的负面影响新冠肺炎疫情的负面影

29、响使使 东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20202020】388388 号号 邮箱：dfjc电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网： 6 20202020 年一季度公司主营获利承压年一季度公司主营获利承压 公司主营业务涵盖交易市场出租及管理、百货、房地产开发、金融和其他业务。2019 年公 司营业收入为 24.36 亿元，同比下降 2.12%，主要系金融业务收入下降所致。从收入构成来看， 公司营业收入主要来自交易市场出租及管理业务、百货业务和房地产开发业务，2019 年上述三 类业务

30、收入占营业务收入比重分别为 40.37%、21.77%和 31.08%。 2019 年，公司毛利润为 9.04 亿元，同比减少 0.63 亿元，综合毛利率为 37.10%，同比下 降 1.45 个百分点。主要原因一是 2019 年结转项目位于上海，毛利相对较低影响，房地产开发 业务毛利率有所下降；二是剥离第三方支付业务，导致金融业务毛利润有所减少。 公司业务涉及交易市场出租及管理、百货、房地产开发业务等，新冠肺炎疫情爆发期间， 上述业务受到疫情短期冲击较大， 2020 年一季度公司营业收入为 2.86 亿元， 同比下降 44.56%， 毛利润为 1.08 亿元，同比下降 46.80%，毛利率为

31、 37.67%，同比下降 1.73 个百分点，公司主 营获利承压。 图表图表 6 6公司营业总收入构成及毛利润、毛利率情况（单位：亿元、公司营业总收入构成及毛利润、毛利率情况（单位：亿元、% %） 类别类别 20172017 年年20182018 年年20192019 年年20202020 年年 1 13 3 月月 收入收入占比占比收入收入占比占比收入收入占比占比收入收入占比占比 交易市场出 租及管理 9.8338.3710.0239.979.8340.371.3747.78 百货业务5.4821.395.3821.485.3021.770.8228.59 房地产开发 业务 7.1027.72

32、7.5430.097.5731.080.4114.36 金融业务2.178.481.626.471.134.630.258.64 其他业务1.044.040.501.990.522.150.020.63 合计合计25.6125.61 100100.00.0025.0725.07 100.00100.0024.3624.36 100.00100.002.862.86100.00100.00 毛利润毛利润 毛利率毛利率 毛利润毛利润 毛利率毛利率 毛利润毛利润 毛利率毛利率 毛利润毛利润毛利率毛利率 交易市场出 租及管理 4.1542.203.8037.903.7538.110.5439.67 百

33、货业务0.8014.660.8315.490.7714.460.1214.77 房地产开发 业务 3.2746.073.7049.013.3143.700.2049.68 金融业务1.2758.221.1068.080.9785.820.2185.57 其他业务0.3833.330.2346.460.2547.24-0.001-5.98 合计合计9.879.8738.5438.549.679.6738.5538.559.049.0437.1037.101.081.0837.6737.67 数据来源：公司提供，东方金诚整理 交易市场出租及管理交易市场出租及管理 公司交易市场出租及管理业务运营主体

34、是本部及其下属子公司。 公司商品交易市场运营经验丰富，跟踪期内出租市场公司商品交易市场运营经验丰富，跟踪期内出租市场营业面积小幅下降营业面积小幅下降，但，但规模规模仍较大，仍较大， 业态较为多元，项目仍集中分布于广州市内及周边，在广州区域商品交易市场经营领域业态较为多元，项目仍集中分布于广州市内及周边，在广州区域商品交易市场经营领域仍仍保持保持 着较强的竞争优势着较强的竞争优势 公司是国内专业的商品交易市场运营商， 具有近 20 年的运营经验， 在项目寻源、 规划定位、 招商、选商到市场运营及管理等方面已形成了成熟的运作模式。跟踪期内，公司运营项目仍主 2019 年公司营业 收入构成 东方金诚

35、债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20202020】388388 号号 邮箱：dfjc电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网： 7 要位于广东省广州市内及周边城市，区域集中度较高，以专业市场、主题商场、购物中心和城 市综合体四种业态为主，截至 2020 年 3 月末，公司出租的营业总面积为 141.56 万平方米，可 比口径下，同比下降 7.08%1，但规模仍较大，主要系跟踪期内，中华美食城、中华广场因公司 主动调整商业物业资源结构停止运营所致。公司运营中的交易市场主要分布于广州市大沙头、 英

36、雄广场、北京路等核心商圈，所在区域商业氛围较好。跟踪期内，公司在广州区域商品交易 市场经营领域仍保持着较强的市场影响力。 跟踪期内，公司所运营的交易市场跟踪期内，公司所运营的交易市场营业面积小幅下降营业面积小幅下降，收入收入随之小幅下降随之小幅下降，毛利率相对稳毛利率相对稳 定定，公司运营交易市场仍以租赁物业为主，跟踪期内仍保持较高的出租率，公司运营交易市场仍以租赁物业为主，跟踪期内仍保持较高的出租率，疫情对疫情对 20202020 年一年一 季度业绩短期冲击较大，随季度业绩短期冲击较大，随着着疫情疫情逐步逐步缓解缓解，中长期影响可控，中长期影响可控 2020 年 3 月末，公司所运营的交易市

37、场营业面积为 141.56 万平方米，较 2019 年 3 月末 下降 7.08%。2019 年，公司交易市场出租及管 理业务收入 9.83 亿元，较 2018 年下降 1.86%； 毛利润为 3.75 亿元，同比下降 1.38%；毛利率为 38.11%，较 2018 年小幅提升 0.21 个百分点。 2020 年 13 月，公司交易市场出租及管理业务收入为 1.37 亿元，同比下降 45.85%。新冠肺 炎疫情爆发期间，公司各类交易市场停止运营，对公司 2020 年一季度业绩短期冲击较大，随疫 情逐步缓解，各类交易市场恢复运营，叠加公司经营区域出台多项促进消费政策，如广东省 关于促进农村消费

38、的若干措施及广东省加快发展流通促进商业消费政策措施等，预计中 长期影响可控。 跟踪期内，公司运营的交易市场仍保持较高的出租率，截至 2020 年 3 月末，出租率达 90.70%，出租率同比增长 9.78 个百分点。跟踪期内，公司整体租入成本及平均租金同比分别大 幅下降 55.61%和 30.86%。租期方面，由于公司 2020 年及 2021 年租期到期物业占比不大，预 计未来两年公司现有物业平均租入成本会相对稳定。 图表图表 7 7截至截至 20202020 年年 3 3 月末公司运营的交易市场情况（单位：平方米、元月末公司运营的交易市场情况（单位：平方米、元/ /月月/ /平方米、平方米

39、、% %） 业态业态 模式模式 物业名称物业名称经营范围经营范围所在区商圈所在区商圈 营业营业 面积面积 承租合约承租合约 到期时间到期时间 租入成本租入成本 租金租金 平均租金平均租金 租金年租金年 增长率增长率 出租率出租率 自有自有/ /租租 赁赁物业物业 主题主题 商场商场 电器总汇家用电器越秀区东湖路85982023-760.55188.5151093.51租赁 海印广场电器、办公用品等越秀区大沙头路125662039-717.46118.43588.45租赁 流行前线流行时尚产品越秀区较场西路166832023-663.58105.520586.77租赁 布料总汇服装、家居越秀区沿

40、江东路49782025-564.99130.280491.00租赁 布艺总汇服装、家居越秀区沿江东路24932021-5117.33147.580386.00租赁 潮楼潮流商品、餐饮越秀区北京路84262020-541.21101.37095.99租赁 自由闲时尚服饰越秀区中山三路35882023-917.5064.345 100.00租赁 总统数码港数码产品天河区天河路103182021-1035.11179.510584.89租赁 潮楼百货购物、餐饮黄埔大沙西路139762030-1240.8879.94567.95租赁 摄影城摄影器材及服务越秀区东华南路33662021-648.1292

41、.681077.30租赁 桂闲城家居、布艺 佛山市南海区平西 大道 254132030-123.7715.971077.96租赁 1 2019 年度跟踪报告中展贸城营业面积未包含非公司自建招商中心部分，2019 年 3 月末该数字为 877843 平方米，公司出租面积总计为 152.36 万平方 米。以下同比数据均为调整后可比口径下数据。 东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20202020】388388 号号 邮箱：dfjc电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网： 8 上海哈邻里社区商

42、场 上海市浦东新区沈 梅东路 458582036-28.4029.88 2.5598.43租赁 合诚大厦专业市场番禺区兴南大道111962032-1142.9726.290591.08租赁 专业专业 市场市场 少年坊女性服装越秀区一德路200002026-1214.5886.55299.91租赁 缤缤广场高档商品、服饰越秀区起义路360002024-640.0099.520381.00租赁 展贸城名车城（一期） 番禺区化龙镇展贸 东路 95583222038-14.0510.220591.54租赁 粮油城茶叶、粮油批发海珠区南洲路205592029-1235.7670.83595.57租赁 商

43、展中心高档商品、服饰越秀区起义路15414自有物业-85.190384.00自有 购物购物 中心中心 花城汇休闲、购物、餐饮天河区黄埔大道226442021-8202.2244.075893.41租赁 海印又一城购物中心番禺区番禺大道952442027-4331.07177.070594.36自有 综综 合合 类类 番禹休闲商住、超市、酒店番禺区南村镇22867自有物业-40.9434 100.00自有 友利创业园 互联网、 科技、 餐饮、 配套商业 番禺区光明南路59601自有物业-20.195676.15自有 合计合计- - - -14156201415620- -14.2414.2438

44、.6438.6490.7090.70- - 数据来源：公司提供，东方金诚整理 从自有和租赁物业比例来看，截至 2020 年 3 月末，公司租赁和自有物业的营业面积占比 分别为 86.36%和 13.64%4，仍以租赁物业为主。跟踪期内，受减少物业中华美食城、中华广场 均为租赁物业影响，自有物业营业面积占比略有提升。 截至 2020 年 3 月末，公司尚未达到运营状态的商品交易市场有 2 个，分别位于上海和珠 海，合计运营面积为 16.76 万平方米，均预计 2020 年 12 月开始招租。 图表图表 8 8截至截至 20202020 年年 3 3 月末公司尚未正式运营的商品交易市场项目情况（单

45、位：平方米）月末公司尚未正式运营的商品交易市场项目情况（单位：平方米） 项目名称项目名称营业面积营业面积营业范围营业范围物业性质物业性质项目进度项目进度 预计出租预计出租 时间时间 上海海印又一城95090.60商业自有物业建设阶段2020 年 12 月 珠海海印又一城72515.61商业自有物业确权阶段2020 年 12 月 数据来源：公司提供，东方金诚整理 百货业务百货业务 公司百货业务主要由全资子公司广东海印又一城商务有限公司（以下简称“海印商务”） 负责运营。 跟踪期内，公司百货业务经营保持稳定，对其收入及利润形成有益补充，疫情对百货业务跟踪期内，公司百货业务经营保持稳定，对其收入及利

46、润形成有益补充，疫情对百货业务 短期冲击较大，但长期影响有限短期冲击较大，但长期影响有限 公司百货业务收入来自奥特莱斯商场（以下简称“奥莱商场”）的经营。跟踪期内，公司 百货业务运营模式未发生变化，公司奥莱商场仍采用联营模式，按照合作扣率比例收取销售提 成，平均合作扣率比例仍为 11%13%。截至 2020 年 3 月末，奥莱商场经营面积为 11.66 万 2 2019 年度跟踪报告中展贸城营业面积未包含非公司自建招商中心部分，2019 年 3 月末该数字为 877843 平方米。截至 2019 年 3 月末，公司交易市场 出租面积总计为 152.36 万平方米。以下同比数据均为调整后可比口径

47、下数据。 3 海印又一城为子公司番禺体育休闲有限公司的持有物业，公司向子公司租入物业后进行运营，故此处有承租合同到期日。 4 可比口径下，2019 年 3 月末，公司租赁和自有市场的营业面积占比分别为 87.32%和 17.68%。 东方金诚债跟踪评字【东方金诚债跟踪评字【20202020】388388 号号 邮箱：dfjc电话：010-62299800传真：010-62299803 地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网： 9 平方米，较 2019 年 3 月末增加 2.14 万平方米，出租率为 94.00%，较上年同期下降 3.30 个百 分点。

48、2019 年，公司百货业务收入为 5.30 亿元，同比小幅下降 1.44%；毛利润为 0.77 亿元，同 比下降 7.61%；毛利率为 14.46%，受租金成本上升影响，同比下降 1.03 个百分点。跟踪期内， 公司百货业务经营相对稳定，可对其收入及利润形成有益补充。新冠肺炎疫情爆发期间，百货 商场关停，对公司百货业务 2020 年一季度业绩冲击较大，2020 年 13 月，公司百货业务收 入为 0.82 亿元，同比下降 44.22%，但随着国内疫情逐步缓解，各地商场恢复营业，加上公司 经营区域出台多项促进消费政策，预计对全年影响有限。 未来 12 年内，公司暂无对奥莱商场进一步更新、改造和升

49、级的计划。 房地产开发业务房地产开发业务 公司房地产开发业务以商业综合体及写字楼为主、配套少量住宅物业，运营主体为本部及 其下属项目公司。 跟踪期内，受益于销售项目主要跟踪期内，受益于销售项目主要为为“上海上海海印又一城海印又一城”，合同销售均价大幅上升，带动，合同销售均价大幅上升，带动 销售金额销售金额保持保持增长，住宅物业销售同比下降明显增长，住宅物业销售同比下降明显，受结转项目主要位于上海，拿地成本较高影受结转项目主要位于上海，拿地成本较高影 响，毛利率有所下降，响，毛利率有所下降，疫情对疫情对 20202020 年一季度年一季度公司房地产项目公司房地产项目销售形成一定负面影响销售形成一定负面影响 公司房地产开发业务主要位于广州市及周边区域，以广东省内肇庆市、茂名市等四线城市 为主，2015 年获得上海地块后，逐步向上海市场发展。 跟踪期内，公司房地产业务收入和毛利率保持增长。2019 年公司房地产开发业务收入 7.57 亿元，同比小幅增长 0.40%；毛利润为 3.31 亿元，同比下降 10.60%，主要系结