太湖路项目定位综合报告中原地产.docx

《太湖路项目定位综合报告中原地产.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《太湖路项目定位综合报告中原地产.docx（40页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、泰峰地产太湖东路地产项目 KSOS PROPERTY 2001第一部分 项目投资情况和市场供求状况调研结论一、 合肥市百姓经济总体表面1、 合肥市经济运行情况良好 合肥是安徽省省会，是全省政治、文化、经济和科教中心，市区土地面积458平方公里。凭据合肥市统计局开端统计，合肥市2000年全年实现海内生产总值325亿元，按可比代价盘算，比1999年增长10.3%，分别高于全国、全省的4.2 、个百分点，其中第一财产实现增加值亿元，增长6%；第二财产实现增加值亿元，增长12%，第三财产实现增加值亿元，增长12%。海内生产总值中三次财产结构由上年的：调解为：，第一财产的比重有所下降，第二、三财产的比重

2、略有上升。 消费品市场稳中见升。在国度采取增加城镇居民收入、再次降息、开征利息税等一系列步伐的启动下，市场销售由稳转活。全年实现社会消费品零售总额亿元，实际增长12.9%。分行业看，批发零售贸易业稳步增长，餐饮业增长较快，制造业增长迟钝，分别增长8.6%、24.8%、0.4%。商品生意业务成交活泼，全年商品成交市场总成交额147亿元,增长24.5%。 物价继承保持低位运行。全年商品零售代价指数比上年下降3.5%，居民消费品代价比上年下降2.3%，其中衣着和居住消费代价指数比上年上升12个点。（以1999年为100）行业结构、范围、主导财产：合肥市是以加工产业为主的综合性产业都会，全部现有34个

3、产业行业，200多个产业门类，2000多种大类产物；国有及年销售收入500万以上的非国有产业企业共426家。目前已开端形成以电冰箱、洗衣机、电视机、空调机为主的日用电器和电子产业，以轮胎、日用化工和化肥为主的化学产业，以汽车、叉车、挖掘机、成套配电设备为主的机器产业等支柱财产，新型建材和环保财产初具范围，拥有荣事达电冰箱、美菱空调、日立挖掘机等主要名优产物。2、 合肥市人口范围、结构、人口漫衍情况、人口变更情况 2000年年末全合肥市总人口万人，非农业人口万人；市区（东市区、中市区、西市区、郊区）年末人口万人，其中非农业人口万人。 人口增长继承得到控制，本年出生人口45372人，出生率12.5

4、1。东市区22.47万人,中市区25.98万人,西市区人口32.67万人，郊区人口较多，主要会合在西南部，包罗蜀山镇、高新技能开发区和经济技能开发区在内。3、合肥市居民收入水平与消费水平、消费结构 职工人为和城乡居民收入连续增长。2000年全市职工人为总额41.3亿元，比上年增长4.9%，职工年人均人为7556元，比上年增长10.6。凭据抽样观察资料，2000年全市人均可支配收入5813元，比上年增长5.2%，扣除代价因素增长7.5%，差别群体间收入差距拉大，差别行业、差别经济类型的企业间员工收入差距加大。 合肥市居民实际支出增幅加大，其中非消费性支出比重大幅度提高，消费性支出内部结构趋于公道

5、，储备借贷支出略有下降，储备存款继承增加。 据城调队观察统计，合肥市民每月消费结构：居住类支出8.0%，衣着类支出占11.0%食品类支出47.3%,文化教诲支出13.2%,设备用品7.0%,交通通讯6.4%,医疗卫生3.2%。合肥市平均每户人口3.05人,平均每户就业人口1.87人，平均每个就业者包袱人数1.63人（赡养系数）。二、 合肥市房地产生长情况及变革趋势预测1、 房地产开刊行业范围及生长水平 至2001年1月底，在合肥市都会面上开发综合办公室登记的存案的开发企业295家，比上年的235家增加50家，其中具备一、二级开发资质的43家，占总量15%，开发企业经济实力乱七八糟，从业人员3千

6、多人。目前合肥市房地产咨询、信息、销售署理、生意业务评估、拍卖等房地产中介办事很不完善、办事机构数量很少、范围小，从业人员素质不高、办事意识不强，中介办事体系不完善，房地产二级市场和三级市场不活泼。2、 合肥市932000年房地产市场总体供求表面 从932000年，合肥市房地产开发范围平稳增长，施工面积平均每年增4.8%,新开工面积平均增幅是2.2%,竣工面积平均每年增长12.86%,销售面积以平均21.08的增长速度稳定增长,房地产开发中住宅投资占主体,住宅施工、开工、竣工和销售面积占总体的比重都在5060%之间，供求根本平衡。1999年，合肥市居民人均居住面积10.7平方米,比上年增长了7

7、.6%。2000年合肥市房地产开发企业当年完成土地开发面积66.44万平方米，比上年增长160.86%；正在开发的30.65万平方米，比上年增长91.73%；而待开发土地168.61万平方米,比上年增长了56.91%；当年内购买的土地146.80万平方米,比上年增长了225.57%；土地储备范围和增长速度都相当惊人。年份本年完成土地开发面积正在开发的土地面积待开发土地面积本年购买土地面积199925.47200066.44+160.86%91.73%56.96%225.57% (资料来源:合肥市土地局) 凭据合肥市土地局介绍，合肥市商品住宅用地有偿出让情况，前几年增长平稳，平均增长速度在5%左

8、右，而2000年有偿出让30万平方米，增长幅度是20%，增长迅猛，主要受房改政策的影响；预计2001年的增长速度会在3%左右，约31万平方米。比力政府有偿出让的土地范围和房地产开发企业的土地开发范围，可知土地市场供给主要是各企事业单位历史储备用地，以及拆迁改革用地等。合肥市房地产建立在量上增长的同时，居住情况和功效质量也得到了明显提高，但仍处于粗放型、生产型阶段，产业化水平低，筹划设计水平、产物质量、物业治理等方面处于较低水平。合肥市筹划设计起点高、建立配套齐全、工程质量好的住宅成为市民争购的热销房，现房销售达90%以上。3、 合肥市2000年房地产市场供求表面 据合肥市都会开发综合办公室统计

9、，2000年全市房地产开发完成投资额累计达亿元，其中住宅亿元；开发衡宇施工面积万平方米，其中住宅2万平方米；本年度新开工衡宇面积146.35万平方米,其中住宅万平方米；衡宇竣工面积万平方米，其中住宅万平方米；实际销售商品房万平方米,其中销售住宅万平方米,成交额亿元,其中住宅5亿元。2000年合肥市房地产市场主要指标 单位：万平方米、亿元 年份指标1998年1999年2000年与1999年同期比（%）房地产投资额20.71施工面积284318.86新开工面积122146.3542. 70竣工面积101116.23销售面积66空置面积5 (资料来源:合肥市都会建立开发办公室)1)投资增幅较大,住宅

10、投资占主体全市累计完成投资20.71亿元，比上年增长9.35%，其中住宅投资亿元，同比增长38.72%,其中住宅开发的投资占房地产投资总量的70%,住宅开发成为房地产投资的主体。2）新开工面积有所下降，综合开发效益提高本年度新开工面积万平方米,同比下降16.21%房地产开发项目203个,其中综合开发2万平方米以上的住宅小区(组团)86个,综合开发率61.6%。3）商品房生意业务较为活泼，小我私家住房消费市场根本形成 全市商品房销售面积万平方米,其中住宅销售万平方米，同比分别增长24.38%、24.18%,住宅销售中小我私家购房万平方米，小我私家购买面积占商品住宅的销售总量的79.65%,与上年

11、相比提高了个百分点,与全国小我私家购房比例相当。4)融资渠道流通,开发事情量较大 2000年,全市房地产开发资金亿元,其中贷款亿元,自筹资金亿元,其他资金亿元,分别占资金来源的15.89%、34.33%、47.13%，说明资金渠道多样化，并以自筹资金和其他资金来源为主。5）房地产投资结构趋于公道从2000年的房地产开发实际完成投资情况来看，按工程用途分，住宅占54.48%,办公和商业区用房各占14.94%和15.01%,住宅投资占主体,住宅投资中又以普通住宅为主体,比例约占72%,高等公寓和别墅的投资额占住宅投资总额的7%。4、 房地产市场代价水平及变革趋势1） 商品房总体代价水平有升有降 据

12、合肥市中房指数办公室的陈诉，衡宇销售市场上住宅成交活泼，代价指数小幅上扬，商服代价指数跌势趋缓，办公用房价呈直线回落态势，都会综合指数和代价在平稳中略降。 据合肥市中房指数办公室的陈诉，2000年第四季度，住宅指数比上年末上升2个百分点，2000年合肥市商品房平均代价是元/平方米左右,比上年的元/平方米提高了元/平方米。办公类衡宇代价指数仍然，比上年末下降了18个点，平均代价下降6元/平方米。商服用房继承下降，比上年末下降了13个点，跌势在回落中趋于稳定，销售代价平均下降了元/平方米。2） 合肥市种种住宅代价构身阐发 合肥市房地产项目的区位经济代价优势明显，住宅代价随地理位置差别，差别很大，住

13、宅的代价从一环内到二环外依次低落，成环状漫衍，每平方米差价达500元左右。 普通商品住宅代价远高于安居工程（解困）房。由于安居工程式（解困）房是政府为了解决市民住房困难，合肥市政府97年40号文中公布了政府令及42号文中以同意国度安居工程有税费减免的政策，实施土地使用，减免税等步伐，致使其代价低于市场价。普通商品房的代价受市场供求干系影响，同时由于商品房所消耗本钱和用度较高等，致使普通商品房代价高于安居工程（解困）房。 合肥市住宅代价组成因素是住房建立的征地费、拆迁赔偿安顿用度；勘探设计和前期工程费；建安工程费；小区底子设施建立费（含小区非营业性配套公建费）；贷款利息；利润；税金共八个组成部分

14、。从利税方面看：一环内住宅和利税较高于一环外住宅。其主要原因是一环内是经济繁华地段，由于土地级差带来高利润，同时为了调治财产结构，采取高税金。另外：安居工程（解困）房的税利远低于普通商品房。这说明主要是由于政府减免税来解决中低收入户住房困难之故。从衡宇建安工程费、小区底子设施建立费方面看，一环内普通商品住房的土地用度居高，一环内征地拆迁安顿用度的占住宅总代价的30%左右，而一环外的这部分用度约占1520%，这主要是土地的级差地租形成的，同时一环内住宅用开发用地多数是实际市场生意业务代价，是供需情况决定的。5、 房地产市场空置总量及空置原因阐发：1） 空置总量范围 至2000年12月底，历年累计

15、商品房空置面积56.59万平方米。其中住宅33.69万平方米，办公房万平方米,商业用房14.28万平方米,分别占空置量的60%、16%、24%；一年以上的积存房万平方米,其中一年以上积存住宅万平方米。2） 空置原因阐发 空置的原因主要是9698年房地产开发热潮时期部分房地产商盲目开发所至，不进行开发项目前期可行性研究，市场定位禁绝。空置商品住宅的区位主要会合在火车新站试验区、高新区、西南郊区一带，如欣辉公司开发的新加坡花圃城、金濠（合肥）公司开发的金濠广场、星海公司开发的翡翠园小区二期、集镇建立中心的玉兰新村等，积存的商业办公楼会合在淮河路一带。空置原因主要有以下几方面问题： 位置较偏，交通未

16、便 开发范围小，配套大众建立不健全 商品类型、套型、档次脱离市场需求，设计不公道、不实用 情况差，无景观，与破旧的民房稠浊一起 市场定位失误，营销能力不强 修建质量差，开发商信誉欠好 朝向欠好，楼层差 总体供给量大而市场需求不敷的商服用房和写字楼 区域内同质楼盘供给会合，缺少特色 市场定位偏高6、 合肥市房地产市场生长趋势预测 开征利息税、减免税费、公房上市、银行降息、房地产信贷进一步生长以及范例和刺激房地产市场政策的陆续出台，有利于调治小我私家收入，扩大内需，刺激消费，对房地产的投资与消费也将起到重要作用。 2001年承袭2000年良好势头，预计形势比力乐观。种种对房地产市场利好的政策不停出

17、台，这一系列政策与步伐的实施将不但促进三级市场生意业务，也将进一步刺激二级市场、一级市场的生长，对房地产总体市场产生积极的影响。1） 市场供给量增长幅度小，市场存量不大 9397年，合肥市房地产开发施工面积增长不多，平均增长速度4.8%,新开面积除了98年高于93年外,其他几年都低于93年的新开工量,99年的新开工面积比98年淘汰16%,供给量增幅淘汰,存量不大。2） 市场需求稳步增长，需求量较大 9399年，合肥市竣工面积平均每年增长12.86%,99年竣工面积增幅大于新开工面积；而销售面积年平均增长速度21.08%,增幅最大,销售面积的增幅大于竣工面积的增幅,市场需求兴旺,消化力强。3）

18、小我私家主体消费增强 随着消费看法的转变，居民小我私家购房的积极性将进一步提高，住房消费金融的进一步拓展，商业银行对小我私家购房抵押贷款业务的开展，以及随着住房公积金归集力度的加大，公积金向小我私家购房进行贷款业务与综合保险业务的结合，将在很大水平上提高小我私家的购房能力，增大市场有效需求。4） 住宅供给量增幅稳定，住宅需求稳步增长新开面积增幅稳定，2000年度新开工面积同比上升37.04%，竣工面积未来几年平均每年有110140万平方米左右。住房潜在需求稳定增长，需求量较大，城区内也另有1500户的危旧房需要改革。随着都会人口不停增长和都会化水平的提高，至2010年，合计平均每年需新建商品住

19、房修建面积90110万平方米左右。三、 太湖路片区房地产市场的现状及预测1、 太湖路片区房地产市场供给情况 太湖路片区内目前有大量住宅销售，市场情况较好，供销两旺。正在销售住宅小区有世纪阳光花圃，新世界太宁花圃，太阳岛花圃，万振逍遥苑。世纪阳光花圃，是目前区内唯一的大型住宅小区。位于马鞍山南路以西，太湖东路以北，占地万平方米，修建面积56万平方米，容积率1.16，开始销售一年多以来，一期8万平方米当前销售75%左右。新世界太宁花圃由合肥新世界康居生长公司兴建，占地8.67万平方米，修建面积12万平方米，容积率1.38，当前销售60%左右，入住率20%。太阳岛花圃由安徽省银瑞林投资公司兴建，占地

20、9.67万平方米，修建面积14万平方米，容积率1.45，当前销售50%左右。万振逍遥苑目前正在发售前准备事情阶段。 2 太湖路片区房地产市场供给变革趋势住宅供给稳定：未来13年内，太湖路片区将有7080万平方米的住宅供给，且区内土地储备有限，按合肥市都会总体筹划第二十五条划定将片区确定为不宜建立用地。商业办事将会合兴建，目前百大合家福超市已确定世纪阳光花圃旁选址兴建。3 太湖路片区市场需求预测 为了阐发泰峰房地产在太湖路片区的可能开发住宅物业在市场上的需求，首先需要对可能产生的消费者的地理区域的范畴作一确定，以创建该项目的市场区，通常界说为这样一个地区，“在该区域内所有居住单位都是相互关联且可

21、相互替代的”。在这一区域内，对付潜在消费者来说，某一特定类型和代价的住宅之间，可以相互替代。为了确定泰峰房地产太湖东路项目的市场区，我们通过寻找潜在消费者和目标项目之间的关联性，好比就业场合来确定大抵的市场界限。 从任何一个居住的地方到所有可能就业点的范畴，取决于上班所花的时间、车费和难易水平。我们一般选取本地盛行的交通东西行驶时间和距离来丈量这一范畴。凭据在合肥市进行的定量访问观察结果，合肥市居民主要使用的交通东西是自行车和大众汽车，最多能担当的上下班时间是30分钟之内。因此，我们利用自行车及项目区域所能通行的大众汽车和来丈量市场区的范畴。1） 市场区丈量结果： 从项目地块出发，向东南西北四

22、个偏向骑自行车30分种的距离范畴是东北至大东门，东南端至安凯团体；西北至稻香楼，西南端是姚公庙，区域面积约6-7平方公里。 从项目地块出发乘大众汽车30分钟（包罗期待车时间）的距离范畴，乘133路，146路，到达区域面积约7公里。具体区域面积见市场研究陈诉之物业普查附表。 2）乘大众汽车30分钟的区域内机构漫衍及人口范围 区域内门路沿线有巨细单位766个。经营面积约700万平方米，平均每个单位9432平方米，其中20平方米左右的最多，最大的约105万平方米，最小的4平方米。除制造企业和少数行政事业单位外经营面积较大外，其他单位多数经营面积在100平方米以下，占58.4%,100500平方米的占

23、16.8%，500平方米以上的占21.1%。片区总人口范围约15万人，人口密度约2万人每平方公里。 按经济性质分国营单位144个，私营企业428个，比例58.5%最高，合资型企业58个，行政事业单位46个，团体企业36个。按业态分，最多的是批发零售贸易业，有497个单位，占%，其次是制造业36个单位，占5.2%，社会办事业有2个单位，其他行业比例很低。 3）骑自行车30分钟的区域内机构漫衍及人口范围 距离项目地块中自行车程30分钟范畴的区域，面积约6-7平方公里,区内总人口约15万人，人口密度约2万人每平方公里。区内目前主要以商业及办事业为主，其中有10余家企业范围较大，经营面积在3000平方

24、米以上，而文教卫等生活办事设施数量也较多，范围却不大，经营面积多数在50200平方米左右。全部机构平均从业人员95人，其中商业企业平均从业人员195人，其中批发零售贸易业平均从业人员28人。4 太湖路片区地区情况资源生长潜力较大 太湖路片区位于合肥自然生活区的焦点合肥的东南区上风口，太湖路片区北有一环路，西临美菱大道，东靠南淝河路，马鞍山南路领悟其中，南与二环路相联。具有与全市各区快速便捷的交通条件。 四、 典范个案阐发此次在合肥市共选取了10个面积在8万平方米以上的小区（百盛苑除外）作为研究东西，进行了典范楼盘观察。观察东西有：世纪阳光花圃、太宁花圃、太阳岛花圃、梦园、安居苑、银杏苑、百盛苑

25、、园景天下、元一时代花圃、柏景湾，其中世纪阳光花圃和太宁花圃与项目地块位置最近，都在太湖路片区内，同时位于沿河路的柏景湾也比力具有可比性。各典范楼盘的详细资料见市场研究陈诉之竞争性楼盘观察表。10个竞争楼盘的筹划设计及营销情况比力序号楼盘名称位置主力户型均价（元/M2）销售业绩备注1世纪阳光花圃太湖东路2/1/13/2/13/2/2多层:2100一期75%占地48.3万M2,建面56万M2,容积率1.15,绿地率41%,实用率84%2太宁花圃太湖路2号3/2/22/2/1多层:223060%占地8.67万M2建面12万M2,容积率1.38绿地率47%实用率93%3安居苑青阳路2/13/1城改办

26、:1802中房:1788富安:1780城改办100%中房90%富安85%占地30万M2,建面33万M2,容积率1.1,绿地率40%,实用率78%4太阳岛花圃宁国路南端3/2/2多层:2100高层:2650总体平均50%占地9.67万M2,建面14万M2,容积率1.45,绿地率42%,实用率58-80%5银杏苑美菱大道148号3/2/13/2/2多层:2180高层:2480一二三期90%第四期30-40% 占地17.86万M2, 建面20万M2,容积率1.12,绿地率40.5%,实用率80%6百盛苑黄山路441号3/2/13/2/2多层:2400一期30%占地3万M2,建面万M2,容积率2.26

27、,绿地率41.8%,实用率80%7园景天下高新区2/2/13/2/2多层:1770高层:2000占地8万M2,建面12万M2,容积率1.5,绿地率45%,实用率88%8梦园小区高新区3/2/22/2/1平面:1800高层:220050-60%占地25.6万M2,建面30万M2,容积率7,绿地率40%,实用率80-86%9元一时代花圃凤阳路与胜利交汇口2/2/13/2/2高层:240050%占地3.3868万M2,建面8.9152万M2,容积率2.63,绿地40%,实用率80-83%10柏景湾沿河路218号3/2/13/2/2多层:3000高层:3100一期70%占地20万M2,建面30万M2,

28、容积率1.5,绿地率45%，实用率78-84% （资料来源：合肥中原地产市场研究部）1、修建指标表面合肥市是安徽省的省会，是安徽最发达的都会，然而因安徽地处内陆，又属传统农业大省，经济底子较为单薄，导致合肥总体生长仍不比江浙一带，从房地财产上体现是土地尚算宽裕，因此这10个住宅小区皆以多层为主，占田主要在1233万平方米，最大是筹划中的世纪阳光万平方米；多层较多，容积率在1.10左右,最大不凌驾2.6；绿化率总体凌驾40%，最大为安居苑城改办部分，到达61%（按筹划图数据）；楼层层高米，多为砖混结构。整个房地产市场竞争不猛烈，在国度取消福利分房、2000年以前竣工的楼盘，根本不存在销售压力，甚

29、至在半年内就可以销出80%以上。2、户型设计 住宅分为康居和安居两种，都以2/2/1和3/2/2（3/2/1）为主力户型。安居房照国度划定，一般面积不大，2/2/1在6675平方米，3/2/2多在80平方米左右。商品房以康居为标准，面积偏大，按合肥本地一句半真半假的话叫“越大越好卖”。市场平面房中，2/2/1面积介于7498平方米，主要会合在8793平方米；3/2/2介于90153平方米，普遍会合于118132平方米。早年设计的平面房面积无论巨细，都只有一个卫生间，且厅的面积偏小，70多平方米两房厅的面积只有78个平米，使用中多有未便现在情况有所改变，讲求“三大三明”，一般两功效厅相加能到达2

30、0平米以上，主卧房12平米以上，洗手间59个平米。有一种两房半的户型，实际可归三房中，那半间比力小，在7、8平方米左右，服从为书房或小孩房。近来颇流行的复式房，其购销呈两旺趋势，由于修建时多摆设在顶层，受坡屋顶的限制，第二层往往是一个阁楼，其低矮部分不敷直立，常做贮藏用或做小孩游乐室。追求高贵生活档次和生活品位的人选择住别墅。别墅最大面积为360平方米，主要介于190280平方米之间，位于市中心，位置极好、配套齐全的别墅，尽管售价奋发，远远超出了本地住宅的平均水平，仍显得十分抢手。住宅险些全为坐北朝南摆设，并尽可能地加大进深，这是结合本地气候物点，通风、节能等因素来考虑的。3、小区筹划设计（1

31、） 便捷、自然、明快的门路系统（2） 公建结构公道，配套完善（3） 园林绿化富厚多彩（4） 充实利用地形，组织外部空间4、单体修建设计特点 早期住宅区以琥珀山庄为代表，为典范的皖南民居派，以质朴典雅著称，重视过渡地区气候特征、朝向、通风、节能和传统文脉，大部分坐北朝南排列。单体设计上檐口采取“羽士帽”造型，并从徽式修建中提炼出“马头墙”标记用于修建物山墙。窗户做窗楣，屋面挑出檐口处做艺术处置惩罚。色彩力求调和，以浅色调为主，并发色彩区分差别组团。 近年来欧风东渐的结果，使新建小区热衷于把气势派头定于欧陆风情，以梦园小区和银杏苑为典范，醒目的尖屋顶和宽阔的罗马廊柱使立面显得非常清爽和睦派，显示出

32、另外一种审美观。用材方面，新建住宅逐渐屏弃了低档的马赛克和水磨石外墙，普遍的采取不易褪色和防潮的优质涂料，另用深色釉面砖或石料勒脚；木质门窗被塑钢门窗所取代。5、 装修先前住宅险些清一色为毛坯房，水泥抹平墙地面，管线暗埋，所有细部设施都需要住户自行装配。现一些中档以上楼盘的开发商已经意识到此间的费时费力，开始对室内进行简朴装修或精装修，重点在厨卫，厨房搭料理台，瓷砖铺面，有整套厨柜和采暖供热两用炉，卫生间铺防滑地砖，配齐卫浴三件，或厅房铺地砖（木地板很少），或装对讲门铃，电子防盗门，别墅则装好楼梯扶手，一般价格在100元每平方米，高不外200元/平方米，购房者可凭据小我私家需要进行比力选择，典

33、范的例子是琥珀山庄新盘和安居苑。从销售形势看，合肥市民很喜欢这种方法。6、 配套设施 配套是合肥人选择中高等住宅小区时的重要条件。小区的配套分内外两种。自己地理位置好，或有政府支持的小区在外部配套的齐备上是令人惊讶的。以号称合肥市的门面工程琥珀山庄为例，政府的眷注是全面而具体的，四周有著名中小学、三座以上幼儿园，有医院、农贸市场、专线中巴、邮局、银行、配电站、液化气站，还专门设了派出所以增强治安。最令人羡慕的是山庄门前即包河环城公园，那流动的水面，漂亮的亭台楼榭，宽广的旱冰场，精心培植的花卉树木和洁净的石阶石凳是住户们随步可至的游玩胜地。由于小区定位较高，住户富足，在物业公司的严格挑选下，包罗

34、中西餐厅、面包屋、超市、日杂店、建材店、书店等等的商业网点也在短期内迅速的健全起来；同时小区自已也建有青少年运动中心、中老年运动中心，有篮球场、乒乓球室、舞厅和阅览室，生活非常方便。 普各处讲，并非每个小区都有琥珀山庄的先天条件，一般住宅区能做到配齐包罗农贸菜场、幼儿园、公厕、日杂店、超市、餐厅，再留出休闲运动绿地等就算很不错了。随着住户需求项的逐渐增加，一些意识超前的公司开始注意学习邻近上海和海内其它都会的先进之处，尽量靠近和利用大市政配套，注重了解住户的实际需要，增强会所和大众运动中心的建立，特别是地段相对远离市区一些的小区，更日益重视内功修炼，如梦园小区完备的配套就着重增加了业主运动中心

35、，建有篮球场、足球场、网球场、游泳池，娱乐方面则有影视厅、歌舞厅，商务办事有集会室、商务中心，文化教诲方面提供阅览室，小区外围联系设立邮政所、银行、社区医疗中心等。完善这些设施在满足小区人日常生活需要的同时，也为自已的后续开发创造了良好的名声。7、 物业治理 合肥市专业输出物业治理办事的公司有两家，邻近安居苑的名君花圃还请来了上海万科都会花圃物业公司做照料，但总体看来，各个小区仍根本属于谁开发谁治理的自管模式。现阶段深圳等南方都会已引入的如幼儿托管、代订机票和住宿、代租代售衡宇、代请家教和保姆、联系搬迁公司等体贴入微的内容在合肥物管项目中比力难见。他们治理的内容比力单一，仅包罗一般的治安维护，

36、日常维修，卫生保洁和水电气费代缴等，尚未上升到高级的办事条理。另外有别墅的小区不严格区分与平面房的界限，不强调“私家住宅神圣不可入侵”，能进入小区的人也能去观光别墅。 另外，绿化方面普遍治理较疏。虽然所观察小区的绿化率普遍凌驾30%，最高到46%，但明显都没有得到专业而仔细的养护，草木枯败。没有悦目的绿色，几年下来小区的档次就会低了许多。 8、 房价（具体楼盘代价拜见上表）从商品房价看，平面房一环内能到达2300元/平方米，二环四周1700-2000元/平方米不等，郊区地段的往往在1300元/平方主以下（偏僻的桃花私营企业区内由于积存日久，纯住宅售价只要780元，还可有20%的优惠）。复式房的

37、阁楼部分有两种标价方法，一为低落单价，阁楼为平面的40%左右，一为只以一半面积计入总额，别墅市场总体来讲比力淡静，象高新区内的别墅项目纵然做到气势派头难得的隧道，然而周围大情况的嘈杂和配套上的缺陷，也导致其不可制止地陷入低谷。不外名牌自有名牌的价格。12层带电梯小高层，琥珀山庄把它定在3200元/平方米，新造的16栋别墅更均价为6600元/平方米，大超出了目前的市场水平，不外出人意料的是，两种房的销售率却都相当好。9、 付款方法付款方法主要分为三种：一次性，银行按揭和修建分期，并且一次性付款与银行按揭所得到的折扣险些是相同的，一般在下式价上自制30-40元/平方米，从目前来看，两者被选择的比例

38、也根本相当，配合占到80%左右。对修建分期付款时间有差别划定，大部分是5-3-2，即预售首期50%，三个月后再交30%，入伙交房时付完余下的20%。银行按揭早在两年前照旧新鲜名词，人们宁愿找亲戚朋友借钱一次付清楼款，也不肯找银行；并且银行提供的按揭条件也比力苛刻，早几年多为五成五年或五成十年，购房者首期要交总楼款的一半，置业压力较大。如今年轻一代由于收入和消费看法的影响，对每月供款的理解已大大凌驾上一代人，从观察结果看，单位效益发收入较稳定的双职工一般能蒙受600-700元/月的供楼款，他们选择最多的是7成15年的按揭。10、 营销计谋 考察合肥市房地产，给人印象最深刻的是，这里的房地产开发商

39、的“产物与观点平行营销”做得非常不到位，纵然设立漂亮的售楼处，在营销手法上也极为落后，也不设内部认购期，更没有软性硬性的公关运动助阵。 告白市民的手段主要有两个，一是报纸，一是利用电视，上合肥经济台晚上8点的“楼市专访”。最常见的则是在现场树大展板，和周末率人马到热闹街头摆模型、向路人发传单。除了以上的步伐外，有的楼盘还在市中心做路牌告白。 但总的说来销售气氛远比不上南方猛烈。所去的几个新盘现场，现场气氛都显得比力淡静，客房需要了解的所有相关资料包罗代价和面积全部列表挂在墙上，并不光独或成册交到小我私家手里，客户如需详细了解，只能自行缮写。代价简直定一般采取比拟法，参照周围同质楼盘，然后审视自

40、已的本钱和利润条件作多几多少的增删。只是人们普遍只信赖现楼，纵然知名公司也面临前期资金采取压力，直到中后期各人才簇拥而上。由于大部分楼盘的主要客户是团体，或是定向开发，或是团体购买，双方确定下户型折扣，两三个回合即可以成交大头。据开发办的资料，一环以内的住房平均10个月能售出90%，二环内条件较好的，一年下来也能销80%以上。 第二部分 项目根本情况一、 项目表面 项目地块位于合肥市太湖路片区，位于合肥自然生活区的焦点合肥的东南区上风口，北接王大郢，西临江淮汽车，东靠市政沟渠，南与二环路相联，距2002年5月开通的马鞍山南路约700米。具有与全市各区快速便捷的交通条件。项目筹划用地400亩，一

41、期120亩；容积率1.2（生长商预期0.8）；限高12米。二、 项目自然情况状况地块朝向地块内部现状及周边现状自然条件评价综合评价东南东南向有少量乡村、民居，其他为绿地，东南部标高高于太湖东路条件最好，处于真正的合肥东南上风口，并且有时机在东南向做社区公园景观资源富足，可拓展空间大东西东西向面对太湖东路与铜陵南路，污水处置惩罚厂有一定影响条件较好，交通更为便利，稍感不敷的是面对污水处置惩罚厂的不良心理感觉项目的门面，沿太湖东路与铜陵南路需慎重处置惩罚东北及西南东北向受王大郢乡村杂乱的影响，西南向受江淮汽车厂房的影响，标崎岖于太湖东路条件一般，可选择做第二、三期开发地块内部景观创建，将有效的均衡

42、各朝向的代价差三、项目地块区域交通条件及配套设施1、 项目区域交通条件 项目片区设有133路公交底站，途经安大交通分校、送变电、科技大学、安医附院、稻香楼、三孝口、城隍庙，至双岗。 项目片区西侧安大交通分校设有134、137路公交底站。其中134路途经美菱大道、芜湖路、 马鞍山路、胜利路，直达新火车站；137路途经铜陵南路、芜湖路、马鞍山路、逍遥津、百花井、白水坝、刨花板厂。 146公交车从三十二中至长江批发市场，途经卫岗、安大交通分校、文昌新村、曙光影院、东七里站、玻璃厂、纺机厂，从项目片区前通过。2、项目区域政配套设施 区内学府林立，有安大交通分校、安徽社会主义学院、交通学校、安徽省对外经

43、济贸易学校、工大南区、安徽都会建立学校、省农业银行学校、合肥集萃女子职业学校等。超市、合肥大药房阳光分店、电子办事部、农贸市场、建材商城、酒店、移动通信公司等环视片区四周。合肥市二十九中新址与之毗邻。北边的周谷堆批发市场、天安保龄球馆，东边的神力健身器材店，西边的合家福超市便利了休闲，购物。 第三部分 项目投资效益阐发测算方案模型：地块拟建安居房为例进行阐发一、 根本参数确定依据1） 凭据合肥市总体筹划及土地出让条约一般约定修建物退门路红线大于5米；修建密度小于40%；容积率小于1.2（以下按0.8计）；限高12米；土地出让金28万/亩；绿化笼罩率大于25%。2） 凭据安徽省建立情况掩护厅建规

44、字（1992）年55号发表的安徽省都会居住小区筹划设计暂行划定，结合项目用地现状条件确定公建办事设施配建指标，包罗小学，幼儿园及车库。3） 参考合肥目前开发较成熟并最得消费者赞赏的琥珀山庄及梦园小区的用地功效筹划相关经济技能指标及比例。4） 开发安居房，按国度和合肥的有关政划定，可以申请减免一定的土地开发费和前期规费。按合肥房地产开发企业经验，前期规费最高能减免50%，此次成天职析中以前期规费平均可能减免的50%幅度进行核算。5） 凭据消费者定量观察结果（项目代价测试），典范竞争楼盘观察结果进行市场需求代价比力。二、根本参数: 总用地面积：266800M2;修建笼罩率40%;容积率:0.8(按

45、守旧计);总修建面积:213440M2,假定2002年3月开始开发,整开发周期为3年(分组团转动开发)。以多层住宅为主.按观察结果每户居住面积按100平方米计,约2033户,平均每户人口3.05人,居住人口是6506人;按公建配建控制指标居住小区修建面积1421-2277平方米/千人,6506人计公建立施修建面积9236-14800平方米。其中：A住宅部分：修建面积为201322M2 B公建配套部分：修建面积为12018M2 （1）幼儿园（1所8班） 1600平方米 （2）小学（1所18班） 4000平方米 （3）保健中心 200平方米 （4）会所 3000平方米 （5）超市 1000平方米 （6）储备所 150平方米 （7）邮政所 150平方米 （8）变电所 1