上海市住宅物业管理规定doc.docx

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1、上海市住宅物业治理划定(2004 年8 月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次集会通过)第一章总则第一条为了范例住宅物业治理运动，维护业主和物业治理企业的正当权益，凭据国务院物业治理条例和其他有关执法、行政法例，结合本市实际情况，制定本划定。第二条本市行政区域内住宅物业治理、使用及其监视治理，适用本划定。第三条本划定所称住宅物业治理（以下简称物业治理），是指住宅区内的业主通过选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业凭据物业办事条约约定，对衡宇及配套的设施设备和相关园地进行维修、养护、治理，维护相关区域内的情况卫生和秩序的运动。本划定所称业主，是指衡宇的所有权人。本划定所称使用人，是

2、指衡宇的承租人和实际使用人。本划定所称物业治理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业办事的企业。第四条上海市衡宇土地资源治理局（以下简称市房地资源局）卖力全市物业治理的监视治理事情；区（县）房地产治理部分卖力本辖区内物业治理的监视治理事情。有关行政治理部分凭据各自职责，协同实施本划定。街道办事处（乡镇人民政府）卖力协调物业治理与社区建立之间的干系。第二章业主及业主大会第五条新建住宅区，包罗分期建立大概两个以上单位开发建立的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当分别为一个物业治理区域。但该住宅区内已支解成多个自然街坊大概关闭小区的，可以分别分别为独立的物业治理区域。建立单位在

3、申请治理住宅建立工程计划许可证的同时，应当向区（县）房地产治理部分提出分别物业治理区域的要求。区（县）房地产治理部分应当凭据本条第一款的划定分别物业治理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。尚未分别大概需要调解物业治理区域的，区（县）房地产治理部分应当会同街道办事处（乡镇人民政府），凭据本条第一款的划定，结合本地居（村）民委员会的结构分别物业治理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。第六条业主在物业治理中，除享有国务院物业治理条例划定的权利外，另有权提议召开首次业主大会集会，有权推选业主代表，并享有被推选权。业主在物业治理中，应当履行国务院物业治理条例划定的义务。业主应当通过建立单位、物业治理

4、企业大概直接向业主委员会提供联系地点、通讯方法。第七条业主大会由一个物业治理区域内的全体业主组成。一个物业治理区域内，衡宇出售并交付使用的修建面积到达百分之五十以上，大概首套衡宇出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会集会，创建业主大会。第八条物业治理区域切合本划定第七条第二款所列条件之一的，建立单位应当书面陈诉区（县）房地产治理部分，并提供业主清册、物业修建面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建立单位未实时书面陈诉的，业主可以向区( 县) 房地产治理部分提出创建业主大会的书面要求。区（县）房地产治理部分接到建立单位的书面陈诉大概业主的书面要求后，应当和街道

5、办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹办组（以下简称筹办组）成员。筹办组由业主代表组成，其成员名单应当自创建之日起七日内在物业治理区域内书面通告。筹办组自创建之日起三十日内，在区（县）房地产治理部分和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主大会集会。第九条业主在首次业主大会集会上的投票权，按其拥有的住宅套数盘算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会集会上的投票权，按其拥有的物业修建面积盘算，每满一百平方米计一票；不敷一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主归并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会集会上所持的投票权，最高不凌驾全部投票权的百分之

6、三十。首次业主大会集会通过的议事规矩，应当就业主大会的议事方法、表决步伐、业主投票权简直定要领、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。第十条业主大会除履行国务院物业治理条例划定的职责外，还可以决定业主委员会的事情经费、打消业主小组不适当的决定。第十一条业主大会集会可以接纳团体讨论的形式，也可以接纳书面征求意见的形式。业主大会集会应当有物业治理区域内持有二分之一以上投票权的业主到场。接纳团体讨论形式的，可以以幢、单位、楼层等为单位，推选若干名业主代表到场业主大会集会，也可以由业主决定以其他方法推选业主代表到场业主大会集会。业主大会集会以业主代表到场的形式召开的，到会业主代表应

7、当能够代表物业治理区域内持有二分之一以上投票权的业主。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主条约、业主大集会事规矩，选聘息争聘物业治理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业治理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。召开业主大会集会，筹办组大概业主委员会应当事先将集会时间、所在、议题和议程通知所在地域( 县) 房地产治理部分和居（村）民委员会，邀请区( 县) 房地产治理部分和居（村）民委员会派代表到场，并认真听取区( 县) 房地产治理部分和居（村）民委员会的意见、发起。第十二条首次业主大会集会选举产生业主委员会。业主委员会成员应当切

8、合国务院物业治理条例划定的条件。业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。第十三条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区（县）房地产治理部分存案：（一）业主大会集会纪录和集会决定；（二）业主大集会事规矩；（三）业主条约；（四）业主委员会成员的名单和根本情况。区（县）房地产治理部分对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会存案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。业主委员会存案的有关内容产生变动的，应当凭据本条划定重新存案。第十四条业主委员会任期为三年到五年。业主委员会任期届满的两个月前，应当书面陈诉区（县）房地产治理部分。区（县）房地产治理部分和街道办事

9、处（乡镇人民政府）应当凭据本划定第八条指导创建换届改选小组，指导召开业主大会集会选举产生新一届业主委员会。业主大会集会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财政凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交代事情。第十五条同一物业治理区域内有两幢以上衡宇的，可以以幢、单位、楼层为单位创建业主小组。业主小组由该幢、单位、楼层的全体业主组成。业主小组履行下列职责：（一）讨论业主大会拟讨论的事项；（二）推选业主代表出席业主大会集会，表达本小组业主的意愿。业主小组集会可以接纳团体讨论的形式，也可以接纳书面征求意见的形式。第十六条两

10、个大概两个以上物业治理区域共用非市政门路大概其他配套设施设备的，应当创建业主委员会联席集会制度。业主委员会联席集会由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产治理部分、相关物业治理区域的业主委员会、居( 村) 民委员会、物业治理企业派员到场。业主委员会联席集会由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产治理部分组织召开。第三章物业治理办事第十七条在业主、业主大会选聘物业治理企业前，建立单位应当通过招投标方法选聘具有相应资质的物业治理企业，提供前期物业办事。但是，投标人少于三个大概物业治理区域的修建面积不凌驾五万平方米的，经物业所在地的区（县）房地产治理部分批准，建立单位可以接纳协议方法选聘具有

11、相应资质的物业治理企业。第十八条建立单位签订物业治理区域内首份衡宇销售条约前，应当参照市房地资源局制作的示范文本，制定业主临时条约和衡宇使用说明书，作为衡宇销售条约的附件。业主临时条约应当对物业的使用和维护治理、业主义务、违反业主临时条约应当负担的责任等事项作出划定，但不得与执法、法例、规章相抵触，不得侵害物业买受人的正当权益。业主临时条约应当报区（县）房地产治理部分存案。衡宇使用说明书应当载明衡宇平面结构、结构、隶属设备，详细的衡宇结构图（注明衡宇承重结构），不得占用、移装的共用部位、共用设备，以及其他有关宁静公道使用衡宇的注意事项。建立单位与物业买受人签订的衡宇销售条约，应当包罗前期物业办

12、事条约约定的内容，以及建立工程计划许可文件载明的建立项目平面结构图，并在衡宇交代书中列明物业治理区域内归全体业主所有的配套设施设备。建立单位不得将物业共用部分的所有权大概使用权单独转让。第十九条建立单位应当凭据市人民政府划定的尺度在物业治理区域内配置物业治理企业用房和业主委员会用房（以下合称物业治理用房），并在业主大会创建后无偿移交给业主大会。建立单位申请衡宇预售许可证、衡宇所有权初始登记时，应当提交物业治理用房设置的室号、面积等相关资料。市房地资源局、区（县）房地产治理部分在核发衡宇预售许可证和治理衡宇所有权初始登记时，应当注明物业治理用房室号。第二十条物业治理区域内的下列配套设施设备归全体

13、业主所有：（一）物业治理用房；（二）门卫房、电话间、监控室、地面排挤层、共用走廊；（三）物业治理区域内按计划配建的非机动车车库；（四）物业治理区域内的大众绿化、门路、园地；（五）建立单位以衡宇销售条约大概其他书面形式答应归全体业主所有的物业；（六）其他依法归全体业主所有的设施设备。建立单位申请衡宇所有权初始登记时，应当提出前款划定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以纪录，但不发表房地产权证书。第二十一条物业治理企业应当凭据物业办事条约的约定，提供相应的办事。物业办事条约可以约定下列办事事项： （一）物业共用部位、共用设施设备的使用治理和维护；（二）大众绿化的维护；（三）

14、大众区域的保洁；（四）大众区域的秩序维护；（五）车辆的停放治理；（六）物业使用中对禁止性行为的治理步伐；（七）物业维修、更新、改革和养护用度的帐务治理；（八）物业档案资料的保管；（九）业主大会大概业主委托的其他物业办事事项。物业治理企业可以将物业办事条约中的专项办事事项委托给专业性办事企业，但不得将物业办事条约约定的全部事项一并委托给他人。第二十二条物业治理企业提供物业办事，应当遵守下列划定：（一）切合国度和本市划定的技能尺度、范例；( 二) 实时向业主、使用人见告宁静公道使用物业的注意事项；（三）定期听取业主的意见和发起，革新和完善办事；（四）配合居（村）民委员会做好社区治理相关事情。物业治

15、理企业应当协助做好物业治理区域内的宁静防备事情。物业治理企业雇请保安人员的，应当遵守国度有关划定。保安人员在维护物业治理区域内的大众秩序时，不得侵害业主的正当权益，不得妨碍国度构造事情人员依法执行职务。第二十三条物业办事收费应当遵循公道、公然、质价相符的原则。物业办事收费实行政府指导价和市场调治价。执行指导价的范畴，凭据市人民政府的划定执行。物业治理企业可以凭据业主的委托提供物业办事条约约定以外的办事项目，办事报酬由双方协商确定。物业治理企业应当在物业治理区域内书面宣布物业办事项目及其收费尺度。第二十四条前期物业办事条约生效之日至出售衡宇交付之日的当月产生的物业办事用度，由建立单位负担。出售衡

16、宇交付之日的次月至前期物业办事条约终止之日的当月产生的物业办事用度，由物业买受人凭据衡宇销售条约约定的前期物业办事收费尺度负担；衡宇销售条约未约定的，由建立单位负担。第二十五条利用物业共用部分获取的收益，归配合拥有该物业的业主所有，主要增补专项维修资金, 也可以凭据业主大会的决定用于业主委员会事情经费大概物业治理方面的其他需要。第四章物业的使用与维护第二十六条禁止下列损害大众利益的行为：（一）损坏衡宇承重结构；（二）违法搭建修建物、构筑物；（三）破坏衡宇外貌；（四）擅自改建、占用物业共用部分；（五）损坏大概擅自占用、移装共用设施设备；（六）存放不切合宁静尺度的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物

17、品，大概存放、铺设超负荷物品；（七）排放有毒、有害物质；（八）发出凌驾划定尺度的噪声；（九）执法、法例和规章禁止的其他行为。第二十七条业主、使用人装饰装修衡宇的，应当事先见告物业治理企业。物业治理企业应当将衡宇装饰装修中的禁止行为和注意事项见告业主、使用人。业主、使用人装饰装修衡宇，应当遵守国度和本市的划定以及业主临时条约、业主条约。第二十八条业主、使用人应当凭据计划治理部分批准大概房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。第二十九条物业治理企业发明业主、使用人在物业使用、装饰装修历程中有违反国度和本市有关划定以及业主临时条约、业主条约行为的，应当依据有关划定大概业主临时条约、

18、业主条约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内陈诉业主委员会和有关行政治理部分。第三十条车辆在全体共用部分的停放、收费和治理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物价部分的划定确定收费尺度。业主大会创建前，车辆在物业治理区域内停放的，其收费尺度应当凭据物价部分的划定执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业治理企业另行签订保管条约。公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公事时在物业治理区域内停放，不得收费。物业治理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。第三十一条物业治理区域内的机动车停车场（库），应当提供应本物业治理区域内的业主、使用人使用。停

19、车位不得转让给物业治理区域外的单位、小我私家；停车位有空余的，可以临时出租给物业治理区域外的单位、小我私家。第三十二条新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当凭据国度和本市的划定交纳专项维修资金。专项维修资金应当用于物业的共用部分的维修、更新和改革，不得挪作他用。第三十三条专项维修资金应当存入银行专户，按幢立帐、按户核算。业主委员会大概业主大会委托的物业治理企业每半年至少宣布一次专项维修资金的收支情况，担当业主的监视。第三十四条物业维修、更新、改革和养护的用度，凭据下列划定负担：（一）专有部分的所需用度，由拥有专有部分的业主负担；（二）部分共用部分的所需用度

20、，由拥有部分共用部分业主凭据各自拥有的衡宇修建面积比例配合负担；（三）全体共用部分的所需用度，由物业治理区域内的全体业主凭据各自拥有的衡宇修建面积比例配合负担。凭据本划定设立专项维修资金的，部分共用部分、全体共用部分的维修、更新和改革用度在专项维修资金中列支。但物业的共用部分属于人为损坏的，用度应当由责任人负担。第三十五条单幢衡宇的共用部分，其维修、更新、改革和养护由该幢业主决定。涉及衡宇大修大概专项维修、更新、改革的，应当经该幢衡宇全体业主所持投票权三分之二以上同意，且不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触；其他决定事项，应当经该幢衡宇全体业主所持投票权二分之一以上同意。单幢衡宇的业主

21、投票权确定要领和单个业主所持投票权最高限额，凭据本划定第九条执行。第三十六条机动车停车场（库）的维修、养护用度由其所有人负担。机动车停车场（库）的专项维修资金凭据物业治理专项维修资金尺度交纳，纳入业主大会的专项维修资金账户治理，单独核算。第三十七条物业存在宁静隐患大概被判定为危险衡宇，可能危及大众利益大概他人正当权益时，责任人应当实时维修养护，有关业主应当赐与配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由物业治理企业报经业主大会同意大概直接凭据业主条约的约定，代为维修养护大概接纳应急防备步伐，用度由责任人负担。产生危及他人衡宇使用宁静大概大众宁静的紧急情况时，物业治理企业应当立即组织维修、更新大概接

22、纳应急防备步伐，并实时通知业主委员会，维修用度由相关责任人负担。物业应当定期维修养护。物业出现国度和本市划定的必须维修养护的情形时，业主大概物业治理企业应当实时履行维修养护义务。经区（县）房地产治理部分督促限期纠正，仍未进行维修养护的，由区（县）房地产治理部分组织代为实施，用度由相关责任人负担。第五章执法责任第三十八条违反本划定的行为，执法、行政法例大概本市其他法例有处罚划定的，依照有关执法、法例的划定处置惩罚。第三十九条业主、使用人违反本划定大概业主临时条约、业主条约，有损坏衡宇承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人正当权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止；相关业主、使用

23、人可以依法向人民法院提起民事诉讼。第四十条建立单位违反本划定第八条第一款划定，未将物业治理区域切合业主大会创建条件的情况书面陈诉区（县）房地产治理部分，大概未凭据划定提供有关资料的，由区（县）房地产治理部分责令限期纠正，可处一万元以上十万元以下的罚款。建立单位违反本划定第三十二条划定，未按划定交纳专项维修资金的，由市房地资源局大概区（县）房地产治理部分责令限期纠正，可处应交专项维修资金数额一倍以下的罚款。第四十一条违反本划定第二十六条第一项划定，损坏衡宇承重结构的，由区（县）房地产治理部分责令立即纠正，恢回复状，可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。违反

24、本划定第二十六条第三项、第四项、第五项划定，破坏衡宇外貌，擅自改建、占用物业共用部分，损坏大概擅自占用、移装共用设施设备的，由区（县）房地产治理部分责令纠正，恢回复状，可处一千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，可处一万元以上十万元以下的罚款。第四十二条违反本划定第二十六条第二项划定，违法搭建修建物、构筑物的，由区（县）房地产治理部分责令限期拆除，可处一万元以上十万元以下的罚款；当事人逾期未拆除的，区（县）房地产治理部分可以申请区（县）人民政府组织强制拆除。对正在实施违法搭建修建物、构筑物的，区（县）房地产治理部分应当责令立即停止施工，可以暂扣施工东西、质料；拒不纠正的，可以组织代为纠正，代为

25、纠正的用度由当事人负担。附有违法修建并结构相连的衡宇，房地产登记机构不予治理房地产转移、抵押登记。第四十三条业主、使用人违反本划定第二十八条划定，擅自改变物业使用性质的，由区（县）房地产治理部分责令限期纠正，恢回复状，可处一万元以上五万元以下的罚款。第四十四条物业治理企业违反本划定第二十九条划定，对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止大概未在划定时间内陈诉有关行政治理部分的，由区（县）房地产治理部分责令纠正，可处一千元以上一万元以下的罚款。第四十五条当事人对市房地资源局、区（县）房地产治理部分以及其他有关行政治理部分的具体行政行为不平的，可以依照中华人民共和国行政复议法大概中华人民共和国行政

26、诉讼法的划定，申请行政复议大概提起行政诉讼。当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作出具体行政行为的行政治理部分可以依法申请人民法院强制执行。第四十六条市房地资源局、区（县）房地产治理部分以及其他有关行政治理部分的事情人员利用职务上的便利，收受他人财物大概其他利益，不依法履行监视治理职责，大概发明违法行为不予查处的，由其所在单位大概上级主管部分依法赐与行政处分；组成犯法的，依法追究刑事责任。第六章附则第四十七条本划定中有关专业用语的寄义：（一）专有部分，是指在结构上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。（二）部分共用部分，是指由部分业主配合使用、治理的物业部位、设施设备及园地等部分。（三）全体共用部分，是指由全体业主配合使用、治理的物业部位、设施设备及园地等部分。第四十八条非住宅物业治理和未选聘物业治理企业提供物业办事的住宅物业的治理，参照本划定执行。第四十九条本划定自2004年11月1 日起施行。1997年5 月28日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次集会通过的上海市居住物业治理条例同时废止。