上海高档住宅市场研究.docx

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1、绪 言1、研究配景和目的上海汇宁花圃房地产生长有限公司拟开发制作徐汇区淮海西路汇宁花圃高级住宅及商务公寓项目。为全面、深入、系统地了解市场供求和竞争状况，对上海市中高等次住宅市场有明确的认识，邀请上海中原物业署理有限公司市场研究部对上海市高等住宅市场（别墅、公寓、办事式公寓）的现状和未来的生长趋势进行研究，从而为项目提供有针对性的定位和营销组合等生长发起。2、研究内容及范畴汇宁花圃地处淮海西路黄金地段，从项目计划等方面情况来看，应定位为高等住宅项目，考虑到目前上海市高等住宅市场的生长状况、区域漫衍的会合度等方面，拟将研究的工具和区域范畴作如下界定： （1） 研究内容n 上海市高等住宅市场现状n

2、 上海市高等住宅市场供求预测n 项目生长发起（2） 研究范畴n 将均价在8000元人民币/平方米以上的物业为此次研究的工具n 将目前上海市高等公寓及办事式公寓（均价在8000元人民币/平方米以上）会合的黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁、浦东小陆家嘴等六个区域作为此次研究的区域范畴n 对付别墅将不限定区域范畴，仅考虑代价因素（均价在8000元人民币/平方米以上）。3、研究要领及主要研究指标本陈诉在实地观察底子上，主要接纳时间序列阐发、项目类型阐发、典范案例阐发以及趋势阐发预测等要领。接纳的主要研究指标详见列表。类别编号指标界说住宅供给指标1竣工量某时间段内，已建成完工的住宅物业的总面积2供给量某时间

3、段内，刚启动开工的住宅物业的总面积。即竣工量住宅需求指标3吸纳量当年住宅物业的竣工量与空置量变革之差，反应当年住宅市场的吸纳情况4空置量某年度末住宅物业经初始登记一年后未售出的修建面积5空置率某年度末末所有住房的空置量与全部住房存量的比例，即：住房空置率=商品住房空置量/全部住房总量住宅代价指标6区域平均租金某区域内住宅物业在某一时间段内租赁代价的加权平均值7物业平均租金某住宅物业在某一时间段内租金总额与租出总面积的比值8区域平均售价某区域内某住宅物业在某一时间段内销售代价的加权平均值9物业平均售价某住宅物业在某一时间段内可供出售的总修建面积的单位面积成交代价4、本陈诉的根本结构本陈诉共有以下

4、三个部分组成，分别为：第一部分：上海高等住宅市场第二部分：项目生长发起第三部分：附录1：上海高等住宅典范案例阐发附录2：上海高等住宅市场存量统计数据附录3：上海高等住宅市场供需统计数据附录4：上海高等住宅市场租售代价统计数据附录5：上海高等住宅区域市场供求量预测要领第一部分 上海高等住宅市场一、上海住宅市场综述1. 上海住宅市场的经济情况日前中国社科院公布的中国都市竞争力观察陈诉显示，上海在都市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均位居全国首位。财产周刊近期的一项观察数据也反应，跨国公司在中国设立地区总部的选址时，上海较其他多数会更具有吸引力。2001年上海百姓经济连续、快速、康健生长，全年实

5、现国内生产总值（GDP）达4950.84亿元，同比增长10.2%，高于全国2.9个百分点。其中第二财产实现增加值2355.53亿元，比上年增长12%，对经济增长的孝敬率到达56%；第三财产实现增加值2509.81亿元，比上年增长8.7%，对经济增长的孝敬率为43.5%，其中尤以房地财产的增长为最。居民人均收入大幅提高，都市和农村居民家庭人均可支配收入分别12883元和5850元，同比增长9.9%和5.1%。居民收入水平的稳步提高，加之房地产税、费、利率调低，有效拉动都市的住宅消费。1999 年财产论坛、2001 年APEC 聚会会议、2010 年世博会等这些极具影响的国际性经济聚会会议也将其会

6、场设在上海，种种迹象表明， 经过近10 年的快速生长，上海已成为中国经济生长的龙头，其经济职位无论在国内照旧在国际都得到了很大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。孕育在这样一个国际化多数市中，上海住宅市场有着得天独厚的优势。2. 上海住宅市场历史回首近年来，中国的房地财产作为百姓经济一个新的增长点生长迅速，住宅市场更是经历了一个从无到有的生长历程。通常认为房地产财产的运行与百姓经济生长有着唇齿相依的紧密联系。90年代初期至今，上海住宅市场生长并非一帆风顺。在经过了一系列大起大落之后，留下了一个“N”字型的市场生长轨迹。从93年开始，商品住宅的投资、建立范围陪同着其时就已经较“热”的

7、经济生长浪潮，供给和需求都到达了前所未有的“壮盛之势”。这一浪潮在96年到达了顶峰，而今后整个住宅市场并未像人们预期的那样继承冲高，房地财产泡沫的破灭给商品住宅市场当头一击，98年的亚洲金融危机更是加剧了商品住宅市场走向衰落的进程，而首当其冲的当属外资开发的高等外销房项目，住宅市场一度陷入低谷。此时中国国内需求严重不敷、通货紧缩情势严峻。商品住宅市场的这一颓势一直连续了两年多的时间。在进入1999年下半年以后，商品住宅市场终于触到了曲线的拐点，在内需的有效启动和外资的不停引入的刺激下开始逐步回升，进入了苏醒期。3. 近期上海住宅市场纵观近期上海房地产市场可以看出，1997，部分开年待售的楼盘被

8、快速消化，供给量略显偏紧（见附表1-1）。但是随着时间的推移，房地产开发商蓄势待发，今后2-3年内供给预计将略大于需求。政府2001年批准以后每年开发兴建的商品房修建面积保持在1200-1500万平方米，这将是保障供给、平抑房价的重要步伐。从上海商品住宅市场的近期代价来看，有稳步上扬的趋势。2001年上海市中心十二个城区商品房预售成交代价为每平方米4352元，比年初上升了11.3%。表明上海在房地产相关法例、政策上的制定、落实等环节卓有成效，市场供需两旺，价升量增。究其原因，其一，得益于国内经济的良好运行态势以及相关配套政策支持；其二，商品房品质的提高及社区情况的改进，形成优质优价。表1-1

9、近年上国内销商品房供求情况比拟时间批准预售面积（万M2）预售登记面积（万M2）比例19971998199920002001 资料来源：历年上海房地产市场、上海中原市场研究部盘算数据4. 后市展望近期而言，全球性的经济萧条对中国影响不是很大，中国仍是全世界对国际资本吸引力最大的国度。特别是在美国遭受了恐怖袭击之后，资本的宁静性就将成为众多投资者优先考虑的因素之一，在某种意义上，中国已经成为国际资本的避风港,而上海、北京更是首当其冲。众多外洋金融、保险和咨询企业将在中国“入世”后成为进入中国市场的主力军。但资本流向和投资具有其自身的纪律和理性规矩，因此在中国上海出现国际投资暴增的可能性不大；同时上

10、海房地产市场尤其是住宅市场在经历了几年前的震荡之后，从政府到投资者都应该更具理性的思维和投资决策，在保持市场继承生长的同时防备出现过“热”现象应该成为市场的共鸣。因此“N”字型曲线的第三笔应该越发平滑。新世纪以来，上海在继承推进革新开放、扩大内需的历程中，都市底子设施、门路交通、情况绿化等方面的建立也取得了显著的成绩。2001年获国务院批准通过的上海市都市总体计划（至2020年），把上海定位于国际经济、金融、贸易和航运中心之一。新的计划进一步优化都市结构结构、土地使用功效、都市底子设施、都市生态情况，这将对十五时期上海房地产生长产生深远影响。今后几年上海住宅市场究竟走向那边？据上海中原公司市场

11、研究部阐发预测，在今后一个不太短的时期里，上海对新旧住宅的市场需求，将在较高的平台上保持稳定。需求的稳定使沪上房地产的代价总体上保持稳中微涨的趋势，但2-3年内涨幅已相当有限。这主要由于以下几方面原因：（1）目前国内经济形势虽明显好转，但其性质仍属“转机”而非“转折”。国内有效需求的增长仍然不敷，城乡收入、贫富收入差距逐步拉大。借助外地购房等消费空间极其有限，恐难继承实现2001年对上海房地产代价支持的力度。（2）入关后国内原本垄断的行业会受到较大打击，这极可能会影响今后几年主力购置群的购置能力。（3）2001年上海楼市的异常火爆，很大水平上透支了今后几年的潜在目标客户群的支付能力，今年住宅消

12、费的断层预计将有所抬头。别的，随着上海旧城改革力度不停加大，最近3至5年内的购房主流仍将是50万以下，上海总体房价不会有太大变革。二、 上海高等住宅市场阐发1、存量阐发2001年8月以前，上海的商品房有内销和外销之分。上海早期均价在8000元/平方米以上的高等住宅险些全部是外销房。上世纪90年代中期在黄浦、徐汇等区也出现了一些内销的高等物业，但占整个高等住宅市场的比例一直不高。自2001年8月上海实施内外销商品住宅并轨，才结束了这种依据销售工具来分别物业档次的历史。由于外销房制作初志是为了满足在沪事情的外籍人士的居住需求，出于方便事情、休闲的考虑，选址多为交通便利，靠近市中心区域和机场的位置，

13、所以徐汇、静安和长宁外销房会合的三大区域。从区域上看，徐汇、长宁、静安区的高等住宅相对会合，而近期徐汇区的高等楼盘供给量最大。从现有高等住宅的漫衍情况来看，一般位于四大类区域：第一类，历史渊源悠久，情况幽雅的区域；第二类，临近商业中心的繁华区域；第三类，依托商务中心区及新兴开发区的高等住宅群落；第四类，周边有稀缺景观资源的区域。从本次的研究结果来看，研究区域截止2001年底高等公寓住宅现总存量为19092个单位，其中办事式公寓为4799个单位（详见附录2）。从区域漫衍来看，徐汇区和长宁区的高等公寓住宅的总存量单位数目最大，占统计总量的64%，其中，徐汇区的高等住宅存量单位最多，占统计总量的35

14、%。别的，静安区的办事式公寓的存量单位数目较多，主要是由于该区域高等写字楼会合，又是上海重要商圈所在地，办事式公寓的需求量较大（详见附图1、2、3）。图1 2001年底研究区域高等住宅现总存量漫衍图 2001年底高等住宅（普通公寓类）各区现总存量漫衍图 2001年底高等住宅（办事式公寓类）各区现总存量漫衍综合这些高等公寓住宅项目的具体情况来看，项目漫衍的地区性十明白显，主要漫衍于徐家汇商圈辐射区域，淮海路两侧区域，开国路沿线，镇宁路沿线，人民广场周边区域，苏州河、黄浦江两岸沿江区域，虹桥、古北7大地区（见附表）：表 全市高价位楼盘区域漫衍情况区域区域特征个案特点代表个案徐家区商圈辐射区域本市著

15、名商业中心周边区域，自己区位代价较高区域个案漫衍会合，内销个案为主导东方曼哈顿、徐汇苑、泰德苑、天际花圃淮海路两侧区域历史人文气息浓郁，沪上高等商业中心，区位代价高98年起陆续开发迅速形成一大版块，以商业中心和老上海崇高地段作为区域个案主要特色东方巴黎、茂名大厦、明园世纪城、新汾阳公寓、南昌花苑开国路沿线老上海租界区，情况静谧、幽雅，具浓郁的怀旧情结，全市公认的崇高地段个案以地段和情况作为主要的产物支持步高苑、巴洛克宫庭镇宁路沿线新兴外销高等住宅聚集区多幢高层住宅的高密度漫衍，使区域竞争始终处白热化状态协和世界广场、荣轩大厦、金桥花圃、金柏苑、东方雅苑、东方剑桥、爱丽轩人民广场周边区域都市中心

16、位置，有人民广场、南京路等人文景点，地段代价居全市“黄金”水平以都市中心坐标位置为圆心辐射开发。住宅项目零星漫衍。都市人文景观是区域部分个案的一大优势宏泰公寓、威海苑、新黄浦酒店公寓苏州河、黄浦江沿岸区域天然地理条件佳，目前情况不佳，市政生长的重点区域，未来生长空间大市政计划的不停生长，动员区域住宅的生长，景观系数是区域代价的主要附加因素水景苑、仁恒滨江园、世茂滨江花圃虹桥、古北地区沪上大型高等住宅群落，境外来沪人士生活聚集地统一计划，开放式小区治理维多利亚大厦、美丽华花圃、巴黎花圃从高等别墅市场来看，到2001年底上海市区高等别墅的现总存量为2655个单位（详见附录2），这些高等别墅主要会合

17、在浦东新区、长宁虹桥路沿线及市中心地区。其中长宁区虹桥路沿线漫衍最为密集，占研究总量的60%以上，虹桥路沿线的这些高等别墅大多为虹桥开发的伴生产物，随着虹桥开发区的生长而逐步成范围。凭据目前的市场情况，这些高等别墅项目的入住率约莫在80%左右，据此推断2001年年底竣工的高等别墅在市场上租售的单位约莫为530个。2、供求阐发1997-2001年研究区域的供给量、吸纳量和空置率变革孕育在上海房地产市场总体生长的大配景下，上海高等住宅市场在97、98年所有研究区域的空置量都有差别幅度的上升，静安、徐汇、黄浦等区域都到达了6.1%-110.1%的上升幅度。加之98年研究区域的商品住宅市场，特别是高等

18、外销商品住宅受到了东南亚金融危机的巨大影响，越发剧了研究区域的商品住宅市场的空置。2001年，随着内外销并轨等一系列重大政策出台，加之宏观经济对内需的拉动，研究区域的供求比例均突破了1：1，历年存量得到部分吸纳，各研究区域的空置量均有差别水平下降。随着这一趋势生长，相信未来几年内研究区域的空置量还将继承下降，但由于历史空置总量较大、进入较为公道的空置区域尚需时日（详见附录3：）。（1）1997-2001研究区域供给情况图 1997-2001年研究区域商品住宅供给量变革从研究区域历年供给情况看，徐汇、长宁两区一直是上海商品住宅市场的供给大区，其中徐汇区历年的供给量变革显著，出现倒“V”字型，虽然

19、其历年供给量都在100万平方米以上，但颠簸幅度较大，而其他各研究区域总体上供给量相对较小。这与徐汇区相对付其他几个区而言作为上海重要的人口导入区有着直接联系，区域人口的不停增加加速了区域房地产的生长。（2）1997-2001年研究区域吸纳情况从研究区域吸纳情况看，各研究区域历年出现出量上递增的趋势，虽然徐汇、静安期间出现了些许颠簸，但总体趋势上照旧上升。这主要归结于1997年到2001年，上海经济生长迅速，居民生活水平提高很快。在这一大配景下，政府部分较为实时的出台了一系列有利于促进消费者购置商品住宅的政策，从而使得曾经低迷的楼市开始变得活泼起来。特别是在2001年8月上海开始实施新的商品住宅

20、预售尺度之后，造成例如长宁等区域出现了求过于供的局面，使得市民大量进入楼市，商品住宅需求量迅速提高，同时动员了其他区域需求量的增加。在研究区域历年吸纳量变革中，徐汇、长宁较为显著，据此推测，相对其他区域而言上述两区域市场有效需求较为旺盛。图 1997-2001年研究区域商品住宅吸纳量变革 （3）空置情况鉴于上海官方对历年房地产空置率未做统计，同时该指标的盘算要领也尚未统一，凭据上海实际情况，本陈诉接纳国际上流行盘算公式：住房空置率=商品住房空置量/全部住房总量该公式的意义在于：当整个都市的住宅空置率为1%以下，一部分买房人险些找不道切合自己需要的住房，市场出现卖方市场；当整个都市住宅空置率为2

21、3%时，市场较为平稳，即市场房价（租金）不会出现上升或下跌的压力，买房者也有较充实的选择余地；如果住宅空置率大于4%时，则表现供过与求，住房将会产生过剩和积存。从上海历年房地产空置情况看，上海市的空置商品房的面积自2000年起有所下降，但仍未突破1000万平方米大关， 消化空置商品房主要归功于商品住宅销售的上升。写字楼和商业用房由于受市场需求约束，96-98年增加较快，99年以后当年竣工量和销售量根本持平，控制增势得以控制，但没有下降迹象，居高不下的市场存量面积也影响了近两年开发商在写字楼和商业用房方面的投资意愿。相比之下，商品住宅的空置情况有所改进，但空置商品住宅的淘汰则主要归功于中档住宅存

22、量房销售的放量。凭据上海商品住宅空置率变革情况看，历经4年的宏观调控，上海目前商品住宅空置率已进入较为公道的水平。该指标的步入正轨也将预示着今后几年上海商品住宅总体市场将趋于平稳。上海历年房地产空置率情况时间商品房商品住宅 商品住宅空置率总量（万M2）空置量 （万M2）总量（万M2）空置量（万M2）199522094119062.9%199623593131353.9%199726148151164.8%199829211174165.2%199932437196444.7%200034206208654.0%200135448/218412.8%资料来源：历年上海统计年鉴、上海中原市场研究部

23、盘算数据图 1997-2001年研究区域商品住宅空置率变革图在全市商品住宅空置率趋于公道的情况下，上海市高等商品住宅空置情况变革幅度较小，从上表中易知，尽管各研究区域在吸纳量上保持着上升趋势，但2000年之前吸纳量不但上升幅度不如供给量，从量上讲也小于供给量，这导致研究区域的空置率一直处于高位。随着2001年各研究区域吸纳量明显上升，各区域空置率相继开始下降。从生长趋势看，随着上海市新一轮房地产生长机会的到来，整个研究区域内的空置率将进一步低落。（4）研究区域的住宅市场供求预测一般而言，房地产开发建立周期较普通商品的生产周期长，普通住宅小区转动开发需2到4年，写字楼20层以下建立期2年，因此房

24、地产开发投资具有跨年度的惯性特征。换言之，当年的新开工量将决定后年的施工量，即当年的市场有效供给量和前两年的市场需求相关度较高。同时，决定房地产市场需求的除了家庭收入水平、同类产物代价、市场供给量等经济因素外，代价预期是重要的非经济因素。所以地产投资在很大水平上还取决于对该类市场消化预期的判断。别的，本市研究区域政府对土地一级市场和计划容积率的控制力度差别也决定了该区域可建商品房的上限的差别，这也直接影响区域市场供需。综合上述多方面因素，为提高预测之精确度，本次研究对目标区域的市场供需预测结构以双向校验（项目汇总、线性数学模型）为主体，接纳了分层模型预测要领。具体预测框架如下： 鉴于对2002

25、年各研究区域供给量较为精确的掌握 ，本预测以研究区域2002年各项目汇总之供给量为数学模型预测校验起点。 通过对2002年各研究区域供给量的汇总值与数学模型值的偏离度校验，公道调治预测模型校验起点及预测起点。 考虑到实际中客观存在的回搬用房、动迁用房、成套改革用房、未开工住房等住宅项目无法统计在内，并分身统计的时效性，其缺口量会随时间延续而递增，所以本次研究中校验起点之次年（含起点年）供给量及吸纳量均接纳接纳调解后的模型预丈量。n 2002-2006年研究区域市场供给量预测虽然上海住宅市场主要由需求拉动，但是从供求力量比拟总体阐发，本市房地产市场的买方市场特征依然明显。近三年内，如上文所述受2

26、001年市场需求的相关度影响，商品房增量可观。但期间政府仍会从源头控制土地供给量水平，供地范围预计与2001年大要相当，所以开发范围将保持相对平稳，期间住宅投资的增幅可能出现回落，这也预示了研究期末两年中商品住宅市场逐步趋于平稳。A公寓类物业市场供给量预测长宁区：凭据具体项目统计（详见附录3：上海高等住宅市场供需统计数据），长宁区立项已开工项目2002年竣工商品住宅总户数总计有8745套，2003年竣工商品住宅总户数总计有5208套，2004年竣工商品住宅总户数总计有4542套。长宁区立项未开工项目2005年竣工商品住宅为5714套，2006年竣工商品住宅为6226套。总体而言，长宁区2002

27、年-2006年商品住宅竣工面积根本上出现一个“V”字形变革，颠簸幅度前两年较大，但考虑到扣除一些客观因素的影响，长宁区未来几年商品住宅的竣工单位量会出现“W”型变革、振幅相对较大。从竣工单位量和走势变革看，排除具体项目统计时出现的一些客观的误差，项目统计预丈量与线性模型预丈量根本吻合。黄浦区：凭据具体项目统计（详见附录2：2001年已开工住宅项目未来供给量项目总表黄浦区公寓类），黄浦区立项已开工项目2002年竣工商品住宅总户数总计有3454套，2003年竣工商品住宅总户数总计有3900套，2004年竣工商品住宅总户数总计有4146套，其中，虽然黄浦区2003年、2004年竣工单位数目均高于20

28、02年，但是由于其中分别包罗了1200套和1080套中福花苑一、二期的小房型；由于其数目较为巨大，会影响最终结论，所以2003年、2004年竣工面积要小于2002年。凭据具体项目统计（详见附录2：2001年立项未开工住宅项目未来供给量项目总表黄浦区公寓类），黄浦区立项未开工项目2005年竣工商品住宅为3192套，2006年竣工商品住宅为3332套。总体而言，黄浦区2002年-2006年商品住宅竣工面积根本上出现颠簸幅度不大的线性走势。从竣工面积数据和走势变革看，排除具体项目统计时出现的一些客观的误差存在，项目统计预丈量与凭据线性模型得出的预丈量根本吻合。静安区：凭据具体项目统计（详见附录2：2

29、001年已开工住宅项目未来供给量项目总表静安区公寓类），静安区立项已开工项目2002年竣工商品住宅总户数总计有1792套，2003年竣工商品住宅总户数总计有1026套，2004年竣工商品住宅总户数总计有1162套。 凭据具体项目统计（详见附录2：2001年立项未开工住宅项目未来供给量项目总表静安区公寓类），静安区立项未开工项目2005年竣工商品住宅为1209套， 2006年竣工商品住宅为2321套。总体而言，静安区2002年-2006年商品住宅竣工面积根本上出现一个不规矩浅“V”字形变革，从2003年-2005年增长的斜率较小，2006年的增长幅度较大。由于静安区未开工项目已知数据较少，所以项

30、目统计预丈量与凭据线性模型得出的预丈量有较大的差额。卢湾区：凭据具体项目统计（详见附录2：2001年已开工住宅项目未来供给量项目总表卢湾区公寓类），卢湾区立项已开工项目2002年竣工商品住宅总户数总计有4644套，2003年竣工商品住宅总户数总计有2484套，2004年商品住宅包罗已开工和未开工两部分总计3982套，但是考虑到一些具体情况，3982套的竣工单位数是偏小的。凭据具体项目统计（详见附录2：2001年立项未开工住宅项目未来供给量项目总表卢湾区公寓类），卢湾区立项未开工项目2005年竣工商品住宅为2661套；2006年竣工商品住宅为2902套。总体而言，卢湾区2002年-2006年商品

31、住宅竣工面积根本上出现一个“W”字形变革，并且变革的幅度较大。徐汇区：凭据具体项目统计（详见附录2：2001年已开工住宅项目未来供给量项目总表卢湾区公寓类），徐汇区立项已开工项目2002年竣工商品住宅总户数总计有7584套，2003年竣工商品住宅总户数总计有6662套。徐汇区2004年商品住宅包罗已开工和未开工两部分总计2998套，但是考虑到一些具体情况，2998套的竣工单位是偏小的。徐汇区立项未开工项目2005年竣工商品住宅为4172套，折合竣工面积为53万平方米；2006年竣工商品住宅为5332套，折合竣工面积为67.7万平方米。总体而言，徐汇区2002年-2006年商品住宅竣工面积根本上

32、出现一个浅“W”字形变革，考虑到2004年数据偏小，所以预计其振幅不大。小陆家嘴地区：小陆家嘴立项已开工项目2002年竣工商品住宅总户数总计有1786套，2003年竣工商品住宅总户数总计有478套，接纳中原统计上海市各区实际公建配套的比例系数折算住宅面积并考虑经济生长因素，凭据每户110平方米的修建面积推算，小陆家嘴2002年竣工的商品住宅面积为20.4万平方米，2003年竣工的商品住宅面积为5.5万平方米。小陆家嘴立项未开工项目2004年竣工商品住宅为2700套，折合竣工面积为30.8万平方米；2005年竣工商品住宅为2398套，折合竣工面积为27.4万平方米；2006年竣工商品住宅为272

33、0套，折合竣工面积为31万平方米。考虑到许多项目现在工程进度等问题现在尚未确定，所以小陆家嘴2005-2006年商品住宅总竣工面积58.2万平方米较为准确，但具体到各年份却有些收支。详细情况见附录2。总体而言，其2002年-2006年的竣工面积变革出现W字形变革。由于小陆家嘴地区计划的主要用途为办公区域，所以住宅项目虽然从体量、品牌等方面都比力突出，但因数量较少，任一项目变更都市对竣工面积预测产生较大水平影响，故本区域竣工面积变革预测的不可预期性较之其他区域较大。从小陆家嘴地区各项目以往的销售情况看，该地区的空置率一直保持着一个相当低的水平，吸纳量根本上即是供给量。所以，同样可以预测，2002

34、-2006年该区域的吸纳量等同于供给量。B别墅类物业市场供给量预测凭据具体项目统计（详见附录2：2001年已开工住宅项目未来供给量项目总表别墅类），上海全市立项已开工项目2002年别墅竣工套数7459套， 2003年别墅竣工套数2087套。凭据具体项目统计（详见附录2：2001年立项未开工住宅项目未来供给量项目总表别墅类），上海全市立项已开工项目2005年别墅竣工套数为1100套，2006年别墅竣工套数为1594套。由于众多立项未开工项目其修建形态尚未最终定型，故在本次统计历程中不将其列入附录内，所以2004-2005年立项未开工别墅项目总量只能反应其中一部分供给量。n 2002-2006年研

35、究区域市场需求量预测A市场吸纳量预测B市场空置率预测住宅需求总量不能简朴地等同于住宅供给总量，还要考虑适当的储备量即空置量。年份长宁黄浦静安卢湾徐汇1998年1999年2000年1313482001年1312002年148.14 138.57 66.24 373.94 2003年102.65 141.70 50.27 383.60 2004年80.83 141.20 58.98 392.37 2005年23.93 140.29 49.24 400.22 2006年2.18 140.70 60.87 408.59 年份卢湾徐汇静安黄浦长宁1998年9.40%12.90%16.70%11.40%1

36、4.30%1999年12.80%14.90%19.10%14.90%15.20%2000年10.00%15.80%21.50%17.40%17.50%2001年9.80%14.20%20.20%16.90%11.90%2002年11.08%14.10%20.56%18.32%11.12%2003年8.14%13.86%20.20%19.01%7.47%2004年9.04%13.61%19.36%19.46%5.61%2005年7.27%13.34%18.53%19.77%1.61%2006年8.52%13.11%17.92%20.19%0.14%3、租售代价阐发1997-2001年研究区域的平

37、均售价变革和租金变革1997年开始，受东南亚金融危机影响上海市高等住宅销售代价连续下降，到2000年降到最低，平均售价到达1109美元/平方米，同1997年相比下降了70%。2001年起，上海房地产市场整体升温，高等住宅销售代价的这种连续下降的局面开始扭转，平均代价水平比2000年提高了7%。分区域来看，再起公园地区、上海影城地区和虹桥机园地区是高等住宅平均售价水平最高的地区，历年平均售价水平均在1400美元/平方米以上。各区域历年的销售代价变革详见附录4。图 1997-2001年上海市高等住宅平均售价变革情况1997-2001年上海市高等住宅租金水平产生了一些变革。1997年上海高等住宅租金

38、水平是近年来最高的一年，到达0.89美元/平方米/月，1998年最低，同上年相比下降了48%，今后开始租金水平连年都有小幅上扬，到2001年到达了0.58美元/平方米/月，但同最高值的1997年相比每天的单位租金另有0.3美元的差距，可见高等住宅租金的回升依然存在空间。各区域历年的租赁代价变革详见附录4。图 1997-2001年上海市高等住宅租金变革情况后市展望2001年上海高等住宅的成交量有相当幅度的上升。这一现象给寂静已久的高价位市场增添了一定活力。中国参加WTO的消息确定，是促使高价位楼盘销量提升的一大主要原因。，而新开楼盘的品质上升，公道的单位面积控制也是豪宅重新回升的一大因素。凭据上

39、海中原公司市场研究部阐发预测，今后2-5年内对上海高等住宅的市场需求将稳步上升。但不应该忽视的是“911 事件”以及全球性的经济萧条对中国，特别是对上海高等住宅市场的未来影响。虽然从目前来看，事件还未直接波及上海，但今后事态的生长以及世界经济在未来的走势仍存在众多不确定因素。上海高等住宅市场能否反抗住世界经济颠簸所带来的负面影响，很大水平上取决于中国百姓经济是否能继承保持目前旺盛的生长势头，中国能否继承成为对国际投资最具吸引力的国度之一等因素。另外，面对当前世界经济配景，中国并非处于“入世”的最佳时机，“入世”在短期内究竟会给中国房地产市场带来怎么样的变革现在仍是一个未知数。因此，今后几年将是上海高等住宅市场生长的要害时期。楼市的火爆，给储备着地块的开发商们带来的无限的希望，期望抓住沪上楼市又一轮热潮这一大好时机创造高级楼盘的再次光辉。市中心地段位置优势、绿地景观优势、沿江计划及水景优势，均将作为未来高价楼盘的销售题材。地段观点豪宅一统天下的局面将很快被冲破。固然，目前整体高价位楼盘中综合品质顶尖的豪宅只有百里挑一，这种状况与上海这个国际型多数市的形象并不十分匹配，因此，如何综合提高自身产物的各方面要素，对每一个细节都力求精雕细琢，使楼盘成为真正的“豪宅”，这将是开发商们所需研究的主要课题。