工业园区物业管理.docx

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1、社区化产业园区的物业治理模式作者：朱英 文章来源：本站搜集整理 点击数： 395 更新时间：2008-10-31 10:07:13 产业园区物业治理根本思路1树立“以人为本、用户至上”的办事思想不可否定，“物业治理”这个新生事物曾一度被单纯地看作是对不动产的治理、维护，这种机器地理解物业治理的认识至今另有影响。我们不否定对“物业”进行治理的重要性和必须性，但将物业事情面对的方方面面的办事东西看成一种治理主体以外的隶属物则是一个严重的误区。这个误区将导致认识上的模糊从而形成事情上的无序状态，接踵而来的便是物业人员强硬治理、业主被动担当；而业主不停提出要求时，物业人员却因此而应接不暇、手忙脚乱，事

2、情量不停增大，业主满意率却不停低落的局面，究其原因是我们没有抓住底子。物业治理不但是“物”的治理，更是人与人之间生动有机地交换联系。物业治理离开了“人”这个办事主体，就像鱼离开了水。高质量的物业治理事情永远是心灵之间的相同和理解，而不是人与物之间机器、缺乏运动的联系。因此，物业治理企业必须树立“以人为本、用户至上”的办事思想，尽心尽力为业主或物业使用人办事。2确立产业园区物业治理的根本经营模式产业园区的物业治理面对的是企业，如果办事质量不高，将影响政府的招商引资事情。因此，如何创建一种较为完善的治理模式，对产业园区的物业治理企业将是一项极为重要的课题。现有产业园区的物业治理模式主要有如下三种：

3、 通过委托方法进行物业治理这种治理方法是物业治理企业通过全委托方法担当物业。主要体现为：一是通过全委托方法担当上级开发商开发的物业，这就是自建自管模式；另一种方法就是通过全委托方法担当别的开发商开发的物业。一般情况下，这种物业比力优秀，有一定的利润空间。 通过照料方法进行物业治理这种治理方法就是一个物业治理企业不直接治理物业，而是为另外一个物业治理企业的物业治理运动提供照料、咨询。这种治理主要体现在：一是物业优秀，生长商不肯意全委；二是物业不是很好，照料公司不肯意全委。 通过互助方法进行物业治理这种治理方法就是两家物业公司通过股份制等方法进行互助治理。这种情况一般是：一是物业比力良好，有一定的

4、赢利空间；二是两家物业公司想通过互助方法将双方的利益联系起来，增强互助，淘汰风险。3创建社区化的产业园区社区化产业园区是指确立“以人为本，办事至上”的办事思想，在产业园区科学地设置各项根本功效，如社区运动中心（老年运动中心和青少年运动中心）、超市、银行、邮政、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功效、综合性的物业办事。社区化产业园区的创建主要考虑以下因素： 确定人口适宜容量一个产业园区的适宜人口是社会经济生长水平、消费水平、自然资源和生态情况的函数,是满足一定生存质量的前提下的公道人口范围。充实考虑地区要素和社会心理要素所谓地区要素，是指都会干道所支解或自然界限所困绕，具有生存生

5、长的硬件设施、相对独立和稳定的地区。产业园区一般是政府为生长地区经济，对外招商引资而修建的，因此，必须充实考虑产业园区的地理位置、交通条件等因素。所谓社会心理要素，是指群体对个别的行为产生决定性的影响，形成配合的生活方法、行为范例和心理取向。社区成员对本社区具有归属感，产生参加群体的团体意识和行为。产业园区虽然以生产为主，但我们仍然不能忽视企业的社会心理，不能脱离整个社会情况。研究产业园区内各入驻企业需求差别的企业对产业园区的需求各不相同。在进行产业园区物业治理历程中不但要考虑经济上的公道性，还要考虑产业园区内各企业的差别需求，尽可能地满足企业的公道要求，为政府的招商引资做出孝敬。完善物业配套

6、设施由于当前产业园区的物业配套设施不全，给入驻企业员工的带来了诸多的未便。因此，必须增强产业园区的配套设施建立，创建职工宿舍、食堂、社区运动中心、超市、银行、邮政、电信、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功效、综合性的物业办事。 增强精神文明建立，创建产业园区的社区文化 产业园区无疑是物质文明建立的基地，但同样要重视精神文明建立。我们应该提倡“文明故里，和睦共创” 的社区精神，在园区内提倡“和睦相处相敬如宾”、“相同交换相互支持”的好风俗，使企业与企业之间、小我私家与小我私家之间互通有无、和睦相处、相互资助、配合生长，实现园区企业一家人的“各人庭”理念，创造一种特色的社区文化。

7、随着经济的生长和社会的进步，产业园区的建立不停增加，入驻企业对付生产、生活情况的需求也逐渐提高。企业已经不再仅仅满足解决生产问题，逐渐开始存眷修建群体的人性化需求（如情况需求、运动需求、宁静需求、购物需求等），要求改进生活质量。物业治理行业是公认的微利行业，而物业治理企业追求的是效益的最大化。特别是进入WTO后，在物业治理费不能随便地大幅提高的情况下，挖掘新的经济增长点是唯一出路。要想生存与生长，企业就必须千方百计低落企业营运本钱，千方百计提高办事质量，千方百计挖掘新的经济增长点，在企业经营生长上以快取胜、以质取胜。产业园区社区化，不但满足了入驻企业的需要，并且为产业园区的物业治理企业创造了更

8、多的经济增长点。生长社区经济，既可带来经济效益，又可方便业主或物业使用人，提高产业园区物业办事质量的满意度。FS:PAGE 产业园区社区化可以涉及的领域十分遍及，市场前景十分辽阔。如社区教诲业、社区文化娱乐业、社区商务办事、社区康健办事业、社区中介业、社区商业、社区餐饮业、社区汽车办事业以及其它连锁店等。产业园区物业治理的特点及难点1产业园区物业治理的特点产业园区内尺度厂房的产权形式多元化。大多数工人的素质较低。厂房内的机器及藏量过多的货品可能超出楼面结构的承载尺度。呆板开动时震荡噪音对情况产生磁扰。 升降机使用频繁，损耗较大。产业楼房老化磨损速度加速，调养维护费高。厂房内存储易燃物品及质料多

9、，火警危险性高。公用地方及走火通道经常堆放杂物。2产业园区物业治理的难点由于产业园区内尺度厂房的多元性，加大了物业治理的难度。险情。因使用频繁或使用不妥，造成衡宇的损坏，以致带来结构的变革，险情出现难以预料。并且，厂房设备损耗严重，调养，维修用度奋发。消防点多面广。厂区内存储的易燃易爆物品和有害的危险品，容易出现火警或险情，因电器安装、呆板的用电不妥，也容易引起火警；另外厂区内的交通东西和人员多而杂，这给守卫事情带来了难度。功效特殊。由于使用的特殊性难以保持整洁，污水未便处理惩罚。 创建产业园区物业治理组织机构产业园区的物业治理企业要组建相应的组织机构，实施范例化治理。组织机构的职能有：卖力厂

10、房区域内修建物治理的日常事务；统一对外联系，协调落实街道办事处交办的社会任务；协调各生产企业对共用部分的使用，维护绿化结构，督促卫生制度的落实；卖力整体性设备及隶属设施，共用部位的治理，养护、维修事情，针对事情需要聘用维修人员，大众园地清扫人员、宁静守卫人员；卖力创建衡宇修缮基金并设立专项账目；制定有关具体治理划定，定期召开集会，查抄治理步伐的执行情况和事情进度。产业园区物业治理的前期介入1从执法角度看物业治理前期介入前期物业治理是指新建物业在业主委员会创建之前，由开发建立单元自行大概委托物业治理企业对新建物业实施的前期物业治理运动。由于前期物业治理历程中，物业治理企业多数是开发建立单元委托或

11、选聘的，物业治理企业与业主之间没有签订物业治理条约。同时，前期物业治理历程中业主对物业刚开始使用，物业治理的事情任务相对较多，业主与物业治理企业之间较容易产生纠纷。物业治理纠纷产生后，业主最常接纳的步伐就是拒付物业治理费。物业治理企业因此受到损失也常见。物业治理干系是因物业治理条约而产生的执法干系，前期物业治理也不例外。实践中，物业治理企业都以书面形式明确物业治理项目、内容、物业治理费盘算尺度和期限，从而明确物业治理企业的权利和义务。目前，因物业治理企业与差别的主体签订前期物业治理条约，从而使条约的形式多种多样。无论何种形式的条约，物业治理企业的主要条约权利就是收取物业治理费。2产业园区物业治

12、理前期介入的重要性尽管物业治理的诸多问题通常是在衡宇使用历程中产生的，但究其泉源却往往可以追溯到开发项目的建立历程中，物业治理与开发项目生产使用周期前期阶段的种种事情干系密切开发项目的筹划、设计、施工乃至销售等事情环节，在很在水平上决定着衡宇投入使用后物业治理事情的难易及其事情量巨细。我前文所提到的产业园区物业治理中所遇到的种种难题，与物业治理企业前期介入没能深入有很大干系。如果物业治理企业在立项决策、筹划设计、修建施工、署理物业租售等各个阶段能够介入其中，不光能在担当物业后迅速投入到正常的运行状态中，并且还能与水、电、气、通讯、治安、环保等相关部分创建良好的事情干系，理顺办事渠道。产业园区物

13、业治理的担当与验收由于政府招商引资事情的需要，许多企业在进驻产业园区时尚未进行综合的验收与担当，给物业治理企业造成许多治理隐患。因此，在物业开发建立竣工验收完毕，具备入住和担当条件时，物业治理企业应实时组建物业担当验收小组对担当物业进行详细的验收。对付担当验收出现问题的，物业治理企业应当积极协助担当验收小组同生长商或业主进行协商，迅速解决相关问题。物业治理企业担当后，应立即同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局进行联系协调，以确保产业园区的正常供电、供水、供暖、通邮；同统领派出所、街道办联系，解决产业园区的治安等问题；同银行联系，解决产业园区种种用度的银行代收代缴问题。产业园区的日常物

14、业治理1衡宇治理产业园区内的厂房治理，主要是确保衡宇结构完好和宁静使用。因生产需要，企业对厂房做分开改革或内部安装呆板设备时，不得凌驾楼面允许的荷载。施工前须与物业治理企业取得联系并提供施工图纸、经有关部分批准后才可以进行。因施工影响其他楼层时，需书面征询涉及部位用户的意见。2设备治理为了包管产业园区各企业生产的正常进行，必须对产业园区的一些主要的设备进行重点治理，如载货电梯的治理、产业供水供电治理、变电房的治理等。同时，大众管网对整个工场的正常运作事关重大，其护维修养护十分重要，如电话线、污水管等的维修养护事情等。因此，必须增强对重点设备和大众设施及大众管网的治理：载货电梯的治理。电梯是现代

15、产业厂房中最常用的、使用最频繁的运输设备，包管电梯的正常运行，对保障所有企业的生产生活有重要作用。为了管好用好这些电梯，必须对电梯司机进行专门的培训，并配备专业的维修技能人员，完全凭据专业化的要求进行治理。为了越发有效的治理好电梯，物业治理人员应该参加电梯的选货、订货、安装、验收及年检等事情。产业供水供电治理。产业用水用电差别于生活用水用电，其耗水量大耗电量大，电容量也较之生活用电容量大一些，并且水电的终止对厂家造成的损失有时是难以预计的，因此，水和电的正常供给是工场进行产业生产重要保障，对它们的治理是不容忽视的，为此，物业治理人员要做好工场正常供水及供电的保障事情。同时，要增强对高压变电房的

16、治理，完全凭据供电部分的宁静操纵规程进行治理，高配电值班室每天24小时要有人值班、节沐日照常，包管电力供给。同时值班人员应凭据用电情况适时地调治和赔偿功率因素，使电网保持在较为经济的进行状态，以低落电耗，节约能源。大众管网的维修养护。这方面的事情较为繁杂。好比污水管堵塞如不实时检验，势必影响工场和工人的正常事情。因此，对大众管网的维修养护十分重要。3消防治理认真学习消防知识，熟悉并能正确使用种种消防设施和器材；卖力消防监控中心的日常值班。消防监控中心是担当火警报警、发出火警信号和宁静疏散指令、控制消防水源、牢固灭火、通风、空气调治系统等设施机构，中心应实行24小时值班。要对整个产业园区进行消防

17、监控，并做好值班记载。值班人员要忠于职守，认真事情。对部分经理和公司卖力人，应做好治理、指导、督促、查抄好产业园区内的消防事情，对有问题的实时进行整改。严格贯彻、执行消防法例，落实各项防火宁静制度和步伐。专职消防人员必须每天巡视产业园区的每个角落，实时发明并消除火警隐患；定期对防火责任制、防火岗亭责任制执行情况进行查抄并进行报告、交换、评比；定期对业主或物业使用人的生产场合进行防火制度执行情况查抄，阻止私自乱拉乱接电源，违反宁静用电、用气的不妥行为。卖力产业园区内动用明火的批准和现场监护事情。治理好产业园区内的种种消防设备、设施和器具,定期进行查抄、试验、大修、更新，确保它们始终处于完好状态。

18、组织消防宣传教诲，遍及开展防火宣传，发动和组织区内群众担当教诲，增强防火意识。宣传方法可灵活多样，生动生动，可以发通告、贴告白、出墙报，也可以寓目消防自救电视录像。同时揭露批评违章违法行为，增强引导，培养创建全民的消防意识。抓好义务消防队的培训和演习，定期向业主或物业使用人教授消防知识。定期对产业园区内要害部位进行查抄是预防火警的一项根本步伐。特别是要查抄各楼内的电器、电线、煤气管道有无腐化、氧化等情况，防备线路短路或爆炸引起火警。治理好消防监督中心的种种设备、设施，保障监督中心始终处于正常事情状态。产生火警时，协同公司、部分领导参加，现场指挥和扑救。 制止任何违反消防宁静的行为和企图。 4绿

19、化及清扫保洁治理产业园区搞好绿化卫生治理事情，能够为工人提供事情、生活、娱乐优美的情况，从而能让工人事情时精神饱满，心情舒畅，淘汰工伤事故的产生。因此同其他物业一样，产业园区绿化卫生治理也很重要。固然，在具体治理上有些差别，如绿化方面应凭据产业厂房生产特点种植一些能适合排除工场异味和睦体的植物。卫生保洁事情也会因为产业生产的差别而有差别的要求。由于产业厂房使用功效上的特殊性，有的厂房难以保持清洁，如重产业生产厂房。有的厂房要求清洁度相当高，甚至要求车间内一尘不染，如生产精密仪器仪表和食品加工的生产工场的厂房，因此，对差别的产业厂房应有差别的卫生保洁制度和要领，对难以保持清洁的厂房，应勤清洁清扫

20、清理。清洁要求高而严的厂房，平时要接纳掩护清洁的步伐，如进入车间要严格治理，要调易服服鞋子，带妙手套和帽子等。总之产业园区清洁难度大，但仍要设法做好，以包管生产顺利进行。5宁静防备治理创建严格的值班守卫制度，对人员、产物的进收支都要进行严格认真的查抄登记；无关人员不得进入厂房和堆栈的重地； 严格执行值班巡逻制度以及其他宁静步伐；严格执行两人以上进入堆栈、锁门等制度。6交通秩序和车辆治理产业园区内单元多、人员多、货品进出频繁，车辆一定多。但由于建立或治理的疏忽，产业园区内的车辆治理还存在不少漏洞，给企业的生产和生活带来诸多未便，甚至给业主或物业使用人的财产和生命造成一定的威胁。因此，物业治理企业

21、要在产业园区内凭据统一筹划、统筹摆设、方便使用、便于治理、确保宁静和有偿使用的原则，将机动车和非机动车分成若干个停车区域，并设专人进行治理，确保车辆完好无损。 别的，还必须创建一套完善的停车场日常治理制度，确保产业园区良好的交通秩序。产业园区物业治理的现状阐发内容介绍产业园区的观点产业园区指由政府筹划建立的，供水、供电、供气、通讯、门路、仓储及其它配套设施齐全、结构公道且能够满足从事一般产业生产和科学实验需要的尺度性修建物或修建物群体。产业园区物业治理的现状1产业园区物业治理立法不完善随着都会建立突飞猛进的生长，城镇居民生活设施的改进，成片的住宅小区、公寓、写字楼、商厦、产业园区的建成，衡宇售

22、后物业治理也越来越重要。社会化、专业化的物业治理是革新开放历程中出现的新生事物，由于缺乏相应的物业治理执法范例，致使物业治理历程中产生的大量纠纷得不到实时解决。我国自1994年以来，就开始了物业治理的立法事情，并已根本形成体系。但是到目前为止，还没有一部权威性很强的执法，大概说，还没有一部全国人大制定并通过的物业治理专门执法。并且法例大多数都是针对一般物业治理而言的，要么过于原则，对物业治理市场只是平常而谈；要么底子不涉及物业治理市场问题。那么，物业治理市场整体治理、物业治理市场招投标及治理、物业治理市场需求主体及治理、物业治理市场运行秩序的治理等，都还没有制定相应的执法法例，没能用明确的执法

23、法例来范例。并且，就一般物业治理执法法例来说，也存在着明显的不全面、不严密、不具体、不敷协调的缺陷。例如，对物业治理市场中最主要的权利主体物业的产权人、使用人的执法职位、权利义务，所有的执法法例都没有做出非常具体、明确、便于操纵的划定。我们应当认可，物业治理企业的某些职能与政府的某些职能存在重叠和交织，特别是在居住情况、清洁卫生、消防治安、大众绿化、公用设施、门路养护等方面。由于二者职位和作用差别，所代表的利益不完全相同、事情的出发点差别，可能会在事情中引发种种辩论。对此除了实时相同、消除误解外，还需要执法上确定二者各自职责范畴及其在相关领域的配合机制。对付产业园区物业治理来讲，我国的立法更是

24、相对滞后。至今，尚无一部关于产业园区物业治理的执法法例。在司法实践中，涉及产业园区的物业治理大多参照住宅小区的执法范例执行。别的，由于对产业园区物业治理中遇到的相关执法理论问题研究不敷深入，导致在产业园区物业治理中产生的许多执法纠纷难以处理惩罚。2产业园区的市场化水平不高目前，全国物业治理市场处于一种一触即发的状态。这种市场化的导火索一旦点燃，整个物管市场则会烽烟四起。我们可以预测，未来3-5年是中国物业治理市场的“战国时代”。到2010年末，全国性的物业治理品牌格式将根本形成，届时，一个企业再想进入物管市场，分得一杯羹，困难更大，为时已晚。所以，对一个物管企业而言，目前是抢占物管市场的最佳良

25、机。当前得到物业治理市场的方法主要有如下三种：通过公然招投标占领市场这种方法就是通过公然招投标的方法得到物业治理权。这是物业治理市场化最底子的方法。但目前通过公然招投标方法得到物业治理权的物业比力少，在整个物业治理市场合占的比例也小，并且主要会合在一些政府的大众型物业。通过协议招标方法占领市场这种方法就是通过协议招标的方法得到物业治理权。一般是较优秀物业的开发商邀请一些知名品牌的物业治理公司进行治理。目前，在物业治理市场上，这种方法比力常见，并且项目数目较多。通过自建自管方法拥有市场这种情况就是房地产开发商将所开发的物业委托给下属的物业治理公司进行治理。这是目前非常普遍的一种现象。这种治理方法

26、影响了物业治理的市场化进程。由于产业园区的物业治理费订价较低，业主或物业使用人的经济蒙受能力有限、治理难度大等，对市场化的物业治理企业吸引力较小，这类物业的市场化水平不高，一般由政府指定或开发商自建的物业治理企业进行治理。3筹划结构不敷公道，衡宇设计的使用功效不敷全面从目前来看，无论是经国务院批准设立的国度级开发区，照旧经省、市人民政府批准设立的省、市级开发区，虽然都是凭据全面筹划、因地制宜、综合开发、配套建立的目标建立产业园区的，但大量的产业厂房从设计上就没有全面考虑衡宇的使用功效，筹划结构也不敷公道。好比，许多尺度厂房的卫生间很少，且漫衍不公道，导致入驻企业员工入厕难，这样一来，就大大增加

27、了物业治理的难度，致使我们的物业治理员成了“消防队员”，到处救火。4产业园区的配套设施不敷完善我国的开发区多数建在远离市区或在市区的边沿，地理位置虽然优越，但底子设施配套设施不敷完善。无论是以高新技能为主的高新技能开发区，以产业为主的产业开发区，照旧以金融商贸为主的金融商贸开发区，其供水、供电、供气、排水、门路、工人食堂、宿舍、宾馆、酒店、商店、医院、学校等底子设施、配套设施都不很完善。产业园区生长状况1我国物业治理行业生长状况现阶段，中国物业治理行业尚未真正形成范例化、财产化、市场化的生长格式，除深圳、上海、北京等都会物业治理市场相对成熟之外，全国大部份地区物业治理处于起步阶段，市场化水平偏

28、低。从物业治理行业生长水平已到达一定水平的深圳市来看，目前仍存在着以下问题：以数量型为行业生长的主要特征造成企业数量多、漫衍广、范围小、范围效益差、生长后劲不敷等问题，以2000年末的统计资料为例，全市拥有1100家巨细范围不一的物业治理企业，正式注册的仅500家，按2000年全市物业开发量约800万平方米盘算，1100家物业治理企业平均分派不敷1万平方米。企业生长趋同化、企业运作要领雷同，低水平、重复性的财产步队大量涌现，从而形成治理手段落后，治理水平参差不一，产物（办事）结构不公道，低档次产物（办事）多，企业运营本钱居高不下，市场竞争力差的局面。由于物业治理行业普遍存在低水平重复建立的现象

29、，大量小而全的物业治理企业势必造成资源配置不公道、资源浪费的严重结果：一方面“五脏俱全”的机构使人力、物力、财力浪费极大，企业本钱增加；另一方面形成种种工程技能人员事情量极不饱和，庞大的现代化设施、设备出现的重大技能问题仍需依赖专业公司；同时，库存备用质料、低耗物料又占用企业大量流动资金，造成流动资金沉淀。仅以开发商项目支持为优势，政府指导价为掩护伞，以纯粹的物业治理作为主业，运用“五脏俱全”的组织结构养活一大批从业员工的企业生长模式在一定水平上仍延续着筹划经济体制下后勤治理方法，未从底子上改变筹划经济体制给企业生长带来的种种毛病，这种模式已经明显不能适应成熟的市场、变革的市场、竞争的市场的生

30、长需求。从全国范畴的行业生长现状来看，看法落后、法制不健全已成为严重制约全行业整体范例生长的要害因素，而国有物业治理企业存在体制革新和产权制度革新偏向不明确的问题则严重阻碍了企业的市场化生长进程。2产业园区物业治理生长状况从海内市场来看，随着我国城镇化步调的加速，产业园区的建立不停增强，产业园区的物业治理市场也日趋生长成熟，政府及开发商在行业竞争中所充当的脚色将顺应市场变革而逐渐改变，政府在行业竞争中所起的调控作用也将随着市场的范例生长而逐步淡化，产业园区的物业治理正逐步向范例化、法治化迈进。从国际市场来看，随着我国参加WTO，大批外洋物业治理企业的进驻给海内物业治理企业的生长带来直接影响，使

31、海内企业面临巨大竞争压力和打击。WTO带来的是公正竞争的市场情况。如果说是机会，对海内外企业是配合的机会，因此必将出现“与狼共舞”的格式。产业园区的物业治理企业也将出现三个层面，一是海内企业与外洋企业联姻的合资控股企业出现；二是独资的外洋物业治理企业进军中国，企业迎来“洋管家”；三是海内的物业治理企业走出国门，到异国它乡为“老外”办事。浅谈产业园区物业治理的生长趋势(2009-09-04 13:04:13) 浅谈产业园区物业治理的生长趋势 一、市场化虽然物业治理是一种微利性行业，但较低的行业风险和较低的行业门槛仍会吸引大量资金和人才的进入。资本对利润的追逐，加深了物业治理企业之间的竞争，一定会

32、推动物业治理的市场化进程，促进物业治理品牌化格式的尽快形成。一些物管企业通过市场得到更多的物业，形成范围效益和品牌效应；另外一些物管企业可以通过吞并、联合和重组等方法，形成范围化治理和企业团体，以增强企业的竞争力。通过市场洗礼，最终会形成少数品牌物管企业占据大部份物管市场份额，使物管行业的竞争门槛自动加高，行业的竞争越发猛烈并且条理更高。这种状况会使一般的企业不敢介入大概已经无法介入物管行业，行业生长的大局已定，行业间重新洗牌的可能性淘汰。 二、经营化21世纪，物业治理企业将要面对更为猛烈的市场竞争所带来的挑战，而日新月异的高新科技也给企业带来了前所未有的生长机会。随着社会进步和经济生长的速度

33、不停加速，产业园区内企业的要求不停提高，市场对产业园区的物业治理生长提出了更高的要求。产业园区的物业治理办事应由简朴维护型、劳动密集型向技能维护型、知识密集型转变，增强企业的市场竞争力。因此，物业治理企业一方面要提高治理水平和办事质量，以优质的办事调换优价的回报，同时有效地低落本钱。另一方面要结合企业的生长优势，实现一业为主，多元经营的生长格式。在物业治理、物业经营、配套项目开发融为一体的同时，不停拓展新的经营领域。积极参加、经营房地产行业相关领域的业务，如房地产项目的筹划、设计、销售，投资业务的筹谋；参加、经营与物业治理密切相关的行业，如物业租赁、商业办事、文化、教诲、医疗卫生、建材、装饰等

34、，通过对统领物业经营与治理的协力运行，开发物业的整体功效，提高物业的增值潜力，增强物业治理企业的生长后劲，实现企业范围效益。一、生态化产业园区建立的基点是公道利用情况容量(情况承载力)，这在物业治理“可连续生长”中显得尤为重要。生态产业园区建立是凭据生态学原理，以空间的公道利用为目标，以创建科学的人工化情况步伐去协调人与人、人与情况的干系，协调产业园区内部结构与外部情况干系，使人类在空间的利用方法、水平、结构、功效等方面与自然生态系统相适应，为人类创造一个宁静、清洁、美丽、舒适的生活、生产情况。它是在对产业园区情况质量变异纪律深化认识的底子上，有筹划、有系统、有组织地摆设产业园区人类运动的强度

35、、广度和深度的行为。二、社区化随着产业园区建立的不停生长，创建社区化的产业园区已成为一种一定趋势。物业治理企业必须从园区绿化、景观、文化设施、情况卫生等方面出发，构筑切合园区业主或物业使用人的大文化社区框架，逐步完善产业园区的宁静防备系统、设备监控系统、资讯通讯系统，增大产业园区物业治理的科技含量，与社会同步。首先，从产业园区内的情况出发,制作宜人宜园的绿化情况。抓好情况清洁、美观和绿化养护，对付提高企业生产情况、生产质量和吸引新企业人园都将起到举足轻重的作用。其次，创建高品位的文化娱乐设施，有筹划地开展各项文化运动。可以在园区内创建种类全、品质高的文化娱乐设施。每年还可以有筹划地开展高品位的

36、文化艺术运动，如高新技能研讨会、环园长跑、文化艺术节、念书摄影诗歌竞赛、保龄球挑战赛、大型游园运动、每周一升国旗等等。三、区域化所谓产业园区物业治理区域化，就是按行政区域设定物业区实行物业治理，以产业园区筹划的自然区域为底子，以有利生产、事情、方便生活和便于治理为原则，以提高产业园区整体治理水平为目的设定若干个物业区。应当肯定的说，产业园区按行政区域设定物业区实行物业治理具有以下几个方面的利益： 有利于提高产业园区的整体治理水平。产业园区物业治理的好差，不但直接反应出产业园区的治理水平，并且直接影响政府对外开放和招商引资的情况。 有利于物业治理企业实现范围效益。目前物业治理企业普遍存在着治理范

37、围偏小，经济效益差的问题，这一问题已严重制约了物业治理企业的生长。如果按行政区域设定物业区实行物业治理，治理范围相对按单体治理产业园区的范围，要大出若干倍，甚至上百倍，而治理人员相对增加的数量远低于面积增加的数量，这样物业治理就会实现范围效益，进而实现物业治理企业自我生长的良性循环。有利于减轻业主或物业使用人的经济包袱。凭据行政区域设定物业区实行物业治理，由于范围大，物业治理的收费同单唯一个产业园区的治理本钱相比会大幅度下降，其收费尺度也将随之低落，这样自然可以减轻业主或物业使用人的经济包袱。有利于共用设备设施的统一维修养护。由于产业园区的建立是凭据统一筹划进行的，许多大型设备设施和地下管网等

38、都是区域配合使用。配合受益的。如果支解治理，倒霉于整体设备、设施维修、更新和改革，只有按行政区域设定物业区实行统一治理，才有利于设备、设施的维修和养护。 有利于创建文明都会、文明城区运动的开展。凭据行政区域设定物业区实行物业治理，同现在按单独产业园区实行物业治理相比，更有利于整个区域内的治安情况、卫生情况、绿化情况、生产、事情和生活情况的改进，更有利于创建文明都会、文明城区运动的开展。何做好科技产业园区物业治理办事对科技型产业园区实行专业化物业治理办事，目前在我国还不是许多，还没有成熟的治理模式和乐成的办事经验。两年前，笔者所在公司通过招投标，取得了天府软件园A区的物业治理权。我们体会到，要做

39、好科技产业园区物业治理，首先必须了解此类物业的特点，然后结合实际接纳有针对性的治理办事步伐。天府软件园物业的主要特点：1作为科技型产业园区，对保密性、宁静性要求较高。如一些软件开发公司为掩护知识产权、防备科研结果和资料的流失，对收支人员的查抄极为严格。2物业治理要为科技型企业提供配套办事。如网络、商务运动等，应依据差别特点，提供适当的延伸办事项目。3由于办事的东西素质较高，因此对物业治理人员的素质要求也较高。物业治理人员要不停学习培训，适应客户的办事需求。4由于部分科技型企业的业务是面向全球的，经常会与外洋有关专业人员来往。因此要求物业治理人员要语言文明、行为举止范例，有一定外语水平。5科技型

40、企业的办事具有延时性。部分科技人员特别是研发人员经常是通宵达旦地事情，因此物业治理公司也必须提供全天候办事。6天府软件园物业是成都市的一个窗口，欢迎办事及维护品牌形象也是很重要的事情内容。天府软件园物业治理办事的具体做法：1以人为本的办事宗旨。天府软件园作为兼容科技研发、创新孵化、商务办公的生态型、现代新型科技产业园区，客户都是年轻的知识分子。公司对峙“以人为本”的办事宗旨，一是专门创建了“天府软件园办事网”，为方便客户事情，实时相同信息，提供优质满意的办事起到了很好的促进作用；二是鉴于部分科技研发企业的业务与外洋有关专业人员来往，公司与相关专业翻译机构取得联系，实时提供与之相配套的外语办事。

41、同时我们还配备了部特别语办事人员，在与入园企业进行翰札交换时都接纳中英文比较。还凭据各专业、各岗亭的事情性质，开展日常英语口语的学习培训；三是定期开展客户需求观察运动，实时收集反应业主的意见，并通过努力解决入园企业的实际困难（如交通、银行、餐饮、邮政、超市、报刊杂志、健身、室内保洁、绿化租摆、维修安装等）。2塑造优美的生态情况。把情况卫生、绿化作为一项重要事情认真做好，并实行专业化治理，聘请成都市园林局专家前期介入绿化工程，委托专业绿化步队进行养护；购买可移动式垃圾桶和多功效垃圾车，宣传提倡垃圾袋装分类、收集转运的环保理念，并逐步在园区实施，特别是对有毒、有害垃圾进行专区存放，严格治理；在节能

42、减排降耗方面也积极接纳了一些步伐，如调换安装节能灯胆、控制中央空调温度、为节约水资源，专门购买水池吸尘器以延长换水时间和购买抽水泵将水池水景的换水灌溉园林绿化等。3维持良好的大众秩序。鉴于天府软件园入住的高科技企业单元多，人车流量大，有较强的保密性，目前距城区较远，社会治安较庞大的特点，势须要越发重视大众秩序的维护。特别是对掩护商业秘密要求较高的企业，要重点予以监护。同时，凭据各时段人流量的差别做好大众秩序维护，遇到突发事件增派应急突击队。在2006年全国开展的平安创建事情中，天府软件园荣获高新区“平安单元”称呼。4运行正常的设施设备。作为集产、学、研、办公为一体的新型高科技产业园区，一定要将

43、设施设备运行管护落到实处，具体做到：（1）严格凭据相关划定配置园区设施设备专业技能（操纵）人员，做到持证上岗；（2）除凭据设施设备性能、特点进行定期维护调养外，还要结合园区实际每月对设施设备进行一次综合查抄；（3）严格按维修实时率、及格率、回访率等质量尺度提供范例办事；（4）为满足客户需求，积极向有关领导、部分报告，由政府出资给天府软件园增配双电源，彻底解决了入园企业用电的后顾之忧。5周到细致的办事欢迎。天府软件园是具有国际竞争力的高新技能财产基地，是孵化培育创新的基地，是高新区乃至成都市对外开放的窗口，重要欢迎是该项目治理的重点之一。为了更好地完成这些任务，我们除增强与置业公司、高新区管委会

44、等有关部分的信息交换相同外，特在区域清扫保洁、大众秩序维护、水电供给和设施设备管护等相关专业技能方面，就重要欢迎的特点及每次欢迎的具体要求做出有针对性、应变性的物业治理办事方案。6突发事件的应急处理惩罚。作为人员流量频、人口密度大、园区周围无围墙的大众区域，我们接纳种种步伐积极防备。一是创建突发事件应急处理惩罚突击队；二是制定周密、详尽的种种应急处理惩罚预案，包罗防洪灾、防火警、防煤气中毒、防偷窃、防雷电、防电梯妨碍等种种应急处理惩罚方案；三是增强对员工的日常培训，提高各人的防备意识和应急处理技能。7联系实际的“三个结合”。（1）前期介入与日常治理办事结合。为加速高新区招商引资和企业入园步调，

45、天府软件园A区工程在还没有竣工的情况下部分企业就开始进驻，因此前期介入的事情量大，连续时间长，泯灭精力多。针对这一特点，公司组织一批工程技能（维修）人员，积极协助开发建立单元对施工秩序和工程质量进行现场羁系，发明问题实时陈诉，对峙每周报一份事情小结，每月报一份事情简报，并提出需整改完善的问题，同时做好日常办事事情；（2）交代验收与日常治理办事结合。本着对开发建立单元、客户、后期治理卖力的原则，在工程交代时对存在问题做好交代记载，还要为已入住的业主提供日通例范的办事；（3）迎检欢迎与日常治理办事结合。迎检欢迎是天府软件园一项事情多、要求高、影响大的任务，涉及高新区和成都市的形象和声誉。已为海内外

46、种种观光考察团、查抄团、招商团、洽谈会及开业庆典提供良好的欢迎办事数百次，积极完成任务。8形式多样的培训教诲。一是对在软件园事情的员工，提出了“三要、三创”要求（要倾心于事业、要敬业于岗亭、要着眼于久远，创业、创新、创优）；二是对全体员工进行普通话及英语简朴口语的训练；三是对员工进行文明礼貌、行为举止的素养教诲，逐渐使业主、客户认识到这是一支训练有素的治理办事步队；四是对员工进行专业技能训练，接纳研讨会、演讲会、经验交换、现场示范、实战演练、角逐考试等多种形式努力提高员工的专业办事水平。特别是对大量来园区事情的失地农民，在就业看法、就业技能和办事意识等方面花了不少工夫；五是要求主要治理人员每天写日记、记条记，逐渐养成从细节做起、精益求精的良好习惯。