中海地产内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引.docx

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1、中国外洋团体有限公司内地房地产商品住宅项目销售代价系数制定指引（试行）内地房地产商品住宅项目销售代价系数制定指引目录第一章 总 则1第二章 适用范畴2第三章 制定住宅销售代价的历程3第四章 住宅销售代价系数的制定原则4第五章 住宅销售代价系数的制定及评分5第六章 订价信息的调研与阐发9第七章 住宅销售代价盘算公式的拟定12表一：差别住宅小区筹划结构系数评分表表二：差别别墅楼型筹划结构总体均价盘算公式表表三：差别住宅小区筹划结构总体均价盘算公式表第八章 其它28附件：某项目销售代价系数专题陈诉提纲及附件附表一：某项目楼型代价试算汇总表附表二：某项目住宅销售代价平面系数评估尺度表附表三：某项目住宅

2、销售代价垂直系数评估尺度表附表四：某住宅项目栋代价试算表案例一：某住宅项目销售代价系数专题陈诉案例二：某别墅项目销售代价系数专题陈诉内地房地产商品住宅项目销售代价系数制定指引第一章 总 则第1条 在房地产市场中，对房地产企业而言，房地产销售代价是决定公司市场份额和盈利率的最重要因素之一；对购置者而言，房地产销售代价是置业者作出选择的主要决定因素；对市场营销而言，房地产销售代价是决定预期销售收入的最要害因素。房地产销售代价也是营销组合中最灵活的因素，它与住宅产物的特征差别，它随着市场供求干系的变革而迅速变革。制定产物销售代价是生长商实现利润的要害环节，也是生长商利用市场的有效手段和强有力的经济杠

3、杆。在制订代价中，如何依据市场变革实时、准确地加以修改或调解，如何同营销组合中的其它部分相结合，如何作为市场定位战略中的重要内在因素加以运用，这已经成为了我们事情中面临的一个主要课题。住宅单位销售代价制定是否公道直接取决于销售代价系数，而影响销售代价系数的因素又非常之多、且非常庞大。本内地房地产商品住宅项目销售代价系数制定指引（以下简称“指引”）旨在创建一个技能交换平台，指引各地区营销决策小组在销售代价系数制定历程中对种种影响因素进行系统、缜密的阐发。第2条 体例本指引的重要性。住宅产物最重要的一个特征是位置的牢固性和不可移动性，虽然某些住宅产物在朝向、楼型、房型及自然地理位置等方面可能有类似

4、的方面，但是它们在景观、平静度及使用功效等方面肯定有诸多的差别。归纳的说，就是差别的住宅产物都具有差别的性能。那么，如何使住宅产物性能与其销售代价相匹配、如何制定公道的销售代价、如何使每个住宅产物性价比都趋于公道、如何使住宅产物销售速度公道化，这一切都可以在其它相关专业的配合努力下，有望通过制定公道的销售代价系数来实现。第3条 体例本指引的意义。由于各地区公司在制定住宅产物销售代价中对销售代价系数的制定、代价系数权重简直定、代价盘算公式的选定等方面都各有所长，并取得了较好的销售业绩。但在销售代价制定历程中，还存在一些不敷之处，缺乏范例性、统一性和科学性，时有住宅产物的性价比结构不是十分公道，去

5、化速度无法到达预期目的之现象。因此十分有须要对销售代价系数制定事情进行范例化，使制定事情到达操纵科学化。故对制定住宅销售代价系数的要领、经验、思路进行归纳、阐发、整理和完善，并在此底子上体例本指引，以便今后对各地区公司住宅产物销售代价系数制定起到指引作用，实现各地区公司之间先进经验、要领交换之意义。第4条 体例本指引的目的。体例本指引的目的是提供一个技能交换平台，以便在制定销售代价历程中，实现团体和地区公司两级营销治理执行机构的相同、交换和互动，通过上下的配合努力使住宅产物销售代价系数的制定越发趋于快捷、公道。第5条 本指引的宏观指导性。差别的项目，由于其所处的区域差别，住宅产物的特征差别，因

6、此其项目的本性也不相同。在住宅产物开发、筹划设计历程中掌握住宅单位的均好性，通过制定公道的销售代价系数，将差别的住宅单位产物功效及性能进行量化，确定其销售代价，才气使住宅产物到达性价比的同一性和均匀度，实现销售速度的均匀性。地区公司在使用本指引时，应因地制宜、因时制宜、因项目制宜，有机地结合本指引的宏观指导性，制定出公道的销售代价系数，制止对本指引的过分依赖。第6条 团体海内地产营销决策委员会拥有本指引的解释和修改权，各地区营销决策小组和执行机构在实际运用本指引时如发明有任何不敷或需要增补之处，请实时以书面形式向团体海内地产营销决策委员会反应。第7条 本指引所描述的“代价”及“销售代价”，在一

7、般情况下，是指整个项目中住宅的按揭贷款方法预期实收代价。第二章 适用范畴第8条 本指引适用于团体公司所有在内地投资生长的房地产住宅项目，凡中海占大股、合资及互助项目，均可参照本指引制定销售代价系数。第9条 本指引仅限于住宅项目，商场、写字楼等非住宅项目均不在本指引的研究范畴之内。住宅项目一般由别墅类、多层、小高层或高层住宅组成，种种楼型遵循总体筹划结构漫衍于住宅小区内。第10条 所谓别墅类包罗独栋别墅、双拼别墅、排屋（Townhouse）和花圃洋房；多层是指楼层数在七层以下的住宅，有的可能配备电梯；小高层是指楼层数在八至十二层之间，配备电梯的住宅；高层是指楼层数在十三层以上，配备电梯的住宅。第

8、11条 住宅小区总体筹划结构形式分类（楼型分类）如下：别墅类部署；多层部署；小高层部署；高层部署；别墅类、多层殽杂部署；别墅类、小高层殽杂部署；别墅类、高层殽杂部署；别墅类、多层、小高层殽杂部署；别墅类、小高层、高层殽杂部署；多层、小高层殽杂部署；多层、高层殽杂部署；多层、小高层、高层殽杂部署；小高层、高层殽杂部署；别墅类、多层、小高层、高层殽杂部署；其它住宅楼型部署形式。第三章 制定住宅销售代价的历程第12条 订价信息的调研和阐发。订价信息调研要求对住宅销售代价相关的市场信息及项目自身特征进行系统的收集、记载、整理和阐发，只有通过订价信息观察，才气了解置业者需要什么样的住房、需要几多面积的住

9、房、对住宅小区内外情况的要求、对地理位置的要求等等；了解项目自身的筹划设计、情况设计、修建设计等等产物特征，进而制定住宅产物的产物计谋、代价计谋、营销渠道计谋、促销计谋等。在这一历程中，需要观察并阐发影响住宅销售代价的主要因素，订价信息调研的主要内容会在本指引第六章详细论述。第13条 确定项目总体均价及分期均价。确定项目总体均价是房地产营销历程的焦点和要害性事情，它决定了项目经营利润的崎岖，反应了开发商的经营理念，一切销售代价制定历程均以此为主轴。确定总体均价时，要在考虑内外部因素及订价信息的底子上，洞察目标客户的代价取向，权衡目标客户的销售代价担当能力。有的项目范围较大，可能会分期进行开发，

10、这就需要在总体均价确定后，凭据各期地块之间的相对位置干系、生长筹划、地块状况及公司的营销计谋等因素，在总体均价的底子上确定各个分期的均价。但是，住宅项目岂论如何订价，最后都必须切合市场需求纪律，担当市场的最后查验，房地产订价的要领许多，在此就不再逐一列举。第14条 制定销售代价系数、确订代价系数权重。制定销售代价系数时主要考虑住宅产物本性特征对住宅单位单价的影响因素，例如朝向、景观、平静度、房型、楼型、楼层等等；确定权重则要考虑住宅产物各因素对住宅单位单价的影响水平，由于住宅项目内部和外部因素的差别，购置者对住宅的楼型、朝向、景观、噪音、楼层、房型等的重视和喜好水平不尽相同，故而代价系数权重也

11、差别，权重分值（比例）差别，将直接导致每一住宅单位的积分差别。第15条 评分、制定计价参数及单价。由于每一地区公司在评分和制定计价参数及单价时的要领不尽相同，并且各有特色、各有所长，本指引就不作细致论述。凭据这些系数来确定住宅的计价参数及代价系数权重，并试算出每一套单位的销售代价。这种代价盘算要领对住宅单位的相关指标及权重系数进行了较为客观的评估，因而能够比力准确地反应出每一住宅单位公道、科学的代价及各住宅单位之间地相互代价干系。第四章 住宅销售代价系数的制定原则第16条 市场导向原则。在制定住宅销售代价系数时，需要深入开展订价信息调研，仔细阐发市场及反馈信息，注重收集市场同区域、同系列、同档

12、次住宅项目的销售代价、目标客户群、焦点竞争敌手及项目其它指标等相关资料。在此底子上，充实考虑周边及相关地区居民的生活习惯，结合项目的修建设计、情况设计、配套设施等自身的优劣势，制定出公道的系数指标。第17条 住宅单位性价比漫衍均好性原则。住宅单位的性能与其销售代价之间存在着相辅相成的干系，性能好的住宅单位，其销售代价也相对较高，反之亦然。在制定销售代价系数历程中，需要仔细研究项目特点及每一套单位的特性等信息，并通过制定公道的销售代价系数、代价系数权重及评分，使住宅单位的性能与其市场代价匹配，项目整体性价比漫衍均好，在包管总体均价的底子上，使性能差别的住宅产物根本上到达相同的、公道的销售速度。第

13、18条 权重公道性原则。在制订代价历程中，确订代价系数权重是非常要害的事情。权重不但反应了各项系数分值之间的比例干系，并且反应了各项系数在整个评分体系中的比例干系，这种比例干系直接影响到住宅单位系数总分值的崎岖，进而影响到住宅单价。原则上，可以通过多种渠道得到确定权重的信息：一是通过市场观察，得到市场在售项目的销售信息；二是以市场观察得到的客户反馈信息；三是组织公司有关人员对本项目进行权重评估，得到的内部反馈信息和外部专家权重评估的反馈信息等要领。通过对反馈信息的阐发，预期市场（客户）对项目各个方面（如景观、噪音、朝向、户型、楼型等）的喜好水平和体贴水平，并据此制定出较为公道的代价系数权重。第

14、19条 产物性能差别化原则。住宅由于面积、朝向、视野、景观、楼层等因素的差别，业主对住宅楼型的喜好水平也差别，其产物性能亦差别。在系数制定历程中，应综合种种差别因素，阐发每一住宅单位的利弊，设置出公道的系数，使差别性能差别的住宅分别得到差别的分值，在代价上体现公道差别，使之切合住宅单位的产物差别。第20条 代价指导性原则。阐发住宅项目周边市场、配套和项目自身对代价产生影响的因素，进一步阐发住宅单位的本性特征，明确这种本性特征对住宅单位单价的影响水平，运用市价比力法，制定出公道的系数，并使系数与与市场变革保持一致，使之对制定住宅销售代价具有明确的指导性。第五章 住宅销售代价系数的制定及评分第21

15、条 销售代价系数制定及评分的步伐。发起各地区公司创建项目评分事情小组（人员由各地区公司决定），构建销售代价系数体系，确订代价系数权重，并借助专业的评分要领对各住宅销售代价系数进行综合评分，撰写项目住宅产物销售销售代价系数专题陈诉（以下简称“陈诉”）。完成陈诉初稿后，要求实时将初稿报团体经营销售部审核，由团体经营销售部提出相关发起，通过地区公司营销部分和团体经营销售部之间的重复相同、交换及征求意见，并由地区公司营销决策机构完成正式陈诉报团体海内地产营销决策委员会审批。第22条 对差别楼型部署的小区种种系数进行阐发。表一（见下页）对影响差别筹划部署住宅小区的种种系数进行了列表阐发，供评分参考：表一

16、差别住宅小区筹划部署系数评分表因素 评分值住宅小区筹划部署分类平面系数垂直系数朝向景观楼型平静度房型私密性个别楼层别墅类部署；多层部署小高层部署高层部署别墅类、多层殽杂部署别墅类多层别墅类、小高层殽杂部署别墅类小高层别墅类、高层殽杂部署别墅类高层别墅类、多层、小高层殽杂部署别墅类多层小高层别墅类、小高层、高层殽杂部署别墅类小高层高层多层、小高层殽杂部署多层小高层多层、高层殽杂部署多层高层多层、小高层、高层殽杂部署多层小高层高层小高层、高层殽杂部署小高层高层别墅类、多层、小高层、高层殽杂部署别墅类多层小高层高层其它住宅部署形式备注：别墅类楼宇不考虑垂直系数。特别加分注意事项：在评分历程中，若有特

17、别加分项，请各地区公司在此注明。第23条 平面系数制定及评分措施22.1朝向系数：我国地区辽阔，每一个地区都有其奇特的地理情况、文化配景和生活习俗；朝向又直接影响到日照问题，因此各地买家对住宅朝向的选择也会有某些差别。只有准确掌握本地民俗人情、朝向喜好，才气制定出比力公道的朝向系统分值。一般而言，朝南的单位系数分值较高，东南向、西南向次之，朝北的则最低；若厅和主卧室都朝南，则系数分值最高，若都朝北，分值则最低，其它依此类推。22.2景观系数：景观系数分值的崎岖一定水平上与视野开阔水平、视线轴的是非、视觉效果、视线遮挡影响有关。如果住宅单位面临公园、高尔夫球场、树林、湖泊、河道、海面等能够使人愉

18、畅的景观，由于视野开阔、风物优美、景观较佳，生活在里面会感触轻松自然，这样的住宅单位一般系数分值较高；而临近闹市区、垃圾站、厂房、液化气站、加油站、高压电线、高架桥、普通门路、铁路、大众茅厕等视觉效果不佳、视野较差、压抑感较强的住宅单位，其系数分值就会相对较低。22.3楼型系数：各楼盘所处的地区差别，买家对住宅楼型的需求也不尽相同，有的地区对多层有偏好，有的地区则对小高层有偏好等；别的，纵然楼盘是由纯多层、纯小高层或纯高层组成，但是也会因一梯二户、一梯三户或一梯多户等楼型设计差别而受到买家的喜好水平差别；而对别墅言，买家会喜好独栋别墅多一些，双拼别墅次之，最后是排屋。因此，凭据市场需求，阐发买

19、家的喜好，对差别楼型确定差别系数分值。22.4平静度系数：噪音巨细对人们居住清闲与否有着重要的影响，一般来说，平静、祥宁的住宅单位系数分值较高；而一些邻近噪音源，如公路、铁路、高架桥、工场、学校、闹市等地方的住宅，由于噪音较大，比力嘈杂，影响到人们的正常生活、学习和事情，其系数分值自然较低。22.5房型系数：因房型（如：一房一厅、二房一厅、三房二厅、复式等）的差别、面积巨细差别而导致系数分值的差别，这种情况往往和市场需求有关。由于人们在差别房型、面积的住宅中生活的舒适感及精神感觉差别，其喜好水平也不尽相同。由于户型及户型面积差别，一定存在需求的差别，喜好水平差的户型的系数分值不可能很高，而倍受

20、置业者特别喜爱之户型的系数分值会相对较高。22.6私密性系数：随着人们生活水平的提高，买家对生活中的私密性越来越重视。因此住宅单位的私密性较好，则其系数分值自然也会相对较高，反之亦然。在此底子上，差别住宅单位之间的对视水平、距离远近等等都市影响到私密性系数分值。22.7单边系数：住宅单位如果单边，其采光通风就会相对较好，故而该住宅单位的系数分值也会较高。一般而言，对公寓而言，三面临空、且三面采光的衡宇系数分值最高，二面临空、二面采光的衡宇次之；对别墅而言，四面临空的单体别墅系数分值最高，三面临空的双拼别墅次之，二面临空的排屋最低。一般情况下，单边系数可以计入个别因素。22.8个别因素系数：住宅

21、单位的差别平面设计会使得系数分值差别，例如，开放空间、休闲空间、通风、采光、双阳台、紧凑户型、复式等设计，因其提高居住品质，而相应提高了住宅单位的系数分值；别的，设备层、转换层等对住宅单位的系数分值也会产生一定的影响。第24条 垂直系数设置及评分措施楼层系数：对多层、小高层和高层住宅而言，楼层系数是必须考虑的因素，其系数分值对住宅单位单价有着比力重要的影响。楼层系数分值简直定需要凭据住宅层数来具体制定，差别楼型的住宅在差别的地区，其系数分值制定尺度是不一样的。在制定楼层系数分值时，须要具体项目具体阐发、具体楼型具体阐发。一般而言，对小高层、高层住宅而言，通常是由低层向高层系数分值逐渐增大，但最

22、顶层（最底层）的则可能比它下面（上面）三四个层面分值要低；对多层住宅而言，一般情况是，三、四层系数分值最高，二、五条理之，一、六层最低。第25条 在对住宅单位的某一系数评分历程中，应只对影响该系数的影响因素进行阐发，切忌参杂考虑其它系数的影响因素，从而导致评分历程中差别系数影响因素的相互殽杂，例如：对楼层系数评分历程中不考虑景观因素的影响，对平静度系数评分历程中不考虑景观、朝向因素的影响。别的，若有顶层（底层）单位中送屋顶花圃、露台（地面花圃、半地下室）、住宅单位中配送的空间（计入修建面积、不计容积率）等情况，不可在任一系数评分历程中予以考虑，需要单独计价。其它类似情况也需要各地区公司具体情况

23、具体阐发。第26条 以上仅对制定系数及评分中的主要考虑因素进行了阐发，但是在制定系数的历程中，由于项目所处区域差别、项目自身特点差别、项目楼型差别，考虑的因素及其权重系数也差别，并且往往会主要考虑另外一些影响因素，例如：空气污染、日晒、采光等等。因此应参考本指引的要领，具体项目具体阐发，切不可生搬硬套。第六章 订价信息的调研与阐发住宅产物销售代价是住宅商品代价和地租资本化代价的综合性钱币体现，反应到现实中就是住宅生意业务双方的实际成交代价。订价信息调研和阐发则是住宅销售订价历程中必不可少的重要组成部分，客观来说，商品住宅销售代价是众多影响因素相互作用的结果，掌握这些因素对销售代价的影响范畴、影

24、响水平、影响干系，对我们制定住宅销售代价有着十分重要的指导作用。实践证明，在十分庞大、竞争猛烈的经营情况中，只有通过认真、细致、有效的订价信息调研和阐发，才气制定出公道的住宅销售代价。订价信息调研从大的方面来归纳综合，可以分为以下几大类：第27条 房地产市场供求干系调研供给和需求是影响住宅销售代价的最要害因素和最终因素，其它因素都是通过影响供给或需求而对住宅销售代价造成影响的。因此，十分有须要对本区域的房地产市场供求干系、房地产市场总需求量及总供给量的变革、房地产市场需求生长趋势、房地产市场需求影响因素等信息进行深入的调研、阐发和研究。第28条 政治、执法、社会情况调研28.1国度、地方政府有

25、关房地产财产的目标政策。如房改政策、开发区政策、房地产代价政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和财产生长政策、税收政策等。28.2有关房地产开发经营的执法法例。28.3有关百姓经济社会生长筹划、生长筹划、土地利用总体筹划、都市建立筹划和区域筹划、都市生长战略等。28.4主要有政治安定状况、社会治安状况、都市化水平、人口状况、家庭组成状态、大众设施状况、教诲及社会福利状况等。第29条 经济情况调研29.1国度、地区或都市的经济特征，包罗经济生长范围、趋势、速度和效益。29.2项目所在地区的经济结构、人口及就业状况、就学条件、底子设施情况、地区内重点开发区域、同类竞争

26、物业的供给情况。29.3房地产金融情况、银行利率水平，得到贷款的可能性及预期通货膨胀率。29.4百姓经济财产结构和主导财产。29.5百姓收入水平、消费结构和消费水平。29.6与特定房地产开发类型和开发所在相关因素的调研。第30条 竞争敌手调研30.1竞争者及潜在竞争者的实力和经营治理优劣势调研。30.2对竞争者住宅产物创新水平的调研，如修建、情况、设计、室内部署、建材及隶属设备选择、办事优缺点的调研与阐发。30.3对竞争者商品住宅代价订价情况的调研。30.4对竞争者告白的监督和告白用度、告白计谋的研究。30.5对竞争者销售渠道使用情况的调研和阐发。第31条 消费者行为调研31.1消费者需求调研

27、。如消费者的组成、漫衍及消费者需求的条理状况；消费者有效需求和潜在需求的情况；消费者的收入变革及其购置能力与投向。31.2需求动机调研。如消费者的购置意向，影响消费者购置动机的因素， 消费者购置动机的类型等。31.3购置行为调研。如差别消费者的差别购置行为，消费者的购置模式，影响消费者购置行为的社会因素及心里因素等。31.4对消费者生活习性的调研。如潜在消费者的生活方法、消费习惯、生活圈子、社会外交范畴的调研。第32条 社区情况调研社区情况直接影响着住宅的销售代价，这是住宅商品特有的属性。优良的社区情况，对发挥住宅商品的效能、提高其使用代价和经济效益具有重要作用。社区情况调研内容包罗：社区繁荣

28、水平、购物条件、文化气氛、居民素质、交通和教诲的便利、宁静保障制度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。第33条 地块特征调研33.1自然条件调研。包罗位置、地形、阵势、面积、地质、形状、日照和通风等。33.2情况条件调研。包罗在都市中的区位、交通条件、市政配套、大气情况、声觉情况、视觉情况、卫生情况、生态情况等。33.3位置及地段调研。地块的交通、情况、市政配套、景观对楼盘的定位和素质有决定性的影响，从而会影响住宅销售代价水平。第34条 项目自身特征调研34.1本钱组成调研。土地代价、制作本钱、利息、营销用度、税费等组成房地产产物的生长本钱。正常情况下，即供求干系相对平衡的状态下，当社会普遍本

29、钱上升时会导致代价上升，反之则下降。但生长本钱与代价的干系不是唯一的和一成稳定的。“硬件”调研。包罗筹划设计、情况设计、修建设计、住宅性能、使用质料的品质、施工质量、装修尺度、小区配套设施、物业治理、售后办事等。“软件”调研。包罗品牌形象力、告白宣传力、销售能力、产物创新力等。随着房地产市场的生长，著名的生长商品牌、创新的产物，对住宅销售代价的良性影响越来越大。34.4营销计谋与代价计谋调研。生长商接纳差别的营销计谋和代价计谋，在一订代价区间内和一定时间段可以对销售代价的形成人为的上升或下降趋势。第七章 住宅销售代价盘算公式的拟定第35条 别墅类住宅的销售代价盘算公式。35.1独栋别墅住宅销售

30、代价盘算公式：参数说明：第n号独栋别墅住宅单位，n0，n为整数；：第n号独栋别墅住宅单位的销售代价；：第n号独栋别墅住宅单位的修建面积；：独栋别墅住宅的计价参数（不到场系数分派）；：独栋别墅住宅的计价分派参数；：第n号独栋别墅住宅单位的加权得分；：独栋别墅住宅单位的平均得分，：全部独栋别墅住宅单位的数量；：独栋别墅住宅的总体均价。35.2计价参数（）及计价分派参数（）的选定要领： 是确定及的参考底子。、是可以调解变更的，但是和的调解变更必须创建在与预期目标均价保持一致的底子之上。当增大时，会变小，反之亦然。 确定与、之间的干系。虽然、与在数值之比上并不是一成稳定的，但是它们之间存在一种大概的比

31、例干系，在对销售代价进行试算时，需要凭据订价经验，首先推测、与之间的大概比例干系，开端确定、的数值，试算出开端的销售代价试算表。 凭据差别单位、楼型销售代价的价差干系来调解、值。调解、值需要的价差干系包罗：差别楼型住宅总体均价之间的价差干系，差别单位楼座均价之间的价差干系，同一楼座中差别楼层单位之销售代价的价差干系，整个项目中最高销售代价与最低销售代价之间的价差干系等等。这种价差干系需要在深入订价信息调研的底子上，凭据订价经验来判断，并据此进行进一步的调解、修正、值。 最后通过销售代价试算结果再来最终确定、值。 对付其它别墅类住宅、多层住宅、小高层住宅、高层住宅的销售代价盘算公式中、值均可以参

32、照此要领。35.3双拼别墅住宅的销售代价盘算公式：参数说明：第n号双拼别墅住宅单位，n0，n为整数；：第n号双拼别墅住宅单位的销售代价；：第n号双拼别墅住宅单位的修建面积；：双拼别墅住宅的计价参数（不到场系数分派）；：双拼别墅住宅的计价分派参数；：第n号双拼别墅住宅单位的加权得分；：双拼别墅住宅单位的平均得分，；：全部双拼别墅住宅单位的数量；：双拼别墅住宅的总体均价。35.4排屋住宅的销售代价盘算公式：参数说明：第n号排屋住宅单位，n0，n为整数；：第n号排屋住宅单位的销售代价；：第n号排屋住宅单位的修建面积；：排屋住宅的计价参数（不到场系数分派）；：排屋住宅的计价分派参数；：第n号排屋住宅单

33、位的加权得分；：排屋住宅单位的平均得分，；：全部排屋住宅单位的数量；：排屋住宅的总体均价。35.5花圃洋房住宅的销售代价盘算公式：参数说明：第n号花圃洋房住宅单位，n0，n为整数；：第n号花圃洋房住宅单位的销售代价；：第n号花圃洋房住宅单位的修建面积；：花圃洋房住宅的计价参数（不到场系数分派）；：花圃洋房住宅的计价分派参数；：第n号花圃洋房住宅单位的加权得分；：花圃洋房住宅单位的平均得分，；：全部花圃洋房住宅单位的数量；：花圃洋房住宅的总体均价。35.6别墅类住宅的总体均价盘算公式：表二对差别别墅类住宅楼型筹划部署住宅小区的总体均价盘算公式进行列表阐发，供盘算参考：表二差别别墅楼型筹划部署的总

34、体均价盘算公式表序号别墅楼型筹划部署分类盘算公式独栋别墅部署；双拼别墅部署排屋部署花圃洋房部署独栋别墅、双拼别墅殽杂部署独栋别墅、排屋殽杂部署独栋别墅、花圃洋房殽杂部署独栋别墅、双拼别墅、排屋殽杂部署独栋别墅、双拼别墅、花圃洋房殽杂部署双拼别墅、排屋殽杂部署双拼别墅、花圃洋房殽杂部署双拼别墅、排屋、花圃洋房殽杂部署排屋、花圃洋房殽杂部署独栋别墅、双拼别墅、排屋、花圃洋房殽杂部署参数说明：别墅类住宅的总体均价项目（各期）实收均价；：独栋别墅住宅单位的总修建面积；：双拼别墅住宅单位的总修建面积；：排屋住宅单位的总修建面积；：花圃洋房住宅的单位总修建面积。第36条 多层、小高层、高层住宅单位代价盘算

35、公式系统一。36.1多层住宅的销售代价盘算公式：参数说明：第n号多层住宅单位，n0，n为整数；：第n号多层住宅单位的销售代价；：第n号多层住宅单位的修建面积；：多层住宅的计价参数（不到场系数分派）；：多层住宅的计价分派参数；：第n号多层住宅单位的加权得分；：多层、小高层、高层住宅单位的平均得分，即：；：全部多层住宅单位的数量；：全部小高层住宅单位的数量；：全部高层住宅单位的数量；：多层住宅的总体均价。36.2小高层住宅的销售代价盘算公式：参数说明：第n号小高层住宅单位，n0，n为整数；：第n号小高层住宅单位的销售代价；第n号小高层住宅单位的修建面积；：小高层住宅的计价参数（不到场系数分派）；：

36、小高层住宅的计价分派参数；：第n号小高层住宅单位的加权得分；：多层、小高层、高层住宅单位的平均得分，即：；：全部多层住宅单位的数量；：全部小高层住宅单位的数量；：全部高层住宅单位的数量；：小高层住宅的总体均价。36.3高层住宅的销售代价盘算公式：参数说明：第n号高层住宅单位，n0，n为整数；：第n号高层住宅单位的销售代价；：第n号高层住宅单位的修建面积；：高层住宅的计价参数（不到场系数分派）；：高层住宅的计价分派参数；：第n号高层住宅单位的加权得分；：多层、小高层、高层住宅单位的平均得分，即：； ：全部多层住宅单位的数量；：全部小高层住宅单位的数量；：全部高层住宅单位的数量；：高层住宅的总体均

37、价。第37条 多层、小高层、高层住宅单位代价盘算公式系统二。37.1多层住宅的销售代价盘算公式：参数说明：第n号多层住宅单位，n0，n为整数；：第n号多层住宅单位的销售代价；：第n号多层住宅单位的修建面积；：多层住宅的计价参数（不到场系数分派）；：多层住宅的计价分派参数；：第n号多层住宅单位的加权得分；：多层住宅单位的平均得分，即：；：全部多层住宅单位的数量；：多层住宅的总体均价。37.2小高层住宅的销售代价盘算公式：参数说明：第n号小高层住宅单位，n0，n为整数；：第n号小高层住宅单位的销售代价；第n号小高层住宅单位的修建面积；：小高层住宅的计价参数（不到场系数分派）；：小高层住宅的计价分派

38、参数；：第n号小高层住宅单位的加权得分；：小高层住宅单位的平均得分，即：；：全部小高层住宅单位的数量；：小高层住宅的总体均价。37.3高层住宅的销售代价盘算公式：参数说明：第n号高层住宅单位，n0，n为整数；：第n号高层住宅单位的销售代价单价；：第n号高层住宅单位的修建面积；：高层住宅的计价参数（不到场系数分派）；：高层住宅的计价分派参数；：第n号高层住宅单位的加权得分；：高层住宅单位的平均得分，即：； ：全部高层住宅单位的数量；：高层住宅的总体均价。第38条 住宅小区的总体均价盘算公式：在一个项目（小区）由别墅类、多层、小高层、高层住宅单位四种住宅楼型殽杂部署的情况下，此时种种楼型住宅的n均

39、为大于0的整数。在实际项目运作中，若小区由多层、小高层、高层住宅楼型殽杂部署，则在盘算公式中，别墅类的n即是0，即没有别墅类住宅单位，依此类推。 参数说明：别墅类住宅的总体均价，且：；：多层、小高层和高层住宅的总体均价；：全部住宅的总体均价项目（各期）实收均价；：别墅类住宅单位的总修建面积，且；：多层住宅单位的总修建面积；：小高层住宅单位的总修建面积；：高层住宅单位的总修建面积；：别墅类住宅的总体均价；：多层住宅的总体均价；：小高层住宅的总体均价；：高层住宅的总体均价。表三对差别筹划部署住宅小区的总体均价盘算公式进行了列表阐发，供盘算参考：表三差别住宅小区筹划部署总体均价盘算公式表序号差别住宅

40、小区筹划部署分类盘算公式别墅类部署；多层部署小高层部署高层部署别墅类、多层殽杂部署别墅类、小高层殽杂部署别墅类、高层殽杂部署别墅类、多层、小高层殽杂部署别墅类、多层、高层殽杂部署多层、小高层殽杂部署多层、高层殽杂部署多层、小高层、高层殽杂部署小高层、高层殽杂部署别墅类、多层、小高层、高层殽杂部署第39条 盘算公式说明。39.1对付销售代价系数、代价系数权重设置而言。别墅类种种型住宅、多层、小高层、高层住宅在销售代价系数、代价系数权重、计价参数和计价分派参数的设置应该是不相同的，并各自形成一套盘算体系。但考虑到多层、小高层、高层住宅之间具有可比性，因此在某些情况下它们可以接纳同一套盘算体系，这样

41、有利于体现差别楼型住宅之间的性价比差别。39.2对付别墅类住宅单位代价盘算公式而言。不但别墅类住宅与其它楼型住宅之间的差别性较大，并且别墅类住宅中单体别墅、双拼别墅、排屋、花圃洋房相互之间的差别性也很大，如别墅类住宅中，客户对单体别墅、双拼别墅、排屋、花圃洋房的私密性重视水平不尽相同，因此别墅类住宅的奇特性决定了种种型的别墅类必须都各自的盘算体系。故单体别墅、双拼别墅、排屋、花圃洋房的销售代价系数、代价系数权重、计价参数和计价分派参数都必须单独设置，并有各自完整的盘算体系。关于多层、小高层、高层住宅单位代价盘算公式系统一的特点。在销售代价系数设置方面，设置有楼型系数；在盘算公式方面，相对值即是

42、具体住宅单位加权得分与多层、小高层和高层住宅平均得分之比，并且多层、小高层、高层住宅的计价参数、计价分派参数分别设置，且：、。因此多层、小高层、高层住宅单位的盘算公式配合组成一套盘算体系，且互受影响，并通过楼型系数的评分来调解多层、小高层和高层住宅总体均价之间的价差。在该盘算公式系统下，当同种楼型性价比漫衍不公道时，只可以通过调解该种楼型的系数分值使之性价比趋于公道。关于多层、小高层、高层住宅单位代价盘算公式系统二的特点。在销售代价系数设置方面，可以不设置楼型系数；在盘算公式方面，相对值即是具体住宅单位加权得分与其所属楼型住宅平均得分之比，并且多层、小高层、高层住宅各自的计价参数、计价分派参数分别设置，且计价参数（或计价分派参数）可以相等，也可以不相等。因此多层、小高层、高层住宅单位的盘算公式各自独立，各有一套盘算体系，且互不受影响，可以准确调解多层、小高层和高层住宅总体均价之间的价差。39.5对两套多层、小高层、高层住宅单位代价盘算公式系统的比力。这两个系统最大的差别是在多层、小高层