住宅房产策划流程-买房子流程.doc

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1、住宅房产策划流程:买房子流程_住宅房产策划流程一、 初步接洽阶段1、 首次与开发商沟通，展示公司价值，明确合作意向。项目资料前期收集。负责部门：业务部、策划部报告名称：_项目立案报告中心内容：项目所在城市房产市场现状初步调研总人口，城市人口，城市发展方向，房产供应量，销售状况，价格水平，主力户型，建筑风格，付款方式，重点项目项目基础资料A、项目名称，开发商，投资商，建筑设计商，园林设计商，营销策划商，建筑商，物业管理商，总占地面积，总建筑面积，总栋数，总套数，住宅建筑面积，商业建筑面积，配套设施面积，开发周期，容积率，绿化率，停车位B、项目地段，街区功能，自然景观，政治历史文化人文要素，周边主

2、要建筑物，学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划C、建筑形态，建筑立面，建筑风格，建筑选材，楼间距D、房源表，价格表，销控表，付款方案，优惠方案，置业计划书，配套费用，税费E、主力户型，户型配比，户型功能划分，户型特色，样板间，畅销户型，滞销户型F、建筑工期，内部认购时间，开盘时间，销售走势，月度销售额 G、园林设计方案，园林造价 H、内部配套，物业服务内容，收费标准I、前期推广方案，推广主题，广告，印刷品，公关促销活动，楼盘包装VI，售楼部功能布局K、总规划图、建筑平面布局图、鸟瞰图、单体立面图、园林效果图、户型图、装修效果图、LOGO开发商访谈开

3、发商业绩，项目简介，规划要点，开发成本，预期利润，预期价格，销售周期，项目定位，项目优劣势，目标客户，消费理念，购买理由，销售障碍，竞争对手，合作方式，预期付费动力公司简介，服务内容，标准合同，竞争对手情况2、 项目评审，营销思路，初步定位，规划设计建设性意见 负责部门：策划部报告名称：项目营销思路建设性意见中心内容：评估项目立案的可能性。项目资源条件整合及判断，优势、难点、突破口、可行性。形成初步营销思路和项目关键操作点。针对项目提出建设性意见。（定位、规划布局、立面、园林、户型及配比、价格。）拟订合同草案。3、 正式洽谈合同合作意向签定。负责部门：业务部。收取费用。4、 组建项目专案组，设

4、立驻外办，制定工作计划进度表。负责部门：业务部、策划部二、 前期策划阶段1、 全面市场调研负责部门：策划部、驻外办A、 宏观社会经济环境调研（城市总规、地理指标、人口指标、经济指标、城市发展变迁及趋势、城市历史与文化、政策金融环境）B、 房地产市场调研（房地产发展史、近两年年度开发量、近两年年度销售量、政府土地出让计划、价格走势、开发热点地区、开发成本）C、 房地产项目调研（见附件1）D、 房地产需求调研（购买欲望、户型、价格、地段、配套、项目知名度、项目美誉度、本项目认知。见附件1）E、 合作项目的补充调研。F、 媒体环境调研（媒体价格、媒体效果评估）2、 形成市场调研报告负责部门：策划部、

5、驻外办A、 城市宏观环境综述B、 房地产市场环境综述C、 各项目市场调研资料及简评D、 房产开发总量分析E、 房产消费总量分析（集团购买与个体购买的比例，异地置业的比例）F、 消费者分析G、 畅销楼盘分析H、 滞销楼盘分析3、 项目概况负责部门：策划部、驻外办A、项目名称，开发商，投资商，建筑设计商，园林设计商，营销策划商，建筑商，物业管理商，总占地面积，总建筑面积，总栋数，总套数，住宅建筑面积，商业建筑面积，配套设施面积，开发周期，容积率，绿化率，停车位B、项目地段，街区功能，政治历史文化人文要素，自然景观，环境污染源，周边主要建筑物C、学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖

6、、排污等市政配套，中长期规划4、 项目地块内在条件整合及价值分析负责部门：策划部A、项目土地性质分析 地理位置，地质地貌状况，土地面积及红线图，土地规划使用性质，七通一平现状 ，综合分析B、项目用地周边环境分析项目地段，街区功能，政治历史文化人文要素，自然景观，环境污染源，周边主要建筑物C、项目用地周边配套分析学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划D、SWOT分析S 优势因素，W劣势因素，O机会因素，T 威胁因素5、 项目初步市场定位负责部门：策划部A、 类比竞争楼盘分析（地段、产品结构、建筑面积、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格、配套、园林、物

7、业、工程状况、销售状况、主力客户群、推广主题、品牌形象）B、 项目初步市场定位（规划布局、建筑风格、产品结构、物业档次、生活主张、容积率、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格区间）C、 投入产出经济指标模拟（成本模拟、收入模拟、利润模拟、关键赢利点、风险评估）D、 针对性市场调研报告（客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意找市场依据）6、 项目市场定位负责部门：策划部A、 竞争策略定位B、 客户群定位C、 产品定位D、 价格定位E、 户型定位F、 品牌定位G、 社区文化定位H、 物业管理定位I、 小区配套定位J、 规划、建筑风格、园林定位7、 项目总体规划负责部门：

8、设计院A、 开发商初步规划和设想B、 总体平面规划及说明C、 功能分区说明D、 道路系统布局E、 绿化系统布局F、 园林规划设计G、 公建与配套系统H、 建筑立面色彩与风格I、 主力户型及配比J、 分期开发思路及工期8、 经济可行性分析报告负责部门：策划部综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）；收益率与销售价格分析9、初步营销框架负责部门：策划部、设计部报告名称：_项目初步营销策划中心内容：确定案名、推广主题、销售周期、营销阶段划分。10、规划园林设计方案跟踪负责部门：策划部11、项目视觉识别系统核心负责部门：策划部、设计部A、 名称（项目名、道路名、建筑名，组团名）B、

9、标志C、 标准色D、 标准字体E、 推广主题词三、 营销策划阶段负责部门：策划部、设计部、销售部报告名称：_项目营销策划案1、 卖点整合A、 生活概念、客户群B、 规划、园林C、 地段、户型、价格、内部配套、物业D、 项目地段，街区功能，自然景观，政治历史文化人文要素，周边主要建筑物，学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划E、 建筑形态，建筑立面，建筑风格，建筑选材，楼间距2、 项目研讨会（主题、价值提升、广告创意、借鉴案例、销售）3、 营销推广阶段划分及实施要点4、 销售计划及实施要点（销售额、阶段销售房源、销售控制、价格调整、重要时间点）5、 广

10、告策略（推广主题、阶段广告表现内容、创意表现）6、 系列广告创作（报纸、电视、广播、短信、户外、印刷品）7、 促销策略8、 公关策略9、 媒体策略10、 推广预算11、 营销推广计划四、项目VI延展及运用1、工地环境包装视觉 建筑物主体 工地围墙 主路网及参观路线 环境绿化 2、营销中心包装设计 营销中心室内外展示设计 营销中心功能分区提示 营销中心大门横眉设计 营销中心形象墙设计 台面设计 展板设计 营销中心导视牌 销售人员服装设计提示 销售用品系列设计 示范单位导视牌 示范单位样板房说明牌 3、公司及物业管理系统包装设计 办公功能导视系统设计 物业管理导视系统设计 五、销售组织负责部门：销售部第一部分、销售组织与培训1、 销售人员的招聘与培训2、 销售组织架构3、 销售场地及道具准备第二部分、人员岗位职责第三部分、销售政策与考评第四部分、业务管理体系第五部分、现场管理制度第一部分：总则第二部分：服饰规范第三部分：考勤制度第四部分：卫生制度第五部分：现场制度第六部分：电话规定第七部分：接待与解说制度第八部分：物品摆放制度第九部分：会议制度第十部分：薪酬制度第十一部分：外出拜访制度第十二部分：计划管理制度第十三部分：销售表格填写制度第 11 页 共 11 页