土地增值税与企业所得税的联动评估模型.docx

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1、土地增值税与企业所得税的联动评估模型土地增值税与企业所得税的联动评估模型 【摘要】纳税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人纳税申报（包括减免缓抵退税申请）情况的真实性和准确性做出定性和定量的判断，并据此采取进一步征管措施的管理行为。通过了解土地增值税与企业所得税的联系并进行联动评估分析，可以让税务机关更快找出企业税务中存在的问题，有无偷漏税。本文通过对土地增值税与企业所得税（简称“两税”）进行假设并建立相应的模型，对两税进行联动评估分析研究。 【关键词】纳税评估 土地增值税 企业所得税 联动评估 一、“两税”联系 企业所得税是所得税制体系下的一个税种，其税基是企业应

2、税收入减除法定扣除项目后的余额。土地增值税是一种财产税制体系下的一个税种，其税基是转让土地、建筑物收入减除规定扣除项目后的增值额。两个税种不同，但存在共同点就是税基都是出售和转移财产取得收益或增值额。对不动产转移产权取得所得或增值，既征收所得税又征收土地增值税。 “两税”收入内容基本一致。收入的内容和范围基都是转让房地产所取得的收入。特殊事项税收处理基本一致。 成本费用扣除内容、范围和方法共同点。除下列各项有细微差异，其他基本一致：企业所得税拍卖佣金所得税可计入地价扣除，土地增值税不能扣除外。土地征用费及拆迁补偿费。土地增值税不包括土地使用费、土地闲置费，其他是一致的。开发间接费，企业所得税包

3、含“工程管理费”和“营销设施建造费”，土地增值税则没有明确规定。 二、建立“两税”的联动模型 数据来源。“四位一体”平台中的“税源监控”模块、“税收管理员”平台中的“我的管户”模块、CTAIS 系统中的“两税”申报表、企业报送的财务报表和企业所得税年度申报表等。 分析目的。建立土地增值税与企业所得税的联动评估模型，判断企业所交的土地增值税与企业所得税是否合理，有无偷漏税行为。 建立模型。由上述“两税之间的联系”可以简化两者的关系，在不考虑弥补以前年度亏损和其他经营业务的情况下： 假设：该公司是房地产开发企业转让新建房，并且纳税人的房地产开发费用简化为按照房地产开发成本的10%计算，据估算，增值

4、额达到50%时，估计毛利率为52.75%，而一般房地产企业的毛利率为30%40%，所以假定增值额大于20%未超过50%，试用税率为30%。 房地产开发成本与取得土地使用权所支付的金额，假设两者之和C。房地产开发费用（允许扣除的房地产开发费用=房地产开发成本*10%），假设为0.1C。与转让房地产有关的税金，包括营业税与城建税和教育费附加，营业税金=营业收入*5%*（1+10%）=营业收入*5.5%，假设税金为T。其他扣除项目，从事房地产开发的纳税人可加计扣除=20%*房地产开发成本，为0.2C。计算企业所得税时，假设开发间接成本和期间费用为F。 对其两个税种的清算采用关联分析法，有如下方程：

5、Y应交土地增值税=（R收入-T税金-1.3x直接开发成本C）30%C=（R-T-3.333Y）/1.3 应交企业所得税=（R收入-C直接开发成本-Y应交土地增值税-T税金-F开发间接成本和期间费用）25%C=R-T-F-4Z-Y 由方程与方程：（R-T-3.333Y）/1.3=R-T-F-4Z-Y 由于营业税金通常为销售收入的5.5%，解得Z=（0.055R-0.250F）+0.391Y 由土地增值税与企业所得税的关系式可以得知： 土地增值税与企业所得税的增长正相关，在其他条件不变的情况下，土地增值税越大，那么企业所得税也越大。由于有开发间接费用成本和期间费用以及销售收入的影响，通常情况下企业

6、所得税的增长率并不是与土地增值税的增长率完全相同。并且通常情况下，企业所得税的增长数在实际情况中远高于土地增值税的增长数。在实际分析时应当考虑此因素的影响。土地增值税税负率=（本期应纳土地增值税税额本期应税收入）100%。企业所得税相对于收入比率=（本期应纳企业所得税本期应税收入）100%。两税种相对于销售收入的变化速率是一致的（一阶导数为常数），不存在因为一个税种增长较快而导致另一个税种增长变慢的情况发生。 三、模型缺陷 简化的模型存在着各种因素使得实际结果与理论结果不一致的因素有： 加计扣除项目不同：对从事房地产开发的企业，计算土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本

7、之和，加计20%的扣除。计算所得税时企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用与安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资有加计扣除的要求。 限额扣除项目不同：土地增值税所涉及的利息支出、房地产开发费用均有扣除限额。根据企业所得税法，企业职工福利费、工会经费、职工教育经费，广告费和业务宣传费、业务招待费支出和公益性捐赠支出、企业委托境外机构销售开发产品等均有扣除限额的规定。 扣除方法的差异：土地增值税的扣除。土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。所得税的项目扣除。企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。同时，限定了规定了共同成本的分配方法。实际评估中应当考虑上述因素的影响所可能产生的差异，据此设立预警值与进行评估分析。 3