服务型公寓市场分析ppt课件.ppt

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1、租赁型公寓发展格局及分析面对市场的刚性需求，国家租赁政策的有力引导，公寓市场引来多方企业分食蛋糕，不仅有YOU+、魔方为代表的互联网型公寓区域，还涌现出以万科泊寓、世联红璞为代表的开发商系公寓，以窝趣、城家为代表的酒店系公寓，以及以自如、相寓为代表的中介系公寓。租赁型公寓市场状况租赁型公寓市场状况四大类租赁型公寓品牌四大类租赁型公寓品牌互联网系互联网系酒店系酒店系中介系中介系开发商系开发商系YOU+铂涛窝趣我爱我家相寓万科泊寓魔方公寓华住城家链家自如寓金地草莓社区优客逸家住友漫果芒果公寓世联红璞公寓蘑菇公寓如家逗号.招商蛇口壹栈龙湖冠寓、远洋的邦舍公寓租赁型公寓市场状况租赁型公寓市场状况运营主

2、体运营主体典型参与者典型参与者优势优势劣势劣势中中介系介系我爱我家的相寓链家的自如租赁市场运营经验丰富、客源广、房源广从业人员众多门槛低素质参差；创新研发能力有限；自身掌握资金相对弱势；房源分散、质量差距大开发开发商系商系龙湖的冠寓万科的泊寓金地的草莓社区远洋的邦舍公寓房源集中，规模大，可操作性强，可增加增值服务多，更容易打出品牌效应，相对收益高。资金优势明显存量房经营拖累公司资金周转；对租户了解程度有限；租赁运营经验有限酒酒店系店系如家的逗号公寓华住的城家公寓铂涛的窝趣公寓租赁方式较多，存量物业运营经验丰富，成本管控能力强获取物业难度，公寓式运营的酒店位置相对偏远公寓运公寓运营系营系YOU+

3、魔方公寓蘑菇公寓经营方式灵活多变，轻资产、投入少，服务产业链完善通过包租或购买形式拿下房源，装修投入大；一旦空置期过长、资金压力大、风险高、规模扩大，后续运营成本高盈利不易四大类租赁公寓优劣势对比四大类租赁公寓优劣势对比租赁型公寓市场状况租赁型公寓市场状况市场分类市场分类集中式集中式运营方租下或者买下整栋楼（或一栋楼运营方租下或者买下整栋楼（或一栋楼的几层），然后对房间进行统一装修，的几层），然后对房间进行统一装修，配备统一的服务，然后进行出租。配备统一的服务，然后进行出租。分散式分散式运营方在普通生活小区里分散拿下个人运营方在普通生活小区里分散拿下个人房东的房源，对房间装修装配后，以公房东的

4、房源，对房间装修装配后，以公寓品牌对外出租。寓品牌对外出租。分两种形态，一种是整租，租进来是三居，租出去就是整套三居，一种是合租，租进来三居，租出去三四间房，然后又分为不同价位档次。序号序号类别类别租金情况租金情况品牌品牌1普通月租金在1K-2K元深圳协纵2中端月租金在2K-4K元青客3高端月租金在4K-5K元青年汇、YOU+、未来域4高级月租金在1W元以上源来国际、亚朵寓、雅诗阁、辉盛阁、优帕克；买下整栋楼的公寓有：北京新派公寓序号序号类别类别价格价格品牌品牌1普通1K-2K元优客逸家2中端2K-4K元蘑菇、青客3高端4K以上源来国际、自如友家；整租的品牌公寓；源来国际，价格在1W元以上租赁

5、型公寓市场状况租赁型公寓市场状况品牌对比分析品牌对比分析至2016年，国内已有多个互联网类长租公寓品牌，如下主要选取其中运营较为成熟的、融资能力强、知名度高的自如友家、warm+公寓、蘑菇租房、寓见公寓、YOU+5个品牌进行对比分析。品牌品牌分布分布规模规模收房模式收房模式特色特色盈利模式盈利模式自如友家北京、上海、深圳120000间集中、分散式专人管家、品牌家具、押一付一5%服务费、租金蘑菇租房北京、上海、深圳100000间分散式统一改装、押一付一、3天不满意退款、集体活动10%服务费、租金寓见公寓上海7000间集中、分散式宜家风格、免费维护、两个月押金租金YOU+北京、上海、深圳、杭州、福

6、州5000间集中式整租运营、社交平台、公共空间大租金Worm+深圳2000间集中式整租运营、地铁沿线、专业管家、每周保洁押金沉淀、租金租赁型公寓市场状况租赁型公寓市场状况品牌品牌YOU+魔方魔方乐乎乐乎新派新派规模规模全国布局8个城市，21个项目，北京2家全国布局15个城市，200家门店，北京24家全国布局11个城市，北京近20家门店仅在北京拥有3栋公寓定位人群定位人群年轻群体覆盖金领、白领、蓝领青年白领都市白领价格价格比周边贵约10%-15%；有约10%的管理费 如北京上地社区:1室0厅 YOU+4000元，周边3500元一线城市每月3000-6000元；二线城市每月2000-4000元10

7、00-8000元/月，主要集中在2000-4000阶段精品公寓：6999；白领公寓：4999；创客公寓：2999付款方式付款方式月付（押二付一）月付、季付、半年付均可，价格不一（押三付一）月付月付租看方式租看方式官网、微信填写个人信息，选择时间集中租客看房官网、微信、APP预约看房选房，到店签约付款官网、微信、App预约看房新派官网、官方微信、APP均可预约看房，需缴纳2000元订金服务服务有公共活动区、包括咖啡厅、休闲区、台球桌等，部分区域需要收费专职门店管家；专业保洁；专业维护；快递代收服务；其他增值类服务有公共活动区，免费提供健身器材和场地，代收代发快递有公共活动区，包含酒吧、书吧、屋顶

8、花园、MINI健身房、艺术画廊等，设有接待服务互动中心，可代缴水电费。特点特点定期举办活动如演唱会，三不租，入住前需要房客KPI测试定期组织线下活动，头脑风暴，租户互相认识彼此信任强调社群的打造，定期举办各种茶艺、咖啡、插花培训等以类似于在电影院选座位的方式，展示出每个连锁公寓的房间状态。移动端移动端能微信预约看房，无APP有微信、APP（均可预约看房，在线支付房租）有APP，无微信有微信、APP（APP可自动开锁）规划规划未来三年，拥有房源30万间未来3-5年，在中国打造50栋连锁公寓点评点评装修时尚，公共设施完善、生活费用高、公寓管理有待完善装修精美、公共设施完善、私人生活空间和公共空间的

9、兼顾比较好，安全系数高，但在同类型公寓中价格较高装修时尚、公共设施完善、生活费用较高、公寓管理有待完善规模较小，配套设施齐全，智能APP，公共交流空间多品牌品牌自如自如熊猫熊猫泊寓泊寓蛋壳蛋壳相寓相寓规模规模全国布局5个城市，拥有8栋自如寓（北京6栋）仅在北京有2家店目前布局全国19个城市，北京5家全国布局4个城市，拥有3万+套房源全国布局12个城市，20万套，约50万间的在线租赁房源定位人群定位人群品质青年产业辐射区的白领“寓”不可求的青年之家白领 价格价格比周边贵约15%-20%，服务费年付，低于1月房租。如北京立水桥：自如友家一室一厅5430元，周边4500元与周边相差不多；如北京北工大

10、；一室一厅熊猫4300元，周边4200元泊寓上清店，一室一厅4200起，外加200管理费，周边一室一厅3600，比周边贵约23%比周边贵约10%-15%，如北京双桥地区；蛋壳合租1平3290元 周边合租15平2060元比周边贵约10%-20%如北京回龙观20平相寓2200元，周边1800元付款方式付款方式月付、季付、半年付、年付（押一）月付（押一付三）押2，月付（租金有部分折扣），外加200左右管理费月付（押一付一）月付（押一付一）租看方式租看方式APP上提交约看申请，管家会回电话联系电话预约看房网上预约看房官网、微信填写个人信息，客服回电话联系或直接电话预约APP或微信填写预约看房信息，等待

11、工作人员回复；或线下门店实地看房服务服务专人保洁、网上交租金、WIFI覆盖、有问题可联系自如管家网络、熨烫、健身、保洁IPTV（全部免费);有公共区包含五人超市、电玩按摩区定期主题活动，每周末电影播放、足球赛等专人保洁、免费租后服务、网上交租金水电费、wifi覆盖、有问题可联系克服门禁系统、智能锁、专职管家特点特点建立自如客信用体系，实名认证，人脸识别，信用不好拒绝签约。不组织活动，不占用租客时间，只引导他们自发组建社群公共区域（公共厨房、公共洗衣房、公共休闲娱乐区）、超市、市场零附加费、原创设计、免费wifi、双周保洁开启信用租房服务，芝麻信用分750分及其以上免押金，可分期移动端移动端微信

12、、APP提供各种预约服务、投诉服务有微信，APP（水电、购买、零食订餐）APP、微信都有能微信预约看房，无APP有微信、APP规划规划今年在北京扩展到10家门店万科依靠自身品牌，未来会在全国多城市开建设未来将在国内全面开花，同时落地美国、澳洲海外城市点评点评可选房源较多，管家热心，有阿姨保洁，缺点是房租较高，维修服务慢户型很小，装修风格丰富，公共活动区全部免费，附加值高价格偏贵、配套比较完善、服务有待完善、品牌影响力大、未来发展明朗原创设计装修、配套设施齐全，城区覆盖率高、价格偏贵信用租房人性化，服务和配套好，可选房源不多长租型公寓运营服务状况长租型公寓运营服务状况定位人群定位人群覆盖金领、白

13、领、蓝领等品质青年价格价格比周边贵约15%-20%，服务费年付，低于1月房租，或租金5-10%。主要集中在2000-4000阶段付款方式付款方式月付、季付、半年付、年付（押一付一,支付宝介入信用积分可不付押金）租看方式租看方式官网、微信填写个人信息或APP上提交约看申请，客服回电话联系或直接电话预约，或线下门店实地看房服务服务打造公共社群平台；网上交租金、WIFI覆盖、设立公共活动区、包括咖啡厅、休闲区、台球桌，定期主题活动，每周末电影播放、足球赛等。专职门店管家；专业保洁；专业维护；快递代收服务；门禁系统、智能锁、其他增值类服务有问题可联系管家移动端移动端微信、APP提供各种预约服务、投诉服

14、务等，预约看房、水电购买、零食订餐等等，实现线上强大的自助功能租赁型公寓市场状况租赁型公寓市场状况租赁型公寓市场状况租赁型公寓市场状况南京市品牌对比分析南京市品牌对比分析南京长租型公寓运营样本南京长租型公寓运营样本产品迭代产品迭代溢价溢价成本控制成本控制投资回报年限投资回报年限日常运营日常运营贝贝客客银龙店二代产品二代产品可实现拎包入住。有社交空间。主力户型约20-40。平均租金在1700-1800元/月，与周边持平/租赁成本控制在总收入的50%以内，加上精装修成本，两者成本控制在总收入的65%以内。3年2-4人魔魔方方宜家店一代产品一代产品租约5年到期，租金1750-1950元低于周边220

15、0元/4-5年未来域未来域新街口店二代产品二代产品可实现拎包入住。有社交空间。主力户型约20-40。租金为5000-6850元/月，高于周边水平40%不超过60%3-5年租赁型公寓市场状况租赁型公寓市场状况南京市市场状况分析南京市市场状况分析1、南京的租赁南京的租赁公寓公寓主要集中在江宁、宁南、河西、主要集中在江宁、宁南、河西、绕城沿线绕城沿线等区域等区域。属于二线城市中租赁活跃市场，规模大的公寓企属于二线城市中租赁活跃市场，规模大的公寓企业少，市场占比远远小于上海和杭州，规范化程度低，没有严格执行分租标准。属于初级阶段竞争业少，市场占比远远小于上海和杭州，规范化程度低，没有严格执行分租标准。

16、属于初级阶段竞争。2、 3000元是明显的分水岭元是明显的分水岭，长短租结合才能长久，单纯的产品溢价，在量小的情况下，非常有效，量大长短租结合才能长久，单纯的产品溢价，在量小的情况下，非常有效，量大时时可能就有可能就有空置风险空置风险3、近三年南京长租公寓进入大批资本巨头，近三年南京长租公寓进入大批资本巨头，北京来的广发租房，美丽屋，杭州来的爱上租，本地的摩登公寓，魔方公寓，贝客公寓，银城千万间，拉拉公寓，我爱我家相寓，YOU+等等。远高于正常价格收房远高于正常价格收房。比如建邺区拉德芳斯精装3房市场租价5500元，有品牌公寓毛坯房6000，签3年，导致长租公寓进入转折点，小规模的公司收不到房

17、源，而空置率增加难以为继。导致长租公寓进入转折点，小规模的公司收不到房源，而空置率增加难以为继。租赁型公寓市场状况租赁型公寓市场状况南京市市场状况分析南京市市场状况分析小结小结1、目前国内大多数长期公寓均分布在一线城市，二线城市由于住房需求相对稍少、租金价格难以支撑运营等原因基本没有进入。、目前国内大多数长期公寓均分布在一线城市，二线城市由于住房需求相对稍少、租金价格难以支撑运营等原因基本没有进入。2、各品牌规模都不大，属于典型新兴领域，多品牌混战、各品牌市场占有率低，相对国内、各品牌规模都不大，属于典型新兴领域，多品牌混战、各品牌市场占有率低，相对国内2.5万亿的住房租赁市场正处于启蒙阶段，

18、尚万亿的住房租赁市场正处于启蒙阶段，尚未形成巨头型品牌，依然存在市场机会点。未形成巨头型品牌，依然存在市场机会点。3、目前市场主要存在两类收房模式，、目前市场主要存在两类收房模式，以以YOU+、Warm+为代表的集中整体收为代表的集中整体收房房主要选取地铁沿线等交通便利区域的工业厂房、整栋公寓签订多年租赁合约，然后进行统一装修改造、集中运营管理，有利于核心优势-租客社交平台的搭建，但是收房慢、难以形成规模等劣势也很明显；以自如友家、蘑菇租房、寓见公寓为代表的集中、分散式两手抓的收房模以自如友家、蘑菇租房、寓见公寓为代表的集中、分散式两手抓的收房模式式整栋拿地降低成本，分散收房迅速扩大覆盖面，满

19、足多样化需求，实现规模化发展。均采用互联网看房、交租、维修申报等一站式服务，盈利模式主要依赖于“租金收入+服务费”。租赁型公寓市场状况租赁型公寓市场状况租赁型公寓是有专业机构介入的专业化服务模式。从人的角度，即C端去考虑效益；房子只是个载体，更重要的是社区运营和管理。租客通过私人小空间去换取社交大空间，运营商则通过增加黏性，从各种衍生需求挖掘额外效益。所以空置率、空置率、续租率和利润率续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。租赁型公寓的运营模式租赁型公寓的运营模式一、管理与社群运营一、管理与社群运营集中式租赁公寓集中式租赁公寓运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行

20、改造升级。分布式租赁公寓分布式租赁公寓其房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化的服务，提供全新的租住体验，租赁型公寓的运营模式租赁型公寓的运营模式集中式服务公寓运营模式集中式服务公寓运营模式商业楼宇公寓运营商租客开发商收购已有商业地产REITS（房地产投资信托基金）工业厂房转为商业设计与改造标准化装修外包为主注入品牌房屋托管租后服务现金流包租为主租金或预收款互联网或线下O2O看房：整租进，整租出社区化服务：保洁、维修、公共区域等分布式服务公寓运营模式分布式服务公寓运营模式住宅小区来源公寓运营商租客分散性租户提供，便于跨区域经营和提供多元化需求设计与改造标准化装修注入品牌房屋托管房屋托管现

21、金流包租为主租金或预收款互联网或线下O2O看房：三居整租，四居散租社区化服务：保洁、维修、公共区域等租赁型公寓的运营模式租赁型公寓的运营模式租赁型公寓成功经营的四大要素租赁型公寓成功经营的四大要素二、运营与管理体系二、运营与管理体系成熟而有效的管理体系和成熟而有效的管理体系和IT系统支持，在规模化早期就要开始投入，以保证管理不失控。系统支持，在规模化早期就要开始投入，以保证管理不失控。分散式公寓在规模化扩张到500-1000间时，通常会出现管理瓶颈；基于Excel和线下粗放管理在超过500间规模时容易导致失控（拿房条件失控、装修成本和时间失控、入住率难以提升、租后管理出现下降）。服务型公寓成功

22、经营的四大要素分析服务型公寓成功经营的四大要素分析公寓企业公寓企业管理体系及管理体系及IT系统系统自如自如目前自如后台已将ams（公寓管理系统pmp（工程管理系统）供应链管理系统，管家功能，签约管理等功能）全部集成到全新的CAS内网门户；管家通过手机处理看房工单；自如的工程、维修全部以工单形式处理，截止2015年7月，系统处理的工单超过40万单。青客青客青客在接受第一笔投资时，将其中大部分（1000万元）用于标准化管理体系IT系统的投入；到2015年下半年青客公寓约有100人的研发团队和IT团队。寓见寓见寓见2014年3月成立，系统和IT团队在第一时间建立2014年4月即上线了YMS系统(设计

23、容量1万间）后来又逐步上线了貔貅（在线房租支付管理）等系统；寓见现在约有30-40人IT团队。优客逸家优客逸家优客逸家在300间规模时引入风险投资，随后开发了“波多野结一号”管理系统；系统将公寓经营流水线化，管控近300个节点，涉及30多个岗位。二、运营与管理体系二、运营与管理体系三、融资能力三、融资能力有了初步的运营和IT体系以后，持续面临的是资金瓶颈。公寓业务高投入，低毛利，在规模化发展时一定是负向现金流。10000间分散式公寓意味着上亿元人民币的投入。没有得到持续投资的企业房源基本停在1000间左右。可以看出，是否有足够的资金支持是能否继续发展的决定性条件。服务型公寓成功经营的四大要素分

24、析服务型公寓成功经营的四大要素分析四、批量拿房资源四、批量拿房资源持续拿到融资的企业，在发展到万间体量时，是需要批量拿房这个核心资源的支持。目前两大龙头企业自如和青客，持续拿到融资的企业，在发展到万间体量时，是需要批量拿房这个核心资源的支持。目前两大龙头企业自如和青客，都是有强资源作为保障的运营公司：都是有强资源作为保障的运营公司： 1、自如友家依靠链家地铺的扩张，从地铺经纪人获取批量的房源线索； 2、青客公寓以国资背景，获得上海市地方政府支持，拿到地方政府投资（嘉定、闵行区政府分别投资2000万元）及政策支持（地方政府发动街道办、动迁办批量提供房源，并提供租房补贴、税务优惠）除此两家，一线公寓公司目前都开始在前端寻求能够提供房源供应的战略合作伙伴。能否找到房源供应的战略合作伙除此两家，一线公寓公司目前都开始在前端寻求能够提供房源供应的战略合作伙伴。能否找到房源供应的战略合作伙伴，也是长租公寓企业能否做大做强的决定性因素。伴，也是长租公寓企业能否做大做强的决定性因素。服务型公寓成功经营的四大要素分析服务型公寓成功经营的四大要素分析