论房地产企业如何应对营改增改革.docx

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1、论房地产企业如何应对营改增改革论房地产企业如何应对营改增改革 李飞虎 摘要：随着我国经济市场的快速发展，税收政策的改革措施也在不断升级。“营改增”作为我国税收改革的重要政策，自推行试点以来就备受各界好评，房地产企业“营改增”的政策不仅带来众多的便利和经济效益，而且也使房地产企业面临更多的困难和问题。本文根据研究“营改增”政策对房地产企业的影响，分析房地产企业在“营改增”政策下面临的困难和问题，提出房地产企业应对“营改增”政策改革的应对之策。 关键词：营改增 房地产企业 改革 一、“营改增”政策对房地产企业产生的影响 （一）“营改增”对成本的影响 推行“营改增”政策之后，房地产企业的建筑税负影响

2、因素主要来源于建筑成本，是房地产企业成本结构的重要组成部分。房地产企业的建筑成本不同其他成本核算，建筑行业适用的是11%的增值税税率，税负比例相对较高，若想维持原有利润不变，势必会增加房地产企业的建筑成本。此外，房地产企业“营改增”政策下新增的成本还有购买材料不能提供增值税无法抵扣的部分，机械费（租赁大型设备的租赁公司提供的租赁发票无法进行抵扣等）。 （二）“营改增”对利润的影响 一般来讲，房地产企业的纳税额和房地产企业的净利润存在正向关系，房地产企业的利润越高，企业纳税的数额越大。但是，随着拿地成本的不断提高，房价涨幅迟缓，商品房逐渐饱和导致房地产企业销售萎靡，较长的楼盘销售时间再次增加了资

3、金成本，降低利润； 此外，若是房地产企业维持房价不变的情况下，建筑行业增加的税负也会转嫁给房地产企业，间接提升房地产企业的成本支出，降低利润； 最后，“营改增”政策对成本影响的一切因素都影响着房地产企业的利润。 二、“营改增”政策后房地产企业面临的问题 （一）无法适应统一的税收制度 国内推行“营改增”税收政策之后，对我国房地产企业的发展和生存都是一场巨大的考验，针对不同地区的经济市场情况和购房需求度的差异，还要考虑到地方政府给予房地产行业发展的支援力度，不同规模的房地产企业和实际运营情况都各不相同，所以说，适用统一化的“营改增”政策，房地产企业需要时间和经验做相应调整。 （二）建筑成本提高造成

4、的资金流短缺 在房地产企业运营过程中需要涉及很多领域，除了建筑材料之外，还需要采购许多其他的原材料。而且，这些原材料一般是没有实行集中采购制度，购买方式十分零散，其中的一大部分还是在个体工商户、五金店铺处购买而来，“营改增”政策的实施，这部分的原材料是定额征收的方式缴纳税款，因此，房地产企业在计算缴纳税款的时候，无法实现这部分购货款进项税额的抵扣。 （三）影响房地产企业的财务工作 “营改增”政策的實施，使房地产企业的财务工作提出了更高的工作要求。尤其是税收问题的处理：首先就是人员变动的因素影响，税收政策的改革不可能再沿用原来的员工结构和工作安排，在财务部门改善机构的过程中更多的消耗房地产企业的

5、人力资源； 然后是员工的税收业务操作能力和税收知识的掌握程度，很多员工对“营改增”政策的实际操作还存在许多无法理解的问题，严重影响企业财务工作的会计核算工作。 （四）增加房地产企业的税负负担 “营改增”的政策初衷是减轻房地产企业税负负担，但在实际推行过程中，还是存在不减反增的情况出现，主要原因在于：税率过高，即时“营改增”政策是针对增值的部分征收税款，但税率比原来过高，对一般小型房地产企业反而起相反作用； 另外，“营改增”政策的实施会给企业带来抵扣困难，企业资金就无法回笼，会给房地产企业带来经济危机。因此，如果房地产企业部进行合理的处理转变，“营改增”政策的实施并无法保证所有的房地产企业都得到

6、税收减负。 三、房地产企业应对“营改增”改革的优化方案 （一）提高“营改增”的重视度，强化相关税务知识 营业税和增值税有着本质性的区别，“营改增”对于房地产企业来说，不仅仅是税种的变更，还是税改措施带给企业巨大的影响力。房地产企业必须提高对“营改增”的重视程度，加强对“营改增”税收流程的认识度，积极参与到“营改增”的税收工作中去，对税收政策保持持续的关注度，提高财务税收工作人员的专业知识水平和工作能力，增加税收知识的培训学习，强化“营改增”税务知识，提高房地产企业财务团队的综合素质，避免在“营改增”对接过程中可能出现的不利因素。 （二）合理控制建筑安装成本 房地产企业可以重点关注施工环节的成本

7、支出，制定符合自身需求的造价策略和成本控制策略，建议企业不用关注已含增值税的工程造价，这才不会影响到企业的利润成本； 尽可能的将幕墙、门窗等工程工作计入建筑安装成本，化零为整，将这些零散的采购统一进行进项税额的抵扣，科学合理的控制房地产企业的建筑安装成本。 （三）加强对会计核算业务的管理工作 房地产企业首先应该加强对财务工作人员的“营改增”政策的培训学习和税务知识讲座，提高有关人员的税收核算业务和增值税的职业技能； 出财务部门的员工之外，还要加强房地产企业其他部门的增值税培训讲座，对部分的增值税可做进项抵扣的部分做全面了解，避免出现采购材料却无法抵扣的情况出现。加强房地产企业的会计核算业务的管

8、理工作，保证企业内部账簿和原始凭证的完整性和真实性，完善房地产企业财务管理的会计核算业务和生产活动经营匹配度。 （四）完善增值税专用发票的管理工作 “营改增”政策之后，增值税专用发票是可以进项税额抵扣的，降低企业税负负担，因此，房地产企业完善增值税专用发票的管理工作就至关重要。增值税税法对于增值税专用发票的申购、使用、管理和认证都有明确的规定，房地产企业应该制定有关增值税专用发票管理工作的条例和制度，条例和制度要严格按照增值税发票管理办法执行，避免出现违反增值税发票管理办法的状况，给房地产企业带来不必要的经济损失。同时，房地产企业要优化采购方式，在选择服务商和材料供应商时，综合考虑增值税和原价两方面因素的影响，可以选择开具增值税专用发票的合作伙伴，当然，也可以选择售价偏低但无法提供增值税专用发票的合作伙伴，节约房地产企业的一切开支，提高企业的经济效益。 四、结束语 国家税收制度不仅影响企业的经济发展，还影响着国内经济市场的整体发展，“营改增”政策的推行可以避免以往重复征收的弊病，还可以给企业带来更多的税收筹划空间。此外，在“营改增”政策的推行初期，房地产企业自身要积极寻求发展的转变模式，积极参加政府财务税收部门的培训课程，顺利完成两大税种的衔接问题，促进房地产行业改革，增强企业核心竞争力，实现我国房地产行业的稳定、持续发展，带动整个房地产企业商品房产业链的良性循环。 4